II SA/Sz 395/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 lipca 2018 r. sprawy ze skargi P. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego P. D. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Decyzją z dnia [...] r., Wójt Gminy D., odmówił ustalenia na rzecz P.D. warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej dla potrzeb planowanej inwestycji na działce nr [...] w obrębie [...], ze względu na niespełnienie warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 7 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że działka nr [...] nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, dlatego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu może nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Następnie organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 – j.t. ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.", wskazując, że w przypadku inwestycji na działce nr [...] nie został spełniony warunek, o którym mowa w pkt 4 tego przepisu, mówiący o tym, że teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne. Z poczynionych ustaleń wynika bowiem, że teren działki nr [...] sklasyfikowany jest jako grunt leśny Ls VI (pow. [...] ha), grunt rolny R VI (pow. [...] ha) oraz nieużytek (pow. [...] ha), o łącznej powierzchni [...] ha. Teren ten nie jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, uzyskaną przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego gminy D., który utracił moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15 poz.139 ze zm.). Następnie, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, organ wywiódł, że co prawda planowany sposób zagospodarowania działki nr [...], załączony do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, wskazuje na zamiar realizacji budynków na części działki, sklasyfikowanej jako grunt rolny R VI oraz nieużytek – N, to jednak, zgodnie z poglądami judykatury, zmiana sposobu wykorzystania określonego terenu, której skutkiem jest jego przeznaczenie na cele budowlane, obejmuje cały obszar wyznaczony jako działka bądź działki geodezyjne, nie zaś wyłącznie powierzchnię faktycznie zajętą pod lokalizowaną w ten sposób inwestycję. W związku z powyższym, zdaniem organu, nie jest możliwa realizacja budynków mieszkalnych na gruntach leśnych, gdyż nie jest spełniony warunek art. 7 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz warunek określony art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Planowana inwestycja wymaga uzyskania zgody marszałka województwa na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed wydaniem decyzji Wójt Gminy D. przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i wystąpił do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w S. z wnioskiem o uzgodnienie projektu decyzji dla planowanej inwestycji. Postanowieniem z dnia [...] r. Dyrektor Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w S. umorzył w całości postępowanie uzgodnieniowe zainicjowane wnioskiem Wójta Gminy D. uznając, że jest ono bezprzedmiotowe w sytuacji, gdy już na etapie rozpatrywania wniosku złożonego przez inwestora, organ właściwy do wydania decyzji uznał, że jej realizacja nie jest możliwa. P.D., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł odwołanie od decyzji Wójta Gminy D. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. podnosząc zarzuty: 1) naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że za teren w rozumieniu tego przepisu należy uznać całą działkę, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że nie jest możliwe utożsamianie pojęcia "terenu" z pojęciem "działki", 2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 106 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji mimo braku właściwego uzgodnienia jej z organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy zgodnie z wnioskiem strony, ewentualnie przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] r. orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji uznając, że nie narusza ona prawa. W uzasadnieniu organ ten przywołał przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego i odnosząc się do zarzutu opisanego w punkcie 2) odwołania stwierdził, że Wójt Gminy D. zwrócił się do właściwego organu - Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych, z wnioskiem o uzgodnienie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oraz niezbędnej infrastruktury technicznej dla potrzeb planowanej inwestycji na działce nr [...]. Dostrzegając fakt, iż stanowiąca teren inwestycji działka stanowi częściowo grunt leśny organ pierwszej instancji przygotował i przekazał do uzgodnienia projekt decyzji odmownej. Organ uzgadniający uznając, że wobec zamiaru wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy stan faktyczny działki w zakresie ochrony gruntów leśnych nie zmieni się postanowił umorzyć postępowanie uzgodnieniowe. Organ odwoławczy wyjaśnił, że tego rodzaju orzeczenie organu uzgodnieniowego uznać należy za formę wypowiedzi merytorycznej organu. Jego ocena istniejącego stanu rzeczy w zakresie przyznanych mu kompetencji, a więc ochrony gruntów leśnych, doprowadziła do konstatacji, iż wobec uznania przez organ główny braku możliwości inwestowania na działce w skład której wchodzi m.in. grunt leśny, nie ma potrzeby wydawania opinii w zakresie ochrony tego terenu polegającej na ograniczeniu przeznaczenia go na cele nieleśne. W konsekwencji, zdaniem Kolegium, uznać należało, że postanowieniem z dnia [...] r. wydanym w terminie wynikającym z art. 53 ust 5 u.p.z.p., organ uzgodnieniowy zajął stanowisko, zgodnie z którym nie znalazł podstawy do kwestionowania treści projektu przedstawionej mu do opiniowania decyzji w zakresie ochrony gruntów leśnych. Odnosząc się do zarzutu odwołania wskazującego na naruszenie prawa materialnego poprzez przyjęcie, że "teren" w rozumieniu przepisu art. 61 ust 1 u.p.z.p. nie powinien być utożsamiany z pojęciem "działki" w kontekście twierdzenia odwołującego, iż nie zamierza inwestować na części działki stanowiącej grunt leśny oraz, że zamiarem inwestycyjnym jest objęta wyłącznie pozostała część działki i to ona stanowi teren inwestycji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zarzut ten nie znajduje uzasadnienia. Organ odwoławczy wyjaśnił, że analiza opisanego wyżej problemu została przeprowadzona przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2066/14. Stanowisko tam wyrażone organ w pełni podzielił przytaczając następnie obszerne fragmenty uzasadnienia wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym wyjaśniono, że "w świetle obowiązujących przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod pojęciem "terenu inwestycji" należy rozumieć obszar jednej bądź kilku działek ewidencyjnych, których dotyczy wniosek, zaś decyzja ustalająca warunki zabudowy przesądza jedynie, co do zasady, że na konkretnej działce wskazanej we wniosku jest możliwość realizacji wnioskowanego przedsięwzięcia (z określonymi jego parametrami), nie określa natomiast dokładnego położenia inwestycji na działce. W konsekwencji zatem, na tym etapie nie rozstrzyga się, która część działki przeznaczona będzie na cele nierolnicze lub nieleśne". Za Naczelnym Sądem Administracyjnym organ uznał, że "przyjęcie odmiennej wykładni sprowadzającej się do stwierdzenia, iż określony liniami rozgraniczającymi teren inwestycji może obejmować jedynie fragment działki ewidencyjnej i jedynie dla tak ustalonego obszaru inwestycji określać należy warunki zabudowy, co determinuje również zakres przedmiotowy ewentualnych postępowań uzgodnieniowych, prowadziłoby nie tylko do obejścia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych, lecz także mogłoby skutkować obchodzeniem przez inwestorów innych prawnych ograniczeń, w tym na przykład ograniczeń w intensyfikacji zabudowy działek (wskaźnika powierzchni zabudowy) poprzez występowanie o ustalenie warunków zabudowy dla terenu stanowiącego niezabudowany fragment działki ewidencyjnej, która na pozostałym, nieobjętym wnioskiem, obszarze jest już zabudowana. Dla uniknięcia tego rodzaju nieakceptowalnych z punktu widzenia praworządności skutków koniecznym jest przyjęcie wykładni zgodnie z którą przez teren, którego dotyczy zmiana zagospodarowania rozumieć należy jedną bądź więcej działek ewidencyjnych, objętych wnioskiem inwestora". Mając powyższe na uwadze, a również fakt, iż inwestor we wniosku jako teren inwestycji określił obszar całej działki, organ uznał, że działka ta składa się w części z gruntów leśnych i nie może na niej być realizowana inwestycja stanowiąca przedmiot wniosku. Nie zgadzając się z rozstrzygnięciem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, P.D. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie domagając się jej uchylenia i uchylenia również decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenia na jego rzecz kosztów postępowania, w tym wynagrodzenia radcy prawnego, według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1. Naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, t.j.: a) art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego k.p.a., polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, że skarżący określił we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, że terenem inwestycji jest obszar całej działki, podczas gdy skarżący w części graficznej załączników do wniosku wyraźnie zaznaczył, że inwestycja nie będzie realizowana na gruncie leśnym, a zatem teren inwestycji nie obejmuje tej części działki, na której znajduje się grunt leśny, co miało istotny wpływ na wynik sprawy przez to, że doprowadziło do uznania, że inwestycja ma być realizowana na gruncie leśnym niezgodnie z przepisami prawa, b) art. 60 ust. 1 w zw. z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i art. 106 § 1 k.p.a. poprzez wydanie decyzji mimo braku właściwego uzgodnienia jej z organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych, c) art. 11 w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez zaniechanie sporządzenia samodzielnego uzasadnienia decyzji przez organ w części dotyczącej analizy naruszenia prawa materialnego w zakresie błędnej wykładni art. 61 ust 1 pkt 4 u.p.z.p. i poprzestanie na przepisaniu do uzasadnienia decyzji wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, z uwagi na to, że może świadczyć o braku podjęcia jakichkolwiek merytorycznych rozważań na ten temat przez Organ, d) art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, 2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. tj. art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że za "teren" w rozumieniu tego przepisu należy uznać całą działkę, podczas gdy prawidłowa wykładnia tego przepisu prowadzi do wniosku, że nie jest możliwe ani uzasadnione utożsamianie pojęcia "terenu" z pojęciem "działki", a które to naruszenie doprowadziło do błędnego uznania przez organ, że terenem inwestycji jest działka geodezyjna składająca się między innymi z gruntu leśnego. Skarżący wywodził, że realizacja inwestycji planowana jest na tej części działki, którą stanowi grunt rolny R VI oraz nieużytek, co uwidoczniono na załączniku graficznym, natomiast część działki stanowiącej grunt leśny Ls VI nie będzie terenem inwestycji i w żaden sposób nie nastąpi ingerencja w jej charakter. W jego ocenie organ nie uwzględnił tej okoliczności, która powinna mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia. Skarżący podkreślił, że organ odwoławczy nie odniósł się do jego wywodów w tym zakresie, podpierając się orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, które w znacznej mierze zostały skopiowane i przeniesione do uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy nie zawarł w treści rozstrzygnięcia własnych rozważań odnoszących się do realiów rozpoznawanej sprawy, co w konsekwencji powoduje, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest wadliwe. Dalej skarżący przedstawił własną interpretację pojęcia terenu inwestycji wywodząc, że utożsamianie go w pojęciem działki ewidencyjnej jest wadliwe, a wykładnia, według której przy określaniu czy teren wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, należy brać pod uwagę całą działkę a nie tylko teren, na którym ma być realizowana inwestycja, jest nie tylko sprzeczna z brzmieniem przepisów, ale także prowadzić może do absurdalnych wręcz sytuacji, w których inwestor nie może uzyskać decyzji o warunkach zabudowy na dużej działce, której jedynie niewielki fragment stanowi grunt leśny. Inwestycja taka nie mogłaby wówczas zostać zrealizowana bez uzyskania planu zagospodarowania przestrzennego, skoro nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla takiej działki. Przed sporządzeniem planu zagospodarowania przestrzennego należałoby wówczas uzyskać zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodę marszałka województwa. Zgoda ta wydawana jest zgodnie z tym przepisem przy przeznaczaniu na cele nieleśne gruntu leśnego. Istnieje jednak prawdopodobieństwo graniczące z pewnością, że marszałek województwa odmówiłby wydania takiej zgody, wskazując na jej bezprzedmiotowość, ponieważ nie dochodzi do zmiany przeznaczenia gruntu. Skoro więc do zmiany przeznaczenia gruntu nie dochodzi, to teren nie wymaga uzyskania zgody na taką zmianę, a zatem spełnia przesłankę do wydania decyzji o warunkach zabudowy określoną w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. Skarżący podkreślił, że w niniejszej sprawie co prawda grunt leśny stanowi większą niż znikoma część działki, jednak również nie stanowi on terenu inwestycji. Nie sposób zatem wyobrazić sobie w jakim celu i na jakiej podstawie miałaby być wydana przez marszałka województwa decyzja o przeznaczeniu gruntu leśnego na cele nieleśne, skoro do zmiany tego przeznaczenia nie dojdzie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Skarga okazała się uzasadniona, jakkolwiek nie wszystkie podniesione przez skarżącego argumenty zasługiwały na uwzględnienie. Skarżący domagał się ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...], przy czym poza sporem pozostaje, iż działkę, o której mowa stanowią grunty rolne klasy R VI ([...] ha), grunt leśny Ls VI ([...] ha) oraz nieużytek (pow. [...] ha). Ustalenia organu w zakresie klasyfikacji gruntów wchodzących w skład działki stanowiły podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji z tego względu, że jak wskazano, nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., a mianowicie "teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1". Kwestią sporną w badanej sprawie pozostaje, czy dopuszczalne i możliwe jest ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy część działki inwestycyjnej stanowią tereny podlegające ochronie. W ocenie organu na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi przeczącej, bowiem terenem inwestycji jest działka ewidencyjna jako całość i w świetle szeregu orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, przytoczonych przez organ odwoławczy, brak jest możliwości ustalenia warunków zabudowy jedynie dla tego jej fragmentu, na którym przewidziano realizację inwestycji. Z kolei skarżący nie zgadza się z taką interpretacją przepisów, która wykluczałaby możliwość ustalenia warunków zabudowy dla terenu inwestycji obejmującego obszary o różnej klasyfikacji i przeznaczeniu, zwłaszcza w sytuacji, gdy ze względu na wielkość działki istnieje możliwość pogodzenia funkcji i zachowania obszaru chronionego. Dokonując oceny tak przedstawionej argumentacji należy przyznać rację organowi odwoławczemu, że zarówno przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i przepisy wydanego na jej podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), jednoznacznie odnoszą pojęcie "terenu inwestycji", do działki ewidencyjnej jako całości, bądź kilku działek ewidencyjnych, jeżeli na nich ma zostać zlokalizowana planowana inwestycja. W konsekwencji zaś decyzja o warunkach zabudowy dotyczyć może działki jako całości, a nie jej fragmentu. Pogląd ten znalazł odzwierciedlenie w szeregu orzeczeń sądów administracyjnych przytoczonych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze i sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni poglądy te podziela, przyjmując za poglądem wyrażonym w wyroku NSA z dnia 16 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 743/17, że pojęcie działki ewidencyjnej ma uniwersalne znaczenie w całym systemie prawnym, a co ważne daje gwarancje pewnego i prawnie weryfikowalnego wyznaczenia granic terenu inwestycji. Należy się jednak zgodzić ze skarżącym, że każdy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien być traktowany indywidualnie, co oznacza, że rozstrzygnięcie organu, poza przytoczeniem orzecznictwa i obszernych fragmentów wyroków, na które się powołuje, powinien odnieść do swoich teoretycznych rozważań ustalony w sprawie stan faktyczny i wyjaśnić stronie z jakich względów uznał, że w tej konkretnej sprawie jej wniosek został załatwiony odmownie. Takich elementów zaskarżona decyzja nie zawiera, bowiem jak trafnie podniósł skarżący, jej uzasadnienie w znacznej mierze składa się z obszernych cytatów uzasadnień wyroków sądów administracyjnych, których organ nie odniósł do badanej sprawy i nie zawarł własnej oceny ustalonego stanu faktycznego. Ma to o tyle istotne znaczenie, że na tle spraw, w których wniosek o wydanie warunków zabudowy dotyczył działki ewidencyjnej, w której skład wchodziły grunty o różnej klasyfikacji i przeznaczeniu ukształtował się w orzecznictwie pogląd o dopuszczalności – w drodze wyjątku od ogólnej reguły, o której mowa wyżej, ustalenia warunków zabudowy dla części działki, zwłaszcza w sytuacjach, gdy tylko część działki objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1634/16, czy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 21 listopada 2013 r., II SA/Sz 902/13 (dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Naczelny Sąd Administracyjny we wskazanym wyroku postawił tezę, że w świetle art. 52 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczalne jest więc wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji. Również w wyroku z dnia 16 stycznia 2018 r., sygn. akt II OSK 743/17, Naczelny Sąd Administracyjny, co do zasady podzielając pogląd, iż zarówno wniosek o wydanie warunków zabudowy, jak i wydana w tej sprawie decyzja administracyjna mogą dotyczyć działki ewidencyjnej jako całości, dopuścił możliwość wydania warunków zabudowy dla części działki właśnie w sytuacjach wyjątkowych. W ocenie sądu taką za wyjątkową sytuację należałoby uznać okoliczność, iż działka inwestycyjna ma duży obszar, a grunty podlegające ochronie stanowią jedynie jej część i możliwe jest ustalenie warunków zabudowy przy zachowaniu ich w stanie nienaruszonym. Zdaniem sądu w badanej sprawie organ odwoławczy nie odniósł się do powyższej kwestii, pomimo tego, że z wywodów pełnomocnika skarżącego zawartych w odwołaniu wynikało, iż zabudowa ma zostać zlokalizowana wyłącznie na tej części działki, którą stanowią grunty rolne i nieużytki, przy zachowaniu pełnej ochrony i nienaruszalności gruntów leśnych. W tym stanie rzeczy, zdaniem sądu, istniały podstawy do zbadania przez organ, czy nie zachodzą w tej sprawie okoliczności, które należałoby uznać za wyjątek o ogólnej zasady, czego organ nie uczynił. W badanej sprawie sąd nie przesądza o możliwości ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, to bowiem rzeczą organu będzie wnikliwa analiza wniosku i jego załączników graficznych, a następnie wydanie rozstrzygnięcia, w którym organ szczegółowo odniesie się do poczynionych ustaleń i uzasadni swoje stanowisko, biorąc pod uwagę zarzuty odwołania dotyczące spornej kwestii. W tym stanie rzeczy, uznając, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa – art. 77 § 1 i 80 oraz 107 § 3 k.p.a., sąd w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 – j.t.), orzekł o jej uchyleniu, o kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanej ustawy.