II SA/Sz 546/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Sokołowska po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2026 r. na posiedzeniu niejawnym skargi F. Spółki z o.o. z siedzibą w Ż. na protokół Prezydenta Miasta z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie rokowań dotyczących zbycia nieruchomości postanawia: 1) odrzucić skargę, 2) zwrócić stronie skarżącej uiszczoną kwotę wpisu sądowego w wysokości [...] zł (słownie: [...] złotych).

Pismem z dnia 1 czerwca 2026 r., F. Spółka z o.o. z siedzibą w Ż. (dalej: "skarżąca"), wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, za pośrednictwem Prezydenta Miasta, skargę na protokół Komisji do przeprowadzenia rokowań, z 20 maja 2026 r., nr 16/26, powołanej zarządzeniem Prezydenta Miasta, w sprawie przeprowadzonych I rokowań na sprzedaż działki nr [...], położonej w obrębie [...] przy ul. [...] w K.. W odpowiedzi na skargę, Prezydent Miasta wniósł o jej odrzucenie z uwagi na to, że sprawa nie należy do właściwości sądu administracyjnego, ewentualnie o oddalenie skargi w całości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że w przypadku wniesienia skargi, sąd administracyjny w pierwszej kolejności bada jej dopuszczalność ustalając m.in., czy mieści się w katalogu spraw należących do właściwości sądu administracyjnego. W przypadku stwierdzenia braku kognicji sądu do rozpoznania sprawy, taka skarga, podlega odrzuceniu stosownie do art. 58 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm. dalej: "p.p.s.a."). W myśl art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej obejmuje orzekanie w sprawach skarg na: 1) decyzje administracyjne; 2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty; 3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie; 4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa, z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 i 2760), postępowań, o których mowa w dziale V w rozdziale 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2023 r. poz. 615, z późn. zm.), oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw; 4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach, opinie zabezpieczające i odmowy wydania opinii zabezpieczających, opinie w sprawie opodatkowania wyrównawczego, opinie zabezpieczające w sprawie opodatkowania wyrównawczego i odmowy wydania opinii zabezpieczających w sprawie opodatkowania wyrównawczego; 4b) opinie, o których mowa w art. 119zzl § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, i odmowy wydania tych opinii; 5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej; 6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej; 7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego; 8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1-4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a; 9) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw. Sądy administracyjne orzekają także w sprawach sprzeciwów od decyzji wydanych na podstawie art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (§ 2a), a także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosują środki określone w tych przepisach (§ 3). Na gruncie niniejszej sprawy skarżąca zaskarżyła protokół z przeprowadzonych I rokowań na sprzedaż działki nr [...] położonej w obrębie [...] przy ul. [...] w K., stanowiącej własność Gminy K.. Zaskarżona czynność (sporządzenie protokołu) nie mieści się w katalogu działań organów administracji publicznej określonym w art. 3 § 2 p.p.s.a., bowiem czynność ta nie stanowi decyzji, ani postanowienia, czy innego aktu i czynności z zakresu administracji publicznej. Dopuszczalność skargi nie wynika również z przepisu art. 3 § 3 p.p.s.a., gdyż żaden przepis ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej: "u.g.n.") nie przewiduje możliwości złożenia do sądu administracyjnego skargi na czynności sporządzenia protokołu w trybie art. 28 ust. 3 u.g.n. Wskazać należy, że zgodnie z regulacją art. 37 ust. 1 u.g.n. sprzedaż albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego odbywa się w drodze przetargu. Wyjątki od tej zasady zostały określone w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże sama sprzedaż nieruchomości wymaga już zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (art. 27 u.g.n.). Skoro sprzedaż nieruchomości następuje w drodze umowy, a zatem jest to czynność ze sfery cywilnoprawnej, mimo że jednym z podmiotów uczestniczącym w tym obrocie jest podmiot publiczny, czyli gmina. W związku z tym, że sprzedaż nieruchomości gminnej może nastąpić jedynie w drodze umowy cywilnoprawnej, to również wszystkie wymagane prawem czynności poprzedzające zawarcie takiej umowy mają charakter cywilnoprawny. Protokół sporządzony z takich rokowań, na podstawie art. 28 ust. 3 u.g.n., nie jest przejawem władczego działania organów administracji publicznej, lecz przejawem realizacji uprawnień właścicielskich gminy, które podlegają reżimowi prawa cywilnego. Oznacza to, że przedmiot zaskarżenia nie jest objęty zakresem regulacji art. 3 § 2 p.p.s.a. Również przepisy szczególne nie przewidują możliwości wniesienia skargi w tym przedmiocie do sądu administracyjnego. Stąd też skarga na protokół z przeprowadzonych rokowań na sprzedaż działki stanowiącej własność gminy, nie podlega kognicji sądu administracyjnego. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie 58 § 1 pkt 1 i § 3 p.p.s.a. odrzucił skargę jako niepodlegającą kognicji sądu administracyjnego i stosownie do art. 232 § 1 pkt 1 i § 2 p.p.s.a. orzekł o zwrocie wpisu.