II SA/Łd 96/26

Dnia 22 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka (spr.), Asesor WSA Beata Czyżewska, , Protokolant Starszy asystent sędziego Marcelina Niewiadomska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 1 grudnia 2025 roku znak: KO.430.23.2024 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. a.bł.

Decyzją z dnia 1 grudnia 2025 r. nr KO.430.23.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim na mocy art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (wówczas t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm., dalej również jako: "k.p.a.") utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 17 czerwca 2024 r. Nr 37/2024, znak SPN.3134.2.2019, którą organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości 46.877,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...] o pow. 2,5579 ha, stanowiącej działki numer: [...] o pow.0,0727ha, [...] o pow.0,1011ha, [...] o pow. 0,0974 ha, [...] o pow.0,0965 ha, [...] o pow.0,0976 ha, [...] o pow.0,0986 ha, [...] o pow.0,0989 ha, [...] o pow.0,0990 ha, [...] o pow.0,0998 ha, [...] o pow.0,0998 ha, [...] o pow.0,1076 ha, [...] o pow.0,1079 ha, [...] o pow.0,1064 ha, [...] o pow.0,1055 ha, [...] o pow.0,1055 ha, [...] o pow.0,1055 ha, [...] o pow.0,1061 ha, [...] o pow.0,1036 ha, [...] o pow.0,1024 ha, [...] o pow.0,1025 ha, [...] o pow.0,1032 ha, [...] o pow.0,1067 ha, [...] o pow.0,1068 ha, [...] o pow.0,0063 ha, [...] o pow.0,1068 ha, [...] r o pow.0,0164 ha, [...] o pow.0,0973 ha, wskutek podziału działki nr [...] w obr. [...] o łącznej powierzchni 3,8169 ha, zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 12 kwietnia 2016 r., znak: IMG.6831.55.2015. Ponadto organ I instancji zobowiązał do wniesienia kwoty 46.877,40 zł A. P. - właściciela nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości położonej w P. przy ulicy [...] stała się ostateczna, tj. 27 kwietnia 2016 r. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną: Decyzją z dnia 12 kwietnia 2016 r., znak: IMG.6831.55.2015 Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego zatwierdził podział nieruchomości położonej w P. przy ul.[...], oznaczonej numerem działki [...] w obrębie [...] o powierzchni 3,8169 ha, stanowiącej własność A. P.. Decyzja ta jest ostateczna od dnia 27 kwietnia 2016 r. Pismem z dnia 20 marca 2019 r. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego zawiadomił A. P. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłat adiacenckich, zaś postanowieniem z dnia 22 marca 2019 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego – R. W. – do wydania opinii określającej wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej w P. przy ul. [...], spowodowanego podziałem działki nr [...] w obrębie [...] w celu ustalenia opłaty adiacenckiej. Decyzją z dnia 27 września 2019 r. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego ustalił opłatę adiacencką w kwocie 237.511,50 zł i zobowiązał A. P. do jej uiszczenia. Decyzja ta została jednak uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 23 września 2020 r., zaś sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w toku postępowania rzeczoznawca R. W. sporządził operat szacunkowy, jednakże A. P. przedstawiła własny operat szacunkowy, sporządzony na jej zlecenie i koszt przez rzeczoznawcę majątkowego D. N.. Jednakże oba operaty został poddane ocenie Komisji Arbitrażowej przy Polskim Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie. Po zapoznaniu się z ocenami Kolegium oceniło, że oba operaty są wadliwe i nie mogą stanowić podstawy do wydania decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji postanowieniem z dnia 28 stycznia 2022 r. powołał do wydania opinii rzeczoznawcę majątkowego A. S.. Rzeczoznawca sporządziła operat szacunkowy z dnia 24 marca 2022 r., zaś po wniesieniu uwag przez pełnomocnika A. P. sporządziła kolejny operat szacunkowy z dnia 25 kwietnia 2022 r. Decyzją z dnia 7 września 2022 r. organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w kwocie 309.600 zł i zobowiązał A. P. do jej uiszczenia. Decyzja ta została jednak uchylona w całości decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 28 września 2023 r., a sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W toku postępowania odwoławczego pełnomocnik A. P. zwrócił się do Ministra Rozwoju i Technologii o wszczęcie postępowania w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. S.. Minister Rozwoju i Technologii wszczął z urzędu właściwe postępowanie, w trakcie którego stwierdzono, że A. S. przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych uchybiła obowiązkom zawodowym przez niezachowanie szczególnej staranności i została ukarana karą nagany. Z uwagi na powyższe okoliczności Kolegium zwróciło się do Ministra o wskazanie uchybień w sporządzonych operatach i wskutek otrzymanej odpowiedzi uznało, iż w procesie sporządzania operatów doszło do naruszenia zasad szacowania wartości nieruchomości określonych w przepisach prawa, co miało bezpośredni wpływ na określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale. Postanowieniem z dnia 2 stycznia 2024 r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego K. W.. Rzeczoznawca sporządziła operat w dniu 15 lutego 2024 r. W jego wnioskach wskazano, że różnica wartości nieruchomości pomiędzy stanem po podziale i przed podziałem wynosi 156.258 zł. W piśmie z dnia 25 kwietnia 2024 r. A. P. wniosła o niewydawanie decyzji w oparciu o sporządzony operat szacunkowy, gdyż, w jej ocenie, zawiera on błędy. Mianowicie w przypadku nieruchomości nr 1 i nr 2, wskazanych na stronie 21 operatu, przyjętych do wyceny na podstawie transakcji z dnia 7 grudnia 2015 r., błędnie wskazano ceny transakcyjne. Pierwsza z nieruchomości ma powierzchnię 1000 m2, sprzedano ją za 109.200 zł i wskazano cenę za 1 m2 na poziomie 109,20 zł. Tymczasem w rzeczywistości cena za 1 m2 wynosiła 100 zł, bowiem w skład transakcji wchodziło też nabycie 1/6 udziału w nieruchomości o powierzchni 552 m2. Podobnie sprawa wygląda w przypadku nieruchomości nr 2 – ma ona powierzchnię 1007 m2, została sprzedana za 109.900 zł i w operacie wskazano cenę za 1 m2 – 109,14 zł. Tymczasem 109.900 zł to cena za działkę o powierzchni 1007 m2 oraz 1/6 udziału w nieruchomości o powierzchni 552 m2. W piśmie z dnia 27 kwietnia 2024 r. rzeczoznawca majątkowy K. W. wskazała m.in., że fakt, iż nieruchomości nr 1 i 2 wskazane na stronie 21 operatu, przyjęte do obliczeń, posiadały dostęp do drogi publicznej poprzez udział w drodze wewnętrznej, był rzeczoznawcy znany podczas wykonywania operatu – fakt ten był wyraźnie opisany w akcie notarialnym. Powyższy fakt został w operacie uwzględniony poprzez ocenę cechy "dostęp do drogi i infrastruktury technicznej" jako średni. Dla potrzeb wyceny jako jednostkę porównawczą zastosowano 1 m2 powierzchni działki budowlanej, bez uwzględnienia dróg wewnętrznych. Sposób ustalenia jednostki porównawczej wynika bezpośrednio z odwzorowania zachowań uczestników rynku nieruchomości. Na rynku nieruchomości przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze miasta P. powierzchnia dróg wewnętrznych i wielkość udziału w drodze nie jest cechą wpływającą na poziom cen. Oznacza to, iż przyjęta jednostka jest adekwatna do stanu rynku. W operacie szacunkowym jednostka porównawcza przyjęta została w taki sam sposób dla wszystkich nieruchomości porównawczych, co pozwoliło na zachowanie zasady jednorodności w procesie wyceny. Ceny transakcyjne wskazane w operacie są adekwatne do zapisów aktu notarialnego, a ceny jednostkowe wskazane w operacie są adekwatne do przyjętej jednostki porównawczej. Reasumując, rzeczoznawca majątkowy podtrzymała swoje stanowisko w zakresie sposobu przyjęcia jednostki porównawczej jako adekwatnej do stanu rynku na datę wyceny oraz w zakresie przeprowadzenia całego procesu wyceny. W dniu 6 maja 2024 r. E. S. – pełnomocnik A. P.– wskazała, iż A. P. podtrzymuje swoje stanowisko wyrażone w poprzednim piśmie. Jej zdaniem operat szacunkowy sporządzony przez K. W. zawiera nieprawdziwe informacje, które, wbrew twierdzeniu rzeczoznawcy, nie są adekwatne do zapisów aktu notarialnego. Dlatego też strona zwróciła się o niewydawanie decyzji na podstawie tego operatu szacunkowego, który został sporządzony bez zachowania należytej staranności, a zatem nie może być traktowany jako dowód w sprawie. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 17 czerwca 2024 r. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego ustalił opłatę adiacencką w wysokości 46.877,40 zł oraz zobowiązał do jej wniesienia A. P.. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy, dla potrzeb sprawdzenia czy w wyniku podziału nieruchomości jej wartość uległa zmianie, dokonała procesu wyceny oddzielnie dla nieruchomości według stanu przed podziałem i oddzielnie według stanu po podziale. Przy określeniu wartości Wl (przed podziałem) uwzględniony został stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, zaś wartość nieruchomości Wl przed podziałem określono według cen na dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Przy określaniu powyższych wartości nie uwzględniono części składowych nieruchomości. Przy określeniu wartości Wll (po podziale) uwzględniony został przez biegłą stan nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Przy określaniu powyższej wartości nie uwzględniono części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości Wll (po podziale) określona została jako suma wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi z wyłączeniem działek stanowiących drogi publiczne (dz.[...]; [...]; [...]; [...]; [...] o łącznej powierzchni 0,9165 ha). Działki stanowiące drogi publiczne zostały wyłączone z opracowania stosownie do art. 98a ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wówczas t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej również jako: "u.g.n."). Powierzchnia łączna działek po podziale wynosi: 3,8169 ha - 0,9165 ha = 2,9004 ha. Analiza rynku wykazała istnienie nieruchomości podobnych do poszczególnych działek po podziale, co umożliwiło określenie ich wartości rynkowej w podejściu porównawczym. Proces szacowania wartości nieruchomości po podziale WII został przeprowadzony przez biegłą dla każdej z wydzielonych działek oddzielnie. Wartość nieruchomości WII (po podziale) określona została jako suma wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Powyższy sposób wyceny był możliwy ze względu na fakt, iż działki po podziale posiadają warunki niezbędne do samodzielnego zagospodarowania i które mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu w następstwie kolejnych czynności prawnych dokonywanych już po podziale. Po przeprowadzeniu szacowania wartości nieruchomości biegła doszła do wniosku, że wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła 2.695.542 zł. Natomiast łączna wartość nieruchomości po podziale wyniosła 2.851.800 zł. Różnica wartości nieruchomości wynikająca z jej stanu po podziale i przed podziałem wynosi 156.258 zł, z czego 30% stanowi opłata adiacencka w wysokości 46.877,40 zł. Organ podkreślił, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w myśl art. 84 § 1 k.p.a. Pomimo kwestionowania przydatności dowodowej sporządzonego operatu, A. P. nie przedstawiła dowodów przeciwnych do zebranych przez organ. Tymczasem organ dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym i rachunkowym tj. zbadał, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Organ uznał, że operat został sporządzony w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa, z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., regulujących zasady określania wartości nieruchomości, a także przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (tj. Dz. U. z 2023 r., poz.1832, dalej również jako: "rozporządzenie z dnia 5 września 2023 r."). Przyjęta metoda i technika szacowania, zdaniem organu, czyni wyliczenie wartości nieruchomości przed i po podziale nieruchomości czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie przyjętej metody wyceny. Wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem jej podziału. Dlatego też, biorąc pod uwagę, iż wydanie decyzji administracyjnej ustalającej obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, uwarunkowane jest podjęciem uchwały przez Radę Miasta w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Nr XXXIX/608/05 z dnia 29 czerwca 2005 r.), wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem, organ orzekł jak w sentencji decyzji. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. P.. Po przekazaniu sprawy do Kolegium skarżąca w piśmie z dnia 16 lipca 2024 r. zasygnalizowała, iż zamierza złożyć skargę na działanie rzeczoznawcy majątkowego. W toku postępowania odwoławczego Kolegium próbowało ustalić z ustanowionym w sprawie pełnomocnikiem, czy skarga faktycznie została wniesiona. W korespondencji nadsyłanej na wezwania Kolegium skarżąca stwierdzała "iż skarga na działania rzeczoznawcy została złożona" oraz że odebrane kopie dokumentów zostały wysłane do Ministerstwa. Kolegium kilkukrotne występowało do pełnomocnika skarżącej o wyjaśnienie, na jakim etapie znajduje się wniesiona skarga na działania rzeczoznawcy, jednak finalnie pełnomocnik skarżącej nie potwierdziła, iż sprawa została wszczęta oraz nie wskazała sygnatury, pod którą się toczy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim nie znalazło podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia organu I instancji i zaskarżoną decyzją utrzymało je w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał m.in., iż z załączonego do sprawy operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości przed podziałem określona została z zastosowaniem § 36 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r., natomiast do określenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowych według stanu po podziale rzeczoznawca majątkowy zastosowała metodę porównywania parami. Wybór podejścia i metody szacowania przedstawiony został w pkt 9 operatu. W punkcie tym szczegółowo przedstawiono również etapy składające się na procedurę szacowania nieruchomości wybraną przez rzeczoznawcę metodą (porównywania parami oraz wzoru z § 36 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r.). Zasady procesu szacowania wartości nieruchomości po podziale zostały szczegółowo przedstawione w pkt 10, przy czym rzeczoznawca dokonała osobnej analizy nieruchomości dla powierzchni działek od 900 m2 - 1.100 m2 (operat strony od 15 do 30), powierzchni od 700 m2 do 920 m2 (operat strony od 31 do 36) oraz dla działek o powierzchni od 50 m2 do 100 m2 (operat strony od 36 do 42), jak również dla części nieruchomości objętej po podziale działkami nr [...] i [...]. Każda z wydzielonych "grup" działek została opisana i przeanalizowana pod kątem rodzaju określonego rynku nieruchomości podobnych, ustalenia współczynnika ΔC, wyboru cech rynkowych i ich wpływu na wartość nieruchomości. Przedstawiony został opis nieruchomości wycenianej według cech rynkowych, opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, jak również opis cech nieruchomości przyjętych do porównań, ocena trendu czasowego. Końcowo dla każdej "grupy" działek rzeczoznawca przedstawiła zestawienie tabelaryczne porównania cech nieruchomości gruntowej z wyszczególnieniem konkretnych działek z nieruchomościami przyjętymi do porównań - z uwzględnieniem korekt wynikających z cech rynkowych nieruchomości. W następnej części operatu (strona 49 i 50) rzeczoznawca przedstawiła tabelaryczne zestawienie poszczególnych działek (po podziale) i ich wartości (w zaokrągleniu do pełnych złotych). Wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca określiła z zastosowaniem § 36 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. W kolejnej części operatu (strony od 50 do 51) przedstawiła wzór i szczegółowy jego opis oraz wskazała wartości przyjęte do obliczeń. Końcowo w pkt 11.7 operatu "Analiza wyniku końcowego wyceny i wnioski" rzeczoznawca przedstawiła w formie tabeli wartości poszczególnych działek przed jak i po podziale nieruchomości (z wyłączeniem z opracowana powierzchni dróg publicznych). Z powyższego zestawienia wynika, iż różnica wartości nieruchomości dla stanu po podziale i przed podziałem wynosi 156.258,00 zł. W ocenie Kolegium ww. opinia rzeczoznawcy K. W. odpowiada wymogom przewidzianym przepisami prawa, gdyż została sporządzona przez uprawnioną do tego osobę, posiada przewidziane prawem elementy oraz nie zawiera braków, które powinny zostać przez biegłego uzupełnione. Kolegium uznało, że opinia z dnia 15 lutego 2024 r., w zakresie w jakim ustala cenę rynkową ww. nieruchomości przed i po ich podziale, jest logiczna, konsekwentna i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. W kontekście zarzutów odwołania, dotyczących przyjęcia do porównań nieruchomości niespełniających cechy podobieństwa, Kolegium wskazało, iż są one niezasadne. Organ podkreślił przy tym, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy został pozostawiony przez ustawodawcę wybór nieruchomości podobnych i ustalenie procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość czy celowości ich zastosowania. Sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań mieści się w obszarze wiedzy specjalnej rzeczoznawcy, której nie posiada organ administracji. To rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Strona, kwestionując ustalenia operatu, mogła przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych mógł być operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość tej samej nieruchomości. Strona nie przedstawiła jednak dowodów przeciwnych do zebranych przez organ zarówno w postępowaniu przed organem I instancji, jak i w trakcie postępowania odwoławczego Ponadto podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można także przyjąć, że taki obowiązek obciąża organ w każdym przypadku, gdy strona kwestionuje operat. Samo subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowanymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Odnosząc się zaś do zarzutu błędnego określenia wartości 1 m2 nieruchomości, wskazanych w zbiorze nieruchomości podobnych pod poz. 1 i 2 na 21 stronie operatu, Kolegium zauważyło, iż są one zbieżne do tych przedstawionych na etapie postępowania przed organem I instancji (pismo skarżącej z dnia 2 kwietnia 2024 r.). Rzeczoznawca w tym zakresie przedstawiła odpowiedź w piśmie z dnia 27 kwietnia 2024 r. Wynika z niej, iż okoliczność dostępu nieruchomości do drogi publicznej poprzez udział w drodze wewnętrznej była znana rzeczoznawcy podczas wykonywania operatu. Rzeczoznawca podtrzymała swoje stanowisko co do prawidłowości sporządzenia wyceny. Końcowo Kolegium wskazało, iż w treści sentencji zaskarżonej decyzji organ I instancji wymieniając działki powstałe po podziale działki nr [...], pominął działkę nr [...] o pow. 0,1068 ha oraz błędnie wskazał łączną powierzchnię działek po podziale (podano pow. 2,5579 ha, a winno być 2,9004 ha). Powyższe omyłki nie płynęły na poprawność wskazanej w sentencji kwoty ustalonej opłaty adiacenckiej w wysokości 46.877,40 zł. Skargę na powyższą decyzję wniosła A. P., wskazując, iż została ona wydana na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego z naruszeniem prawa. Na stronie 21 operatu w tabeli ujęto do wyceny nieruchomości, dla których błędnie określono cenę transakcyjną w odniesieniu do powierzchni gruntu. Pomimo wniesienia zastrzeżeń przed wydaniem decyzji, rzeczoznawca nie naniósł poprawek. Rzeczoznawca majątkowy w przypadku transakcji numer 1 przyjął, iż za cenę 109.200 zł kupujący nabyli działkę o powierzchni 1000 metrów - co uczyniło kwotę zakupu na poziomie 109,20 zł za metr kwadratowy. W rzeczywistości kwota 109.200 zł została zapłacona za działkę numer [...] o powierzchni 1000 metrów kwadratowych oraz 1/6 udziału w drodze - działka [...] - 92 metry. Zatem cena transakcyjna 109.200 zł została zapłacona za 1092 metry kwadratowe, co czyni kwotę 100 zł za m2 powierzchni. Niniejsze uchybienie, zdaniem skarżącej, ma bezpośredni wpływ na wycenę jej nieruchomości po podziale. Natomiast w przypadku transakcji numer 2 rzeczoznawca przyjął, iż za cenę 109.900 zł kupujący nabyli działkę o powierzchni 1007 metrów - co uczyniło kwotę zakupu na poziomie 109,14 zł za metr kwadratowy. W rzeczywistości kwota 109.900 zł została zapłacona za działkę numer [...] o powierzchni 1007 metrów kwadratowych oraz 1/6 udziału w drodze - działka [...] - 92 metry. Zatem cena transakcyjna 109.900 zł została zapłacona za 1099 metry kwadratowe - co czyni kwotę 100 zł za metr kwadratowy. Niniejsze uchybienie, zdaniem skarżącej, ma bezpośredni wpływ na wycenę jej nieruchomości po podziale. Zarówno w przypadku transakcji z pozycji 1, jak i 2 rzeczoznawca przyjął bowiem do wyceny zawyżoną cenę transakcyjną. Ponadto nieruchomości przyjęte do porównania z działkami o nr[...], [...] oraz [...] jako nieruchomości podobne w rzeczywistości są do niej podobne w znikomym stopniu, bowiem tylko w jednym aspekcie, bądź w żadnym aspekcie, w zależności od nieruchomości. Zatem ich przyjęcie do porównania jako nieruchomości podobnych jest nieprawidłowe, bowiem, jak sam rzeczoznawca określa, ich cechy rynkowe są różne. Podobnie sprawa wygląda w przypadku wyceny nieruchomości pozostałych. Rzeczoznawca majątkowy w zbiorze nieruchomości podobnych umieścił również w pozycji 6 tabeli na stronie 21 nieruchomość położoną w obrębie [...], której to cena jest najwyższa w zbiorze. Nieruchomość ta nie powinna zostać jednak umieszczona w zbiorze nieruchomości podobnych, bowiem położona jest w zupełnie innej części miasta - około 3 kilometrów od wycenianej nieruchomości. Skarżąca podkreśliła również, że w dniu podziału nie istniała droga umożliwiająca dojazd do wydzielonych nieruchomości, nie było również możliwości przyłączenia gazu (w ul. [...] instalacja gazowa jest obecnie projektowana, a istniejące domu czekają na jej przyłączenie). Nie przeszkodziło to rzeczoznawcy ustalić cechę: dostęp do drogi i infrastruktury technicznej na bardzo dobrym / średnim poziomie. Nieruchomości przyjęte do porównania – pozycja 1 i 2 w roku 2016 również miały identyczny dostęp do drogi i infrastruktury technicznej, ale ich poziom określono na poziomie średnim. Nieruchomość w punkcie 3, która ma najniższą cenę transakcyjną, nie ma wszystkich cech na najniższym poziomie, zaś nieruchomość o największej cenie - pozycja 6 - nie ma wszystkich cech na poziomie najwyższym (nieruchomości 1 i 2 mają lepszą lokalizację). Zatem nieruchomości podobne oraz ustalenie ceny minimalnej i maksymalnej nastąpiły, zdaniem skarżącej, z naruszeniem standardów sporządzania wyceny. Ponadto rzeczoznawca określił trend czasowy na poziomie 0% - nie wyjaśniając jednocześnie dlaczego został on ustalony na takim poziomie skoro analizując daty i ceny transakcji można zaobserwować wzrost cen. Jednocześnie skarżąca poinformowała, iż w nadchodzącym tygodniu zostanie złożona skarga na działania rzeczoznawcy majątkowego do Ministra Rozwoju oraz zostanie zlecona ocena operatu do Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, skarżąca wniosła jak w petitum skargi. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej również jako: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 1 grudnia 2025 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 17 czerwca 2024 r., którą organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w wysokości 46.877,40 zł oraz obciążył A. P. obowiązkiem jej uiszczenia. W ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu, wobec czego brak jest podstaw do wyeliminowania ich z obrotu prawnego. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. W myśl art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości niewiększej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Jak stanowi art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Po myśli art. 98a ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Wreszcie, zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Treść powyższych unormowań wskazuje, że ustalenie opłaty adiacenckiej dopuszczalne jest przy łącznym spełnieniu trzech przesłanek. Przede wszystkim dokonany musi zostać ostateczny (prawomocny) podział nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania. Ponadto w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywać musi uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wreszcie wskutek podziału nieruchomości musi wzrosnąć jej wartość. Natomiast postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej może zostać wszczęte wyłącznie w okresie trzech lat od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne). Analizując spełnienie w niniejszej sprawie opisanych przesłanek, należy przypomnieć, iż decyzją z dnia 12 kwietnia 2016 r., znak: IMG.6831.55.2015 Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego zatwierdził podział nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej numerem działki [...] w obrębie [...] o powierzchni 3,8169 ha, stanowiącej wówczas własność A. P.. Decyzja ta jest ostateczna od dnia 27 kwietnia 2016 r. Ponadto zgodnie z uchwałą Rady Miasta w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 29 czerwca 2005 r. Nr XXXIX/608/05 w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie miasta Piotrkowa Trybunalskiego stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziałów dokonanych na wniosek właścicieli ustalono w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości po podziale i wartością przed podziałem geodezyjnym. Bezsprzecznie uchwała ta obowiązywała w chwili, kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna. Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego był zatem uprawniony do wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Nastąpiło to w marcu 2019 roku, a więc niewątpliwie przed upływem trzech lat od chwili, kiedy decyzja o podziale działki stała się ostateczna. W toku przedmiotowego postępowania organ zobowiązany był zatem ustalić, czy w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości. Jak wskazano powyżej, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, która przybiera formę operatu szacunkowego stanowiącego główny i zasadniczy dowód w tym postępowaniu. Oszacowanie wartości nieruchomości wymaga bowiem wiedzy specjalistycznej i w toku postępowania konieczne jest powołanie biegłego, który - zgodnie z art. 150 ust. 5 oraz art. 156 u.g.n. - określa wartość nieruchomości w formie operatu szacunkowego, z zachowaniem szczególnej procedury wyceny przewidzianej zarówno w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również w przepisach wykonawczych, a przede wszystkim w przywoływanym już rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., a organ, dokonując oceny tego dowodu, winien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednocześnie ani organy administracji, ani sąd administracyjny nie dysponują wiedzą specjalistyczną pozwalającą na weryfikację prawidłowości przyjętej przez rzeczoznawcę metodyki, doboru nieruchomości porównawczych czy analizy rynku. Rzeczą organów i sądu jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (zob. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., sygn. II OSK 1821/21 dostępny, podobnie jak pozostałe przywoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia, w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem: "www.orzeczenia.nsa.gov.pl", dalej również jako: "CBOSA"). Powyższe rozważania potwierdza treść art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Jednocześnie podkreślić należy, iż strona postępowania również może podjąć próbę podważenia merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego bądź poprzez przedstawienie kontroperatu, bądź, jak trafnie wskazały organy w uzasadnieniach kontrolowanych decyzji, poprzez poddanie go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie przewidzianym w art. 157 ust. 1 u.g.n. Poddając sporządzony operat szacunkowy analizie pod względem spełnienia wymogów formalnych, należy wskazać, iż zgodnie z § 78 ust. 2 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Obligatoryjne elementy operatu szacunkowego wymieniono w § 79 ust. 1 tegoż rozporządzenia, który stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny (pkt 1), określenie celu wyceny (pkt 2), podstawę formalną wyceny (pkt 3), podstawę prawną wyceny (pkt 4), źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego (pkt 5), daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (pkt 6), opis stanu nieruchomości (pkt 7), wskazanie przeznaczenia nieruchomości (pkt 8), analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (pkt 9), wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru (pkt 10), przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości (pkt 11) oraz podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (pkt 12). Zdaniem Sądu sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkową K. W. w dniu 15 lutego 2024 r. operat szacunkowy zawiera wszystkie wymienione elementy, a więc jego prawidłowość formalna nie budzi żadnych wątpliwości. Sąd nie dopatrzył się w nim również wewnętrznych sprzeczności, braków, oczywistych, rażących błędów, czy też pomyłek, które powinny być uzupełnione, sprostowane, lub poprawione. Biegła wyceniła zarówno wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału, jak i ustaliła wartość poszczególnych działek, powstałych z podziału pierwotnej nieruchomości. Rzeczoznawca do oszacowania wartości nieruchomości przed podziałem zastosowała metodę określoną w § 36 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r., natomiast do określenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowych według stanu po podziale użyła metody porównywania parami. W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. metoda ta polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca przeanalizowała rynek transakcji lokalnych nieruchomościami podobnymi, wyczerpująco opisała metodykę swojej pracy, a także szczegółowo uzasadniła dobór nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Należy więc podzielić ocenę organów, że operat jest jasny, spójny i logiczny, a zatem dowodzi wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul.[...], oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] wskutek jej podziału. Odnosząc się do zarzutów skargi, Sąd ocenił, iż A. P. w żadnym zakresie nie udało się podważyć operatu szacunkowego z dnia 15 lutego 2024 r., sporządzonego na zlecenie organu I instancji. W toku postępowania administracyjnego skarżąca zakwestionowała jedynie przyjęte ceny transakcyjne za metr kwadratowy w przypadku dwóch nieruchomości przyjętych do porównania. Na uwagi te rzeczoznawca majątkowa odpowiedziała pismem z dnia 27 kwietnia 2024 r., wskazując, iż znany był jej fakt posiadania przez wskazane nieruchomości dostępu do drogi publicznej poprzez udział w drodze wewnętrznej. Biegła wyjaśniła również, dlaczego przy wycenie jako jednostkę porównawczą zastosowała metr kwadratowy powierzchni działki budowlanej, bez uwzględnienia dróg wewnętrznych. W ocenie Sądu również powyższe wyjaśnienia biegłej są logiczne, spójne, zatem wyczerpująco wyjaśniają podnoszone w skardze wątpliwości. Ponadto w toku postępowania administracyjnego skarżąca nie przedstawiła innych zarzutów pod adresem operatu szacunkowego, w szczególności nie kwestionowała doboru nieruchomości podobnych, wykorzystanych w procesie wyceny. Natomiast, jak wskazano powyżej, w pkt 10.1.3. operatu szacunkowego wyjaśniono szczegółowo metodykę selekcji nieruchomości podobnych. Biegła scharakteryzowała analizowany rynek nieruchomości oraz wskazała cechy nieruchomości, jakie wzięła pod uwagę przy ich doborze i podkreśliła, że wszystkie nieruchomości wskazane w utworzonym do obliczeń zbiorze nieruchomości podobnych posiadają ww. cechy. Jednocześnie należy wskazać, że aby nieruchomość uznać za podobną do nieruchomości wycenianej, nie musi ona mieć ustalonych cech charakterystycznych (w tym przypadku lokalizacja, dostęp do drogi i infrastruktury i możliwość zagospodarowania) na poziomie identycznym z nieruchomością wycenianą. Skarżąca nie podjęła także próby podważenia operatu szacunkowego przy pomocy przewidzianych przez prawo środków. Nie przedstawiła własnego operatu, którego wnioski byłyby rozbieżne z ustaleniami operatu z dnia 15 lutego 2024 r., tak jak uczyniła to w przypadku operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. W.. Nie wniosła także o poddanie operatu kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie określonym w art. 157 u.g.n. Ponadto skarżąca miała możliwość w toku postępowania przed organem I instancji podnieść wobec operatu wszystkie zarzuty, które przywołuje w skardze, aby rzeczoznawca majątkowy mógł się do nich ustosunkować. Nie skorzystała również z tej możliwości. Uznać zatem należy, że zarzuty zawarte w skardze są gołosłowne, a tym samym niezasadne. W ocenie Sądu w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego. Prowadząc postępowanie organy działały na podstawie i w granicach obowiązującego prawa (art. 6 k.p.a.), w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się wyrażonymi w art. 8 k.p.a. zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. Dokonane w sprawie ustalenia faktyczne (art. 7 k.p.a.), jak i przeprowadzoną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego (art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a.) uznać należy za wystarczające do załatwienia sprawy, a uzasadnienie kwestionowanego skargą rozstrzygnięcia odpowiada minimum wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a., zwłaszcza w zakresie wyjaśnienia przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej. Sąd, nie będąc związanym zarzutami skargi, wskazuje również, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie operat szacunkowy, na podstawie którego zapadły kontrolowane decyzje, został sporządzony w dniu 15 lutego 2024 r., zaś organ II instancji orzekał w dniu 1 grudnia 2025 r. Jednakże przepisy art. 156 ust. 3 i 4 ww. ustawy, dotyczące daty przydatności operatu szacunkowego i jego aktualizacji nie mają zastosowania przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego dla celów ustalenia tej opłaty - wartość nieruchomości ustala się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 18 czerwca 2025 r., sygn. II SA/Gd 1315/24, publ. CBOSA). Przyjąć zatem należy, że operat szacunkowy z dnia 15 lutego 2024 r. mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, mimo że od dnia jego sporządzenia do dnia orzekania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim upłynęło ponad 12 miesięcy, a aktualność operatu nie została potwierdzona przez rzeczoznawcę. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd na mocy art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę. a.bł.