II SA/Po 763/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska-Tylewicz Sędziowie Sędzia WSA Jan Szuma Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 24 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 listopada 2020 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Decyzją z dnia 23 listopada 2020 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania M. K. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia 18 czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił następujące ustalenia faktyczne sprawy. Decyzją z dnia 18 czerwca 2020 r. nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 293) oraz Uchwały Nr XXV/222/2012 Rady Gminy Komorniki z dnia 28 czerwca 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi Komorniki opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego z dnia 5 września 2012 r. poz. 3744., Wójt Gminy [...] ustalił M. K., zbywcy części nieruchomości położonej w gminie Komorniki, obręb Komorniki, arkusz mapy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej [...], jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości. Uzasadniając decyzję organ administracji wskazał, iż nieruchomość opisana powyżej objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego środkowo- wschodniej części wsi Komorniki, uchwalonym uchwałą Rady Gminy Komorniki nr XXV/222/2012 z dnia 28 czerwca 2012 r., który wszedł w życie 06 października 2012 r. i została zbyta przez Skarżącego na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r.. Na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona w obrębie Komorniki działka nr [...], była częściowo przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (22MN, 23MN), częściowo- tereny dróg publicznych- dojazdowych (14KDD,15KDD), częściowo pod tereny zieleni otwartej (7ZO) oraz częściowo pod tereny zieleni urządzonej (5ZP). Ponadto działka znajdowała się częściowo w strefie ochrony stanowisk archeologicznych, w granicach otuliny Wielkopolskiego Parku Narodowego oraz częściowo w granicach pasa technologicznego od linii elektroenergetycznej. Dodatkowo na działce wskazana była lokalizacja zbiornika retencyjnego na rzece W. oraz przez działkę przebiega czterotorowa linia elektroenergetyczna wraz z pasem technologicznym od linii elektroenergetycznej. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowym terenie nie było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana dla tego terenu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu. Poprzednio do dnia 31 grudnia 2003 r. działka o nr [...] przeznaczona była częściowo pod obszary upraw rolnych, częściowo pod obszary predysponowane do zalesienia- dolesienia oraz częściowo pod zbiornik wodny na rzece W. dla celów rekreacyjnych i rolnych. Dodatkowo położona była w granicach strefy ochronnej od terenu oczyszczalni ścieków. Ponadto przez działkę przebiegały główne szlaki turystyczne piesze. Za dowód wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości organ uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. M.. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia 14 lutego 2020 r. ustaliła, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu planu [...] zł. Zatem wzrost wartości wyniósł [...] zł. Odwołanie od decyzji wniósł M. K. zarzucając organowi ustalenie zbyt wysokiej opłaty planistycznej w stosunku do otrzymanego ekwiwalentu z tytułu zbycia nieruchomości. Ponadto zarzucił organowi przewlekłość w prowadzeniu postępowania, tj. 7 lat od momentu zbycia przez niego przedmiotowej nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia organ wyjaśnił, że w dniu 28 czerwca 2012 r. Rada Gminy Komorniki podjęła Uchwalę Nr XXV/222/2012 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego środkowo-wschodniej części wsi Komorniki opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego z dnia 5 września 2012 r. poz. 3744 i ustaliła stawkę procentową, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2020,poz.293) na: - 30 % wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych w planie symbolami MN, MN/U, U/MN,U.P, - 10% dla terenów oznaczonych symbolami: ZL, ZO, WS, ZP, E,IT, KDW, - 1% dla terenów oznaczonych w planie symbolami: ZC, KDP, KDGP, KDZ, KDL, KDD, KDX, KDXR.ss Organ wyjaśnił, iż przedmiotowa nieruchomość, której właścicielem do dnia [...] listopada 2013 r. był M. K. objęta została powyższym planem. Na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr [...] z dnia [...] listopada 2013 r. przedmiotowa nieruchomość została zbyta w drodze sprzedaży. W dniu 16 listopada 2016 r. Wójt Gminy [...] wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej, na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2018, poz. 1945 z późn. zm). Następnie organ, po przytoczeniu treści przepisów prawa, wskazał, że operat z dnia 14 lutego 2020 r. sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Prawidłowo przedstawiony został sposób dokonania wyceny. Biegły dokonał wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, stosując różne metody, w zależności od przeznaczenia gruntów, co dokładnie opisał w swoim operacie w rozdziale 7 i 8 operatu. Prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadziła analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również dla każdego rodzaju gruntu z podziałem na nieruchomości rolne ( metoda korygowania ceny średniej), nieruchomości przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej (metoda korygowania ceny średniej), grunty pod tereny zielone (metoda porównywania param i- transakcje tego typu nieruchomości występują sporadycznie). Poziom cen określony został na dzień zbycia przedmiotowej części nieruchomości- 8 listopada 2013 r., a stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj na dzień 6 października 2012 r. W operacie zachowany został trend czasowy. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości. W celu obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] obręb Komorniki po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie obliczonych stawek jednostkowych wartości poszczególnych rodzajów gruntów(grunty rolne, grunty pod zabudowę mieszkaniową, grunty pod tereny zielone), rzeczoznawca ustaliła współczynniki niejednorodności przeznaczenia w wysokości 0,662. Na podstawie powyższego współczynnika niejednorodności skorygowano wartość 1 metra kwadratowego do [...] zł. Wartość nieruchomości stanowiła iloczyn skorygowanej wartości jednostkowej gruntu oraz powierzchni przedmiotowej działki, i wyniosła [...] zł. Wzrost wartości, który jest różnicą pomiędzy wartością nieruchomości po uchwaleniu planu i wartością nieruchomości przed jego uchwaleniem wyniósł [...] zł. Z uwagi na różne stawki procentowe oraz przeznaczenia działki o nr [...] wartość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została obliczona przy uwzględnieniu stawki procentowej oraz powierzchni nieruchomości dla poszczególnych przeznaczeń i wyniosła [...] zł. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł O. F. zarzucając, iż: 1. rzeczoznawca majątkowy nie dochował staranności i nie wziął wszystkich parametrów istotnych dla ([widłowej wyceny wartości nieruchomości. 2. nie uwzględnił przebiegającej linii wysokiego napięcia oraz wpisu w księdze wieczystej o bezterminowej służebności gruntowej polegającej na: prawie przeprowadzenia linii energetycznej; prawie wykonywania prac budowlanych; prawie dostępu i korzystania z działki [...] z obszarem ograniczonego użytkowania i prawie korzystania z nieruchomości w celu dojścia i dojazdu przez personel P. S.A. w W. do linii słupów energetycznych. W przypadku nieruchomości rolnych może to nie mieć wielkiego znaczenia. Jednak przy przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe ma to już zasadnicze znaczenie dla określenia wartości nieruchomości. Zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV rzeczoznawca powinien zbadać pod kątem zaistnienia czynników wymienionych w § 43 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, tj.: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, stosownie do treści art. 124 ust. 6 u.g.n. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy powinien wziąć pod uwagę, a tego nie zrobił, że dla tego typu linii występuje pas technologiczny o szerokości 70 metrów (2x35 metrów od osi linii). 3. do analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w operacie niesłusznie wzięto pod uwagę transakcję dla nieruchomości o powierzchni 0,5 ha, obrębu Suchy Las, która w istotny sposób może różnić się od wartości nieruchomości położonych w Komornikach, 3. rzeczą Organu jest zbadanie czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i pełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 par. 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a). W ocenie Skarżącego organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych i wewnętrznych niespójności wycen, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu, które to nieścisłości przedstawił. W odpowiedzi na skargę organ potrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 8 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Po [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu przywrócił Skarżącemu termin do wniesienia skargi. Postanowieniem referendarza sądowego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 marca 2022 r., sygn. akt II SPP/Po [...] odmówiono Skarżącemu przyznania prawa pomocy. Pismem z dnia 24 marca 2022 r. Skarżący zwrócił się o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 11 maja 2022 r., sygn. akt II SA/Po [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej "P.p.s.a."), zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy wniosek taki został złożony zarówno przez Skarżącego jak i organ. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę prawną kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 – zwanej dalej "u.p.z.p."), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. stanowi przy tym, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Powyższe oznacza, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: 1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, 3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że uchwałą Nr XXV/222/2012 Rady Gminy Komorniki z dnia 28 czerwca 2012 r. przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego środkowo-wchodniej części wsi Komorniki, który obowiązuje od 6 października 2012 r. Plan ten objął działkę [...], które w dacie uchwalenia planu należały do Skarżącego. Działka ta, przed wejściem w życie uchwały XXV/222/2012, nie były objęte planem miejscowym jak również nie wydano dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika z aktu notarialnego znajdującego się w aktach administracyjnych sprawy (k. [...] i nast. akt administracyjnych), Skarżący zbył przedmiotową działkę dnia [...] listopada 2013 r. (akt notarialny k. [...]), a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto wskazać należy, iż w sprawie został zachowany również 5 letni termin do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera natomiast żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 września 2016 r., II OSK 3161/14, 24 listopada 2016 r., II OSK 2502/15 i 6 grudnia 2012 r., II OSK 1394/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 maja 2018 r., II OSK 2577/17: odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Taka wykładnia art. 37 ust. 4 u.p.z.p. pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy pismem z dnia 16 listopada 2016 r., Wójt zawiadomił Skarżącego o wszczęciu postępowania z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 u.p.z.p. (k. [...] akt administracyjnych). Tym samym, co wskazano już wyżej, zachowany został 5 letni termin do zgłoszenia przez gminę roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Wobec powyższego zarzuty skargi co do terminowości wydania decyzji nie mogły zostać uwzględnione. Dodać jeszcze należy, że w § 31 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono stawkę procentową z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynoszącą: 30% dla terenów MN, MN/U, U/MW, U/MN, U, P; 10% dla terenów ZL, ZO, WS, ZP, E, IT, KDW; 1 % dla terenów ZC, KDP, KDGP, KDZ, KDL, KDD, KDX, KDXR. Tym samym stwierdzić należy, iż spełnione zostały omówione powyżej przesłanki ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a do oceny pozostała natomiast kwestia samego wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego wynika, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki w porównaniu z jej wartością, wynikającą z jej przeznaczenia przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka o nr ewid.[...] przeznaczona jest częściowo pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (22MN, 23MN), częściowo tereny dróg publicznych - dojazdowych (15KDD), częściowo pod tereny zieleni otwartej (7ZO) oraz częściowo pod tereny zieleni urządzonej (5ZP). Ponadto działka znajdowała się częściowo w strefie ochrony stanowisk archeologicznych, w granicach otuliny Wielkopolskiego Parku Narodowego oraz częściowo w granicach pasa technologicznego od linii elektroenergetycznej. Dodatkowo na części działki wskazana była lokalizacja zbiornika retencyjnego na rzece Wirynce oraz przez działkę przebiega czterotorowa linia elektroenergetyczna wraz z pasem technologicznym od linii elektroenergetycznej. Ponadto wskazać należy, iż przed wejściem w życie ww. planu, tj. przed 6 października 2012 r. nie obowiązywał dla tego terenu plan miejscowy oraz nie została wydana dla tego terenu decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w myśl ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto wskazać należy, iż zgodnie z obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r. planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Komorniki, zatwierdzonym uchwałami Gminnej Rady Narodowej w Komornikach Nr XIII/46/85 z dnia 23.12.1985 r. i Nr XIX/67/86 z dnia 15.12.1986 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Poznańskiego Nr 1 z 1987 r., poz. 1 i 19) i zaktualizowany uchwałą Rady Gminy Komorniki dnia 29.09.1992 r. Nr XXV/31/92 (Dziennik Urzędowy Województwa Poznańskiego Nr 15 z 1992 r., poz. 133) działka [...] przeznaczona była częściowo pod obszary upraw rolnych, częściowo pod obszary predysponowane do zalesienia - dolesienia mają charakter postulatywny oraz częściowo pod zbiornik na W. dla celów rekreacyjnych i rolnych. W związku z tym, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego zatwierdzonego Uchwałą Nr XXV/222/2012 jest tożsamy z przeznaczeniem ustalonym w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego i wygasłym z mocy ustawy z dniem 31 grudnia 2003 r., określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości w obu przypadkach jest taka sama. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie znajduje zastosowania. Powyższe zaś oznacza, iż rzeczoznawca zasadnie określił wyłącznie dwie wartości szacowanej nieruchomości, tj. przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz po jego wejściu w życie. W tym miejscu Sąd podkreśla, że to operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm. – zwanej dalej "u.g.n."). Zgodnie zaś z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie przy tym do treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (obec. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Podkreślić należy, iż operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega jednakże ocenie organu administracji. Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 K.p.a., który podlega ocenie organu - tak jak każdy inny dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Przepis ten nakazuje zaś organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 K.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego a art. 77 § 1 K.p.a. nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W tym miejscu podkreślić należy, iż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zdaniem Sądu, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. Dokonując tej oceny, organy słusznie uwzględniły, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. W ocenie składu orzekającego sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat spełnia bowiem wymogi określone w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ze znajdującego się w aktach sprawy operatu wynika, że wartość nieruchomości rzeczoznawca określił wg. poziomu cen z dnia ich sprzedaży, tj. na dzień 8 listopada 2013 r., a stan nieruchomości rzeczoznawca określił na dzień wejścia w życie planu miejscowego (str. 6 operatu szacunkowego, k. [...] akt administracyjnych). W tym miejscu wskazać należy, iż przedmiotowa działka po uchwaleniu planu miejscowego została podzielona. Z tych też względów biegły zasadnie wycenił wartość 1m2 ówcześnie istniejącej działki jako całości. Powyższe miało na celu objęcie opłatą wyłącznie zmianę wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie również zmianę jej wartości spowodowanej jej podziałem po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla określenia wartości działek rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (wycena przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wycenia nieruchomości po uchwaleniu planu w części obejmującej część przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową) oraz porównywania parami (wycena terenów przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zielone i tereny przeznaczone pod komunikację). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym – a przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.) – stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W tym miejscu wskazać należy, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 – dalej jako "rozporządzenie"). Podkreślić należy, iż stosując w podejściu porównawczym metodę korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia) Z przywołanych przepisów wynika, że operat szacunkowy powinien zawierać te wszystkie dane, które są niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 08 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2017/06, CBOSA). Ocena natomiast wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok NSA z 04 września 2018 r., sygn. akt I OSK 2372/16, CBOSA). Celem wyceny nieruchomości przed uchwaleniem planu biegły wybrał 4 cechy różniące nieruchomości przyjęte do porównań – tj.: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do drogi i powierzchnia, dojazd – opisując je w operacie i przypisując im odpowiednie wagi procentowe (str. 19 operatu, k. [...] akt administracyjnych). Natomiast celem wyceny działki po uchwaleniu planu rzeczoznawca rozbił ww. nieruchomość na części przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w części przeznaczonej pod tereny zielone oraz w części pod komunikację. Celem wyceny działek w części przeznaczonej pod zabudowę biegły wybrał 5 cech różniących nieruchomości przyjęte do porównań – tj.: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, poziom infrastruktury technicznej i drogi dojazdowe, powierzchnia nieruchomości, możliwość zagospodarowania przypisując im wartość procentową oraz opisując (str. 20 operatu, k. [...] akt administracyjnych). Natomiast do ww. działki w części przeznaczonej pod drogi wewnętrzne biegły wybrał 4 cechy różnicujące tj. cenność gruntów otaczających, lokalizacja, powierzchnia, przydatność komunikacyjna - opisując je w operacie i przypisując im odpowiednie wagi procentowe. W ocenie składu orzekającego taki dobór cech nie budzi zastrzeżeń. Wypada tu podkreślić, że zastosowanie przez biegłego dwóch różnych metod szacowania nie powinno budzić zastrzeżeń, tym bardziej, że w świetle cytowanego wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości mieści się w sferze wiadomości specjalnych, jakimi dysponuje wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. W tym miejscu przypomnieć należy, iż w świetle § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przyjęte do porównania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zestawił w tabelach z podaniem dat transakcji, położenia nieruchomości, nr działki, powierzchni i cen za 1 m2. Zgodnie z Notą Interpretacyjną Nr 1 (Powszechne krajowe zasady wyceny (PKZW)) rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest podać charakterystykę nieruchomości o cenie minimalnej, jak i maksymalnej, jednocześnie eksponując ich ocenę w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. Celem tej czynności jest umożliwienie zweryfikowania prawidłowości przypisania stopni nasilenia poszczególnych atrybutów oraz uwypuklenie podobieństwa, jakie ma zachodzić pomiędzy ww. nieruchomościami a nieruchomością wycenianą. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca w sposób szczegółowy, stosując się do powyższych wymagań, opisał w operacie nieruchomości o jednostkowej cenie minimalnej i maksymalnej. Z powyższych względów za niezasadny należało uznać zarzut wadliwej kontroli sporządzonych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych. Mając powyższe na uwadze, wskazać należy, iż w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osoby zainteresowanej o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Zgodnie natomiast z treścią art. 157 ust. 1 u.g.n. o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ w sytuacji, gdy strona kwestionuje operat. Nie można też oczekiwać od organu by występował do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości operatu. Należy w tym miejscu raz jeszcze z całą stanowczością podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Wobec tego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Z uwagi na powyższe, Sąd nie znalazł podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Organy prowadzące kontrolowane postępowanie wypełniły zawarty w art. 7 K.p.a. nakaz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oraz określony w przepisie art. 77 § 1 K.p.a. obowiązek zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. W tym miejscu wskazać należy, iż Skarżący kwestionując prawidłowość sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego wskazał na dwie okoliczności tj. nie uwzględnienia przebiegu linii wysokiego napięcia oraz nieprawidłowego wzięcia do porównania nieruchomości o pow. 0,5 ha z obrębu Suchy Las, która w istotny sposób może różnić się od wartości nieruchomości położonych w Komornikach. Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwestii zlokalizowania na nieruchomości linii wysokiego napięcia i związanymi z tym ograniczeniami wskazać należy, iż przywołany przez Skarżącego § 43 rozporządzenia odnosi się do określania wartości poniesionych szkód na wywłaszczonych nieruchomościach. Powyższe nie oznacza jednak, iż rzeczoznawca majątkowy nie powinien powyższego brać pod uwagę. Nie ulega wątpliwości, że przebieg przez działkę linii energetycznej niewątpliwie wpływa na wartość nieruchomości oraz możliwość jej zagospodarowania. Jednakże w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, że po pierwsze zgodnie z wypisem i wyrysem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego linia energetyczna przebiega przez część nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zieleni urządzonej (5ZP), tereny zieleni otwartej (7ZO) czy też tereny komunikacji (KDL). Ponadto Sąd miał na uwadze, iż niewielka część nieruchomości (obecnie działki [...]) przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową znajduje się w granicach pasa technologicznego linii energetycznej. Z tych też względów przebieg linii energetycznej, a dokładnie pasa technologicznego miałby istotne znaczenie wyłącznie przy wycenie działki [...]. Jednakże słusznie rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie nie rozbijał nieruchomości, a okoliczność przebiegu linii energetycznej i pasa technologicznego uwzględniał przy wycenie części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zieleni jak i tereny zabudowy mieszkaniowej. W przypadku części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, jak wskazano już wyżej, biegły przyjął cechę różnicującą w postaci możliwości zagospodarowania przypisując jej wartość 20 %. Jak wynika z tabeli nr 11 (str. 27 operatu szacunkowego, str. [...] akt administracyjnych) dla wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy poziom powyższego atrybutu przyjął na poziomie średnim, co zgodnie z opisem tej cechy oznacza działkę o mniej korzystnym kształcie lub powierzchni utrudniającej swobodną zabudowę, występują pojedyncze ograniczenia lub uciążliwości. Powyższe przyjęto dla całej części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową, choć jak wskazano tylko niewielka część nieruchomości (tj. niewielka część obecnie wydzielonej działki [...]) doznaje ograniczenia w możliwości jej zabudowy. Tym samym przyjęcie poziomu atrybutu możliwości wykorzystywania nieruchomości na poziomie średnim nie budzi wątpliwości Sądu. Ponadto należy mieć na uwadze, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględnił okoliczności przebiegu sieci energetycznej również w przypadku terenów przeznaczonych pod zieleń. Z tych względów biegły przyjął cechę różnicującą w postaci możliwości zagospodarowania przypisując jej wartość 20 % (str. 22 operatu szacunkowego). Dla części nieruchomości przeznaczonej pod tereny zielone rzeczoznawca poziom atrybutu możliwości zagospodarowania przyjął na poziomie słabym tj. brak możliwości zabudowy. Na marginesie Sąd zauważa, iż przebieg linii energetycznej przez tereny zielone, które i tak nie mogą już być zabudowane nie ma istotnego wpływu na wartość tej części nieruchomości, co znajduje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Odnosząc się natomiast do kwestii przyjęcia do porównania nieruchomości położonej w Suchym Lesie o pow. 0,5 ha wskazać należy, iż różnica w cenie jednego metra kwadratowego nieruchomości w Suchym Lesie nie odbiega znacząco od ceny nieruchomości położonej w Komornikach o powierzchni 1,3 ha (poz. 5 w tabeli nr 2 na str. 19 operatu). Odnosząc się do powyższego wskazać ponadto należy, iż zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej – na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Właśnie ze względu na lokalizację i powierzchnie nieruchomości rzeczoznawca przyjął te cechy nieruchomości przypisując im wartość 30 % (lokalizacja ) i 20 (powierzchnia nieruchomości). Ponadto należy mieć na uwadze, iż fakt, że nieruchomości położone są w różnych gminach nie oznacza, iż są to nieruchomości nie objęte jednym rynkiem lokalnym pod którym należy rozumieć teren jednego powiatu. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości aczkolwiek położone na terenie różnych gmin zlokalizowane są na terenie jednego powiatu. Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż gmina Komorniki jak i gmina Suchy Las są gminami bezpośrednio sąsiadującymi z Miastem Poznań. Wobec powyższego w ocenie składu orzekającego przyjęte do porównań transakcje nieruchomościami pochodzą z rynku lokalnego. Zgodzić należy się z organami, iż spełniają one kryterium podobieństwa zgodnie z wytycznymi zawartymi w art. 4 pkt 16 u.g.n., z których najważniejsze jest tożsame przeznaczenie. Z powyższych względów wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego wartości przedmiotowych działek, po uwzględnieniu cech korygujących, nie budzą wątpliwości Sądu. Ponadto należy pamiętać, iż to biegły ustala rynek właściwy dla wyceny i dokonuje doboru nieruchomości porównawczych. Jest to zakres jego wiedzy specjalnej. W procesie doboru nieruchomości podobnych nie ma możliwości wyboru nieruchomości identycznych, jak nieruchomość wyceniana. Zawsze jest to wybór nieruchomości bardziej lub mniej podobnych do nieruchomości szacowanej. W takiej sytuacji biegły koryguje ceny nieruchomości podobnych, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Z powyższych względów w ocenie składu orzekającego sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy mógł stanowić podstawę do przyjęcia, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Ustalona opłata ([...] zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie budzi również wątpliwości, ponieważ stanowi sumę opłat dla poszczególnych części nieruchomości wynoszących [...] (tereny zabudowy mieszkaniowej – stawka 30 %, [...] (tereny przeznaczone pod zieleń - stawka 10 %), [...] (terenu komunikacji – stawka 1%). W tym miejscu wskazać należy, iż organ zasadnie i z korzyścią dla skarżącego przyjął średnią cenę m2 całej nieruchomości, a nie określał wartość w odniesieniu do poszczególnych części zgodnie z jej przeznaczeniem. Powyższe wskazuje, iż organy prawidłowo uwzględniły wzrost wartości nieruchomości jako całości, a tym samym wzięły pod uwagę wyłącznie fakt zmiany przeznaczenia działki wywołanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy zwrócić również uwagę, iż w celu obliczenia wartości przedmiotowej nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie obliczonych stawek jednostkowych wartości poszczególnych rodzajów gruntów(grunty rolne, grunty pod zabudowę mieszkaniową, grunty pod tereny zielone), rzeczoznawca ustaliła współczynniki niejednorodności przeznaczenia w wysokości 0,662, co miało wpływ na wartość jednostkową 1 m2. Tym samym organ zasadnie jako wartość jednostkową ([...] zł) przyjął różnicę pomiędzy wartością jednostkową po zmianie [...] zł, a wartością jednostkową przed uchwaleniem planu [...] zł. Warto również odnotować, iż gdyby uwzględnić wartość 1 m2 nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową wynoszącą [...] zł (tabela 11 operatu), to wysokość opłaty w odniesieniu do tej części nieruchomości wyniosłaby około [...] tyś ([...] zł x [...] m2 – cześć przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową x 30 %). Odnosząc się do wniosku Skarżącego o zarządzenie wykonania powtórnej wyceny i dopuszczenie dowodu z tej wyceny wskazać należy, iż co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, który kontrolę legalności opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję. Powyższa zasada wynika z art. 133 § 1 p.p.s.a., zgodnie z którym "sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy". Od tej zasady istnieje wyjątek, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a. Na mocy tego przepisu Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Zaznaczyć należy, że postępowanie dowodowe ma charakter wyjątku, jego zastosowanie musi być rozumiane zawężająco, celem zaś art. 106 § 3 p.p.s.a. nie jest ponowne, czy też uzupełniające ustalenie stanu faktycznego w sprawie, lecz ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie - czy dokonały prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji przepisów prawa materialnego. Przeprowadzenie dowodów z dokumentów na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. jest niezbędne, jeżeli bez tych dowodów nie jest możliwe rozstrzygnięcie istniejących w sprawie wątpliwości związanych z oceną prawidłowości ustalonego przez organy stanu faktycznego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Sąd może zatem przeprowadzić dowód uzupełniający, gdy poweźmie wątpliwości co do prawidłowości ustaleń faktycznych (por. wyrok NSA z 28 kwietnia 2015r. II OSK 23331/12 publ.: LEX nr 1754715). Zakres postępowania dowodowego jest wyznaczony przez podstawową funkcję sądowej kontroli administracji, tj. ocenę z punktu widzenia legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd administracyjny nie może dokonywać ustaleń, które mogłyby służyć merytorycznemu rozstrzyganiu sprawy załatwionej zaskarżoną decyzją. Sąd może dokonywać jedynie takich ustaleń, które będą stanowiły podstawę oceny zgodności z prawem tej decyzji (J.P.Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, LexisNexis 2006r., uwaga 9 do art. 106; T.Woś. H.Knysiak-Molczyk, M.Romańska, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Wyd.Prawnicze 2005r., uwaga 6 do art. 106). Sąd administracyjny jedynie ocenia, czy organy administracji ustaliły stan zgodnie z regułami obowiązującymi w postępowaniu administracyjnym i następnie, czy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego do przyjętego stanu faktycznego. Podstawą orzekania przez sądy administracyjne są akta sprawy administracyjnej zawierające materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania. Przepis art. 133 § 1 p.p.s.a. wskazuje, że sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy, a więc na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania kontrolowanej decyzji. W postępowaniu sądowo administracyjnym sąd nie ustala stanu faktycznego sprawy (zob. wyrok NSA z 27 stycznia 2017r., I OSK 691/15, CBOSA). Tak więc sąd administracyjny nie przeprowadza postępowania dowodowego zmierzającego do ustalenia rzeczywistego stanu faktycznego sprawy. Sąd administracyjny nie może prowadzić postępowania dowodowego i dokonywać ustaleń, celem merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Z tych też względów wniosek o dopuszczenie i przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego nie zasługiwał na uwzględnienie. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.