II SA/Wr 129/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wojciech Śnieżyński, Sędziowie sędzia WSA Olga Białek, sędzia WSA Dominik Dymitruk (spr.), , , Protokolant starszy sekretarz sądowy Daria Laskowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi K. B., C. B., M. B., M. B.(1) i T. B. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 2 grudnia 2025 r. nr 1204/2025 w przedmiocie nałożenia obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego zbiorników wybieralnych na nieczystości płynne oddala skargę w całości.

Zaskarżoną decyzją z dnia 2 grudnia 2025 r. (nr 1204/2025) Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: DWIB, organ odwoławczy), po rozpoznaniu odwołań K. B., C. B., M. B., M. B.(1) i T. B. (dalej: skarżący) oraz Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w T. wniesionych od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Trzebnicy (dalej: PINB, organ pierwszej instancji) z dnia 4 września 2025 r. (nr 564/2025), którą nałożono obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego zbiorników wybieralnych na nieczystości płynne usytuowane na działkach nr [...], [...] i [...] w T. na dziedzińcu kwartału zabudowy ul. [...] - [...] - [...] - [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i orzekając co do istoty sprawy nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego wskazanych zbiorników, określając zakres robót zabezpieczających oraz terminy ich wykonania odrębnie dla studni włazowej nr [...] usytuowanej na działce nr [...] i [...] oraz dla studni włazowych nr [...], nr [...] i nr [...] usytuowanych na działce nr [...] i [...], a także wskazując podmioty zobowiązane do ich wykonania. Powyższe rozstrzygnięcie zostało poprzedzone następującym postępowaniem administracyjnym. Pismem z dnia 25 stycznia 2024 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie stanu technicznego zbiorników wybieralnych na nieczystości płynne usytuowanych na działkach nr [...], [...] i [...] w T. Pismem z dnia 5 lutego 2024 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko Własnościowa przedłożyła kopię protokołu z okresowej kontroli stanu technicznego budynku, wskazując jednocześnie, że w 2011 r. przedmiotowe zbiorniki zostały wyłączone z użytkowania i nie odbierają nieczystości płynnych z budynków należących do jej zasobów z uwagi na brak tytułu prawnego do nieruchomości, na których się znajdują, oraz na żądanie właścicieli działki wysokich opłat za ich użytkowanie. Pismem z dnia 14 lutego 2024 r. organ pierwszej instancji wezwał stronę do przedłożenia dodatkowych informacji, w odpowiedzi na które wskazano, że nie można jednoznacznie ustalić właściciela odcinka kanalizacji sanitarnej wraz ze spornymi zbiornikami, a odcinek ten nie jest objęty żadnym wpisem w księgach wieczystych działek. W toku postępowania, w dniu 11 lipca 2024 r., przeprowadzono oględziny, z których protokołu wynika, że na spornych działkach usytuowana jest bateria czterech połączonych ze sobą zbiorników bezodpływowych. Stwierdzono zły stan techniczny włazów żeliwnych oraz kominów żelbetowych studni, w tym widoczną korozję, uszkodzenia kręgów, obluzowaną lub zniszczoną obudowę wierzchnią, zmurszałe ściany oraz miejscowo odsłonięte zbrojenie, co w ocenie organu mogło stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa osób i pojazdów poruszających się w pobliżu. W trakcie oględzin strony przedstawiły rozbieżne stanowiska co do własności zbiorników, przy czym nie zakwestionowano faktu ich złego stanu technicznego. W dniu 31 lipca 2024 r. do organu wpłynęło pismo skarżących zawierające żądanie przeprowadzenia dowodów przeciwko treści mapy zasadniczej, a także pismo Spółdzielni stanowiące odpowiedź na wcześniejsze wezwanie organu. Pismem z dnia 6 sierpnia 2024 r. organ zwrócił się do właściwego starosty o udzielenie informacji i udostępnienie dokumentacji geodezyjnej dotyczącej przebiegu instalacji kanalizacyjnej, w wyniku czego w dniu 22 sierpnia 2024 r. przedłożono kopię odpowiedniego operatu technicznego. Pismem z dnia 26 września 2024 r. Spółdzielnia poinformowała, że nie planuje inwestycji związanych z przywróceniem sprawności technicznej, remontem lub rozbiórką spornych zbiorników, nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, na których się one znajdują, a zbiorniki te nie obsługują budynków spółdzielczych. Pismem z dnia 30 września 2024 r. skarżący zwrócili się do organu z żądaniem wszczęcia odrębnego postępowania w sprawie samowoli budowlanej polegającej na wybudowaniu spornych zbiorników bez wymaganego pozwolenia. W odpowiedzi, pismem z dnia 10 października 2024 r., organ wskazał na brak podstaw do uznania, że zbiorniki zostały wykonane w warunkach samowoli budowlanej. Pismem z dnia 21 października 2024 r. organ zawiadomił o możliwości zapoznania się z aktami przed wydaniem decyzji, a w kolejnym piśmie z dnia 28 października 2024 r. strona ponownie zwróciła się o uprzednie rozstrzygnięcie kwestii samowoli budowlanej, podnosząc, że sporne zbiorniki zostały wzniesione niemal w całości na działce nieobjętej decyzją o pozwoleniu na budowę. Organ udzielił odpowiedzi pismem z dnia 30 października 2024 r. Następnie, decyzję z dnia 20 grudnia 2024 r. (nr 698/2024) organ pierwszej instancji nałożył na wskazane w niej podmioty obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego spornych zbiorników, nadając decyzji w części dotyczącej remontu włazów rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 § 1 k.p.a. Decyzją z dnia 19 lutego 2025 r. (nr 233/2025) DWINB uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, wskazując przy tym, że sporne zbiorniki znajdują się w nieodpowiednim stanie technicznym mogącym zagrażać życiu, zdrowiu, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, że obowiązki powinny być kierowane do właścicieli lub zarządców nieruchomości, na których poszczególne zbiorniki się znajdują, oraz że brak jest podstaw do stwierdzenia samowoli budowlanej. Od wskazanej decyzji sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosła K. B. Wyrokiem z dnia 27 maja 2025 r. (sygn. akt III SA/Wr 230/25) Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił sprzeciw. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia 4 września 2025 r. (nr 564/2025) PINB nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego spornych zbiorników, odrębnie dla poszczególnych studni włazowych, wskazując zobowiązanych właścicieli i zarządców poszczególnych działek oraz nadając decyzji w odpowiednim zakresie rygor natychmiastowej wykonalności. Po rozpatrzeniu odwołań, DWINB zaskarżoną decyzją z dnia 2 grudnia 2025 r. (nr 1204/2025) uchylił decyzję organu pierwszej instancji w całości i orzekając co do istoty sprawy nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego zbiorników wybieralnych na nieczystości płynne usytuowane na działkach nr [...], [...] i [...] w T. na dziedzińcu kwartału zabudowy ul. [...] - [...] - [...] - [...]: 1. w zakresie studni włazowej nr [...] w zbiorniku usytuowanym na działce nr [...] i działce nr [...] poprzez wykonanie robót budowlanych zabezpieczających, polegających na: – remoncie włazu żeliwnego zgodnego ze sztuką budowalną w zakresie zakotwienia w górnej warstwie studni włazowej w sposób szczelny i stabilny uniemożliwiający przesunięcie wraz z wymianą uszkodzonych (pękniętych, wyłamanych) elementów żeliwnych, tj. korpusu włazu, w terminie do dnia 9 stycznia 2026 r., – uzupełnienie ubytków w ścianach (ubytki w ścianach studni od strony wewnętrznej w postaci zmurszeń i ubytki warstwy otuliny odsłaniającej zbrojenie) studni włazowej, w terminie do dnia 6 lutego 2026 r., na właścicieli ww. działek: K. B., C. B., M. B.(1), M. B., T. B. oraz Gminę T.; 2. w zakresie studni włazowej: nr [...], nr [...] i nr [...] w zbiornikach usytuowanych na działce nr [...] i działce nr [...] poprzez wykonanie robót budowlanych zabezpieczających, polegających na: – remoncie włazu żeliwnego zgodnego ze sztuką budowalną w zakresie zakotwienia w górnej warstwie studni włazowej w sposób szczelny i stabilny uniemożliwiający przesunięcie wraz z wymianą uszkodzonych (pękniętych, wyłamanych) elementów żeliwnych, tj. korpusu włazu, w terminie do dnia 9 stycznia 2026 r., – uzupełnienie ubytków w ścianach (ubytki w ścianach studni od strony wewnętrznej w postaci zmurszeń i ubytki warstwy otuliny odsłaniającej zbrojenie) studni włazowej, w terminie do dnia 6 lutego 2026 r., na właściciela działki nr [...]: Gminę T. oraz na zarządcę działki nr [...]: Spółdzielnie Mieszkaniową Lokatorsko-Własnościową w T. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm., dalej: p.b.) ma charakter decyzji związanej, a zaistnienie ustawowych przesłanek obliguje organ do jej wydania niezależnie od przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu oraz od tego, kto ponosi odpowiedzialność za ten stan. Organ podkreślił związek art. 66 ust. 1 z art. 61 p.b., określającym krąg adresatów takiej decyzji, oraz wskazał, że w poprzedniej decyzji nr 233/2025 przesądzono już zarówno kwestię nieodpowiedniego stanu technicznego zbiorników, jak i brak podstaw do stwierdzenia samowoli budowlanej, co znalazło potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego oddalającym sprzeciw od tej decyzji. Organ odwoławczy uchylił decyzję organu pierwszej instancji z uwagi na konieczność skorygowania kręgu zobowiązanych w odniesieniu do zbiornika usytuowanego na dwóch działkach, ujednolicenia obowiązków dotyczących studni nr [...], nr [...] i nr [...] oraz zmiany terminów wykonania nałożonych obowiązków z uwagi na ich upływ. Odnosząc się do zarzutów odwołań dotyczących samowoli budowlanej, organ ponownie wskazał na brak przesłanek do jej stwierdzenia oraz podkreślił, że badanie przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego, ustalanie odpowiedzialności za ten stan, a także rozstrzyganie sporów rozliczeniowych pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości nie należy do kompetencji organów nadzoru budowlanego, lecz pozostaje sprawą cywilną rozstrzyganą, w razie sporu, przez sądy powszechne. Organ odwoławczy wskazał również na brak podstaw do nałożenia na Spółdzielnię obowiązku rozbiórki spornych zbiorników. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnieśli skarżący, zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W skardze podniesiono szereg zarzutów naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego, które ze względu na ich powiązanie merytoryczne można pogrupować w czterech blokach. Po pierwsze, skarżący zarzucili naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1 oraz art. 80 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy oraz na niezebraniu i nierozpatrzeniu w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. W ramach tego zarzutu skarżący wskazali szereg okoliczności, których, ich zdaniem, organ odwoławczy nie ustalił lub błędnie ocenił. Skarżący podnieśli, że sporny zespół szamb stanowi jedną funkcjonalną całość, jest nadal wypełniony nieczystościami pochodzącymi od Spółdzielni i pozostaje w jej posiadaniu, a nie, jak przyjęły organy, cztery oddzielne, nieużywane zbiorniki. Wskazali również na okoliczność wybudowania spornego zespołu szamb przez Spółdzielnię z przekroczeniem granicy działki oraz bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia, ewentualnie w sposób istotnie odbiegający od ustaleń projektu, co ich zdaniem stanowi wyjątek od zasady superficies solo cedit i wyklucza uznanie części zespołu za część składową ich nieruchomości. Skarżący zakwestionowali także ustalenia dotyczące dokładnej lokalizacji zbiorników, podnosząc rozbieżność między wersją mapy zasadniczej z 2024 r. a wersją z 2009 r. uwzględniającą inwentaryzację geodezyjną z lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia, oraz zarzucili bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego o rzekomej tożsamości tych wersji. Skarżący zarzucili ponadto brak ustalenia okoliczności kolejnej samowoli budowlanej Spółdzielni, polegającej na nielegalnym przepięciu budynku do kanalizacji miejskiej, zadeklowaniu połączeń i porzuceniu wypełnionego nieczystościami zespołu szamb, a także brak zbadania stanu konstrukcji szamb, co ich zdaniem było konieczne ze względów bezpieczeństwa przed nałożeniem obowiązku wykonania robót budowlanych wewnątrz zbiorników. Skarżący zakwestionowali również ustalenie organu pierwszej instancji, jakoby żądali od Spółdzielni wysokich opłat za użytkowanie zbiorników, wskazując, że nigdy takich opłat nie otrzymali, mimo że Spółdzielnia od blisko trzydziestu lat korzysta z ich działki. Zakwestionowali także wiarygodność ustaleń o odłączeniu zespołu szamb od budynku, wskazując, że w toku oględzin nie było fizycznej możliwości stwierdzenia przepływów lub ich braku, a przedstawiciele Spółdzielni nie wskazali miejsca rzekomej ingerencji. Skarżący zarzucili nadto, że organ nie wystąpił do Gminy w celu ustalenia okoliczności nabycia przez Spółdzielnię działki oraz stosunków prawnych związanych z wybudowaniem, utrzymywaniem i użytkowaniem spornych zbiorników, jak również nie przeprowadził dowodu z map obrazujących lokalizację zbiorników od chwili ich wybudowania do chwili obecnej, ani dowodu ze świadków przeciwko treści mapy zasadniczej. Po drugie, skarżący zarzucili naruszenie art. 84 § 1 k.p.a. przez niepowołanie biegłego z zakresu geodezji w sytuacji, w której wersje map geodezyjnych wykazują rozbieżności co do usytuowania zbiorników względem granic działek, mimo że faktyczna lokalizacja szamb od chwili ich wybudowania nie uległa zmianie. Po trzecie, skarżący zarzucili naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 66 p.b. w związku z art. 151, art. 47 i art. 48 k.c., poprzez nałożenie obowiązków na podmioty niebędące właścicielami ani współwłaścicielami spornego zespołu szamb ani jego części. W ocenie skarżących, wobec przekroczenia granicy działki przy wznoszeniu obiektu przez Spółdzielnię, w sprawie znajduje zastosowanie wyjątek od zasady superficies solo cedit, wskutek czego skarżący nie stali się współwłaścicielami tej części zespołu szamb, która położona jest na ich nieruchomości, a jedynym podmiotem zobowiązanym mogła być wyłącznie Spółdzielnia. W ramach zarzutów materialnoprawnych skarżący podnieśli także naruszenie art. 48 ust. 1 pkt 1, ewentualnie pkt 2 p.b. w związku z art. 28 ust. 1 tej ustawy, ewentualnie w związku z art. 29, ewentualnie naruszenie art. 50 ust. 1 pkt 1 lub pkt 4 tej ustawy, poprzez nieuwzględnienie okoliczności nielegalnego wybudowania zespołu szamb bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, ewentualnie w sposób istotnie odbiegający od ustaleń decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonych projektów. Skarżący zarzucili nadto naruszenie art. 67 p.b. w związku z art. 151, art. 47 i art. 48 k.c. przez brak nakazania Spółdzielni rozbiórki spornego zespołu szamb i uporządkowania terenu, w sytuacji ustalenia organów, że zbiorniki są nieużytkowane, a Spółdzielnia zadeklarowała brak zamiaru ich remontu. Po czwarte, skarżący zarzucili naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 151, art. 47 i art. 48 k.c., polegające na pominięciu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji kwestii przekroczenia granic nieruchomości przy wznoszeniu obiektu budowlanego oraz kwestii uznania spornego zespołu szamb, jako urządzenia funkcjonalnie związanego z zabudową Spółdzielni, za część składową jej nieruchomości, a nie nieruchomości skarżących. W odpowiedzi na skargę DWIB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 i 2 pkt 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). W braku przesłanek z art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.). Rozpatrując skargę w tak zakreślonych granicach Sąd nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Istota sporu sprowadza się do prawidłowości ustalenia kręgu podmiotów, na które nałożono obowiązek wykonania robót budowlanych zabezpieczających dotyczących zespołu połączonych ze sobą zbiorników na nieczystości płynne (szamb), a w szczególności do oceny zarzutu, że z uwagi na przekroczenie granicy nieruchomości przy wznoszeniu tego urządzenia oraz na okoliczność, iż część zbiornika ze studnią włazową znalazła się na działce skarżących, doszło do błędnego, zdaniem skarżących, zastosowania zasady superficies solo cedit, w wyniku czego organy nieprawidłowo przyjęły współwłasność skarżących względem przedmiotowego urządzenia. Tak postawiony zarzut, oparty na naruszeniu art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w powiązaniu z art. 48, art. 49 § 1, art. 151 i art. 231 k.c., Sąd uznał za nietrafny. Na wstępie należy przypomnieć charakter postępowania prowadzonego na podstawie przepisów Rozdziału 6 Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 66 ust. 1 p.b. adresatem obowiązków w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych, zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 p.b., jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Decyzje wydawane na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. mają charakter związany, co oznacza, że stwierdzenie wystąpienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w art. 66 ust. 1 pkt 1–4 p.b. obliguje organ do nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Co istotne dla niniejszej sprawy, organ orzekający w tym trybie nie bada przyczyn powstania nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu ani tego, kto ponosi za ten stan odpowiedzialność, a na zastosowanie nakazu nie wpływa okoliczność, czy i w jakim stopniu adresat decyzji jest winny powstania przesłanek zobowiązujących organ do działania. Kwestie ewentualnych rozliczeń cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami obiektu, jak też kwestie ich osobistej odpowiedzialności, nie należą do właściwości organów nadzoru budowlanego i nie stanowią przesłanek wydania decyzji konkretyzującej obowiązki z art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 p.b. (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego: w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2026 r., sygn. akt II SA/Ol 771/24; w Kielcach z dnia 17 grudnia 2025 r., sygn. akt II SA/Ke 529/25, a także powołane tam orzecznictwo, w tym wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 1152/17). Z powyższego wynika, że zasadnicza część zarzutów skargi, w istocie zmierzająca do wykazania, kto i z jakich przyczyn doprowadził do nieodpowiedniego stanu technicznego zespołu zbiorników, kto z nich faktycznie korzystał, oraz czy doszło do dalszych samowoli budowlanych Spółdzielni związanych z przepięciem budynku do kanalizacji miejskiej i zadekowaniem połączeń, pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Okoliczności te nie należą do materii regulowanej w trybie art. 66 p.b. i nie mogły wpłynąć na ustalenie adresata obowiązku. Z tej przyczyny Sąd nie podzielił zarzutów naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zakresie, w jakim odnoszą się one do niewyjaśnienia tych okoliczności; organy nie miały obowiązku ich badania, gdyż nie były one relewantne dla zastosowania normy materialnoprawnej stanowiącej podstawę zaskarżonej decyzji. Kluczowy dla sprawy zarzut skarżących, oparty na art. 48 oraz art. 151 k.c., okazał się nietrafny, a nadto wewnętrznie niespójny. Zgodnie z art. 48 w zw. z art. 191 k.c. wszystko, co zostało trwale z gruntem związane, w szczególności budynki i inne urządzenia, stanowi część składową gruntu i dzieli jego los prawny, przy czym część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności (art. 47 § 1 k.c.). Skarżący, powołując się na art. 151 k.c., zmierzają do wykazania wyjątku od tej zasady, a jednocześnie twierdzą, że część zbiornika znajdująca się na ich działce nie stanowi części składowej ich nieruchomości i że nie są oni współwłaścicielami urządzenia. Stanowiska te wzajemnie się wykluczają. Przepis art. 151 k.c. nie wyłącza bowiem działania zasady superficies solo cedit w sposób, w jaki przedstawiają to skarżący. Należy w tym zakresie odwołać się do utrwalonego stanowiska, zgodnie z którym jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, a może żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu (art. 151 k.c.). W doktrynie i orzecznictwie wypracowanym na gruncie tego przepisu przyjmuje się, że budowla wzniesiona z przekroczeniem granicy nie ulega podziałowi wzdłuż linii granicznej, lecz od początku stanowi jedność prawną jako część składowa tylko jednego gruntu, mianowicie tego, na którym ją wzniesiono z przekroczeniem granicy. Granica wyznaczona na gruncie może przebiegać pod budowlą tylko wtedy, gdy zostanie ona podzielona według płaszczyzn pionowych na samodzielne części stanowiące odrębne obiekty (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 17 grudnia 2025 r., sygn. akt II SA/Ke 529/25 wraz z powołaną tam uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CZP 27/07). Jak trafnie wskazuje się w piśmiennictwie, art. 151 k.c. wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit właśnie dlatego, że najczęściej nie da się podzielić budynku lub urządzenia, będącego jednym przedmiotem pod względem fizycznym i technicznym, na części dokładnie pokrywające się z granicą gruntów; budynek lub urządzenie pozostają więc własnością właściciela gruntu, na którym rozpoczęto ich wznoszenie, niezależnie od tego, jak duża ich część przechodzi na grunt sąsiedni (zob. M. Habdas [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126–352), red. M. Fras, Warszawa 2018, komentarz do art. 151). Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy, w pierwszej kolejności wskazać należy, że instytucja przekroczenia granicy z art. 151 k.c. w ogóle nie znajduje tu zastosowania. Z ustaleń faktycznych wynika bowiem, że zespół zbiorników został w całości posadowiony na działce nr [...], a nie wzniesiony z przekroczeniem granicy z działki, na której prowadzono inwestycję (działki nr [...]). Przepis art. 151 k.c. reguluje sytuację, w której budowla wznoszona z gruntu inwestora rozciąga się przez granicę na grunt sąsiedni; nie obejmuje natomiast wzniesienia budowli w całości na gruncie cudzym, które podlega ocenie na gruncie zasady połączenia (art. 48 w zw. z art. 191 k.c.) oraz, w zakresie regulacji tytułu do gruntu, art. 231 k.c. Powołanie się przez skarżących na przekroczenie granicy jest zatem nieadekwatne do ustalonego w sprawie stanu faktycznego. Decydujące znaczenie ma przy tym to, że podział nieruchomości miał charakter wtórny względem posadowienia zbiorników. Granica oddzielająca obecnie część zbiornika ze studnią włazową nie istniała w chwili wznoszenia urządzenia, lecz powstała dopiero wskutek późniejszego podziału działki nr [...]. O przekroczeniu granicy w rozumieniu art. 151 k.c. można zaś mówić wyłącznie wówczas, gdy granica pomiędzy nieruchomościami różnych właścicieli istniała już w momencie wznoszenia budowli i została wtedy naruszona. Skoro w niniejszej sprawie zbiorniki posadowiono na jednej, niepodzielonej wówczas nieruchomości, a granica przebiegająca obecnie przez urządzenie jest następstwem zdarzenia późniejszego, to sam fakt jej późniejszego wytyczenia przez istniejącą już budowlę nie aktualizuje hipotezy art. 151 k.c. i pozostaje bez znaczenia dla oceny statusu prawnorzeczowego części zbiornika. Niezależnie od powyższego, nawet gdyby przyjąć dopuszczalność rozważania art. 151 k.c., to przepis ten, zgodnie z przytoczonym stanowiskiem, prowadziłby do wniosku, że budowla nie ulega podziałowi wzdłuż linii granicznej i od początku stanowi jedność prawną jako część składowa jednego tylko gruntu. W żadnym więc wariancie art. 151 k.c. nie daje podstawy do twierdzenia, że część zbiornika znajdująca się na działce skarżących nie stanowi części składowej nieruchomości i pozostaje przedmiotem odrębnej własności Spółdzielni z racji samego jej posadowienia. Nie mógł również odnieść skutku argument odwołujący się do okoliczności, że ani przedmiotowy zespół szamb, ani żadna jego część nigdy nie była połączona dla jakiegokolwiek użytku z nieruchomością gruntową stanowiącą współwłasność skarżących. O przynależności części składowej do gruntu decyduje bowiem trwały z nim związek (art. 47 § 2 i art. 48 k.c.), a nie funkcja użytkowa, jaką dana budowla pełni względem konkretnej działki. Sam fakt korzystania bądź niekorzystania z urządzenia przez właściciela danej nieruchomości nie przesądza o jego prawnorzeczowej przynależności (por. analogicznie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 29 stycznia 2026 r., sygn. akt II SA/Ol 771/24, w którym wskazano, że sam fakt korzystania z urządzenia nie przesądza o jego przynależności do określonej nieruchomości w znaczeniu prawnym). W konsekwencji okoliczność, że skarżący nigdy nie korzystali ze znajdującej się na ich działce studni włazowej, pozostaje obojętna dla oceny, czy stanowi ona część składową ich nieruchomości. Bez znaczenia dla kierunku rozstrzygnięcia pozostaje także eksponowana przez skarżących okoliczność wyłączenia zbiorników z użytkowania i ich zaślepienia przez Spółdzielnię. Przeciwnie, gdyby przyjąć, że zbiorniki te stanowiły uprzednio urządzenie służące do odprowadzania płynów, to z chwilą trwałego wyłączenia z eksploatacji i odłączenia od sieci ustałby ewentualny status takiego urządzenia jako rzeczy odrębnej od gruntu w rozumieniu art. 49 § 1 k.c., a w pełni odżyłaby zasada superficies solo cedit. Sąd zauważa jednak, że bezodpływowy zbiornik na nieczystości płynne, którego funkcją jest gromadzenie nieczystości, a nie ich przesyłanie, w ogóle nie mieści się w zakresie normowania art. 49 § 1 k.c. Jak podnosi się w doktrynie, nie wszystkie urządzenia stosowane w energetyce, gazownictwie czy działalności wodociągowo-kanalizacyjnej są urządzeniami przesyłowymi; z uwagi na funkcję urządzeń przesyłowych, którą jest przesyłanie mediów, pewne urządzenia pozostają poza zakresem normowania art. 49 § 1 k.c., a należą do nich m.in. studnie głębinowe oraz bezodpływowe zbiorniki kanalizacyjne (zob. M. Balwicka-Szczyrba [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, Gdańsk 2026, komentarz do art. 49). Kwalifikacja tej okoliczności pozostaje wszakże poza zakresem rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego w trybie art. 66 p.b. i ma znaczenie wyłącznie o tyle, o ile potwierdza, że żadna z podstaw mogących oderwać własność części zbiornika od własności gruntu nie znajduje w sprawie zastosowania. Nie mógł również odnieść skutku argument oparty na art. 231 k.c. Przepis ten reguluje roszczenie o przeniesienie własności gruntu zajętego pod budowlę wzniesioną przez samoistnego posiadacza i służy uregulowaniu tytułu do gruntu, nie stanowi natomiast podstawy do wyłączenia zasady połączenia ani do zakwestionowania statusu części składowej. Stanowi on instrument przysługujący przede wszystkim temu, kto wzniósł budowlę na cudzym gruncie (art. 231 § 1 k.c.), bądź właścicielowi gruntu (art. 231 § 2 k.c.), a jego ewentualne zastosowanie zakłada właśnie, że budowla dzieli los prawny gruntu. Dopóki tytuł nie zostanie w tym trybie uregulowany, część budowli trwale związana z gruntem pozostaje jego częścią składową. Skarżący nie mogą zatem skutecznie wywodzić z art. 231 k.c. tezy o braku po ich stronie statusu współwłaścicieli części zbiornika. W rezultacie zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez niewyjaśnienie okoliczności przekroczenia granicy przy wznoszeniu urządzenia okazał się chybiony. Po pierwsze, okoliczność ta, wobec posadowienia całego zespołu zbiorników na działce nr [...] oraz wobec wtórnego względem tego posadowienia charakteru podziału nieruchomości, nie wpisuje się w hipotezę art. 151 k.c., a zatem jej szczegółowe wyjaśnianie nie było konieczne dla prawidłowego zastosowania prawa materialnego. Po drugie, niezależnie od tego, czy doszłoby do przekroczenia granicy, czy też do posadowienia budowli w całości na cudzym gruncie, skutek materialnoprawny jest taki sam: część zbiornika ze studnią włazową, jako trwale związana z gruntem działki skarżących, stanowi część składową tej nieruchomości i objęta jest ich współwłasnością, niezależnie od tego, że z urządzenia nigdy nie korzystali i że to Spółdzielnia była jego posiadaczem. Sąd dostrzega przy tym, że organy nie naruszyły zasady superficies solo cedit, lecz prawidłowo ją zastosowały. Nie zasługuje także na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 48 ust. 1 pkt 1, ewentualnie pkt 2 p.b. w związku z art. 28 ust. 1 p.b., ewentualnie także w związku z art. 29 p.b., a także ewentualne naruszenie art. 50 ust. 1 pkt 1 p.b. lub art. 50 ust. 1 pkt 4 p.b., poprzez nieuwzględnienie okoliczności rzekomo nielegalnego wybudowania przez Spółdzielnię zespołu szamb w kwartale zabudowy na działkach nr [...], [...] oraz [...]. Rozważania w tym zakresie rozpocząć należy od przypomnienia relacji między postępowaniem prowadzonym na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. a postępowaniami w przedmiocie legalności robót budowlanych. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 grudnia 2023 r. (sygn. akt II OSK 741/21), postępowanie prowadzone na podstawie art. 66 ust. 1 p.b. nie może zastąpić procedury legalizacyjnej lub naprawczej, jednak kolizja między tymi trybami powstaje wyłącznie wówczas, gdy stwierdzony nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest skutkiem robót budowlanych wykonanych z naruszeniem prawa, a nie skutkiem jego użytkowania. Przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 p.b. znajduje się w rozdziale ustawy poświęconym utrzymaniu obiektów budowlanych, ma zatem zastosowanie do sytuacji będących konsekwencją używania obiektu, odrębnie od kwestii związanych z legalnością jego wykonania. W okolicznościach niniejszej sprawy organy nadzoru budowlanego ustaliły, że nieprawidłowy stan techniczny zespołu szamb, uzasadniający wydanie nakazu na podstawie art. 66 ust. 1 p.b., jest następstwem wieloletniego nieużytkowania tych obiektów, nie zaś następstwem nieprawidłowości powstałych na etapie ich realizacji. Skoro stwierdzony stan techniczny nie jest skutkiem wykonania robót budowlanych z naruszeniem prawa, lecz skutkiem zaprzestania eksploatacji obiektu, badanie przesłanek z art. 48 ust. 1 pkt 1 lub 2 p.b. w związku z art. 28 ust. 1 p.b., a także z art. 29 p.b., ewentualnie z art. 50 ust. 1 pkt 1 lub pkt 4 p.b., pozostaje bez wpływu na wynik postępowania prowadzonego w oparciu o art. 66 ust. 1 p.b. Kwestia ta stanowiłaby przedmiot odrębnego postępowania, prowadzonego w trybie właściwym dla usuwania skutków samowoli budowlanej lub w trybie naprawczym, nie zaś przedmiot postępowania w przedmiocie nakazu z art. 66 ust. 1 p.b. Niezależnie od powyższego, wypada zauważyć, że zarzut skarżących nie znajduje potwierdzenia również w zgromadzonym materiale dowodowym. Z ustaleń organu pierwszej instancji wynika, że budynek mieszkalny wielorodzinny, który obsługiwały sporne zbiorniki, był realizowany na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 6 listopada1989 r. (nr BA-8381/189/89), a następnie kontynuowany przez inwestora zastępczego na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z dnia 10 listopada 1992 r. (nr UA-TRM-7351/274/92). Zbiorniki na nieczystości ciekłe stanowiły przedmiot tych decyzji oraz były przedmiotem uzgodnień warunków technicznych gospodarki wodno-ściekowej dokonanych w dniu 24 sierpnia 1988 r. i kolejno przedłożonych w dniu 13 października 1992 r.; zostały także naniesione na mapę sytuacyjną stanowiącą załącznik do protokołu uzgodnienia projektu przyłącza wodno-kanalizacyjnego nr [...] z dnia 2 listopada 1992 r. Kanalizacja sanitarna w postaci tych zbiorników została ujęta w projekcie budynku zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę z dnia 10 listopada 1992 r. (nr UA-TRM-7351/274/92), a sieć sanitarna obejmująca osadnik czterokomorowy została odebrana przez Z. w T. protokołem zdawczo odbiorczym z dnia 15 lutego 1994 r. bez zastrzeżeń. Powyższe okoliczności wskazują więc, że zespół zbiorników został wzniesiony na podstawie prawomocnych decyzji o pozwoleniu na budowę, po uprzednim uzyskaniu technicznych warunków przyłączenia, a jego wykonanie zostało formalnie potwierdzone bezusterkowym odbiorem. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie zawiera zatem żadnych podstaw do przyjęcia tezy o samowolnym wykonaniu spornych obiektów. Twierdzenia skarżących w tym zakresie mają charakter gołosłowny i nie zostały poparte jakimkolwiek dowodem przeciwnym, który podważałby moc dowodową dokumentacji urzędowej, w tym decyzji o pozwoleniu na budowę i protokołu odbioru. Sam fakt, że zbiorniki są obecnie od wielu lat nieużytkowane i odłączone od budynku, nie świadczy o wadliwości procesu ich realizacji, lecz potwierdza jedynie zmianę sposobu ich eksploatacji, co pozostaje w zgodzie z ustaleniem organu, że to właśnie zaprzestanie użytkowania, a nie wady wykonawcze, jest źródłem stwierdzonego stanu technicznego uzasadniającego nakaz z art. 66 ust. 1 p.b. Wobec powyższego, zarzut naruszenia art. 48 ust. 1 pkt 1 lub 2 p.b. w związku z art. 28 ust. 1 p.b. i art. 29 p.b., ewentualnie art. 50 ust. 1 pkt 1 lub pkt 4 p.b., jest chybiony zarówno z przyczyn systemowych, wynikających z odrębności postępowania z art. 66 ust. 1 p.b. od postępowań legalizacyjnych i naprawczych, jak i z przyczyn faktycznych, ponieważ materiał dowodowy zebrany w sprawie nie potwierdza podnoszonej przez skarżących okoliczności nielegalnego wybudowania zespołu szamb. Odnosząc się do pozostałych zarzutów dotyczących niewyjaśnienia dokładnej lokalizacji zbiorników względem granic działek oraz rozbieżności pomiędzy kolejnymi wersjami mapy zasadniczej, Sąd uznał, że nie mogły one prowadzić do uwzględnienia skargi. Z istoty przyjętej powyżej oceny prawnej wynika, że dla ustalenia statusu prawnorzeczowego części zbiornika znajdującej się na działce skarżących rozstrzygające jest jej trwałe związanie z tym gruntem, a nie precyzyjny przebieg granicy ani sposób jej zobrazowania na poszczególnych wersjach mapy. Skoro zaś jest niesporne, że część zbiornika ze studnią włazową znajduje się na działce skarżących, to okoliczność ta wystarcza do uznania ich za współzobowiązanych w rozumieniu art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 p.b., a podnoszone rozbieżności kartograficzne nie miały wpływu na wynik sprawy. Niezależnie od tego Sąd zauważa, że położenie i granice działek, na których znajduje się obiekt, oraz położenie samego obiektu, w stosunku do którego nakazano wykonanie robót, organy rozeznały w oparciu o aktualną mapę ewidencyjną pochodzącą z zasobu geodezyjnego. Organ nadzoru budowlanego nie ma zaś podstaw do kwestionowania aktualnych map znajdujących się w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. Z akt sprawy wynika nadto, że swoje wątpliwości co do niezgodności w zakresie usytuowania zbiorników na nieczystości płynne i ich włazów na terenie działek nr [...], [...] oraz [...] względem granicy pomiędzy działką nr [...] a działką nr [...] skarżący zgłaszali, w formie skargi w trybie art. 227 k.p.a., Dolnośląskiemu Wojewódzkiemu Inspektorowi Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego. Organ ten w zawiadomieniu o sposobie załatwienia skargi z dnia 11 września 2024 r. wyjaśnił, że jeśli zdaniem skarżących przedstawione na mapie zasadniczej usytuowanie zbiorników nie odzwierciedla faktycznego stanu na gruncie, to zmiana tego stanu możliwa jest poprzez aktualizację danych w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym w oparciu o wyniki prac geodezyjnych zleconych na wniosek właściciela danej nieruchomości. Tak się jednak nie stało. W konsekwencji organy nadzoru budowlanego zasadnie oparły swoje ustalenia na danych wynikających z aktualnej mapy, potwierdzonych następnie podczas czynności przeprowadzonych na gruncie, a podnoszone przez skarżących rozbieżności, wobec niepodjęcia właściwych czynności geodezyjnych zmierzających do ich usunięcia, nie mogły podważyć prawidłowości zaskarżonej decyzji. Nie mogły odnieść skutku także zarzuty kwestionujące ustalenia organów co do przepływowego bądź bezodpływowego charakteru zbiorników, faktu i miejsca ich odłączenia od budynku zarządzanego przez Spółdzielnię oraz połączenia zespołu szamb ujawnionego na mapie zasadniczej. Rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie nie zależało bowiem od ustalenia tych okoliczności. Jak wskazano wyżej, dla zastosowania art. 66 ust. 1 p.b. rozstrzygające jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu zagrażającego chronionym dobrom, a dla ustalenia kręgu zobowiązanych, trwałe związanie części zbiornika z gruntem skarżących. Kwestie tego, czy przez zbiorniki nadal przepływają nieczystości, czy i w którym miejscu doszło do ich odcięcia oraz czy urządzenie pozostaje połączone z budynkiem Spółdzielni, nie miały wpływu na żadną z tych dwóch przesłanek. W konsekwencji nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80 ani art. 84 § 1 k.p.a. Bez wpływu na wynik sprawy pozostaje wreszcie zarzut zaniechania wystąpienia do gminy o informacje dotyczące okoliczności nabycia przez Spółdzielnię działki, realizacji inwestycji oraz stosunków prawnych nawiązanych między Spółdzielnią a gminą w związku z budową, utrzymaniem, używaniem i przyłączeniem zespołu zbiorników. Okoliczności te, odnoszące się do genezy inwestycji oraz do wzajemnych relacji zobowiązaniowych pomiędzy Spółdzielnią a gminą, nie należą do przesłanek decyzji wydawanej w trybie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 p.b. i nie mogły zmienić oceny co do trwałego związania części zbiornika z gruntem skarżących ani co do istnienia stanu uzasadniającego nałożenie obowiązków. Ich wyjaśnianie nie było zatem konieczne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Na koniec Sąd dostrzega, że z akt sprawy wynika, iż obowiązki nałożone zaskarżoną decyzją zostały już w całości wykonane przez gminę. Okoliczność ta nie wpływa jednak na ocenę legalności zaskarżonej decyzji, która podlega kontroli według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jej wydania. Wykonanie nałożonych obowiązków po wydaniu decyzji nie czyni jej wadliwą ani nie pozbawia skarżących interesu prawnego w zaskarżeniu, przesądza natomiast, że dalsze spory koncentrują się już wyłącznie wokół wzajemnych rozliczeń pomiędzy zobowiązanymi z tytułu poniesionych nakładów. Kwestia tych rozliczeń, jako mająca charakter cywilnoprawny, pozostaje poza zakresem niniejszego postępowania oraz poza właściwością organów nadzoru budowlanego, podobnie jak rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami obiektu, o których była już mowa. Rozstrzygnięcie o tym, który z podmiotów i w jakim zakresie ma ostatecznie ponieść ciężar finansowy wykonanych robót, należy bowiem do drogi postępowania cywilnego, a nie do materii kontrolowanej w sprawie niniejszej. Z tych wszystkich względów, nie stwierdzając naruszeń prawa materialnego ani przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.