II SA/Rz 761/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka WSA Maciej Kobak /spr./ po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 8 września 2021 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Burmistrza z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M. S. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Przedmiotem skargi M. S. (dalej w skrócie: "skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej w skrócie: "SKO") z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza [...] (dalej w skrócie: "Burmistrz") z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Stan faktyczny sprawy ze skargi na powyższą decyzję przedstawia się następująco. Po rozpoznaniu wniosku Z. S., Burmistrz decyzją z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pn. "Budowa pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z miejscami postojowymi, garażami wbudowanymi, urządzeniami budowlanymi oraz infrastrukturą techniczną" na działkach nr ew. 628/4, 628/5, 632/11, 634/5, 632/5, 634/7, 635/1 oraz części działki nr ew. 635/2 położonych w [...]. Po rozpoznaniu odwołania skarżącego, SKO decyzją z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] Burmistrz działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 256 – dalej w skrócie: "k.p.a."), art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 54, art. 61 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. 2020 r., poz. 293 – dalej w skrócie: "u.p.z.p."), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 – dalej w skrócie: "rozporządzenie") – ponownie ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucił, że na terenie analizowanym nie występuje zabudowa mieszkalna wielorodzinna. Ponadto brak jest w decyzji parametrów, które nakazywałyby inwestorowi dostosowanie projektowanej zabudowy do zabudowy sąsiedniej (jednorodzinnej). Nie podano też parametrów każdego z budynków, które posłużyły do obliczenia poszczególnych średnich współczynników. Zdaniem skarżącego powierzchnia zabudowy nie tylko nie powinna przekraczać średniego wskaźnika, ale powinna wręcz być niższa ze względu na swoją intensywność. Skarżący zwrócił również uwagę na zbyt małą ilość miejsc parkingowych. Po rozpoznaniu odwołania, SKO decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji SKO wyjaśniło, że w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, w szczególności jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa stawia przed inwestorem konieczność takiego ukształtowania nowej zabudowy, aby współgrała ze stanem wyznaczonym w obszarze najbliższego sąsiedztwa, pod względem wypełnianych funkcji, zagospodarowania oraz formy architektonicznej planowanej inwestycji. SKO podało, że przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, a także funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu analizowanego wskazują, że front działki stosownie do § 2 ust. 5 rozporządzenia ustalony został od strony głównego wjazdu na teren inwestycji, który odbywał się będzie z drogi gminnej ul. [...]. Szerokość frontu działki objętej wnioskiem od ww. drogi wynosi ok. 80 m, związku z czym wyznaczono obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (ok. 240 m). Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzona została analiza warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-4 u.p.z.p. SKO stwierdziło, że teren objęty wnioskiem położony jest w północnej części miasta [...], w kwartale zabudowy pomiędzy ul. [...], ul. [...], ul. [...] oraz obiektami sportowymi [....] w [...]. Teren ten stanowi nieużytki na tyłach obiektu basenu. Zdominowany jest przez zabudowę mieszkaniową wielo i jednorodzinną oraz zabudowę usługową wzdłuż ww. ulic, co prowadzi do konkluzji, że warunek kontynuacji funkcji został uznany za spełniony. Powołując się na orzecznictwo NSA, SKO wskazało, że dominująca funkcja analizowanego terenu, jako zabudowy jednorodzinnej, nie wyklucza możliwości dopuszczenia funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W niniejszej sprawie biorąc pod uwagę gabaryty planowanych budynków oraz wyniki przeprowadzonej analizy, a także ustalone w oparciu o nią parametry zabudowy, zdaniem SKO planowany obiekt nie będzie stanowił nie dającej się pogodzić z istniejącymi uwarunkowaniami przestrzennymi inwestycji, zarówno pod względem "skali", jak i formy architektonicznej. SKO stwierdziło, że przedmiotowy teren posiada pośredni dostęp komunikacyjny z drogi publicznej gminnej – ul. [...] poprzez południową część działki nr 635/2 (nieodpłatna służebność przejazdu i przechodu). Informacje zawarte we wniosku oraz dokumenty poszczególnych zarządców sieci pozwalają na stwierdzenie, że istniejące/projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Teren inwestycji posiada powierzchnię ok. 0,65 ha i użytkowany jest zgodnie z ewidencją jako grunty orne klasy RIVb oraz pastwisko trwałe klasy PsIV, PsV w granicach administracyjnych miasta [...], tym samym nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze. Dalej SKO przedstawiło wyniki analizy urbanistycznej wskazując w szczególności, że ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy nie mniej niż 4 m, w tym z uskokiem, nie ma jednak możliwości kontynuowania ww. linii w ramach terenu inwestycji, tym samym odstąpiono od wyznaczenia linii zabudowy. Odnośnie współczynnika powierzchni zabudowy, w ramach obszaru analizowanego wskaźnik ten waha się od 22 do 30% (ustalono 26%), udział powierzchni biologicznie czynnej nie powinien stanowić mniej niż 25% terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej dla budynków od 14 do 43 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynków nie większa niż 12,0 m, geometria dachu - kąt nachylenia połaci dachowych do 12°, wysokość głównej kalenicy dachu nie większa niż 12,0 m z tolerancją do 20 %, stropodach lub płaski układ połaci dachowych, kierunek głównej kalenicy dachu równoległy do elewacji frontowej. Odnosząc się do zarzutów skarżącego SKO wyjaśniło, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Ochrona ładu przestrzennego - na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Odnosząc się do głównego zarzutu odwołania, że planowana inwestycja kłóci się z występującą na tym terenie zabudową mieszkalną, drastycznie pogarsza warunki mieszkaniowe, przez co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa, SKO wskazało, że decyzja warunkach zabudowy nie sytuuje obiektu na gruncie, nie określa szczegółowych parametrów technicznych czy też rozwiązań, co będzie dopiero przedmiotem szczegółowej analizy na dalszym etapie postępowania, jeśli skutecznie wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy. Kwestie związane z poziomem hałasu, emisją spalin i pogorszenia warunków życia mieszkańców nie są przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu, gdyż ustawodawca nie wyposażył organu właściwego do wydawania decyzji o warunkach zabudowy w takie uprawnienie. Kwestia ewentualnych immisji pozostaje poza meritum postępowania o wydanie warunków zabudowy, którego podstawę prawną stanowią przepisy u.p.z.p. a nie przepisy Kodeksu cywilnego. Dalej SKO stwierdziło, że przepisy § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie statuują obowiązek określenia liczby miejsc postojowych już w decyzji o warunkach zabudowy. Nie ma natomiast podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać maksymalną czy minimalną liczbę miejsc parkingowych. Określenie konkretnej liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych następuje na etapie późniejszym - tworzenia projektu budowlanego. SKO podkreśliło, że analiza urbanistyczna zawiera precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenia niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, w tym odniesienia do sposobu zagospodarowania działek sąsiednich, wielkości wskaźnika zabudowy i innych parametrów wynikających z rozporządzenia, przez co możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Treść tekstowych wyników analizy je potwierdza i stanowi spójne uzasadnienie. Istnieje więc możliwość oceny ustaleń poczynionych przez organ I instancji w zakresie warunków i wymagań zagospodarowania terenu. W ustawowym terminie skarżący wniósł skargę na powyższą decyzję, zaskarżając ją w całości. Skarżący zarzucił naruszenie: - art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego wbrew ciążącemu na organie II instancji obowiązkowi w tym zakresie i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a., - art. 8 i art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa, - art. 9 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji. W oparciu o powyższe skarżący wniósł o stwierdzenie nieważności, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący zwrócił uwagę na błędne w jego ocenie wyznaczenie terenu analizowanego, brak uzasadnienia odstępstwa od średnich parametrów występujących na analizowanym obszarze, w tym w szczególności wysokości głównej kalenicy dachu, błędne wyznaczenie powierzchni biologicznie czynnej, który to wskaźnik ze względu na rodzaj zabudowy powinien być potraktowany priorytetowo, podczas gdy SKO dopuściło parametr minimalny bez obliczenia średniej na terenie analizowanym, nieprawidłowe określenie szerokiego przedziału elewacji frontowej. Ponadto skarżący podniósł nieodniesienie się przez SKO do zarzutu dotyczącego konieczności wyznaczania precyzyjnych gabarytów dla każdego z budynków oraz pominięcia w analizie obliczenia gabarytów (zwłaszcza wysokości) budynków gospodarczych i garażowych, przez co średnia wysokość wszystkich budynków na terenie analizowanym została zawyżona. W odpowiedzi na skargę SKO podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie rozważył, co następuje: W pierwszej kolejności Sąd podaje, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 pkt 3 zzs ⁴ ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych ( Dz. U. 2020 r. poz. 374 ). Skarga jest zasadna. I. Sąd podziela systemowe argumenty SKO, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy uzależnione jest od uprzedniego, pozytywnego zweryfikowania wymogów ustanowionych treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Powołany przepisy na zasadzie enumeracji pozytywnej wskazuje warunki, jakie musi spełniać planowanie zamierzenie, aby organ mógł wydać dla niego decyzję zgodnie z wnioskiem. Systematyka art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. pozwala założyć, że punktem wyjścia weryfikacji dopuszczalności planowanej inwestycji jest spełnienie przez nią rygorów tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, wyartykułowanej w pkt 1 powołanego przepisu. Stosownie do jego treści wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, "jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu." W pewnym uogólnieniu można zatem przyjąć, że z zasady dobrego sąsiedztwa wynika obowiązek dostosowania nowej zabudowy do cech zabudowy już istniejącej na danym terenie, przy uwzględnieniu kontynuacji funkcji tej zabudowy. Dostosowanie nowej zabudowy dotyczyć ma stanu dotychczasowej zabudowy, wyznaczonego przez zastane w danym miejscu cechy i parametry o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). II. Obszar analizowany W celu sprawdzenia, czy planowanie zamierzenie spełnia wymóg z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przez front działki należy natomiast rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę - § 2 pkt 5 i § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej w skrócie "rozporządzenie 2003"). W realiach niniejszej sprawy organy podały, że front działki wynosi 80 m., a zatem obszar analizowany wyznaczono w odległości ok. 240 m. od granic terenu, na którym ma zostać zlokalizowana inwestycja. Prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego budzi zastrzeżenia. Granice terenu inwestycji od strony drogi publicznej – ul. [...] tworzą uskok, wyznacza je linia pomiędzy punktami D-C-B-A-J-I. Tak z analizy, jak i z decyzji nie wynika, który odcinek organ przyjął, jako front działki, a zatem odcinek determinujący granice obszaru analizowanego; nie wiadomo, czy jest to cały podany odcinek, czy jedynie jego część; np. B-A, albo B-A-J-I. Z poglądowej analizy/pomiaru dokonanej przez Sąd nie wynika, aby którykolwiek wariant wskazywał, że front działki wynosi 80 m. Kwestia ta musi zostać należycie wyjaśniona w ponownym przeprowadzonym postępowaniu. III. Funkcja zabudowy Odnosząc się do funkcji urbanistycznej planowanego zamierzenia, a konkretnie jego zgodności z istniejącym sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu, Sąd podziela stanowisko organów, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna stanowi kontynuację istniejącej na obszarze analizowanym funkcji. Z treści decyzji oraz przeprowadzonej analizy wynika, że na obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa oraz zabudowa towarzysząca tejże zabudowie. Jeżeli zatem idzie o planowaną funkcję zamierzenia objętego wnioskiem, to nie można twierdzić, iż koliduje ona z przeznaczeniem działek znajdujących się w obszarze analizowanym. Budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych na tak zagospodarowanym terenie jest bezsprzecznie kontynuacją funkcji zabudowy występującej w granicach obszaru analizowanego. Sąd podziela stanowisko organów, że budownictwo wielorodzinne swą mieszkaniową funkcją jest tożsame z budownictwem jednorodzinnym i w tej przestrzeni analizy – dotyczącej funkcji – naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa stwierdzić nie można. Należy natomiast odróżnić tożsamość funkcji zabudowy od kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, o czym niżej. IV. Linia zabudowy. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 ust. 1). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy (§ 4 ust. 4). Z treści analizy wynika, że nieprzekraczalną linię zabudowy określono na 4 m. od planowanych dojazdów. Linia została określona na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, a zatem na zasadzie odstępstwa od ogólnych reguł. Rozporządzenie dopuszcza takie rozwiązanie, ale powinno ono "wynikać z analizy". Obowiązkiem autora analizy jest zatem przedstawić konkretne argumenty wskazujące na zasadność odstąpienia od reguł wyznaczonych treścią § 4 ust. 1-3, czego w ogóle nie uczyniono. Co więcej, w treści decyzji podano, że linia zabudowy nie została wkreślona na załącznik graficzny do decyzji z uwagi na "różne możliwe warianty przebiegu dojazdów". Z akt sprawy nie wynika, o jakie różne warianty dojazdów chodzi, wręcz przeciwnie: wniosek inwestora wskazuje wyłącznie jeden taki wariant. Kwestia ta powinna zostać należycie wyjaśniona. Należy również odnotować, iż SKO w swojej decyzji wadliwie stwierdza, iż organ I instancji odstąpił od wyznaczenia linii zabudowy – s. 4 uzasadnienia. V. Intensywność zabudowy. Zgodnie z § 5 rozporządzenia 2003 wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Ze sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik tej wielkości w obszarze analizowanym wynosi 22% i tę wartość wskazał autor analizy, jako maksymalną. Z przyczyn, które nie zostały ujawnione w decyzji przyjęto, iż wielkość powierzchni zabudowy ma wynosić nie więcej niż 26%. Wobec sprzeczności treści analizy urbanistycznej i decyzji o warunkach zabudowy oraz braku jakiekolwiek uzasadnienia dla tego faktu, w tym zakresie decyzja nie poddaje się kontroli i musi zostać oceniona, jako naruszająca prawo. VI. Szerokość elewacji frontowej Jak wynika z § 6 rozporządzenia 2003 roku szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2). Z treści analizy urbanistycznej wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej dla obszaru analizowanego to 20 m. Opierając się o § 6 ust. 2 szerokość elewacji frontowej określono w przedziale od 14 do 43 metrów, podając iż są to wielkości średnie dla zabudowy wzdłuż ulicy [...] oraz zabudowy wielorodzinnej. Organy w żaden sposób nie uzasadniły przyjętego parametru. Wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w wartości innej niż średnia dla obszaru analizowanego wymaga szczegółowego uzasadnienia, z powołaniem się na konkretne argumenty architektoniczne i urbanistyczne. Nie ma tu miejsca na dowolność. Sąd nie dysponuje żadnymi danymi, pozwalającymi odnieść się do motywów, jakimi kierował się autor analizy, a za nim organy, które uzasadniałyby po pierwsze: wyznaczenie szerokości elewacji frontowej na podstawie przedziału wyznaczonego średnią dla zabudowy przy jednej z ulic publicznych i średniej dla zabudowy wielorodzinnej. Wyznaczenie tak znacznego marginesu: od 14 do 43 metrów – przy zupełnym braku uzasadnienia dla takiego działania, jest niedopuszczalne. VII. Po myśli § 7 rozporządzenia 2003 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli przedmiotowa wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszczono inny sposób wyznaczenia wysokości, jeżeli wynika to z analizy. Zarówno w analizie, jak i w decyzji, parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono na 12 m. +/- 20%. Zaznaczyć trzeba, że omawiany parametr wyznacza się w oparciu o średnią dla działek sąsiednich, a nie dla działek z obszaru analizowanego. W pierwszej kolejności należy zatem wziąć pod uwagę, jak kształtuje się wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w najbliższym sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, a dopiero przy ustaleniu, że wartość tak nie jest jednolita – tworzy uskok – można sięgnąć po uśrednienie z obszaru analizowanego. Z treści analizy nie wynika, jaka jest średnia omawianego wskaźnika dla działek sąsiednich, czy parametr ten tworzy uskok, jaką ma wartość dla obszaru analizowanego, i wreszcie, z jakich przyczyn ustalono go na zasadzie wyjątku, o jakim mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia 2003. VIII. Geometria dachu Zgodnie z § 8 rozporządzenia 2003 geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W zaskarżonej decyzji przyjęto, że: - kąt pochylenia połaci dachowych do 12o; - wysokość głównej kalenicy dachu do 12 m. z tolerancją do 20%; - układ połaci dachowych – stropodach lub płaski; - kierunek głównej kalenicy dachu równoległy lub prostopadły do elewacji frontowej lub frontu działki. W motywach przyjętych rozwiązań podano, że są one uzasadnione koniecznością wkomponowania planowanej zabudowy w zabudowę przy ul. [...] i pozwolą maksymalnie ograniczyć ewentualne przysłonienia nieruchomości przy ul. [...]. Zwrócono również uwagę na stopniowanie wysokości budynków od ul. [...] do ul. [...] i dalej. W tym stanie rzeczy rozstrzygnięcie w tym zakresie Sąd ocenia jako prawidłowe. Przedstawiono logiczną argumentację dla przyjętych parametrów, powołując się na argumenty urbanistyczno-architektoniczne. Proponowana we wniosku geometria dachu oraz wysokość głównej kalenicy dachu jest reprezentowana w obszarze analizowanym, stąd brak podstaw do kwestionowania przyjętych w tym zakresie parametrów. IX. Dostęp do drogi publicznej. W ocenie Sądu nienależycie został zweryfikowany wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. – teren ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" - należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Z treści kwestionowanej w sprawie decyzji wynika, że wnioskodawca legitymuje się służebnością przejazdu i przechodu przez działkę nr 635/2, szlakiem o szerokości 5m. Sąd zwraca uwagę, iż w aktach sprawy nie ma żadnego dokumentu, który by ten fakt potwierdzał. Do wniosku załączono jedynie niepodpisane "Porozumienie" pomiędzy inwestorem a właścicielem działki nr 635/2 o ustanowienie takiej służebności w przyszłości. Innych dowodów na to, że służebność faktycznie ustanowiono nie ma. Inwestor wskazał we wniosku – załącznik graficzny - iż planuje dojazd nie tylko przez działkę nr 635/2, ale i przez działkę 635/3. Organy w tej materii również się nie wypowiedziały. SKO podało, iż fakt ustanowienia służebności drogi koniecznej ustaliło w oparciu o treść Księgi Wieczystej. Sąd zauważa, iż w aktach nie ma odpisu KW dla przedmiotowych działek, a organ nie podał, ani nr KW, ani źródła uzyskania powołanych informacji. Innych naruszeń Sąd nie stwierdził. Z wyłożonych względów, wobec naruszenia przepisów prawa procesowego – art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. – poprzez brak zgromadzenia i rozważenia w należytym zakresie materiału dowodowego w sprawie, Sąd uchylił decyzje organów obu instancji – art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 134 i art. 135 P.p.s.a. W ponownie prowadzonym postępowaniu organy uwzględnią oceny i wskazania Sądu wyartykułowane w części zważającej niniejszego uzasadnienia. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 P.p.s.a.