II SA/Sz 228/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 maja 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.

Decyzją z dnia [...] Starosta G., działając na podstawie art. 124 ust.1, ust. 6 w zw. z art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpoznaniu wniosku Spółki A., ograniczył sposób korzystania z nieruchomości położonej w obr. Z., gmina G., oznaczonej w ewidencji gruntów numerem działki [...] stanowiącej własność T.S., poprzez zezwolenie wnioskodawcy na założenie i przeprowadzenie na części ww. nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. – G.. Wniosek o ustalenie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości złożyli w dniu [...] T.S., a w dniu [...] Spółka A. Decyzją z dnia [...] nr [...] Starosta G. ustalił odszkodowanie pieniężne z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji Starosty G. z dnia [...] na rzecz T.S. w kwocie [...] zł. Na skutek złożenia odwołania od powyższej decyzji przez Spółkę A. oraz T.S., organ I instancji decyzją z dnia [...] uchylił decyzję własną z dnia [...] w całości. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta G. decyzją z dnia [...], nr [...], działając na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1, ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 6, w zw. z art. 124 ust. 1 oraz art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu wniosku Spółki A., ustalił odszkodowanie pieniężne na rzecz T.S. z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji Starosty G. z dnia [...] oraz zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości w związku z wydaną decyzją na działce numer [...], położonej w obr. Z. - w wysokości [...] zł oraz zobowiązał Spółkę A, do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do uwag stron postępowania wniesionych w zakresie sporządzonego przez rzeczoznawcę w dniu [...] operatu szacunkowego. Odpowiedź rzeczoznawcy majątkowego na złożone zarzuty, przesłano stronom postępowania. Po przytoczeniu treści art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, organ dokonał analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Starosta G. stwierdził, że operat ten czyni zadość obowiązującym przepisom prawa, jest spójny, logiczny i wiarygodny, co skutkowało tym, iż organ przyjął ww. operat jako dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie. Od powyższej decyzji organu I instancji odwołanie złożyli Spółka A. oraz T.S.. Odwołujący się wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. T.S. zaskarżonej decyzji zarzuciła, że została wydana z naruszeniem art. 77 § 1 i art. 84 § 1 K.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego, co skutkowało naruszeniem zasad postępowania administracyjnego - art. 7 i art. 8 K.p.a. Wskazała w odwołaniu, iż opinia sporządzona przez biegłego nie jest rzetelna i dlatego nie może stanowić miarodajnego dowodu w sprawie. W ocenie odwołującej się, biegły nie uzasadnił w sposób wystarczający podstawy przyjęcia co do zasady zakresu współczynnika SB na poziomie 0,50 dla potrzeb wyceny nieruchomości drogowej, w konsekwencji poziomu stanowiącego punkt wyjścia do dalszych obliczeń. Skarżąca zakwestionowała dowolną ocenę biegłego wyrażającą się zbyt uproszczoną konstatacją, że w przypadku nieruchomości wnioskodawczyni obciążonej przez innych współkorzystających należy wartość współczynnika korygującego (błędnie ustalonego na poziomie 0,5) podzielić przez wszystkich współkorzystających. Takie uproszczenie może być obarczone błędem, albowiem niektórzy współkorzystają z nieruchomości w niewielkim zakresie, a już z pewnością żaden z współkorzystających nie ograniczył sposobu korzystania z nieruchomości tak dalece, jak wynika to z decyzji poddanej ocenie w niniejszej sprawie. Również przedstawione w opinii założenia biegłego co do zakresu korzystania z terenu zajętego przez urządzenia przesyłowe przez właściciela nieruchomości drogowej i właściciela urządzeń przesyłowych są błędne, albowiem właściciel urządzenia przesyłowego nie korzysta z terenu zajętego przez urządzenie przesyłowe tylko podczas usuwania awarii, konserwacji, czy przeglądów. Właściciel urządzenia przesyłowego korzysta z terenu stale w ten sposób, że należące do niego przewody znajdują się nad nieruchomością obciążoną, czym w istotny sposób ograniczają sposób korzystania z nieruchomości. Spółka A. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 128 ust. 4 i art. 134 w zw. z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości wyższej niż wartość poniesionej szkody, - § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędne zastosowanie, - art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przy szacowaniu wartości gruntu, - art. 7 oraz art. 77 K.p.a., poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie operatu szacunkowego, - art. 80 i art. 77 K.p.a., poprzez brak analizy opinii biegłego w świetle całości materiału dowodowego. Wojewoda Z. decyzją z dnia [...]nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego oraz art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1, ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 6 w zw. z art. 124 ust. 1 oraz art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu złożonych odwołań, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ przytoczył treść art. 124 ust.1, ust. 4, art. 130, art. 132 ust.1a, ust.2, ust.3, art. 134 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wojewoda zaznaczył, że przepis § 43 rozporządzenia wskazuje na dwie daty istotne dla ustalenia odszkodowania. Pierwszą z nich jest dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z danej nieruchomości, drugą datą jest dzień zakończenia działań na nieruchomości. W przedmiotowej sprawie biegły prawidłowo wskazał datę [...], tj. dzień wydania decyzji przez Starostę G. o ograniczeniu prawa własności do przedmiotowej nieruchomości i przedstawił na stronie 16 w punkcie 5.6 operatu stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Drugą istotną datą był termin zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu. W niniejszej sprawie, zgodnie z dokumentacją, zakończenie prac nastąpiło [...]. Według ustaleń poczynionych przez biegłego, różnica pomiędzy stanem na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stanu po zakończeniu działań na nieruchomości polega na dodatkowym, prawnym ograniczeniu właściciela nieruchomości w sposobie korzystania z nieruchomości, poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości. Zwiększa ona powierzchnię, na której może nastąpić współkorzystanie z 3,00 m do 9,50 m szerokości, ponieważ przed wydaniem przez Starostę G. decyzji ograniczającej sposób korzystania nieruchomość obciążona była, poprzez wpis w dziale III KW - ograniczone prawo rzeczowe na rzecz Spólki A. Natomiast samo usytuowanie linii energetycznej i słupa na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża wartości nieruchomości, albowiem przedmiotowa linia przebiegała nad nieruchomością, a słup stał na nieruchomości przed wydaniem decyzji. Tak opisał rzeczoznawca szkody trwałe. Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy nie naliczył w przedmiotowej sprawie odszkodowania za szkody fizyczne, ponieważ zgodnie z protokołem nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód, podpisanym przez właścicielkę nieruchomości, na przedmiotowej działce nie stwierdzono uszkodzeń zieleni, jak i zniszczeń elementów zagospodarowania działki, której teren został uporządkowany i wyrównany. Dla przedmiotowej działki nr [...], zarówno na dzień wydania decyzji o ograniczeniu, jak i na dzień zakończenia prac, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w dniu [...] dla nieruchomości objętej ograniczeniem, wydana została decyzja nr P-15 o lokalizacji inwestycji celu publicznego w zakresie przebudowy i rozbudowy linii napowietrznej 110 kV relacji Z. - G.. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G. dla przedmiotowej działki przewidziano kierunek rozwoju określony jako projektowana droga w strefie rozwoju funkcji mieszanych + istniejąca linia energetyczna. W trakcie prowadzonego postępowania przed organem I instancji strony wnosiły szereg uwag do sporządzonego operatu szacunkowego do których rzeczoznawca majątkowy odniósł się w sposób szczegółowy, wnikliwy i rzetelny. Odpowiedzi sformułował w obszernych pismach z [...]. Precyzyjnie i logicznie uzasadnił w nich swoje stanowisko m.in. wyjaśnił kwestię wartości i czynników jakie wpłynęły na ustalenie współczynnika SB oraz odniósł się do zasadności zastosowanego wzoru dotyczącego zmniejszenia wartości Zw spowodowanego szkodą trwałą. Swoje stanowisko biegły oparł na posiadanej wiedzy podpartej fachową literaturą. Organ II instancji stwierdził, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest spójny, logiczny oraz czyni zadość przepisom prawa, w szczególności zawiera wszystkie wymagane elementy, określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Strona nie przedstawiła alternatywnej propozycji ustalenia wysokości odszkodowania, w szczególności nie przedłożyła innego operatu szacunkowego, bądź orzeczenia organizacji zawodowej rzeczoznawców. Nie znaleziono zatem podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny, a tym samym podstaw do ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości. Powyższą decyzję Spółka A. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie tożsamych przepisów, jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi Spółka wskazała, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikającego z decyzji z dnia [...] o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, iż w chwili nabycia przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji Z.- G. przebiegała już przez tę nieruchomość. Obecna inwestycja dla której została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie" w wyniku czego powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych. Zgodnie z treścią przedmiotowej decyzji na ww. działce gruntu w chwili jej wydawania przebiegała już linia wysokiego napięcia, której dotyczyła decyzja lokalizacyjna. Zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji, linie rozgraniczające teren inwestycji mają szerokość 8 m i 19 m. W liniach tych następuje zakaz lokalizacji budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Tak więc ograniczenia prawne w korzystaniu z przedmiotowej działki istniały już na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Skarżąca wskazała, że nie zgadza się z twierdzeniem rzeczoznawcy, iż trwałym ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości powodującym zmniejszenie jej wartości, o którym mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia, jest wpis w dziale III księgi wieczystej. Rzeczoznawca w sposób błędny przyjął, iż ograniczenie w sposobie korzystania z działki gruntu nr [...], a tym samym obniżenie jej wartości nastąpiło z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do księgi wieczystej nieruchomości. Spółka wskazała na niekonsekwencję rzeczoznawcy, który z jednej strony podaje, iż w wyniku wydania przez Starostę G. decyzji z dnia [...], nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek, udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Nie wiadomo więc jakie czynnik zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa art. 128 ust. 4. Zdaniem Spółki, na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie linii elektroenergetycznej może mieć jedynie wpływ czynnik wymieniony § 43 ust. 3 pkt 4, tj. uprawnienie inwestora do korzystania z nieruchomości w celu dokonania konserwacji urządzenia lub usunięcia jego awarii, przewidziane w art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca wskazała, że w przypadku wprowadzenia cechy rynkowej "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" rzeczoznawca majątkowy winien posłużyć się jedynie transakcjami nieruchomościami obciążonymi liniami energetycznymi, ponieważ tylko te nieruchomości spełniają warunek nieruchomości podobnych. Pozostałe nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi, bowiem nie są obciążone liniami energetycznymi, różnią się zatem przeznaczeniem oraz sposobem korzystania. Uwzględnienie przy porównywaniu wartości nieruchomości nie obciążonych linią energetyczną spowodowało zawyżenie średniej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę w operacie, czego skutkiem było zawyżenie wysokości ustalonego odszkodowania. Wojewoda Zachodniopomorski w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2016 r. poz. 718), zwanej dalej "P.p.s.a." Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość nr [...] w obr. Z., przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z.-G., na rzecz właściciela tej nieruchomości. Roboty związane z powyższą inwestycją wykonała Spółka A. po uzyskaniu decyzji Starosty G. z dnia [...] ograniczającej właścicielowi działki nr [...] w obr. Z. sposób korzystania z nieruchomości. Podstawę prawną decyzji ograniczającej stanowił art. 124 ust.1 i 6 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., nr 1774, poz. 651), dalej zwanej "u.g.n". Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś art. 130 ust.1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust.2). Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowe zaś zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109). Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 ww. rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Według art. 152 ust.1 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Mając na uwadze treść przytoczonych wyżej przepisów sąd stwierdził, iż organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego K.R. w postaci operatu szacunkowego z dnia [...], stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie, w pełni odpowiada obowiązującemu prawu. W przedmiotowym operacie wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności nieruchomości ([...]) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...]). Tylko bowiem te dwie daty stanowią ramy czasowe badania zaistniałych szkód, czy też trwałych ograniczeń skutkujących zmniejszeniem wartości nieruchomości. Określając stan nieruchomości nr [...] w obr. Z. na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stan po zakończeniu działań na nieruchomości rzeczoznawca prawidłowo wskazał, iż trwałą szkodą jest prawne ograniczenie właściciela nieruchomości, poprzez wprowadzenie powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości. Tym samym nie można zgodzić się ze stroną skarżącą, że inwestycja dla której została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie". Istniejąca już na dzień [...] szerokość użytkowania pasa technologicznego wzdłuż posadowionej linii elektroenergetycznej, ustanowiona jako ograniczone prawo rzeczowe na przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki A. i wpisana do działu III księgi wieczystej tej nieruchomości, wynosiła 3 m. Na dzień [...], tj. zakończenia robót, szerokość omawianego pasa wynosiła 9,5 m, gdyż taki wymiar wynika z ostatecznej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, której pkt 3 stanowi, iż ostateczna decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Dlatego też, nie sposób zgodzić się z zarzutem Spółki, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę faktu istniejących już ograniczeń na przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca bowiem ograniczenia te uwzględnił, tylko nie w taki sposób, jak rozumie to skarżąca. Ograniczenie to zostało uwzględnione jednak nie "po starym śladzie", lecz według nowego terenu zajęcia nieruchomości, zwiększonej o 6,5 metra szerokości pasa technologicznego. Zauważyć należy, że rzeczoznawca na str. 16,22 i 23 operatu określając zmniejszenie wartości badanej nieruchomości jednoznacznie stwierdził, że na skutek decyzji Starosty G. z dnia [...] uwzględnił trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, wpisane do księgo wieczystej w dziale III. Jest to ograniczenie, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Szkód tymczasowych, o których mowa w § 43 ust.3 pkt 4 ww. rozporządzenia, nie stwierdzono co potwierdza nie tylko operat szacunkowy ale i protokół nr 9/2015 komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód podpisany przez właścicielkę nieruchomości dnia [...]. Za niezasadny uznać należy zarzut naruszenia art. 4 ust. 16 u.g.n. Przepis ten zawiera definicję legalną nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod drogi publiczne. Badając rynek wskazał, że największy wpływ na cenę badanych gruntów ma lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, uciążliwość i ograniczenia, warunki geologiczne, dostęp do infrastruktury technicznej. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "uciążliwość i ograniczenia" na 5%. W operacie rzeczoznawca nie wprowadził jak twierdzi skarżąca, cechy rynkowej "ograniczenia spowodowane linią energetyczną". Ograniczenie to jest jednym z wielu jakie może mieścić się w definicji cechy "uciążliwość i ograniczenia". Rzeczoznawca wyjaśnił, że uciążliwością może być np. utrudniony dojazd, ograniczenie ukształtowania terenu, usytuowanie słupów energetycznych itp. Nie istnieje więc wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi, gdyż jest to jedno z wielu możliwych składowych uciążliwości i ograniczeń istniejących na nieruchomości, które rzeczoznawca bierze pod uwagę. Rzeczoznawca dokonał oceny wielkości i wpływu tej cechy zgodnie ze Standardem III.7. Należy podkreślić, że zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też, ani organy, ani sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. W ocenie sądu, organy obu instancji dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Tym samym stwierdzić należy, iż ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnym zarzuty skargi naruszenia art. 128 ust.4, art. 134 i art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wbrew zarzutom skargi, organ nie naruszył również przepisów prawa procesowego, gdyż wydanie zaskarżonej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na wydane rozstrzygnięcie (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.). Z tych przyczyn skargę należało oddalić jako bezzasadną, o czym orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.