II SA/Wr 10/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA - Halina Filipowicz-Kremis, Sędziowie Sędzia WSA - Władysław Kulon, Asesor WSA - Wojciech Śnieżyński (spr.), , Protokolant referent - Ewa Trojan, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego oddala skargę w całości.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) dla [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...], nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] w [...] – współwłaścicielowi budynku mieszkalnego, w skład której wchodzą: P. B., M. G. i Agencja Nieruchomości Rolnych, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na terenie nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...], poprzez: 1/ wykonanie izolacji przeciwwilgociowej pionowej ścian fundamentowych budynku, 2/ wykonanie izolacji przeciwwilgociowej poziomej ścian budynku, 3/ wykonanie drenażu opaskowego wokół budynku, 4/ osuszenie pomieszczeń piwnicznych, 5/ zabezpieczenie skorodowanych stopek belek stalowych stropu piwnic, 6/ skucie zmurszałych tynków na ścianach piwnic i sklepieniu odcinkowym oraz wykonanie nowych tynków, 7/ wykonanie remontu posadzki w piwnicy, 8/ naprawa zamocowania schodów do piwnicy wraz z montażem poręczy, 9/ dokonanie wymiany okien krosowych w piwnicy, 10/ uzupełnienie brakujących tralek w balustradzie klatki schodowej, 11/ uzupełnienie ubytków cegieł w cokole oraz uzupełnienie spoinowania w cokole, 12/ uzupełnienie brakujących tynków na ścianach zewnętrznych budynku, 13/ otynkowanie kominów na poziomie strychu. Termin wykonania w/w robót budowlanych ustalono do dnia [...] listopada 2017 r. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, że sprawa stanu technicznego budynku przy ul. [...] w [...] była już przedmiotem postępowania prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego, które zakończyło się wydaniem decyzji częściowej z dnia [...] lipca 2011 r. Kontynuując to postępowanie, ustalając aktualny stanu techniczny budynku, PINB pozyskał od Wspólnoty protokół z okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku z listopada 2015 r. oraz protokół z okresowej rocznej kontroli stanu technicznego budynku z października 2015 r. Ponadto sporządzono ekspertyzę mykologiczno-budowlaną opracowaną w lutym 2013 r. oraz przedłożono protokół z okresowej kontroli przewodów kominiarskich z marca 2017 r. PINB przeprowadził w dniu [...] kwietnia 2017 r. oględziny budynku. Biorąc pod uwagę udokumentowany tymi dowodami nieodpowiedni stan techniczny budynku oraz powołując się na art. 61, art. 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 -dalej w skrócie: u.p.b.), PINB nakazał na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 tej ustawy usunięci stwierdzonych nieprawidłowości. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa oraz Agencja Nieruchomości Rolnych. W obu odwołaniach strony wniosły o zmianę terminu wykonania nakazów określonych w decyzji, powołując się na zbyt krótki termin przeznaczony na wykonanie robót budowlanych potrzebnych do usuniecia stwierdzonych nieprawidłowości. W odwołaniach ich autorzy, nie negując konieczności przeprowadzenia prac remontowych w budynku, wskazali na konieczność planowania w sposób racjonalny prac, biorąc pod uwagę aspekty związane ze sporządzeniem projektu budowlanego i uzyskania niezbędnych zgód, a także zabezpieczenia niezbędnego finasowania, co w przypadku utworzenia dopiero w maju 2013 r. funduszu remontowego jest utrudnione. Odwołująca się Wspólnota zwróciła również uwagę na aspekt związany z już wykonanymi pracami w budynku, które polegały na wykonaniu przyłącza wodno-kanalizacyjnego. Poinformowała także o planowanym do wykonania w roku 2017 podstemplowaniu belki stropowej piwnicy, a także konieczności przeprowadzenia remontu generalnego całej instalacji elektrycznej w budynku oraz przyłącza energetycznego. Odrębne miejsce w odwołaniu poświęcono najemczyni lokalu nr [...], podnosząc w tym zakresie kwestie związane z niewłaściwą eksploatacją zajmowanego przez nią lokalu co ma wpływ na stwierdzone przez organ nadzoru nieprawidłowości. DWINB decyzją z dnia [...] października 2017 r., nr [...], uchylił rozstrzygnięcie PINB dla miasta [...] w części określającej Wspólnocie Mieszkaniowej termin wykonania obowiązków określonych w punktach 1-13 sentencji zaskarżonej decyzji i ustalił nowy termin: a) dla punktów 5, 8, 10 do dnia [...] marca 2018 r., b) dla punktów 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 11, 12, 13 do dnia [...] listopada 2018 r. W pozostałym zakresie utrzymał decyzję w mocy. W uzasadnieniu DWINB stwierdził, że stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. zamieszczony został w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", co przesadza, że przepis ten powinien mieć zastosowanie w przypadkach, kiedy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, nie remontowany, nie konserwowany, przez zaniechanie, niedbalstwo, brak kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu opisanego w art. 66 ust. 1 tej ustawy. DWINB zwrócił również uwagę na obowiązek ciążący na właścicielu lub zarządcy, który polega na utrzymywaniu obiektu budowlanego zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 u.p.b., tj. w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz należytym stanem technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W takim stanie prawnym, biorąc pod uwagę stan faktyczny ustalony przez organ I instancji, DWINB wyjaśnił, że w rozpatrywanym przypadku nałożono obowiązki zmierzające do likwidacji nieodpowiedniego stanu technicznego budynku oraz wyeliminowania zagrożeń życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia. DWINB uznał za wystarczająco udowodniony fakt nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, co zostało potwierdzone w protokołach z okresowej kontroli rocznej i pięcioletniej, protokole kominiarskim, jak również podczas oględzin. Wskazano, że nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego utrzymuje się co najmniej od roku 2011, gdyż nieprawidłowości związane z izolacjami, wilgocią oraz zalewaniem piwnic, zostały wykryte podczas sporządzania ekspertyzy mykologiczno-budowlanej dotyczącej stanu technicznego zawilgocenia, zagrzybienia mieszkania w budynku mieszkalnym, jak również w braku jakichkolwiek remontów związanych z czynnikami powodującymi zły stan techniczny budynku i zagrożeń wynikających z tego stanu, co potwierdza druga ekspertyza mykologiczno-budowlana sporządzona w lutym 2013 r. Jednocześnie organ odwoławczy wskazał, że w sprawie należy liczyć się z wydaniem kolejnej decyzji częściowej, która dotyczyć będzie złego stanu technicznego poszczególnych lokali mieszkalnych, mający wpływ na stan techniczny całego obiektu budowlanego. Uzasadniając zmianę decyzji w zakresie zróżnicowania terminu do wykonania obowiązków z art. 66 ust. 1 u.p.b., organ II instancji wskazał na złożony zakres prac. Biorąc zatem pod uwagę, że prace obejmują izolację i elewację budynku, w ocenie DWINB, termin powinien być dłuższy niż tylko 5 miesięcy od momentu wydania decyzji. Biorąc natomiast pod uwagę, że roboty budowlane określone w pkt 5, 8 i 10 zaskarżonej decyzji mogą stanowić zagrożenie dla życia, zdrowia ludzi i bezpieczeństwa mienia, w przekonaniu DWINB, nałożenie stosunkowo krótkiego terminu na wykonanie jest zasadne, zwłaszcza, że ich realizacja jest niezależna od warunków pogodowych, gdyż znajdują się wewnątrz budynku. Natomiast pozostałe obowiązki dotyczą robót, których łączne wykonanie będzie zapewniało skuteczne doprowadzenie budynku do odpowiedniego stanu technicznego i winny być objęte jednym zamierzeniem inwestycyjnym oraz sporządzonym projektem budowlanym, przez co zasadnym się stał nałożenie terminu uwzględniającego również ewentualne czynniki atmosferyczne. DWINB zwrócił również uwagę na brak znaczenia w sprawie okoliczności, które doprowadziły do sytuacji spełniających przesłanki określone w art. 66 ust. 1 u.p.b. Wskazano na brak uprawnień organu nadzoru budowlanego do badania przyczyn powstawania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku. Organ nie może również badać, kto ponosi odpowiedzialność za stwierdzony stan. Ponadto poinformowano strony, że wszelkie spory wynikające z poniesienia kosztów, czy też ciężaru na kim spoczywa przeprowadzenie prac jest sprawą pomiędzy właścicielami, użytkownikami poszczególnych części budynku i winny być rozstrzygane na gruncie przepisów prawa cywilnego. W skardze z dnia [...] grudnia 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w [...] zarzuciła DWINB naruszeń prawa materialnego i procesowego. Naruszenia prawa materialnego autor skargi odniósł do: art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., poprzez jego błędną wykładnię, nieuwzględniającą potrzeby wzięcia pod uwagę stanu technicznego budynku, który musi naruszać konkretną normę prawną oraz wiązać się z rzeczywistym, a nie abstrakcyjnym zagrożeniem życia lub zdrowia ludzi bądź bezpieczeństwem mienia, art. 66 ust. 1 u.p.b. poprzez wyznaczenie 13 miesięcznego terminu usunięcia stwierdzonych usterek, w sposób wskazany w decyzji, w sytuacji gdy jest to niemożliwe z uwagi na to, że zakres nakazanych prac oraz koszty z nim związane przekraczają możliwości skarżącej oraz poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych. Z kolei naruszenia przepisów postępowania dotyczą: art. 7, art. 8, art. 70, 80 k.p.a., polegające na niedokładnym i nierzetelnym wyjaśnieniu stanu faktycznego i nieuwzględnieniu słusznego interesu skarżącej w postępowaniu, skutkujące wyznaczeniem niemożliwego do zrealizowania terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości budynku z uwagi na zakres nakazanych prac oraz koszty z nim związane, a tym samym przeprowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów władzy publicznej, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie wskazanie podstaw dla nałożonych nakazów oraz nie określenie związku poszczególnych nakazów do konkretnych przepisów techniczno-budowlanych poza ogólnym stwierdzeniem, że stan techniczny budynku jest nieodpowiedni, zagraża życiu i zdrowi oraz bezpieczeństwu mienia, art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez nie wyjaśnienie w sposób należyty stanu faktycznego sprawy, wydania decyzji bez uwzględnienia słusznego interesu skarżących, w oparciu o dowolne ustalenia, nie poparte zebranym materiałem dowodowym, co skutkowało bezpodstawnym przyjęciem, że wyszczególnione w decyzji roboty budowlane są niezbędne i wystarczające dla usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, art. 84 § 1 k.p.a. przez zaniechanie powołania biegłego dla oceny stanu technicznego nieruchomości, w celu ustalenia zasadności i skutków nakazania robót wymienionych w treści zaskarżonej decyzji, art. 138 § 1 pkt 1 i art. 138 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy, poza terminem wykonania nakazów, decyzji PINB, pomimo tego, że ta decyzja winna zostać w całości uchylona. W uzasadnieniu skargi zarzucono przede wszystkim brak możliwości dokonania jakiejkolwiek weryfikacji decyzji, ponieważ nie wskazano w niej, z jakimi to przepisami są sprzeczne poszczególne nieodpowiednie elementy budynku. Nie wskazano bowiem konkretnych wymogów techniczno-budowlanych. Z decyzji wynika jedynie, że istnieje obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. Tym samym należy uznać, że ocena, że stan techniczny budynku jest nieodpowiedni, nie została wyprowadzona z obowiązujących przepisów a nałożone obowiązki, nie mają podstawy w obowiązujących przepisach. W ocenie autora skargi, kwalifikacja nienależytego stanu technicznego obiektu, będzie możliwa jedynie wtedy, gdy można stwierdzić niezgodność jego stanu z przepisami techniczno-budowlanymi, a rodzaj i zakres ewentualnych nakazów powinien odpowiadać ustalonym konkretnym potrzebom. Uzasadnienie decyzji nakazującej powinno co do zasady precyzować, jakiemu przepisowi nie odpowiada stwierdzona nieprawidłowość. Z przepisu art. 7 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1 u.p.b. wynika, że przepisy techniczno-budowlane to m.in. warunki techniczne jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie. Powołując się na wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 24 sierpnia 2017 r., sygn. akt II SA/Wr 337/17 autor skargi wskazał, że art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. nie może być wykorzystywany do sformułowania nakazów odnoszących się do nieodpowiedniego stanu technicznego użytkowanego obiektu bez jednoczesnego wykazania w uzasadnieniu decyzji, że stan techniczny danego obiektu budowlanego, wynikający z jego użytkowania jest niezgodny z obowiązującymi przepisami. Stwierdzono przy tym, że podstawą nałożenia obowiązków w trybie przepisu art. 66 ust 1 pkt 3 u.p.b. mogą być takie okoliczności, które wynikają z naruszenia przepisów dotyczących użytkowania obiektów budowlanych (budynków), a nie stanowią konsekwencji jego zgodnego z przeznaczeniem użytkowania i normalnego, wynikającego z upływu czasu zużycia, rozpatrywanego w kategoriach estetyki czy komfortu. W przekonaniu autora skargi, mając na uwadze cel art. 66 ust 1 pkt 3 w zw. z art. 61 u.p.b. organy nadzoru budowlanego winny, przed wydaniem decyzji o nakazaniu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, ustalić nie tylko jaki jest stan techniczny budynku, jakie normy stan ten narusza, określić roboty, których wykonanie usunie stwierdzone nieprawidłowości, ale także rozważyć, czy wykonanie nałożonych decyzją obowiązków doprowadzi do pożądanego skutku. Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy do nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mogły przyczynić się czynniki nie związane z normalną eksploatacją obiektu (sposób użytkowania lokalu nr [...] przez jej lokatora, czy też zawilgocenie budynku wynikające z niewłaściwego utrzymania wód i urządzeń wodnych przez zarządcę pobliskiego potoku). W konsekwencji zaniechania przez organy nadzoru budowlanego powyższych ustaleń w ogóle nie wiadomo, czy wykonanie nałożonych obowiązków rzeczywiście może doprowadzić obiekt budowlany do odpowiedniego stanu technicznego. W ocenie skarżącej strony w postępowaniu dowodowym ograniczono się do przeprowadzenia wizji i zapoznania się z okresowymi kontrolami stanu technicznego budynku, tymczasem pełna ocena zasadności i skutków nakazania prac określonych w zaskarżonej decyzji wymagała powołania biegłego dla oceny stanu technicznego nieruchomości. Podkreślono fakt zignorowania przez oba organy, co czyni ich ustalenia dowolnymi, że w protokołach kontroli okresowych wskazano, iż nie stwierdza się zagrożenia bezpieczeństwa konstrukcji jak również nie stwierdzono zagrożenia bezpieczeństwa użytkowania obiektu, a nadto w ich treści podano że "budynek znajduje się w należytym stanie technicznym i estetycznym, jednakże zapewnienie jego pełnej sprawności technicznej wymaga wykonania bieżącej konserwacji, naprawy bieżącej lub naprawy głównej (vide: protokół z okresowej "pięcioletniej" kontroli stanu technicznego budynku z dnia [...].12.2015 r.; protokół z okresowej "rocznej'" kontroli stanu technicznego budynku z dnia [...].12.2016 r.). W zakresie zaś elementów otoczenia budynku ustalono, że "nie zagrażają życiu i zdrowiu ludzi (vide: protokół z okresowej "pięcioletniej" kontroli stanu technicznego budynku z dnia [...].12.2015 r.). Nie można również pominąć, że w ostatnim protokole z kontroli "rocznej", odmiennie niż w zaskarżonej decyzji, określono zalecaną kolejność wykonania prac - w zaskarżonej decyzji zarówno prace polegające na wykonaniu izolacji przeciwwilgociowej budynku, jak i naprawa tynków, posadzki i wymiana okien w piwnicy winna być wykonana w jedynym terminie, a w protokole kontroli "rocznej", prace polegające na remoncie pomieszczeń piwnicznych, uznano za wymagające przeprowadzenia dopiero w drugiej kolejności. W świetle powyższego zupełnie niezrozumiałym jest, wskazanie przez DWINB, że wszystkie prace, o których mowa w decyzji – w pkt 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 11, 12, 13, winny być objęte jednym zamierzeniem inwestycyjnym. Tymczasem co ma wspólnego, np. remont tynków zewnętrznych budynku z remontem posadzki w piwnicy. Według strony skarżącej, z decyzji nie wynika również (co czyni ją nieweryfikowalną), dlaczego zabezpieczenie skorodowanych stopek belek stalowych stropu piwnic, uzupełnienie brakujących tralek w balustradzie klatki schodowej, naprawa zamocowania schodów do piwnicy wraz z montażem poręczy dotyczy robót budowlanych stanowiących zagrożenie dla życia, zdrowia i bezpieczeństwa mienia (str. 6 decyzji) i dlatego prace te winny być wykonane w krótkim terminie. Jeśli określone roboty budowlane mają stanowić jakieś zagrożenie, to należy rozważyć raczej nie tyle przyspieszenie ich wykonania, jak uczynił do organ II Instancji, ale to czy faktycznie niezbędnym jest ich przeprowadzenie, w celu uniknięcia powstania zagrożeń. Z zaskarżonej decyzji nie wynika przy tym z jakimi to konkretnie zagrożeniami, wiąże się wykonanie nakazanych prac. W ocenie skarżącej, termin wykonania robót budowlanych, może co najwyżej uwzględniać fakt, czy stan poszczególnych elementów budynku rodzi zagrożenia dla życia, zdrowia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a nie zagrożenia związane z danymi robotami, chyba że te zagrożenia, np. związane są z porą roku. Jeżeli taka była intencja DWINB, wówczas organ powinien tak wskazać w uzasadnieniu decyzji. Według skarżącej strony, korozja, brak tralek czy też poręczy nie jest równoznaczna z zagrożeniem życia, zdrowia i bezpieczeństwa mienia. Istotnym jest ustalenie w oparciu m.in. przepisy techniczno-budowlane, czy w ogóle dane tralki i poręcze są prawnie wymagane. Przyjmując hipotetycznie, ponieważ organ II instancji tego nie wykazał powołując się na właściwe przepisy, że brakujące tralki i poręcze są wymagane, to przedmiotem ustaleń faktycznych w sprawie winno być ustalenie czy niekompletność danego elementu, w istocie rodzi jakieś zagrożenia. Brak tralki nie musi mieć bowiem żadnego znaczenia, poza ewentualnie estetycznym. W przekonaniu skarżącej, z takim zagrożeniem możemy mieć do czynienia tylko w sytuacji, gdy odległość między tralkami jest niewystarczająca, a za miejscem montażu brakującej tralki występuje pusta przestrzeń. Dla skarżącej okazało się niezrozumiałe stwierdzenie, że naturalna korozja stopek belek wiąże się z jakimi zagrożeniami. Wyraziła również wątpliwości na temat sposobu zabezpieczenia skorodowanych stopek (czy mają one być oczyszczone i pomalowane). Autor skargi wskazał, że organ II Instancji całkowicie zignorował argumenty zawarte w odwołaniach, gdzie opisano liczne zagrożenia wynikające z niesprawności instalacji elektrycznej i podyktowanej tym konieczności wykonania kosztownych prac. Przedmiotem ich będzie: modernizacja WLZ wraz z zabudowaniem nowych szafek licznikowych i zabezpieczeń, wykonanie obwodów administracyjnych oświetlenia klatki schodowej, strychu i piwnicy, a także niezbędnym jest rozważenie wykonania przyłącza trójfazowego. Wskazano również na nieszczelność części połaci dachowej. Ponadto zauważano poprawę stanu budynku, czego dowodem jest wykonanie nowego przyłącza wodno-kanalizacyjnego, naprawa schodów do piwnicy i uzupełnienie brakujących tralek (które uległy ponownej dewastacji). Wskazano na remont kapitalny lokalu nr [...]. Strona skarżąca, w odwołaniu zwracała także uwagę na stan funduszu remontowego, który prowadzony jest dopiero od maja 2013 r. Stąd też brak jest środków na wykonanie nakazanych prac. W ocenie skarżącej, termin wykonania nakazanych robót powinien uwzględniać okres niezbędny na uzyskanie finansowania, poszukiwanie podmiotu, który podejmie się wykonania stosownych projektów i uzyskania pozwoleń, a także okres na sporządzenie projektów i uzyskanie pozwoleń, zorganizowanie ewentualnego przetargu na wykonawcę robót budowlanych i w końcu ich wykonanie. W przekonaniu skarżącej strony, organy nadzoru budowlanego nie mogą nakładać obowiązków niemożliwych do spełnienia oraz winny, przy wydawaniu decyzji, mieć na uwadze interes społeczny i słuszny interes obywateli, a więc i stron niniejszego postępowania, a ten wymaga określenia co najmniej 5 letniego terminu na wykonanie nakazanych robót budowlanych. Sprawa zatem wymaga uzupełnienia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Oceniając niniejszą sprawę Sąd w składzie orzekającym na rozprawie doszedł do przekonania, że skarga nie zawiera uzasadnionych podstaw. Zebrany w sprawie materiał dowodowy, jak i treść zapadłych rozstrzygnięć, prowadzą do wniosku, że organy obu instancji orzekające w sprawie nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a wyłącznie tego rodzaju niezgodność z prawem skarżonej decyzji, prowadząca w istocie do pojęcia innego rozstrzygnięcia, uzasadniałaby jej eliminację przez sąd administracyjny. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...].10.2017 r., nr [...], uchylającą w części określającej Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] w [...] termin wykonania obowiązków określonych w punkach 1- 13 sentencji decyzji PINB dla miasta [...] z dnia [...].06.2017 r., nr [...] i ustalająca nowy termin dla punktów: 5, 8, 10 do dnia [...].03.2018 r., dla punktów: 1, 2, 3, 4, 6, 7, 9, 11, 12, 13 do dnia [...].11.2018 r., w pozostałym zakresie utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji nakładającą na stronę skarżącą obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Podstawę materialnoprawną nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanowił art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Z 2017 r., poz. 1332 – dalej w skrócie: u.p.b.), zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, jest w nieodpowiednim stanie technicznym, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Przepis art. 66 ustawy znajduje się w rozdziale zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Pod pojęciem tym należy rozumieć zachowanie obiektów budowlanych w dobrej sprawności, w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Powołany przepis służy usuwaniu nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. W kontekście sformułowanych w skardze zarzutów dotyczących braku umocowania nałożonych na stronę skarżącą obowiązków w obowiązujących przepisach prawa, podkreślić stanowczo trzeba, że art. 66 u.p.b. nie tworzy dla właściciela lub zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 ustawy i dodaje element pozwalający organom nadzoru budowlanego na skuteczne egzekwowanie jego wykonalności. W art. 61 ustawodawca przewidział, że "właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b.; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (...), w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Stosownie zaś do art. 5 ust. 2 u.p.b., obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Przez należyty stan techniczny należy rozumieć stan pełnej sprawności obiektu budowlanego lub jego części, nieposiadającego jakichkolwiek uszkodzeń, zwłaszcza takich, które mogą powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części. Obowiązki, o których mowa w art. 61 u.p.b., wynikają zatem z mocy prawa i zaczynają obowiązywać od momentu skutecznego oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Rolą właściciel lub zarządca, którzy są odpowiedzialni za stan techniczny budynku, jest samodzielne usunięcie nieprawidłowości, czy też w ramach odpowiedniego nadzoru im zapobiegać. Natomiast przepis artykuł 66 u.p.b. stanowi konkretyzację nakazu przestrzegania obowiązku utrzymywania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z zasadami sformułowanymi w art. 5 ust. 2 u.p.b. Naruszenie wskazanych w tym przepisie obowiązków skutkuje sankcją w postaci nakazu określonego w art. 66 u.p.b. Z przedstawionej regulacji wynika, że art. 66 u.p.b. precyzuje jedynie ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 u.p.b. Decyzje administracyjne wydawane w trybie art. 66 u.p.b. odnoszą się do obiektów budowlanych znajdujących się w niewłaściwym stanie technicznym i służą usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości, wynikających z niewłaściwego użytkowania tego obiektu, braku jego konserwacji lub gdy są one następstwem jego naturalnego zużycia. Z istoty działań podejmowanych w trybie art. 66 ust. 1 u.p.b. wynika, że zmierzają one do doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu odpowiadającego wymogom bezpieczeństwa, a także normom technicznym i estetycznym, a nie służą likwidacji stanu niezgodności z prawem. Obowiązkiem zatem organu prowadzącego postępowanie w oparciu o ten przepis jest ustalenie jedynie czy istnieje któraś z przesłanek w nim wymienionych uzasadniających interwencję organu nadzoru budowlanego. Organ nadzoru budowlanego nie musi zatem wskazywać konkretnych przepisów techniczno-budowlanych, np. nakazujących aby schody zawierały tralki. Natomiast dokonane w niniejszej sprawie ustalenia (na podstawie przedłożonych protokołów z okresowej pięcioletniej kontroli stanu technicznego budynku, okresowej rocznej kontroli stanu technicznego budynku, ekspertyzy mykologiczno-budowlanej, protokołu z okresowej kontroli przewodów kominowych, a także oględzin budynku), ponad wszelką wątpliwość wykazały konieczność usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, poprzez nałożenie obowiązków zmierzających do likwidacji nieodpowiedniego stanu technicznego budynku oraz wyeliminowania zagrożeń życia i zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia. Wbrew zarzutom skargi z protokołu okresowej kontroli pięcioletniej wyraźnie wynikają przyjęte przez organy nadzoru budowlanego ustalenia dotyczące ubytków tynków na elewacji, widoczne ubytki cegieł na kamienno-ceglanych ścianach fundamentowych i brak zaprawy pomiędzy elementami muru. Stwierdza się w tym dokumencie również zawilgocenie ścian fundamentowych w piwnicach, świadczących o braku izolacji pionowej. Wskazuje się na zniszczone okienka piwniczne. W celu utrzymania właściwego stanu technicznego budynku nakazano wykonać: izolację pionową fundamentów i żwirową opaskę drenażową (na połowie obwodu budynku), remont pomieszczeń piwnicznych (wymiana tynków, remont posadzki, nowe ścianki działowe i okienka). Wbrew stanowisku autora skargi, przedstawione w tym miejscu ustalenia potwierdza protokół z okresowej rocznej kontroli stanu technicznego budynku. Z kolei z okresowej kontroli przewodów kominiarskich wynika nakaz otynkowania kominów na strychu. W ekspertyzie mykologiczno-budowlanej jej autor zawarł zalecenie dotyczące wykonania izolacji piwnic (str. 30). Z protokołu oględzin z dnia [...].04.2017 r. wynika natomiast, że zejście do piwnic odbywa się schodami drewnianymi bez poręczy, bez stabilnego podparcia na posadzce piwnicy. Belki podbierające sklepienie piwnic są skorodowane. Stwierdzono ubytki tynków i cegieł na ścianach i stropach. Zaobserwowano ślady wilgoci na ścianach i posadzce. W piwnicy pod lokalem nr [...] stwierdzono spróchniałe drewniane okna krosowe. Na klatce schodowej stwierdzono miejscami brak tralek. Brak izolacji poziomej i pionowej ścian budynku powoduje jego zalewanie, zawilgocenie i zagrzybienie ścian. Na tej podstawie organ pierwszej instancji wydał decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, Formułując nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku wielorodzinnego (pkt 1-13), ustalając termin ich wykonania do [...].11.2017 r. Co istotne, Wspólnota ani też Agencja Nieruchomości Rolnych nie kwestionowała na etapie postępowania odwoławczego zasadności nałożonych obowiązków. Wnoszono jedynie o zmianę terminu wykonania. W tym zakresie decyzją organu II instancji uwzględniono stanowiska odwołujących się stron i wyznaczono nowy termin na wykonanie obowiązków. W ocenie Sądu, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy uprawniał organy nadzoru budowlanego do nałożenia obowiązku wykonania określonych robót w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, czyli wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. Podkreślenia jednocześnie wymaga, że konstrukcja normy prawnej zawartej w art. 66 ust. 1 u.p.b. wskazuje, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. W związku z powyższym stwierdzić należy, że co do zasady, decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. nie jest decyzją uznaniową. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z określonych w nim przesłanek, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz zobligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. W niniejszej sprawie nieprawidłowości zostały wymienione w protokołach, ekspertyzie, a także wynikają z oględzin budynku. Odnosząc się do zarzutów skargi należy podkreślić, że decyzja organu I instancji została wydana na podstawie nie tylko pkt 1, jak to podkreśla skarżący, ale również na podstawie pkt 3 art. 66 ust. 1 u.p.b. Oznacza to, że podstawą wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości jest fakt, że obiekt budowlany może, a więc nie oznacza to, że musi zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. wystarczające jest zaś stwierdzenie jednej ze wskazanych przesłanek. Obowiązek wykonania robót budowlanych ma przy tym jedynie charakter naprawczy, a sam ich rodzaj oraz zasięg zależy od rodzaju stwierdzonych nieprawidłowości. Organ nadzoru budowalnego nie przesądza również sposobu wykonania takich robót. Powinny one zostać przeprowadzone zgodnie ze sztuka budowlaną, przez osoby posiadające w tym zakresie stosowne kwalifikacje. Bez wpływu na treść rozstrzygnięcia okazały się mieć podnoszone przez autora skargi kwestie finansowe, które jak wiadomo leżą poza zakresem kompetencji służb nadzoru budowlanego. Także kwestie dotyczące ustalenia przyczyn powstania nieprawidłowości, nie mają znaczenia dla wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. Organ nie bada okoliczności, które mogły mieć wypływ na nieodpowiedni stan techniczny. Do wydania takiej decyzji, wystarczy stwierdzenie złego stanu technicznego budynku. Z tych samych powodów, wszelkie spory dotyczące osób odpowiedzialnych za przyczynienie się do złego stanu technicznego budynku, powinny być rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego (np. wynikające z niewłaściwego obchodzenia się z przedmiotem najmu), dla którego właściwy jest sąd powszechny. Uwzględniając treść złożonych w sprawie odwołań nie można nie zauważyć, że skarżąca Wspólnota, przynajmniej na etapie postępowania odwoławczego, oczekiwała zmiany decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. (nie kwestionując jej zasadności i podstaw prawnych wydania). w zakresie zmiany terminu wykonania nałożonych obowiązków. W tym zakresie powoływała się na konieczność dokonania pilnych prac remontowych związanych z wymianą instalacji elektrycznej. Jest to nowa okoliczność, która niewątpliwie może być uwzględniona zakresie zastosowania - po złożeniu odrębnego wniosku – zmiany zaskarżonej decyzji w trybie art 155 k.p.a. - w części dotyczącej tych obowiązków, których termin wykonania jeszcze nie upłynął. W tym względzie Sąd podziela prezentowane w orzecznictwie stanowisko, że w sytuacji gdy upłynął termin do wykonania obowiązków nałożonych decyzją wydaną w oparciu o powołany przepis art. 66 u.p.b., zmiany decyzji w oparciu o art. 155 k.p.a. nie można już dokonać (por. NSA w wyroku z dnia 27 lutego 2015 r. sygn. akt II OSK 1800/13). Zatem można zasygnalizować, że skarżąca Wspólnota może wystąpić o zmianę decyzji w zakresie terminu wykonania nałożonych nią obowiązków do czasu ich upływu, czyli do dnia [...] listopada 2018 r. Pamiętać przy tym należy, że na wnioskującym o zmianę decyzji ciąży obowiązek przedstawienia argumentacji uzasadniającej słuszny charakter interesu, mający przemawiać za przedłużeniem terminu, np. poprzez powołanie się na już wykonane prace objęte kwestionowaną decyzją, czy też niezbędność wykonania innych (przyłącze energetyczne). Nie są uzasadnione zarzuty natury procesowej. Prowadząc niniejsze postępowanie organy podjęły czynności w celu ustalenia pełnego stanu faktycznego sprawy. W ocenie Sądu, organy obu instancji w sposób prawidłowy zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, prawidłowo też przeprowadziły postępowanie administracyjne dokonując przy tym jego oceny - zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., wskazując przy tym właściwą podstawę prawną rozstrzygnięcia. Wszystkie istotne dla sprawy okoliczności został prawidłowo wyjaśnione. Nie zachodziła potrzeba powołania biegłego, ponieważ w świetle zgromadzonych dowodów, organ nadzoru budowlanego posiadał wystarczającą wiedzę i wiadomości specjalistyczne aby wydać zaskarżoną decyzję. Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017 r., poz. 1369 ze zm.) orzekł jak w sentencji o oddaleniu skargi.