III SA/Gl 14/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Fleszer po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2026 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi R. W. na zarządzenie Wójta Gminy S. z dnia 26 września 2025 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych postanawia: odrzucić skargę,

Pismem z 22 października 2025 r. R. W. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na zarządzenie z dnia 26 września 2025 r. nr [...] Wójta Gminy S. w przedmiocie ustalenia stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143 t.j.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na: 1) decyzje administracyjne; 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty; 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, z wyłączeniem postanowień wierzyciela o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu oraz postanowień, przedmiotem których jest stanowisko wierzyciela w sprawie zgłoszonego zarzutu; 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23) oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613, z późn. zm.) oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw; 4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach, opinie zabezpieczające i odmowy wydania opinii zabezpieczających; 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej; 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej; 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego; 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a; 9) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw. W przedmiotowej sprawie zaskarżono zarządzenie z dnia 26 września 2025 r. nr [...] Wójta Gminy S. w przedmiocie ustalenia stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych. W ocenie Sądu skarga na wskazany wyżej akt jest niedopuszczalna, bowiem jego przedmiot nie podlega kontroli sądu administracyjnego. Wyjaśnienia wymaga, że wójt jako organ wykonawczy gminy, wydając zaskarżone zarządzenie działał w ramach swoich kompetencji związanych z gospodarowaniem mieniem komunalnym. Zaskarżone zarządzenie ma charakter aktu wewnętrznego. Należy wskazać, że uregulowania dotyczące czynszu najmu oraz dzierżawy nieruchomości gruntowych i lokali użytkowych wiążą jednostki upoważnione do dysponowania mieniem komunalnym, choć pośrednio wpływają na treść zawieranych umów, czy wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości gminnych (por. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany. E. B., LEX/el. 2023, do art. 25; powołany tam wyrok SN z 1 marca 2017 r., IV CSK 287/16). Podobne stanowisko wyraził WSA w Gliwicach w wyrokach z 24 lipca 2023 r., III SA/Gl 377/23 i z 12 września 2023 r., akt III SA/Gl 376/23 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl. Istotne w sprawie jest, że stawka czynszu za dzierżawę/najem nieruchomości gminnej dla stron wynikać będzie z zapisów zawartej umowy, a nie z wydanego zarządzenia prezydenta. Adresatem norm zawartych w zarządzeniu są bowiem wyłącznie pracownicy gminy. Z zarządzenia nie płynie dla konkretnego podmiotu obowiązek zapłaty czynszu w danej wysokości, gdyż źródłem obowiązku w tym zakresie jest zawarta umowa pomiędzy tym podmiotem, a gminą. Podkreślić trzeba, że stwierdzenie nieważności przedmiotowego zarządzenia nie spowodowałoby nieważności zawartej umowy, a także braku możliwości zmiany wysokości czynszu, wynikającego z zawartej umowy. Gmina jako właściciel nieruchomości może kształtować stosunki umowne w sposób, który jest dla niej korzystny w ramach swobody umów, zaś ewentualne ograniczenia tych stosunków muszą wynikać wprost z przepisów prawa. Niewątpliwie spory wynikające z umowy dzierżawy/najmu nieruchomości komunalnych zawarte między gminą, a innym podmiotem lub sprawy związane z wydaniem nieruchomości gminnych, czy też wynagrodzeniem za korzystanie z nich bez podstawy prawnej rozstrzyga sąd powszechny. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjmuje się, iż czynności organów gminy dotyczące gospodarowania mieniem komunalnym, a odnoszące się do umów cywilnoprawnych, pozostają wyłącznie w sferze uprawnień właścicielskich gminy, co wyklucza w takich sprawach właściwość sądu administracyjnego (por. np. postanowienia NSA: z 9 maja 2024 r., I OSK 646/24; z 12 stycznia 2018 r., I OSK 2789/17; z 26 maja 2017 r., I OSK 1000/17 - dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto zarządzenia, jako aktu prawa wewnętrznego, nie można zaliczyć do aktów z zakresu administracji publicznej podlegających kontroli sądu administracyjnego. Okoliczności te, stosownie do art. 58 § 1 pkt 6 p.p.s.a., obligowały Sąd do odrzucenia skargi.