II SA/Sz 1031/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 kwietnia 2023 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty przekształceniowej oddala skargę.

Decyzją z 16 sierpnia 2022 r. nr [...], Burmistrz W., na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775) oraz art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r., poz. 1495), po rozpatrzeniu wniosku W. i M. L. w sprawie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej w drodze decyzji, podtrzymał stanowisko zawarte w zaświadczeniu potwierdzającym prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu nr [...] z 9 stycznia 2020 r. zmienione zaświadczeniem nr [...] z 4 maja 2022 r. w stosunku do działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] o pow. 0,1438 ha m2, w udziale 16/100, położonej w W. przy ulicy [...] Wskazano nadto, iż współwłaściciel przekształconej nieruchomości zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów zobowiązany jest do wnoszenia na rzecz Gminy Miejskiej W. rocznej opłaty przekształceniowej przez okres następnych 16 lat w wysokości opłaty równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia i wynosi na: [...] zł w tym VAT 23% każda, począwszy od 2023 roku, płatnych w terminie do 31 marca każdego roku. Jak wyjaśnił organ, 9 stycznia 2020 r. wydano zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu w stosunku do działki o numerze geod. [...], położonej w W. przy ul. [...], gdyż z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 roku przekształciło się w prawo własności. Udział 16/100 nieruchomości gruntowej był związany z własnością lokalu, w którym prowadzona była działalność gospodarcza - Kancelaria Adwokacka. Wskazano wówczas, iż roczna opłata przekształceniowa jaką współwłaściciel powyższej nieruchomości zobowiązany jest wnosić na rzecz Gminy Miejskiej W. to [...] zł w tym VAT 23% przez okres 33 lat, gdyż stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w dniu przekształcenia wynosiła 3% a wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Od powyższego zaświadczenia strony nie wniosły w ciągu 2 miesięcy od jego doręczenia żądania, by organ w drodze decyzji ustalił wysokość i okres wnoszenia opłaty przekształceniowej Pismem z 12 kwietnia 2022 r. W. i M. L. złożyli wniosek o zmianę terminu okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej na okres 20 lat. Do wniosku załączono oświadczenie o nieprowadzeniu działalności gospodarczej na powyższej nieruchomości, gdyż w dniu 1 stycznia 2022 r. nastąpiła zmiana sposobu użytkowania z lokalu usługowego na lokal mieszkalny według oświadczenia właścicieli. W dniu 4 maja 2022 r. w związku ze zmianą sposobu użytkowania lokalu wydano zaświadczenie potwierdzające prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu na okres 20 lat. W dniu 7 lipca 2022 r. W. i M. L. złożyli wniosek o ustalenie wysokości opłaty przekształceniowej w drodze decyzji nie zgadzając się z informacją zawartą w zaświadczeniu dotyczącą ustalonej opłaty i okresu jej wnoszenia. Jednocześnie wnosili oni o uwzględnienie aktualnego stanu faktycznego, dotyczącego przedmiotowej nieruchomości oraz o wskazanie podstawy prawnej do naliczenia opłaty przekształceniowej w podanej w zaświadczeniu wysokości, która dotyczy gruntu pod lokalem użytkowym, a nie gruntu pod lokalem mieszkalnym. Organ administracji wydając w dniu 16 sierpnia 2022 r. stosowną decyzję wskazał, iż nie znalazł podstaw do zmiany wysokości opłaty. Wyjaśnił, iż wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Strony w dniu 30 sierpnia 2022 r. odwołały się od powyższej decyzji. Oświadczyli, że nie zgadzają się z wyliczeniem wartości z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, na mocy której organ pierwszej instancji ustalił wysokość opłaty przekształceniowej tak jak za lokal użytkowy mimo, iż został zawiadomiony o zakończeniu działalności gospodarczej w nabytym na własność od Gminy lokalu z dniem 31 grudnia 2021 r. i powróceniem do pierwotnego przeznaczenia lokalu tj. do lokalu mieszkalnego. Powyższe zdaniem stron winno spowodować zmianę opłaty przekształceniowej z dniem 1 stycznia 2022 r. poprzez ustalenie wysokości opłaty tak jak dla lokalu mieszkalnego, a nie użytkowego, za który to lokal strony wpłaciły jednorazową opłatę przekształceniową. Decyzją z października 2022 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że wysokość opłaty przekształceniowej ustalona w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa. Nadmieniono, iż oświadczenie odwołujących o nieprowadzeniu działalności gospodarczej na nieruchomości dawało możliwość tylko skrócenia im okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej z 33 lat na, co do zasady, okres 20 lat (w przedmiotowym przypadku na okres 16 lat uwzględniając dotychczasowe wpłaty opłaty przekształceniowej). Nie pociągało to za sobą konsekwencji w postaci zmiany wysokości opłaty przeszktałceniowej, ponieważ jest ona równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia tj. 1 stycznia 2019 r. Skoro w chwili przekształcenia opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła [...] zł (czyli stawka, od której była uzależniona wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste była powiązana z faktem prowadzenia działalności gospodarczej na nieruchomości, co jest okolicznością bezsporną), to organ nie mógł ustalić opłaty przekształceniowej w innej wysokości, pomimo zaprzestania prowadzenia działalności gospodarczej na nieruchomości. Podkreślono, iż odwołujący poza wyrażeniem niezadowolenia nie wskazali wprost podstaw prawnych swoich żądań, które by miały potwierdzenie w unormowaniach ustawy przekształceniowej tj., że złożenie oświadczenia o zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej na nieruchomości pociąga za sobą zmianę w wysokości opłaty przekształceniowej. Wyjaśniono też, że podnoszone przez strony kwestie w świetle przytoczonych w rozważaniach prawnych przepisów ustawy nie mają znaczenia. Pismem z 5 listopada 2022 r. M. L. wniósł skargę na powyższą decyzję do sądu administracyjnego zarzucając organom administracji: 1. niewłaściwe zastosowanie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów i nierozpoznanie sprawy co do jej istoty przy uwzględnieniu jednorazowej opłaty przekształceniowej z tytułu udzielonej bonifikaty przez organ pierwszej instancji co skutkowało naliczaniem opłaty przez okres następnych 16-stu lat w wysokości opłaty równej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia i wynosi [...] zł [...] gr tj. naliczenia opłaty przekształceniowej tak jak za lokal użytkowy, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, a nie jak za lokal mieszkalny z chwilą zakończenia działalności gospodarczej z dniem 31 grudnia 2021r. i powróceniem do pierwotnej formy lokalu tj. lokalu mieszkalnego, który skarżący wraz z małżonką nabył od Gminy w drodze zamiany. 2. Niewłaściwe naliczenie wysokości opłaty przekształceniowej tak jak za lokal użytkowy związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, a nie jak za lokal mieszkalny z pominięciem jednorazowej zapłaty z tytułu udzielonej bonifikaty. Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie, że dokonał on opłaty przekształceniowej zgodnie z udzieloną bonifikatą, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Kolegium. W uzasadnieniu skargi skarżący podtrzymał dotychczasowe stanowisko podkreślając, iż organ po pierwsze zawyżył opłatę przekształceniową naliczając ją tak jak od lokalu użytkowego a nie jak od lokalu mieszkalnego, po drugie mimo przyjęcia opłaty jednorazowej przekształceniowej nie dokonał waloryzacji zgodnie z zasadami, o których mowa w art, 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pomimo przyjęcia wpłaty jednorazowej. Skarżący opisał sposób nabycia lokalu mieszkalnego wskazując, iż niespornym jest fakt nabycia przez skarżącego i jego małżonkę lokalu mieszkalnego, w którym to prowadził on działalność gospodarczą w formie Kancelarii Adwokackiej do dnia 31 grudnia 2021r. tj. do chwili przejścia na emeryturę. Natomiast w piśmie z 7 kwietnia 2022 r. skarżący wyjaśnił, że w decyzji wyliczono mu opłatę przekształceniową w wysokości [...] zł [...]gr uzasadniając to tym, że wniosek o przekształcenie wieczystego użytkowania we własność gruntu dotyczył lokalu mieszkalnego, w którym prowadził działalność gospodarczą. Co do okresu prowadzonej działalności gospodarczej tj. do 31 grudnia 2021 r. skarżący nie składa żadnych zastrzeżeń, natomiast jego zastrzeżenia dotyczą podtrzymania wysokości opłaty przekształceniowej w kwocie tj. [...]zł [...]gr płatną przez 20 lat. Wyjaśnił dodatkowo, że z chwilą zakończenia działalności gospodarczej ulega zmianie wysokość wartości opłaty przekształceniowej z 3% na 1% i taka wartość powinna być dla naliczana od chwili zakończenia działalności gospodarczej i powrotu zajmowanego lokalu do pierwotnego jego przeznaczenia. W ocenie skarżącego, zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściciel gruntu niewykorzystywanego do działalności gospodarczej może w każdym czasie złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 20 lat z uzupełnieniem dotychczas wniesionych opłat. To na organie spoczywa obowiązek zmiany dotychczasowych stawek z 3% na 1% jeżeli lokal nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej oraz powiadomienia użytkownika wieczystego o zmianie opłaty rocznej która uwzględniałaby zmienioną stawkę procentową ze skutkiem od 1 stycznia 2019r. Tym samym, z chwilą zakończenia działalności gospodarczej opłata roczna powinna być naliczana w wysokości 1% albowiem celem ustawy przekształceniowej było zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Koszalinie wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje: Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych. Na wstępie należy wyjaśnić, że stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 P.p.s.a. stanowiący, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, przepisów postępowania, bądź też naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Przeprowadzona przez Sąd kontrola zaskarżonej decyzji, według kryterium legalności wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Koszalinie, którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji ustalającą wysokość i okres wnoszenia opłaty przekształceniowej. Materialnoprawną podstawę wydanych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r., poz. 1495). W myśl art. 1 ust. 1 ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Opisane wyżej przekształcenie, zgodnie z art. 4 ww. ustawy, potwierdzane jest poprzez zaświadczenie, w którym potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także o możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Powyższe zaświadczenie łączy się z doniosłymi skutkami prawnymi, stanowiąc podstawę dokonania wpisu prawa własności w księdze wieczystej. Jak wynika z mających zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę (art. 7 ust. 1 ustawy). Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ustawy). Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia (art. 7 ust. 6 ustawy). W myśl art.7 ust. 6a ustawy przekształceniowej, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2021 r. poz. 162 i 2105 oraz z 2022 r. poz. 24 i 974), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres: 1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo 2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo 3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo 4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%. Nadto, zgodnie z art. 7 ust. 6b ustawy, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty w każdym czasie, z uwzględnieniem art. 14, może złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty stosownie do ust. 6 albo 6a, z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Właściwy organ wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia nowego oświadczenia. Do zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty stosuje się odpowiednio przepis art. 11 ust. 2. W badanej sprawie nie jest sporne, iż w dniu 1 stycznia 2019 r. tj. w dacie, w której nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, w lokalu mieszkalnym którego dotyczy postępowanie prowadzona była działalność gospodarcza. Przekształcenie w tym zakresie zostało potwierdzone w zaświadczeniu z 9 stycznia 2020 r., którego skarżący nie kwestionował w odpowiednim trybie. Natomiast istotą sporu w niniejszej sprawie jest to. czy zaprzestanie przez skarżącego prowadzenia działalności gospodarczej z dniem 31 grudnia 2021 r. (tj. 3 lata po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego we własność), winno skutkować zmianą wysokości opłaty przekształceniowej z dniem 1 stycznia 2022 r. poprzez ustalenie wysokości opłaty tak jak dla lokalu mieszkalnego tj. w szczególności poprzez zmianę stawki procentowej z 3% na 1%. Zdaniem skarżącego z chwilą zakończenia działalności gospodarczej "opłata roczna" powinna być naliczana w wysokości 1%. W badanej sprawie należy w pierwszej kolejności wyjaśnić, iż opłata za przekształcenie ma charakter cywilnoprawny. Stanowi ona ekwiwalent za nabycie prawa własności przez dotychczasowego użytkownika wieczystego. Taki charakter należności wynika z art. 12 ust. 2 ustawy przekształceniowej, w której zawarto odesłanie do art. 12a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to przepis dotyczy należności pieniężnych z tytułu gospodarowania nieruchomościami, mających charakter cywilnoprawny i przypadających Skarbowi Państwa. Obowiązek uiszczenia opłaty następuje z mocy prawa, z dniem, w którym to przekształcenie nastąpiło. Wynika to z art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej stanowiącej, iż w zaświadczeniu "informuje się o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej". Treść tego przepisu wyraźnie wskazuje, że samo zaświadczenie zawiera jedynie informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, a sam obowiązek powstał wcześniej. Wobec powyższego nie jest uzasadnione stanowisko skarżącego, zdającego się traktować opłatę przekształceniową, a więc opłatę związaną z nabyciem prawa własności lokalu mieszkalnego z dniem 1 stycznia 2019 r. (w ówcześnie istniejącym stanie faktycznym i prawnym), jako substytut opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Podstaw do utożsamiania powyższych opłat nie daje w żaden mierze art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej stanowiący, że wysokość owej opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Należy bowiem podkreślić w tym miejscu, iż opłata przekształceniowa to opłata, którą nowy właściciel gruntu ponosi z tytułu przekształcenia na rzecz dotychczasowego właściciela (art. 7 ust. 1 ustawy) a nie opłata roczna wnoszona przez cały okres użytkowania wieczystego (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W art. 7 ust. 6 i 6a ww. ustawy, ustawodawca wprowadził dwa mechanizmy ustalania opłaty przekształceniowej. Generalnie opłata ta jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia (ust. 6). Natomiast w przypadku, gdy właściciel gruntu jest przedsiębiorcą, to w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców, z uwzględnieniem art. 14, może on w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres: 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 wynosi 1%, albo 50 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%. Odstępstwo od tej zasady jest możliwe (i ma miejsce w badanej sprawie) w razie wyraźnego żądania dotychczasowego użytkownika wieczystego zgłoszonego na podstawie art. 7 ust. 6a ustawy. Przepis ten dodano w wyniku nowelizacji ustawy, która weszła w życie 1 stycznia 2019 r. Nowelizacja ta w zamierzeniu ustawodawcy miała służyć wyważeniu interesów użytkowników wieczystych będących przedsiębiorcami z kierunkami polityki mieszkaniowej państwa oraz przepisami o pomocy publicznej (Zob. uzasadnienie do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, druk sejmowy nr 3061, s. 1–2.) Nowy system płatności za przekształcenie pozwala wybrać między zasadą 20 opłat i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis albo zasadą opartą na płatności długoterminowej przez okres od 33 do 99 lat, licząc od dnia przekształcenia, w zależności od wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Zdaniem ustawodawcy taka reguła płatności pozwala na osiągnięcie wartości rynkowej gruntu, po spłacie wszystkich opłat, a zatem przedsiębiorca nie wejdzie w rygor pomocy publicznej. Jak wskazuje się w literaturze przyjęty przez ustawodawcę mechanizm przewidziany w art. 7 ust. 6a przewiduje, że przedsiębiorca nabywa własność nieruchomości, a po spłacie wszystkich opłat osiągnięta zostanie wartość rynkowa gruntu. W istocie jednak takie rozwiązanie to nic innego, jak rozłożenie tej wartości rynkowej na nieoprocentowane raty (por Ł. Sanakiewicz [w:] Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 7.) Skoro z żadnych regulacji ustawy przekształceniowej nie wynika, aby do tej opłaty miały zastosowanie zasady właściwe dla opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, stanowisko skarżącego co do istnienia podstaw do zmiany wysokości należnej byłemu właścicielowi nieruchomości opłaty przekształceniowej z uwagi na zmianę sposobu korzystania z nieruchomości przez aktualnego właściciela nie znajduje należytej podstawy prawnej. Na marginesie warto zauważyć, iż konsekwentne przyjęcie stanowiska skarżącego, iż zmiana sposobu użytkowania wieczystego powinna skutkować zmianą wysokości opłaty przkształceniowej oznaczałoby w istocie, że podjęcie działalności gospodarczej w przekształconym lokalu mieszkalnym powinno skutkować odpowiednim wzrostem opłaty przekształceniowej. Innymi słowy przyjęcie takiej zasady w istocie tworzyłoby sytuację zbliżoną do tej istniejącej przed przekształceniem prawa użytkowania wieczystego we własność. Podstaw do oczekiwanej zmiany wysokości opłaty przekształceniowej nie daje też wskazywany przez skarżącego sposób nabycia lokalu przed jego przekształceniem ani też sposób naliczania podatku od nieruchomości. Stwierdziwszy powyższe, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.