II SA/Sz 1159/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia NSA Stefan Kłosowski (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 lipca 2020 r. sprawy ze skargi S. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] r. nr [...] w części dotyczącej odszkodowania dla S. II. zasądza od Wojewody Z. na rzecz strony skarżącej S. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Prezydent Miasta S., działając w oparciu o art. 11a ust. 1 i art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) - zwanej dalej także "specustawą" - wydał w dniu [...] kwietnia 2018 r. decyzję nr [...], znak: [...] [...] - o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej pn.: "Przebudowa ulicy [...] w S. (od al. [...] do ul. [...])" - zwaną dalej także: "decyzją zrid". Decyzja stała się ostateczna dnia 23 lipca 2018 r. Na podstawie tej decyzji z działki nr [...] została wydzielona i przejęta pod drogę gminną działka oznaczona jako nr [...] o pow. [...] ha, położona w obrębie nr [...] m. S., dla której prowadzona była księga wieczysta KW nr [...] Zgodnie z treścią wspomnianej księgi wieczystej, właścicielem przejętej działki było Spółka A siedzibą w W.. Ponadto w Dziale III księgi wieczystej (roszczenia, ograniczenia i ostrzeżenia) wymieniono ograniczone prawa rzeczowe: nieodpłatne użytkowanie - ustanowione na działce nr [...] - na rzecz E. S.A. z siedzibą w P.; nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa, polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...] (KW nr [...]) służebność przesyłu ustanowiona na rzecz S. Spółka z o.o. z siedzibą w S. oraz nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność przechody na rzecz każdoczesnego właściciela działki ujętej nr KW [...] tj. [...] Sp. o.o. w W.. W Dziale IV (Hipoteka) ujawniono obciążenie nieruchomości hipoteką umowną kaucyjną, w wysokości [...] zł, na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego. W związku z decyzją zrid, Prezydent Miasta S. wszczął postępowanie dotyczące ustalenia odszkodowania za przejęcie przez Gminę Miasto S. działki nr [...]. W tym celu zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wykonanie operatu szacunkowego, określającego wartość przejmowanego przez Gminę Miasto S. terenu. Rzeczoznawca majątkowy - D. G. (nr upr. [...] sporządził w dniu 28 lutego 2019 r. operat szacunkowy określający wartość działki nr [...] na kwotę [...]zł. Na wyliczoną wartość złożyły się następujące elementy: wartość wywłaszczanego gruntu [...] zł. - wartość odtworzeniową naniesień budowlanych [...] zł oraz wartość likwidowanych naniesień roślinnych -[...] zł. Rzeczoznawca ustalił również w operacie wartość wygaszanego na ww. działce prawa użytkowania ustanowionego na rzecz E. S.A. - w wysokości [...] zł oraz wartość służebności drogi koniecznej (ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]) w kwocie [...]zł. W oparciu o powyższy operat, Prezydent Miasta S. wydał w dniu [...] czerwca 2019 r. decyzję odszkodowawczą znak: [...] - w której - w pkt. I - ustalił na rzecz wierzyciela hipotecznego Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie kwotę odszkodowania w wysokości [...] zł W pkt. II decyzji odszkodowawczej organ uznał, iż brak jest podstaw do przyznania odszkodowania na rzecz E. Spółka z o.o. w P. oraz S. Spółka z o.o. w S. a także firmie - S. Spółka z o.o. w W. wskazując, iż zdaniem rzeczoznawcy wartość wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na rzecz Spółka A Spółka z o.o. w W. , E. S.A. z siedzibą w P., A. w W. (reprezentującej S. W S. - wynosi [...] zł. W uzasadnieniu do decyzji odszkodowawczej Prezydent S. wskazał, że w przypadku dwóch ograniczonych praw rzeczowych, co do których rzeczoznawca określił w operacie wartość wygaszanego na działce prawa użytkowania (ustanowionego na rzecz E. S.A.) - w wysokości [...] zł - oraz wartość służebności drogi koniecznej (ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...]) w kwocie [...]zł, postanowił zaliczyć je na poczet spłaty kwoty zabezpieczonej hipoteką, ustanowioną na rzecz Banku Gospodarstwa Krajowego, wskazując, że hipoteka jest prawem, które posiada pierwszeństwo względem innych ustanowionych na tej nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych. Od powyższej decyzji odszkodowawczej odwołanie wnieśli - S. Spółka z o.o. w S. oraz Spółka A Sp. z o.o. z siedzibą w W., reprezentowana przez radcę prawnego J. Z.. S. Spółka z o.o. w S. w treści odwołania wskazała, iż w wyniku wywłaszczenia działki nr [...] zostało wygaszone jej ograniczone prawo rzeczowe w postaci służebności przesyłu, związane ze znajdującą się na przedmiotowej działce instalacją ciepłowniczą preizolowanową 2xDN 100mm o długości ok 50m - zatem zaistniały przesłanki do naliczenia z tego tytułu odszkodowania. Z kolei pełnomocnik Spółki A Sp. z o.o. z siedzibą w W. zarzucił, iż organ dopuścił się naruszenia art. 7 i 77 § 1 kpa oraz 80 kpa, w związku z art. 18 ust. 1 specustawy, poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i niepodjęcie niezbędnych kroków do ustalenia stanu faktycznego sprawy, w szczególności brak zbadania dokumentów planistycznych związanych z przeznaczeniem wycenionej działki, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Ponadto wskazał na naruszenie art. 7 i 77 § 1 kpa oraz 80 kpa w związku z art. 130 ust. 1 i art. 134-135 oraz art. 154 u.g.n. - poprzez brak dokonania sprawdzenia poprawności sporządzenia operatu szacunkowego w kontekście ustaleń planistycznych. Zdaniem strony, operat szacunkowy zawiera szereg nieścisłości, błędów i sprzeczności oraz nie spełnia wymogów określonych przepisami prawa. Po rozpatrzeniu tych odwołań Wojewoda Z. decyzją z dnia [...] października 2019 r., znak [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. nr 2096) – dalej : K.p.a. w związku z art. 12 ust. 4a oraz art. 11a ust. 1, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 22 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2019 r., znak: [...] w części dotyczącej ustalenia odszkodowania - pkt I przedmiotowej decyzji i ustalił : a) na rzecz wierzyciela hipotecznego Banku Gospodarstwa Krajowego w Warszawie, odszkodowanie w wysokości [...] - z tytuł wygaśnięcia na działce oznaczonej nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie nr [...] m. S. (wydzielonej z działki nr [...]), ograniczonego prawa rzeczowego w postaci hipoteki, ujawnionej w KW nr [...]; stwierdzając, że przedmiotowa kwota odszkodowania podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. b) na rzecz E. S.A. w P. - odszkodowanie w wysokości [...] zł - z tytułu wygaśnięcia - na działce nr [...] - ograniczonego prawa rzeczowego, w postaci prawa użytkowania ustanowionego na rzecz E. S.A. w P., ujawnionego i opisanego w KW nr [...] c) na rzecz S. W S. (rep. przez A. - Oddział Regionalny w S.) w wysokości [...] zł, z tytuł wygaśnięcia - na działce nr [...] – ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności gruntowej, polegającej na prawie przejazdu i przechodu, ujawnionej i opisanej w KW nr [...], d) w pozostałym zakresie decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2019 r. znak [...] pozostawił bez zmian. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ II instancji obszernie przytoczył i omówił przepisy wskazane w prawnej podstawie decyzji, wskazując, iż operat szacunkowy jest dowodem na ustalenie wartości praw związanych z nieruchomością przejętą w celu realizacji inwestycji drogowej. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Dalej stwierdzono, iż operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.). Oceniając operat szacunkowy jako dowód w sprawie, organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, w związku z tym kontrolna organu powinna dotyczyć m.in. takich kwestii jak zgodność z przepisami prawa, kompletność, logiczność i spójność. Kolejnymi elementami weryfikowanymi przez organy są kwestie czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Następnie organ przedstawił i omówił treść operatu stwierdzając, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość wygaszanych ograniczonych praw rzeczowych posługując się wzorem, który uwzględnia powierzchnię gruntu objętego ograniczonym prawem rzeczowym, wartość rynkową gruntu obciążonego ograniczonym prawem rzeczowym oraz współczynnik korygujący. Z obliczeń biegłego wynikło, że tylko w dwóch przypadkach powstają skutki odszkodowawcze.tj. w przypadku prawa użytkowania ustanowionego na rzecz E. S.A. - w wysokości [...] zł oraz służebności drogi koniecznej ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr [...] w kwocie [...]zł. Wynik końcowy wyceny został omówiony i uzasadniony przez rzeczoznawcę, który do operatu dołączył również dokumenty, które wykorzystał w procesie szacowania wartości wywłaszczanej działki. W opinii organu II instancji, treść operatu pozwala stwierdzić, iż rzeczoznawca prawidłowo dokonał analizy rynku nieruchomości, a przyjęte do porównań transakcje dotyczą nieruchomości podobnych, w rozumienia art. 4 pkt 16) u.g.n. Operat szacunkowy posiada wszystkie elementy określone w § 56 ust 1 rozporządzenia, co powoduje, że można było tę opinię przyjąć jako dowód w sprawie. Autor operatu, dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz stan nieruchomości. Operat jest konkretny i precyzyjny, wyraźnie wyjaśnia zasadność i sposób zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, oraz przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia prześledzenie toku postępowania rzeczoznawcy. Przechodząc do analizy treści decyzji organu I instancji Wojewoda stwierdził, że Prezydent Miasta S. w sposób nieuzasadniony pomniejszył ustaloną w operacie szacunkowym kwotę odszkodowania. W opinii organu II instancji, Prezydent Miasta S. błędnie dokonał zaliczenia ustalonej wartości wygaszonych ograniczonych praw rzeczowych na poczet spłaty kwoty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Organ I instancji podał - w oparciu o treść art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2018 r. poz. 1916 ze zm.), że wpisana do księgi wieczystej KW nr [...] hipoteka, ma pierwszeństwo względem innych ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na nieruchomości. Zdaniem Wojewody, taka interpretacja stoi w sprzeczności z treścią art. 12 ust. 4 specustawy, który zrównuje prawa wszystkich stron wymienionych w tym przepisie do uzyskania odszkodowania a więc - właścicieli, użytkowników wieczystych oraz osób, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. W opinii organu odwoławczego nie sposób pominąć wymienionych w przytoczonym przepisie stron postępowania, kierując się jedynie interpretacją zawartą w art. 65 ust. 1 - ustawy z dnia 6 lipca1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Powyższe ustalenia organu odwoławczego stały się podstawą uchylenia decyzji organu I instancji w zakresie objętym pkt I, dotyczącym przyznania odszkodowania. Odnosząc się zaś do treści odwołania S. Spółka z o.o. w S. (uzupełnionego stanowiskiem z dnia 26 lipca 2019 znak: [...]), w którym zakwestionowano brak ustalenia na jej rzecz odszkodowania, organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy badając wpływ wywłaszczenia działki nr [...] na ograniczone prawa rzeczowe przysługujące S. Spółka z o.o. - stwierdził w swoim opracowaniu, iż nie ma faktycznych przesłanek do określenia wartości tychże praw, bowiem wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nie wywołało skutku odszkodowawczego za rzeczone prawo. Przedmiotem analizy biegłego były wymienione, w Dziale III księgi wieczystej KW nr [...] sieci ciepłownicze tj.: 2xDN 100 mm - o którą toczy się spór - oraz sieć 2 xDN 80mm., które to sieci stanowią cześć składową działki nr [...]. Jednakże,w obydwu tych przypadkach rzeczoznawca stwierdził brak podstaw do naliczenia odszkodowania. W ocenie organu odwoławczego, kwestionowanie przez stronę sposobu wyceny jest w istocie kwestionowaniem wiadomości specjalnych, które leżą w wyłącznej gestii rzeczoznawcy majątkowego. W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji - jak również przez stronę - nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawnioną na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424 oraz Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w: Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. sygn. akt II SA/Łd 456/16 - Lex nr 2105357, Gliwicach z dnia 29 lipca 2016 r. sygn. akt II SA/G1 356/16 - Lex nr 2098278). W dalszej części uzasadnienia wydanej decyzji organ odwoławczy ustosunkował się do treści zarzutów odwołania Spółki A Sp. z o.o. z siedzibą w W.. Podsumowując powyższe wywody organ odwoławczy stwierdził, iż operat, którym posłużył się organ I instancji, nie zawierał błędów ani uchybień, które mogłyby stanowić o wadliwości wyceny. Nadto, strona podnosząc zarzut względem przedmiotowego operatu, nie przedstawiła żadnych przeciwdowodów (np. kontr-operatu wykonanego na swoje zlecenie) lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., które to dokumenty mogłyby ewentualnie podważyć wycenę sporządzoną w niniejszym postępowaniu. Powyższą decyzję w zakresie pkt 3 S. Sp. z o.o. w S. zaskarżyła skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wskazując, iż zaskarża ją w części dotyczącej stwierdzenia braku podstaw do przyznania na jej rzecz odszkodowania z tytułu wygaśnięcia przysługującego jej ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu. Organowi administracji, który wydał skarżoną decyzję, Skarżąca zarzuca : - naruszenie przepisu postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy, polegający na niewyjaśnieniu dostatecznie stanu faktycznego sprawy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji wbrew regule wynikającej z art. 7 K.p.a. poprzez przyjęcie, że wywłaszczenie działki nr [...] nie wywołało skutku odszkodowawczego za ograniczone prawo rzeczowe przysługujące Skarżącej, co ustalono na podstawie opinii rzeczoznawcy, który błędnie przyjął, że znajdująca się sieć ciepłownicza SEC oznaczona symbolem CW'114/200 to inna sieć niż opisana w dziale III księgi wieczystej [...] tj. siec ciepłownicza 2xDN 100 mm, podczas gdy jest to ta sama sieć lecz oznaczona w pierwszym przypadku za pomocą średnicy zewnętrznej rury wraz ze średnicą izolacji - CW 114/200, w drugim przypadku za pomocą średnicy nominalnej ciepłociągu 2x.DN100 mm, - naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na zebraniu, rozpatrzeniu oraz dokonaniu przez ten organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, 77 § 1 i 75 § 1 K.p.a., w szczególności poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu wnioskowanego przez Skarżącą z opinii biegłego z zakresu ciepłownictwa do oceny czy ciepłociąg 2XDN100 mm odpowiada ciepłociągowi opisanemu jako ciepłociąg CW 114/200. - naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich niezastosowanie art. 12 ust. 4f i art. 18 ust. 1 d ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, polegające na ustaleniu braku podstaw do przyznania odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu na rzecz Skarżącej pomimo, że Skarżąca utraciła przedmiotowe ograniczone prawo rzeczowe, z którego korzysta. Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie pkt 3 zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewodzie Z. oraz o zasądzenie od Wojewody na rzecz Skarżącej zwrotu kosztów postępowania. Wartość przedmiotu zaskarżenia Skarżąca określiła na [...] zł. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej KW nr [...] prowadzonej dla działki nr [...] w dziale III wpisana była między, innymi - na czas nieoznaczony, za jednorazowym wynagrodzeniem, służebność przesyłu na rzecz S. w S. (SEC). W związku z wydaniem decyzji zrid, Prezydent Miasta S. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie przyznania odszkodowania z tytułu przejścia z mocy prawa na rzecz Gminy Miasto S. prawa własności działki nr [...] oraz wygaśnięcia przysługujących do niej ograniczonych praw rzeczowych. Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., Nr [...], Prezydent Miasta S. ustalił między innymi, że brak jest podstaw do przyznania odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu na rzecz S. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością albowiem uznał, opierając się na opinii biegłego, że ze względu na wykonywanie wygasłego prawa rzeczowego poza obszarem wywłaszczonej działki S. sp. z o.o. nie poniosła z tego tytułu szkody. Z tego powodu, zdaniem organu I instancji brak było podstaw do przyznania odszkodowania. Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta S. S. sp. z o.o. złożyła odwołanie, w którym wskazała, że wbrew twierdzeniom biegłego i ustaleniom organu I instancji, na działce nr [...] znajduje się sieć ciepłownicza preizolowana 2xDn 100mm o długości ok. 50m. W odpowiedzi na odwołanie organ I instancji wskazał, że w istocie na działce [...] znajduje się sieć ciepłownicza S. sp. z o.o. oznaczona symbolem CW 114/200, jest to jednak inna siec niż opisana w dziale III księgi wieczystej [...] tj. sieć ciepłownicza 2xDN 100 mm i 2xDN 80mm. W ślad za powyższą odpowiedzią organu, Skarżąca wyjaśniła w piśmie z dnia 26 lipca 2019 r., że sieć ciepłownicza 2xDN 100 mm, opisana w księdze wieczystej [...], to ta sama sieć ciepłownicza, która znajduje się na działce [...] i którą opisał rzeczoznawca majątkowy na zlecenie Gminy w operacie szacunkowym z dnia 28 lutego 2019 r. jako oznaczoną symbolem CW 114/200. Różnica pomiędzy oznaczeniami w opisie sieci ciepłowniczej polega na tym, że w jednym przypadku wpisano średnicę nominalną ciepłociągu 2xDN100mm, natomiast w drugim przypadku opisano przedmiotową sieć ciepłowniczą za pomocą średnicy zewnętrznej rury wraz ze średnicą izolacji CW 114/200. Na powyższą okoliczność Skarżąca przedłożyła przykładowy katalog wyrobów preizolowanych z określonymi przekrojami rur przewodowych i osłonowych wraz z ich średnicami i zawnioskowała o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu ciepłownictwa do oceny czy ciepłociąg 2XD 100mm odpowiada ciepłociągowi opisanemu jako ciepłociąg CW 114/200. Organ odwoławczy podzielając stanowisko Prezydenta Miasta S. w zakresie w jakim ustalił, że brak jest podstaw do przyznania Skarżącej odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu, ograniczył się do stwierdzenia, że rzeczoznawca majątkowy badając wpływ wywłaszczenia działki nr [...] na ograniczone prawo rzeczowe przysługujące S. spółce z o.o. stwierdził, iż nie ma faktycznych przesłanek do określenia wartości tego prawa bowiem wywłaszczenie nie wywołało skutku odszkodowawczego na rzeczone prawo. Organ dodał jedynie, że przedmiotem analizy biegłego były wymienione w dziale III księgi wieczystej [...] tj. sieć ciepłownicza 2xDN 100 mm - o którą toczy się spór oraz sieć 2xDN 100mm, które to sieci stanowią część składową działki nr [...] i co do których rzeczoznawca stwierdził brak podstaw do naliczenia odszkodowania. W niniejszym postępowaniu organ odwoławczy przede wszystkim nie wyjaśnił dostatecznie stanu faktycznego sprawy tj. czy istniejąca sieć ciepłownicza znajdująca się na działce nr [...] oznaczona symbolem przez rzeczoznawcę majątkowego CW 114/200 to ta sama sieć co opisana w dziale III księgi wieczystej [...], tj. sieć ciepłownicza 2xDN 100 mm. Pomimo Wyjaśnień Skarżącej, że jest to ta sama sieć lecz oznaczona w pierwszym przypadku za pomocą średnicy zewnętrznej rury wraz ze średnicą izolacji - CW114/200, w drugim przypadku za pomocą średnicy nominalnej ciepłociągu 2xDN100mm, organ odwoławczy całkowicie pominął przedmiotowe wyjaśnienia i wskazał jedynie, że "wywłaszczenie nie wywołało skutku odszkodowawczego na rzeczone prawo", ograniczając się do stwierdzenia, że "przedmiotem analizy biegłego były wymienione w Dziale III księgi wieczystej [...], tj. sieć ciepłownicza 2xDN 100 mm, o którą toczy się spór oraz sieć 2xDN 80mm, które to sieci stanowią część składową działki nr [...], i co do których rzeczoznawca stwierdził, brak podstaw do naliczenia odszkodowania". Organ II instancji de facto i de iure merytorycznie nie rozpoznał, odwołania Skarżącej i nie podjął czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy naruszając przez to art. 7 K.p.a. Skarżąca podnosi, iż nie ograniczyła się do zaprzeczenia ustaleniom rzeczoznawcy majątkowego, lecz wyjaśniła dokładnie z jakich przyczyn sieć opisana w księdze wieczystej i istniejąca sieć, jaką opisał rzeczoznawca w opinii, to jedna i ta sama sieć. Organ II instancji powinien zatem przede wszystkim wyjaśnić, czy oznaczenia sieci mogą być podawane według różnych parametrów, tj. wg średnicy zewnętrznej rury lub wg średnicy nominalnej ciepłociągu i czy taka właśnie sytuacja, jak podaje Skarżąca ma miejsce w niniejszej sprawie. Zamiast tego organ odwoławczy bezkrytycznie przyjął twierdzenia rzeczoznawcy, pomimo, że opinia nie wyjaśnia kwestii podnoszonej przez Skarżącą a mającej fundamentalne znaczenie w sprawie. Zgodnie z przepisami art. 77 § 1 i 80 K.p.a. organ administracji jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, a następnie na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. W myśl art. 75 § 1 K.p.a. jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Pomimo merytorycznego zarzutu i wniosku dowodowego Skarżącej, Wojewoda Z. wniosku tego nie rozpoznał, akceptując bez zastrzeżeń kwestionowane rozstrzygnięcie. W konsekwencji opisanych powyżej uchybień proceduralnych organy obu instancji niesłusznie odmówiły przyznania Skarżącej odszkodowania i nie zastosowały 12 ust. 4f i art.18 1d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przyjmując bezkrytycznie opinię rzeczoznawcy i uznając tym samym bezpodstawnie, że wywłaszczenie nie wywołało skutku odszkodowawczego na rzeczone prawo. Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do treści i zarzutów skargi wskazano, iż: "Oceną czy wywłaszczenie ma czy nie ma wpływu - i w jakim zakresie - na ustanowione na nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe, zajmuje się rzeczoznawca majątkowy, który na podstawie odrębnych przepisów - w szczególności § 38 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (...), który stanowi, że: "przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości" - dokonuje indywidualnej oceny czy wygaszenie ograniczonego prawa rzeczowego, wywołało skutki odszkodowawcze; Przedmiotowe postępowanie dotyczyło ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia praw do nieruchomości, na skutek realizacji inwestycji celu publicznego (budowa drogi). Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem strona niezadowolona z ustalonego odszkodowania powinna przedstawić przeciwdowód w postaci np. kontroperatu szacunkowego, wykazującego na inne ustalenia, co do wartości wygaszonych na działce nr [...] ograniczonych praw rzeczowych lub skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia wyceny - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Według organu dowód z opinii biegłego z zakresu ciepłownictwa - do oceny, czy ciepłociąg 2xDN 100 mm odpowiada ciepłociągowi opisanemu jako CW 114/200 - nie stanowi podstawy do określenia wartości odszkodowania, albowiem takie uprawnienia posiada jedynie rzeczoznawca majątkowy. Nie doszło do naruszenia art. 12 ust. 4f i art. 18 ust. 1d specustawy, stanowiącego że odszkodowanie za nieruchomości o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały. Pełnomocnik pomija, że w art. 23 specustawy jest odesłanie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ta z kolei, odnosi się do przepisów wykonawczych m.in. wspomnianego wyżej Rozporządzenia ws. wyceny (...), które to przepisy pozostawiają ocenę wpływu wywłaszczenia na ograniczone prawo rzeczowe, rzeczoznawcy majątkowemu". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje: Zgodnie z art. 1 i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. – dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów obowiązującego prawa. W przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ administracji przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, Sąd eliminuje zaskarżony akt z obrotu prawnego zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. Dodać należy, że zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi. Mając powyższe na uwadze Sąd rozpatrzył skargę w granicach sprawy określonych interesem prawnym strony skarżącej, tj. S. Spółki z o.o. w S. Należy zaznaczyć, iż w odniesieniu do należącego do Skarżącej ograniczonego prawa rzeczowego – służebności przesyłu sieci ciepłowniczej - w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę wypłaty odszkodowania poszczególnym podmiotom stwierdzono jedynie iż: "wpis nr 4 w dziale III księgi wieczystej ma treść: Nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę gruntu nr [...] w granicach urządzonych dróg, w celu zapewnienia za jednorazowym wynagrodzeniem, na czas nieoznaczony, służebność przesyłu polegająca na prawie posadowienia sieci ciepłowniczej 2xDN 100 mm i 2xDN 80mm, a także na prawie swobodnego dostępu do tego przyłącza celem dokonania niezbędnych napraw i prac konserwacyjnych oraz na prawie powstrzymywania się właściciela nieruchomości obciążonej od zabudowy i nasadzeń drzew w pasie eksploatacyjnym o szerokości 1 m i długości ok. 186 m – na rzecz S. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.. Na działce nr [...] znajduje się sieć ciepłownicza SEC oznaczona symbolem cw114/200. Jest to inna sieć niż opisana w dziale III księgi wieczystej sieć 2xDN 100 mm. Działka [...] nie służy również do dojazdu i przechodu, w celu swobodnego dostępu do sieci 2xDN 100 mm i 2xDN 80 mm. Stąd wartość ograniczonego prawa rzeczowego dla tej pozycji operatu wynosi [...] zł." Podobne stwierdzenie zawarto w wyniku końcowym operatu. Dla organu I instancji stwierdzenie to stanowiło podstawę do uznania, iż "ze względu na wykonywanie tych praw (tzn. ograniczonych praw rzeczowych) poza obszarem wywłaszczonej działki podmioty uprawnione z tego tytułu nie poniosły szkody, a zatem brak jest podstaw do przyznania odszkodowania". W odwołaniu od tej decyzji z dnia 11 lipca 2019 r. Skarżąca podniosła, iż na działce [...] obr. [...] znajduje się sieć ciepłownicza preizolowana 2xDn 100mm o długości ok. 50 m, dlatego wnosi o ponowne rozpatrzenie decyzji pod kątem odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w postaci służebności przesyłu na rzecz S. Sp. z o.o. w S. dla przedmiotowej sieci. Ustosunkowując się do tej kwestii w odpowiedzi na odwołanie Prezydent Miasta S. ponownie powołał się na przytoczone wyżej stwierdzenie rzeczoznawcy, dodając, iż informacje dotyczące sieci ciepłowniczej znajdują potwierdzenie w załączniku mapowym znajdującym się na str. 10 operatu. W związku z powyższym stwierdzeniem, zawartym w odpowiedzi na odwołanie, prokurent Spółki S. w kolejnym piśmie z dnia 26 lipca 2019 r. stwierdził, iż rzeczona odpowiedź na odwołanie wskazuje wadliwość zaskarżonej decyzji. Organ pierwszej instancji przyznał, że na nieruchomości objętej decyzją istnieją sieci ciepłownicze SEC, ale - jak się okazuje - nieprawidłowo odczytał informacje o parametrach tej sieci zawarte w księdze wieczystej w relacji z ich opisem w operacie szacunkowym. Dalej odwołująca się wyjaśniła, iż sieć ciepłownicza 2xDN100 mm znajdująca się na dz. nr [...] obręb [...] i opisana w dziale III księgi wieczystej nr [...] to ta sama sieć, którą na zlecenie Gminy Miasto S. rzeczoznawca majątkowy opisał w operacie szacunkowym z dnia 28 lutego 2019 r. jako oznaczoną symbolem CW 114/200. Różnica pomiędzy oznaczeniami w opisie sieci ciepłowniczej polega na tym, iż w jednym przypadku wpisano średnicę nominalną ciepłociągu 2xDN 100 mm, natomiast w drugim przypadku opisano przedmiotową sieć ciepłowniczą za pomocą średnicy zewnętrznej rury wraz ze średnicą izolacji CW 114/200. Organ I instancji w ogóle nie zweryfikował różnicy w opisach sieci tylko bezkrytycznie przyjął, zawarte w operacie szacunkowym stwierdzenie, iż są to inne sieci. W załączniku do odwołania Skarżąca przekazała organowi II instancji przykładowy katalog wyrobów preizolowanych z określonymi przekrojami rur przewodowych i osłonowych wraz z ich średnicami, wskazując, iż jeżeli organ II instancji uzna, iż dla weryfikacji (porównania) opisów sieci konieczna jest wiedza specjalistyczna, odwołująca się wnosi o powołanie biegłego z zakresu ciepłownictwa do oceny czy ciepłociąg 2xDN 100 mm odpowiada ciepłociągowi opisanemu jako ciepłociąg CW 114/200, lub uzyskania dodatkowych wyjaśnień od rzeczoznawcy wykonującego operat szacunkowy w toku postępowania (o ile posiada on wystarczającą wiedzę). Jak wynika z treści zaskarżonej decyzji, organ II instancji uwag tych i związanych z nimi wniosków strony odwołującej się nie uwzględnił, stwierdzając, iż w tej kwestii wiążące jest dla organów stanowisko rzeczoznawcy zawarte w operacie szacunkowym. W zasadzie zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji argumentacja odnosi się do zarzutów odwołania innego podmiotu – Spółki A Sp. z o.o. z siedzibą w W., a generalnie poświęcona jest znaczeniu i wartości dowodowej operatu szacunkowego. Natomiast w odpowiedzi na skargę organ odwoławczy stwierdził, iż strona niezadowolona z ustalonego odszkodowania powinna przedstawić przeciwdowód w postaci np. kontroperatu szacunkowego, wykazującego na inne ustalenia, co do wartości wygaszanych na działce nr [...] ograniczonych praw rzeczowych lub skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia wyceny – do czego strona jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Według organu, dowód z opinii biegłego z zakresu ciepłownictwa – do oceny, czy ciepłociąg 2xDN 100 mm odpowiada ciepłociągowi opisanemu jako CW 114/200 – nie stanowi podstawy do określenia wartości odszkodowania, albowiem takie uprawnienia posiada jedynie rzeczoznawca majątkowy. Stanowisko to nie jest trafne. Rzeczoznawca w operacie jednoznacznie bowiem stwierdził, iż na wywłaszczonej działce nr [...] znajdują się elementy sieci ciepłowniczej, którą zidentyfikował na podstawie widniejącego na tych elementach oznaczenia ciepłociągu i porównując je z oznaczeniem wpisanego w księdze wieczystej ograniczonego prawa rzeczowego odnoszącego się do całej sieci istniejącej niegdyś na działce nr [...], z której wydzielono podlegającą wywłaszczeniu działkę [...]. Stwierdził on, iż zapisane w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe, nie dotyczy elementów sieci ciepłowniczej (ciepłociągu) znajdujących się na działce [...]. Kwestię tę skarżąca Spółka S. dostatecznie i jednoznacznie wyjaśniła w uzupełniającym odwołanie piśmie z dnia 26 lipca 2019 r., wskazując, iż jeśli organ potrzebuje do tej oceny wiadomości specjalnych, wnosi o powierzenie tej oceny odpowiedniemu specjaliście od sieci ciepłowniczych. Skarżąca nie zarzucała rzeczoznawcy nierzetelności czy błędów przy opracowywaniu operatu szacunkowego lecz brak wiedzy technicznej na temat oznaczania sieci ciepłowniczych, co doprowadziło go do błędnej oceny, iż stwierdzone na działce [...] elementy sieci ciepłowniczej nie są objęte odnoszącym się do tej sieci ograniczonym prawem rzeczowym, wpisanym w przedmiotowej księdze wieczystej. Należy zaznaczyć, iż akcentowana w skarżonej decyzji niemożność zakwestionowania przez organ sporządzonego przez rzeczoznawcę szacunkowego operatu odnosi się wyłącznie do tych elementów operatu, które oparte są na wiadomościach specjalnych posiadanych przez biegłego. Organ administracji nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego. Wszelki inne elementy operatu, jak jego kompletność, spójność, logiczność, ustalenie stanu nieruchomości i jej elementów mających znaczenie dla opracowywanej wyceny nieruchomości bądź związanych z nią praw podlegają weryfikacji, do czego organ jest zobowiązany. Winien on zatem wszelkie nasuwające się w tym zakresie wątpliwości i niejasności, w tym w szczególności zgłoszone przez strony wyjaśnić. W tej sytuacji obowiązkiem organu rozpatrującego odwołanie było bądź zwrócenie się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do twierdzeń Skarżącej zawartych w jej odwołaniu, lub w trybie art. 136 § 1 K.p.a. uzupełnienie postępowania dowodowego w tym zakresie, o co zresztą strona Skarżąca postulowała. Zaniechanie tego obowiązku przez organ w tym organ odwoławczy stanowi naruszenie art. 136 § 1 w zw. z art. 7 i 77 § 1 K.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W tej sytuacji Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji w zaskarżonej części, tj. odnoszącej się do odszkodowania na rzecz S. Sp. z o.o. w S.. W tym zakresie rzeczą organu prowadzącego postępowanie będzie zweryfikowanie tezy rzeczoznawcy czy ciepłociąg znajdujący się na działce [...] to ten sam ciepłociąg, do którego odnosi się zapis ograniczonego prawa rzeczowego w księdze wieczystej, który przytoczył w swym operacie rzeczoznawca i w oparciu o te ustalenia, w tym poprzez uzupełninie operatu szacunkowego dokonać oceny wygasłego wobec działki nr [...] przysługującego skarżącej ograniczonego prawa rzeczowego, służebności przesyłu realizowanego przy pomocy znajdującej się na wskazanej działce sieci. Orzeczenie o kosztach (pkt II wyroku) Sąd oparł na art. 200 i 205 § 2 P.p.s.a.