II SA/Rz 1724/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Ewa Partyka /spr./ Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk WSA Piotr Godlewski Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2017 r. sprawy ze skargi I. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy -skargę oddala-

II SA/Rz 1724/16 U Z A S A D N I E N I E Przedmiotem skargi IS jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [.] (dalej: SKO w [.] lub Kolegium) z dnia [.] października 2016 r. nr [.] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, którą wydano w następującym stanie sprawy; Podaniem z dnia 1 kwietnia 2016 r. T. i DW zwrócili się do Burmistrza Miasta [.] o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne mające objąć zmianę sposobu użytkowania części budynku bliźniaczego z przeznaczeniem pod działalność usługową z zakresu usług medycznych, na działkach nr 36/1 i 36/2 przy ul. [.] w [.]. Decyzją z dnia [.] sierpnia 2016 r. nr [.], Burmistrz Miasta [.] ustalił dla inwestorów warunki zabudowy na planowane zamierzenie inwestycyjne, tj. zmianę sposobu użytkowania części dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej (do 30% powierzchni całkowitej każdego) na usługi w zakresie usług medycznych (obejmujących usługi pielęgnacyjne, lecznicze, rehabilitacyjne, świadczenia ambulatoryjne w miejscu i w domu pacjenta) na działkach nr 36/1 i 36/2 przy ul. 17 [.]. Na terenie objętym wnioskiem nie obowiązywał bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a planowane przedsięwzięcie spełnia warunki określone w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej zwanej: "Upzp"). Inwestycję przewidziano do realizacji w istniejącym już obiekcie, który ma zapewnioną obsługę komunikacyjną z drogi krajowej nr 73 urządzonej na działce nr 38/4 poprzez drogę wewnętrzną na działce nr 33/1, w której współwłaścicielom działek nr 36/1 i 36/2 przysługują udziały. W obszarze analizowanym występują obiekty, w których prowadzona jest działalność usługowa. Istniejący budynek posiada niezbędne instalacje wystarczające do obsługi planowanej inwestycji, a teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Powierzchnię biologicznie czynną określono na poziomie nie mniejszym niż 10 % i polecono zapewnić odpowiednią liczbę miejsc postojowych. Projekt decyzji uzgodniono z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym. Odrębne, ale jednobrzmiące, odwołania wnieśli [.........................]. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów Prawa budowlanego z 1994 r., rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg przeciwpożarowych, a to poprzez nieuwzględnienie obecnego dostępu do terenu nieruchomości zabudowanej rzeczonym budynkiem z terenu drogi publicznej. Zarzucili, że droga wewnętrza, przez którą ma być zapewniony dojazd do terenu inwestycji, stanowi współwłasność nie tylko inwestorów ale też innych odwołujących się, a udostępnienie tej drogi osobom trzecim, które korzystać będą ze świadczeń medycznych lub rehabilitacyjnych, nie mieści się w pojęciu zwykłego korzystania z rzeczy wspólnej, przekracza zakres zwykłego zarządu. Zwiększy się hałas na skutek większej liczby pojazdów, a w drodze tej dodatkowo biegnie stary gazociąg, któremu taki zwiększony ruch będzie zagrażał. Nie ma ona również odpowiedniej szerokości. Naruszone zostaną zatem uzasadnione interesy osób trzecich. Decyzją z dnia [.] października 2016 r. nr [.], SKO w [.] umorzyło postępowanie dotyczące odwołania MM. Natomiast po rozpoznaniu pozostałych odwołań decyzją z dnia [.] października 2016 r. nr [.], utrzymało decyzję pierwszej instancji w mocy. W ocenie organu odwoławczego spełnione zostały warunki do ustalenia na wniosek inwestorów warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Na obecnym etapie procedury inwestycyjnej wniosek ten podlegał ocenie tylko pod kątem planistycznym, przy uwzględnieniu wymagań określonych w art. 61 ust. 1 Upzp W sprawie przeprowadzono analizę urbanistyczną, wyznaczając prawidłowo obszar analizowany. W obszarze tym występują obiekty, w których prowadzona jest działalność usługowa, a planowana ma nie zajmować więcej niż 30 % powierzchni istniejącego budynku bliźniaczego pozostając zabudową mieszkaniową. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, a przepisy planistyczne nie wprowadzają dalej idących wymagań technicznych takiego dostępu. Budynek posiada też odpowiednie instalacje, a decyzja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Odpowiednimi zapisami zabezpieczono interesy osób trzecich, w tym w zakresie dostępu do drogi publicznej oraz immisji. Podnoszone zaś w odwołaniach zarzuty nie mogły być w niniejszym postępowaniu uwzględnione. W skardze IS zarzuciła naruszenie przez organy: 1) art. 61 ust. 1 pkt. 1 Upzp oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędne uznanie, że przyjęcie do analizy funkcji i cech zabudowy trzykrotnej szerokości frontu łącznie działek nr 36/1 i 36/2 która, mimo że zgodna z przepisami, to jednak ma znaczący wpływ na ustalenie, jakie budynki znajdują się w granicach obszaru analizowanego, a tym samym czy spełniony został wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp, 2) art. 61 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 Upzp poprzez zupełne pominięcie, że działki nr 36/1 i 36/2, mimo że formalnie posiadają dostęp do drogi publicznej, to jednak dostęp ten w istniejących na gruncie warunkach nie może zostać określony jako wystarczający dla zamierzenia budowlanego, 3) art. 61 ust. 1 pkt. 5 Upzp w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz § 12 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych poprzez błędne przyjęcie, że postanowienia wskazanych przepisów na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie mogą być przez organ brane pod uwagę, żądając uchylenia obu wydanych w sprawie decyzji i orzeczenia o kosztach postępowania. W ocenie skarżącej stan faktyczny sprawy nie został należycie wyjaśniony. Przyjęte do oceny w analizie budynki pod kątem kontynuacji funkcji były wytypowane wybiórczo i nie stanowiły urbanistycznej całości. Wskazany zaś w decyzji duży budynek handlowo-usługowy oddalony jest od działek nr 36/1 i 36/2 o ponad 75 m, stąd też nie znajdował się w granicach obszaru, jaki powinien być objęty analizą, a ten wyznaczono zbyt szeroko. Podobnie rzecz ma się z budyniem mieszkalno-usługowym - małej gastronomii w przyziemiu budynku, jak również dwoma małymi pawilonami handlowymi. Ponadto teren inwestycji nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Organy powinny zaś ocenić konsekwencje przyjętego sposobu zagospodarowania terenu i jego zabudowy w kontekście późniejszego wykonania przepisów Prawa budowlanego. Dlatego już na etapie planowania winno uwzględniać się przepisy wykonawcze określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Tymczasem na skutek niedostatecznego wyjaśnienia stanu faktycznego nie można przyjąć, aby planowana zmiana sposobu użytkowania budynku zlokalizowanego na działkach nr 36/1 i 36/2 mogłaby w przyszłości obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z istniejącą już zabudową jak też, że charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy użytkowania sąsiedniego terenu. Organy nie zbadały ponadto, czy działki 36/1 i 36/2 nie posiadają innego, mniej uciążliwego dla właścicieli działek sąsiednich, dostępu do drogi publicznej aniżeli przez działkę nr 33/1. W odpowiedzi na skargę SKO w [.] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje; Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 1066). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.) określanej dalej jako "Ppsa". Zgodnie z nim, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl art. 145 Ppsa, sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 Ppsa). Tak przeprowadzona kontrola wykazała, że decyzje w sprawie ustalenia zabudowy, pomimo pewnych uchybień natury proceduralnej, uznać należało za zgodne z prawem. Z okoliczności sprawy przedstawionych przez organy wynika, że wnioskodawcy T. i D.W. zwrócili się do Burmistrza Miasta [.] o ustalenie warunków zabudowy na zamierzenie mające objąć zmianę sposobu użytkowania części istniejącego budynku bliźniaczego z przeznaczeniem pod działalność usługową z zakresu usług medycznych na działkach nr 36/1 i 36/2 przy ul. [.]. Wniosek ten uwzględniono decyzją Burmistrza z dnia [.] sierpnia 2016 r. uznając, że spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 Upzp, a rozstrzygnięcie to zaaprobował organ odwoławczy. W decyzji określono, że zmiana sposobu użytkowania na usługi w zakresie usług medycznych części dwóch budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej może wynieść do 30% powierzchni całkowitej każdego z nich. Teren inwestycji ma zapewnioną obsługę komunikacyjną z drogi krajowej nr [...] poprzez drogę wewnętrzną na działce nr 33/1, w której to współwłaściciele działek nr 36/1 i 36/2 posiadają udziały. W obszarze analizowanym występują obiekty, w których prowadzona jest działalność usługowa. Istniejący budynek posiada niezbędne instalacje wystarczające do obsługi planowanej inwestycji, a teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Powierzchnię biologicznie czynną określono na poziomie nie mniejszym niż 10 % i polecono zapewnić odpowiednią liczbę miejsc postojowych tak dla mieszkańców jak i pacjentów. Projekt decyzji uzgodniono z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym. Skarżąca kwestionuje zaś sposób wyznaczenia obszaru analizowanego i oceny spełnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa. W jej przekonaniu przyjęte do oceny budynki pod kątem kontynuacji funkcji były typowane wybiórczo i nie stanowiły urbanistycznej całości, a jeden z budynków znajdował się w odległości ponad 75 m, a więc poza obszarem analizowanym. Istniejący dostęp do drogi publicznej jest zaś niewystarczający dla zamierzenia inwestycyjnego, a nie zbadano, czy działki 36/1 i 36/2 nie posiadają innego, mniej uciążliwego dla właścicieli działek sąsiednich, dostępu do drogi publicznej aniżeli przez działkę nr 33/1. Ponadto przepisy wykonawcze określające warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powinny być uwzględniane już na etapie postępowania planistycznego, aby ocenić już w tym czasie konsekwencje przyjętych ustaleń w kontekście późniejszej realizacji przepisów prawa budowlanego. Nie ulega wątpliwości, i co nie było między stronami sporne, że na terenie objętym wnioskiem inwestorów nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wobec tego, w myśl art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 Upzp, do zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego konieczne było ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Wniosek o wydanie decyzji winien spełniać wymagania określone w art. 52 ust. 2 Upzp i analiza akt administracyjnych wskazuje, że wymóg ten został spełniony. Opracowanie projektu decyzji powierzyć należało uprawnionej osobie, o której mowa w art. 60 ust. 5 Upzp i warunek ten również został spełniony. Elementy decyzji określają zaś przepisy art. 54 Upzp stosowane w związku z art. 107 K.p.a. W myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 Upzp, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu, wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 Upzp. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z akt sprawy administracyjnej wynika, że analiza taka została sporządzona. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że front działek objętych wnioskiem wyznaczono od strony północno-wschodniej, gdzie przebiega droga publiczna – ul. [.], urządzona na działce nr 38/4, skąd odbywa się główny dojazd do działek – terenu inwestycji. Szerokość frontu przyjęto w wymiarze 33 m, a obszar analizowany wyznaczono w odległości 99 m od granic działek nr 36/1 i 36/2. Zaprezentowane w analizie uzasadnienie wyznaczenia tej wartości narusza wprawdzie § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale w stopniu niemającym wpływu na wynik sprawy. Otóż, w myśl powołanego § 2 pkt 5, pod pojęciem frontu działki rozumie się część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis ten nie wymaga, aby była to droga publiczna, do której ma dostęp teren inwestycji, ale aby przylegała ona do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Może to być zatem także droga, za pośrednictwem której teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej w sposób pośredni. W okolicznościach kontrolowanej sprawy wynika zaś, że do drogi wewnętrznej, która służy jako dojazd pomiędzy działkami nr 36/1 i 36/2 a ul. [.], przylega granica północna działek, a nie północno-wschodnia (wschodnia). Z uwagi na to, że inwestycję zaplanowano w istniejącym budynku w zabudowie bliźniaczej posadowionym na dwóch działkach ewidencyjnych, obszar analizowany w ocenie Sądu winien być wyznaczony przy uwzględnieniu szerokości frontu obu działek ewidencyjnych, które przylegają do ww. drogi wewnętrznej. Przyjęcie takiego parametru uzasadniał charakter istniejącej zabudowy oraz zamiar inwestycyjny prowadzenia działalności w obu częściach budynku. Wówczas szerokość frontu działki byłaby mniejsza niż 33 m, a minimalna szerokość granic obszaru analizowanego mniejsza niż 99 m. Trzykrotna szerokość frontu działki to jednak odległość minimalna, a zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie szerszych granic obszaru analizowanego. Niemniej, nawet przy wyznaczeniu obszaru analizowanego, przy uwzględnieniu szerokości północnej granicy działek inwestycyjnych w minimalnej odległości, w tak wyznaczonym obszarze występowałaby zabudowa mieszkaniowa, usługowa i handlowa oraz użytkowa (garaże, budynki gospodarcze), która dostępna byłaby z tej samej drogi publicznej; obrazuje to załącznik graficzny analizy. Obiekty usługowe znajdują się bowiem na działkach nr 34, 25 i 2655, które dostępne są z tej samej ul. [.], a do ustalenia warunków zabudowy, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp, wystarczy, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Jest to zarazem odległość mniejsza niż 75 m, o której mowa w skardze. Skoro tak to zgodne z prawem było ustalenie zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego i dopuszczenie w nim funkcji usługowej, która będzie realizowana na nie więcej niż 30 % powierzchni całkowitej każdej części budynku bliźniaczego. W obszarze analizowanym funkcja mieszkalno-usługowa występowała i to na więcej niż jednej działce dostępnej z tej samej drogi publicznej. Okoliczności te pozwalały zatem na ustalenie spełnienia wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 Upzp wynikających z tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Z uwagi zaś na to, że sprawa dotyczy obiektu już istniejącego, który nie będzie zmieniał lokalizacji, nie wyznaczano linii zabudowy, wskaźnika zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy i geometrii dachu, skoro parametry te nie ulegną zmianie. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. [.], poprzez drogę wewnętrzną urządzoną na działce nr 33/1, w której wnioskodawcy posiadają udziały, a zatem przysługuje im do tej nieruchomości tytuł prawny. Spełniony został więc warunek z art. 61 ust. 1 pkt w zw. z art. 2 pkt 14 Upzp. Podnoszone w toku postępowania kwestie dotyczące parametrów tej drogi (dojazdowej) nie mogły być brane pod uwagę w toku postępowania planistycznego, ponieważ wykraczają poza jego granice. Warunek dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej jest bowiem spełniony wtedy, gdy ma on dostęp bezpośredni do tej drogi albo pośredni - poprzez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Faktyczny stan drogi (terenu, przez który dostęp w znaczeniu prawnym jest zapewniony) nie ma istotnego znaczenia, jako że dla ziszczenia się tej przesłanki mógłby to być nawet - w wymiarze faktycznym, dostęp pieszy. W postępowaniu tym nie rozstrzyga się natomiast kwestii sporów właścicielskich o zasięg prawa współwłasności czy sposobu korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli, a utrzymywanie drogi wewnętrznej w odpowiednim stanie (należące do zarządcy takiego terenu) także wykracza poza granice tego postępowania. Przepisy Upzp nie zawierają bowiem jakichkolwiek regulacji, które nakazywałyby np. badanie przepustowości, "technicznej wydolności" drogi wewnętrznej łączącej teren inwestycji z drogą publiczną, czy też jej "odpowiedniości" dla obsługi komunikacyjnej konkretnej inwestycji. Istniejący budynek jest już wyposażony w instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i gazowe, a zatem ma zapewnione odpowiednie media (uzbrojenie terenu). Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, ponieważ położony jest w granicach administracyjnych miasta. Projekt decyzji uzgodniono z Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w [.]. Powyższe przemawiało więc za tym, że spełnione zostały wszystkie wymagania do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego. Za uchybienie proceduralne Sąd uznał, poza wyżej opisanym, także to, że załącznik nr 2 do decyzji z dnia [.] sierpnia 2016 r. to w istocie tylko wyciąg z analizy urbanistycznej sporządzonej w toku postępowania, zawierający same wnioski końcowe, jak również to, że decyzja pierwszej instancji nie zawiera załącznika graficznego obrazującego granice wyznaczonego obszaru analizowanego. Niemniej, kompletna analiza zawierająca część tekstową i graficzną została w sprawie sporządzona i znajduje się w aktach sprawy. Tak więc uchybienie to było nieistotne i nie mogło mieć decydującego wpływu na wynik sprawy, jako że sama decyzja o warunkach zabudowy spełnia wymagania określone w art. 54 Upzp. Odnosząc się jeszcze szczegółowo do zarzutów skargi przez pryzmat dotychczas wyrażonej oceny zgodności decyzji z prawem stwierdzić należało, że nie zasługiwały one na uwzględnienie. Obszar analizowany wyznaczono prawidłowo, z przedstawionym wyżej zastrzeżeniem, co zresztą dostrzegła sama skarżąca. Jej oczekiwania, aby obszar ten wyznaczono mniejszy, żeby na ten skutek w obszarze analizowanym zabrakło obiektów pozwalających na ustalenie ziszczenia się zasady dobrego sąsiedztwa, nie znajdują umocowania prawnego. Obszar ten wyznaczono bez istotnego naruszenia § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Jeżeli chodzi zaś o kwestię funkcji usługowych (usługowo-mieszkalnych) to niewątpliwie w obszarze analizowanym występują obiekty o takiej funkcji, przy czym dokonać należy wyraźnego rozróżnienia pomiędzy funkcją obiektu w ogólności a skonkretyzowanym rodzajem funkcji. Planowany przez inwestora rodzaj funkcji nie musi występować w obiektach położonych w obszarze analizowanym, a zatem sposób usługowego wykorzystania budynku może być inny, niż występujący dotychczas w pozostałych budynkach w obszarze analizowanym. Chodzi bowiem o to, aby nie był on sprzeczny z funkcją podstawową, a tak w niniejszej sprawie nie jest. Inwestorzy mogli więc zaplanować, że budynek ten w części wykorzystają na świadczenie niepublicznych usług medycznych. Na etapie kontrolowanego postępowania nie rozstrzyga się także o parametrach technicznych drogi dojazdowej, a jedynie bada się pod względem formalnoprawnym i faktycznym istnienie dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Wyraźnego podkreślenia wymaga, że skarżąca w sposób nieuzasadniony pod pojęcie infrastruktury technicznej, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 Upzp, podciąga także kwestię dostępu do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 Upzp, wywodząc, że musi on być również "odpowiedni". Zależność ta nie wynika bowiem z przepisów Upzp. W art. 61 ust. 1 pkt 2 Upzp określono wymóg dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej, a w pkt 3, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wymóg z pkt 3, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego, znajdowałby zastosowanie do drogi tylko wtedy, gdyby stanowiła ona uzbrojenie terenu inwestycji, czyli działek nr 36/1 i 36/2. Tymczasem droga wewnętrzna, o której mowa, leży poza terenem inwestycji i stanowi tylko sposób połączenia terenu inwestycji z drogą publiczną. Gdyby miało być inaczej, jak prezentuje to skarżąca, wówczas wymaganie określone w pkt 2 byłoby zbędne z uwagi na treść pkt 3. Skarżąca niezasadnie zarzuciła też, że już na etapie postępowania planistycznego winno oceniać się parametry techniczne drogi, m.in. wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pomijając całkowicie zakres planowanej przez inwestorów inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego, który już istnieje i do którego zapewniony jest już dojazd i dojście, a nie lokalizacji nowej drogi. Niezależnie jednak od tego badanie takich parametrów nie pozostaje we właściwości organu planistycznego, lecz organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, które w kontrolowanej sprawie nie były właściwe. Z podanych względów, na podstawie art. 151 Ppsa, orzeczono o oddaleniu skargi.