II SA/Sz 197/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.),, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 maja 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.

Decyzją z [...] r., nr [...], Starosta ograniczył sposób korzystania z części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obręb R., gmina G., poprzez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie na części tej nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z., która w swoim zakresie obejmuje także demontaż przewodów roboczych i odgromowych - powierzchnia zajęcia [...] m², szerokość pasa technicznego [...] m, długość projektowanej trasy linii [...] m. Niniejsza decyzja stała się ostateczna [...] r. Następnie, wnioskiem z [...] r. M. R. - Kierownik Działu [...] działający w imieniu ENEA Operator sp. z o. o. z siedzibą wystąpił o ustalenie odszkodowania w związku z realizacją ww. inwestycji. Uzasadniając powyższy wniosek stwierdził, że prace budowlane były prowadzone w sekcjach obejmujących działkę nr [...] , co znalazło swoje odzwierciedlenie w dzienniku budowy, w zapisach dotyczących prac, tj. pomiędzy słupem nr [...] a słupem nr [...]. Ponadto, wskazał, że nieruchomość została udostępniona wykonawcy robót od [...] r., co zostało potwierdzone w "Protokole opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód". Dodatkowo, oświadczył, że przedmiotowa nieruchomość po zakończeniu robót budowlanych została przywrócona do właściwego stanu, ponieważ teren został wyrównany i uporządkowany. Wobec powyższego, decyzją z [...]r., nr[...] , organ I instancji ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz D. W. – właścicielki działki nr [...] obręb R., gmina G., a także zobowiązał inwestora do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ I instancji wyjaśnił stan faktyczny sprawy, tj. powołał się na fakt wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z działki nr [...] oraz wskazał podstawę prawną do wydania zaskarżonej decyzji. Ponadto przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1607/12, z którego wynika, że do ustalenia odszkodowania niezbędne jest wystąpienie zdarzenia, w wyniku którego powstała szkoda lub z którym wiąże się zmniejszenie wartości nieruchomości, co prowadzi do wniosku, że ustalenie odszkodowania może nastąpić dopiero po zakończeniu robót określonych w decyzji ograniczającej, bowiem dopiero wtedy wiadomo jaka jest wartość poniesionych szkód i czy doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości. Następnie wskazał, że na wysokość odszkodowania mają wpływ takie czynniki jak zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości. Starosta stwierdził, że na wysokość odszkodowania istotny wpływ ma też przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji lokalizacyjnej. Wówczas, zdaniem organu, należało przyjąć, że nie wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz sporządzania operatu szacunkowego nastąpiły na podstawie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, bowiem w takiej sytuacji należy skierować roszczenie o odszkodowanie do właściwej gminy (szkoda planistyczna). Jednakże, w ocenie organu, wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości powoduje dodatkowe zmniejszenie jej wartości, z uwagi na zobowiązania wynikające z treści decyzji, oddziaływanie na zakres wykonywania prawa własności oraz fakt kolejnej ingerencji w to prawo. Z kolei, w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania i oceny operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji, Starosta Goleniowski powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1087/9, z którego wynika, że (...) organ winien dokonać oceny operatu szacunkowego pod wzglądem formalnym, tj. zbadać na przykład, czy został on sporządzony przez osobą uprawnioną czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, błędów, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. (...). W następstwie, organ stwierdził, że ww. dokument został wykonany prawidłowo, a więc może stanowić dowód w sprawie. Wobec całokształtu okoliczności sprawy, organ postanowił o ustaleniu odszkodowania w wysokości wskazanej w osnowie decyzji. Od rzeczonej decyzji odwołanie wniósł A. C. działający w imieniu D. W. oraz M. R. – S.., reprezentujący E. A. C. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 77 § 1 k.p.a. poprzez bezkrytyczne przyjęcie przez organ I instancji ustaleń zawartych w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę określenia wartości szkód na działce nr [...] . W szczególności zwrócił uwagę na kwestię braku prawidłowego uwzględnienia w wycenie zmniejszenia wartości nieruchomości, w następstwie trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości, w celu wykonania określonych czynności wynikających z decyzji. Ponadto, stwierdził, że powierzchnia oddziaływania pola elektromagnetycznego na ww. nieruchomość została zaniżona, ponieważ uwzględniono jedynie szerokość pasa technologicznego ([...] m²) z całkowitym pominięciem dalszej strefy oddziaływania ([...] m²). Dodatkowo, pełnomocnik właścicielki nieruchomości wskazał, iż działka nr 89 jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z nieuciążliwymi usługami osiedlowymi, podczas gdy z treści operatu szacunkowego nie wynika czy rzeczoznawca majątkowy uwzględnił mniejszą okoliczność. Poza tym, A. C. zwrócił uwagę na kwestię błędnego wskazania celu wyceny poprzez wskazanie, że został on wykonany na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wydaną decyzją organu I instancji, tymczasem, w jego ocenie, tym celem jest wynagrodzenie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, albowiem w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia ze służebnością przesyłu. Wobec powyższego, mając na uwadze, iż na etapie rokowań inwestor proponował właścicielce nieruchomości [...] zł, a operat szacunkowy określa wysokość odszkodowania w wysokości [...] zł, zdaniem skarżącego, wskazana argumentacja potwierdza zasadność uzyskania dodatkowych wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność sporządzonej wyceny. Z kolei M. R., pełnomocnik E., wydanej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, ponieważ konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Ponadto, wskazał na naruszenie art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię, a także § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Dodatkowo stwierdził, że nastąpiło błędne zastosowanie art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz art. 7 i 77 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz brak należytej oceny operatu szacunkowego. Odnosząc się natomiast do metodyki i procedury szacowania, M. R. wskazał na nieprawidłowość wzoru określającego zmniejszenie wartości, spowodowane szkodą trwałą. W ocenie skarżącego współczynnik obniżenia wartości rynkowej nieruchomości Sb nie uwzględnia ograniczeń prawnych wynikających z decyzji lokalizacyjnej wydanej przez Burmistrza Gminy z [...] r., bowiem zgodnie z zapisem tej decyzji w liniach rozgraniczających teren inwestycji nastąpił zakaz lokalizowania budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi, co spowodowało powstanie szkody planistycznej. W takiej sytuacji właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie do właściwej gminy. Na potwierdzenie ww. okoliczności powołał wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99. Następnie, zwrócił uwagę na fakt zawyżenia przez rzeczoznawcę współczynnika Sb do poziomu 0,3, tj. niezgodnie z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz z Tymczasową Notą Interpretacyjną V.8. "Zasady określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury podziemnej i naziemnej", zgodnie z którym wysokość współczynnika winna zawierać się w przedziale od 0,15 do 0,20. W zakresie ustalenia istnienia szkody trwałej na gruncie, w ocenie M. R., autor operatu szacunkowego z jednej strony potwierdza istnienie na działce przewodów linii 110 kV, co nie obniża wartości nieruchomości, z drugiej strony natomiast nie dokonał analizy stanu zagospodarowania działki nr [...] na dzień zakończenia robót. Kolejny zarzut odnosi się do błędnie przyjętej przez biegłego bazy nieruchomości porównawczych, z uwagi na dobór działek zarówno ze zbioru gruntów nieobciążonych jak również obciążonych. Ponadto, w ocenie pełnomocnika inwestora, przyjęcie wagi cechy "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" na poziomie 50 % jest zbyt wysokie, a posiłkowanie się transakcjami nieruchomości nieobciążonych jest nieuzasadnione. M. R. zakwestionował także dobór nieruchomości porównawczych z uwagi na ich zróżnicowaną powierzchnię oraz znaczną rozbieżność w zakresie wartości za 1 m². Po rozpatrzeniu ww. odwołań, decyzją z [...] r. Wojewoda uchylił w całości zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Uzasadniając niniejszą decyzję, organ odwoławczy stwierdził, że z uwagi na brak uzasadnienia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania, co skutkowało przyjęciem, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Na potwierdzenie swojego stanowiska organ odwoławczy powołał się na ugruntowane orzecznictwo sądowoadministracyjne z którego wynika, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie podlegającym ocenie organu administracji publicznej. Dodatkowo, Wojewoda zwrócił uwagę na istniejące w jego ocenie wątpliwości, które winny zostać wyjaśnione w toku ponownie przeprowadzonego postępowania przed organem pierwszej instancji. Następnie, w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, decyzją z [...] r. nr [...] Starosta ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz D. W., a także zobowiązał inwestora do jednorazowej wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. W treści uzasadnienia organ I instancji wyjaśnił stan faktyczny sprawy, tj. powołał się na fakt wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z działki nr [...] oraz wskazał podstawę prawną do wydania zaskarżonej decyzji. Wskazał, że na wysokość odszkodowania mają wpływ takie czynniki jak: zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości. Poza tym, Starosta stwierdził, że na zakres odszkodowania istotny wpływ ma też przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji lokalizacyjnej oraz ustalił, że prace na ww. nieruchomości były prowadzone od [...]r. oraz uzasadnił operat szacunkowy dokonując charakterystyki przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego metodologii i przyjętych w procesie wyceny nieruchomości porównawczych. Z kolei, mając na uwadze wskazane w decyzji Wojewody Zachodniopomorskiego uwagi do operatu szacunkowego, organ I instancji stosując się do zaleceń zawartych w decyzji organu odwoławczego wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego K. R. celem zajęcia odpowiedniego stanowiska. W odpowiedzi, pismem z [....] r., biegły przedstawił swoje stanowisko i udzielił wyjaśnień w zakresie wszystkich uwag. Następnie organ I instancji umożliwił stronom postępowania zapoznanie się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego. Pismem z [...] r. A. C. działający w imieniu D. W. oświadczył, że podtrzymuje swoje dotychczasowe uwagi oraz zwrócił się z wnioskiem o przeprowadzenie z urzędu dowodu z oceny poprawności znajdującej się w aktach sprawy wyceny i skierowanie jej w tym celu do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych W odpowiedzi na ww. pismo, K. R. złożył kolejne wyjaśnienia w których ustosunkował się do zarzutów zawartych w piśmie A. C., wobec czego organ I instancji poinformował odrębnym pismem strony postępowania o możliwości wypowiedzenia się co zgromadzonych w sprawie dowodów i materiałów. Od decyzji Starosty z [...] r. odwołanie wniósł A. C. działający w imieniu D. W. oraz N. D. reprezentująca inwestora. A. C. podtrzymał argumentację zawartą w odwołaniu z [...] r. a także zarzucił organowi brak ustosunkowania się do wniosku o oddanie operatu szacunkowego sporządzonego przez K. R. do oceny Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Z kolei N. D. zakwestionowała dokonanie ustaleń w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, w szczególności kwestionując niewłaściwy dobór nieruchomości porównawczych. Wydanej decyzji zarzuciła również naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, ponieważ konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Ponadto, wskazała na naruszenie art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię, a także § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Dodatkowo stwierdziła, że nastąpiło błędne zastosowanie art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz art. 7 i 77 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz brak należytej oceny operatu szacunkowego. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda , działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego w zw. z art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130, w związku z art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, utrzymał w mocy zaskarżona decyzję Starosty W uzasadnieniu decyzji wskazał, że podstawę materialnoprawną do wydania przedmiotowej decyzji stanowi art. 129 ust. 5 pkt 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126 na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości. Na podstawie art. 150 ust. 1 u.g.n. w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej; określenia wartości odtworzeniowej; ustalenia wartości katastralnej; określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Z kolei, zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Uprawnionym do określenia wartości powyższych szkód jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości (art. 156 u.g.n.). Wobec powyższego operat szacunkowy sporządzony dla celu określenia wartości szkód powstałych w związku z realizacją ww. inwestycji stanowi zasadniczy dokument w sprawie. Podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. Celem ww. wyceny było ustalenie wysokości odszkodowania w związku z wydaną decyzją Starosty o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, szczegółowo wskazanej w treści osnowy decyzji, według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu tj. [...] r. Następnie biegły scharakteryzował rodzaje szkód mających wpływ na ustalenie odszkodowania, wskazując na szkody tymczasowe oraz szkody trwałe. W treści sporządzonej ekspertyzy wskazał, że opinia o wartości szkód powstała z uwzględnieniem porównania dwóch stanów nieruchomości tj. stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz stanu po zakończeniu działań na nieruchomości. Zmniejszenie wartości Zw spowodowane szkodą trwałą biegły ustalił zgodnie z wzorem: Zw=Wn x Ps x Sb. Wn - wartość rynkowa 1 m² ograniczającej sposób korzystania; Ps - powierzchnia ograniczenia w sposobie korzystania; Sb - współczynnik obniżenia wartości rynkowej nieruchomości w pasie technologicznym urządzenia na skutek decyzji ograniczającej sposób korzystania uwzględniający czynniki wyszczególnione w § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. K. R. wyjaśnił następnie, że zakres współczynnika Sb określa w przedziale od 0,25 do 0,30. Przedział ten dotyczy w jego ocenie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę na których występują największe ograniczenia (w przeciwieństwie do gruntów rolnych). Z kolei współczynnik ten w wymiarze 1,0 przyjmuje się gdy ograniczenia są pełne, na przykład w formie słupów. Dla potrzeb wyceny przyjął 0,30. Wartość rynkową działki gruntu określił podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W takim przypadku do porównań przyjmuje się z rynku co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Z kolei, odnośnie podstaw prawnych i merytorycznych biegły zastosował przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także rozporządzenia w sprawie wyceny oraz sporządzania operatu szacunkowego, decyzję z [...] r., protokół z wizji lokalnej na nieruchomości, wypis z rejestru gruntów dla działki nr [...], odpis z księgi wieczystej [...], a także zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G. W zakresie przeznaczenia planistycznego działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął, że nieruchomość znajduje się na terenie o przeznaczeniu mieszkaniowym z usługami nieuciążliwymi i rzemiosłem w strefie rozwoju funkcji mieszanych oraz istniejące linie energetyczne. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane oraz zabudowa fermami hodowli drobiu. Następnie, według ustaleń biegłego, działka posiada bardzo dużą powierzchnię [...] m², jest położona w strefie gorszej/przeciętnej (bezpośrednie sąsiedztwo kurników), kształt płaski i optymalny. Dostęp do utwardzonej drogi publicznej dobry. Wyposażenie w media: instalacja elektryczna, wodna, gazowa i sanitarna. Nad działką przebiegają dwa zespoły linii wysokiego napięcia 110 kV. Ograniczenia z powodu przebiegających linii określono według czterostopniowej skali jako wysokie. Zabudowa działki w postaci domu mieszkalnego oraz budynku gospodarczego znajduje się poza strefą ograniczenia. W opinii rzeczoznawcy majątkowego różnica pomiędzy stanem na dzień wydania decyzji o ograniczeniu a stanem po zakończeniu działań na nieruchomości polega na prawnym ograniczeniu właściciela działki nr [...] w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia w dziale III księgi wieczystej. Jest to tak zwane trwałe ograniczenie powodujące zmniejszenie wartości (szkoda trwała - § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Biegły stwierdził, że samo usytuowanie linii energetycznych na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża wartości nieruchomości, albowiem linie przebiegały nad nieruchomością przed wydaniem decyzji. Szkód tymczasowych nie stwierdzono. Z kolei w procesie analizy rynku biegły wskazał, że transakcje nieruchomości obciążonych napowietrzną linią energetyczną od 19,19 zł za 1 m² do 62,07 zł/m², natomiast działki nieobciążone posiadały wartość od 29,79 za/m² do 130,36 zł/m². Nieruchomości porównawcze pochodziły z lat 2013-2015 z miejscowości R. Najistotniejsze cechy rynkowe opisane w operacie szacunkowym to: ograniczenia spowodowane linią energetyczną - 50%, lokalizacja - 25%, powierzchnia działki - 5%, uzbrojenie w media - 5%, dostępność - 10% i kształt - 5%.Ogólna wartość szkód została określona w wysokości [...] zł. Wojewoda wskazał, że organ administracji publicznej ustalając odszkodowanie jest ściśle związany obszarem ograniczenia, wynikającym z decyzji o ograniczeniu (art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n.). Pas oddziaływania wskazany przez skarżącego stanowi element służebności, która nie jest przedmiotem postępowania. Wobec powyższego, odnosząc się do sugestii skarżącego w zakresie przyjęcia wartości szkód ustalonej dla służebności przesyłu, wyjaśnił, że operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości służebności przesyłu nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania w związku z administracyjnym ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości. Ponadto stwierdził, że w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia ze służebnością przesyłu, której zakres może być szerszy niż administracyjne ograniczenie sposobu korzystania z konkretnego obszaru nieruchomości wskazanego w decyzji. Natomiast w kwestii określenia wartości trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości, wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy wskazał w operacie szacunkowym składniki szkody trwałej w oparciu o § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W związku z powyższym wyszczególnił zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń, a następnie przyjął zakres współczynnika Sb na poziomie 0,25 do 0,30, a następnie odrębnym pismem szczegółowo wyjaśnił, że dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (przeznaczonej pod zabudowę) przyjmuje się zakres współczynnika Sb w przedziale 0,25 do 0,30 w przypadku, gdy powierzchnia zajęta przez urządzenie przesyłowe jest współużytkowana przez właściciela nieruchomości i przez właściciela urządzenia przesyłowego w niepełnym zakresie. Pełny zakres występuje w przypadku służebności. Ustosunkowując się z kolei do różnicy powstałej w zakresie wartości szkód określonej w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania oraz w wycenie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, które przedłożył inwestor na etapie rokowań z właścicielką nieruchomości, Wojewoda wskazał, że strony umowy cywilnoprawnej nie są związane ścisłymi kryteriami określenia wartości odszkodowania. Jedynym czynnikiem jest w tym miejscu wzajemna akceptacja i zgoda co do konkretnych warunków. Wobec powyższego operat szacunkowy sporządzony w celu ustanowienia służebności przesyłu nie może stanowić punktu odniesienia w postępowaniu administracyjnym i nie jest środkiem dowodowym podlegającym ocenie organu. Jednocześnie, zdaniem organu II instancji, ostateczna wysokość ustalonego współczynnika stanowi wiadomość specjalną, wobec czego nikt, poza biegłym, nie posiada uprawnień do wskazania konkretnej wartości. Z treści protokołu nr [...] z [...] r. wynika, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obręb R. gmina G. była udostępniona wykonawcy robót na okres od [...] r. Nieruchomość po budowie została przywrócona do właściwego stanu, teren został wyrównany. Ponadto na nieruchomości nie były prowadzone uprawy, ani też nie nastąpiło uszkodzenie zieleni (drzew i krzewów). Poza tym nie nastąpiło uszkodzenie elementów zagospodarowania działki, a więc szkody fizyczne, wskazane w § 43 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nie wystąpiły. Ponadto, organ odwoławczy nie podzielił zdania skarżącego w kwestii przyjętego przez rzeczoznawcę współczynnika rozbieżności cen transakcyjnych. Wskazany w operacie szacunkowym dopuszczalny wymiar tego odchylenia stanowi wiadomość specjalną. Wobec całokształtu okoliczności sprawy organ odwoławczy stwierdził, że Starosta w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie administracyjne, a operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie jako dowodu w sprawie. Wszelkie wątpliwości uczestników postępowania zostały wyjaśnione w odrębnych pismach rzeczoznawcy majątkowego. W toku ponownie przeprowadzonego postępowania administracyjnego, w wykonaniu zaleceń Wojewody organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie stosownych wyjaśnień, a także w treści zaskarżonej decyzji uzasadnił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Pismem z [...] r. K. R. w sposób wyczerpujący wyjaśnił wszystkie wątpliwości organu odwoławczego, w szczególności stwierdzając, że zastosowany wzór został zastosowany z uwzględnieniem współczynnika Sl na poziomie 0, ponieważ prawna lokalizacja urządzenia nie zmienia sposobu korzystania z nieruchomości jako całej. Następnie biegły wyjaśnił, że pełnomocnik inwestora powołuje się na współczynnik Sb w przedziale od 0,15 do 0,20 w sposób nieuzasadniony, z uwagi na to, że dotyczy on tylko gruntów rolnych i leśnych i liczony jest w stosunku do wartości działki gruntu nieobciążonej urządzeniem przesyłowym. Ponadto biegły szczegółowo scharakteryzował cechy nieruchomości podobnych, stwierdzając, że wszystkie elementy są w tym zakresie spełnione, a ewentualne różnice cech można korygować odpowiednimi współczynnikami. Dodatkowo K. R. ustosunkował się do zarzutu skarżącego odnośnie rozbieżności cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do porównania i stwierdził, że żaden przepis prawa ani też standard nie wyznacza w tym zakresie granicy. Z kolei pismem z [...] r. K. R. wyjaśnił, że skorzystanie z metody porównywania ceny średniej nie obliguje do szczegółowego charakteryzowania każdej nieruchomości porównawczej, a także oświadczył, że podstawowe dane takie jak cechy podobieństwa, lokalizacja, powierzchnia oraz przeznaczenie zostały opisane. Następnie biegły odniósł się do zarzutu braku podobieństwa przyjętych transakcji porównawczych, uznając, że działki gruntu o wyższej wartości są usytuowane zarówno po stronie północnej jak i południowej. Odnosząc się z kolei do zarzutu A. C., działającego w imieniu D. W., w kwestii braku ustosunkowania się przez organ I instancji do wniosku dowodowego w postaci skierowania znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego do Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Wojewoda wyjaśnił, że pismo z niniejszym wnioskiem wraz z innymi uwagami do wyceny zostało przesłane autorowi operatu szacunkowego przez organ I instancji celem ustosunkowania się. Następnie K. R. odniósł się na piśmie do wszystkich zarzutów wnioskodawcy, a przed wydaniem decyzji Starosta poinformował strony postępowania o tym fakcie, wobec czego, zdaniem organu odwoławczego, argumentacja skarżącego nie zasługuje na aprobatę. W związku z powyższym skoro organ zebrał niezbędny materiał dowodowy w sprawie i ocenił go w sposób pozytywny, tym samym nie było w obowiązku ponoszenia dodatkowych kosztów postępowania. E. złożyła skargę na ww. decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: - art. 128 ust. 4 i art. 134 w związku z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości, czego skutkiem było ustalenie odszkodowania w związku z wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w wysokości wyższej niż wartość rzeczywiście poniesionej szkody, - § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, - art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenia wynikającego z dokumentów planistycznych, w tym decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, - art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przy szacowaniu wartości nieruchomości – działki gruntu o nr ewidencyjnym [...], - art. 7, 77 oraz 88 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W uzasadnieniu skargi Spółka wskazała, że w operacie szacunkowym nie uwzględniono ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikającego z decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, iż w chwili nabycia przez właścicielkę przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna 110 kV relacji Z. przebiegała już przez tę nieruchomość. Obecna inwestycja, dla której została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości, polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie", w wyniku czego powstała linia elektroenergetyczna o takich samych parametrach technicznych. Zgodnie z treścią przedmiotowej decyzji na ww. działce gruntu w chwili jej wydawania przebiegała już linia wysokiego napięcia, której dotyczyła decyzja lokalizacyjna. Zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji, linie rozgraniczające teren inwestycji mają szerokość 8 m i 19 m. W liniach tych następuje zakaz lokalizacji budynków przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Tak więc ograniczenia prawne w korzystaniu z przedmiotowej działki istniały już na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Skarżąca wskazała, że nie zgadza się z twierdzeniem rzeczoznawcy, iż trwałym ograniczeniem w sposobie korzystania z nieruchomości powodującym zmniejszenie jej wartości, o którym mowa w § 43 ust. 3 rozporządzenia, jest wpis w dziale III księgi wieczystej. Rzeczoznawca w sposób błędny przyjął, iż ograniczenie w sposobie korzystania z działki gruntu nr [...], a tym samym obniżenie jej wartości nastąpiło z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do księgi wieczystej nieruchomości. Spółka wskazała na niekonsekwencję rzeczoznawcy, który z jednej strony podaje, iż w wyniku wydania przez Starostę decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Nie wiadomo więc jakie czynniki zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa art. 128 ust. 4. Zdaniem Spółki, na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie linii elektroenergetycznej może mieć jedynie wpływ czynnik wymieniony § 43 ust. 3 pkt 4, tj. uprawnienie inwestora do korzystania z nieruchomości w celu dokonania konserwacji urządzenia lub usunięcia jego awarii, przewidziane w art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca wskazała, że w przypadku wprowadzenia cechy rynkowej "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" rzeczoznawca majątkowy winien posłużyć się jedynie transakcjami nieruchomościami obciążonymi liniami energetycznymi, ponieważ tylko te nieruchomości spełniają warunek nieruchomości podobnych. Pozostałe nieruchomości nie są nieruchomościami podobnymi, bowiem nie są obciążone liniami energetycznymi, różnią się zatem przeznaczeniem oraz sposobem korzystania. Uwzględnienie przy porównywaniu wartości nieruchomości nie obciążonych linią energetyczną spowodowało zawyżenie średniej wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę w operacie, czego skutkiem było zawyżenie wysokości ustalonego odszkodowania. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2016 r. poz. 718 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja w przedmiocie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość nr [...] w obr. R., przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z., na rzecz właściciela tej nieruchomości. Roboty związane z powyższą inwestycją wykonała E. po uzyskaniu decyzji Starosty z dnia [...]r. ograniczającej właścicielowi ww. działki nr [...] sposób korzystania z nieruchomości. Podstawę prawną decyzji ograniczającej stanowił art. 124 ust.1 i 6 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 102 ze zm.), dalej zwanej "u.g.n". Stosownie do art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust.1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust.2). Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowe zaś zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109). Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 ww. rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Według art. 152 ust.1 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Mając na uwadze treść przytoczonych wyżej przepisów sąd stwierdził, iż organy prawidłowo uznały, że dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego K. R. w postaci operatu szacunkowego z dnia [...]r., stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie, w pełni odpowiada obowiązującemu prawu. W przedmiotowym operacie wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności nieruchomości (12 września 2013 r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] r.). Tylko bowiem te dwie daty stanowią ramy czasowe badania zaistniałych szkód, czy też trwałych ograniczeń skutkujących zmniejszeniem wartości nieruchomości. Określając stan nieruchomości nr [...] w obr. R na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stan po zakończeniu działań na nieruchomości rzeczoznawca prawidłowo wskazał, iż trwałą szkodą jest prawne ograniczenie właściciela nieruchomości, poprzez wprowadzenie powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości. Tym samym nie można zgodzić się ze stroną skarżącą, że inwestycja dla której została wydana decyzja ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości polegała wyłącznie na jej przebudowie po tzw. "starym śladzie" oraz że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę faktu istniejących już ograniczeń na przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca bowiem ograniczenia te uwzględnił, tylko nie w taki sposób, jak rozumie to skarżąca. Zauważyć należy, że rzeczoznawca - określając zmniejszenie wartości badanej nieruchomości - jednoznacznie stwierdził, że samo usytuowanie linii energetycznych na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża wartości nieruchomości, albowiem linie przebiegały nad nieruchomością przed wydaniem tej decyzji, natomiast różnica pomiędzy stanem na dzień wydania decyzji o ograniczeniu a stanem po zakończeniu działań na nieruchomości polega, jak już wyżej wskazano, na prawnym ograniczeniu właściciela działki nr [...] w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia w dziale III księgi wieczystej. Jest to tak zwane trwałe ograniczenie powodujące zmniejszenie wartości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Szkód tymczasowych, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 ww. rozporządzenia, nie stwierdzono, co potwierdza nie tylko operat szacunkowy, ale i protokół nr [...] komisyjnego opisania stanu nieruchomości i powstałych szkód podpisany przez właścicielkę nieruchomości dnia [...] r. Za niezasadny uznać należy zarzut naruszenia art. 4 ust. 16 u.g.n. Przepis ten zawiera definicję legalną nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe obciążone napowietrzną linią energetyczną oraz nieobciążone wpływem linii energetycznej. Badając rynek wskazał, że największy wpływ na cenę badanych gruntów ma ograniczenie spowodowane linią energetyczną, lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie w media, dostępność oraz kształt. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" na 50%. Jednocześnie, wyjaśnić należy, że rzeczoznawca dokonał oceny wielkości i wpływu tej cechy zgodnie ze Standardem III.7, wskazując, że dokonał porównania cen transakcyjnych nieruchomości różniących się m.in. tą cechą, po czym wprowadził korektę z uwagi na stopień skali cechy porównywanej nieruchomości. Innymi słowy, nie istnieje więc wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi. Należy również podkreślić, że zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też, ani organy, ani sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej. W ocenie sądu, organy obu instancji dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Tym samym stwierdzić należy, iż ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnym zarzuty skargi naruszenia art. 128 ust.4, art. 134 i art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wbrew zarzutom skargi, organ nie naruszył również przepisów prawa procesowego, gdyż wydanie zaskarżonej decyzji poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na wydane rozstrzygnięcie (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.). Z tych przyczyn skargę należało oddalić jako bezzasadną, o czym orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.