II SA/Po 42/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Piotr Ławrynowicz Sędzia WSA Sebastian Michalski Protokolant: starszy sekretarz sądowy Izabela Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2026 r. sprawy ze skargi R. G. na decyzję Wojewody z dnia 17 listopada 2025 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.

Decyzją nr [...] r., z 14 lipca 2025 r., znak [...], Prezydent Miasta [...] działając na podstawie art. 28 ust. 1 i 1a, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418, dalej: Pr. bud.) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1691, dalej: K.p.a.) zatwierdził projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku usługowego przy ul. [...] (dz. nr [...] ark. 28 obręb [...]) w P. . Z uzasadnienia decyzji Prezydenta wynika, że inwestor występując z wnioskiem o pozwolenie na budowę przedłożył wymagane dokumenty, w tym oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Następnie po przeanalizowaniu całości akt sprawy w tym przedłożonego projektu budowlanego Prezydent stwierdził zgodność projektu zagospodarowania terenu i architektoniczno-budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy nr [...] z dnia 05.05.2022r., znak: [...], zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi, kompletność projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego oraz posiadanie przez projektantów odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczeń, o których mowa w art. 12 ust. 7 Prawa budowlanego. Projekt zaopiniowany zostały pod względem wymagań w zakresie sanitarno-higienicznym przez odpowiedniego rzeczoznawcę. Wniosek został też uzupełniony stosownie do wezwań organu. Postanowieniem z dnia 29 marca 2023r., znak: [...], została wnioskodawcy udzielona zgoda na odstępstwo od przepisów § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie(Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, dalej: r.w.t.) umożliwiające wykonanie (w ramach przedmiotowej inwestycji) ściany bez okien i drzwi: bezpośrednio przy granicy tej działki budowlanej (od strony działki nr [...] i działki nr [...]), w odległości 1,51m od granicy tej działki budowlanej (od strony działki nr [...]), pod warunkiem wykonania tych ścian (tj. od strony działek nr [...], [...], [...]) jako ścian oddzielenia przeciwpożarowego. Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2025r., znak: [...], została wnioskodawcy udzielona zgoda na odstępstwo od przepisów: - § 14 ust. 3 r.w.t. umożliwiające wykonanie w ramach budowy budynku usługowego przy ul. [...] dojścia z dojazdem (do miejsca postojowego i części garażowej projektowanego budynku) o szerokości 3,2m na odcinku 9,5m - § 12 ust. 1 pkt 1 r.w.t. umożliwiające wykonanie w ramach przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] otworu drzwiowego w ścianie usytuowanej w odległości 3,2 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną nr [...]. W tych okolicznościach organ stwierdził, że spełnione zostały wszystkie warunki do wydania pozwolenia na budowę. Odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta [...] do Wojewody wniósł R. G., zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz dwóch postanowień Prezydenta Miasta [...] z 29 marca 2023 r. oraz 14 stycznia 2025 r. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: (1) art. 10 § 1 K.p.a. poprzez niezawiadomienie go o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i uniemożliwienie przedstawienia stanowiska przed wydaniem decyzji, (2) art. 77 § 1 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie i nieuwzględnienie istotnych okoliczności sprawy, w szczególności zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na obiekt usługowy, wadliwego sposobu odprowadzania wód opadowych i jego wpływu na nieruchomości sąsiednie oraz braku wymaganej liczby miejsc parkingowych, (3) art. 80 K.p.a. poprzez dowolną ocenę dowodów, w szczególności w zakresie rozwiązań projektowych, ich zgodności z przepisami oraz przesłanek udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, a także (4) art. 107 § 3 K.p.a. poprzez sporządzenie lakonicznego uzasadnienia, uniemożliwiającego ustalenie zakresu i podstaw oceny zgodności inwestycji z obowiązującymi przepisami. Ponadto zarzucił naruszenie prawa materialnego: (1) art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych pomimo braku szczególnie uzasadnionych przyczyn, (2) art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego pomimo jego niezgodności z przepisami techniczno-budowlanymi oraz (3) art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę pomimo niespełnienia przez inwestora wszystkich wymagań przewidzianych prawem. W toku postępowania odwoławczego Wojewoda uzyskał informację o prowadzonych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego czynnościach kontrolnych dotyczących nielegalnej zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek usługowo-biurowy, zlokalizowanego przy ul. [...] w P.. Organu nadzoru budowlanego w piśmie z dnia 22 października 2025 r. wyjaśnił, że w dniu 15 lipca 2025 r. przeprowadzono czynności kontrolne na przedmiotowej nieruchomości. W toku kontroli ustalono, że na parterze budynku znajdują się salon z kuchnią, dwa pokoje oraz łazienka, przy czym każdy z pokoi posiada odrębną łazienkę. Na piętrze znajdują się natomiast kuchnia, trzy pokoje oraz łazienka. W żadnym z pomieszczeń nie stwierdzono obecności pracowników. Z przeprowadzonych czynności sporządzono dokumentację fotograficzną. Ustalono ponadto, że M. K. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i nie zatrudnia pracowników. Na elewacji budynku, od strony podwórza, zamontowano panele fotowoltaiczne o mocy 6,46 kW, natomiast na dachu budynku – o mocy 9,54 kW; panele znajdują się również na dachu garażu. W związku z powyższymi ustaleniami Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie stwierdził zmiany sposobu użytkowania budynku. Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 16 Prawa budowlanego, montaż instalacji fotowoltaicznej o mocy elektrycznej nie większej niż 50 kW nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia. Wojewoda, decyzją z dnia 17 listopada 2025 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Wojewoda wskazał, że przedmiotem zamierzenia budowlanego jest budowa budynku usługowego na działce nr [...] przy ul. [...] w P.. Obecnie na działce znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny (będący poza opracowaniem) oraz budynek garażowy przeznaczony do rozbiórki zgodnie z decyzją nr [...] z 6 marca 2023 r. Działka jest obsługiwana przez wszystkie niezbędne media. Budynek będzie przyłączony do sieci: wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, energetycznej, telekomunikacyjnej. Zjazd, dostęp do budynku — zjazd istniejący bezpośredni z ul. [...]. Uzyskano decyzję zatwierdzającą projekt zjazdu nr [...] Do projektowanego budynku usługowego prowadzi pieszo-jezdnia o szerokości 3,2 m, na którą uzyskano postanowienie o wyrażeniu zgody na odstępstwo od przepisów techniczno budowlanych znak [...] z dnia 14 stycznia 2025 r. Zaprojektowano budynek usługowy mieszczący biuro. Budynek usytuowano w nieprzekraczalnej linii zabudowy 27 m od frontu działki. Odległości projektowanej zabudowy od granic działki budowlanej, zgodnie z wydanym postanowieniem o wyrażeniu zgody na odstępstwo od przepisów techniczno budowlanych z dnia 29 marca 2023 r., znak [...], przy jednoczesnym objęciu oddziaływaniem działek sąsiednich. Budynek zaprojektowano jako dwukondygnacyjny, w zwartej formie, przekryty dachem płaskim, z przekryciem nie rozprzestrzeniającym ognia (NRO). Dostęp na piętro zapewniają zewnętrzne schody i podest. Zaprojektowano 3 miejsca postojowe, zgodnie z wyznaczonym w decyzji o warunkach zabudowy normatywem dotyczącym wymaganej ilości miejsc parkingowych. W ramach decyzji o warunkach zabudowy określono następujące dopuszczalne parametry zabudowy dla planowanego budynku usługowego: - przeznaczenie terenu: budowa budynku usługowego – zaprojektowano budynek usługowy – warunek spełniony - linia zabudowy: obowiązująca bez zmian w odległości 5 m od granicy frontowej działki, maksymalna nieprzekraczalna w odległości 27 m od frontowej granicy działki, przy czym dopuszcza się wysunięcie przed linię zabudowy podestu na głębokość maksymalnie 1,3 m oraz schodów zewnętrznych na głębokość maksymalnie 2,3 m – warunek spełniony; - wielkość powierzchni zabudowy: dla istniejącej (planowanej do zachowania) i projektowanej zabudowy ustala się od minimum 37% do maksymalnie 44% powierzchni działki objętej wnioskiem – powierzchnia zabudowy wg projektu łącznie 178,3 m2 (39,02%) – warunek spełniony; - szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku ustala się minimum 11,2 m do maksymalnie 12 m – zaprojektowano 11,71 m – warunek spełniony; - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki od 3,5 m do maksymalnie 6,5 m – zaprojektowano 6,5 m – warunek spełniony; - geometria dachu: dach płaski o kącie nachylenia połaci do 12° - zaprojektowano dach płaski o kącie nachylenia 3% warunek spełniony; wysokość w najwyższym punkcie do 7m – zaprojektowano 6.74 m w najwyższym punkcie – warunek spełniony. Następnie organ zbadał zgodność projektu z przepisami techniczno-budowlanymi. Wskazał, że zgodnie z § 12 ust. 1 r.w.t. budynek należy sytuować od granicy działki w odległości co najmniej 4 m w przypadku ściany z oknami lub drzwiami oraz 3 m w przypadku ściany bez okien i drzwi, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. W niniejszej sprawie budynek usługowy usytuowano w tylnej części działki, bezpośrednio przy granicy z działkami nr [...] i [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy działki nr [...]. Lokalizacja ta została objęta zgodą na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, udzieloną postanowieniem Prezydenta Miasta [...] z 29 marca 2023 r., znak [...] Na podstawie projektu budowlanego organ ustalił, że inwestycja nie będzie powodowała przesłaniania ani pogorszenia warunków nasłonecznienia na działkach sąsiednich, a jej oddziaływanie w tym zakresie mieści się w granicach działki inwestycyjnej. Spełniono również wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, w tym minimalne odległości od sąsiedniej zabudowy oraz wymagania określone w § 271 r.w.t. Projekt przewiduje ściany oddzielenia przeciwpożarowego w klasie REI 60 oraz przekrycie dachu nierozprzestrzeniające ognia. Wody opadowe mają być zagospodarowane na terenie nieruchomości, poprzez odprowadzenie ich na przepuszczalny teren zielony, bez zmiany stosunków wodnych na działkach sąsiednich. W konsekwencji Wojewoda uznał, że dokumentacja projektowa została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor przedłożył wymagane dokumenty, w tym oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestycja pozostaje zgodna z decyzją o warunkach zabudowy oraz przepisami techniczno-budowlanymi, z uwzględnieniem udzielonych odstępstw. Nie zachodziła również konieczność uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, a teren inwestycji nie jest objęty ochroną konserwatorską ani przyrodniczą. W ocenie organu, wobec spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 4 Pr. bud., brak było podstaw do odmowy wydania pozwolenia na budowę, co uzasadniało utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia 14 lipca 2025 r. Odnosząc się do zarzutów dotyczących nielegalnej zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na biurowy Wojewoda wskazał, że przeprowadzone dodatkowe postępowanie wyjaśniające nie wykazało takiej zmiany na dzień rozstrzygnięcia sprawy. Ponadto postępowanie to dotyczy budynku, który nie jest objęty wnioskiem o pozwolenie na budowę, wobec czego jego wynik nie ma wpływu na niniejsze postępowanie i brak było podstaw do oczekiwania na jego zakończenie. Organ wskazał, że wynik postępowania prowadzonego pod znakiem [...], dotyczącego naruszenia stosunków wodnych nie ma bezpośredniego wpływu na możliwość udzielenia pozwolenia na budowę, a kwestie odpowiedzialności za naruszenie stosunków wodnych regulują przepisy art. 234 Prawa wodnego oraz art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Odnosząc się do zaskarżonych postanowień Prezydenta Miasta [...] z 29 marca 2023 r. oraz 14 stycznia 2025 r., dotyczących zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, organ wyjaśnił, że odstępstwa zostały udzielone prawidłowo, z uwagi na szczególne uwarunkowania terenowe, w tym niewielką powierzchnię działki i charakter zwartej zabudowy. Zastosowanie przepisów w sposób literalny uniemożliwiałoby realizację inwestycji przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie zastosowane rozwiązania nie powodują pogorszenia warunków bezpieczeństwa pożarowego, konstrukcyjnego i użytkowego, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska ani dostępności obiektu dla osób z niepełnosprawnościami. W konsekwencji Wojewoda uznał, że planowana inwestycja nie narusza uzasadnionego interesu osób trzecich, w szczególności nie pozbawia właścicieli nieruchomości sąsiednich dostępu do mediów ani drogi publicznej oraz nie uniemożliwia zagospodarowania i użytkowania ich nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu R. G. zaskarżył w całości decyzję Wojewody z dnia 17 listopada 2025 r., nr [...], wnosząc o jej uchylenie, jak i uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...] oraz postanowień Prezydenta Miasta [...] z 29 marca 2023 r. oraz 14 stycznia 2025 r., także o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący podniósł następujące zarzuty: 1. naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, z naruszeniem ciążącego na organach obu instancji obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności poprzez pominięcie następujących okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia: - zmiany sposobu użytkowania istniejącego na działce ewidencyjnej nr [...] budynku mieszkalnego jednorodzinnego na obiekt usługowy (biuro), - wadliwie zaprojektowanego sposobu odprowadzania wód opadowych i roztopowych oraz jego wpływu na nieruchomości sąsiednie, - braku zapewnienia wymaganej liczby miejsc postojowych dla planowanej inwestycji; 2. art. 78 § 1 K.p.a., poprzez bezzasadne pominięcie wniosku strony o przeprowadzenie dowodu z dokumentów zgromadzonych w aktach postępowania prowadzonego przez Prezydenta Miasta [...] pod sygn. [...], dotyczącego naruszenia przez inwestora stosunków wodnych na terenie nieruchomości objętej inwestycją oraz nieruchomości sąsiedniej; 3. art. 80 K.p.a., poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, w szczególności w zakresie oceny zgodności przyjętych rozwiązań projektowych z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi oraz oceny istnienia przesłanek uzasadniających udzielenie zgody na odstępstwo od tych przepisów; 4. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy przez organ II instancji decyzji Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia 14 lipca 2025 r. (sygn. [...]), pomimo wskazanych wyżej naruszeń przepisów postępowania oraz prawa materialnego. 5. art. 9 ust. 1 Pr. bud. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych pomimo braku wystąpienia szczególnie uzasadnionych przypadków, stanowiących ustawową przesłankę dopuszczalności takiego odstępstwa; 6. art. 35 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 35 ust. 4 Pr. bud., poprzez zatwierdzenie przez organ I instancji projektu budowlanego pomimo jego niezgodności z przepisami techniczno-budowlanymi; 7. art. 35 ust. 4 Pr. bud., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i zatwierdzenie projektu budowlanego oraz udzielenie pozwolenia na budowę pomimo niespełnienia przez inwestora wszystkich wymagań przewidzianych przepisami prawa. W uzasadnieniu skargi rozwinięto przywołane wyżej zarzuty. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Wojewody z dnia 17 listopada 2025 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzje Prezydenta Miasta [...] nr [...] z dnia 14 lipca 2025r. o pozwoleniu na budowę budynku usługowego przy ul. [...] (dz. nr [...] ark. 28 obręb [...]) w P.. Materialnoprawną podstawę decyzji organów stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm., dalej jako "Pr. bud."). Zgodnie z art. 4 Pr. bud. każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zarówno miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzja o warunkach zabudowy, ogranicza swobodę zabudowy. W art. 28 Pr. bud. ustanowiona została zasada, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31, które to przepisy określają wyjątki od tej reguły. Przedmiotowa inwestycja nie zalicza się do ww. odstępstw, stąd wymaga ona uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepisy art. 35 ust. 1 pkt 1-4a Pr. bud. określają zakres działań organu administracji architektoniczno-budowlanej. Stanowią one, że przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: 1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z: a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie (1) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, (2) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz (3) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10; 4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie (1) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, (2) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru; 5) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie: (1) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane, (2) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru. W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie opisanym wyżej organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, zgodnie z art. 35 ust. 3 Pr. bud., określając termin ich usunięcia. W przypadku niewykonania wymienionego obowiązku w wyznaczonym terminie organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 5 pkt 1 Pr. bud.). Stąd warunkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę jest złożenie kompletnej dokumentacji projektowej wraz z oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stosownymi opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami. Zakres uprawnień kontrolnych organu został określony w art. 35 ust. 1 Pr. bud. i tylko w tym zakresie, w przypadku stwierdzenia naruszeń, organ może podjąć działania korygujące. W razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 Pr. bud., właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, o czym wprost stanowi art. 35 ust. 4 Pr. bud. Przedmiotem inwestycji w niniejszej sprawie jest budowa dwukondygnacyjnego budynku usługowego przy ul. [...] w P., na działce nr [...], ark. 28, obręb [...], z przeznaczeniem na biuro. Na działce znajduje się obecnie budynek mieszkalny jednorodzinny, pozostający poza zakresem opracowania, oraz budynek garażowy przewidziany do rozbiórki na podstawie decyzji nr [...] z 6 marca 2023 r. Projektowany obiekt zostanie podłączony do sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, energetycznej i telekomunikacyjnej, a jego obsługa komunikacyjna będzie odbywać się poprzez istniejący bezpośredni zjazd z ul. [...], dla którego uzyskano stosowną decyzję. Do budynku prowadzi droga pieszo-jezdna o szerokości 3,2 m, w odniesieniu do której uzyskano zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Budynek usytuowano w nieprzekraczalnej linii zabudowy, 27 m od frontu działki, a jego odległości od granic działki określono z uwzględnieniem udzielonej zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych oraz oddziaływania na działki sąsiednie. Bezspornym jest, że na terenie, na którym projektowana jest sporna inwestycja, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Inwestor wystąpił i uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla budowy budynku usługowego. W konsekwencji organ administracji architektoniczno-budowlanej zobligowany był ocenić zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami tej decyzji, co w sprawie uczynił. Zdaniem Sądu, organy obu instancji trafnie przyjęły, że planowana inwestycja jest zgodna z decyzją o warunkach zabudowy. Decyzja ta jest ostateczna, a jej podważenie nie jest już możliwe na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Analiza projektu wykazała jego zgodność z decyzją o warunkach zabudowy. Spełniono wszystkie określone w niej wymagania dotyczące przeznaczenia terenu, linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku, geometrii dachu oraz liczby miejsc postojowych. Projektowany budynek usługowy mieści się zatem w ustalonych decyzją o warunkach zabudowy parametrach. Projekt został również oceniony pod kątem zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Zasadą wynikającą z § 12 ust. 1 r.w.t. jest sytuowanie budynku co najmniej 4 m od granicy działki w przypadku ściany z oknami lub drzwiami oraz 3 m w przypadku ściany bez otworów. W niniejszej sprawie budynek zaprojektowano w granicy działek o nr ewid. [...] i [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy z działką nr ewid. [...]. Lokalizacja ta została dopuszczona na podstawie postanowienia Prezydenta Miasta [...] o odstępstwie od warunków technicznych. Skarżący kwestionuje możliwość takiego usytuowania obiektu. Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że do zastosowania trybu z art. 9 Pr. bud. wymagane jest wykazanie, że mamy do czynienia z przypadkiem szczególnie uzasadnionym, a za taki uznawana jest sytuacja, kiedy inwestor, pomimo wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość, na takie cele, nie może zrealizować swego prawa podmiotowego, jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej (art. 4 Pr. bud.) Jak podkreślono w zaskarżonej decyzji, odstępstwo w przedmiotowej sprawie zostało udzielone z uwagi na uwarunkowania terenowe (wielkość działki, cechy zabudowy zwartej na analizowanym terenie). Jednak co istotne, sąsiednie nieruchomości – w tym działka skarżącego – są zabudowane w podobny sposób, tj. w tylnej części i granicy nieruchomości. Należy podzielić stanowisko organu, że bez zastosowania odstępstwa nie byłaby możliwa realizacja inwestycji, na którą inwestor uzyskał warunki zabudowy. Udzielone odstępstwa nie pogorszą: bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa użytkowania, higieny i zdrowia, warunków ochrony środowiska, warunków użytkowych obiektu, dostępności dla osób z niepełnosprawnościami. Podkreślenia wymaga, że celem art. 9 ust. 1 Pr. bud. jest umożliwienie modyfikacji szczegółowych i bezwzględnie obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych w wyjątkowych stanach faktycznych, w których nie jest możliwe zastosowanie się do nich, z uwagi na różnego rodzaju okoliczności. W rozpoznawanej sprawie takie okoliczności wykazano. Z powyższych względów Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania postanowień Prezydenta Miasta [...] z 29 marca 2023 r. i 14 stycznia 2025 r. Dodać trzeba, że postanowieniem z 30 maja 2025 r., wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 Pr. bud., Prezydent Miasta [...] zobowiązał inwestora do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w projekcie budowlanym. Obejmowały one m.in. brak wymaganych uzgodnień i oświadczeń, niezgodność projektu z warunkami technicznymi i przepisami przeciwpożarowymi oraz braki i niejednoznaczności w dokumentacji projektowej. Wskazano również na konieczność uzupełnienia części opisowej projektu i usunięcia sprzecznych danych dotyczących m.in. projektowanego budynku i wentylacji. Inwestor usunął wskazane przez organ nieprawidłowości. W sprawie zostało ustalone, że projektowany budynek biurowy nie będzie oddziaływać na działki sąsiednie w zakresie przesłaniania, zacieniania, emisji zanieczyszczeń ani hałasu, a obszar jego oddziaływania w tym zakresie mieści się w granicach działki inwestycyjnej. Zgodnie z § 13 warunków technicznych budynek nie będzie powodował przesłaniania ani pogorszenia warunków nasłonecznienia pomieszczeń w zabudowie sąsiedniej. Projekt spełnia również wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej, w tym zachowania wymaganych odległości od sąsiedniej zabudowy, zgodnie z § 271 warunków technicznych. Projektowany budynek obejmuje strefę ZL III, a od strony południowej i zachodniej przewidziano ściany oddzielenia przeciwpożarowego w klasie REI 60, zakończone ścianką ogniową o wysokości 0,3 m. Przekrycie dachu zaprojektowano jako nierozprzestrzeniające ognia (NRO). Wody opadowe będą zagospodarowywane na terenie działki poprzez ich odprowadzenie na przepuszczalny teren zielony, bez zmiany stosunków wodnych na działkach sąsiednich. W sytuacji naruszenia stosunków wodnych skarżący może domagać się ochrony prawnej w odrębnych postępowaniach, m.in. na podstawie art. 234 Prawa wodnego oraz przepisów Kodeksu cywilnego. Pozwolenie na budowę ma charakter decyzji związanej. Jeżeli inwestor spełnia wymagania określone w art. 35 ust. 1 i art. 32 ust. 4 Pr. bud., organ nie może odmówić wydania pozwolenia. W niniejszej sprawie dokumentacja projektowa odpowiada obowiązującym przepisom, zasadom wiedzy technicznej, decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisom techniczno-budowlanym, w tym udzielonym odstępstwom. Inwestycja nie wymaga również decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, nie znajduje się na terenie objętym ochroną konserwatorską ani na obszarze szczególnie cennym przyrodniczo. Odnosząc się do zarzutów skarżącego dotyczących postępowania w sprawie możliwej samowolnej zmiany sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego na biurowy, należy wskazać, że organ nadzoru budowlanego po przeprowadzeniu kontroli ustalił, że do takiej zmiany nie doszło. Ponadto zarzut skarżącego dotyczy istniejącego budynku mieszkalnego nieobjętego wnioskiem o pozwolenie na budowę, dlatego wynik postępowania przed organami nadzoru budowlanego nie ma wpływu na rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Wbrew twierdzeniom skarżącego, brak przeprowadzenia dowodu z dokumentów zgromadzonych w postępowaniu prowadzonym pod sygn. [...] nie stanowi naruszenia art. 78 § 1 K.p.a. Postępowanie to dotyczyło bowiem odrębnej kwestii – ewentualnego naruszenia stosunków wodnych – która nie pozostawała w bezpośrednim związku z przedmiotem niniejszego postępowania, dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę. Wojewoda zasadnie uznał zatem, że wskazane dokumenty nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a ich pominięcie nie mogło mieć wpływu na wynik postępowania. Skarżący zarzucał również naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 35 ust. 4 Pr. bud., jednak przeprowadzona w toku postępowania weryfikacja wykazała, że projekt, po uwzględnieniu wymaganych uzupełnień i korekt, spełniał obowiązujące wymagania, w tym w zakresie usytuowania obiektu, ochrony przeciwpożarowej, warunków technicznych oraz zagospodarowania terenu. W związku z tym organ był zobowiązany do zastosowania art. 35 ust. 4 Pr. bud. i wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na budowę. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że doszło do naruszenia wskazanych przepisów. Reasumując należało stwierdzić, że ani decyzja Wojewody ani poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta [...] nie naruszają przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu, organy obu instancji nie naruszyły powołanych w skargach przepisów prawa. Sprawa została rozpatrzona w oparciu o całokształt materiału dowodowego i nie wystąpiły w niej jakiekolwiek wątpliwości co do sposobu rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy odniósł się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, zaś uzasadnienie decyzji spełnia wszystkie wymogi określone w art. 107 § 3 K.p.a. Wobec powyższego na podstawie art.151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143) skargę oddalił.