II SA/Lu 229/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Anna Ostrowska (sprawozdawca) Sędzia WSA Bartłomiej Pastucha Protokolant Specjalista Agnieszka Wojtas po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 sierpnia 2026 r. sprawy ze skargi G. P. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2026 r. znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] listopada 2025 r., znak: [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz G. P. i M. M. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Wnioskiem z dnia 23 stycznia 2025 r. M. O. wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla budowy myjni samochodowej samoobsługowej na działkach o numerach: [...], [...] i [...], obręb K. w gminie K.. Wskazała, że teren inwestycji obejmuje całe działki ewidencyjne. Dalej wskazała, że obecny sposób zagospodarowania terenu inwestycji to "teren zielony". Jako sposób zagospodarowania terenu inwestycji wskazała "obiekt użytkowy/usługowy". Decyzją z [...] listopada 2025 r. Wójt Gminy K. ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odwołania od tej decyzji wnieśli M. M. i G. P.. Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2026 r., znak: [...], wydaną po rozpoznaniu odwołań, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Kolegium uznało, że odwołania nie zasługują na uwzględnienie, gdyż decyzja organu pierwszej instancji jest zgodna z prawem. Organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania i zapewnił im udział w postępowaniu. Na zlecenie organu uprawniony architekt sporządził projekt decyzji (k. 89 - 95 akt), który uzyskał stosowne uzgodnienia. Teren, na którym ma być zrealizowana inwestycja, tj. działki o nr: [...], [...], [...] stanowią grunty rolne klasy RH. Ich przeznaczenie zostało zmienione w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy K. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy K. z dnia 29 listopada 1994 r. (Dz. Urzęd. Wojew. Lubel. Nr 19 z dnia 16 grudnia 1994 r. poz. 156), który utracił moc. W planie tym działki o nr: [...], na których ma być realizowana inwestycja, znajdowały się w terenie oznaczonym symbolem 7 MNU przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Plan postulował koncentrację usług wzdłuż ciągów ulicznych oraz budynki mieszkalne usytuowane możliwie w głębi działek, według planu nowo projektowane budynki w pierzei ulicy [...] nie mogły przekraczać następujących parametrów: maksymalna wysokość całkowita budynku mierzona od terenu istniejącego — 9 m, maksymalny poziom gzymsu wieńczącego lub okapu połaci głównej mierzony od terenu istniejącego - 5 m. W datach wydania decyzji organów obu instancji teren inwestycji był objęty studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K. — uchwała Rady Gminy K. z dnia 21 czerwca 2010 r., Nr [...] (dostępna na stronach internetowych Gminy K.), gdzie teren ten oznaczony jest także symbolem MNU — mieszkalnictwo jednorodzinne z usługami. Ustosunkowując się do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, że są niezasadne. Według organu odwoławczego niezasadny jest zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej "u.p.z.p."), ponieważ planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji, gdyż w obszarze analizowanym znajdują się obiekty usługowe (sklepy, centrum weterynaryjne, centrum medyczne, przedszkole) w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Ponadto usługa w postaci myjni samochodowej samoobsługowej w związku z gwałtownym rozwojem motoryzacji jest usługą w tym terenie pożądaną, zwłaszcza, że jest zlokalizowana w pobliżu ruchliwej Alei Kraśnickiej, z która poprzez ul. [...] jest dobrze skomunikowana. Według Kolegium analiza została przeprowadzona zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 5a u.p.z.p. (załącznik nr [...] do zaskarżonej decyzji). Granice obszaru przyjętego do analizy ustalono na załączniku graficznym do analizy sporządzonym na mapie zasadniczej w skali 1:1000. W niniejszej sprawie teren inwestycji przylega do ul. [...] (działka nr [...]). Szerokość frontu terenu oznaczonego na załączniku nr [...] do niniejszej decyzji literami A-B-C-D-E-F stanowi 81 m, zatem trzykrotna szerokość frontu terenu (3 x 81 m) wynosi 243 m. Wokół wnioskowanego terenu zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości od 23 m do 243 m, w zakresie mapy. Przyjęty obszar jest wystarczający do przeprowadzenia analizy. Do analizy przyjęto wszystkie działki, których co najmniej część znalazła się w wyznaczonym terenie analizowanym. Zdaniem Kolegium, zaskarżona decyzja w żadnym stopniu nie narusza ładu przestrzennego zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., gdyż kontynuuje istniejące zagospodarowanie terenu w postaci myjni samochodowej samoobsługowej będącej usługą w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami. Kolegium uznało za całkowicie chybiony zarzut naruszenia art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2024 r. poz. 1112 ze zm.) w związku z art. 71 ust. 2 tej ustawy oraz § 3 ust. 1 pkt 80 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r. poz. 1839 ze zm.) poprzez jego niezastosowanie i mylne przyjęcie, iż wnioskowana inwestycja nie wymaga wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jak stanowi § 3 ust. 1 pkt 80 rozporządzenia, do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się instalacje do oczyszczania ścieków przemysłowych z wyłączeniem instalacji, które nie powodują wprowadzania do wód lub urządzeń ścieków zawierających substancje szczególnie szkodliwe dla środowiska wodnego określone w rozporządzeniu Ministra Gospodarki Morskiej i Żeglugi Śródlądowej z dnia 12 lipca 2019 r. w sprawie substancji szczególnie szkodliwych dla środowiska wodnego oraz warunków, jakie należy spełnić przy wprowadzaniu do wód lub do ziemi ścieków, a także przy odprowadzaniu wód opadowych lub roztopowych do wód lub do urządzeń wodnych (Dz. U. poz. 1311). Kolegium wyjaśniło, że jak wynika z przytoczonych przepisów, planowane przedsięwzięcie w postaci myjni samochodowej samoobsługowej nie wymaga wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, gdyż nie jest to przedsięwzięcie mogące zawsze znacząco oddziaływać na środowisko ani przedsięwzięcie mogące potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. W skardze na decyzję Kolegium M. M. i G. P. zarzucili: I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. podczas, gdy prawidłowa wykładnia prowadzi do przyjęcia, iż przedmiotowa inwestycja w obszarze analizowanym nie spełnia warunków tzw. "dobrego sąsiedztwa", co prowadzi do ustalenia, iż warunek kontynuacji funkcji nie został spełniony; 2) art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że przedmiotowa inwestycja nie narusza ładu przestrzennego, podczas gdy prawidłowe zastosowanie definicji winno prowadzić do uznania, iż inwestycja objęta wnioskiem prowadzić będzie do naruszenia obowiązującego na analizowanym terenie ładu przestrzennego; 3) art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z art. 71 ust. 2 tej ustawy oraz § 3 ust. 1 pkt 80 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko poprzez jego niezastosowanie i mylne przyjęcie, że wnioskowana inwestycja nie wymaga wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. II. Naruszenie przepisów prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie: 1) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej: k.p.a.) w zw. z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. przez niedokonanie wystarczających ustaleń w zakresie stanu faktycznego sprawy, zgromadzenie niewystarczającego materiału dowodowego oraz zaniechanie rozpatrzenia go w sposób wyczerpujący i bezstronny, prowadzące do mylnego przyjęcia, że planowana inwestycja polegająca na budowie myjni samoobsługowej stanowi funkcję uzupełniającą dla funkcji mieszkaniowej, jest kontynuacją funkcji, parametrów i cech zabudowy zastanej i zachowuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa oraz niedostateczne wyjaśnienie, iż budowa myjni samochodowej pozostaje w relacji z funkcją zastaną w otoczeniu, a także niezbadanie przez organ przesłanek do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach; 2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W związku z powyższym skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zwrot kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Na wstępie należy wyjaśnić, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wyszczególnionych w art. 61 u.p.z.p. Ze wskazanego przepisu wyprowadza się zasadę dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania. Kluczowe znaczenie analizy wynika z faktu, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest aktem o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Na postępowanie wyjaśniające prowadzone w sprawie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. W orzecznictwie sądowym utrwalone są poglądy na temat roli, znaczenia i standardów, jakim powinna odpowiadać analiza urbanistyczno-architektoniczna. Analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie powinno wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2021 r., II SA/Po 80/21). Reasumując, należy podkreślić, że celem postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie na terenie objętym wnioskiem takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwolą na włączenie danej inwestycji w istniejący ład przestrzenny okolicy. Ochrona ładu przestrzennego ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z już istniejącym sposobem zagospodarowania terenu. Rozwój ładu przestrzennego powinien mieć charakter ewolucyjny (por. wyroki WSA w Lublinie: z 25 listopada 2021 r., II SA/Lu 449/21; z 9 kwietnia 2025 r., II SA/Lu 186-191/25). Ewolucja oznacza, że nowa zabudowa może mieć inną funkcję czy parametry niż już istniejąca, o ile nawiązuje do zastanego stanu i tworzy z nią harmonijną, spójną całość. Tylko w przypadku, gdy sporządzono wyczerpujące uzasadnienie, a treść decyzji koresponduje z analizą urbanistyczną, możliwe jest zweryfikowanie prawidłowości działania organu i wykluczenie dowolności przy wydawaniu decyzji. Analiza przeprowadzona w niniejszej sprawie zawiera następujące błędy i niejasności, których organy w niniejszej sprawie nie dostrzegły, akceptując w treści decyzji zawarte w analizie ustalenia. Sposób wyznaczania obszaru analizowanego został określony w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu miarodajnym dla rozpoznania niniejszej sprawy. Zgodnie z tym przepisem w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m, i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z powołanym przepisem przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W niniejszej sprawie organ ustalił szerokość frontu jako 81 m, stąd obszar analizowany według zasady wyznaczonej w powołanym wyżej art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p. powinien wynosić 243 m (81 m x 3). Jednak organ nie ustalił obszaru analizowanego jako terenu wokół działki o promieniu 243 m. Obszar ma nieregularny kształt, a organ nie wyjaśnił przyczyn takiego rozwiązania. Z mapy wnika, że granicą obszaru analizowanego organ uczynił granicę administracyjną gminy. Oczywistym jest, że podstawą do ograniczenia obszaru analizowanego nie mogą być granice administracyjne gminy, ponieważ takie ograniczenie nie wynika z żadnej normy obowiązującego prawa, a ponadto zastosowanie tego rozwiązania w szeregu przypadków doprowadziłoby do rażącego naruszenia ładu przestrzennego w danej okolicy. Co więcej, zakreślono obszar analizowany jako teren "od 23 m do 243 m", tym samym wprost naruszając art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., ponieważ odległość – niezależnie od szerokości frontu – granic obszaru analizowanego powinna wynosić minimalnie 50 m. Organ zaś wprost wskazał, że przyjął wartość "od 23 m". Na tym nie koniec, ponieważ organ wskazał, że obszar analizowany objął całe działki, a zatem został rozszerzony ponad wyżej wskazane parametry, co nie znalazło żadnego odzwierciedlenia na mapie stanowiącej załącznik nr 3 do decyzji, gdyż obszar analizowany nie obejmuje całych działek, np. działki [...]. W orzecznictwie podkreśla się, że rozszerzenie obszaru analizowanego powinno być racjonalnie uzasadnione. Analiza urbanistyczna powinna przedstawiać kompleksową charakterystykę zagospodarowania terenu. Jeśli zachodzi sytuacja tego rodzaju, że dane działki i znajdujące się na nich zagospodarowanie byłyby wyeliminowane z analizy z tego względu, że w całości nie znalazły się na obszarze wyznaczonym według trzykrotności frontu działki, to słusznym może być poszerzenie obszaru analizy, aby zostały objęte w całości (por. wyrok NSA z dnia 25 listopada 2025 r., II OSK 161/25). Istotą takiego działania jest zawsze dążenie do wyodrębnienia jednolitego obszaru urbanistyczno-architektonicznego, nie zaś jedynie poszukiwanie takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora (por. wyrok NSA z 9 czerwca 2026 r., II OSK 1922/25). Poszerzenie granic obszaru analizowanego powinno prowadzić do pokazania charakteru zabudowy występującej w otoczeniu inwestycji. Należy podkreślić, że obszar analizowany wyznacza się "wokół" terenu, zatem obszar analizowany powinien oddawać zabudowę równomiernie rozłożoną w promieniu działki inwestora. Z tego względu, nawet kierując się zasadą uwzględniania w obszarze analizowanym w całości działek objętych trzykrotnością frontu, organ nie może doprowadzić do dowolnego rozszerzenia obszaru analizowanego. Reasumując, określenie obszaru analizowanego na podstawie trzykrotności szerokości frontu działki inwestycyjnej stanowi zasadę. Rozszerzając obszar analizowany, zawsze należy kierować się dążeniem do pełnego oddania obrazu uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych. W szczególności zaś rozszerzenie obszaru nie może zmierzać wyłącznie do uwzględnienia wniosku inwestora poprzez objęcie analizą działek i budynków, które odpowiadają parametrom wskazanym we wniosku. Dostrzeżone błędy, które popełniono przy wyznaczaniu obszaru analizowanego, stanowią samodzielną przesłankę do uchylenia decyzji organów obu instancji. Wyznaczenie obszaru analizowanego ma podstawowe znaczenie dla wydania decyzji o warunkach zabudowy. Stwierdzenie nieprawidłowości w tym zakresie prowadzi do dezaktualizacji wszystkich ustaleń, zwłaszcza co do parametrów zabudowy występującej na obszarze analizowanym. Innymi słowy, konsekwencją nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego jest wadliwość całej analizy i przyjętych w decyzji pierwszoinstancyjnej parametrów przyszłej inwestycji. W analizie brakuje również wskazania, jakie funkcje występują w wyznaczonym obszarze analizowanym na konkretnych działkach, co uniemożliwia ocenę czy zachowano zasadę dobrego sąsiedztwa w zakresie kontynuacji funkcji. W punkcie I lit. b/ tiret pierwsze analizy wyszczególniono: budynki mieszkalne, garaże, budynki usługowe – sklepy, centrum weterynaryjne, centrum medyczne, przedszkole; jednakże bez konkretnego wskazania, na których działkach te funkcje występują. Przeprowadzona w analizie weryfikacja zachowania zasady dobrego sąsiedztwa nie poddaje się weryfikacji, gdyż organ w żaden sposób nie oznaczył funkcji występujących w obszarze analizowanym. Ogólne wyliczenie funkcji występujących w (wadliwie wyznaczonym) obszarze analizowanym nie pozwala na ocenę czy zachowano zasadę kontynuacji funkcji – nie można ustalić, w jakiej intensywności występują usługi ani gdzie konkretnie są zlokalizowane. Oceniając ten aspekt zasady dobrego sąsiedztwa, trzeba mieć na uwadze szczególny charakter inwestycji, jaką jest myjnia samochodowa. W ugruntowanym orzecznictwie sądowym nie wyklucza się wprawdzie, że myjnia uzupełnia zabudowę mieszkaniową i usługową, istotne jest jednak dokładne zbadanie konkretnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza funkcji przyległych nieruchomości – tak, aby rozwój zabudowy następował w sposób ewolucyjny, nie zaś rewolucyjny. Całkowicie niezrozumiały w tym względzie jest argument Kolegium o "gwałtownym rozwoju motoryzacji" i skomunikowaniu ul. [...] z al. [...] w kontekście zachowania kontynuacji funkcji. Nie sposób stwierdzić, że w obszarze analizowanym dominuje funkcja zabudowy związana z jakimikolwiek rozwojem motoryzacji. Myjnia zaś przylega do ul. [...], nie zaś do Al. [...]. Analiza architektoniczno-urbanistyczna została przeprowadzona z oczywistym naruszeniem przepisów ustawy i rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116; dalej jako rozporządzenie). W granicach wyznaczonego obszaru analizowanego w sposób wadliwy ustalono parametry i wskaźniki nowej zabudowy. Zostały one wyznaczone w sposób zupełnie dowolny, gdyż organ nie wskazał, jak zostały wyliczone średnie, na podstawie jakich danych wskazano parametry. Z tego powodu decyzje w tym zakresie w ogóle nie poddają się kontroli. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. Linia ta służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego i ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. Analiza mapy prowadzi do wniosku, że nie zachowano istniejącej linii zabudowy. Natomiast okoliczność ta nie była badana przez organy. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20%. W analizie wskazano, że średni wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy dla obszaru analizowanego wynosi 0,41, minimalny wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy wynosi 0,06, zaś średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 0,45. Tymczasem w decyzji przyjęto maksymalną intensywność zabudowy - 0,06 oraz nadziemną intensywność zabudowy – 0,06 – a zatem poniżej wywodzonej średniej. Z analizy oraz decyzji organów obu instancji nie wynika, jakie racje legły u podstaw ustalenia intensywności zabudowy odmiennie niż wynika to z zasady określonej w § 4 ust. 1 rozporządzenia. Ewentualne zastosowanie § 4 ust. 3 wymaga uzasadnienia i musi wynikać z analizy urbanistycznej. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia udział powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Średni wskaźnik w tak ustalonym obszarze analizowanym wyniósł 0,22, zaś w decyzji określono go na 0,06, a zatem poniżej wywodzonej średniej. Jak stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Przepis wprost stanowi o średniej dla istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że ta wielkość dla istniejącej zabudowy wynosi od 11 m do 32 m. Tymczasem przedział "od do" to nie jest średnia. Analiza wskazuje nie średnią, lecz zakres od 11 m do 32 m. W decyzji o warunkach zabudowy przyjęto szerokość 6 m, a zatem poniżej wskazanego przedziału. Ponadto nie wiadomo, czego ten parametr dotyczy. Analogicznie zresztą, jak parametr określony jako "długość". W analizie wskazano również na parametr określony jako "wysokość zabudowy – budynki do 10 m". W decyzji o warunkach zabudowy "wysokość" określono – "do 4,52 m", przy czym ponownie nie wiadomo, czego dotyczy wskazany parametr. Zatem nie tylko obszar analizy został nieprawidłowo wyznaczony, ale również parametry przyjęte na tej podstawie prowadzą do wniosku o istotnym naruszeniu przepisów. W realiach niniejszej sprawy należy podkreślić, że możliwość odstąpienia od ogólnych zasad przewidzianych w rozporządzeniu nie może mieć charakteru dowolnego, w tym wynikać jedynie z treści wniosku inwestora. Treść analizy powinna wykazywać, że odstąpienie od zasady służy zachowaniu ładu przestrzennego. Dopuszczalny jest bowiem ewolucyjny rozwój, lecz wprowadzenie zabudowy zaburzającej istniejący ład przestrzenny nie może zostać zaakceptowane. Nawet z tego względu powody i przesłanki odstępstw od zasad wyznaczania parametrów powinny być precyzyjnie, szczegółowo i rzetelnie uzasadnione przez organ wydający decyzję (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 30 listopada 2021 r., II SA/Gl 803/21). Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 72 ust. 1 pkt 3 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko w zw. z art. 71 ust. 2 tej ustawy oraz § 3 ust. 1 pkt 80 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko poprzez jego niezastosowanie i mylne przyjęcie, że wnioskowana inwestycja nie wymaga wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, należy wskazać, że realizacja myjni samochodowej co do zasady nie wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy elementem myjni jest instalacja do oczyszczania ścieków przemysłowych (§ 3 ust. 1 pkt 80 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r.). Rozpatrując sprawę ponownie, organ ustali, czy częścią spornego przedsięwzięcia jest instalacja do oczyszczania ścieków przemysłowych. Jeżeli tak, to uzyskanie decyzji środowiskowych uwarunkowaniach będzie konieczne, ale nie dla całego przedsięwzięcia, tj. myjni, tylko dla jego części stanowiącej instalację do oczyszczania ścieków przemysłowych. Kolejno stwierdzić należy wadliwość uzasadnienia organu pierwszej instancji, które ogranicza się do bezrefleksyjnego przytoczenia wybranych przepisów. Wadliwości uzasadnienia w tym zakresie nie skorygował organ odwoławczy. Naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. dotyczy zatem również uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji. Ponadto Kolegium uchybiło zasadzie dwuinstancyjności postępowania, poprzestając na lakonicznym odniesieniu się do zarzutów odwołania, odstępując od obowiązku ponownego rozpatrzenia sprawy w całości. W związku z powyższym Sąd uznał, że decyzja organu pierwszej instancji została wydana z naruszeniem prawa materialnego - art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 5a u.p.z.p. i przepisów rozporządzenia: § 3, § 4, § 6, § 7, § 9 i § 10 oraz przepisów postępowania - art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. Uchybień tych nie dostrzegło Kolegium, błędnie utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję. Ponadto organ odwoławczy naruszył zasadę dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.) i sporządził uzasadnienie w sposób wadliwy (art. 107 § 3 k.p.a.). W tym stanie sprawy Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ i c/ w związku z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.). Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., a objęły one wpis sądowy w kwocie 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 480 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł (łącznie 997 zł). Ponownie rozpatrując sprawę, należy w pierwszej kolejności sporządzić nową, prawidłową i spójną analizę urbanistyczną, uwzględniającą wszystkie istotne uwarunkowania urbanistyczne i architektoniczne, a następnie rzetelnie ustalić cechy, wskaźniki i parametry nowej zabudowy z uwzględnieniem argumentacji szczegółowo wyrażonej w treści uzasadnienia. Uzasadnienie ponownie wydanej decyzji powinno spełniać wymogi art. 107 § 3 k.p.a. Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.