II SA/Wr 851/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Władysław Kulon Sędziowie: Sędzia NSA Halina Filipowicz – Kremis Sędzia WSA Adam Habuda (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II w dniu 2 lipca 2026 r. sprawy ze skargi J. J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Jeleniej Górze z dnia 23 września 2025 r. nr SKO.GP/41/1/25 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oddala skargę w całości.

Zaskarżoną decyzją z dnia 23 września 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Jeleniej Górze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy M. z dnia 15 maja 2025 r. ustalającą warunki zabudowy na rzecz G. H. dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr [...], obręb G., gmina M. Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Burmistrz Miasta i Gminy M. w odpowiedzi na wniosek z dnia 20 czerwca 2023 r., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, ustalił na rzecz G. H. warunki zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji. Odwołanie od decyzji wniósł J. K. zarzucając niespełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza w zakresie zachowania funkcji kontynuacji zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), brak stosownego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), wymogu zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4), zasad wyznaczenia obszaru analizowanego (art. 61 ust. 5a). Odwołujący zarzucił także naruszenie art. 7-10 k.p.a. SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podkreśliło sporządzenie analizy urbanistycznej przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami, na stosownej kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Odnosząc się do zarzutu prawidłowości wyznaczenia granic obszaru analizowanego (jego rozszerzenia ponad minimum), SKO zaznaczyło, że niesporna szerokość frontu terenu wynosi ok. 30 m, uwzględniając planowany przez inwestora główny wjazd na działkę od strony drogi wewnętrznej na działce nr [...]. Trzykrotna szerokość frontu terenu, wyznaczająca minimalne, a zarazem podstawowe granice obszaru analizowanego, wynosi 90 m. Wedle wyników analizy i uzasadnienia decyzji organu I instancji, obszar ten został rozszerzony ponad powyższy minimalny wymiar. Z mapy zasadniczej, na której przeprowadzono analizę wynika, że rozszerzenie to nastąpiło zwłaszcza w kierunku wschodnim do odległości ok. 260 m od granic terenu inwestycji, ok. 200 m od granicy terenu inwestycji w kierunku północnym, ok. 160 m w kierunku zachodnim i ok. 100 m w kierunku południowym. Uzasadniając dokonane rozszerzenie granic obszaru analizowanego urbanista powołał się w wynikach analizy na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazujące na możliwość rozciągnięcia obszaru analizowanego w określonym kierunku ze względu np. na istnienie zabudowy tylko w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na działkach sąsiednich, zabudowę rozproszoną gdy rozszerzenie granic obszaru analizowanego ma na celu dokładniejsze scharakteryzowanie występującej w tym obszarze zabudowy i jej funkcji, a w konsekwencji takie dopasowanie parametrów i funkcji planowanej zabudowy, aby stanowiła ona harmonijną całość z istniejącym otoczeniem. Odnosząc zacytowane orzecznictwo do okoliczności sprawy urbanista wyjaśnił w wynikach analizy, że po wyznaczeniu obszaru analizowanego okazało się, że najbliższa zabudowa zlokalizowana jest jedynie po wschodniej stronie działki, a najbliższy budynek mieszkalny jednorodzinny oddalony jest o ok. 10 -15 m od granic obszaru analizowanego wyznaczonego w minimalnym zakresie. Ponadto, zabudowa położona najbliżej terenu inwestycji charakteryzuje się sporą odległością poszczególnych budynków między sobą — od 60 do 90 metrów. Dopiero dalej zlokalizowane obiekty — w sąsiedztwie drogi powiatowej [...] (działka nr [...] dr, obręb G.) stanowią bardziej zwartą zabudowę. W związku z tym oraz w celu uzyskania bardziej miarodajnego wyniku analizy, dokonano "rozciągnięcia" obszaru analizowanego w stronę wschodnią działki. Pozwoliło to na ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w oparciu o analizę większej liczby budynków. W ocenie Kolegium, przedstawione uzasadnienie rozszerzenia granic obszaru analizowanego wskazuje, że jego celem było zharmonizowanie projektowanej inwestycji z istniejącą pod stronie wschodniej działki nr [...] historyczną zabudową wsi G. (co wynika także z innych fragmentów wyników analizy - np. przyjętej wielkości powierzchni zabudowy). Zdaniem Kolegium rozszerzenie to nie służyło sztucznemu poszukiwaniu zabudowy niezbędnej do ustalenia warunków zabudowy zgodnych z żądaniem inwestora. Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jako warunek konieczny dla spełnienia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Dla przyjęcia, że spełniony jest powyższy wymóg, wystarczające jest stwierdzenie w obszarze analizowanym choćby jednej sąsiedniej działki pełniącej funkcję zabudowy zbieżną z wnioskowaną (np. wyrok WSA we Wrocławiu z 5 kwietnia 2023 r., sygn. akt II SA/Wr 750/22, wyrok NSA z 15 lipca 2009 r. sygn. akt II OSK 1153/08). Kolegium podziela powyższy sposób wykładni art. 61 ust. 1 u.p.z.p., bowiem najpełniej realizuje on prawo właściciela do zabudowy jego nieruchomości. Jednocześnie, przypomnieć należy, że zgodnie z szeroką, funkcjonalną interpretacją terminu "działka sąsiednia" przyjmowaną w orzecznictwie, wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Na gruncie sprawy Kolegium zauważa, że na podstawie mapy zasadniczej, na której urbanista przeprowadził w niniejszej sprawę analizę urbanistyczną ustalić można, że w przypadku przyjęcia granic obszaru analizowanego w jego minimalnych wymiarach, tj. 90 m. od granic terenu inwestycji, obszar ten obejmuje m.in. część działki nr [...] obręb G. Działka ta, jak wynika z analizy, jest działką zabudowaną zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Faktem jest, że sam budynek mieszkalny (zabudowa) zlokalizowany jest już poza tak wyznaczanymi granicami obszaru analizowanego, co nie zmienia faktu, że działka nr [...] leżąca (częściowo) w tak wykreślonym obszarze analizowanym, jest przecież działką zabudowaną w sposób zbieżny w zakresie funkcji zabudowy z projektowaną zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Ponadto podkreślić należy, że przyjęty przez urbanistę w niniejszej sprawie sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego, tj. w oderwaniu od granic działek, nie jest jedynym możliwym. W orzecznictwie częstokroć bowiem wskazuje się na możliwość wyznaczenie obszaru analizowanego z uwzględnieniem granic działek (a więc obejmowanie nim całych działek (wyrok NSA z 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07). Skoro zatem zabudowa na działce [...] obr. G. mogłaby stanowić podstawę do pełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy, a jednocześnie istotnie znajdująca się w jej otoczeniu zabudowa ma charakter rozproszony, stanowiąc jednak kontynuację otaczającej ją dalszej, już bardziej zwartej zabudowy zlokalizowanej w okolicy drogi powiatowej nr [...] (działka nr [...]dr, obręb G.), to uzasadnione było "rozciągnięcie" obszaru analizowanego w stronę wschodnią działki nr [...]. Pozwoliło ono ustalić wymagania dotyczących nowej zabudowy w oparciu o analizę większej liczby budynków, a tym samym w większym stopniu wpisać projektowaną inwestycję w uwarunkowania historycznej zabudowy wsi G. W obszarze analizowanym występuje liczna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, a także zabudowa usługowa. Ponadto, w obszarze analizowanym, po stronie zachodniej, południowej i północnej występują tereny niezabudowanych gruntów rolnych. Na obszarze analizowanym nie występuje przy tym zabudowa zagrodowa. Zdaniem Kolegium, warunek kontynuacji funkcji zabudowy jest spełniony. Jednocześnie, niezasadnie Odwołujący powołuje się w powyższym kontekście na ustalenia Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy M. oraz projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi G., który do dnia dzisiejszego nie został uchwalony. Dokumenty te nie mają charakteru wiążącego w postępowaniu w sprawie ustalania warunków zabudowy, jak i brak jest podstaw do tego, aby w sprawach tych uznawać je za "bezwzględną wytyczną" - jak tego oczekuje Odwołujący. Tym samym, Kolegium nie zgadza się z zarzutami odwołania dotyczącymi rozszerzenia obszaru analizowanego oraz niespełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa. Kolegium pozytywnie ocenia zaskarżoną decyzję także w zakresie ustalonych parametrów zabudowy. Parametry przyszłej zabudowy, wyznaczone zgodnie z przepisami rozporządzenia, dostatecznie wynikają z części tekstowej wyników analizy, w której urbanista przedstawił stan faktyczny i wyliczenia, odnoszące się do analizowanego obszaru oraz uzasadnił ustalone w decyzji parametry. Jak już wskazało Kolegium w poprzednio wydanej decyzji, organ właściwy do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy określa wymogi nowej zabudowy, biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy, a w szczególności średnie wskaźniki wskazanych wymogów dla obszaru analizowanego. Jednocześnie rozporządzenie pozwala na pewne odstępstwa od średniej, m.in. co do wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 ust 2) oraz szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust. 2), jeżeli wynika to z analizy. Możliwość ustalenia innego niż średni wskaźnik, nie może jednak wynikać z dowolnych twierdzeń analizy przewidujących możliwość odstąpienia od wskaźnika średniego. Treść analizy powinna wykazywać, że odstąpienie od wskaźnika średniego służy zachowaniu ładu przestrzennego. Tym samym, powody i przesłanki odstępstw od zasad wyznaczania parametrów powinny być precyzyjnie, szczegółowo i rzetelnie uzasadnione przez organ wydający decyzję (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 30 listopada 2021 r., II SA/Gl 1803/21). Zdaniem Kolegium, zaskarżona odwołaniem decyzja czyni zadość powyższym wymogom. Jak wynika z akt sprawy, w stosunku do linii zabudowy organ na podstawie § 4 ust 4 rozporządzenia zastosował odstępstwo wskazując, że ze względu na zróżnicowane linie zabudowy w analizowanym terenie, nie ustala obowiązującej linii zabudowy, lecz nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 10 m od drogi wewnętrznej stanowiącej własność Gminy M. (działka nr [...] dr, obręb G.). Zgodnie § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Na mocy ust. 2 w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Zgodnie z ust. 3 jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Jednocześnie na podstawie § 4 ust. 4 , dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art 61 ust 5a ustawy. Organ z tego skorzystał, i dostatecznie to uzasadnił. Podobnie, w zakresie wskaźnika zabudowy, organ ustalił maksymalny wskaźnik zabudowy względem terenu inwestycji (tj. objętej wnioskiem części działki nr [...]) wynoszący 0,15, który jest nieco wyższy niż ustalony w analizie średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy względem powierzchni działki, wynoszący 0,10 (wskaźniki te mieszczą się w przedziale od 0,4 do 0,23]. Zgodnie z wynikami analizy, przyjęty wskaźnik jest wielkością pośrednią pomiędzy wskaźnikiem średnim a najwyższym, jest zgodny z wnioskiem inwestora (wskazaną we wniosku powierzchnią zabudowy) i wynika z przeprowadzonej analizy, zaś przyjęcie innych niż ustalone w decyzji wskaźników zabudowy przyczyniłoby się do powstania budynku odbiegającego gabarytami od istniejącej zabudowy historycznej wsi G. Zdaniem Kolegium, w powyższym zakresie decyzja jest zgodna z § 5 rozporządzenia. Również ustalony w decyzji względem terenu inwestycji wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (min. 30%) ocenić należy jako prawidłowy. Obydwa ww. wskaźniki nie są kwestionowane w odwołaniu, ani też przez samego inwestora, W odniesieniu do szerokości elewacji frontowej została ustalona w decyzji w przedziale od 8,00 m do 17,00 m, co jest zgodne z wnioskiem inwestora. Ustalone parametry, choć odbiegają od średniej wartości występującej w obszarze analizowanym (wynosi ona 15 m), to jednak wynikają z analizy i mieszczą się w przedziale od najniższej do najwyższej szerokości elewacji frontowej występującej w obszarze analizowanym, a zatem odpowiadają przepisowi § 6 ust. 2 rozporządzenia. W zakresie wysokości zabudowy ustalono wysokość od 6,00 do 10,00 m do kalenicy, licząc od średniego poziomu terenu przy wejściu do budynku. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wedle ust. 2, wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Na podstawie ust. 3, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Wreszcie, zgodnie z ust 4, dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. W powyższym zakresie w wynikach analizy wskazano, że wysokość kalenicy budynków mieszkalnych na obszarze analizowanym mieści się w przedziale od 6,0 m do 11,00 ma, co daje średnią 8,00 m, zaś większość budynków ma wysokość 6,00 m lub 10,00 m. Przyjęte parametry są zgodne z wnioskiem inwestora i wynikają z analizy, a zatem uznać należy je za zgodne z § 7 ust 4 Rozporządzenia. Zgodnie z § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W zakresie układu kalenicy głównej przyjęto w zaskarżonej decyzji układ dowolny, ponieważ zgodnie z wynikami analizy na obszarze analizowanym występuje bardzo zróżnicowany układ kalenicy (zarówno prostopadły, równoległy, jak i ukośny) i jednocześnie trudno ocenić, który z nich dominuje. Ustalono ponadto kąt nachylenia połaci dachowych: 30-45 stopni oraz układ połaci dachowych: dach główny dwuspadowy symetryczny. W tym ostatnim zakresie w wynikach analizy wskazano, że budynki mieszkalne na analizowanym terenie posiadają dachy dwuspadowe, symetryczne i niesymetryczne o nachyleniu połaci 30-45 stopni. Zatem przyjęte w decyzji parametry, zgodne z wnioskiem Inwestora, są odpowiednie do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Ponadto w decyzji zawarto ustalenia dotyczące elewacji frontowej oraz pokryć dachowych, mające na celu ich dostosowanie do występujących w okolicy budynków historycznych o zachowanych walorach architektonicznych, w tym przede wszystkim w zakresie stosowania naturalnych materiałów wykończeniowych i dostosowania kolorystyki do istniejącej zabudowy i otoczenia z zakazem stosowania kolorów jaskrawych, co Kolegium również ocenia pozytywnie z punktu widzenia wymogu zachowania ładu urbanistycznego. Tym samym, należało uznać, że w sprawie spełniony jest warunek wynikający z art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium podtrzymuje ocenę, że także w zakresie pozostałych warunków wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy, wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy, są one w sprawie spełnione. Kolegium podtrzymuje stanowisko, że w sprawie spełniony jest warunek dostępu do drogi publicznej wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Wbrew zarzutom odwołania, dla oceny, czy działka ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., nie jest niezbędne, aby droga ta była urządzona i spełniała określone odrębnymi przepisami warunki techniczne. Kwestia zgodności dróg publicznych z przepisami techniczno-budowlanymi nie ma dla oceny dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p. decydującego znaczenia (zob. wyrok NSA z dnia 13 maja 2011 r. o sygn. akt II OSK 833/10). Podkreśla się również, że warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma być to droga, ścieżka itp. (wyrok WSA w Warszawie z 26 listopada 2010 r., sygn. IV SA/Wa 1433/09). Skoro ustawodawca takiego wymogu nie stawia, to tym bardziej nie mogą tego wymagać organy administracji stosujące przepisy u.p.z.p. Na etapie dotyczącym planowania, a nie realizacji inwestycji, znaczenie może mieć wyłącznie kwestia dostępności terenu, nie zaś tego czy dostęp ten odpowiada przepisom określającym wymogi techniczne dla dróg. Wynika to z istoty decyzji o warunkach zabudowy, która ma odpowiedzieć na pytanie czy określona co do rodzaju inwestycja jest w ogóle możliwa do wykonania w określonym we wniosku terenie. Spełnienie warunku dostępności w świetle przytoczonych przepisów nastąpi przede wszystkim wówczas gdy działki objęte wnioskiem bezpośrednio przylegają do drogi publicznej lub drogi wewnętrznej prowadzącej do drogi publicznej, tworząc w ten sposób potencjalną możliwość wykonania na te drogi zjazdu. Jednak kwestie dotyczące zjazdu będą badanie w innym, niż ustalanie warunków zabudowy, postępowaniu. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Kwestie te podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę (por. m.in. wyroki NSA z: 5 kwietnia 2022 r. II OSK 2569/21, z 20 lipca 2022 r. II OSK 2294/19). Dokonując więc wykładni zwrotu "dostęp do drogi publicznej", trzeba wziąć pod uwagę, że ów dostęp ustalany jest w pierwszej fazie procesu inwestycyjno - budowlanego, obejmującej postępowanie prowadzące do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która w myśl art. 63 ust. 2 zd. 1 u.p.z.p., nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Z tego też względu adresat tej decyzji nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu będącego przedmiotem ustaleń, jak również do terenu (terenów) mających zapewnić dostęp do drogi publicznej z terenu, którego dotyczą warunki zabudowy (por. wyrok NSA z 16 listopada 2022 r. sygn. akt II OSK 1808/21). Zatem przedmiotem oceny organu prowadzącego postępowanie powinna być możliwość wykorzystania działek do skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną, nie zaś posiadanie przez inwestora tytułu prawnego do korzystania z tych działek (por. wyrok NSA z 13 grudnia 2023 r. sygn. akt II OSK 795/21). Zdaniem Kolegium, chybiony jest też zarzut odwołującego co do konieczności zmiany przeznaczenia gruntu działki nr [...] i [...] na cele nierolne. Działki te już aktualnie mają charakter drogowy, bowiem są w ewidencji gruntów i budynków oznaczone symbolem "dr". Nie są to zatem użytki rolne. Jak wskazał WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 27 grudnia 2024 r. sygn. akt II SA/Wr 857/24, zgodnie z art 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi publicznej. Z kolei zgodnie z art 2 pkt 14 u.p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Analizując zebrany w sprawie materiał dowody, należało stwierdzić, że teren spornej inwestycji - wbrew twierdzeniom strony skarżącej - posiada dostępu do drogi publicznej. Odbywać się on będzie poprzez działki nr (...) (dr) i nr (...). I bez znaczenia jest przy tym fakt; że droga (działka nr (...)) na odcinku od działki nr (...) do terenu przedmiotowej inwestycji jest nieurządzona. Skarżący w sposób nieuzasadniony bowiem stwierdza, że działka nr (...) "mimo iż stanowi użytek dr, nie jest drogą publiczną". Konieczność urządzenia drogi jako niezbędny warunek posiadania przez planowaną inwestycję dostępu do drogi publicznej - jak stwierdza skarżący - prowadziłaby do sytuacji, że inwestor musiałby czekać na urządzenie drogi, co często ma miejsce dopiero po zakończeniu inwestycji, aby ubiegać się o decyzję ustalającą warunki zabudowy. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej, a taka sytuacja bez wątpienia zaistniała w rozpoznanej sprawie. Za takim ujęciem przemawia użycie przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 2 i art 2 pkt 14 u.p.zp. sformułowania "dostęp do drogi publicznej". Na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a więc planowania inwestycji, znaczenie może mieć wyłącznie kwestia dostępności terenu do drogi publicznej nie zaś tego, czy dostęp ten odpowiada wymogom technicznym dla dróg, a tym bardziej, czy droga jest utwardzona, czy urządzona, jak tego domaga się strona skarżąca. Decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie odpowiedzieć na pytanie, czy określona co do rodzaju inwestycja jest w ogóle możliwa do wykonania na określonym we wniosku terenie. Powyższe oznacza więc, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie może odmówić ich ustalenia, stwierdzając, że nie został spełniony warunek dostępu do drogi publicznej z tej przyczyny, że droga łącząca teren inwestycji z drogą publiczną nie jest urządzona, co przecież często leży - jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie - w gestii gminy. W sprawie inwestycja posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - drogi gminnej nr [...] (działka nr [...] obręb G.) poprzez drogi wewnętrzne stanowiące własność Gminy M. - działki nr [...] i [...] obręb G. Front terenu inwestycji przylega do ww. działki nr [...], stanowiącej drogę wewnętrzną. Nie jest przy tym zasadne twierdzenie Odwołującego, że ww. działki nr [...] i [...] są działkami rolnymi i wymagają jakoby zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. Są one bowiem oznaczone w ewidencji gruntów i budynków symbolem "dr", a więc maja drogowy charakter. To, że droga jest jeszcze nieurządzona, wymaga przystosowania do ruchu pojazdów osobowych, zgodnie z przywołanym orzecznictwem sądowym, na etapie ustalania warunków zabudowy nie stanowi przeszkody dla wydania w tym zakresie decyzji pozytywnej, ustalającej warunki zabudowy. Kolegium nie zgodziło się z odwołującym w zakresie, w jakim podnosi on, że inwestycja nie spełnia wymagań art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie uzbrojenia terenu. Zgodnie z tym przepisem, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Natomiast na podstawie art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że dyspozycję normy zawartej w art. 61 ust. 5 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. należy rozumieć w ten sposób, że jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało lub istnieje, ale nie będzie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. W niniejszej sprawie inwestor przedłożył informację z T. S.A. o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia oraz dostaw energii elektrycznej dla jednego podmiotu o mocy przyłączeniowej do 180 kW. W ocenie Kolegium na etapie ustalania warunków zabudowy takie zapewnienie jest wystarczające. W zakresie wody, inwestor planuje studnię, a w zakresie ścieków szambo - i to także jest dopuszczalne w sytuacji, gdy zgodnie z oświadczeniem Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w M., nie istnieje możliwość podłączenia inwestycji do sieci wodnej i kanalizacyjnej. Warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest spełniony. Wskazany przepis przewiduje warunek, aby teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc). Odsyła on więc do instytucji zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, uregulowanej w art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Art. 7 u.o.g.r.l. przewiduje wymóg uzyskania analizowanej zgody jedynie wobec gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas MII oraz gruntów leśnych. Działka nr [...] obr. G., zgodnie z ewidencją gruntów rolnych i leśnych, stanowi użytki RHIb [...] ha, RIVa [...] ha i RV [...] ha. Wskazany przez inwestora teren inwestycji, oznaczony na załączonej przez niego kopii mapy zasadniczej, ograniczony jest do użytków RIVa i RV o łącznej powierzchni [...] ha. Z terenu inwestycji wyłączone zostały przez Inwestora grunty chronione wymogiem powyższej zgody obejmujące użytek klasy RUIb o powierzchni [...] ha. Tym samym, należy zgodzić się z organem I instancji, że wyznaczony przez Inwestora teren inwestycji jest położony poza gruntami chronionych klas i nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze. W tym miejscu Kolegium wskazuje, że zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem sądów administracyjnych, sytuacja, w której zachodzi potrzeba ograniczenia terenu inwestycji ze względu na to, że część działki ewidencyjnej stanowią chronione powyższymi przepisami grunty rolne, stanowi jeden z przypadków, w których dopuszczalne jest ograniczenie terenu inwestycji do pozostałych gruntów i wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Wymagane jest wówczas jedynie jednoznaczne wydzielenie terenu inwestycji liniami rozgraniczającymi na kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej, załączanej do wniosku - co w niniejszej sprawie niewątpliwie ma miejsce, jako, że linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone zostały po granicach użytków R IVa i RV. Odnosząc się do kwestii porośnięcia nieruchomości inwestora drzewostanem stanowiącym zadrzewienie śródpolne, również w rozumieniu u.o.g.r.l., to Kolegium podtrzymuje ocenę, że nieuzasadnione jest twierdzenie, iż organ zawarł w decyzji w tym zakresie nieprawdziwe fakty, w tym o braku konieczności uzyskania decyzji zezwalającej na przeznaczenie terenu na cele nierolnicze. Odwołujący się w swoim odwołaniu zamiennie przy tym powołuje się raz na konieczność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (która jest uregulowana w art. 7 u.o.g.r.l.), a raz na konieczność wyłączenia tych gruntów z produkcji rolnej (która jest uregulowana w art. 11 u.o.g.r.l.), Jak wyjaśniło Kolegium, zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dotyczy tylko i wyłącznie gruntów leśnych oraz użytków rolnych klas I-III. Przepis art. 7 ustawy nie przewiduje takiego wymogu w stosunku do gruntów pod zadrzewieniami śródpolnymi - chyba, że byłyby sklasyfikowane jako użytki klas I-III. Powoływane przez Odwołującego zadrzewienia zlokalizowane są na części działki nr [...] od strony graniczącej z działką nr [...] dr. W tej części natomiast działka posiada klasę RV, a więc nie wymaga zgody z art. 7 u.o.g.r.l. Czym innym jest natomiast uregulowany w art. 11 u.o.g.r.l. wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu użytków rolnych z produkcji rolnej. Zgodnie z art 11 ust. 1 u.o.g.r.l. wymóg taki dotyczy "użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczonych do klas I, II, III, IIla, Illb, oraz użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego, a także gruntów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2-10, oraz gruntów leśnych, przeznaczonych na cele nierolnicze i nieleśne". Wymóg ten obejmuje więc również, poza wymienionymi tam klasami użytków z gleb określonego pochodzenia, także grunty pod zadrzewieniami śródpolnymi, o których mowa w art 2 ust 1 pkt 5 u.o.g.r.l. Odwołujący pomija jednak, że nawet, gdyby w stosunku do danego gruntu rolnego zachodził wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej, to okoliczność taka nie stanowi żadnej przeszkody dla wydania w odniesieniu do takiego gruntu decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art 11 ust. 4 i 4a u.o.g.r.l., wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, zaś decyzję taką dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych. Tym samym, kwestia tego, czy dany grunt rolny, przeznaczony na cele nierolnicze (o czym wprost stanowi art 11 ust 1), wymaga, czy też nie wymaga wyłączenia z produkcji rolniczej, nie stanowi okoliczności istotnej z punktu widzenia dopuszczalności wydania decyzji o warunkach zabudowy, lecz jest weryfikowana dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Jedynie na marginesie więc Kolegium wskaże, że zawarta w decyzji informacja o braku konieczności uzyskania decyzji zezwalającej na przeznaczenie przedmiotowego terenu na cele nierolnicze jest prawidłowa, bowiem opiera się na aktualnej treści informacji z ewidencji gruntów i budynków. Organ właściwy w sprawach ustalania warunków zabudowy nie ma przy tym kompetencji do dokonywania zmian oznaczenia użytków w ewidencji gruntów i jest nimi związany. Jednocześnie Kolegium wskazuje, że organem właściwym w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych jest starosta, w niniejszej sprawie jest to Starosta Lwówecki. Zgodnie z aktami sprawy, pismem z dnia 10 lutego 2025 r. organ I instancji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. zwrócił się do Starosty o uzgodnienie projektu decyzji w zakresie jego kompetencji wynikających z u.o.g.r.l. Postanowieniem z dnia 21 lutego 2025 r. znak PP.6730.86.2023.21.PS Starosta uzgodnił inwestycję pozytywnie w ramach swoich kompetencji. Zdaniem Kolegium, niezasadne są zarzuty odwołania wskazujące na działanie Starosty bez tytułu prawnego i pominięcie faktu porastania działki zadrzewieniem śródpolnym, co ma zdaniem Odwołującego skutkować istnieniem w sprawie wymogu uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Jak już wyjaśniło to Kolegium powyżej, wymóg uzyskania decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej gruntów przeznaczonych na cele nierolnicze nie stanowi przeszkody dla wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Tym samym, powoływana okoliczność pozostaje bez wpływu na uzgodnienie Starosty. Jednocześnie, nie tylko Burmistrz Miasta i Gminy M. przy wydawaniu decyzji, ale także Starosta Lwówecki przy opiniowaniu projektu decyzji opierać się musi na danych z ewidencji gruntowi budynków, korzystających z mocy dokumentu urzędowego - dopóty, dopóki nie zostałyby one zmienione w odpowiednim trybie. Zauważyć należy jeszcze, że sam Starosta Lwówecki w piśmie z dnia 12 marca 2025 r. stanowiącym odpowiedź na pismo Odwołującego informujące o powyższej okoliczności, w żaden sposób nie wycofał się z zajętego stanowiska i nie zasygnalizował potrzeby powtórzenia dokonanego uzgodnienia. Tym samym, brak jest podstaw do uznania, iż inwestycja nie spełnia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Wreszcie, spełniony jest także warunek zgodności decyzji z przepisami odrębnymi, w tym z zakresu ochrony przyrody, czego potwierdzeniem jest w szczególności uzgodnienie projektu decyzji z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska we Wrocławiu, który po otrzymaniu wniosku o uzgodnienie z dnia 10 lutego 2025 r. uzgodnił projekt decyzji milcząco, ponieważ w terminie 21 dni nie zajął w sprawie stanowiska. Uzgodnienie to było wymagane, jako, że teren inwestycji położony jest w granicach Specjalnego Obszaru Ochrony Siedlisk Natura 2000 pn. "[...]". Odnosząc się w tym miejscu do zarzutów odwołania, w których J. K. podnosi, że RDOŚ we Wrocławiu nie dysponował jakoby informacją o porastaniu na działce nr [...] kilkudziesięcioletnich zadrzewień, Kolegium wskazuje, że zarzuty te nie są zasadne. Przede wszystkim, zgodnie z art. 27 ust. 3, art. 28 ust. 5 i art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody regionalne dyrekcje ochrony środowiska zarządzają obszarami Natura 2000 na swoim terenie, opracowują plany zadań ochronnych dla zarządzanego obszaru NATURA 2000, a także projekt planu ochrony zarządzanego obszaru NATURA 2000. Oznacza to, że mają one bieżące i aktualne informacje na temat środowiska przyrodniczego zarządzanego obszaru, przeprowadzają inwentaryzacje przyrodnicze, w szczególności na potrzeby opracowania ww. planów zadań ochronnych i planu ochrony. Sam Specjalny Obszar Ochrony Siedlisk "[...]" ustanowiony został rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z dnia [...] października 2021 r. w sprawie specjalnego obszaru ochrony siedlisk [...]. Plan zadań ochronnych dla tego obszaru ustanowiony został natomiast zarządzeniem RDOŚ we Wrocławiu z dnia [...] czerwca 2025 r. w sprawie ustanowienia planu zadań ochronnych dla obszaru Natura 2000 [...]. Biorąc pod uwagę zarówno datę ustanowienia ww. obszaru NATURA 2000, jak i zwłaszcza ustanowienia ww. planu zadań ochronnych, trudno uznawać, aby na etapie opracowywania powyższego dokumentu RDOŚ we Wrocławiu nie znał aktualnego stanu faktycznego zarządzanego na bieżąco obszaru, tym bardziej, że zadrzewienia, na jakie wskazuje Odwołujący, są kilkudziesięcioletnie. Tym samym, zarzut braku znajomości stanu faktycznego sprawy przez RDOŚ we Wrocławiu jest pozbawiony podstaw i sprzeczny z kompetencjami RDOŚ. Na marginesie Kolegium wskaże, że wbrew twierdzeniom Strony, termin na uzgodnienie projektu decyzji przez RDOŚ we Wrocławiu mijał dopiero 3 marca 2025 r., a zatem RDOŚ prawdopodobnie wówczas dysponował już pismem J. K. z 27 lutego 2025 r. Uzgodnienie projektu decyzji przez RDOŚ we Wrocławiu potwierdza także, że w sprawie nie zachodzi wymóg uprzedniego uzyskania decyzji środowiskowej, o której mowa wart. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. W przypadku zabudowy mieszkaniowej uwzględnić w tym zakresie należy przepis § 3 pkt 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839), które do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż: - 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art 6 ust 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust 1 pkt 1-3 tej ustawy, - 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze. Przy czym, termin "powierzchnia zabudowy" jest zdefiniowany w § 1 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia jako powierzchnia terenu zajęta przez obiekty budowlane oraz pozostała powierzchnia przeznaczona do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia. W niniejszej sprawie próg powierzchni zabudowy kwalifikujący inwestycję do ww. przedsięwzięć wynosi 0,5 ha. Uwzględniając nawet maksymalną powierzchnię terenu inwestycji (0, 25 ha), jak również zakładane utwardzenie drogi dojazdowej na działce [...] (która w całości posiada powierzchnię [...] ha), czy nawet jeszcze działki nr [...] (o powierzchni [...] ha), powierzchnia ta nie przekroczy 0,5 ha. Tym samym, decyzja środowiskowa nie jest w sprawie wymagana. Uwzględnić należy, że projekt decyzji został uzgodniony z wszystkimi organami, których uzgodnienia w sprawie były wymagane (na podstawie art. 53 ust 4 pkt 5,5a, 6 pkt 8 u.p.z.p.), przy czym, formalnie uzgodnienie dokonane na podstawie art. 53 ust 4 pkt 9 u.p.z.p. przez Burmistrza Miasta i Gminy M. jako zarządcy drogi nie było wymagane, bowiem wymóg taki nie zachodzi w przypadku, gdy organ wydający decyzję i organ mający dokonać uzgodnienia jest tym samym organem. W sprawie spełniona jest także podstawowa przesłanka wydania decyzji o warunkach zabudowy, tj. dla terenu inwestycji obejmującego część obręb G. działki nr [...] nie został dotychczas uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (art. 59 ust 1 u.p.z.p.). W tym zakresie Kolegium wskaże, że Burmistrz Miasta i Gminy M. nie skorzystał w niniejszym postępowaniu z możliwości zawieszenia postępowania, przewidzianej w art. 65 u.p.z.p. Zauważyć jednak należy, że w świetle powołanego przepisu, postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesić można na okres maksymalnie 18 miesięcy, z przedłużeniem o kolejne 6 mies., a więc łącznie maksymalnie 24 miesiące od dnia złożenia wniosku. Uwzględniając datę złożenia wniosku w niniejszej sprawie, powyższy maksymalny termin upłynąłby w czerwcu bieżącego roku. Tym samym, odstąpienie od zawieszania postępowania ocenić należy jako trafne. Skoro zatem w sprawie spełnione są wszystkie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, organ I instancji zobowiązany był do wydania decyzji pozytywnej dla Inwestora - o czym orzekł w zaskarżonej decyzji. Zdaniem Kolegium, jest ona zgodna z powołanymi przepisami prawa materialnego, w tym zawiera wszystkie wymagane załączniki. W ocenie Kolegium, w postępowaniu przed organem I instancji organ ten nie dopuścił się także takich uchybień proceduralnych, które miałyby wpływ na treść decyzji lub powinny skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. W szczególności, wbrew zarzutom odwołania, organ I instancji nie naruszył przepisów art. 7, art 7b, art. 8, art. 9 i art 10 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego. Niezasadne jest oczekiwanie odwołującego, aby w ponownie prowadzonym postępowaniu (po uchyleniu wcześniejszej decyzji organu decyzją tut Kolegium znak SK0.GP/41/48/24), przy ponownym rozpatrywaniu sprawy powtórzone miały być wszystkie czynności postępowania i na nowo zebrane wszystkie dowody i materiały. Uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia nie skutkuje wszak "ponownym wszczęciem postępowania". Mamy do czynienia z kontynuacją postępowania, które zostało wszczęte wnioskiem inwestora z dnia 20 czerwca 2024 r. Wszystkie te dokumenty, które uprzednio zostały zebrane, jeżeli są prawidłowe i relewantne dla sprawy, mogą być wykorzystane, bez potrzeby ich przedkładania "na nowo". Powtórzeniu i uzupełnieniu podlegają w ponownie prowadzonym postępowaniu tylko takie czynności, które ewentualnie dokonane zostały wadliwie i materiały, które były niewystarczające. W niniejszej sprawie w szczególności na nowo, z uwzględnieniem wskazań Kolegium przedstawionych w poprzedniej decyzji tutejszego organu, przeprowadzono analizę urbanistyczną i stosownie do niej sporządzono projekt decyzji, w ślad za tym dokonano ponownych uzgodnień tego projektu z organami współdziałającymi, jak również zapewniono stronom postępowania czynny w nim udział. Żaden przepis K.p.a. nie wymaga od organu, w przypadku ponownego rozpoznawania sprawy, ponownego zawiadamiania stron o wszczęciu postępowania (to bowiem już było wszczęte, o czym strony były już pierwotnie zawiadomione}. Dokonując takiego ponownego zawiadomienia organ I instancji tym samym wyszedł poza wymagania K.p.a. - dążąc do jak najpełniejszego zapewnienia stronom możliwości czynnego udziału w postępowaniu. W żadnym razie Kolegium nie dostrzega w takich działaniu organu uchybień. Podobnie, organ nie ma obowiązku informować stron o każdej czynności jaką dokonuje w postępowaniu. Takie oczekiwanie Odwołującego pod adresem organu I instancji jest zatem nieuzasadnione i ponadmiarowe. Stąd też to, że organ nie poinformował Strony na bieżąco o tym, że zwrócił się do urbanisty o ponowne przygotowanie projektu decyzji, nie stanowi żadnego uchybienia, w tym naruszenia art. 8 K.p.a., jak również nie wpływa na możliwość czynnego udziału odwołującego w postępowaniu. O kolejnych czynnościach odwołujący był następnie skutecznie informowany, otrzymał nawet przygotowany projekt decyzji (co także jest działaniem ponadstandardowym organu, gdyż taki wymóg nie wynika z przepisów K.p.a.), brał w postępowaniu czynny udział, wypowiadał się, a przede wszystkim, został zawiadomiony o możliwości zapoznania się z całością akt sprawy i wypowiedzenia się w sprawie na podstawie art. 10 K.p.a. Także o wystąpieniu do organów współdziałających Odwołujący został skutecznie powiadomiony. To, że przedmiotowe zawiadomienie dotarło do Strony w dniu 26 lutego 2025 r. nie zmienia faktu, że powiadomienie nastąpiło. Biorąc pod uwagę krótki, 14-dniowy termin obowiązujący na uzgodnienie w przypadku większości organów uzgadniających, w sytuacji, gdy wystąpienie o uzgodnienie jest dokonywane co do zasady poprzez ePUAP, a więc w tym samym dniu powyższy termin rozpoczyna swój bieg, powoduje, że w bardzo wielu przypadkach strony są de facto zawiadamiane o wystąpieniu o uzgodnienie już po terminie, zwłaszcza, gdy korespondencja jest do nich wysyłana listownie. Podkreślić należy, że biorąc pod uwagę fakt, iż sprawa jest rozpoznawana ponownie, odwołujący dysponował łącznie bardzo długim okresem czasu na podnoszone w odwołaniu poinformowanie Starosty i RDOŚ i wszelkich okolicznościach, jakie uznawał za istotne. Już w swojej poprzedniej decyzji z lipca 2024 r. tutejsze Kolegium zwróciło wszak uwagę Odwołującemu, że do dnia dzisiejszego tego nie uczynił. Jednocześnie Odwołujący miał możliwość zakwestionowania uzgodnień projektu decyzji w odwołaniu - co uczynił, zaś powoływane w tym zakresie zarzuty i okoliczności - jak Kolegium już wyjaśniło to wcześniej - nie są uzasadnione. Podnoszone już w poprzednim odwołaniu zarzuty naruszenia art. 7 i 7b K.p.a., związane z zatajaniem informacji przed organami współdziałającymi, tutejsze Kolegium także już uprzednio oceniło jako nieuzasadnione i stanowisko to podtrzymuje - co zresztą już wyjaśniło we wcześniejszym fragmencie uzasadnienia niniejszej decyzji. Zarzut powołanie w decyzji błędnej podstawy prawnej pozostaje bez jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy, bowiem z zaskarżonej decyzji wynika, że organ I instancji zastosował w sprawie przepisy u.p.z.p. w ich prawidłowym brzmieniu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu J. K. zarzucił naruszenie: przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: a) art. 61 ust. 1 pkt 1 i art. 61 ust. 2 pkt 5a - z uwagi na niewłaściwe ustalenie dobrego sąsiedztwa i parametrów inwestycji. b) art. 61 ust. 1 pkt 3 i art. 61 ust. 5 - z uwagi na niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym ustalenie w zakresie uzbrojenia terenu w obszarze planowanej inwestycji, c) art. 61 ust. 1 pkt 4 - z uwagi na niewłaściwe ustalenie związane z koniecznością uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych w kontekście art. 2 ust. 1 pkt. 5 i art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych w odniesieniu do istniejącego zadrzewienia śródpolnego na terenie planowanej inwestycji. przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego: a) art. 7 i art. 7a - w zakresie pełnego wyjaśnienia stanów faktycznych i uzgodnień ze wskazanymi w ustawie organami tj. w zakresie ochrony przyrody i w zakresie ochrony gruntów rolnych, b) art. 8 §1, art. 9 i art. 10 §1 - w zakresie bezstronności i należytego informowania przez organ I instancji w prowadzonym postępowaniu. Skarżący w rozwinięciu zarzutów podkreślił, że projektowana inwestycja zlokalizowana jest na gruntach rolnych i nimi otoczona, nie ma nawet bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W promieniu 90 m nie występuje żadna zabudowa, najbliżej położona zabudowa jest bardzo rozproszona i występuje wyłącznie po wschodniej stronie drogi gminnej. Po stronie zachodniej, na której leży teren inwestycji, znajdują się wyłącznie tereny rolne bez zabudowy. Zdaniem skarżącego nastąpiło nadmierne, nieuzasadnione rozszerzenie obszaru analizowanego, w podstawowym obszarze analizowanym brak zabudowy. Nieprawdą jest, że na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa zagrodowa. Warunek dobrego sąsiedztwa nie został spełniony, ponieważ planowana inwestycja nie stanowi uzupełnienia istniejącej zabudowy i tym samym nie spełnia wymogu zachowania funkcji kontynuacji zabudowy i zagospodarowania terenu, a także nie zachowuje ładu przestrzennego wprowadzając w istniejący układ dysharmonię, prowadząc do rozpraszania zabudowy i powodując przekształcanie gruntów rolnych na mieszkaniowe. Tym samym niszczy historycznie ukształtowany krajobraz kulturowy. Analiza zabudowy zaprezentowana przez urbanistę jest dokonana wadliwie, a jej parametry są zawyżone, nie uwzględniono funkcji gospodarczych pełnionych przez zabudowę zagrodową. Organy nie uwzględniły należycie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, nakazującego zachować zwartość zabudowy, nie dopuszczać do jej rozpraszania. Następnie skarżący wskazał, że na obszarze inwestycji i w jej otoczeniu brak niezbędnego uzbrojenia terenu, zaś inwestor nie przedłożył np. zapewnienia od T., że stosowną sieć zrealizuje. Jest też istotne, że teren działki zainwestowania nr [...], porośnięty jest drzewostanem, czego organy należycie nie respektują. Ma to znaczenie tez w tym kontekście, że wymagana jest zmiana przeznaczenia terenu na cele nierolnicze. Wadliwe jest stanowisko organu stwierdzające możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdy decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej wydawana jest przed pozwoleniem na budowę. Skarżący wskazuje także niewystarczające ustalenia w zakresie stanu faktycznego zagospodarowania terenu. Zdaniem skarżącego organ uzasadniający - Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska nie miał właściwej wiedzy dla oceny stanu sprawy, zwłaszcza w kontekście zadrzewienia śródpolnego na obszarze Natura 2000. Końcowo skarżący wskazuje wadliwości w postępowaniu administracyjnym, zwłaszcza w zakresie powiadamiania o podejmowanych czynnościach, co narusza m. in. zasadę bezstronności, zaufania, równego traktowania. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W odpowiedzi na skargę SKO pozostało przy stanowisku wyrażonym w zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy wskazał też, że [...] września 2025 r. podjęta została uchwała Rady Miejskiej Gminy M. nr [...] w sprawie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego G. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skarga okazała się nieusprawiedliwiona. Zgodnie z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 poz. 143 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Jak stanowi art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 134 p.p.s.a. rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na zasadzie art. 145 §1 pkt 1 p.p.s.a.: sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; pkt 2: stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; pkt 3: stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. W przypadku braku zajścia wskazanych wyżej przesłanek sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddala skargę. Przedmiotem kontroli jest decyzja SKO w Jeleniej Górze utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza M. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji w postaci domu mieszkalnego jednorodzinnego we wsi G. Materialnoprawną podstawę wydanych decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz.997 ze zm.), dalej: ustawa, u.p.z.p., wraz a z aktem wykonawczym - rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2023 r. nr 164, poz. 1588 ze zm.) Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl ust. 2 pkt 2, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Według art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. W myśl art 60 ust. 1 ustawy, decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Na podstawie art. 60 ust. 4 ustawy, sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Zgodnie z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się odpowiednio przepisy art. 51 ust. 2-3, art. 52, art. 53 ust. 3-5 a i 5c-5f oraz art. 54-56, co dotyczy w szczególności wydania decyzji na wniosek inwestora, wskazania organów właściwych do dokonania uzgodnień projektu decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganej treści decyzji o warunkach zabudowy (art. 54 w zw. z art. 64). Na podstawie art. 53 ust. 3 ustawy, właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Według art 53 ust 5 ustawy, uzgodnień, o których mowa w art. 54 ust. 4, dokonuje się w trybie art 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. W przypadku regionalnego dyrektora ochrony środowiska powyższy termin wynosi 21 dni (art. 53 ust. 5c w zw. z art. 64 ust 1 ustawy). Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy uregulowane są w art. 61 ustawy. Zgodnie z ust 1, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6] zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W celu oceny spełnienia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa, wynikającej z ww. art 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Z przepisu art. 56 w zw. z art. 64 ustawy wynika, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. Z kolei zgodnie z § 1 rozporządzenia, określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3] szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Na podstawie § 9 ust. 1 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wedle ust. 2, wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (ust. 3). Część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (ust. 4). Postawiony na początku zarzut dotyczy błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego, wadliwej realizacji zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Zasada ta wymaga, aby przynajmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana tak, aby planowana nowa zabudowa korespondowała z nią (stanowiła kontynuację) w zakresie parametrów (cech, wskaźników) kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Innymi słowy powinien istnieć pewien "punkt odniesienia" dla zamierzonej zabudowy, zlokalizowany w określonym, wyznaczonym obszarze (obszarze analizowanym). Obszar analizowany otacza teren objęty wnioskiem, przy czym minimalna odległość od tego terenu to 50 m, jednak nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu terenu. Oznaczenie minimum wiążę się z koniecznością uzyskania odpowiednio dużego obszaru służącego analizie. Ustawodawca nie wskazał natomiast maksymalnej odległości. Ukształtował się pogląd, że trzykrotna szerokość frontu stanowi pewien standard, od którego odstępstwo jest dopuszczalne, jednak pod warunkiem należytego wykazania jego zasadności. Warunki zabudowy ustalane są na obszarach o rozmaitym charakterze urbanistycznym, w różnych uwarunkowaniach przestrzennych. W kontrolowanej sprawie mamy do czynienia z obszarem wiejskim o nieintensywnej zabudowie. Trzeba też mieć na względzie, że prawo zabudowy stanowi jedno z kluczowych praw związanych z własnością nieruchomości gruntowej. Co oczywiste, podlega ono wielu ograniczeniom, do których należą w szczególności uwarunkowania ładu przestrzennego. Dla ukazania szerszego kontekstu faktycznego warto wskazać, że G. (miejscowość, w której planowana jest inwestycja) to wieś położona na P., o korzeniach w średniowieczu, licząca ok. 1200 mieszkańców, druga co do wielkości miejscowość gminy M. (gmina liczy ok. 8000 mieszkańców, liczba ludności zmniejsza się). W jej skład wchodzi kilka dawnych wiosek, aktualnie brak znaczącego przemysłu, w miejscowości znajduje się kilka zarejestrowanych zabytków, miejscowość cechują znaczące walory turystyczne (ogólnodostępne dane statystyczne i encyklopedyczne). Powszechnie dostępne informacje (geoportal.gov.pl) pokazują zabudowę wsi skoncentrowaną zasadniczo wzdłuż przebiegającej głównej drogi publicznej, jednak także z enklawami zabudowy bardziej oddalonej, o charakterze rozproszonym. W orzecznictwie podkreśla się, że wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze, nowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej, w tym m.in. w zakresie kontynuacji funkcji, zabudowy już istniejącej, a rzetelne określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Narzędziem służącym do ustalenia, czy zachodzą przesłanki określone w art. 61 u.p.z.p., jest analiza m.in. cech zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 marca 2026 r. sygn. akt II OSK 2328/23). Działka potencjalnego zainwestowania (nr [...]) od strony zachodniej graniczy z działką nr [...] (dr), od strony wschodniej z działką nr [...] (dr), od strony północnej i południowej znajdują się odpowiednio działki nr [...] i [...]. Z akt sprawy wynika, że w obszarze analizowanym (w jego minimalnych granicach, odległość ok. 90 m) ujęto częściowo działkę nr [...] (znajduje się na niej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Dalej na wschód od działki zainwestowania, po drugiej stronie od działki nr [...], na obszarze analizowanym w granicach ponad minimalne, zabudowa mieszkaniowa stopniowo intensyfikuje się, na co wskazują akta sprawy, i co potwierdzają powszechnie dostępne dane geodezyjno - kartograficzne. W kontrolowanej sprawie szerokość frontu działki wynosząca 30 m oznacza minimalne granice obszaru analizowanego w wymiarze 90 m, jednak nastąpiło poszerzenie obszaru analizowanego ponad ustawowe minimum. Rozszerzenie nastąpiło w kierunku wschodnim o ok. 260 m od granicy terenu inwestycji, ok. 200 m w kierunku północnym, ok. 160 m na zachód i ok. 100 m w kierunku południowym (stosowna mapa w aktach sprawy). Powiększenie obszaru analizowanego sprawiło, że obejmuje on liczniejszą zabudowę w kształcie korespondującym z planowaną inwestycją na działce nr [...]. W związku z wątpliwościami skarżącego co do powiększenia obszaru analizowanego warto podkreślić, że obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi jednak służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić, że celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora (wyrok NSA z 17 września 2025 r. II OSK 2288/24). Zdaniem Sądu organy, wykorzystując dokumentację sporządzoną przez urbanistę, wykazały zasadność powiększenia obszaru analizowanego podkreślając, że najbliższy budynek mieszkalny oddalony jest o ok. 10-15 m od granic obszaru analizowanego wyznaczonego w minimalnym rozmiarze (chociaż działka, na której posadowiony jest ten budynek w części wchodzi w zakres minimalnego obszaru analizowanego); znaczenie ma także charakter pobliskiej zabudowy cechującej się znacznymi odległościami pomiędzy budynkami (60-90 m); dlatego rozciągniecie obszaru analizowanego umożliwiło szerszą perspektywę dla oceny nowej zabudowy wobec większej liczby budynków, z historyczną zabudową wsi. Warto podkreślić, że w warunkach wiejskich często mamy do czynienia z częścią wsi stosunkowo skoncentrowaną (zwłaszcza wzdłuż drogi), ale także z zabudowaniami położonymi na uboczu, w pewnej odległości od głównego skupiska, jak też w znaczniejszej odlegości od siebie poszczególnych budynków. Uwarunkowane jest to naturalnymi potrzebami ludzi związanymi z zachowaniem pewnej odrębności sąsiedzkiej, a ponadto obszary wiejskie dają w tym względzie większe możliwości niż z istoty bardziej skoncentrowana zabudowa miejska. Stąd "sztywne" trzymanie się obszaru analizowanego w minimalnych granicach mogłoby zasadniczo zablokować nową zabudowę, wbrew specyficznym warunkom obszarów wiejskich. Nie stoją temu na przeszkodzie wymogi ładu przestrzennego, nakazujące tworzyć harmonijną całość, i uwzględniać rozmaite uwarunkowania, w tym społeczne, kulturowe, gospodarcze, estetyczne. Wręcz przeciwnie, w poszczególnych przypadkach rozstrzenie obszaru analizowanego może sprzyjać ładowi przestrzennemu dopasowanemu do konkretnych uwarunkowań lokalnych. Tylko na marginesie, i w szerszej perspektywie można dodać, że kwestią istotną społecznie w Polsce jest raczej wyludnianie obszarów wiejskich, w szczególności z dala od dużych miast. Organy administracji samorządowej mają kompetencję takiego wpływania na zabudowę, które takim procesom będzie przeciwdziałać. Co oczywiste trzeba tu zaakcentować, że przepisy prawne wymagają spełnienia przez nową zabudowę także innych warunków, w tym determinujących możliwość włączenia jej w tkankę infrastrukturalną. Zważywszy, że ustawodawca pozostawił organowi pewien zakres swobody w wyznaczeniu obszaru analizowanego Sąd ocenił, że granice tej swobody nie zostały przekroczone, a zaprezentowana argumentacja jest logiczna i racjonalna, spójna z warunkami lokalnymi wsi G. Sąd nie podzielił zarzutów skarżącego celujących w stan uzbrojenia terenu, ocenionego przez skarżącego jako niewystarczający ("nie ma żadnego uzbrojenia"). Trzeba tu zaznaczyć, że akta sprawy zawierają wystawioną przez przedsiębiorcę energetycznego informację o możliwości podłączenia nieruchomości do sieci energetycznej. Ponadto na etapie decyzji o warunkach zabudowy wystarczające są obecne w aktach oświadczenia wskazujące na dostęp do wody (studnia), odnoszące się do odprowadzania ścieków (bezodpływowy zbiornik, indywidualna oczyszczalnia), indywidualne źródło ciepła. Z orzecznictwa jasno wynika, że celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Zagwarantowanie oznacza zaś zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale wystarczające jest posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 października 2025 r. sygn. akt II OSK 1002/23). Uwzględniając "wyjściowy" warunek zapewnienia zaopatrzenia w energię elektryczną, Sąd zgodził się, że dokument wystawiony przez T. stanowi o spełnieniu wymogu ustawowego. Uwzględniając istotę decyzji o warunkach zabudowy (która jedynie określa pewne uwarunkowania, jednak dalsza realizacja procesu inwestycyjnego zależy od kolejnych aktów i warunków) nie można zgodzić się ze skarżącym, że sieci uzbrojenia terenu powinny istnieć już na tym etapie. Analogicznie Sąd potraktował wymóg skomunikowania nieruchomości zainwestowania z siecią drogową - akta sprawy pokazują, że jest ona możliwa (w tym poprzez gminne drogi wewnętrzne), zaś stan nawierzchni tych dróg, na tym etapie procedury inwestycyjnej, nie wyklucza uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Inwestycja planowana jest na gruntach klasy RIVa i RV, co oznacza, zgodnie z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, brak wymogu zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze (w aktach widnieje stosowne uzgodnienie Starosty Lwóweckiego z 21 lutego 2025 r.). Wskazana przez skarżącego sytuacja zadrzewień śródpolnych nie może wpłynąć na wydane decyzje, ponieważ zadrzewienia te położone są na gruntach klasy V (art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów). Wskazywany przez skarżącego art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych dotyczy wyłączenia gruntu z produkcji, i znajduje zastosowanie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę (art. 11 ust. 4); nie ma zatem znaczenia na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Akta sprawy ilustrują wystąpienie do organu ochrony środowiska (Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska we Wrocławiu) w kwestii lokalizacji inwestycji na obszarze Natura 2000; organ nie sprzeciwił się inwestycji. Trzeba przy tym wyjaśnić, że ustawa o ochronie przyrody zasadniczo nie zakazuje zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze Natura 2000 (zgodnie z art. 33 ust. 1 zabrania się podejmowania działań mogących, osobno lub w połączeniu z innymi działaniami, znacząco negatywnie oddziaływać na cele ochrony obszaru Natura 2000). Skoro RDOŚ z mocy prawa sprawuje koordynację i nadzór nad obszarami Natura 2000 na obszarze swego działania (art. 32 ust. 3 ustawy o ochronie przyrody), i został powiadomiony o zamierzeniu inwestycyjnym, to nietrafny jest zarzut, jakoby organ ochrony przyrody miał nie dysponować odpowiednią wiedzą konieczną dla zajęcia stanowiska. Sąd nie dostrzegł wskazywanych przez skarżącego wadliwości w postępowaniu administracyjnym, mogących istotnie wpłynąć na rozstrzygnięcie. Rozpoznanie sprawy skutkujące decyzją niezgodną z zamiarami skarżącego nie oznacza naruszenia zasady praworządności czy bezstronności. Akta sprawy wskazują na prawidłowo prowadzone postępowanie, skarżący brał w nim aktywny udział, i w żaden sposób nie wykazał uchybień wpływających na treść rozstrzygnięć, czy też pozbawiających go uprawnień w postępowaniu. Odpowiadając na pojawiający się w postępowaniu zarzut niezgodności decyzji ze studium uwarunkowań trzeba wyjaśnić, że przepisy nie wymagają od decyzji o warunkach zabudowy zgodności z tym dokumentem. Nie ma on charakteru aktu prawnego, a ustawodawca nie wprowadził - w zakresie decyzji o warunkach zabudowy - relacji takiej jak pomiędzy studium a planem miejscowym. Reasumując Sąd ocenił, że zostały spełnione wymagane przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, organ właściwy do jej podjęcia jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, zaś kontynuacja powinna być rozumiana szeroko, i respektować uprawnienia właścicielskie (wyrok NSA z 26 stycznia 2026 r. sygn. akt II OSK 238/25). Już informacyjnie, i na marginesie można wskazać okoliczność przyjęcia planu zagospodarowania przestrzennego wsi G., co wywiera skutki prawne wobec decyzji o warunkach zabudowy sprzecznych z planem, wobec nieuzyskania przez inwestora ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Z podanych powodów, na zasadzie art. 151 p.p.s.a. Sąd oddalił skargę.