II SA/Kr 517/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędzia WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję nr 23/2026 Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie z dnia 28 stycznia 2026 r. znak: WOB.7721.71.2025.MULE w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Małopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Krakowie na rzecz skarżącej A. C. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie – powiat grodzki decyzją z dnia 27 stycznia 2025 r. nr ROIK [...] działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1, art. 80 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz art. 104 K.p.a. nakazał współwłaścicielom budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. U. w K. dz. [...] obr. [...], tj.: I. C., A. C., M. W., M. W., J. W., Gminie Miejskiej Kraków usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego w zakresie przewodów kominowych, mogących zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, poprzez: 1. Przewody kominowe nr 1 i nr 29 przebudować z rur Ř 150 mm izolowanych na strychu i ponad dachem, z uwzględnieniem usunięcia wadliwego kolana 90° z odcinka przewodu nr 1 na strychu. 2. Udrożnić i prawidłowo podłączyć przewód wentylacyjny z kuchni mieszkania M2. 3. Odłączyć okap kuchenny w M6 od przewodu wentylacji kuchni (przewód nr 19). 4. Umożliwić dostęp do wlotu przewodu spalinowego kotła C.O. w mieszkaniu M 6. 5. Usunąć żaluzje z kratek wentylacyjnych w pomieszczeniu kuchni i łazienki mieszkania M10 (Wk – przewód nr 33, Wł – przewód nr 37), kuchni M11 ( przewód nr 7) oraz łazienki mieszkania M4-5 (przewód nr 9). 6. Otwory w drzwiach łazienkowych w mieszkaniach M4-5 powiększyć dla dopływu powietrza o sumarycznym przekroju nie mniejszym niż 0,022 m2 , M11 wyposażyć w otwory o sumarycznym przekroju nie mniejszym niż 0,022 m2 dla dopływu powietrza. 7. Odłączyć okap kuchenny w M4-5 i zaślepić otwór w ścianie zewnętrznej poprzez odtworzenie wszystkich warstw. 8. Wentylację kuchni mieszkania M3 podłączyć do przewodu nr 39. 9. Wentylację łazienki mieszkania M4-5 podłączyć do przewodu nr 36. 10. Dostosować w mieszkaniu M7 pomieszczenie z zainstalowanym kotłem gazowym z zamkniętą komorą spalania do kubatury nie mniejszej niż 6,5 m3 11. Zdemontować nieczynny wentylator elektryczny z wlotu przewodu wentylacji łazienki w mieszkaniu M7 (przewód nr 37) 12. Zamontować wywiewkę kwasoodporną ř 120 mm na wylocie przewodu kotła gazowego w mieszkaniu M6 - w terminie do dnia 30.05.2025 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że 25 lipca 2023 r. zostały przeprowadzone oględziny w terenie, podczas których ustalono, że przedmiotowy budynek jest budynkiem narożnym podpiwniczonym o pięciu kondygnacjach nadziemnych w tym poddasze użytkowe (lokal nr 13), pozostała część strychu nieużytkowana. Budynek wyposażony w instalację gazową, elektryczną i wod.-kan. Do budynku doprowadzona instalacja gazowa (zawór główny umieszczony na ścianie budynku od strony ul. K. ). Instalacja wewnętrzna gazowa rozprowadzona do poszczególnych lokali mieszkalnych. Gazomierze umieszczone na klatce schodowej w zamkniętych skrzynkach we wnękach. Lokal mieszkalny nr [...], [...], [...], [...] nie wyposażony w instalację gazową. Nie udostępniono lokali nr [...], [...], [...] do przeprowadzenia oględzin. Lokal mieszkalny nr 2: w pomieszczeniu łazienki widoczny wentylator w suficie, - w przedpokoju zamontowany kocioł gazowy z zamkniętą komorą spalania, zabudowany szafką meblową. Przedpokój o wymiarach 110 x 130 i wysokości 280 cm., w kuchni zamontowana kratka wentylacyjna, c.o. oraz c.w.u. dostarczana z przedmiotowego kotła gazowego, Lokal mieszkalny nr [...]: w pomieszczeniu kuchni znajduje się kuchenka gazowa czteropalnikowa, okap kuchenny wspomagany wentylatorem mechanicznym, okap podłączony przewodem wyprowadzonym przez ścianę zewnętrzną budynku, w łazience piecyk gazowy podłączony do przewodu kominowego za pomocą rur łączonych. Na przewodzie kominowym widoczne wyprowadzenie wody z zainstalowanym wodomierzem. Lokal mieszkalny nr [...]: w pomieszczeniu kuchni podłączony okap kuchenny, kocioł gazowy zabudowany szafką meblową z zamkniętą komorą spalania, w pomieszczeniu łazienki kratka wentylacyjna zamontowana w suficie, c.o. oraz c.w.u. dostarczana z przedmiotowego kotła gazowego. Lokal mieszkalny nr [...]: w pomieszczeniu łazienki zamontowany kocioł gazowy z zamkniętą komorą spalania, kratka wentylacyjna zamontowana w suficie podwieszanym, w pomieszczeniu kuchni wydzielony aneks kuchenny wyposażony w płytę elektryczną i zdemontowany okap z wyprowadzoną rurą poprzez zewnętrzną ścianę budynku na zewnątrz. Lokal mieszkalny nr [...] nieużytkowany. W skrzynkach gazowych widoczne zdemontowane gazomierze dla lokali nr [...]. Lokal mieszkalny nr [...] (poddasze): Lokal składa się z otwartej przestrzeni, w której znajduje się aneks kuchenny i część dzienna oraz kocioł gazowy z zamkniętą komorą spalania, umieszczony na istniejącym przewodzie kominowym. Odprowadzenie spalin poprzez indywidualny przewód wyprowadzony ponad dach. Pomieszczenie łazienki wyposażone w wentylację grawitacyjną, c.o. oraz c.w.u.z kotła gazowego. Lokal mieszkalny nr [...]: w pomieszczeniu łazienki kratka z żaluzjami umieszczona na ścianie łazienki, w pomieszczaniu kuchni zamontowany kocioł gazowy z zamkniętą komorą spalania (niezabudowany), kratka wentylacyjna zamontowana nad okapem na ścianie zabudowanej płytą g-k. Następnie PINB decyzją z dnia 7 września 2023 r., nałożył na współwłaścicieli przedmiotowego budynku mieszkalnego obowiązek w zakresie przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. U. w K. w zakresie przewodów kominowych i instalacji wewnętrznej gazowej zgodnie z art. 62 ust. 1 litera c ustawy Prawo budowlane tj. sprawdzenie stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); przedłożenia ekspertyzy technicznej (opartej na inwentaryzacji) dotyczącej przewodów kominowych i instalacji wewnętrznej gazowej w budynku, sprawdzenia prawidłowości ich wykonania oraz w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, określenia sposobu ich doprowadzenia do zgodności z przepisami poprzez jednoznaczne określenie koniecznych do wykonania w tym celu robót budowlanych i instalacyjnych. Ekspertyza winna jednoznacznie wskazywać zakres robót koniecznych do wykonania celem doprowadzenia budynku do stanu pozwalającego na jego dalsze bezpieczne użytkowanie. W dniu 3 stycznia 2024 r. złożono na dziennik podawczy kopię protokołu nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 1 stycznia 2024 r., wraz z kopią formularza inwentaryzacji budynku z dnia 2 stycznia 2024 r., wygenerowane z systemu teleinformatycznego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, sporządzone przez mistrza kominiarskiego P. B.. Po przeanalizowaniu przedłożonych dokumentów PINB pismem z dnia 21.02.2024 r., wezwał współwłaścicieli przedmiotowego budynku do uzupełnienia przedłożonych dokumentów o ekspertyzę techniczną (opartą na inwentaryzacji) dotyczącą przewodów kominowych i instalacji wewnętrznej gazowej w przedmiotowym budynku sprawdzenia prawidłowości ich wykonania oraz w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości, określenia sposobu ich doprowadzenia do zgodności z przepisami poprzez jednoznaczne określenie koniecznych do wykonania w tym celu robót budowlanych i instalacyjnych, sporządzoną przez osoby uprawnione w odpowiednich specjalnościach zgodnie z art. 12 ust. 7 ustawy Prawo budowlane. Następnie, w dniu 18 grudnia 2024 r. przedłożono protokół nr [...] okresowej kontroli przewodów kominowych sporządzony przez mistrza kominiarskiego P. B., uzupełniony pismem z dnia 3 stycznia 2025 r. W protokole wskazano szereg nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych w przedmiotowym budynku oraz zalecenia, które należy wykonać w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z przepisami. PINB uznał, iż w przedmiotowej sprawie zachodzą przesłanki określone w art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Nie ulega wątpliwości, że przedmiotowy budynek posiada nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych, które mogą stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia, co wynika wprost z poniżej cytowanych przepisów technicznych. Wobec powyższego organ uznał za zasadne nałożenie obowiązków określonych w sentencji decyzji, których podstawę stanowią zalecenia mistrza kominiarskiego P. B.. Stroną zobowiązaną niniejszą decyzją są wszyscy współwłaściciele budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. U. w [...] dz. [...] obr. [...], bowiem krąg podmiotów, na które mogą być nałożone obowiązki na mocy decyzji wydanej na podstawie przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane, ustawodawca ściśle określił w art. 61 ww. ustawy, z którego wynika, iż to na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek utrzymywania i użytkowania obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła A. C.. Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie decyzją z dnia 28 stycznia 2026 r. nr 23/2026 znak: WOB.7721.71.2025.MULE uchylił zaskarżoną decyzje w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie orzekł – w terminie do dnia 29 maja 2026 r., zaś w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ podniósł, że z art. 61 ustawy Prawo budowlane wynika, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, oraz zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na ten obiekt. Na tej podstawie przyjmuje się, że adresatami decyzji wydawanych w trybie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane są w zależności od stanu faktycznego sprawy właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W zaskarżonej decyzji PINB nałożył obowiązek na współwłaścicieli budynku. W okolicznościach przedmiotowej sprawy, w której ustaleni są właściciele udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym przy ul. U. w K. , uzasadnione jest nałożenie obowiązku na wszystkich tych właścicieli. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z budynkiem, w którym istnieje wiele mieszkań, ale mieszkania te nie stanowią odrębnych własności, tzn. nie są to wyodrębnione lokale mieszkalne w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W takiej sytuacji uzasadnione jest, aby obowiązek usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku w całości nałożony został na właścicieli tego budynku. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wyrażany jest pogląd, że decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie jest decyzją uznaniową. W okolicznościach wymienionych w tym przepisie właściwy organ nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, co oznacza, iż ma on obowiązek wydania decyzji w tym przedmiocie. Art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane zawiera cztery samodzielne normy prawne, dotyczące czterech różnych stanów faktycznych: norma pierwsza: organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska; norma druga: organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku; norma trzecia: organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym; norma czwarta: organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że istnieje zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, uprawniony jest on do wydania rozstrzygnięcia wynikającego z pierwszej z przywołanych powyżej norm prawnych. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przedłożony został przez J. W. protokół nr [...] okresowej kontroli przewodów kominowych, sporządzony w grudniu 2023 r. przez P. B. - mistrza kominiarskiego. Z treści protokołu wynika, że stwierdzone nieprawidłowości wykazane są w załącznikach, czyli protokole stanu technicznego przewodów kominowych wraz z inwentaryzacją i ekspertyzą techniczną. Protokół ten został przez PINB uznany za niewystarczający do stwierdzenia wykonania obowiązku nałożonego w decyzji z dnia 7 września 2023 r., dlatego pismem z dnia 21 lutego 2024 r. wezwał współwłaścicieli budynku przy ul. U. w K. do przedłożenia ekspertyzy technicznej. W ramach uzupełnienia materiału dowodowego do akt postępowania włączony został wydruk protokołu nr [...] okresowej kontroli przewodów kominowych, sporządzonego przez P. B. w grudniu 2024 r. W protokole tym wymienione zostały stwierdzone nieprawidłowości, a poniżej dodano zalecenia o następującej treści: "Dokonać zmian istniejących nieprawidłowych podłączeń do przewodów wentylacyjnych nr [...], [...], [...], [...] oraz przewodu spalinowego nr [...]; Przewody nr 1, 29 przebudować zgodnie z obowiązującymi przepisami; Udrożnić przewód wentylacji kuchni [...] - sprawdzić prawidłowość podłączenia; Umożliwić dostęp do wlotu przewodu kominowego kotła C.OM-nr 6. Odłączyć okap kuchenny od przewodu wentylacji kuchni; Usunąć żaluzje z kratek wentylacyjnych kuchni M-nr 10, 11 oraz łazienki M-nr 4-5; Drzwi od łazienek M-nr 4-5, 11 wyposażyć w otwory nawiewne o przekroju 220 cm2.. M-nr 4-5 odłączyć okap kuchenny; M-nr 7. Zdemontować nieczynny wentylator elektryczny z wlotu przewodu wentylacji łazienki. Kuchnie wyposażyć w wentylacje; Kuchnie M-nr 9 wyposażyć w wentylacje ponad dach budynku. Wylot przewodu kotła C.O. m 6 wyposażyć w wywiewkę kwasoodporną 0120 mm. W mieszkaniach w których zastosowano szczelną stolarkę okienną zgodnie z [...] z późniejszymi zmianami Az [...] w celu prawidłowej infiltracji powietrza należy zastosować urządzenia napowietrzające (nawiewniki) tak aby zapewnić normatywny dopływ powietrza z zewnątrz do mieszkań. W toku postępowania administracyjnego złożone zostało w dniu 3 stycznia 2025 r. opracowanie zatytułowane: propozycja rozwiązań usunięcia nieprawidłowości wykazanych w protokole nr [...] z okresowej kontroli przewodów kominowych w budynku przy ul. U. w K. ", sporządzone przez mistrza kominiarskiego. W części tekstowej opracowania wymienione zostały w punktach roboty budowlane, proponowane do wykonania w ramach usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego przewodów kominowych w budynku przy ul. U. w K.. Z kolei w części rysunkowej opracowania przedstawione zostało rozmieszczenie przewodów kominowych w budynku przy ul. U. i rozmieszczenie przewodów kominowych wraz propozycją dobudowy przewodów zgodnie z ekspertyzą techniczną - budynek przy ul. U. w K.. W ocenie organu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy daje podstawy do tego, aby twierdzić, że ujawnione nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych w budynku przy ul. U. w K. mogą powodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Charakter stwierdzonych nieprawidłowości i fakt, że dotyczą m.in. drożności przewodów kominowych i sposobu ich podłączenia, świadczą o tym, że mają one wpływ na bezpieczeństwo użytkowania budynku przy ul. U. w K.. W takiej sytuacji organ powiatowy był nie tylko uprawniony, ale również zobligowany do wydania decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Organ podkreślił, że w odwołaniu zawarty został wniosek o umorzenie postępowania "w zakresie dotyczącym lokalu nr 7 (punkt 10 zaskarżonej decyzji)". Jako uzasadnienie wniosku podana została następująca okoliczność: "W lokalu nr 7 aktualnie znajduje się piec kondensacyjny marla Vaillant (faktura w załączeniu), który został zamontowany zgodnie ze sztuką." Załącznikiem do odwołania jest kopia faktury VAT z 7 lipca 2023 r., wystawionej w związku z zakupem i montażem kotła gazowego kondensacyjnego marki Vaillant wraz z modernizacją instalacji po kotle z otwartą komorą spalania oraz wymianą komina 10 m w mieszkaniu prywatnym przy ul. U. , [...]. Z powyższego wynika, że roboty budowlane związane z montażem kotła gazowego kondensacyjnego marki Vaillant wykonane zostały w lipcu 2023 r. Zauważyć należy, że również w piśmie z dnia 7 lipca 2023 r., J. W. informował - proszę o pilną kontrolę dokonanego włamania do której doszło w kamienicy nr [...] ul. U. ,. Zarządca nieruchomości J. W. spotkał na klatce schodowej ok. godz. 16.00 męża Pani A. C., Pana B. F., który znosił na parter rurę od pieca gazowego. Zdemontowany piec gazowy leżał wewnątrz kamienicy, obok drzwi wejściowych". Na tej podstawie można przyjąć, że okoliczność, na którą powołuje się odwołująca miała miejsce w lipcu 2023 r. W protokole nr [...] okresowej kontroli przewodów kominowych, sporządzonym w grudniu 2024 r., stwierdzona została w punkcie 7 następująca nieprawidłowość: ,M-nr 7. Kocioł C.O. z zamkniętą komorą spalania zamontowany w pomieszczeniu łazienki (brak wymaganej kubatury 6,5 m3). Kratka wentylacji łazienki nie wykazuje ciągu (we wlocie przewodu zamontowany nieczynny wentylator elektryczny). W pomieszczeniu kuchni brak jest wentylacji. Opierając się na danych zawartych w ww. protokole, PINB miał podstawy do nałożenia obowiązku określonego w punkcie 10 w rozstrzygnięciu decyzji. Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła A. C. zarzucając naruszenie: 1/ art. 138 §1 ust. 2 K.p.a. w związku z art. 7, art. 10 §1, art. 11, art. 77 §1, art. 80, art. 81a, art. 107 § 3 K.p.a., polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji w części zasadniczej i uchyleniu jej jedynie w zakresie terminu jej wykonania, pomimo że organ ten wydał decyzję bez rozważenia pełnego materiału dowodowego i rozważenia obowiązujących przepisów (w szczególności Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) i oparł się na protokole kontroli przewodów kominowych nr [...] bez bliższej analizy stanu faktycznego i prawnego, tym samym nie dokonał rzetelnego zbadania całokształtu okoliczności co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2/ art 138 §1 ust 2 K.p.a. w zw. z art. 8 K.p.a., art 80 i art 107 §1 i § 3 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy organ ten nie wskazał w uzasadnieniu pełnej podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji; 3/ § 172 WT przez jego nieprawidłową interpretację, mimo iż przepis ten nie został powołany w treści decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz w ich uzasadnieniu; 4/ art. 138 § 2 K.p.a. poprzez jego niezastosowanie, mimo że decyzja Organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu rozwinięto powyższe zarzuty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Małopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Krakowie wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Sądy administracyjne zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zwanej dalej w skrócie p.p.s.a sprawują kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a kontrola sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana, jest ocena legalności decyzji o nakazie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych, mogących zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska w budynku, w którym lokale mieszkalne nie zostały wydzielone jako przedmiot odrębnej własności (podział quoad usum). Nakaz ten został nałożony na wszystkich współwłaścicieli tego budynku a dotyczy niewydzielonych części wspólnych oraz poszczególnych mieszkań. Stan techniczny oceniany przez organ jako mogący zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska organ ustalił na podstawie protokołu okresowej kontroli przewodów kominowych sporządzony przez mistrza kominiarskiego. W ocenie sądu decyzja jest merytorycznie wadliwa i budzi poważne wątpliwości co do jej wykonalności. Zgodnie z art 66 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 z późn. zm.(dalej; ustawa) W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Już pobieżna analiza wyżej wskazanej regulacji, pozwala na stwierdzenie, że z czterech przesłanek dających organowi nadzoru budowlanego uprawnienia do wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, trzy dotyczą bądź stanu technicznego obiektu, bądź sposobu w jakim obiekt ten jest użytkowany. Są to przy tym przesłanki niezależne od siebie (różne pod względem jakościowym i normatywnym) a stwierdzenie, że faktycznie występują i stanowią podstawę nałożenia nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, wymaga wykazania przez organ, że zachodzą konkretne uwarunkowania uzasadniające wydanie nakazu w ustalonym przez organ stanie faktycznym sprawy, dotyczącym stanu technicznego obiektu budowlanego lub sposobu jego użytkowania. Organ musi wykazać, że obiekt budowlany stanowiący przedmiot jego kontroli może (potencjalnie) zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, albo też jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Należy przy tym odróżnić stan obiektu budowlanego, który zagraża życiu, zdrowiu ludzi, bądź stwarza bezpieczeństwo dla mienia lub środowiska, od jego użytkowania, którego sposób może stanowić zagrożenie dla wyżej wskazanych wartości, oraz stanu technicznego, który jest nieodpowiedni. W tym ostatnim przypadku, w ocenie sądu chodzi stan budynku, który nie odpowiada przepisom techniczno - budowlanym adekwatnych do czasu jego realizacji, które jednakże nie stanowią nawet potencjalnie zagrożenia, o którym mowa w art 66 ust 1 pkt 1 ustawy. Użytkowanie w sposób zagrażający życiu, zdrowiu ludzi lub bezpieczeństwu dla mienia lub środowiska, to stan niezależny od zgodności obiektu z przepisami techniczno - budowlanymi a dotyczący faktycznego sposobu korzystania z obiektu, który stanowi zagrożenie dla wskazanych w przepisie wartości. Z kolei stan, w którym obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, w ocenie sądu dotyczy niezgodności obiektu z przepisami techniczno – budowlanymi na tyle poważnymi, że jego utrzymanie w tym stanie zagraża wskazanym w tym przepisie wartościom lub zaniedbaniem obiektu (zdegradowanie substancji budowlanej), które może samoistnie np. na skutek zawalenia może zagrażać ludziom w tym obiekcie się znajdującym lub koło niego przechodzącym. Powołanie się przez organ w decyzji na podstawę prawną z art 66 ust 1 pkt 1 ustawy, musi wykluczać dwa poprzednie przypadki (niezagrażający życiu, zdrowiu ludzi, mieniu i środowisku nieodpowiedni stan techniczny obiektu oraz sposób użytkowania obiektu, który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska) a ponadto wykazywać, że choćby potencjalnie, stan techniczny budynku zagraża życiu, zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. W ocenie sądu organ w zaskarżonej decyzji nie wykazał, aby do naruszenia przepisu art 66 ust 1 pkt 1 ustawy, którego dyspozycja stanowi podstawę nałożenia nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, faktycznie doszło. Po pierwsze formując w decyzji w 12 punktach nakazy kierowane do współwłaścicieli budynku zlokalizowanego w K. przy ul. U. organ nie wskazuje na konkretne przepisy techniczno – budowlane, których naruszenie i to kwalifikowane (realnie lub potencjalnie zagrażające życiu, zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska) stanowi podstawę nałożenia nakazów. Jak mowa wyżej, stan stwarzający zagrożenia, o których mowa w tej regulacji musi wynikać z naruszenia przepisów techniczno – budowlanych lub wykazać niebezpieczeństwo spowodowane dewastacją obiektu. Ponieważ, w sposób oczywisty przedmiotowy obiekt nie grozi zawaleniem, jedynie kwalifikowane naruszenie przepisów techniczno – budowlanych mogło stanowić podstawę wydania nakazu usunięcia w nim stwierdzonych nieprawidłowości. Założyć bowiem należy, że przepisy te ustanowione zostały w celu realizacji i eksploatacji obiektów budowlanych w sposób bezpieczny dla ludzi, mienia i środowiska. Naruszenie tych przepisów może stanowić podstawę nakazów wydawanych w trybie art 66 ust 1 ustawy, wymaga jednak wskazania, jakie konkretnie regulacje zostały naruszone. Postępowanie administracyjne w którym organ nie informuje adresata w decyzji o jakie podstawy prawne nakłada na niego obowiązki narusza wyrażoną w art 7 K.p.a. zasadę praworządności (organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa) oraz zasadę o której mowa w art 8 § 1 K.p.a. tj zasadę zaufania do władzy publicznej (organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania). Wskazać też należy, że jeżeli organ powołuje się naruszenia, o których mowa w art 66 ust 1 pkt 1 ustawy, wykazać powinien także (oprócz, nieodpowiedniego stanu technicznego budynku), że naruszenia te choćby potencjalnie zagrażają bezpieczeństwu ludzi, mienia lub środowiska tj. że nie zachodzi przypadek o którym mowa w art 66 ust 1 pkt 3 ustawy. Powołanie się przez organ na protokół kontroli przewodów kominowych, sporządzony choćby przez podmiot uprawniony, nie zwalnia tego organu od wykazania w decyzji, jakie to przepisy zostały naruszone i co w istocie stanowi podstawę prawną orzeczonego nakazu. Norma zawarta w art 66 ust 1 pkt 1 ma ogólny, dyrektywny charakter a jej wypełnienie musi wynikać z zestawienia tej regulacji, ze wskazaniem przepisów które zostały naruszone, co w konsekwencji doprowadziło do tego, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym mogącym zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Kontrola obiektu budowlanego o której mowa w art 62 ustawy (jej wyniki), nie może samodzielnie stanowić podstawy do nałożenia przez organ nadzoru budowlanego nakazów, o których mowa w art 66 ust 1 ustawy. Jak zasadnie wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 października 2025 r. II OSK 2501/24 "postępowania prowadzone na podstawie art. 62 ust. 3 i art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie są przedmiotowo tożsame. Celem art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego jest uzyskanie przez właściwy organ administracji informacji o stanie technicznym obiektu budowlanego w celu rozstrzygnięcia o konieczności podjęcia dalszych działań wobec tego obiektu. Należy zatem odróżnić obowiązek przeprowadzenia kontroli oraz ewentualnie przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu od obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym oraz zakazu jego użytkowania. O ile postępowanie określone w art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego ma służyć uzyskaniu materiału przedstawiającego stan techniczny obiektu budowlanego, to decyzja wydawana na podstawie art. 66 ust. 1 i ust. 2 Prawa budowlanego ma prowadzić do zapewnienie właściwego, bezpiecznego stanu technicznego danego obiektu budowlanego oraz jego użytkowania w sposób niezagrażający dobrom chronionym tym przepisem". Reasumując wskazać należy, że jeżeli organ w oparciu o ekspertyzę czy choćby protokół stanu technicznego obiektu budowlanego wydaje decyzję w oparciu o art 66 ust 1 ustawy winien przedstawić te materiały jako źródło swoich ustaleń oraz wskazać w decyzji, jakie naruszone zostały przepisy techniczno – budowlane na skutek których to naruszeń obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Wskazać na koniec należy, że w ocenie sądu decyzja budzi poważne wątpliwości co do jej wykonalności. W budynku będącym przedmiotem postępowania mieszkalna nie zostały wydzielone jako przedmiot odrębnej własności, ale przez tzw. podział quoad usum. Adresatem decyzji są wszyscy współwłaściciele budynku a nakazy usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości dotyczących tak niewydzielonych części wspólnych jak poszczególnych mieszkań. Formalnie cały obiekt stanowi przedmiot współwłasności, tym niemniej wydzielone w tym budynku mieszkania są w wyłącznej dyspozycji poszczególnych współwłaścicieli, którym zostały umownie przydzielone. Sam podział nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności quoad usum, nie ma wyraźnej podstawy prawnej i dopuszczany jest na zasadzie swobody umów oraz istoty instytucji współwłasności w częściach ułamkowych. Jak stanowi art 206 K.c każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W praktyce, poszczególne części nieruchomości podzielonej quoad usum (w niniejszej sprawie to mieszkania) pozostają w wyłącznej dyspozycji tego współwłaściciela, któremu umownie zostały przydzielone, z wyłączeniem innych współwłaścicieli, którym z reguły przysługuje wyłączne prawo do dysponowania innymi częściami nieruchomości (mieszkaniami). Nakaz kierowany do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, który nie dotyczy części nieruchomości będącej we wspólnym użytkowaniu, a poszczególnych, wydzielonych mieszkań, wydaje się być niewykonalny. Wykonie tych nakazów zależy bowiem wyłącznie od woli tego współwłaściciela, który umownie użytkuje (dysponuje) lokalem mieszkalnym. Pozostali współwłaściciele nie mają prawnych możliwości do ingerowania w te części nieruchomości, które nie pozostają w ich wyłącznej dyspozycji i części niewydzielone (klatki schodowe, strych). Niemożność ta nie ma charakteru prawnorzeczowego, ale swoje źródło ma w prawie obligacyjnym, tym niemniej jest to niemożność realna i legalna. W ocenie sądu, w sytuacji, podziału quoad usum budynku, w której wydzielono lokale mieszkalne, nakazy usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości należy kierować do tych współwłaścicieli, którzy faktycznie są dysponentami tej części nieruchomości (lokalu mieszkalnego) chyba, że nakazy dotyczą części nieruchomości z której korzystają wszyscy współwłaściciel, analogicznie jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych, co do których orzecznictwo przyjmuje, że adresatem nakazów dotyczących lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność należy kierować właśnie do właścicieli tych mieszkań a nie do zarządów obiektów (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 września 2019 r. II OSK 2547/17 oraz z dnia z dnia 19 marca 2026 r. II OSK 890/24). W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz lit c, a także 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.