II SA/Łd 437/25

Dnia 8 kwietnia 2026 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marcin Olejniczak, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Jarosław Czerw (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Dominika Jaśkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2026 roku sprawy ze skargi I. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 1 kwietnia 2025 r. znak: SKO.4150.186.2025 SKO.4150.229.230.2025 SKO.4150.237.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 28 lutego 2025 r. nr DPRG-UA-IX.214.2025; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi na rzecz strony skarżącej . Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) PLN tytułem zwrotu kosztów postępowania. IB

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęła skarga I. sp. z o.o. na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 1 kwietnia 2025r. (znak: SKO.4150.186.2025 SKO. 4150.229.230.2025 SKO.4150.237.2025) utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 28 lutego 2025 r. (nr DPRG-UA-IX.214.2025) ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji. Z akt sprawy wynika, że decyzją z 28 lutego 2025 r. Prezydent Miasta Łodzi - w związku z wnioskiem I. Sp. z o.o. złożonym 12 listopada 2024 r. - ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wraz niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Łodzi na terenie przy ul. [...] i [...] na działkach o numerach ewidencyjnych [...], [...],[...], [...], [...], [...]w obrębie geodezyjnym numer [...] . Od powyższej decyzji złożył odwołanie inwestor wnosząc o zmianę wysokości ustalonej przez organ. Inwestor zarzucił organowi: I. naruszenie prawa materialnego, tj.: art. 7 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 2 Rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("Rozporządzenie") poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji ustalenie maksymalnego dopuszczalnego wskaźnika zabudowy na poziomie niższym niż wynika to z analizy urbanistycznej, II. naruszenie prawa procesowego, tj.: 1. naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego ("kpa") polegające na przekroczeniu przez Organ I Instancji granic swobodnego uznania administracyjnego, w szczególności ze względu na dokonanie dowolnej oceny dowodów zgromadzonych w niniejszym postępowaniu, nieprzeprowadzenie w sposób należyty postępowania wyjaśniającego oraz brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego sprawy oraz brak odniesienia się w treści decyzji do przyczyn niezastosowania średnich wskaźników wynikających z analizy urbanistycznej. 2. art. 80 kpa poprzez dowolną a nie swobodną ocenę dowodów, poprzez uchybienie zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego z uwagi na nieocenienie zebranego materiału dowodowego w sposób obiektywny i wyczerpujący oraz poprzez nieprzedstawienie wyczerpującego uzasadnienia przyjętych ustaleń, co utrudnia ich zrozumienie i określenie podstaw takich rozstrzygnięć. 3. art. 107 § 3 kpa poprzez brak precyzyjnego, wnikliwego i logicznego wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji motywów, którymi kierował się Organ I instancji w wydaniu decyzji, co uniemożliwia ustosunkowanie się do nich w rzeczowy i wyczerpujący sposób. Skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia wysokości zabudowy i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy - ustalenie maksymalnej dopuszczalnej wysokości zabudowy dla pozostałych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w oparciu o analizę urbanistyczną, tj. na poziomie 17 m. Odwołanie złożyli także M.H. i M.H.1, którzy podnieśli że uzbrojenie terenu nie zostało zagwarantowane bowiem gestorzy sieci wskazują na konieczność przebudowy zarówno sieci wodnokanalizacyjnej, ciepłowniczej, chodników, stacji transformatorowej. Zdaniem odwołujących infrastruktura jest niewystarczająca, a to w konsekwencji nie daje podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla tak dużego przedsięwzięcia. Odwołujący zarzucają brak konsekwencji organowi, bowiem skoro w decyzji wskazuje, że zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka o numerze ewidencyjnym [...]w obrębie [...] oznaczona jest jako [...],[...], [...]-[...], [...], działki nr [...], [...] oznaczone są jako [...] działki nr [...], [...] oznaczone są jako [...], dz. nr [...] oznaczona jest jako B[...], a zgodnie z art. 10a ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - przepisów rozdziału 2 pt. "Ograniczenie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast to po co jest w decyzji umieszczony zapis " Przed wystąpieniem o decyzję o pozwoleniu na budowę może być konieczne uzyskanie w myśl art. 11. w. w. ustawy decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej". Ponadto strony wskazały, iż nieprawidłowo wyznaczono obszar analizowany bowiem określono ją jako 3-krotną szerokość dwóch działek od strony ulicy [...] , a skoro rozporządzenie mówi o szerokości frontu działki to w sytuacji przylegania do dwóch ulic nie można określić jednoznacznie frontu. Odwołanie złożył również M.K. , który podniósł zarzut braku prawnego uzasadnienia stanowiska organu co do zaokrąglenia w górę szerokości elewacji frontowej. Skoro szerokość frontu ma wielkość 61,6 m to brak jest uzasadnienia do zaokrąglenia do wielkości 62 m. Wspomnianą na wstępie decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi utrzymało w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu organ powołał się na art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i wskazał, że przywołana regulacja statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Dlatego też wydanie decyzji poprzedza postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek zawartych w ww. przepisie, przy zachowaniu warunków określonych w rozporządzeniu. Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dokonywana jest na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja (analiza architektoniczno-urbanistyczna), której sporządzenie nakazuje art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Stosownie do tej regulacji w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany. W ocenie Kolegium sporządzona w niniejszej sprawie analiza uwzględniła wskazane wymogi normatywne. W przedmiotowej sprawie szerokość frontu wnioskowanego terenu wynosi ok. 62 m od granicy z drogą ul. [...] . W tym miejscu Kolegium odniosło się do zarzutu nieprawidłowego wyliczenia obszaru. Powołując się na § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Kolegium wskazało, że przez "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak wynika z wniosku inwestora główny wjazd jest od strony ul. [...] . Ten fakt determinuje zatem ustalenie szerokości frontu. Trzykrotna szerokość frontu terenu, tj. 3 x 62 m = 186 m. Zaokrąglenia do pełnej wartości 62 m nie ma wpływu na ustalenia, bowiem po pierwsze zgodnie z obowiązującym orzecznictwem w analizie urbanistycznej uwzględniono działki sąsiednie względem terenu inwestycji, tj. wszystkie nieruchomości znajdujące się w obszarze analizy, przy czym działki objęte tym obszarem częściowo zostały uwzględnione w całości. A po drugie i tak w obszarze analizowanym zlokalizowana jest zabudowa mieszkalna wielorodzinna, jednorodzinna oraz zabudowa usługowa, a zatem istnieje możliwość określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Po trzecie aby zaokrąglić daną liczbę do dziesiątki, zaznaczamy sobie jej cyfrę dziesiątek i patrzymy na kolejną cyfrę liczby, czyli cyfrę jedności. Jeżeli jest ona równa lub większa niż 5, to liczbę zaokrąglamy w górę. Cyfra dziesiątek zwiększa się wtedy o 1, a wszystkie kolejne cyfry po niej stają się zerami. Kiedy zaokrąglamy liczbę, upraszczamy ją, ale utrzymujemy jej wartość blisko oryginalnej liczby. Zaokrąglanie liczb ułatwia obliczenia i jest przydatne, gdy nie trzeba być niezwykle precyzyjnym. Dalej Kolegium podniosło, że w granicach obszaru wyznaczonej analizy występuje zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna Teren inwestycji ma bezpośredni dostęp do dróg publicznych: ul. [...] i [...] przez istniejące zjazdy do przebudowy. Nadto organ wskazał, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego: - zaopatrzenie w wodę, odprowadzanie ścieków sanitarnych i wód opadowych: pismo z 26 września 2024 r. (znak: IT.424.1745.2024.WZ); - zaopatrzenie w energię elektryczną: pismo PGE z 19 września 2024 r. (znak: 24-D7/WZD/00485/SL); - zaopatrzenie w ciepło systemowe: pismo z 3 października 2024 r. (znak: VECP/HRSR/MKO/2024). Następnie Kolegium zwróciło uwagę, że zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka o numerze ewidencyjnym [...]w obrębie [...] oznaczona jest jako [...], [...], [...], [...], działki nr [...], [...] oznaczone są jako [...] działki nr [...], [...] oznaczone są jako [...], dz. nr [...] oznaczona jest jako [...] - zgodnie z art. 10a ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 2024 poz. 82) - przepisów rozdziału 2 pt. "Ograniczenie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne" nie stosuje się do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Kolegium stwierdziło także, że zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 6 lit a), b) i c) - warunek spełniony. Projekt decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji został przekazany do uzgodnienia z:Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Łodzi, Marszałkiem Województwa Łódzkiego, Dyrektor Zarządu Zlewni Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, Zarządem Dróg i Transportu w Łodzi (pismo z 14 lutego 2025 r. znak: ZDiT-UU.40121.5.26.2025). Państwowy Powiatowy Inspektor Sanitarny w Łodzi, Marszałek Województwa Łódzkiego, Dyrektor Zarządu Zlewni Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie nie zajęli stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, zatem zgodnie z art. 53 ust. 5 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - uzgodnienie uważa się za dokonane. Organ odstąpił od uzyskania opinii operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego i gazowego, operatora systemu dystrybucyjnego gazowego, podmiotu zajmującego się transportem ropy naftowej lub produktów naftowych, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki z art. 53 ust. 5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalenia zaskarżonej decyzji - parametry zabudowy zostały określone na podstawie wyników analizy urbanistycznej terenu, uwzględniającej w szczególności najbliższe sąsiedztwo planowanej inwestycji. Kolegium stwierdziło, że wyniki analizy ograniczyły nieco rozmiary planowanej inwestycji względem parametrów proponowanych przez inwestora we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednakże należy mieć na uwadze, że naczelnym celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego - art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. W ocenie organu ustalone w sprawie wskaźniki w części odpowiadają średnim wartościom z analizy. Te zaś, które odbiegają od tychże średnich parametrów na zasadzie odstępstwa od wartości średnich zostały merytorycznie powiązane z takimi funkcjami oraz cechami zagospodarowania i zabudowy w obszarze analizowanym, które w pełni uzasadniały odstępstwo od średnich wartości. Powiązanie to polegało na wskazaniu określonych tendencji w zakresie występującej w obszarze analizowanym funkcji oraz cech, wskaźników i parametrów kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, które pozostają w związku z proponowanymi wartościami. Treść uzasadnienia powyższych odstępstw jest na tyle zrozumiała i klarowna, że możliwe stało się ustalenie, że odbiegająca od wartości średniej wyjątkowa wartość powoduje zachowanie ładu przestrzenno-urbanistycznego. Odnosząc się do zarzutu odwołania, iż nieprawidłowo organ wyliczył średnią wysokość zabudowy z obszaru i to wpłynęło na niekorzystne ustalenie tego parametru dla planowanego obiektu Kolegium podniosło, że z decyzji i z analizy wynika, iż paramenty określone w decyzji zostały ustalone na podstawie najbliższego sąsiedztwa oraz wartości średnich. Jest to stanowisko prawidłowe i uzasadnione. Dla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej zlokalizowanej od strony ul. [...] określono wysokość w przedziale od 6 m do 8 m, a dla pozostałych budynków mieszkalnych wielorodzinnych: od 9 m do 14 m, a ta górna granica przedziału ustalona została na podstawie budynków wielorodzinnych na działce sąsiedniej o numerze [...]. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje okoliczność podnoszona w odwołaniu, że organ nieprawidłowo wyliczył średnią parametru wysokości bowiem organ nie kierował się w tych wyliczeniach średnią a wysokością wielorodzinnych budynków znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie. Nawet jeśli więc ta średnia wynosiłaby 16 a nie 15 m - jak wskazał organ, nie miałoby to wpływu na podjętą decyzję. Bezsprzecznie ustalona do 14 m wysokość planowanych budynków jest właściwa poprzez nawiązanie do sąsiednich budynków wielorodzinnych i służy zachowaniu ładu przestrzenno-urbanistycznego w obszarze analizowanym. Zabudowa taka wraz z zabudową już istniejącą w sąsiedztwie będzie kształtowała harmonijną przestrzeń z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, a także kompozycyjno-estetycznych zgodnych z założeniami ładu przestrzennego. W kwestii zaś zarzutów, iż takie ustalenia parametrów planowanej inwestycji uniemożliwią jej realizację w kształcie który pierwotnie zakładał inwestor (wskaźniki zabudowy) podkreślić trzeba, że w orzecznictwie sądów administracyjnych, utrwalony jest już pogląd, że organ jest bezwzględnie związany wnioskiem inwestora w zakresie rodzaju i funkcji planowanej inwestycji. Nie jest natomiast związany parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku. Organ ustalający warunki zabudowy, nie jest związany w sposób bezwzględny wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisując zaplanowany obiekt budowlany. Odnośnie natomiast zarzutu braku uzbrojenia Kolegium wyjaśniło, że w myśl art. 61 ust. 5 tej ustawy warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zatem do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy wystarczające jest istniejące lub projektowane uzbrojenie danego terenu, które pozwoli na dokonanie przyłącza wodociągowego, energii elektrycznej czy kanalizacji sanitarnej. Etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny, łącznie z ich przebiegiem. Stąd też w ww. przepisie mówi się nie tylko o istniejącym, lecz także projektowanym uzbrojeniu terenu. Reasumując w ocenie Kolegium, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Kolegium nie dopatrzyło się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wywiodła I. Sp. z o.o..sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, która zaskarżonej decyzji zarzuciła: A. naruszenie prawa materialnego, tj.: 1. art. 7 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 2 rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji ustalenie maksymalnego dopuszczalnego wskaźnika zabudowy na poziomie niższym niż wynika to z analizy urbanistycznej, 2. niezastosowanie art. 12 w/w rozporządzenia i oparcie decyzji na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. na podstawie przepisów nieobowiązujących w dniu wydania decyzji, oraz B. naruszenie prawa procesowego, tj.: 1. naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego ("kpa") polegające na przekroczeniu przez Organ II Instancji granic swobodnego uznania administracyjnego, w szczególności ze względu na dokonanie dowolnej oceny dowodów zgromadzonych w niniejszym postępowaniu, nieprzeprowadzenie w sposób należyty postępowania wyjaśniającego oraz brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego sprawy oraz brak odniesienia się w treści decyzji do przyczyn niezastosowania średnich wskaźników wynikających z analizy urbanistycznej. 2. art. 80 kpa poprzez dowolną a nie swobodną ocenę dowodów, poprzez uchybienie zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego z uwagi na nieocenienie zebranego materiału dowodowego w sposób obiektywny i wyczerpujący oraz poprzez nieprzedstawienie wyczerpującego uzasadnienia przyjętych ustaleń, co utrudnia ich zrozumienie i określenie podstaw takich rozstrzygnięć. 3. art. 107 § 3 kpa poprzez brak precyzyjnego, wnikliwego i logicznego wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji SKO motywów, którymi kierował się Organ II instancji w wydaniu decyzji SKO, co uniemożliwia ustosunkowanie się do nich w rzeczowy i wyczerpujący sposób. Biorąc pod uwagę powyższe zarzuty spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej Decyzji SKO w części dotyczącej ustalenia wysokości zabudowy i orzeczenie w tym zakresie co istoty sprawy - ustalenie maksymalnej dopuszczalnej wysokości zabudowy dla pozostałych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w oparciu o analizę urbanistyczną, tj. na poziomie 17 m oraz uchylenie decyzji organu I Instancji w tej samej części, tj. dotyczącej ustalenia wysokości zabudowy i orzeczenie w tym zakresie co istoty sprawy – ustalenie maksymalnej dopuszczalnej wysokości zabudowy dla pozostałych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w oparciu o analizę urbanistyczną, tj. na poziomie 17 m. Ponadto strona wniosła o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego - według norm przepisanych. Skarżąca spółka w uzasadnieniu wskazała, że organ I Instancji, a następnie organ II Instancji, winien był zastosować się do art. 7 ust. 3 rozporządzenia, z uwagi na odrębne wskaźniki zawarte w analizie urbanistycznej. Organ I instancji ustalił błędnie, na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia, maksymalną wysokość zabudowy na 14m, podczas gdy z analizy urbanistycznej wynika, iż średnia wysokość zabudowy to 16,75 m (po zaokrągleniu 17 m) dla budynków zlokalizowanych wzdłuż ul. [...] i [...] oraz 17,5 m dla budynków znajdujących się w obszarze analizy. W analizie dołączonej do skarżonych warunków zabudowy w pkt. "Analiza wysokości zabudowy" znajduje się zapis; "Wysokość budynków wielorodzinnych dla działek zlokalizowanych wzdłuż ul. [...] i [...] zawiera się w przedziale od 11 m do 22,5 m, średnio 15 m (po zaokrągleniu)". Należy wykazać błąd w przywołanym wyżej zapisie. Jeżeli wysokość budynków wielorodzinnych wzdłuż ul. [...] i [...] mieści się w przedziale od 11 m do 22,5 m to średnia wynosi 16,75 m w zaokrągleniu 17 m. W związku z powyższym należy brać pod uwagę średnią 17m. Jednocześnie, co słusznie zauważył także Organ II Instancji, w obszarze analizy znajdują się budynki wyższe niż 22,5 m tj.: budynki przy ul. [...], [...] mają wysokość 32 m. Zdaniem Skarżącej określenie maksymalnej wysokości 3 m niższej od średniego wskaźnika, stanowi istotne odejście od warunków zabudowy, panujących na obszarze analizowanym. Zbyt duże różnice w warunkach zabudowy burzą ład przestrzenny i zakłócają estetykę okolicy. Co więcej, o konieczności zastosowania średnich wartości z analizy urbanistycznej świadczy również fakt, iż na obszarze analizy urbanistycznej znajduje się zróżnicowana wysokość zabudowy, co powinno mieć odzwierciedlenie w ustaleniu średniej właśnie dla tego obszaru. Tymczasem organ nie przyjął średniego wskaźnika zawartego w analizie urbanistycznej. W ocenie strony skarżącej organ II Instancji w swoich rozważaniach dokonał analizy, jednak opierając się na podstawach wynikających ze starego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U.2003.164.1588), które w lipcu 2024 roku straciło moc obowiązującą. Na podstawie § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Tymczasem wniosek o wydanie warunków zabudowy został złożony przez skarżącą w dniu 12 listopada 2024 roku, a zatem po wejściu w życie nowego rozporządzenia, a więc zastosowanie winno mieć tu nowe rozporządzenie. Organ II Instancji dopuścił się zatem naruszenia przepisu prawa materialnego, poprzez jego niezastosowanie, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Parametry wysokości zabudowy w myśl nowego rozporządzenia z 2024 roku są bowiem odmiennie ustalane niż pod obowiązywaniem starego rozporządzenia z 2003 roku. Wyrazem naruszenia prawa materialnego było także błędne oparcie się przez Organ I Instancji, a następnie Organ II Instancji, o wartości średnie dotyczące wszystkich budynków występujących na obszarze analizy urbanistycznej, zamiast wzięcia pod uwagę jedynie wskaźników z takiego rodzaju zabudowy, jaki dotyczył wniosku o ustalenie warunków zabudowy. § 2 ust. 2. Rozporządzenia wprost wskazuje bowiem, iż ustalenia wysokości zabudowy określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. O nieprawidłowym wskazaniu wysokości świadczy również fakt, iż ustalony przez organ I Instancji inny wskaźnik zabudowy - wskaźnik dopuszczalnej intensywności zabudowy – na poziomie 1,74 nie jest możliwy do osiągnięcia na Nieruchomości przy zachowaniu ustalonej wysokości maksymalnej na poziomie 14 m. Gdyby ustalono dopuszczalną wysokość zabudowy na poziomie 17 m, jak to wynika ze średniej określonej w analizie urbanistycznej i nie wziętej pod uwagę przy ustalaniu warunków zabudowy, wskazana intensywność zabudowy byłaby możliwa do osiągnięcia. W przypadku, gdyby organ ustalił wskaźnik wysokości zabudowy w oparciu o analizę urbanistyczną w sposób prawidłowy, tj. na poziomie 17 m, możliwe byłoby skorzystanie z wyznaczonego wskaźnika intensywności, a w konsekwencji ograniczenie powierzchni zabudowy, co z kolei przełożyłoby się pozytywnie na zachowanie zabudowy w większej odległości od działek sąsiadów oraz pozwoliłoby na zachowanie większej powierzchni biologicznie czynnej. Organy uznaniowo określiły zatem dopuszczalną wysokość zabudowy, nie stosując się do obowiązujących przepisów. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie jednak z innych powodów niż wskazane w tym piśmie procesowym. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a. podlega oddaleniu. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie stała się decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 1 kwietnia 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 28 lutego 2025 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, wraz niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Łodzi na terenie przy ul. [...] i [...] na działkach o numerach ewidencyjnych [...], [...],[...], [...], [...], [...]w obrębie geodezyjnym numer [...] . W pierwszej kolejności należy podkreślić, że postępowanie w kontrolowanej sprawie zostało wszczęte w dniu 12 listopada 2024 r., a więc po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) (dalej: ustawa zmieniająca). Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) w brzmieniu dotychczasowym, 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianie. Na terenie miasta Łodzi na dzień wydania decyzji przez organ I i II instancji obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi (uchwała Rady Miejskiej w Łodzi nr LXIX/1753/18 z dnia 28 marca 2018 r. ze zm.). Tak więc w kontrolowanej sprawie na podstawie art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) w brzmieniu dotychczasowym (dalej: u.p.z.p. z 2023 r.), 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po zmianie. Uwzględniając powyższe, jako podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji należy wskazać przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) (dalej także: u.p.z.p.) z wyjątkiem przepisów określonych w art. 59 ust. 2 pkt 2 ustawy zmieniającej oraz przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym - tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. - w zakresie określonym w art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy zmieniającej oraz przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2024 r. poz. 1116). Bezspornie działki, na których potencjalnie ma zostać zrealizowane zamierzenie budowlane znajdują się na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to okoliczność, wobec brzmienia przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p., determinowała konieczność uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p., i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jak wynika z treści przytoczonego przepisu, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki. Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. z 2023 r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p., na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Wskazać w tym miejscu należy, że przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wymaga, aby mapa, o której wyżej mowa była mapą zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapą ewidencyjną, pochodzącą z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującą teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, w postaci: elektronicznej - w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych albo papierowej. Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów wynika zatem, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami prawa. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której to wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (wyrok NSA z dnia 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11, LEX nr 1291874, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: CBOSA). Jak z kolei słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 1 lutego 2012 r. "Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu." (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 r., IV SA/Po 926/11, LEX nr 1109098, CBOSA). Szerokość frontu działki od granicy z ul. [...] w kontrolowanej sprawie wynosi 61,6m (po zaokrągleniu 62 m). W przedmiotowej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki tj. 186 m. W ocenie Sądu obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. Odnosząc się do sporządzonej w toku postępowania analizy urbanistycznej wskazać należy, że w aktach administracyjnych sprawy przekazanych Sądowi zalegają dwa niepodpisane, bez wskazania jakiegokolwiek autorstwa, wydruki o nazwie: "Analiza urbanistyczna w zakresie spełniania warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym". Wydruki te znajdują się przy wydrukach projektów decyzji zatytułowanych "Projekt Decyzji" i "Projekt Decyzji II". Pomijając wskazane wyżej braki dotyczące autorstwa wskazanych wyżej wydruków, do czego Sąd odniesie się jeszcze w dalszych rozważaniach, analiza ich treści w ocenie Sądu wskazuje, że zawarte w analizie dane nie są wystarczające dla ustalenia warunków zabudowy. Lektura "Analizy urbanistycznej w zakresie spełniania warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" nie pozwala stwierdzić czy wszystkie działki z obszaru analizowanego były brane pod uwagę przy sporządzaniu tejże, a także z czego wynikają uwzględnione i ustalone w niej parametry. Wątpliwości tych nie rozwiewa zalegający w aktach administracyjnych sprawy wydruk tabeli (liczący 4 strony, k. 215-218), zawierający wykaz nieruchomości i ich poszczególnych paramentów. Wydruk ten nie jest opatrzony ani nazwą, ani podpisem, jedynie jego zawartość wskazuje, że mógł być on wydrukiem pomocniczym w prowadzonym postępowaniu. Zdaniem Sądu tak sporządzona analiza wymyka się spod kontroli, bowiem nie jest możliwe skonfrontowanie wyników w niej wskazanych ze stanem rzeczywistym i jego oceną z uwagi na brak informacji podstawowych, porównawczych, które powinny znaleźć się w analizie. W ocenie Sądu zalegająca w aktach "Analiza urbanistyczna w zakresie spełniania warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" zawiera także błędy wskazujące na jej niespójność i wewnętrzną sprzeczność. W dokumencie tym zawarty jest błąd przy określeniu wskaźnika istniejącej intensywności zabudowy dla działek z budynkami wielorodzinnymi, gdzie dwukrotnie określono górny wskaźnik: "do 1,12 do 3,23" ("Wskaźnik istniejącej intensywności zabudowy dla działek z budynkami wielorodzinnymi zlokalizowanymi wzdłuż ul. [...] i [...] zawiera się w przedziale od 0,45 do 1,12 do 3,23, średnio 2,08"). Dokument ten zawiera także błąd dotyczący nazwy ulicy (ulica [...]), która powołana jest w dokumencie, chociaż inwestycja planowana jest do realizacji przy ulicy [...], co wskazane zostało w innych częściach dokumentu (a nie przy ulicy [...]). Podkreślić należy, że sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Zwrócić również należy uwagę, że analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami, przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania (por. wyrok WSA w Poznaniu z 21 września 2016 r., IV SA/Po 509/16, CBOSA). Sąd zwraca uwagę, że analiza urbanistyczna jest przeprowadzana w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy (por. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2009 r., II OSK 874/08, LEX nr 563557, CBOSA). Stanowi ona odrębny dokument i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 r., IV SA/Po 926/11, LEX nr 1109098, CBOSA). Błędy w analizie urbanistycznej skutkują błędami w wydanej w oparciu o nią decyzji o warunkach zabudowy. Podsumowując powyższe Sąd stwierdza, iż wykazana powyżej wadliwość analizy urbanistycznej podważa prawidłowość dalszych ustaleń oraz ocen organów orzekających w sprawie dotyczących wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Prawidłowe i miarodajne ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu jest możliwe tylko w oparciu o prawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczną, za taką nie sposób uznać analizy zalegającej w aktach administracyjnych kontrolowanej sprawy. Powyższe stwierdzenie oznacza konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (w tym analizy urbanistycznej), jak również rozważań oraz ustaleń co do zasadniczych wymagań dotyczących planowanej zabudowy. Sąd stwierdza także, że ze sporządzonej analizy, wyników analizy stanowiących załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto projektu decyzji nie wynika, że zostały one sporządzone przez osobę uprawnioną. Na wydruku analizy brak jest danych osoby sporządzającej, natomiast na projekcie decyzji wydrukowano jedynie dane wskazujące kto jest ich autorem (S.W., bez wskazania uprawnień). Tymczasem stosownie do treści art. 60 ust. 4 u.p.z.p., sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5 u.p.z.p., albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Z powołanych regulacji wynika, że autorem zarówno projektu decyzji o warunkach zabudowy, jak i analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu otaczającego teren zamierzonej inwestycji, musi być osoba posiadająca szczególne kwalifikacje w zakresie urbanistyki lub architektury. Stanowi to gwarancję odpowiedniego poziomu merytorycznego projektu decyzji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego, zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Podkreślenia wymaga, że sporządzona przez uprawnioną osobę analiza urbanistyczna jest środkiem dowodowym zbliżonym do opinii biegłego i stanowi merytoryczną część ustaleń organu pierwszej instancji ustalającego warunki zabudowy. W przedmiotowej sprawie, w aktach sprawy nie ma dowodu na okoliczność, że dochowano wymogów przewidzianych w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. Jak stwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 marca 2008 r.: "Wymóg przynależności osoby sporządzającej projekt decyzji do właściwego samorządu zawodowego należy do grupy przepisów szczególnych poszerzających wymogi k.p.a. odnośnie procedury wydawania decyzji dotyczących treści decyzji nie znanych w k.p.a. Autorstwo urbanisty lub architekta powinno być udokumentowane w aktach sprawy. Niezachowanie obowiązku przewidzianego tym przepisie jest rażącym naruszeniem prawa i może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji." (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 27 marca 2008 r., II SA/Gd 574/07, LEX nr 486527, CBOSA). Sąd podziela powyższy pogląd. Do projektu decyzji o warunkach zabudowy, o którym mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., znajdują zastosowanie ogólne zasady sporządzania dokumentów w formie pisemnej, w świetle których podpis autora powinien być umieszczony pod tekstem, co w przypadku dokumentów wielostronicowych oznacza konieczność złożenia podpisu co najmniej na ostatniej stronie. Samo naniesienie adnotacji w formie wydruku komputerowego, jak to ma miejsce w kontrolowanej sprawie, nie stanowi potwierdzenia opracowania projektu decyzji przez uprawnioną osobę (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 czerwca 2022 r., II SA/Łd 962/21, LEX nr 3363269, CBOSA). Załączniki takie nie mają w istocie mocy dokumentu, ponieważ niezbędnym jego elementem jest własnoręczny podpis osoby uprawnionej wraz z jego opieczętowaniem potwierdzającym niezbędne uprawnienia osoby przygotowującej stosowny projekt. Nie jest dopuszczalne przyjmowanie domniemania opartego wyłącznie na wydruku komputerowym i pozytywne zweryfikowanie na jego podstawie danych oraz uprawnień osoby projektującej decyzję (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 17 listopada 2009 r., II SA/Ol 882/09, LEX nr 531571, CBOSA). Wobec powyższego, że w aktach administracyjnych sprawy brak jest wymaganego potwierdzenia opracowania projektu decyzji i wyników analizy przez uprawnioną osobę, zdaniem Sądu, przesądza to dodatkowo o konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wobec stwierdzenia przez Sąd wskazanych powyżej uchybień przedwczesna stała się merytoryczna kontrola legalności zaskarżonej decyzji, w tym ocena zarzutów podniesionych w skardze. Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, stwierdzając przede wszystkim, że organy te naruszyły przepisy prawa materialnego (art. 61 ust. 1 u.p.z.p., art. 61 ust. 5a u.p.z.p. z 2023 r. oraz art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Organy naruszyły także przepisy prawa procesowego w tej sprawie, a mianowicie (art. 7, 8 § 1, 11, 77 § 1, 80 k.p.a.), a naruszenia te co najmniej mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań Sądu oraz oceny prawnej i wiążą organy w niniejszej sprawie stosownie do art. 153 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę organy prawidłowo sporządzą analizę urbanistyczną oraz sporządzą w oparciu o nią projekt decyzji o warunkach zabudowy. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. IB