II SA/Po 157/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Robert Talaga Asesor WSA Jacek Rejman Protokolant: starszy sekretarz sądowy Izabela Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2026 r. sprawy ze skargi H. H. i P. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwołaczego z dnia 31 października 2025 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") decyzją z 31 października 2025 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołań H. H., P. Z. i M. K. od decyzji Burmistrza [...] z 31 lipca 2024 r., nr [...], w przedmiocie warunków zabudowy, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym. Spółka [...] sp. z o.o. sp.k. wnioskiem z 5 kwietnia 2022 r. wystąpiła do Burmistrza [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na terenie działki o nr ewid.[...] położonej w [...], gmina [...]. Decyzją z 28 czerwca 2022 r., nr [...], Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. SKO decyzją z 30 listopada 2023 r., nr [...], uchyliło ostatnio podaną decyzję I instancji i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Burmistrz [...] decyzją z 31 lipca 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej: "K.p.a."), art. 7 ust. 1 pkt 1 i art. 39 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 609 ze zm.), art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130, dalej: "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: "rozporządzenie MI"), ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na terenie działki o nr ewid.[...] położonej w [...], gmina [...]. Kolegium w uzasadnieniu decyzji przywołanej na wstępie podało, że dla obszaru objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem zmiana jego zagospodarowania wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Odnosząc się do przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organ ten wskazał, że w celu przeprowadzenia oceny istniejącego ładu przestrzennego wyznaczono wokół terenu inwestycji, którego dotyczy wniosek, obszar analizowany, a następnie przeprowadzono na nim analizę funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W piśmie z 26 kwietnia 2024 r. wnioskodawca wskazał, że główny wjazd na działkę będzie odbywać się od strony ul. [...]. Jak wynika z analizy urbanistycznej obszar analizowany wyznaczono w promieniu 385,0 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to odległość równa 3-krotnej szerokości frontowej granicy terenu od strony ul. [...]. Obszar analizy została zatem zdaniem organu odwoławczego wyznaczony w sposób prawidłowy. Nowa analiza zawiera zbiór wszystkich działek mieszczących się w wyznaczonym obszarze wraz z podaniem danych matematycznych dotyczących poszczególnych parametrów. Po przeprowadzeniu badania predyspozycji planowanej inwestycji Kolegium stwierdziło co następuje. Zgodnie z przeprowadzoną analizą urbanistyczną w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa mieszkaniowo-produkcyjna, zabudowa zagrodowa, zabudowa usługowo-magazynowa, zabudowa produkcyjna, zabudowa produkcyjno-usługowa, urządzenia infrastruktury technicznej. Tym samym stwierdzić należy, że planowana do realizacji inwestycja kontynuuje funkcję występującą w badanym obszarze, tj. funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. W obszarze analizy średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 22,7%, zawiera się w przedziale od 2,1% (działka nr [...]) do 73,65% (działka nr [...]). Dla zabudowy wielorodzinnej wskaźnik ten mieści się w przedziale od 20,2% (działka nr [...], [...], [...], [...], [...]) do 53,6% (działka nr [...]). Zaplanowany przez inwestora maksymalny wskaźnik 38,4% co prawda przekracza wartość średnią tego parametru niemniej nie przekracza wartości maksymalnej dla wszystkich typów nieruchomości, jak i nie przekracza wartości maksymalnej charakterystycznej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. SKO zauważyło, że istnieje ogromna różnica między wskaźnikiem minimalnym a maksymalnym występującym w badanym obszarze. Nadto maksymalny wskaźnik odnosi się do zabudowy produkcyjnej. Przywołując treść § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MI organ II instancji stwierdził, że z uwagi na okoliczność, iż przedmiotowy wskaźnik występujący w badanym obszarze jest zróżnicowany, a rozbieżność między wskaźnikiem minimalnym a maksymalnym jest bardzo duża, możliwe było wyznaczenie tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora. Linia zabudowy została wyznaczona w odległości 6,0 m od granicy z działką drogową o nr [...] tj. ul. [...] i koreluje z linią zabudowy występującą na działkach usytuowanych po tej samej stronie ul. [...], tj. z działką nr [...] (linia zabudowy 5,5 m) i [...] (linia zabudowy 6,0 m), działką nr [...] (linia zabudowy 6,5 m), działką nr [...] (linia zabudowy 6,5 m). Powołując się na § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MI organ odwoławczy wskazał, że w badanym obszarze średnia szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 8,4 m, co z tolerancją 20% daje wartość w przedziale od 6,72 m do 10,08 m. Maksymalna wartość tego wskaźnika dla obszaru analizy wynosi 59,0m (działka nr [...] i [...] o funkcji usługowej). Inwestor zaplanował ten parametr w przedziale od 60,0 do 90,0 m. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wskaźnik ten wynosi 4,0 m, 12,0 m, 21,0 m, 30,0 m (działka nr [...], [...], [...], [...], [...]) oraz 22,0 m (działka nr [...]). Z uwagi na bardzo duże rozpiętości tego wskaźnika występujące w badanym obszarze, co wiąże się z kwestią występującej w nim różnorodności funkcji zabudowy, zdaniem Kolegium stwierdzić należy, iż zasadne było odejście od podstawowej reguły wyznaczania tego parametru. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że inną wartość tego parametru będą mieć budynki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a inną budynki produkcyjne, czy zabudowy wielorodzinnej. Organ I instancji uznał, że ustalenie tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora będzie niezasadne, gdyż przekracza najwyższą wartość występującą w obszarze analizy, niemniej dopuścił realizację tego parametru do 59,0 m, a więc w nawiązaniu do najwyższej wartości występującej w tym obszarze. Zdaniem SKO postępowanie to należy uznać za uzasadnione. Inwestor nie zakwestionował tak ustalonego parametru. Wyznaczenie tego parametru w ten sposób nie zaburzy istniejącego w obszarze analizy ładu przestrzennego. Z treści analizy urbanistycznej wynika także, że w badanym obszarze średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest nie wyższa niż 10,0 m przy dachach pochyłych i nie wyższa niż 14,0 m przy dachach płaskich. Organ II instancji przywołał treść przepisów § 7 ust. 1-4 rozporządzenia MI, a także wskazał, że organ I instancji podkreślił duże rozpiętości pomiędzy wartościami tego parametru na występujących w obszarze analizy nieruchomościach o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej ( Planowana geometria dachu, tj. dach płaski nawiązuje do geometrii dachów występujących w badanym obszarze, w którym występują zarówno dachy płaskie i strome. W ocenie organu odwoławczego analiza urbanistyczna sporządzona na potrzeby postępowania wypełnia znamiona prawidłowo sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykonanej na potrzeby decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji dla działki objętej wnioskiem, wobec tego w tym zakresie uwzględniają i wskazują konkretny rodzaj zabudowy poszczególnych działek w obszarze analizowanym, wskaźnik intensywności zabudowy, szerokość elewacji frontowej na działkach w obszarze analizowanym, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrię dachu. Analiza ta wskazuje powyżej wymienione parametry, ich określenie wynika z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania opartego na wyliczeniach matematycznych, analiza ta spełnia wymogi określone przez organ II instancji. Planowana inwestycja wypełnia również pozostałe wymagania, jak: - teren ma dostęp do drogi publicznej, - istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych, inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi, - zamierzenie budowlane nie znajduje się w podanych obszarach. Z uwagi na to w ocenie Kolegium planowana inwestycja spełnia wszystkie konieczne przesłanki do wydania decyzji pozytywnej. W odwołaniu podniesiono, że planowana inwestycja nie kontynuuje dominującej funkcji występującej w badanym obszarze i nie kontynuuje średnich parametrów nieruchomości z obszaru analizy. Odnosząc się do tego SKO wskazało, iż brak jest przepisu prawa, który nakładałby obowiązek kontynuowania funkcji dominującej występującej w obszarze analizy. Wystarczające jest, by zamierzenie kontynuowało funkcję występującą w badanym obszarze, albo nie było z nią sprzeczne. Co do braku kontynuacji średnich parametrów organ ten ponownie natomiast wskazał, że przepisy prawa dopuszczają zastosowanie odstępstw od podstawowych reguł wyznaczania konkretnych parametrów, jeśli z analizy urbanistycznej wynika taka możliwość. Oceniany obszar jest bardzo zróżnicowany zarówno pod względem rodzaju zabudowy, jak i jej parametrów. Uzasadniało to zastosowanie odstępstw, co organ II instancji zaakceptował. Kolegium zwróciło także uwagę na granicę ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, jak i przeprowadzone w sprawie uzgodnienia. W skierowanej do tut. Sądu skardze H. H. i P. Z., reprezentowani przez radcę prawnego, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji I instancji, zarzucili: 1) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 i ust. 5a u.p.z.p. przez ich błędne zastosowanie i uznanie, że ustalona przez organ I instancji szerokość frontu terenu stanowiąca podstawę obliczenia obszaru analizowanego na potrzebę wydania decyzji jest prawidłowa, 2) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że dokonana przez organ I instancji interpretacja pojęcia działki sąsiedniej oraz kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu jest prawidłowa, w tym, że przesłanka kontynuacji funkcji i zachowania zasady dobrego sąsiedztwa jest spełniona w sytuacji, gdy planowana inwestycja nie może harmonijnie współistnieć z funkcją na działkach sąsiednich, tj. z funkcją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 3) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności rozporządzenia MI, w szczególności jego § 4, przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że ustalenie przez organ I instancji nieprzekraczalnej linii zabudowy zamiast obowiązującej linii zabudowy jest prawidłowe, a ponadto że odstępstwo od zasady ogólnej, wobec braku przedstawienia jakichkolwiek argumentów opartych o analizę architektoniczno-urbanistyczną, jako nie mające wpływu na ład przestrzenny w analizowanym obszarze i niepowodujące zaburzenia ładu przestrzennego w tym obszarze, jest dopuszczalne i prawidłowe, 4) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności rozporządzenia MI, w szczególności jego § 5, przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że zastosowanie odstępstwa od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy wobec braku przedstawienia jakichkolwiek argumentów opartych o analizę architektoniczno-urbanistyczną, jako niemające wpływu na ład przestrzenny w analizowanym obszarze, jest dopuszczalne i prawidłowe, 5) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności rozporządzenia MI, w szczególności jego § 6, przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że zastosowanie odstępstwa od średniej szerokości elewacji frontowych bez uzasadnienia braku spowodowania zaburzenia ładu przestrzennego w analizowanym obszarze, jest dopuszczalne i prawidłowe, 6) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności rozporządzenia MI, w szczególności jego § 7, przez jego błędną wykładnię i uznanie, że przy wyznaczaniu górnej krawędzi elewacji frontowej należy brać pod uwagę średnią wysokość elewacji występującą w obszarze analizowanym w analizie architektoniczno-urbanistycznej dla danego rodzaju dachów, a nie zabudowę na działkach sąsiednich, 7) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7, 8, 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. przez brak wszechstronnego zebrania i oceny dowodów oraz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co objawiało się m.in. błędnym uznaniem, że planowane przedsięwzięcie inwestycyjne jest nieuciążliwe, a interesy skarżących jak i osób trzecich będą chronione, co miało wpływ na wynik postępowania, 8) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7, 8, 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. przez brak wszechstronnego zebrania i oceny dowodów oraz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co objawiało się m.in. brakiem jakiegokolwiek odniesienia się w decyzji do funkcji usługowej planowanej inwestycji wskazanej w decyzji I instancji i dokonanie analizy jedynie kontynuacji funkcji mieszkaniowej na analizowanym terenie, co w konsekwencji doprowadziło do uznania, że planowana do realizacji inwestycja kontynuuje funkcję występującą w danym obszarze, co miało wpływ na wynik postępowania, 9) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7, 8, 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. przez brak wszechstronnego zebrania i oceny dowodów oraz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co objawiało się m.in. poprzez niedostateczne wyjaśnienie okoliczności związanych z kontynuacją funkcji usługowej na danym terenie przez dokładne wyjaśnienie, jaki rodzaj usług ma być prowadzony na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym oraz czy na analizowanym obszarze są prowadzone usługi danego rodzaju, a w konsekwencji brak oceny wyznaczenia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla obiektu z funkcją mieszkalno-usługową, co miało wpływ na wynik postępowania, 10) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7, 8, 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. przez brak wszechstronnego zebrania i oceny dowodów oraz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co objawiało się m.in. poprzez niedostateczne wyjaśnienie ustalonej w decyzji linii zabudowy biegnącej wzdłuż ul. [...] i ul. [...] oraz brak wyjaśnienia prawidłowości ustalenia w decyzji I instancji nieprzekraczalnej linii zabudowy zamiast ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy wymaganej przepisami wykonawczymi, co miało wpływ na wynik postępowania, 11) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 107 § 3 K.p.a. przez błędne wskazanie w uzasadnieniu, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w analizowanym obszarze jest nie wyższa niż 10,0 m przy dachach pochyłych i nie wyższa niż 14,0 m przy dachach płaskich, podczas gdy nie są to średnie wysokości, a wysokości maksymalne występujące na analizowanym obszarze, co miało wpływ na wynik postępowania, 12) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. przez jego niezastosowanie w sytuacji, kiedy naruszenie przepisów prawa skutkowało wadami orzeczenia każącymi usunąć je z obrotu prawnego. Kolegium w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Postanowieniem z 13 kwietnia 2026 r., sygn. akt II SA/Po 157/26, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. W piśmie z 5 sierpnia 2026 r. spółka [...] sp. z o.o. sp.k. wniosła o oddalenie skargi, odnosząc się do podniesionych w niej zarzutów. Na rozprawie, która odbyła się przed tut. Sądem 12 sierpnia 2026 r., pełnomocnik skarżących wniósł i wywiódł jak w skardze. Pełnomocnik uczestnika postępowania spółki [...] sp. z o.o. sp.k. wniósł o oddalenie skargi, odwołując się do treści złożonego pisma procesowego. Uczestnik postępowania M. K. wniósł o uwzględnienie skargi. Podkreślił, że wprowadzenie na ten teren budynku gdzie zamieszka 60 rodzin spowoduje pogorszenie jakości życia dla osób już mieszkających w okolicy, przede wszystkim ze względu na wprowadzenie do systemu komunikacyjnego tak znacznej ilości użytkowników, w sytuacji gdy okolica zabudowana jest głównie budynkami jednorodzinnymi. Nadto wskazał, że dziwi go dopuszczenie takiego dużego budynku w pobliżu rzeki, która może przecież wylewać. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga okazała się bezzasadna. Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 31 października 2025 r., nr [...], nie narusza ani prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu, który zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej: "P.p.s.a.") uzasadniałby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę tej decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Od razu wyjaśnić trzeba, że z uwagi na datę wystąpienia z wnioskiem przez uczestnika niniejszego postępowania sądowego – spółkę [...] sp. z o.o. sp.k., to jest 5 kwietnia 2022 r., w sprawie nie mogła zostać uwzględniona nowelizacja, jaka weszła w życie 24 września 2023 r., dokonana ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688 ze zm.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy nowelizującej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisu u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym. Analogicznie w sprawie konieczne było sięgniecie po przepisy rozporządzenia MI. Jak przewidziano bowiem w § 12 zastępującego je rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r., poz. 1116), które weszło w życie 26 lipca 2024 r., do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Na wstępie do rozważań zauważyć należy, że w świetle art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Podmiot dysponujący tytułem prawnym do nieruchomości może zatem zagospodarować tą nieruchomość – w zakresie obowiązującego prawa – w sposób dowolny. Musi to rzecz jasna uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, lecz postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które – co do zasady – należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora. Jednocześnie podkreślić trzeba, że konstrukcja art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest tego rodzaju, iż w sytuacji, gdy inwestor spełnia warunki określone w przepisach prawa, brak jest podstaw do odmowy wydania decyzji pozytywnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 428 ze zm.), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Stosownie do postanowień art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenia warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Istota sporu do jakiego doszło w niniejszej sprawie sprowadza się przede wszystkim do dwóch zasadniczych kwestii. Po pierwsze, skarżący kwestionują prawidłowość wyznaczenia w sprawie obszaru analizowanego, podkreślając zwłaszcza, że błędnie uznano, iż główny wjazd na objętą wnioskiem działkę nr ewid.[...] odbywa się z ul. [...], ergo nieprawidłowo jako front terenu przyjęto całość granicy tejże działki przyległy do rzeczonej ulicy. Po drugie, skarżący podważają, iż w sprawie spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a więc, aby zachowana była w niej zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa", nie zgadzając się z tym, by planowana inwestycja miała kontynuować funkcję, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu istniejące na działkach sąsiednich. Odnosząc się do pierwszego z nakreślonych tak zagadnień przypomnieć trzeba, że stosownie do art. 61 ust. 5a zd. 2 u.p.z.p. przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. To właśnie front terenu służy do wyznaczenia obszaru analizowanego, ponieważ prawodawca w art. 61 ust. 5a zd. 1 u.p.z.p. wskazał, iż obszar ten wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniej niż 50 metrów. Nie można przy tym zapominać o tym, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – która jest przeprowadzana na tak wyznaczonym obszarze – jest zasadniczą czynnością dowodową w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Analiza urbanistyczna ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia tej sprawy, gdyż jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. W ocenie skarżących front terenu w sprawie powinien być wyznaczony nie od ul. [...], a od ul. [...], bowiem to ta ostatnia połączona ma być z główną drogą dojazdową - ul. [...], zaś ul. [...] spełniać ma w opinii skarżących de facto funkcję drogi osiedlowej. Skarżący zwracają także uwagę na to, że węższa część działki jest zbyt wąska, by możliwe było posadowienie na niej zabudowy inwestycyjnej. Ta część argumentacji skarżących nie może odnieść zamierzonego skutku. W zakresie oznaczenia głównego wjazdu na działkę orzekający w sprawie organ związany został bowiem stanowiskiem wnioskodawcy (por. wyrok WSA w Gdańsku z 9 stycznia 2025 r., sygn. akt II SA/Gd 805/24, dostępny w CBOSA na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). W realiach rozpatrywanego przypadku w treści wniosku wskazano, iż działka nr ewid.[...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy czym inwestor podał, że dostęp ten istnieje zarówno od strony ul. [...] (działka nr ewid.[...]), jak i ul. [...] (działka nr ewid. [...]). Na wezwanie organu w piśmie z 26 kwietnia 2024 r. wnioskodawca sprecyzował, że główny wjazd na działkę odbywać się będzie z ul. [...]. Fakt że działka znajduje się na skrzyżowaniu dwóch dróg publicznych (w realiach rozpatrywanego przypadku są to w istocie dwa skrzyżowania, trzech różnych dróg publicznych – przyp. tut. Sądu) sprawia, że inwestor ma swobodę w wyborze sposobu skomunikowania swojej inwestycji, oczywiście w granicach wynikających z przepisów prawa. Poza zwróceniem uwagi na niektóre faktyczne aspekty związane z przyjęciem takiego rozwiązania, skarżący nie starają się nawet wykazać, by rozwiązanie to w jakikolwiek sposób naruszało przepisy prawa. Brak jest w tym względzie zatem podstaw do ograniczenia prawa inwestora do kształtowania swojej zabudowy i jej obsługi komunikacyjnej wedle własnego wyboru. Uwarunkowania działki inwestycyjnej pozwalają inwestorowi na dokonanie wyboru głównego wjazdu od jednej z ulic, do których przylega działka, i takiego wyboru inwestor dokonał, a skarżący nie wykazali by nastąpiło to z naruszeniem prawa, w tym ich prawnie chronionego interesu. Bezzasadne są również te twierdzenia skarżących, w których upatrują oni potrzebę ograniczenia frontu terenu jedynie do fragmentu granicy działki nr [...] przyległej do ul. [...] - wyznaczonego z jednej strony skrzyżowaniem z ul. [...], z drugiej zaś strony planowanym przez inwestora wjazdem. Takie ograniczenie frontu terenu nie znajduje podstaw w okolicznościach rozpatrywanego przypadku. Przede wszystkim zauważyć trzeba, że wnioskiem objęto całą działkę nr ewid.[...], nie zaś jedynie jej część. Sąd nie dostrzega zresztą obiektywnych przesłanek, które w sprawie miałyby przemawiać za zawężeniem terenu inwestycji. Skarżący zwracają wprawdzie uwagę na nieregularny kształt działki objętej wnioskiem, jednak pomijają już to, iż wniosek ten dotyczy nie tylko budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, lecz także miejsca gromadzenia odpadów stałych i miejsc parkingowych zlokalizowanych na terenie inwestycji. Przedstawiony przez wnioskodawcę projekt zagospodarowania terenu wprost wskazuje, że planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne obejmuje także węższą część działki. W tych okolicznościach całkowicie chybione stają się te twierdzenia skarżących, w których wskazują oni na sztuczne, czy nadmierne powiększenie obszaru analizowanego. Obszar ten wyznaczony został w sprawie z zachowaniem wymogów wynikających z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu znajdującym zastosowanie w sprawie. Nie mają również racji skarżący, by sporządzona dla tego obszaru analiza urbanistyczna dotknięta była takimi wadami, które uniemożliwiają przeprowadzenie jej rzetelnej kontroli. Zgodnie z przepisami rozporządzenia MI wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2). Część graficzną analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., sporządza się na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii (por. § 9 ust. 3). Część graficzną analizy, o której mowa w art 61 ust. 5a u.p.z.p., sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 4). Do decyzji Burmistrza [...] z 31 lipca 2024 r., zawierającej zarówno część tekstową i graficzną, załączono część tekstową i graficzną przeprowadzonej analizy urbanistycznej z jej wynikami. Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w obrębie obszaru analizowanego zostały wyczerpująco zaprezentowane w części tekstowej analizy, w tym w zawartej tam tabeli, w której identyfikacja działek, do których poszczególne parametry przypisano, nastąpiła nie tylko przez ich oznaczenie numerami ewidencyjnymi, lecz także poprzez wskazanie ulicy, od której następuje dostęp do poszczególnych działek. Część graficzna analizy przedstawia zarówno granice terenu objętego wnioskiem, jak i granice obszaru analizowanego. Tak przygotowana analiza powoduje, iż jest ona dostatecznie czytelna i pozwala na przyporządkowanie uwzględnionych w niej wartości do poszczególnych działek. Zresztą skarżący nie twierdzą nawet, by analiza ta miała opierać się na błędnych w tym względzie wartościach, lecz by miała pozostawiać uzasadnione wątpliwości co do przyjętych parametrów. Z twierdzeniem tym nie sposób się zgodzić. Ocena sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej nie nasuwa żadnych wątpliwości co do przyjętych w niej parametrów. W konsekwencji dotychczasowych uwag nie można podzielić podniesionego w skardze – względem dotychczas poruszonych kwestii – zarzutu naruszenia art. 61 ust. 1 i ust. 5a u.p.z.p. (zarzut podniesiony w pkt 1 petitum skargi). Przechodząc do drugiego z podanych powyżej zagadnień, a więc do zachowania w kontrolowanej sprawie zasady "dobrego sąsiedztwa", o której stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wskazać trzeba, że zasada ta wymaga dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego w danym miejscu, wyznaczonego nie tylko przez zespół cech i parametrów o charakterze architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), ale i urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), w które ta nowa zabudowa ma się wpisać. Zabudowa ta musi więc odpowiadać zabudowie istniejącej pod względem charakterystyki zarówno architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych), jak i urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu). Ocena wpływu planowanej inwestycji na otoczenie ma wymiar urbanistyczny i jako taka musi być przeprowadzona w stosunku do obszaru analizowanego, postrzeganego jako pewna urbanistyczna całość. Dlatego do tej całości trzeba odnieść również pojęcie "działki sąsiedniej", które nie może być ograniczone do działek przyległych do terenu inwestycji, czy wyodrębnionych w granicach obszaru analizowanego w pewną "podprzestrzeń" zagospodarowaną w jednorodny sposób lub odznaczającą się innymi podobnymi właściwościami i mającą przez to stanowić wzorzec dobrego sąsiedztwa (por. m.in. wyrok NSA z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, CBOSA). Analiza stanowiska skarżących wskazuje, że w istocie zmierzają oni do tego, by wyodrębnić taką "podprzestrzeń" w ramach wyznaczonego w sprawie obszaru analizowanego, tak by jako działki sąsiednie traktować te działki, które znajdują się po tej samej stronie ul. [...] co teren inwestycji, w najbliższym jej otoczeniu. Takiemu podejście przy wydaniu decyzji o warunkach zabudowy sprzeciwia się przywołany już na wstępie do rozważań art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wyrażający zasadę swobody gospodarowania terenem. Znaczenie w sprawie, wbrew poglądom skarżących, należy przypisać jedynie temu, czy działki – wzięte pod uwagę jako działki sąsiednie – mieszczą się w obszarze analizowanym. W judykaturze utrwaliło się jednolite stanowisko, które tut. Sąd – w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę – podziela, że pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być rozumiane szeroko i prowadzić do uznania za taką działkę każdej działki tworzącej wspomniana powyżej całość urbanistyczną, podlegającą analizie w ramach wyznaczonego w sprawie obszaru analizowanego, a więc w obszarze większym niż najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji (zob. np. wyroki NSA z 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, z 8 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 405/10, z 4 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 204/15, CBOSA). W pierwszym z przywołanych ostatnio wyroków NSA wprost wyraził pogląd, że działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego (por. także spostrzeżenie zawarte w uzasadnieniu wyroku NSA z 21 listopada 2012 r., sygn. akt II OSK 984/11, CBOSA, iż zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego). Wydzielenie z tej całości jakiegoś podobszaru o specyficznych cechach, np. grupującego tylko działki mające dostęp do tej samej drogi publicznej – do czego może prowadzić błędna wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w której mowa o takich działkach – oznaczałoby, że wyznaczenie obszaru analizowanego było zbędne, skoro i tak wpływ na ustalenie warunków zabudowy miałaby analiza przeprowadzona zaledwie na części tego obszaru (zob. wyrok NSA z 21 października 2011 r., II OSK 1481/10, CBOSA, por. także wyrok NSA z 22 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 576/18, CBOSA). Dla możliwości ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest przy tym to, by co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co działka inwestycyjna była zagospodarowana w sposób dający podstawy do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy. Jak dostrzega się także w orzecznictwie jest rzeczą oczywistą z perspektywy urbanistycznej, że zachowanie całkowitej monofunkcyjności określonego obszaru (jednostki urbanistycznej) nie ma nic wspólnego z kształtowaniem ładu przestrzennego. Funkcja, w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tylko i wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia, czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. wyroki NSA z 26 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 586/11, z 12 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 243/19, z 8 grudnia 2020 r., sygn. akt II OSK 2636/18, z 12 października 2021 r., sygn. akt II OSK 2802/18, CBOSA). Wobec ostatniego nie sposób przyznać racji skarżącym, że w kontrolowanej sprawie nie rozważono dostatecznie aspektu kontynuacji funkcji, w tym zwłaszcza względem planowanej przez inwestora funkcji usługowej, a także, że nie określono rodzaju dopuszczalnych do prowadzenia usług. Sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna bezsprzecznie wykazała, że w objętym nią obszarze znajdują się działki zabudowane budynkami o różnych funkcjach zabudowy: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa mieszkaniowo-produkcyjna, zabudowa produkcyjno-usługowa oraz urządzenia infrastruktury technicznej. Pokreślono, że występuje tam zatem i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. W tych okolicznościach nie budzi wątpliwości stwierdzenie, że objęta wnioskiem budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową kontynuuje funkcje istniejącą w obszarze analizowanym. Jest to inwestycja – jak słusznie uznał organ – która nie wpłynie negatywnie na istniejący ład, likwidując wyraźną lukę w linii zabudowy, jaką są tereny niezabudowane. Wbrew zarzutom skargi także Kolegium w swoich rozważaniach uwzględniło to, że wnioskiem objęto budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową. Skarżący nie dostrzegają tego, że planowana przez inwestora funkcja usługowa stanowi w istocie dopełnienie funkcji wielorodzinnej. W pojęciu kontynuacji funkcji mieszkaniowej, która bez wątpienia występuje w obszarze analizowanym, w sposób oczywisty mieszczą się nie tylko budynki mieszkalne, ale także towarzysząca zabudowa usługowa zapewniająca odpowiednie warunki dla życia mieszkańców (por. wyrok NSA z 12 października 2021 r., sygn. akt II OSK 2802/18, CBOSA). Okolicznością notoryjną jest to, iż realizacja tego rodzaju zabudowy – jak ta objęta wnioskiem – jest współcześnie powszechnie stosowana w praktyce. Zresztą także sama funkcja usługowa jest funkcją występująca w obszarze analizowanym i nie sposób w tym względzie doszukać się po stronie organów istotnych uchybień. Nie mają przy tym racji skarżący, iż w realiach rozpatrywanego przypadku konieczne było sprecyzowanie rodzaju planowanych do realizacji usług. We wniosku inwestor podał bowiem, że planuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z możliwością lokalizacji funkcji usługowej i handlowej w parterze, wskazując również łączną pow. sprzedaży na ok. 850 m2 – 7 lokali usługowych zlokalizowanych w parterze budynku. Wystarczające było wobec tego dopuszczenie w wydanej decyzji o warunkach zabudowy realizacji budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową. Wykluczono jednocześnie – przy ochronie interesów osób trzecich – możliwość ograniczenia dostępu do drogi publicznej dla innych działek, jak i nakazano zastosować takie rozwiązania, by nie wnosić dodatkowych uciążliwości na tereny sąsiadujące, w zakresie zanieczyszczenia powietrza, hałasu i drgań. Sformułowane w skardze obawy skarżących są zatem bezpodstawne, a oczekiwanie od organu dodatkowego precyzowania rodzaju usług nie znajduje w tych okolicznościach dostatecznych podstaw. Sądowi znana jest linia orzecznicza, na którą powołali się skarżący, a w której zwraca się uwagę na potrzebę określenia rodzaju prowadzonych usług (por. wyrok NSA z 26 maja 2011 r., sygn. akt II OSK 910/10, CBOSA). W okolicznościach kontrolowanej sprawy nie mogło to jednak przemawiać za uwzględnieniem skargi. Od razu zauważyć także trzeba, że akcentowana przy tym przez skarżących kwestia ilości miejsc postojowych uregulowana została w § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm.), który to akt prawny znajduje zastosowanie dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Uszczegółowienie tej ilości ma zatem miejsce na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Prezentowane w tym względzie przez skarżących uwagi są na obecnym etapie przedwczesne, zwłaszcza, że podana w zaskarżonej decyzji liczba miejsc postojowych została określona jako minimalna. Bezzasadne okazały się wobec powyższego zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. (zarzuty podniesione w pkt 8 i 9 petitum skargi). Ustosunkowując się do kwestii wyznaczonych przez organ wskaźników podać trzeba, że zgodnie z § 4 rozporządzenia MI obowiązującą linię nowej zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (ust. 4). Użyte w przywołanych regulacjach określenie "obowiązująca linia zabudowy" to w istocie taka linia zabudowy, która prawidłowo ustalona w decyzji o warunkach zabudowy wiąże organ architektoniczno-budowlany przy wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Natomiast zakres związania ustaloną już ostateczną decyzją o warunkach zabudowy przyjętą w tej decyzji linią zabudowy jest uzależniony od warunków konkretnej sprawy i wynika z potrzeby realizacji podstawowego celu ustawy, jakim jest zachowanie ładu przestrzennego. Przykładowo wskazać należy, iż w zależności od uwarunkowań lokalnych koniecznym będzie niekiedy przyjęcie wymogu, by nowa zabudowa powstawała wzdłuż linii zabudowy (co może mieć miejsce choćby w śródmiejskiej zabudowie pierzejowej), zaś w innej sytuacji wystarczającym będzie określenie linii zabudowy, jako linii nieprzekraczalnej, to jest linii wyznaczającej granice maksymalnego zbliżenia nowej zabudowy do drogi publicznej. Określenie w decyzji charakteru ustalanej linii zabudowy powinno przy tym znajdować oparcie w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz powinno respektować zasadę uwzględniania prawa własności, co oznacza, że wprowadzane restrykcje nie powinny ograniczać właściciela w prawie swobodnego zagospodarowania jego nieruchomości w wymiarze większym niż jest to niezbędne dla zachowania wartości chronionej, jaką jest ład przestrzenny (por. wyrok NSA z 28 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 681/18, CBOSA). W poddanej kontroli sprawie – zważywszy na przeprowadzoną w niej analizę urbanistyczną – prawidłowo wyznaczono obowiązującą linię zabudowy jako nieprzekraczalną linię zabudowy, jednocześnie właściwie wyznaczając jej odległość na 6,0 m od granicy z działką drogową stanowiącą ul. [...], co koreluje z linią zabudowy na działkach usytuowanych po tej samej stronie ul. [...] i uwzględnia wymogi wynikające z art. 43 ustawy 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 889). Jednocześnie w sporządzonej w sprawie analizie urbanistycznej uwzględniono linię zabudowy wszystkich działek sąsiednich, w tym tych znajdujących się przy ul. [...] i ul. [...]. Okoliczność braku powtórzenia tych ustaleń przez organ II instancji pozostaje bez wpływu na wynik sprawy i nie może sama w sobie prowadzić do uwzględnienia zarzutów podniesionych w skardze. Nie znajduje zatem uzasadnionych podstaw ani zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a., ani też zarzut naruszenia § 4 rozporządzenia MI (zarzuty z pkt 3 i 10 petitum skargi). Wreszcie skarżący zakwestionowali także prawidłowość zastosowania w sprawie regulacji § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia MI. Przepisy te wskazują kolejno wymogi dotyczące wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, a także wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy. W każdym z tych przypadków skarżący podważyli skorzystanie w sprawie z przewidzianych tymi przepisami odstępstw od wyznaczenia poszczególnych wskaźników z uwagi na wyniki analizy urbanistycznej. Stosownie do § 5 rozporządzenia MI wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (ust. 2). Zgodnie z § 6 rozporządzenia MI szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu terenu, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (ust. 2). Jak przewidziano zaś w § 7 rozporządzenia MI wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Z przygotowanej na potrzeby kontrolowanej sprawy analizy urbanistycznej wynika uzasadnienie dla skorzystania z § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, jak również z § 7 ust. 4 rozporządzenia MI. Wykazano, że w granicach obszaru analizowanego wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest bardzo zróżnicowany, zaś przyjęcie tego wskaźnika za wnioskiem (1.000-2.000 m2, a więc 19,2%-38,4% powierzchni działki) odpowiada zabudowie na działkach o nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Odnośnie dwóch pozostałych parametrów – szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – także zwrócono uwagę na ich zróżnicowanie w graniach obszaru analizowanego. Przyjęto je przy tym w wartościach maksymalnych – szerokość elewacji frontowej nie więcej niż 59,0 m (wartość taka występuje na działce nr ewid. [...] i [...]; nie uwzględniono przy tym wniosku inwestora), a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 13,0-14,0 m (wartości działki nr ewid. [...] o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej). W ocenie Sądu w każdym z tych przypadków organ należycie uzasadnił odstąpienie od podstawowej reguły wyznaczania określonego parametru. Zwrócenie uwagi na znaczne zróżnicowanie poszczególnych parametrów w kontekście zachowania ładu przestrzennego jest w okolicznościach tej sprawy w pełni uzasadnione, zwłaszcza jeżeli weźmie się pod uwagę – co było w sprawie podkreślane – różnorodność funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Jednocześnie przyjęte przez organ wartości nie były arbitralne, a nawiązywały do istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, w tym zabudowy wielorodzinnej. Sąd nie podziela zatem i kolejnych zarzutów podniesionych przez skarżących, to jest naruszenia § 5, § 6 bądź § 7 rozporządzenia MI (pkt 4, 5 i 6 petitum skargi). Równie bezzasadny okazał się zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (pkt 2 petitum skargi). Sąd dostrzega, że organ odwoławczy omyłkowo przy wskazaniu górnej krawędzi elewacji frontowej określił podawane wielkości jako średnie dla obszaru analizowanego, a nie maksymalne jak wynika ze sporządzonej analizy, jednak zaistniałe w tym względzie uchybienie art. 107 § 3 K.p.a. (pkt 11 petitum skargi) pozostaje bez wpływu na wynik sprawy. Organ ten prawidłowo wskazał, że wyznaczenie tego wskaźnika opiera się o § 7 ust. 4 rozporządzenia MI. Sąd za niezasadny uznał również zarzut naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a., które to naruszenie miałoby polegać na braku wszechstronnego zebrania i oceny dowodów oraz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, co objawiało się m.in. błędnym uznaniem, że planowane przedsięwzięcie jest nieuciążliwe, a interesy skarżących, jak i osób trzecich będą chronione (pkt 7 petitum skargi).. Przede wszystkim wskazać należy, iż organy administracji publicznej zobowiązane są działać na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Konstrukcja art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co zostało już powyżej wspomniane, prowadzi do jednoznacznego wniosku, że spełnienie ujętych w nim przesłanek obliguje organ rozpoznający wniosek do wydania decyzji dla wnioskodawcy pozytywnej, to jest ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia budowlanego. Organ rozstrzygający sprawę nie ma kompetencji do ważenia interesów właścicieli działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji i oceny na ile planowane przedsięwzięcie będzie dla nich uciążliwe, ponad to co z ów powszechnie obowiązujących przepisów prawa wynika. Skarżący podnosząc ostatnio przywołany zarzut nawet nie starają się wykazać, jakie przepisy prawa materialnego miałby być przez zaskarżoną decyzję naruszone. Także Sąd nie dopatruje się takich przepisów, z którymi decyzja ta miałaby pozostawać w sprzeczności. Równocześnie wskazać trzeba, że w sentencji wydanej decyzji określono wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, jak wynika to z art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Nie mogą odnieść zamierzonego skutku również argumenty podniesione przez uczestnika postępowania na rozprawie przed tut. Sądem, które sprowadzają się w istocie do kwestii potencjalnych i możliwych naruszeń interesów faktycznych mieszkańców najbliższej zabudowy. W sprawie uwzględniono przy tym sąsiedztwo działki nr [...] w postaci cieku naturalnego – rzeka [...]. Mając powyższe na względzie na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalono.