II SA/Kr 970/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SWSA Joanna Człowiekowska (spr.) Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu w dniu 17 listopada 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 czerwca 2020 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. zasądza na rzecz skarżącej K. K. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. kwotę 743 (siedemset czterdzieści trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Prezydent Miasta K. decyzją nr [...] z 19 marca 2020 r, znak [...], na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U z 2020 r., poz. 293; dalej "u.p.z.p."), ustalił dla K. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 24 762,06 zł w związku ze zbyciem udziałów 1/5 części w nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,2991 ha, nr [...] o powierzchni 0,6678 ha i nr [...] o powierzchni 0,3431 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], a także udziału wynoszącego 1/5 części w nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0995 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...] K. K. w odwołaniu zakwestionowała ustalenia organu I instancji co do zasadności ustalenia wobec niej opłaty planistycznej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 15 czerwca 2020 r., znak [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że materialnoprawną podstawą pobierania tzw. renty planistycznej jest przywołany w podstawie prawnej decyzji art. 36 ust. 3 ustawy z dnia u.p.z.p., który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Dochodzenie roszczeń przez gminę zostało czasowo ograniczone w art. 37 ust. 3 w związku z art. 36 ust. 3 u,p.z.p., a roszczenia z tytułu obniżenia wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że K. K. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] sprzedała: udziały wynoszące 1/5 części w nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o powierzchni 0,2991 ha, nr [...] o powierzchni 0,6678 ha i nr [...] o powierzchni 0,3431 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] (dalej jako nieruchomość 1), a także udziału wynoszącego 1/5 części w nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0995 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] (dalej jako nieruchomość 2). Wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło zawiadomieniem z 26 października 2016 r. Kwestią wymagającą ustalenia pozostało stwierdzenie zaistnienia warunku materialnoprawnego nałożenia takiej opłaty, tj. ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu. W dniu 10 października 2019 r. mgr L. G. sporządził operat szacunkowy. W ocenie składu orzekającego przedłożony operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 65, z późn. zm.) i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz zgodnie z obowiązującymi standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowe nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", zatwierdzonego uchwałą Nr LXXX/1219/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 28 sierpnia 2013 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z 12 września 2013 r. poz. 5502, dalej "m.p.z.p."), obowiązującego od 13 października 2013 r., ze zmianami wynikającymi z prawomocnego od 25 kwietnia 2018 r. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 29 listopada 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 1079/16, i prawomocnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 25 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 2337/17, zgodnie z którym nieruchomość 1 znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25, natomiast nieruchomość 2 znajduje się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25 oraz terenie drogi publicznej - drogi zbiorczej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDZ. Dla odzwierciedlenia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. obszaru "[...]" rzeczoznawca majątkowy przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu, tj. 13 października 2013 r. Ustalił, że nieruchomość 1 powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3100 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...], zatwierdzonego ostateczną 28 kwietnia 2016 r. decyzją Prezydenta Miasta K. Nr [...] z 15 marca 2016 r., znak [...], tj. po wejściu w życie m.p.z.p. obszaru "[...]". Według stanu na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" istniały zatem: - nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,3100 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] (nazywana dalej nieruchomością pierwotną), - nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0995 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objęta księgą wieczystą Nr [...] (nieruchomość 2). Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że nieruchomość pierwotna (działka nr [...]), nieruchomość 2 (działka nr [...]) oraz nieruchomość gruntowa, położona w K., oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0587 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objęta księgą wieczystą NR [...] (nazywana dalej nieruchomością 3, która była przedmiotem tej samej - co nieruchomości 1 i 2 - umowy sprzedaży z 13 września 2016 r., Repertorium A Nr [...]) stanowiły spójny obszarowo kompleks działek o wspólnym społeczno - gospodarczym przeznaczeniu, stąd zostały oszacowane łącznie jako teren obejmujący wyżej wymienione nieruchomości (nazywany kompleksem). SKO uznało powyższe rozumowanie za prawidłowe i logiczne. Przedmiotowy kompleks podlegał ustaleniom m.p.z.p. obszaru "[...]", obowiązującego od 13 października 2013 r., ze zmianami od 25 kwietnia 2018 r., zgodnie z którym znajdował się w terenie zabudowy usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem U25, terenie drogi publicznej - drogi zbiorczej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDZ oraz terenie drogi publicznej - drogi dojazdowej oznaczonym na rysunku planu symbolem KDD. Z uwagi na fakt, że bezpośrednio przed uchwaleniem m.p.z.p. "[...]" nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy przyjął faktyczny sposób jego wykorzystywania przed uchwaleniem planu tj. jako terenu niezabudowanego, na obszarze którego zlokalizowane były budowle zagospodarowania terenu, place manewrowe, utwardzenie, sporadyczne zadrzewienie. Powyższe ustalono w toku oględzin nieruchomości pierwotnej, nieruchomości 2 i nieruchomości 3 w dniu 17 września 2019 r. (bez udziału strony, prawidłowo zawiadomionej o terminie oględzin). Do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowy kompleks podlegał ustaleniom miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K., zatwierdzonego uchwałą Nr IX/82/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 7 grudnia 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 15 grudnia 1994 r. Nr 23, poz. 100), zgodnie z którym znajdował się w ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego o wysokiej intensywności przy założeniu że średnia ilość wynosi - mieszkań 30/ha, - mieszkańców 120/ha, - wielkość działek od 150-300 m2 oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], terenie usług handlu o poziomie podst. obejmującym - sklepy spożywczy mięsny warzywniczy papierń, chemiczny ruch itp. oznaczonym na rysunku planu symbolem [...], ulicach zbiorczych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] [...], ulicach lokalnych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] oraz terenie zieleni izolacyjnej /wokół uciążl. z-dów i arterii komunik./ oznaczonym na rysunku planu symbolem [...] W celu ustalenia, czy uchwalenie m.p.z.p. obszaru "[...]" spowodowało wzrost wartości ww. nieruchomości rzeczoznawca określił trzy wartości rynkowe nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 13 października 2013 r. oraz cen z dnia zbycia udziałów we własności przedmiotowych nieruchomości, tj. 13 września 2016 r.: - pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]", - drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowego kompleksu przed uchwaleniem m.p.z.p. , - trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego os. [...] w K.. Rzeczoznawca majątkowy potraktował nieruchomości w wycenie jako kompleks działek i co za tym idzie wszystkie trzy wartości rynkowe nieruchomości 1 i nieruchomości 2 określił jako iloczyn ich powierzchni i wartości jednostkowej kompleksu. Dla określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowego kompleksu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca określił zatem wartość rynkowa nieruchomości 1, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. "[...]", na 3.526.258,00 zł; nieruchomości 2 - 267.834,00 zł, a kompleksu -92,67 zł/m2. Natomiast wartość nieruchomości 1, 2 i kompleksu, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem m.p.z.p. obszaru "[...]" określono odpowiednio na kwotę 1.213 977,00 zł, 92 207,00 zł i 239,90 zł/m2. W końcu wartość rynkową nieruchomości 1, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w m.p.z.p. [...] w K. określono na kwotę 3.142 690,00 zł, nieruchomości 2 na 238 701,00 zł. W ocenie Kolegium przedłożony operat szacunkowy spełnia wszystkie wymogi pod względem formalnym, co prowadzi do wniosku, że posiada on wartość dowodową. Operat szacunkowy zawiera wszelkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Podkreślono przy tym, że organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły W operacie szacunkowym wykazany został związek przyczynowy pomiędzy przeznaczeniem terenu w m.p.z.p. obszaru "[...]" a wzrostem wartości przedmiotowych nieruchomości. Wartość przedmiotowych nieruchomości określonych przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w m.p.z.p. przestrzennego os. [...] w K. jest większa niż wartość tych nieruchomości określonych przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p. "[...]" zastosowanie znajduje art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie. Organ prawidłowo również wyliczył opłatę należną od strony, dlatego w świetle tego co wyżej wywiedziono, wydana w sprawie decyzja jest prawidłowa i brak jest podstaw do jej uchylenia bądź zmiany. Postępowanie przeprowadzone zostało przez organ I instancji z poszanowaniem zasady czynnego udziału strony, a zaskarżona decyzja spełnia wszelkie wymogi prawidłowego uzasadnienia określone w art. 107 § 3 k.p.a. K. K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarzuciła zakwestionowanej decyzji: 1. naruszenie prawa materialnego, które miał wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 134 ust. 1 i 2, art. 151 ust 1, art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16) ustawy o z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz. 65, "u.g.n.") w zw. z § 3 ust. 2 i § 4 ust 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109, "rozporządzenie") poprzez przyjęcie, że nieruchomości będące przedmiotem niniejszego postępowania oraz porównywane nieruchomości wskazane w operacie szacunkowym stanowiącym dowód w niniejszym postępowaniu stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu ww. przepisu, co doprowadziło do ustalenia kwoty wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób niezgodny z tym przepisem, b) art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust 1 i 6 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu, że w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo - skutkowy między wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwalający ustalić opłatę w orzeczonej wysokości, 2. naruszenie przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: a) art. 7, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez nie odniesienie się do argumentacji podniesionej w odwołaniu od decyzji organu I instancji, nierozpatrzenie materiału dowodowego, brak analizy treści operatu szacunkowego, który przyjęto do ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem m.p.z.p., co skutkowało całkowicie dowolnym przyjęciem, jakoby biegły w sposób wiarygodny, logiczny i spójny wyjaśnił przyjęte dla potrzeb sporządzanego operatu założenia oraz ograniczeniem oceny operatu jed3mie do kwestii formalnych, b) art. 80 oraz art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 3, § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 6) i 7) rozporządzenia przez uznanie za dowód operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, pomimo okoliczności, że operat nie spełnia wymogów określonych w ww. rozporządzeniu z uwagi na przyjęcie do porównania nieruchomości niemających cech nieruchomości podobnej. Wobec podniesionych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. SKO w K. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). Nadto zgodnie z § 1 pkt 1 zarządzenia nr 61 Prezesa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2020 r. (bip.krakow.wsa.gov.pl), z dniem 17 października, w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Krakowie odwołane zostały rozprawy przy jednoczesnym utrzymaniu działalności orzeczniczej Sądu w trybie rozpoznawania spraw na posiedzeniach niejawnych. W tej sytuacji zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 14 października 2020 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Należy również wskazać, że na mocy art. 145 § 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W razie nieuwzględnienia skargi podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Skarga okazała się uzasadniona. Przedmiotem kontroli Sądu była w niniejszej sprawie decyzja ustalająca opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zwana opłatą (rentą) planistyczną, czy też opłatą z tytułu ulepszenia planistycznego. Podstawę prawną wydania tej decyzji określają przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie Dz. U. z 2020 r. poz. 293, dalej: u.p.z.p.). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. roszczenia dotyczące opłaty planistycznej można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W myśl art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5. Stosownie do art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie natomiast z art. 87 ust. 3a jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. W przedmiotowej sprawie bezsporne są ustalenia faktyczne dotyczące samego zbycia przedmiotowej nieruchomości oraz zachowania terminu 5-letniego dla zgłoszenia roszczeń. Bezspornie również w § 77 uchwały Nr LXXX/1219/13 Rady Miasta K. z dnia 28 sierpnia 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszary "[...]" określono stawkę procentową, służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętych planem, na poziomie 30 %. Sporna natomiast okazała się przesłanka wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ weryfikacja tej przesłanki wymaga wiedzy specjalnej i następuje na podstawie operatu szacunkowego, kluczowe znaczenie miał ten dowód i jego ocena. Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ administracji nie jest związany opinią rzeczoznawcy majątkowego, która każdorazowo podlega swobodnej ocenie co do jej wiarygodności i mocy dowodowej. Organ, co do zasady, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak obowiązany jest dokonać oceny tego dowodu i – w razie powstania uzasadnionych wątpliwości – podjąć stosowne działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2018 r., II SA/Kr 1250/18 oraz powołane tam orzecznictwo, orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, organ wadliwie dokonał oceny operatu, nie dostrzegając, iż rzeczoznawca w jednym operacie przyjął do wyceny kilka nieruchomości, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, traktując je jako "kompleks nieruchomości" . Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. W art. 36 ust. 4 i w art. 37 u.p.z.p. mowa jest o wzroście wartości nieruchomości. Oznacza to, że każda nieruchomość, jako przedmiot własności (nawet gdy należy do jednego właściciela), powinna być przedmiotem odrębnej wyceny. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie dają podstaw prawnych do łączenia bądź grupowania nieruchomości wycenianych. Zdaniem Sądu, powyższa kwestia nie byłaby przesądzająca, gdyby przeznaczenie wszystkich wchodzących w rachubę nieruchomości było w nowym planie jednolite. W sytuacji zaś, gdy przeznaczenie to jest zróżnicowane, kwestia ta nabiera dużo większego znaczenia. Przyjęty sposób wyceny może bowiem rzutować na jej wynik i – w konsekwencji – wysokość opłaty planistycznej. Dodatkowo wskazać należy, że dobór nieruchomości podobnych pozostaje w kompetencji rzeczoznawcy, jednak wymaga uzasadnienie i nie może być dowolny. W niniejszej sprawie rzeczoznawca poszukiwał nieruchomości do porównania w całej jednostce ewidencyjnej [...] i sąsiedniej jednostce ewidencyjnej Podgórze, a to z uwagi na niedostateczną ilość transakcji nieruchomościami położonymi w tym samym obrębie, co wyceniany "kompleks nieruchomości". W ocenie Sądu, dobór nieruchomości podobnych nie został dostatecznie uzasadniony. Zwraca uwagę również to, że przeznaczenie planistyczne nieruchomości przyjętych do porównania w relewantnych stanach prawnych jest bardzo podobne – i w tym kontekście wątpliwości budzi konkluzja o wzroście wartości wycenianych nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]". Stanowisko w dużej mierze zbieżne ze stanowiskiem tu prezentowanym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zajął w wyrokach z 5 listopada 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 977/20, 13 listopada 2020 r., sygn. II SA/Kr 975/20. W ponownym postępowaniu organ winien uzupełnić postępowanie i wyjaśnić, czy powołane okoliczności miały wpływ na wysokość opłaty planistycznej. W tym celu pozyska nowy operat albo podejmie z udziałem rzeczoznawcy majątkowego czynności zmierzające do uzupełnienia i ewentualnej weryfikacji operatu dotychczas sporządzonego, z uwzględnieniem oceny prawnej sformułowanej w niniejszym wyroku. W świetle powyższego Sąd uznał, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydana została z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1, a także art. 107 § 3 k.p.a. w związku z brakiem wnikliwej weryfikacji przez organy administracyjne sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Dokonanie wyceny na podstawie niewłaściwie dobranych nieruchomości podobnych mogło mieć istotny wpływ na końcowy wynik wyceny, a co za tym idzie, na treść decyzji. Dlatego też, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. Sąd orzekł jak punkcie I sentencji wyroku. O kosztach orzeczono w punkcie II sentencji wyroku, na zasadzie art. 200 p.p.s.a.