II SA/Po 47/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sebastian Michalski Sędziowie Sędzia WSA Piotr Ławrynowicz (sprawozdawca) Sędzia WSA Arkadiusz Skomra Protokolant: starszy sekretarz sądowy Sławomir Rajczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 maja 2026 r. sprawy ze skargi S. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 listopada 2025 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia 8 października 2025 r. nr [...] znak [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500,- (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów sądowych.

Przedmiotem skargi S. H. (dalej: skarżący) w niniejszej sprawy jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO, Kolegium lub organ II instancji) z 24 listopada 2025 r., którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] (dalej: Burmistrz lub organ I instancji) z 8 października 2025 r. w przedmiocie ustalenia – na wniosek K. J. - warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z garażem, budynku gospodarczego oraz czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działce nr ew. [...] w m. [...], gm. [...]. Zaskarżoną decyzję wydano na podstawie w oparciu o poniżej przedstawione okoliczności faktyczne i prawne, na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej: u.p.z.p.) oraz art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: K.p.a.). Wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądowe są dostępne w na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl). K. J. (dalej: inwestor) dnia 18 kwietnia 2025 r. r. zwrócił się do Burmistrza [...] z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Miała ona zostać zrealizowana na całej działce. Inwestor zaplanował, by inwestycja zajęła maks. 1.400 m2. Powierzchnia biologicznie czynna ma wynosić maks. 850 m2. Działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej – inwestor jest współwłaścicielem działki nr ew. [...], która łączy działkę inwestycyjną z drogą publiczną. Inwestor stara się o podłączenie mediów. Przedstawił promesę zakładu energetycznego odnośnie zapewnienia prądu. Co do dostępu do wody - inwestor planuje wykonać studnię, a odnośnie ścieków bytowych - w miejsce podłączenia do sieci kanalizacyjnej inwestor zaplanował budowę przydomowej oczyszczalni ścieków. Burmistrz zlecił urbaniście sporządzenie analizy urbanistycznej oraz projektu decyzji administracyjnej. Pierwsza analiza wykazała niezgodność planowanej inwestycji z przepisami u.p.z.p. Wobec tego, inwestor zmodyfikował swój wniosek tak, aby inwestycja odpowiadała parametrom przyjętym w analizie urbanistycznej. Burmistrz ustalił krąg stron i pismem z 26 sierpnia 2025 r. zawiadomił je o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Strony postępowania sprzeciwiły się zamiarowi realizacji inwestycji. Skarżący podniósł, że w okolicy nie ma zabudowy bliźniaczej. Na zlecenie Burmistrza sporządzono nowy projekt decyzji administracyjnej oraz analizę urbanistyczną. Projekty te przekazano do zaopiniowania Dyrektorowi Zarządu Zlewni w [...] PGW Wody Polskie, Marszałkowi Woj. [...]., Staroście [...], Państwowemu Powiatowemu Inspektorowi Sanitarnemu w [...] oraz Regionalnemu Dyrektorowi Ochrony Środowiska w [...]. Organy te pozytywnie zaopiniowały projekt decyzji poprzez milczącą zgodę. Decyzją z 8 października 2025 r. Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla zaplanowanej inwestycji. W uzasadnieniu decyzji odniósł się do parametrów przedstawionych w analizie urbanistycznej. Stwierdził, że analiza - przeprowadzona na postawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. - pozwoliła na ustalenie funkcji i parametrów przyszłej zabudowy, która odpowiada zabudowie zastanej. Inwestycja spełnia wszystkie wymagania, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Skarżący wniósł odwołanie od powyższej decyzji podnosząc, że inwestycji nie będzie można podłączyć do sieci wodociągowej, ponieważ takiej sieci nie ma. Ponadto inwestor pozornie tylko wskazuje, że zamierza zrealizować inwestycję w postaci zabudowy mieszkaniowej, gdy w rzeczywistości planuje budowę osiedla. W każdym z budynków powstanie kilka lokali, przez co będzie to zabudowa wielorodzinna. Inwestor zapewne będzie następnie dążyć do podziału nieruchomości w sposób, w jaki niemożliwe byłoby późniejsze uzyskanie warunków zabudowy. W ten sposób powstanie właściwie osiedle, co stanowi obejście prawa. Skarżący zakwestionował także faktyczny dostęp do drogi publicznej. Decyzją z 24 listopada 2025 r. (jak wskazano na wstępie) Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia SKO stwierdziło, że analizę urbanistyczną sporządzono prawidłowo. Urbanista wyznaczył obszar analizowany w odległości 471 m (trzykrotność szerokości frontu działki), przez co można było objąć szerokie spektrum obiektów budowlanych. To pozwoliło na ustalenie funkcji dominującej oraz parametrów przyszłej zabudowy. Kolegium potwierdziło, że planowana inwestycja spełnia wymagania z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium zważyło, że chociaż brak jest sieci kanalizacyjnej, to inwestor dołączył do wniosku opinię hydrologiczną, z której wynika obecność wody w warstwach podziemnych. Dostęp do wody będzie więc zapewniony. Co do ścieków inwestor zapewnił, że podłączy swoje budynki do przydomowej oczyszczalni ścieków. Zaplanowana inwestycja wpisuje się w dominującą funkcję mieszkalną oraz można wyznaczyć parametry przyszłej zabudowy. Zabudowa bliźniacza to nadal zabudowa mieszkaniowa, a więc zdaniem SKO nie ma tu żadnej sprzeczności. Kolegium uznało także, że dostęp inwestycji do drogi publicznej został zapewniony poprzez pośredni dostęp przez działkę, której współwłaścicielem jest inwestor. Kwestia ochrony interesów osób trzecich będzie przedmiotem osobnego postępowania, gdy inwestor będzie ubiegał się o pozwolenie na budowę. W skardze do tutejszego Sądu S. H. na powyższą decyzję Kolegium zażądał uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego, jak i wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Zarzucił naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem w obszarze analizowanym brakuje zabudowy bliźniaczej – organy próbowały wykreować nowy ład przestrzenny; 2) art. 2 pkt 12 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe przyjęcie zabudowy zagrodowej jako odniesienia, bowiem zabudowa zagrodowa jest oddalona na odległość większą niż 500 m i nie może stanowić referencji dla zabudowy mieszkaniowej; z tego względu analizę urbanistyczną sporządzono wadliwie; 3) art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez brak realnego dostępu do drogi publicznej – organ pominął brak parametrów technicznych oraz brak ustanowionych tytułów prawnych; 4) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. poprzez brak możliwości uzbrojenia terenu – organ pominął opinię hydrologiczną, która potwierdza możliwość wykonania studni; 5) art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: P.b.) poprzez błędną kwalifikację inwestycji – 8 lokali mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej to inwestycja deweloperska, a nie jednorodzinna; 6) art. 6 ust. 1 u.p.z.p. poprzez naruszenie zasady ładu przestrzennego – inwestycja 8-lokalowa niszczy charakter wsi [...]; 7) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a. poprzez naruszenia proceduralne – pominięto dowody, nie dokonano wszechstronnej analizy, a uzasadnienie decyzji SKO jest szablonowe. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W toku postępowania sądowoadministracyjnego skarżący ustosunkował się do odpowiedzi na skargę, podtrzymują całe swoje dotychczasowe stanowisko. Ponadto skarżący zawiadomił Sąd o wszczęciu nowego, w zasadzie tożsamego postępowania administracyjnego z wniosku inwestora. Postanowieniem z 16 lutego 2026 r. o sygn. akt II SA/Po 47/26 Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Na rozprawę w dniu 21 maja 2026 r. nie stawił się nikt, pomimo prawidłowego zawiadomienia o jej terminie. Sąd zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują kontrolę nad działalnością administracji publicznej, przyjmując jako kryterium kontroli, zgodność z prawem. Kognicja sądów administracyjnych obejmuje m.in. sądową kontrolę decyzji administracyjnych, o czym stanowi art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej: P.p.s.a.). Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. w zakresie realizowanej kontroli, sąd nie jest związany zarzutami skargi, w związku z czym nie wyznaczają one kierunku analizy podejmowanej przez sąd. Innymi słowy, sąd z urzędu powinien wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności, które mają wpływ na ocenę trafności kontrolowanego rozstrzygnięcia, nawet jeśli nie zostały one podniesione przez stronę skarżącą. Skarga zasługiwała na uwzględnienie, jednakże nie wszystkie zarzuty podniesione w niej okazały się zasadne. Przedmiotem niniejszej sprawy jest ocena zgodności z prawem decyzji SKO utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynku gospodarczego oraz kolejnych 4 budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej. Analiza całokształtu sprawy doprowadziła Sąd do przekonania, że tak zaskarżona decyzja, jak i decyzja organu I instancji naruszają przepisy postępowania, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Materialnoprawną podstawą rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy u.p.z.p. Istotą sporu powstałego pomiędzy SKO a skarżącym jest to, czy organy orzekające miały podstawy do ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez inwestora. Zdaniem skarżącego takich podstaw nie było. Z kolei SKO odrzuca zarzuty skargi i stwierdza, że analiza urbanistyczna pozwoliła na ustalenie warunków zabudowy. W ocenie Sądu analiza urbanistyczna stanowiąca (jej wyniki) podstawę ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji istotnie została błędnie sporządzona, co dyskwalifikuje zaskarżoną decyzję oraz decyzję poprzedzającą. Sąd pragnie wskazać, że Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji trafnie odniosło się do przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Przytoczyło nawet brzmienie tego przepisu, jednakże było to brzmienie niepełne, bowiem pominięto maksymalne ramy, w jakich winien mieścić się obszar analizowany. Powołany przepis stanowi, że obszar analizowany obejmuje teren o promieniu stanowiącym trzykrotność szerokości frontu działki, jednak ten promień nie może być krótszy niż 50 m i nie dłuższy niż 200 m. Tymczasem Burmistrz, a za nim SKO, przyjął, że obszar analizowany obejmuje teren o promieniu 471 m. Ubocznie należy podkreślić, że urbanista przygotowujący analizę urbanistyczną zasadnie przyjął front działki jako tę część działki, która wykazuje styczność z działką nr ew. [...], bowiem to z działki nr ew. [...] następuje wjazd na działkę inwestora. Prawidłowym działaniem jest przyjęcie trzykrotności szerokości frontu działki, jednakże jeśli otrzymana wartość przekracza 200 m, to analiza musi poprzestać na takiej długości promienia obszaru analizowanego. Nowelizacja art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jaka nastąpiła w zakresie wskazania górnej granicy szerokości obszaru analizowanego nastąpiła w art. 1 pkt 55 lit. e ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688). Jak wskazano w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p.: "Nowelizowany ust. 5a precyzuje wytyczne dotyczące ustalania obszaru analizowanego w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W myśl przepisu obszar analizowany wyznacza się w promieniu równym trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m. Rozwiązanie to ma ograniczyć manipulowanie wielkością obszaru analizowanego w celu objęcia analizą budynków o pożądanych parametrach, pomimo położenia w na tyle dużej odległości, że nie sposób jest mówić o kontynuacji funkcji czy cech zabudowy." (uzasadnienie do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, przyjętej przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej IX kadencji, druk 3097). Wolą ustawodawcy było więc zawężenie obszaru analizowanego do granicy 200 m od krawędzi działki inwestycyjnej, aby nie dochodziło do poszerzania tego obszaru w celu "znalezienia" zabudowy korzystnej dla inwestora, a przede wszystkim, aby planowana inwestycja odnosiła się do najbliższego sąsiedztwa znajdującego się w otoczeniu, aby mówić o tkance urbanistycznej wyznaczającej ład przestrzenny. Niedopuszczalne jest, aby przyjąć w analizie urbanistycznej obszar analizowany o promieniu większym niż 200 m, co wyraźnie wynika z woli ustawodawcy. Każde wykroczenie poza tę granicę co do zasady dyskwalifikuje analizę urbanistyczną, jako kluczowy dowód w postępowaniu administracyjnym o ustalenie warunków zabudowy. Podkreślenia wymaga, że znowelizowany w powyższym zakresie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. miał zastosowanie w niniejszej sprawie, która została zainicjowana wnioskiem inwestora złożonym 18 kwietnia 2025 r. Zgodnie z art. 78 ww. ustawy nowelizującej u.p.z.p. przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w zmienionym brzmieniu obowiązuje od 24 września 2023 r., a zatem miał zastosowanie w niniejszej sprawie. Organ II instancji przywołał przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jednakże w niepełnym jego brzmieniu i pominął okoliczność obowiązywania od dnia 24 września 2023 r. górnej granicy, tj. 200 m promienia obszaru analizowanego. Wszelka zabudowa znajdująca się za wskazaną granicą nie jest i nie może być przedmiotem analizy urbanistycznej. Ze względu na fakt, że organy w niniejszej sprawie dopuściły się tak poważnego naruszenia art. 61 ust. 5a u.p.z.p., stwierdzić trzeba, że wyniki analizy poszczególnych parametrów zabudowy zostały niewłaściwie ustalone i wymagają ponownego ustalenia, z uwzględnieniem odległości 200 m od krawędzi działki nr ew. [...]. Już tylko z tego względu decyzje organów obu instancji wymagały uchylenia. Niektóre z zarzutów skargi okazały się niezasadne, jednakże nie zmienia to wyniku sprawy – wydane w sprawie decyzje nie mogą się pozostać w obrocie prawnym. Zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest niezasadny w zakresie, w jakim zdaniem skarżącego, wykluczona jest zabudowa bliźniacza. Zabudowa bliźniacza to sposób na pobudowanie obiektów budowlanych. Metodyka realizacji inwestycji ma znaczenie drugorzędne w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. W tym postępowaniu bada się wyłącznie zgodność planowanej inwestycji z funkcją zastaną oraz parametry techniczne, które będą wyznaczać dopuszczalne granice nowej zabudowy. Zabudowa bliźniacza nie zmienia bowiem tego, że nadal jest to zabudowa mieszkaniowa, a więc wpisuje się ona w zastaną zabudowę (zob. np. wyrok NSA z 17 września 2020 r., sygn. akt II OSK 1777/20, wyrok WSA w Poznaniu z 9 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Po 759/20, wyrok WSA w Łodzi z 8 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Łd 511/19, wyrok WSA w Poznaniu z 14 grudnia 2022 r., sygn. akt II SA/Po 568/22 – publ.: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, oznacza to, że nowy obiekt może być zarówno budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jak również wielorodzinnym (wyrok WSA w Łodzi z 9 sierpnia 2019 r., sygn. akt II SA/Łd 433/19, wyrok WSA w Białymstoku z 11 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/Bk 280/19, wyrok WSA w Łodzi z 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Łd 783/18 – publ.: jak wyżej). Odnoszenie się do pierwszego zarzutu w pozostałym zakresie jest z kolei przedwczesne, bowiem z uwagi na wadliwość analizy urbanistycznej, nie można aktualnie odnieść się do zasady dobrego sąsiedztwa. Parametry nowej zabudowy zostaną na nowo ustalone i dopiero wtedy będzie można stwierdzić, czy zaplanowana inwestycja będzie wpisywać się w zastany ład przestrzenny. Drugi z zarzutów, tj. zarzut naruszenia art. 2 pkt 12 u.p.z.p. jest niezasadny w zakresie, w jakim sugeruje się, że należy pominąć w analizie urbanistycznej te obiekty budowlane, które wykazują inną funkcję, niż planowana. Sąd zgadza się ze skarżącym, że zabudowa oddalona o 500 m od działki inwestora nie może być poddawana analizie z uwagi na treść art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Jednakże analizie należy poddać wszelką zabudowę, jaka znajduje się w obszarze analizowanym, bez względu na jej funkcję. Niezasadny był zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W toku postępowania administracyjnego wykazano bezsprzecznie, że inwestor jest współwłaścicielem działki nr ew. [...], która łączy działkę inwestycyjną z drogą publiczną. Oznacza to zatem, że działka inwestycyjna ma dostęp do drogi publicznej. Kwestia współwłasności nie jest determinantą oceny spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 7 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Go 1042/12 – publ.: j.w.). Z kolei parametry techniczne drogi będą przedmiotem oceny w postępowaniu o udzielenie inwestorowi pozwolenia na budowę. Przy ustaleniu warunków zabudowy nie bada się względów technicznych, tylko sam dostęp do drogi publicznej, co bezpośrednio wynika z brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Sąd stwierdza, że możliwość wykonania studni pozwala na sformułowanie wniosku, że wymóg uzbrojenia w ten rodzaj mediów został zapewniony. Wystarczy zauważyć, że na działkach znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie działki inwestora znajdują się studnie, co można stwierdzić na podstawie powszechnie dostępnych danych w Systemie Informacji Przestrzennej (https://polska.e-mapa.net/). Zapotrzebowanie na poziomie wskazanym przez inwestora odpowiada zapotrzebowaniu na wodę określoną przez autora opinii hydrologicznej. Wykonanie takiej inwestycji poprzez wywiercenie studni pozwoli na zaopatrzenie inwestycji głównej w wodę. Na marginesie zaznaczyć można, że inwestor nie będzie musiał legitymować się pozwoleniem wodnoprawnym na wykonanie studni, bowiem nie wymaga tego ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 960 ze zm.). Również zarzut naruszenia art. 3 ust. 2a P.b. jest niezasadny. Po pierwsze brak jest takiej jednostki redakcyjnej. Przepis art. 3 P.b. nie jest podzielony na ustępy, tylko punkty. Po drugie, Sąd domyśla się, że skarżący miał na myśli art. 3 pkt 2a P.b., ale i to nie prowadzi do wniosku o zasadności tego zarzutu. Rolą inwestora w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest określenie charakteru przyszłej zabudowy, ilości obiektów, funkcji oraz parametrów. Dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę inwestor będzie doprecyzowywał przedmiot swojej inwestycji. Nie zmienia to faktu, że zabudowa bliźniacza, nawet ośmiolokalowa nadal jest zabudową mieszkaniową. Wśród zabudowy mieszkaniowej można wyróżnić obiekty jednorodzinne oraz wielorodzinne, bowiem wszystkie spełniają jeden i ten sam cel – mieszkalnictwo. Ze względu na ekonomikę procesową, Sąd uznaje za zasadne odniesienie się także do tych wymagań z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., które były przedmiotem krytyki ze strony skarżącego. W rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. można stwierdzić z całą pewnością to, że planowana inwestycja jest zabudową mieszkaniową bez względu na liczbę lokali. Inwestycja ma dostęp do drogi publicznej, jednakże należy ponownie przeprowadzić analizę urbanistyczną, aby uczynić zadość wymogom z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Dopiero wówczas będzie można stwierdzić, czy wymóg kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania tereny, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, został spełniony. Wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1a u.p.z.p będzie ponownie analizowany, gdyż do czasu ponownego rozpoznania sprawy administracyjnej może wejść w życie Plan Ogólny Miasta i Gminy [...], co także będzie determinować przyszłe rozstrzygnięcie. W kwestii uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), należy nadmienić, że inwestor przedłożył zapewnienie dostawcy energii elektrycznej. W odniesieniu do dostępu do kanalizacji inwestor wyjaśnił, że zamierza zrealizować przydomową oczyszczalnię ścieków. Jest to dopuszczalne rozwiązanie alternatywne, jednakże trzeba mieć na uwadze okoliczność tego rodzaju, że uzbrojenie terenu w taką oczyszczalnie wymaga spełnienia warunków, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 773 ze zm.). Ów przepis określa, że właściciele nieruchomości zapewniają utrzymanie czystości i porządku przez przyłączenie nieruchomości do istniejącej sieci kanalizacyjnej lub, w przypadku gdy budowa sieci kanalizacyjnej jest technicznie lub ekonomicznie nieuzasadniona, wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub w przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w przepisach odrębnych; przyłączenie nieruchomości do sieci kanalizacyjnej nie jest obowiązkowe, jeżeli nieruchomość jest wyposażona w przydomową oczyszczalnię ścieków spełniającą wymagania określone w przepisach odrębnych. Inwestor powinien zatem uzyskać zaświadczenie od gminnego przedsiębiorstwa komunalnego, że w drodze publicznej nie ma sieci wod.-kan. i nie ma możliwości dokonania przyłączenia nieruchomości do takiej sieci. Tylko to może uzasadniać realizację przydomowej oczyszczalni ścieków, jako alternatywę dla dostępu do sieci wod.-kan. Przepis § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.) precyzuje, że w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska." (por. wyrok NSA z 14 czerwca 2022 r., sygn. akt II OSK 1084/21 – publ.: j.w.). W orzecznictwie wskazuje się, że aby można było mówić o spełnieniu warunku uzbrojenia terenu, to koniecznym jest zrealizowanie nie tylko uzewnętrznionych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, posiadanie zamiaru wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi (zob. wyrok WSA we Wrocławiu z 21 sierpnia 2013 r., II SA/Wr 406/13 – publ.: j.w.). O ile realizacja studni oraz przydomowej oczyszczalni ścieków jest dopuszczalna dla zapewnienia uzbrojenia działki, o tyle inwestor będzie musiał wykazać, że nie ma możliwości podłączenia działki do sieci wod.-kan. i realizuje ten wymóg w sposób alternatywny. Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania o zasadności niektórych zarzutów skargi. Zasadność tych zarzutów przesądziła o konieczności uwzględnienia skargi. Ponieważ SKO, a wcześniej Burmistrz, dopuściło jako dowód w postępowaniu administracyjnym wadliwie sporządzoną analizę urbanistyczną, należy stwierdzić, że doszło do naruszenia art. 77 § 1 w zw. z art. 7 K.p.a. oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza (pkt I sentencji wyroku). O zwrocie kosztów sądowych orzeczono na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 1 p.p.s.a. w związku z § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 535). Sąd zasądził dla skarżącego zwrot kosztów sądowych w wys. 500 zł, stanowiących równowartość uiszczonego wpisu od skargi (pkt II sentencji wyroku). Ponownie rozpoznając sprawę, organ I instancji – zobowiązany normą wynikającą z art. 153 P.p.s.a. - kierować się będzie wiążącą oceną prawną i wskazaniami, co do dalszego postępowania wyrażonymi przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku. W szczególności Burmistrz zleci urbaniście przeprowadzenie analizy urbanistycznej, która będzie odnosiła się do obszaru analizowanego w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, jednak niemniejszej niż 50 m oraz niewiększej niż 200 m. Ponadto Burmistrz wezwie inwestora do wykazania, że nie może on przyłączyć swojej działki do sieci wod.-kan., aby wykazać, że jego alternatywne rozwiązanie wpisuje się w wymóg uzbrojenia działki.