II SA/Łd 287/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Porczyński, Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Michał Zbrojewski (spr.), , Protokolant asystent sędziego Robert Latek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 10 marca 2026 r. znak: KO.430.51.2025 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 10 grudnia 2025 r., nr 217/2025, znak: IGN.3134.2.37.2025; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim na rzecz skarżącej A. P. kwotę 672 (sześćset siedemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.tp

Zaskarżoną decyzją z 10 marca 2026 r. znak: KO.430.51.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim po rozpatrzeniu odwołania A. P. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1691), powoływanej dalej jako: "k.p.a.", utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 10 grudnia 2025 r. nr 217/2025, znak: IGN.3134.2.37.2025 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 10 260,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...], o pow. 0,7864 ha, obręb [...] - KW [...]), na skutek jej podziału (ust. 1), ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 6 780,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...], o pow. 0,5435 ha, obręb [...] – [...]), na skutek jej podziału (ust. 2), zobowiązania do wniesienia ww. opłat adiacenckich w łącznej kwocie 17 040,00 zł A. P., właściciela ww. nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 3). Z akt sprawy wynika, że 21 sierpnia 2025 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w P. przy ul. [...], oznaczonych przed podziałem w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. 0,7864 ha obr. [...], a po podziale jako działki o nr: [...] o pow. 0,1763 ha, [...] o pow. 0,0482 ha, [...] o pow. 0,0595 ha, [...] o pow. 0,0600 ha, [...] o pow. 0,0591 ha, [...] o pow. 0,0998 ha, [...] o pow. 0,0503 ha, [...] o pow. 0,0487 ha, [...] o pow. 0,0472 ha, [...] o pow. 0,0470 ha, [...] o pow. 0,0475 ha, [...] o pow. 0,0430 ha; nr [...] o pow. 0,543 5 ha obr. [...], a po podziale jako działki o nr: [...] o pow. 0,0508 ha, [...] o pow. 0,0504 ha, [...] o pow. 0,0485 ha, [...] o pow. 0,0489 ha, [...] o pow. 0,0796 ha, [...] o pow. 0,0436 ha, [...] o pow. 0,0441 ha, [...] o pow. 0,0446 ha, [...] o pow. 0,0454 ha, [...] o pow. 0,0460 ha, [...] o pow. 0,03 72 ha, [...] o pow. 0,0045 ha wobec właściciela nieruchomości na dzień, w którym decyzja Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 24 stycznia 2024 r., znak: IMG.6831.13.2022 stała się ostateczna, tj. 10 lutego 2024 r. Decyzją z 24 stycznia 2024 r., znak: IMG.6831.13.2022 Prezydent Miasta Piotrkowa Trybunalskiego zatwierdził podział nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej przed podziałem między innymi jako działka nr [...] o pow. 0,7864 ha, obr. [...] oraz nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej przed podziałem między innymi jako działka nr [...] o pow. 0,5435 ha, obr. [...]. Podziału ww. nieruchomości dokonano na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej jako: "u.g.n.". W wyniku przeprowadzonego podziału powstałe działki nr: [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] i [...] jako całość gospodarcza - stanowić będą działkę budowlaną w rozumieniu u.p.z.p., [...] stanowić będzie pas drogowy ul. [...]. Droga ta, na odcinku przylegającym do wydzielonej działki nr [...], nie jest drogą publiczną. Obsługa komunikacyjna wydzielonych działek zapewniona zostanie poprzez dostęp do ul. [...] w P.. Ww. decyzja stała się ostateczna 10 lutego 2024 r. Nieruchomości stanowiły własność A. P.. Uchwałą Nr XXXIX/608/05 z 29 czerwca 2005 r. Rada Miasta w Piotrkowie Trybunalskim ustaliła na terenie miasta Piotrkowa Trybunalskiego stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziałów dokonanych na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych, którzy wnieśli opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości po podziale i wartością przed podziałem geodezyjnym (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2005 r. Nr 244, poz. 2426). Ww. nieruchomość na dzień wydania i ostateczności decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 10 lutego 2024 r., nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Organ dodał, że w obrocie prawnym funkcjonuje decyzja nr 260/2021 z 29 października 2021 r. znak: PPP.4140.167.2021 ustalającą sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wykonaniem niezbędnej infrastruktury technicznej oraz wydzieleniem terenów niezbędnych do realizacji inwestycji, z lokalizacją inwestycji na terenie nieruchomości przy ul. [...] i [...] (działki nr [...], [...]) w P.. Postanowieniem z 3 września 2025 r. powołano rzeczoznawcę majątkowego R. B. na biegłego w przedmiocie wydania opinii określającej wartość prawa własności nieruchomości gruntowych położonych w P. przy [...], obr. [...] przed podziałem na datę wydania decyzji o podziale nieruchomości według jej stanu na 24 stycznia 2024 r. (działka o numerze ewidencyjnym [...] o pow. 0,7864 oraz [...] o pow. 0,5435 ha) i po podziale, na datę ostateczności decyzji o podziale nieruchomości, według jej stanu na 10 lutego 2024 r. (działki o numerach ewidencyjnych: od [...] do [...] oraz działki od [...] do [...]) w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W operacie szacunkowym z 4 listopada 2025 r. rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości: określonej w pkt 1 sentencji decyzji, tj. nieruchomości: przed podziałem działka nr [...] w obr. [...] o powierzchni 0,7864 ha na kwotę 732 800 zł, po podziale działki ozn. od nr [...] do nr [...], obr. [...], o łącznej pow. 0,7866 ha na kwotę 767 600 zł, różnica wartości nieruchomości wynikająca z jej stanu po podziale i przed podziałem wynosi 34 200,00 zł, z czego 30% stanowi opłatę adiacencką w wysokości 10 260,00 zł. oraz określonej w pkt 2 sentencji decyzji, tj. nieruchomości: przed podziałem działka nr [...] w obr. [...] o powierzchni 0,5435 ha na kwotę 657.400 zł, po podziale działki ozn. od nr [...] do nr [...], obr. [...], o łącznej pow. 0,5436 ha na kwotę 680 000 zł, różnica wartości nieruchomości wynikająca z jej stanu po podziale i przed podziałem wynosi 22 600,00 zł, z czego 30% stanowi opłatę adiacencką w wysokości 6 780,00 zł. Wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed podziałem określono z zastosowaniem § 36 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023r. w sprawie wyceny 4 nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), powoływanego dalej jako: "rozporządzenie", natomiast do określenia wartości prawa własności przedmiotowych nieruchomości gruntowych według stanu po podziale rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami. Pismem z 19 listopada 2025 r. poinformował skarżącą, że został zgromadzony materiał dowodowy dający podstawę do wydania decyzji. Mając na uwadze, że wydanie decyzji administracyjnej ustalającej obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, uwarunkowane jest: podjęciem uchwały przez Radę Miasta w przedmiocie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (uchwała Nr XXXIX/608/05 z dnia 29 czerwca 2005 r.), wydaniem ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wzrostem wartości nieruchomości oznaczonych nr działek [...] i [...] spowodowanych ich podziałem, zaistniały podstawy prawne do wydania decyzji administracyjnej ustalającej opłatę adiacencką. Przywołaną na wstępie decyzją organ I instancji ustalił skarżącej opłatę adiacencką w wysokości 10 260,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...], o pow. 0,7864 ha, obręb [...]) oraz opłatę adiacencką w wysokości 6 780,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...], o pow. 0,5435 ha, obręb [...]), wskutek ich podziału zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 24.01.2024 r., znak: IMG.6831.13.2022. Odwołanie od ww. decyzji złożyła skarżąca wskazując, że ww. decyzja została wydana w oparciu o operat szacunkowy, który został sporządzony z naruszeniem prawa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim, po rozpoznaniu powyższego odwołania, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ, po przywołaniu treści art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, art. 146 ust. 1a, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 u.g.n., § 8 ust. 1 rozporządzenia wskazał, że na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego z 4 listopada 2025 r. określone zostały wartości nieruchomości położonych w P. przy ul. [...] (przed podziałem działki: nr [...] i nr [...], obręb [...]) dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca wartość rynkową prawa własności nieruchomości przed podziałem określił z zastosowaniem § 36 rozporządzenia, natomiast do określenia wartości prawa własności przedmiotowych nieruchomości gruntowych według stanu po podziale rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównywania parami. Wybór podejścia i metody szacowania przedstawiony został w pkt 5.2. operatu, gdzie szczegółowo przedstawiono również etapy składające się na procedurę szacowania nieruchomości wybraną przez rzeczoznawcę metodą. Rzeczoznawca zaznaczył, że dla działek nr [...] i nr [...] (przed podziałem) wydano decyzję w.z. z 29 października 2021 r. ustalającą warunki inwestycji polegającej na budowie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z wydzieleniem terenów niezbędnych do ich realizacji, z lokalizacją inwestycji na terenie nieruchomości dz. nr ewid. [...] i [...] w ob. [...] przy ulicy [...] i [...] w P. W wyniku podziału powstaną działki nr: [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...]; [...] i [...] oraz [...] i [...] tworząc 11 wspólnych obszarów gospodarczych, które stanowić będą działki budowlane o regularnych kształtach i odpowiednich parametrach pod zabudowę. Działka nr [...] stanowić będzie poszerzenie układu komunikacyjnego ulicy [...] i [...] w oparciu o decyzję lokalizacji inwestycji celu publicznego nr 25/2023 z dnia 05.07.2023 r., a działka nr [...] stanowić będzie pas drogowy ulicy [...]. Działki budowlane tworzące wspólne obszary gospodarcze będą posiadały odpowiedni dostęp do drogi publicznej ulicy [...]. Działki są nieuzbrojone, mają możliwość podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej: sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej, które przebiegają w ul. [...] oraz energetycznej po wybudowaniu linii kablowej linii 7 niskiego napięcia od istniejącego złącza (zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy). Nad działkami nr [...] i [...] przebiegają napowietrzne linie energetyczne średniego napięcia, a na terenie działki nr [...] znajduje się podpora napowietrznych linii energetycznych ograniczająca możliwości zabudowy. Zgodnie z decyzją podziałową z 24 listopada 2024 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości nr 1 i nr 2, z mapą z projektem podziału nieruchomości i wykazem zmian gruntowych zawartych na mapie, powierzchnia działki [...] przed podziałem wynosiła 0,7864 ha, a powierzchnia działki [...] przed podziałem wynosiła 0,543 5 ha. W wyniku zastosowania obliczeń powierzchni działek w stanie nowym z uwzględnieniem poprawki odwzorowawczej powierzchnie nowo wydzielonych działek [...]-[...] uległy zmianie i łącznie wyniosły 0,7866 ha, a działek nr [...] - [...] łącznie wyniosły 0,5436 ha. W związku z powyższym do wyceny nieruchomości nr 1 przed i po podziale przyjęto powierzchnię 0,7866 ha, a nieruchomości nr 2 przed i po podziale przyjęto powierzchnię 0,5436 ha. Rzeczoznawca wskazał, że w celu wykonania analizy zebrano informacje o sprzedanych niezabudowanych nieruchomościach gruntowych w okresie 01.2021 r. - 02.2024 r., położonych na terenie miasta P. (okres analizy został rozszerzony ze względu na brak transakcji podobnych do szacowanej w okresie 2023-2024). Szczegółową analizę wykonano na 219 transakcjach nieruchomościami położonymi w obrębach miasta P. o powierzchniach od 20 m2 do 2,3731 ha. Analizowane nieruchomości przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, mieszkaniowo-usługową, usługową, produkcyjno-usługową oraz stanowiły tereny rolne, tereny dróg i infrastruktury technicznej. Transakcje nieruchomościami położonymi w obrębach śródmiejskich zostały pominięte w analizie ze względu na wysoki poziom urbanizacji terenu co wskazuje na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Analiza wykazała dużą rozbieżność cenową, na którą wpływ ma szczególnie lokalizacja, dostępność komunikacyjna, dostępność do infrastruktury technicznej, przeznaczenie terenu, kształt i możliwości wykorzystania powierzchni oraz wielkość nieruchomości. Ceny analizowanych transakcji zawierają się w przedziale od 7,72 zł/m2 do 261,99 zł/m2, średnia cena to 99,81 zł/m2. Zbadano również zależność ceny 1 m2 od wielkości powierzchni działki. Stwierdzono, że cecha "wielkość powierzchni" odzwierciedla popyt rynkowy na nieruchomości, który maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Najwyższe ceny uzyskują nieruchomości o powierzchniach poniżej 2000 m2, najniższe - nieruchomości o powierzchniach powyżej 0,5 ha. Rzeczoznawca utworzył zbiór transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych. Stwierdził, że ceny nieruchomości kształtują się w przedziale od 120,18 zł/m2 do 150,38 zł/m2, średnia cena 129,59 zł/m2, natomiast mediana wynosi 1126,23 zł/m2. Odchylenie standardowe 11,66 zł/m2. Współczynnik zmienności 9 %, co oznacza słabe zróżnicowanie ceny, czyli próbka została dobrana w sposób prawidłowy. Następnie dokonał określenia atrybutów i skali ocen rynkowych przypisując im procentowy wpływ na cenę - wagę cech. Rzeczoznawca wskazał, że najistotniejszymi cechami są: lokalizacja - 30%, dostępność komunikacyjna - 15%, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 10%, wielkość powierzchni - 20%, przeznaczenie - 10%, kształt, możliwość zabudowy - 15%. Do dalszej analizy rzeczoznawca przyjął 3 nieruchomości. Następnie dokonał obliczenia ceny jednostkowej dla 10 obszarów gospodarczych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z wyjątkiem działek nr [...] i [...], oraz osobno ceny jednostkowej obszaru gosp. nr działek: [...] i [...]. Po określeniu jednostkowej wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, rzeczoznawca określił wartość rynkową prawa własności działek ozn. nr od [...] do nr [...]. Wskazał, że działka nr [...] o pow. 45 m2 będzie stanowić pas drogowy ul. [...]. Droga - ul. [...], przylegająca do wydzielonej działki nr [...] nie jest drogą publiczną. Rzeczoznawca utworzył zbiór transakcji nieruchomości gruntowych podobnych przeznaczonych pod drogi publiczne oraz drogi wewnętrzne. Stwierdził, że ceny tych nieruchomości kształtują się w przedziale od 45,61 zł/m2 do 50.00 zł/m2, średnia cena 48,08 zł/m2, natomiast mediana wynosi 48,36 zł/m2. Odchylenie standardowe 2,26 zł/m2. Współczynnik zmienności 5%, co oznacza słabe zróżnicowanie ceny, czyli próbka została dobrana w sposób prawidłowy. Następnie dokonał określenia atrybutów i skali ocen rynkowych przypisując im procentowy wpływ na cenę - wagę cech. Rzeczoznawca wskazał, że najistotniejszymi cechami są: lokalizacja - 50%, przeznaczenie nieruchomości - 50%. Do dalszej analizy rzeczoznawca przyjął 3 nieruchomości. Następnie dokonał obliczenia ceny jednostkowej działki nr [...]. Po określeniu jednostkowej wartości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, rzeczoznawca określił wartość rynkową prawa własności działki ozn. nr [...] na 45,98 zł/m2. W dalszej części operatu rzeczoznawca dokonał szacowania odrębnie dla nieruchomości ozn. nr działki [...] (przed podziałem) oraz dla nieruchomości ozn. nr działki [...] (przed podziałem) przy zastosowaniu wzoru: WI=WII x (1 - E) + Kp, gdzie poszczególne symbole oznaczają: WI - wartość gruntu według stanu przed podziałem, WII - wartość gruntu według stanu po podziale, E - współczynnik zmiany wartości nieruchomości, wyrażający ekonomiczną korzyść podziału wynikającą z ułatwień w sprzedaży nieruchomości, ustalony w zależności od przeważającego przeznaczenia gruntu w granicach od 0,02 do 0,06, Kp - koszty podziału nieruchomości ustalone według danych z rynku usług geodezyjnych. Z powyższego wynika, że wartość nieruchomości ozn. nr działki [...] przed podziałem została określona na 732 800,00 zł. Natomiast dla stanu po podziale, określona została jako suma wartości działek powstałych po podziale na 767 000,00 zł. Z kolei wartość nieruchomości ozn. nr działki [...] przed podziałem została określona na 657 400,00 zł. Natomiast dla stanu po podziale, określona została jako suma wartości działek powstałych po podziale na 680 000,00 zł. W ocenie Kolegium operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wynikające z przepisu § 78 i § 79 rozporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Celem dokonanej wyceny nieruchomości było wskazanie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej przed podziałem nr ewid. dz. [...] obr. [...], wzrosła z tego tytułu o 34 200 zł (767 000 zł - wartość po podziale określona jako suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału – 732 800 zł wartość przed podziałem = 34 200 zł). Wartość ta przy 30% stawce daje opłatę adiacencką w wysokości 10 260,00 zł (34 200 zł x 30% = 10 260,00 zł). Natomiast wartość nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej przed podziałem nr ewid. dz. [...] obr. [...], wzrosła z tego tytułu o 22 600 zł (680 000 zł – wartość po podziale określona jako suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału – 657 400 zł wartość przed podziałem = 22 600,00 zł). Wartość ta przy 30% stawce daje opłatę adiacencką w wysokości 6 780,00 zł (22 600,00 zł x 30% = 6 780,00 zł). Końcowo organ wyjaśnił, że skarżąca kwestionując ustalenia operatu mogła przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych mógł być operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego określający wartość tej samej nieruchomości. W toku prowadzonego postępowania nie złożono przeciwdowodu z opinii biegłego, który mógłby podważać ustalenia rzeczoznawcy. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania, organ wskazał, że przebieg linii energetycznej i kształt działki zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego, co znalazło odzwierciedlenie w ustalonej cenie za 1 m2 gruntu. Cena ww. działek została ustalona na poziomie 121,89 zł za 1 m2, czyli niższym od ceny ustalonej dla 1 m2 pozostałych nowo powstałych działek, gdzie cena została ustalona na poziomie 126,42 zł za 1 m2. W zakresie braku "zróżnicowania" ceny pozostałych działek w zależności od ich odległości od przebiegającej linii energetycznej rzeczoznawca uznał, że nie wpłynęło to na ich jednostkowe ceny. Organ dodał, że powierzchnia działki nr przeznaczonej pod drogę publiczną była pominięta w wyliczeniu wzrostu wartości nieruchomości po podziale. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi Anna Prochoń zaskarżyła w całości decyzję organu II instancji zarzucając naruszenie: § 4, § 5 pkt 1, pkt 2, § 6 pkt 3 rozporządzenia oraz art. 4 pkt. 16 u.g.n. W uzasadnieniu wskazała, że rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy, który zawiera istotne uchybienia mające wpływ na wysokość określonej opłaty adiacenckiej, w szczególności: 1. po podziale działki straciły warunki zabudowy. Zmieniła się powierzchnia terenu, który był dostępny, ponieważ działka nr [...] została przeznaczona pod drogę publiczną, a po zmianie powierzchni terenu objętego warunkami zabudowy, niezbędne było ponownie wystąpienie o warunki zabudowy, a ich uzyskanie nie było oczywiste; 2. po podziale rzeczoznawca wyznacza wartość każdej nieruchomości tworzącej gospodarczą całość. Natomiast przed podziałem wycenia każdą z działek osobno, np. wycenia wartość po podziale działki nr [...] i [...], które tworzą gospodarczą całość o powierzchni 990 m2 na 126,42 zł. Wyceniając wartość działki po podziale rzeczoznawca wycenia natomiast działkę nr [...] i [...] jako dwie osobne nieruchomości. Cenę za nieruchomość po podziale tworzącą gospodarczą całość rzeczoznawca podzielił proporcjonalnie, aby wyliczyć ile warta jest każda ze składowych. Według rzeczoznawcy działka nr [...] i [...] mają taką samą wartość za 1 m2, a działka nr [...] nie posiada po podziale dostępu do drogi publicznej. Działka nr [...] i [...] przed podziałem miały inny potencjał jako samodzielne działki, co powinno zostać uwzględnione w operacie; 3. nieruchomość o najwyższej cenie nie posiada wszystkich parametrów na najwyższym poziomie (5 z 6 parametrów jest najwyższa), a nieruchomość o cenie najniższej nie posiada wszystkich cech na poziomie najniższym (3 z 6 parametrów są najniższe); 4. przeznaczenie nieruchomości jest takie samo dla wszystkich działek wziętych do porównania jako nieruchomości podobne – budownictwo mieszkaniowe, przy czym biorąc pod uwagę, że po zmianie powierzchni terenu dla którego została wydana decyzja zabudowy dla nieruchomości przed podziałem, wyceniane działki po podziale nie miały warunków zabudowy. Rzeczoznawca błędnie różnicuje cechę "przeznaczenie"; 5. cecha "dostępność komunikacyjna" została określona dla wszystkich nieruchomości na tym samym poziomie, zatem nie różnicuje wartości nieruchomości i nie powinna być ujęta w tabeli; 6. nieruchomość przy ul. [...] nie miała w dniu transakcji pełnego uzbrojenia technicznego (skarżąca była właścicielką działki w 2021 r. i jest stroną aktu notarialnego). W 2021 r. do działki doprowadzona była woda i kanalizacja. Prądu nie było, gaz w ulicy został podłączony w 2025 r., ale uzbrojenie ustalono na najwyższym poziomie; 7. rzeczoznawca nie utworzył zbioru nieruchomości podobnych dla działki przez którą przebiega linia średniego napięcia i jest posadowiony słup energetyczny. Zastosowano zasadę ekstrapolacji, w wyniku czego według rzeczoznawcy działka tak obciążona warta jest jedynie 5 zł mniej niż działka bez linii energetycznej - jedynie około 4% mniej. Rzeczoznawca nie wziął pod uwagę zupełnie faktu, że pewna powierzchnia działki ze słupem jest wyłączona z zabudowy. Działka ta ma również nieregularny kształt i sąsiedztwo przepompowni. Ponadto działki graniczące z nieruchomością na której posadowiony jest słup energetyczny oraz przebiegają linie energetyczne średniego/wysokiego napięcia są według rzeczoznawcy tyle samo warte, co te znajdujące się dalej od linii energetycznych; 8. działka [...] pod drogę nie jest działką możliwą do samodzielnego zagospodarowania i nie powinna być wyceniana. 9. do nieruchomości gruntowych podobnych wykorzystano działki ponad dwa razy większe, położone w zupełnie innej części miasta (ul. [...] oddalona jest od w linii prostej o ponad 2 kilometry), które nie powinny być zakwalifikowane jako nieruchomości podobne; 10. cecha rynkowa "lokalizacja" w wycenianej nieruchomości została ustanowiona na poziomie 1. Działka znajdująca się przy ul. [...] w chwili zakupu również znajdowała się w sąsiedztwie słabej zabudowy mieszkaniowej, a od wschodu do dnia dzisiejszego graniczy z terenami rolnymi. Znajduje się ona około 300 metrów w linii prostej od wycenianej nieruchomości. Jej parametr lokalizacji, został ustanowiony na poziomie 2. Natomiast ul. [...], której lokalizacja została ustalona również na poziom 2 znajduje się w rejonie bezpośrednio graniczącym z ogródkami działkowymi, a od wschodu ogromnym terenem przemysłowym. Zatem umieszczenie jej na poziomie 2 – zgodnie z tabelą opisu na stronie 21 – sąsiedztwo głownie zabudowy mieszkaniowej, działek budowlanych, nie jest zgodne z prawdą. 11. nieruchomość podobna w tabeli na stronie 20 pozycja numer 4 - możliwości zabudowy ma oszacowane na poziomie 2 - możliwa zabudowa powierzchni nieruchomości bez ograniczeń. Natomiast w opisie nieruchomości na stronie 22 (jako nieruchomość numer 2, ale powinno być 3) nieruchomość zlokalizowana przy ul. [...], wymaga wyłączenia z produkcji rolnej, wobec czego powinna zostać określona na poziom 1 zgodnie z opisem cech rynkowych - pozycja 6 tabela strona 21 możliwa zabudowa powierzchni po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej; 12. podział nieruchomości miał miejsce w 2024 r., więc rzeczoznawca w wycenie błędnie powołuje się na wycenę nieruchomości z 2021 r. W Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) opublikowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych znajduje się tzw. nota interpretacyjna podejścia porównawczego. W nocie znajduje się zapis dotyczący zalecenia co do okresu badania cen przez rzeczoznawcę majątkowego. Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia, czego nie ma w operacie. Jednocześnie skarżąca nadmieniła, że do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców majątkowych została złożona skarga i obecnie toczy się postępowanie w niniejszej sprawie. Decyzja jeszcze nie zapadła. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z zm.), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu (decyzji lub postanowienia) nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W niniejszej sprawie przedmiotem kontroli Sądu w powyższym trybie jest decyzja Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 10 marca 2026 r. znak: KO.430.51.2025 utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 10 grudnia 2025 r. nr 217/2025, znak: IGN.3134.2.37.2025 ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 10 260,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...], o pow. 0,7864 ha, obręb [...] - KW [...]), na skutek jej podziału (ust. 1), ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 6 780,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] (oznaczonej przed podziałem nr [...], o pow. 0,5435 ha, obręb [...] - KW [...]), na skutek jej podziału (ust. 2), zobowiązania do wniesienia ww. opłat adiacenckich w łącznej kwocie 17 040,00 zł A. P., właściciela ww. nieruchomości na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 3). Jak wskazano, kontrolowana decyzja została wydana w przedmiocie opłaty adiacenckiej, zaś podstawą rozstrzygnięć organów był art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.), dalej: "u.g.n.", zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Co istotne, stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przy tym, zgodnie z art. 98a ust. 1b ww. ustawy, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie uprawnione było przystąpienie przez organ do procedowania w sprawie opłaty adiacenckiej, której ustalenie zależało od wykazania, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału. Jak wynika z akt sprawy, decyzją Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z 24 stycznia 2024 r., został dokonany podział nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej przed podziałem między innymi jako działka nr [...] o pow. 0,7864 ha, obr. 30 oraz nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] oznaczonej przed podziałem między innymi jako działka nr [...] o pow. 0,5435 ha, obr. [...]. Ponadto, w tej dacie obowiązywała uchwała Rady Miasta w Piotrkowie Trybunalskim nr XXXIX/608/05 z 29 czerwca 2005 r. ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości po i przed dokonaniem podziału. Nie ulega też wątpliwości, że nie upłynął okres 3 lat od kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Odnośnie zaś wykazania przesłanki wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału konieczne było sporządzenie przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego ustalającego, czy do takiego wzrostu doszło. Z przytoczonych przepisów wynika bowiem, że operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje w tej sprawie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832 ze zm.), dalej: "rozporządzenie w sprawie wyceny". Ponadto, zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 4). Przy czym, ww. zasady doznają pewnych wyjątków w odniesieniu do operatów dotyczących ustalenia wartości nieruchomości dla celów opłaty adiacenckiej, bowiem w tym wypadku wyceny dokonuje się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a nie według cen z daty wyceny. Wobec tego należy uznać, że art. 98a ust. 1b u.g.n. zdanie pierwsze stanowi w tym zakresie lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji, przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., dotyczące daty przydatności operatu szacunkowego i jego aktualizacji nie mają zastosowania przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego dla celów ustalenia tej opłaty - wartość nieruchomości ustala się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (zob. m.in. wyrok WSA w Gdańsku z 27 marca 2024 r., sygn. akt II SA/Gd 921/23, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, https://orzecznia.nsa.gov.pl, dalej CBOSA). Dokonując zaś oceny sporządzonego operatu szacunkowego należy stwierdzić, że został on sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia. Nie mniej zdaniem Sądu operat ten zawiera pewne błędy, które muszą zostać wyjaśnione przez organy administracji przy ponownym rozpoznaniu sprawy. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że kluczowym obowiązkiem biegłego rzeczoznawcy majątkowego było ustalenie stanu nieruchomości podobnej według stanu istniejącego na dzień zawarcia transakcji stanowiącej podstawę porównania. Skoro transakcja dotycząca działki położonej przy ul. [...] miała miejsce w 2021 r., rzeczoznawca był zobligowany do oceny stanu jej uzbrojenia technicznego właśnie na ten moment, a nie według stanu aktualnego na datę sporządzania operatu szacunkowego. Z oświadczenia skarżącej wynika natomiast, że w 2021 r. przedmiotowa działka nie dysponowała przyłączem elektroenergetycznym ani gazowym, a posiadała jedynie dostęp do sieci wodno-kanalizacyjnej. W przypadku potwierdzenia tej okoliczności przypisanie wskazanej nieruchomości przez biegłego najwyższej oceny w atrybucie "uzbrojenie techniczne" należałoby uznać za istotny błąd w ustaleniach faktycznych, mający wpływ na prawidłowość przyjętych założeń wyceny. Należy jednak zauważyć, że w toku dotychczasowego postępowania skarżąca nie poparła powyższego twierdzenia żadnym dokumentem urzędowym, w szczególności aktem notarialnym lub innym dokumentem potwierdzającym stan uzbrojenia nieruchomości na datę transakcji. Jednocześnie, w razie wykazania, że operat szacunkowy został oparty na nieprawidłowych przesłankach faktycznych dotyczących stanu uzbrojenia nieruchomości porównawczej w dacie transakcji, operat taki należałoby uznać za wadliwy, a tym samym nieprzydatny do prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Z tych względów w ponownym postępowaniu organ powinien zweryfikować podniesione przez skarżącą twierdzenia, w szczególności poprzez ustalenie rzeczywistego stanu uzbrojenia działki przy ul. [...] na dzień zawarcia transakcji w 2021 r. W ocenie Sądu zarzuty strony dotyczące sposobu oszacowania wpływu posadowienia słupa energetycznego oraz przebiegu napowietrznej linii średniego napięcia na wartość nieruchomości zasługują na uwzględnienie. Przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego, że wskazane obciążenia obniżają wartość gruntu jedynie o około 4%, tj. o około 5 zł za metr kwadratowy w stosunku do działek wolnych od tego rodzaju ograniczeń, nie zostało w operacie przekonująco uzasadnione i nosi cechy oceny dowolnej. Biegły nie wykazał bowiem w sposób dostateczny, z jakich danych rynkowych, transakcji porównawczych, analiz trendów cenowych bądź innych mierzalnych przesłanek wynika tak nieznaczny stopień obniżenia wartości nieruchomości. Brak przedstawienia przejrzystego toku rozumowania oraz brak matematycznego lub rynkowego uzasadnienia zastosowanego współczynnika korekcyjnego uniemożliwia organowi, stronie oraz Sądowi weryfikację prawidłowości dokonanej wyceny. Sąd podkreśla, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości konieczne jest uwzględnienie jej stanu, w tym parametrów technicznych i użytkowych oraz faktycznych możliwości zagospodarowania. Jeżeli część powierzchni działki budowlanej zostaje w praktyce wyłączona z możliwości zabudowy albo istotnie ograniczona w zakresie wykorzystania inwestycyjnego, okoliczność ta powinna znaleźć realne odzwierciedlenie w wartości nieruchomości. Traktowanie takiego gruntu jako pełnowartościowego terenu budowlanego, przy zastosowaniu jedynie symbolicznej korekty na poziomie 4%, może świadczyć o naruszeniu zasad prawidłowej wyceny nieruchomości. Za wadliwe należy również uznać nieróżnicowanie wartości działek bezpośrednio graniczących z linią energetyczną i słupem oraz działek położonych w znacznej odległości od tej infrastruktury. Z punktu widzenia przeciętnego uczestnika rynku nieruchomości bliskość napowietrznej linii przesyłowej oraz elementów infrastruktury energetycznej może mieć znaczenie dla atrakcyjności, funkcjonalności i możliwości inwestycyjnego wykorzystania gruntu, a tym samym dla jego wartości rynkowej. W konsekwencji przyjęcie, że bliskość napowietrznej linii przesyłowej oraz posadowienie słupa energetycznego nie różnicują w istotny sposób wartości działek sąsiednich, pozostaje niewystarczająco uzasadnione i może naruszać przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności w zakresie obowiązku dokonania wyceny w sposób rzetelny, obiektywny oraz oparty na dających się zweryfikować przesłankach rynkowych. W ocenie Sądu, z akt sprawy wynika w sposób jednoznaczny, że wydzielona działka nr [...] stanowi pas drogowy ulicy [...], przy czym na analizowanym odcinku ulica ta nie posiada statusu drogi publicznej. Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego oraz sposobu ustalenia wartości nieruchomości po dokonanym podziale. Skoro bowiem przedmiotowa działka nie została wydzielona pod drogę publiczną, to w stosunku do niej nie znajduje zastosowania art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie doszło zatem do przejścia prawa własności tej działki z mocy prawa na rzecz Gminy. Działka nr [...] pozostała w strukturze własnościowej skarżącej, pełniąc funkcję drogi wewnętrznej, a tym samym stanowiąc część składową nieruchomości podlegającej wycenie. W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy, dokonując określenia wartości nieruchomości według stanu po podziale, obowiązany był uwzględnić powierzchnię działki nr [...] oraz określić jej wartość w ramach przyjętego procesu szacowania. Sąd ma także wątpliwości co do doboru nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania. Dobór nieruchomości odbiegających od przedmiotu wyceny pod względem istotnych cech cenotwórczych, w szczególności powierzchni oraz lokalizacji, może prowadzić do zniekształcenia wyniku oszacowania i stanowić naruszenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów regulujących postępowanie administracyjne. Sąd podkreśla, że pojęcie nieruchomości podobnej, o którym mowa w art. 4 pkt 16 w związku z art. 153 ust. 1 u.g.n., nie oznacza wymogu całkowitej tożsamości nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą. Dopuszczalne jest zatem występowanie pomiędzy nimi określonych różnic. Różnice te nie mogą jednak dotyczyć cech o charakterze podstawowym, a jeżeli występują, powinny zostać w sposób jednoznaczny, precyzyjny i możliwy do zweryfikowania skorygowane w procesie wyceny. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania działki o powierzchniach 746 m², 1064 m² oraz 2030 m², podczas gdy powierzchnia poszczególnych działek powstałych po podziale wynosiła około 500 m². Tak znaczne rozbieżności powierzchniowe wymagały szczegółowego wyjaśnienia wpływu tej cechy na wartość jednostkową nieruchomości oraz zastosowania odpowiednich, mierzalnych korekt. Tymczasem z przedstawionej argumentacji wynika, że korekta została zastosowana wyłącznie w odniesieniu do działki o powierzchni 2030 m², bez przekonującego wykazania, dlaczego różnice dotyczące pozostałych nieruchomości porównawczych nie wymagały analogicznej korekty. W konsekwencji Sąd uznał, że argumentacja rzeczoznawcy w tym zakresie jest niewystarczająca do przyjęcia, iż operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Brak pełnego i weryfikowalnego wyjaśnienia wpływu różnic powierzchniowych oraz lokalizacyjnych na wartość nieruchomości podważa możliwość kontroli prawidłowości przyjętych założeń wyceny, a tym samym może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżąca nie ma natomiast racji w zakresie działek znajdujących się przy ul. [...] gdyż biegły nie brał ich pod uwagę przy wycenie. Sąd zgadza się także ze skarżącą, w zakresie zarzutu nr 10 polegające na przypisaniu przez rzeczoznawcę majątkowego poziomu 2 cechy "lokalizacja" nieruchomości położonej przy ul. [...]. Ocena ta pozostaje w sprzeczności zarówno z przyjętą w operacie definicją poszczególnych poziomów tej cechy, jak i z rzeczywistymi uwarunkowaniami planistyczno-przestrzennymi dotyczącymi tej nieruchomości. Skoro bowiem nieruchomość ta znajduje się w otoczeniu rodzinnych ogrodów działkowych oraz terenu przemysłowego, to zakwalifikowanie jej otoczenia jako obejmującego "głównie zabudowę mieszkaniową i działki budowlane" nie znajduje dostatecznego oparcia w ustalonych okolicznościach faktycznych. Takie ujęcie cechy lokalizacyjnej wymagało szczegółowego wyjaśnienia, którego w operacie zabrakło. Jeżeli chodzi o zarzut nr 11 to skarżąca ma rację, że na str. 20 możliwości zabudowy zostały określone jako "2", jednak w tabeli nr 4 (str. 22-23) już jako "1", a w tabeli nr 5 też nie było korekty w tym zakresie, więc rzeczoznawca przyjął prawidłowo "1" powyższe organ powinien wyjaśnić przy ponownym rozpoznaniu sprawy. W ocenie Sądu zasadny jest zarzut nr 12 dotyczący niewystarczającego uzasadnienia przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego zakresu czasowego badania rynku oraz określenia trendu czasowego na poziomie 0,0. W podejściu porównawczym podstawą określenia wartości nieruchomości są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych, przy czym standardem jest analiza rynku w okresie możliwie najbliższym dacie wyceny. Sięganie do transakcji znacznie wcześniejszych, w szczególności sprzed trzech lat względem daty istotnej dla wyceny, ma charakter odstępstwa od typowego sposobu postępowania i wymaga szczegółowego, przekonującego oraz poddającego się kontroli uzasadnienia. W przypadku braku dostatecznej liczby transakcji na rynku lokalnym w okresie najbliższym dacie wyceny rzeczoznawca majątkowy powinien rozważyć dostępne rozwiązania metodologiczne, w tym zarówno rozszerzenie rynku pod względem przestrzennym, jak i rozszerzenie go pod względem czasowym. Wybór jednej z tych metod nie może mieć charakteru dowolnego. Rzeczoznawca obowiązany jest wyjaśnić, dlaczego w realiach konkretnej sprawy uznał cofnięcie się do transakcji z 2021 r. za bardziej adekwatne niż poszerzenie rynku o obszary porównywalne przestrzennie i funkcjonalnie. Również przyjęcie trendu czasowego na poziomie 0,0 wymagało wnikliwego uzasadnienia. Tego rodzaju założenie oznacza bowiem, że w badanym segmencie rynku nieruchomości w okresie około trzydziestu sześciu miesięcy nie wystąpiła żadna istotna zmiana poziomu cen transakcyjnych. W świetle ogólnie znanych procesów gospodarczych, w tym zmian siły nabywczej pieniądza oraz dynamiki rynku nieruchomości, konstatacja taka nie może zostać przyjęta jedynie na podstawie lakonicznego stwierdzenia rzeczoznawcy. Skoro rzeczoznawca majątkowy przyjął, że rynek lokalny w analizowanym segmencie wykazywał pełną stagnację cenową, powinien był poprzeć tę tezę pogłębioną analizą danych rynkowych, w szczególności analizą statystyczną i porównawczą transakcji z poszczególnych okresów. Z treści operatu, w tym z jego uzasadnienia na stronie 17, nie wynika jednak, aby taka analiza została przeprowadzona i udokumentowana w sposób pozwalający organowi, stronie oraz Sądowi na kontrolę prawidłowości przyjętych założeń. W konsekwencji Sąd uznał, że zastosowanie transakcji z okresu znacznie wcześniejszego oraz przyjęcie zerowego trendu czasowego zostały uzasadnione w sposób niewystarczający. Brak wyjaśnienia wyboru rozszerzenia rynku w czasie zamiast w przestrzeni, a także brak rzetelnej i weryfikowalnej analizy trendu cenowego, powodują, że wyliczenia rzeczoznawcy w tym zakresie mają charakter arbitralny i nie mogą stanowić pewnej podstawy rozstrzygnięcia sprawy. Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi (1-5) Sąd stoi na stanowisku, że są one chybione i w tym zakresie rzeczoznawca postępował zgodnie z prawem jak i nie naruszając zasad wyceny nieruchomości. W tym miejscu należy przypomnieć, że zgodnie ze stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, wyrażonym m.in. w wyroku z 29 marca 2017 r., I OSK 632/15, obowiązkiem sądu jest – w ramach sporządzanego uzasadniania - odniesienie się do tych zarzutów skargi oraz podniesionej argumentacji, które są niezbędne do przeprowadzenia kontroli zaskarżonego aktu administracyjnego. Innymi słowy, sąd ma obowiązek odniesienia się wyłącznie do kluczowych zarzutów wskazanych w skardze, dotyczących naruszeń uzasadniających uchylenie zaskarżonej decyzji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni zaprezentowaną w niniejszym uzasadnieniu ocenę prawną i podejmie rozstrzygnięcie odpowiadające prawu, uzasadniając je zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. W toku postępowania organ będzie czuwał nad przestrzeganiem zasad ogólnych Kodeksu postępowania administracyjnego. Z tych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 p.p.s.a. aj