II SA/Sz 107/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym w dniu 7 maja 2026 r. sprawy ze skargi E. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 12 grudnia 2025 r. nr SKO.WE.441/2966/2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Decyzją z 12 grudnia 2025 r. Nr SKO. WE.441/2966/2025, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie, po rozpatrzeniu odwołania E. B. (dalej: "Strona" lub "Skarżący"), orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Burmistrza Gminy G. z 5 września 2025 r. znak: WPN.3134.66(46/23).2025.Tsz w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w obrębie ewidencyjnym nr [...] miasta G., przy ul. [...]. Organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawą ustalenia opłaty przez organ I instancji było stwierdzenie, iż na wniosek Strony, ostateczną decyzją z dnia 10 maja 2023 r. zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej numerem [...], położonej w obrębie ewidencyjnym nr [...] miasta G., na działki nr [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] ha. Dla potrzeb ustalenia zmiany wartości dzielonej nieruchomości organ zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Operat został wykonany w dniu 12 czerwca 2025 r. i wynika z niego, że wartość rynkowa nieruchomości w stanie przed podziałem wynosiła 509.539,00 zł, natomiast wartość nieruchomości w stanie po podziale wynosi odpowiednio 548.893,00 zł. Organ I instancji dokonał oceny operatu szacunkowego i stwierdził, że opracowanie to oparte jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, prawidłowym doborze nieruchomości podobnych, właściwym ustaleniu cech różnicujących nieruchomości porównywane oraz prawidłowym ustaleniu poprawek wynikających z przyjętych cech rynkowych. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze oraz metodę porównywania parami, przyjmując jako nieruchomości podobne grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, położone na terenie miasta G., dla których znane były ceny transakcyjne oraz warunki sprzedaży. Organ wskazał, że sporządzona wycena została uzasadniona, a jej treść jest logiczna, kompletna i nie zawiera błędów rachunkowych. Operat został sporządzony i podpisany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia zawodowe i stanowi wiarygodny dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Wartość wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z przeprowadzonego podziału, organ ustalił na kwotę 39.354,00 zł, co przy obowiązującej na terenie Gminy G. stawce procentowej 20% skutkowało ustaleniem opłaty adiacenckiej w wysokości 7.870,80 zł. Od powyższej decyzji Strona wniosła odwołanie kwestionując ustaloną wysokość opłaty i podnosząc, że działki powstałe w wyniku podziału nie posiadają obecnie dostępu do drogi publicznej, ponieważ nie ustanowiono służebności przejazdu i przechodu przez prywatną ulicę [...]. W ocenie odwołującego okoliczność ta powoduje, że nieruchomości te są "praktycznie bezwartościowe", a zatem ustalone w operacie wartości nie odpowiadają ich faktycznej wartości rynkowej. Odwołujący wskazał również, że Gmina G. nie skorzystała z możliwości przejęcia ulicy [...], pomimo że stanowi ona dojazd do kilku nieruchomości i jest wyposażona w infrastrukturę techniczną. Podkreślił, że nabycie przez gminę tej działki umożliwiłoby zapewnienie wszystkim właścicielom działek dojazdu do drogi publicznej, co w jego ocenie byłoby warunkiem do naliczenia opłaty adiacenckiej. Odwołujący wskazał również na niewłaściwą szerokość drogi prowadzącej do nieruchomości tj. 9 metrów zamiast 12 metrów twierdząc, że w związku z tym nie można było uznać, iż obsługa komunikacyjna działki jest zapewniona. Ponadto argumentował, że przyczynił się własnymi nakładami do poprawy stanu ulicy [...], dzięki czemu mieszkańcy mogą dojechać do swoich nieruchomości. Kolegium rozpatrując powyższe odwołanie po obszernym przywołaniu przepisów mających zastosowanie oraz po szczegółowym opisaniu treści operatu szacunkowego uznało, że sporządzony w sprawie operat jest kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne tj. odpowiada przepisom prawa. Został przy tym, oparty na prawidłowych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. W ocenie Kolegium rzeczoznawca dokonała prawidłowego i wyczerpującego opisu przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawiła wystarczającą analizę i charakterystykę rynku lokalnego nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Operat zawiera przekonujące uzasadnienie dokonanego wyboru transakcji sprzedaży nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do wycenianej. Kolegium nie dostrzegło też podstaw do kwestionowania prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych, który biegły dokonuje według swojej wiedzy specjalistycznej. Zawarte w operacie zestawienie transakcji jest zestawieniem miarodajnym ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji nieruchomości podobnej oraz zawiera ich wystarczającą ilość. Rzeczoznawca logicznie wyjaśniła także jakie atrybuty mają wpływ na wartość gruntu i wyszczególniła cechy, które przyjęła do porównania w procesie wyceny. Ustosunkowując się w pierwszej kolejności do zarzutu odwołującego, jakoby działki wydzielone w wyniku podziału nieruchomości nie posiadają dostępu do drogi publicznej, Kolegium wskazało, że zarzut ten pozostaje w sprzeczności zarówno z treścią decyzji zatwierdzającej podział, jak i z dokumentacją kartograficzną stanowiącą jej integralny element. Z projektu podziału nieruchomości dołączonego do decyzji Burmistrza Gminy G. z dnia 10 maja 2023 r., wynika jednoznacznie, że działki powstałe w wyniku podziału działki nr [...] posiadają zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez istniejącą służebność przechodu i przejazdu ustanowioną na działce nr [...] (ul. [...]). Podział nieruchomości został zatwierdzony jako podział warunkowy, o którym mowa w art. 99 u.g.n. Oznacza to, że zbycie działek powstałych w wyniku podziału jest prawnie skuteczne wyłącznie pod warunkiem ustanowienia służebności drogowej zapewniającej dostęp do drogi publicznej lub zbycia udziału w nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną. Zgodnie z art. 99 w zw. z art. 93 ust. 3 u.g.n. oraz utrwalonym orzecznictwem umowa przeniesienia własności działki wydzielonej w wyniku podziału dokonana bez zapewnienia takiego dostępu jest nieważna. Tym samym ustawodawca zapewnia, aby każda działka powstała w wyniku podziału nieruchomości miała dostęp do drogi publicznej w chwili jej zbycia. W świetle powyższego okoliczności związane z dostępem do drogi publicznej zostały rozstrzygnięte na etapie postępowania podziałowego i nie podlegają ponownej ocenie w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej. Postępowanie w przedmiocie opłaty adiacenckiej nie służy ponownemu badaniu prawidłowości podziału ani weryfikowaniu istnienia lub zakresu służebności drogowych. Rzeczoznawca majątkowy, dokonując opisu stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale, wskazała jednoznacznie, że zarówno działka wyjściowa nr [...], jak i działki powstałe w wyniku jej podziału, posiadają zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez ulicę [...], stanowiącą działkę nr [...] - utworzoną w wyniku wcześniejszego podziału działki nr [...]. W operacie podkreślono, że dostęp ten jest realizowany w sposób zgodny z dokumentacją podziałową, a jego zakres odpowiada rozwiązaniom przyjętym w decyzji zatwierdzającej podział. Rzeczoznawca oceniła tę cechę w ramach przyjętej skali oceny cech rynkowych, uznając, że zarówno przed podziałem, jak i po podziale, parametr "dojazd" kształtuje się na tym samym poziomie "przeciętny" i nie stanowi czynnika różnicującego wartość nieruchomości. W nawiązaniu zaś do zarzutów odwołującego dotyczących poniesienia przez niego nakładów na utwardzenie prywatnej ulicy [...] oraz twierdzenia, że opłata adiacencka może zostać nałożona wyłącznie w przypadku modernizacji drogi publicznej przez gminę, Kolegium wskazuje, że zarzuty te wynikają z błędnego utożsamiania dwóch odmiennych instytucji prawnych uregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Kolegium wyjaśniło też, że opłata będąca przedmiotem niniejszego postępowania została ustalona na podstawie art. 98a ust. 1-5 u.g.n., a zatem w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej geodezyjnym podziałem. Przesłanka ta ma charakter obiektywny i polega na porównaniu wartości nieruchomości w stanie przed podziałem i po podziale, ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami określonymi w ustawie oraz w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 12 kwietnia 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Mechanizm ten opiera się na powszechnie obserwowanym na rynku nieruchomości zjawisku, zgodnie z którym mniejsze działki budowlane charakteryzują się wyższą wartością jednostkową niż działki o większej powierzchni, co powoduje, że podział nieruchomości na kilka samodzielnych działek generuje wzrost wartości rynkowej całej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości w takim przypadku jest efektem samego podziału i korzyścią właściciela, którą właściciel dzieli się z gminą w ramach daniny publicznej. Ponadto przepisy o opłacie adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (art. 98a u.g.n.) nie przewidują możliwości uwzględniania jakichkolwiek nakładów poniesionych przez właściciela na zagospodarowanie nieruchomości, w tym nakładów na wykonanie lub utwardzenie drogi wewnętrznej, ani kosztów dokonania samego podziału. Ustawa nie zawiera podstawy prawnej, która umożliwiałaby pomniejszenie opłaty adiacenckiej o tego rodzaju koszty. Opłata ta nie jest daniną od zysku, lecz wiąże się wyłącznie z różnicą wartości nieruchomości ustaloną na podstawie operatu szacunkowego. Nakłady właściciela, niezależnie od ich charakteru, nie mogą wpływać na ustalenie wysokości opłaty i pozostają poza zakresem oceny w niniejszym postępowaniu. W ocenie Kolegium odwołujący błędnie utożsamia opłatę adiacencką z art. 98a u.g.n. z opłatą, o której mowa w art. 143-146 u.g.n., tj. opłatą ustalaną w przypadku budowy lub modernizacji urządzeń infrastruktury technicznej, w tym dróg publicznych, przez gminę. Tytuły prawne obu opłat są odmienne, a przesłanki ich zastosowania nie pokrywają się. W sprawie niniejszej nie miały miejsca żadne działania inwestycyjne ze strony gminy, więc przepisy art. 143-146 u.g.n. nie znajdują zastosowania. W konsekwencji zarzut, jakoby opłata mogła zostać ustalona jedynie po modernizacji drogi publicznej, nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach ani w stanie faktycznym sprawy. Wzrost wartości nieruchomości, który stanowi podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszym postępowaniu, został obiektywnie określony w operacie szacunkowym i wynika z dokonanego podziału nieruchomości, a nie z jakichkolwiek działań inwestycyjnych gminy czy odwołującego. Pismem z 14 stycznia 2026 r. pełnomocnik Skarżącego wniósł skargę na powyższą decyzję zaskarżając ją "w części, tj. w zakresie wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej" oraz wniósł o: "uchylenie zaskarżonej decyzji w całości". Skarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie art. 80 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez uznanie za wiarygodny i rzetelny dowodu w postaci operatu szacunkowego podczas gdy z całokształtu materiału dowodowego wynika, że ustalona w nim wartość nieruchomości nie została prawidłowo wyceniona. Jak wywiedziono w uzasadnieniu skargi, zdaniem Skarżącego, kluczowym aspektem niniejszej sprawy jest fakt, że nieruchomość, która uległa podziałowi oraz wydzielone z niej w wyniku podziału działki w rzeczywistości nie mają należytego dostępu do drogi publicznej, w szczególności warunki dostępu w rzeczywistości nie pokrywają się z ustaleniami zawartymi w operacie szacunkowym. W związku z tym nie można uznać za wiarygodne poczynionych przez rzeczoznawcę wyliczeń wzrostu wartości nieruchomości. W ramach postępowania podziałowego ustalono, że dla spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej na rzecz wydzielonych działek ustanowi się służebność przechodu i przejazdu na działce nr [...]. Jest to działka rolna, która pełni funkcję drogi wewnętrznej i posiada 9 metrów szerokości. O ile obowiązujące przepisy nie ustalają obecnie minimalnych szerokości pasa drogowego, aby mógł on zostać zakwalifikowany jako droga publiczna, to jednak szerokość drogi wskazanej w decyzji jako dojazdowa jest znacznie mniejsza od uprzednio wymaganych co najmniej 12 metrów szerokość pasa drogowego. Cechę te potwierdza również Burmistrz Gminy G. w piśmie z dnia 5 września 2025 r., który odmówił przejęcia tej działki, m.in. z tego powodu. Aspekt komunikacyjny ma niewątpliwy wpływ na warunki korzystania z nieruchomości i jej wartość rynkową. Nie sposób porównywać nieruchomość, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (a nawet pośredni dostęp dzięki służebności na działce, która ma zbliżone warunki komunikacyjne do drogi publicznej) oraz nieruchomość, która nie dość, że posiada dostęp do dróg publicznej w sposób pośredni, to dodatkowo jej nieruchomość służebna w tym względzie stwarza utrudnione warunki komunikacyjne. Powyższe ukazuje, że dostęp do drogi publicznej jest zniuansowanym zagadnieniem, a operat szacunkowy powinien uwzględniać swoiste cechy nieruchomości, co w niniejsze w sprawie nie miało miejsca. Zdaniem Skarżącego powyższe okoliczności nie znalazły odzwierciedlenia w operacie szacunkowym, co powoduje niemożność uznania go za wiarygodny dowód dla wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale oraz wysokości tego wzrostu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przepis art. 145 § 1 p.p.s.a., stanowi, że uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu (pkt 2) lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa (pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego z dnia 12 grudnia 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 7.870,80 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] W sprawie nie jest sporne, iż na mocy decyzji z 10 maja 2023 r. na wniosek skarżącego i w oparciu o dokumentację sporządzoną przez uprawnionego geodetę został zatwierdzony podział działki ewidencyjnej numerem [...] na działki nr [...], [...], [...] i [...]. Jak wynika z treści przedmiotowej decyzji przy podziale ustalono, że projektowane do wydzielenia nowo powstałe działki nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. W powyższym stanie rzeczy podział został zatwierdzony pod warunkiem, że przy zbywaniu zostaną ustanowione służebności drogowe na rzecz działek niemających dostępu do drogi publicznej. Powyższa decyzja została doręczona skarżącemu 14 marca 2024 r. i nie skorzystał on z możliwości wniesienia odwołania, wskutek czego jest ona aktualnie ostateczna. Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału. W ocenie Skarżącego wydzielone działki nie mają należytego dostępu do drogi publicznej a warunki dostępu w rzeczywistości nie pokrywają się z ustaleniami zawartymi w operacie szacunkowym. To zaś miało się przełożyć na wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości. W szczególności jak wywiedziono w skardze działka, przez którą ma następować przejazd jest działką rolną, która pełni funkcję drogi wewnętrznej i posiada 9 metrów szerokości co oznacza, iż jest ona znacznie mniejsza od uprzednio wymaganych dla dróg publicznych 12 metrów szerokości pasa drogowego. Zdaniem Skarżącego nie sposób porównywać nieruchomości, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (a nawet pośredni dostęp dzięki służebności na działce, która ma zbliżone warunki komunikacyjne do dróg publicznej) oraz nieruchomości, która nie dość, że posiada dostęp do drogi publicznej w sposób pośredni, to dodatkowo jej nieruchomość służebna w tym względzie stwarza utrudnione warunki komunikacyjne. W ocenie Sądu powyższe zarzuty skargi nie zasługują jednak na uwzględnienie. Dopuszczalny tryb merytorycznej weryfikacji operatów szacunkowych został wyczerpująco uregulowany w art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399; dalej: "u.g.n.") stanowiącym, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. Istnieje także możliwość opracowania innego operatu szacunkowego określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (art. 157 ust. 3 u.g.n.), a w przypadku sporządzenia rozbieżnych operatów, dalsza możliwość ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.). Co istotne, możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie, w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji, zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por: wyroki NSA z dnia: 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15). Przyjmuje się zatem, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na podstawie art. 157 u.g.n. Z kolei, aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (w szczególności w ramach tej procedury konieczne jest wyznaczenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zespołu oceniającego w składzie co najmniej dwóch rzeczoznawców majątkowych). W realiach badanej sprawy Skarżący nie skorzystał z powyższych środków dowodowych a poprzestała na subiektywnej i gołosłownej krytyce operatu szacunkowego, co nie daje podstaw do wywodzenia wniosków podnoszonych w skardze. Odnosząc się wprost do twierdzeń strony skarżącej w powyższym zakresie nie sposób nie dostrzegać, iż jej stanowisko jest w istocie oparte na negowaniu ustaleń poczynionych w decyzji podziałowej wydanej na wniosek Skarżącego, w oparciu o sporządzoną na jego zlecenie dokumentację geodezyjną. W dokumentacji tej stwierdzono, że działki posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez istniejącą służebność gruntową na działce [...]. Przypomnieć w tym miejscu należy, iż jak trafnie wskazano w treści decyzji podziałowej podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Zatem w postępowaniu podziałowym Skarżący - odmiennie niż aktualnie - nie kwestionował istnienia wymaganego dostępu działek do drogi publicznej i wskazywał na dopuszczoną prawem metodę ich skomunikowania z drogą publiczną. Na marginesie warto dostrzec, iż konsekwentne przyjęcie stanowiska Skarżącego w zakresie braku wymaganego dostępu jego nieruchomości do drogi publicznej oznaczałoby, iż zarówno wydzielane działki jak i działka przed podziałem nie dają się zakwalifikować jako działki budowlane. Jak bowiem wynika z art. 4 pkt 3a u.g.n. pod podjęciem "działka budowlana" należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Tymczasem, skoro na dzielonych działkach została posadowiona zabudowa jednorodzinna, dostęp do drogi publicznej został zweryfikowany także w powyższym zakresie. Za całkowicie niezrozumiałe należy uznać wywody skargi dotyczące parametrów w zakresie szerokości wymaganych od dróg publicznych w sytuacji, gdy - jak wskazano powyżej - dostęp do drogi publicznej, zgodnie z decyzją podziałową następuje przez służebność gruntową - drogę wewnętrzną. Nadto, jak wynika z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.), minimalna szerokość jezdni stanowiącej dojazd wynosi 3 metry a minimalna szerokość ciągu pieszo-jezdnego wynosi 5 m, zaś minimalna szerokość dojścia zastępującego dojazd wynosi 4,5 metra. Tym samym wskazywana w skardze szerokość drogi wewnętrznej wynosząca 9 metrów, znacznie przekracza wszystkie określone przez prawodawcę wymogi minimalne. W szczególności jest ona trzykrotnie szersza niż minimalna szerokość jezdni (3 m), prawie dwukrotnie szersza niż minimalna szerokość ciągu pieszo-jezdnego (5 m), a także dwukrotnie szersza niż minimalna szerokość dojścia zastępującego dojazd (4,5 m). Tezom skargi co do istnienia utrudnień w zakresie dojazdu do nieruchomości przeczy wreszcie dokumentacja zdjęciowa włączona do operatu szacunkowego na której uwidoczniono zarówno drogę dojazdową jak i lokalizowaną na działkach skarżącego zabudowę jednorodzinną. W zakresie twierdzeń skargi nie można też nie dostrzegać, że rzeczoznawca majątkowa w operacie szacunkowym (pkt 2.5 i 2.6) ustaliła w szczególności, iż dojazd do przedmiotu wyceny jest realizowany przez ul. [...] o powierzchni utwardzonej płytami betonowymi typu MON i ma on charakter pośredni. Kwestia powyższa znalazła odzwierciedlenie przy opisie cech rynkowych mających znaczenie w obrocie na rynku lokalnym. Rzeczoznawca przypisała dla cechy "dostępność komunikacyjna" wagę 10% a w toku szacowania opisała stopniowanie w zakresie "dojazdu do nieruchomości". Rzeczoznawca majątkowy wyodrębniła trzy stopnie oceny: korzystny (ulica-droga w pełni urządzona), przeciętny (ulica-droga nie w pełni urządzona o nawierzchni powierzchniowo utwardzonej) oraz utrudniony (ulica-droga nie urządzona o nawierzchni nieutwardzonej). W operacie szacunkowym rzeczoznawca oceniła cechę "dojazd do nieruchomości" jako "przeciętny" zarówno w stanie przed podziałem, jak i po podziale nieruchomości. Oznacza to, że stan drogi dojazdowej został uwzględniony w wycenie, a rzeczoznawca przyjęła, że zarówno przed podziałem, jak i po podziale, nieruchomość posiada dojazd o nawierzchni powierzchniowo utwardzonej, który nie jest w pełni urządzony. Stąd wbrew twierdzeniom skargi, zarówno w operacie szacunkowym jak i w skarżonej decyzji, należycie rozważono warunki dostępności wycenianych działek do drogi publicznej. Nie jest też zasadne twierdzenie skargi, iż "nie sposób porównywać nieruchomości, która ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej (...) oraz nieruchomości, która nie dość, że posiada dostęp do drogi publicznej w sposób pośredni to dodatkowo jej nieruchomość służebna w tym względzie stwarza utrudnione warunki komunikacyjne". Nie jest jasne na czym Skarżący opiera swoje przeświadczenie w tym zakresie. Jednak warto wskazać, iż rolą rzeczoznawcy w toku oszacowania była w szczególności stosowna analiza rynku oraz oparcie się na wartościach rynkowych nieruchomości podobnych. Pod takim pojęciem należy rozumieć nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Pod pojęciem nieruchomość "porównywalna" należy rozumieć nieruchomość, która musi być na tyle zbliżoną, aby rzeczoznawca mógł dokonać korekty cen transakcyjnych. Tym samym "dostęp do drogi publicznej" był jedną z cech, które podlegały weryfikacji przy ocenie podobieństwa nieruchomości a rozbieżności w tym zakresie podlegały stosownym korektom opartym na wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Warto też zauważyć, iż znalezienie nieruchomości o identycznych parametrach w obrocie rynkowym jest w praktyce niezwykle rzadkie, a często wręcz niemożliwe. Zatem gdyby rzeczoznawca miał wybierać nieruchomości tylko o "identycznych" cechach, wycena większości obiektów byłaby niewykonalna. W zakresie oceny zgodności z prawem skarżonej decyzji nie mogła mieć też znaczenia kwestia późniejszej odmowy przejęcia działki stanowiącej ul. [...] do zasobu dróg gminnych. Jak już wskazano powyżej, brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej nie oznacza braku dostępu działek wydzielanych do takiej drogi, gdyż może on być realizowany w inny przewidziany prawem sposób. Warto też dostrzec, iż stosownie do art. 98a ust. 1b u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (tutaj 10 maja 2023 r.), a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (tutaj: 22 maja 2023 r.), przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W konsekwencji działania Skarżącego w zakresie zmiany zasad dostępu do drogi publicznej po powyższych datach pozostają bez znaczenia dla oceny prawidłowości badanej decyzji ustalającej opłatę adiacencką w związku ze wzrostem jej wartości w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela. W ocenie Sądu Kolegium dokonało prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego i należycie rozważyło istotne okoliczności sprawy mające znaczenie dla zapadłego rozstrzygnięcia a swoje ustalenia i stanowisko w zakresie zgłaszanych przez Skarżącego zarzutów przedstawiło w prawidłowo uzasadnionej decyzji. Należało zatem uznać, iż w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki ustawowe warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. a zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie. Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie orzekł jak w sentencji.