II SA/Kr 158/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Protokolant: sekretarz sądowy Anna Frasik – Mazurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 27 listopada 2025 r. znak: SKO.ZP/415/545/2023 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz A. K. kwotę 4 852 zł (słownie: cztery tysiące osiemset pięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr 110/2023 z dnia 22 września 2023 r. ustalił stronie skarżącej jako zbywcy nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie [...]zł. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przedstawił przebieg postępowania w sprawie, jak też przywołał regulacje prawne mające zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, w szczególności art. 36 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 dalej u.p.z.p. Dokonując natomiast oceny w zakresie spełnienia warunków z art. 36 u.p.z.p. do ustalenia opłaty planistycznej Organ I instancji wskazał w szczególności, że skarżąca dokonała zbycia -w wyniku umowy zawartej w formie aktu notarialnego - prawa własności wyżej wskazanej nieruchomości, co stanowiło podstawę do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Przedstawiono ustalenia dotyczące przedmiotowej nieruchomości wynikające zarówno z planu aktualnie obowiązującego, jak też z okresu poprzedzającego uchwalenie tego planu. Następnie Organ I instancji odniósł się do ustaleń wynikających z operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. i określającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji wszystkich przedstawionych w uzasadnieniu decyzji wyjaśnień Organ I instancji stwierdził, że w stosunku do przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost wartości i spełnione zostały przesłanki do naliczenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie, w kwocie określonej w decyzji. W odwołaniu skarżąca zakwestionowała wartość nieruchomości określoną w operacie szacunkowym oraz przyjętą następnie przez Organ I instancji do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Strona skarżąca zarzuca naruszenie art. 7, art. 77 § l i art. 80 kpa oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podniesiono, że w operacie szacunkowym nieruchomości przyjęte do porównań nie są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też, że w operacie przyjęte zostały transakcje zawarte po dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Strona skarżąca przedstawia również zarzuty: - błędnej oceny cechy "położenie i lokalizacja ogólna" przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości porównawczych, - błędnej oceny nieruchomości w ramach cechy "ograniczenia" ; - nieuzasadnione odrzucenie w operacie nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął jako podobne do nieruchomości wycenianej ; - różne przeznaczenie nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ; - duże różnice powierzchni pomiędzy działką wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi ; - odrzucenie transakcji podobnych do nieruchomości wycenianej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 27 listopada 2025 r. nr SKO.ZP/415/545/2023 , utrzymało w mocy ww. decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, iż przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr ewid. [...] obręb [...] jedn. ewid. K. do dnia 01 stycznia 2003 r. nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu uchwalonego przed dniem 01 stycznia 1995 r., gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony. Wobec powyższego wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości określono przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C.", zatwierdzonego uchwałą nr XCI/2401/17 Rady Miasta K. z dnia 20 grudnia 2017 r. (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 29 grudnia 2017 r. póz. 9167), obowiązującego od dnia 13 stycznia 2018 r. ; 2) faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C.". Zgodnie z treścią w/w planu miejscowego, przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem: - MW.15 - (ok. 95 %) - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - KDL.3 - (ok. 5 %) - Tereny komunikacji - tereny dróg publicznych klasy lokalnej. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 21 uchwały w sprawie miejscowego planu obszaru "A. - rejon ulic S. i C.", obszar MW.l -MW.26 - stanowi Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Natomiast zgodnie z § 32.1 w/w uchwały, obszar oznaczony w planie symbolem KDL.l - KDL.3 - stanowi Tereny komunikacji - tereny dróg publicznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej. Jednocześnie z ustaleń wynika, że przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze rehabilitacji zabudowy blokowej osiedla A. i ok. 28 % nieruchomości znajduje się w terenach komunikacji oraz poza nieprzekraczalną linią zabudowy. Dodać należy, że jak wynika z operatu, uwarunkowania planistyczne uwzględniające przeznaczenie nieruchomości, zostały uwzględnione na etapie doboru nieruchomości porównawczych przyjętych do analizy. Jak wynika z ustaleń, nieruchomość zlokalizowana jest w południowo -zachodniej części K., w dzielnicy [...], przy ul. R. Z ustaleń wynika również, że przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, o kształcie zbliżonym do prostokąta, teren płaski, działka porośnięta roślinnością, w północnej części znajduje się murowana altana; nieruchomość posiada pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna i wodociągowa na nieruchomości, natomiast sieć gazowa i kanalizacyjna w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). W przedmiocie ograniczeń wskazano na sąsiedztwo torów kolejowych, słup elektroenergetyczny na nieruchomości oraz zabudowania. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Natomiast przed wejściem w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określając faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości ustalono, że działka ta stanowiła teren porośnięty roślinnością, w części północnej z murowaną altaną. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej i usługowej oraz tory kolejowe; jak ustalono, otoczenie wykazywało wysoki stopień zurbanizowania. W przedmiocie natomiast oznaczenia przedmiotowej nieruchomości w rejestrze gruntów ustalono, że zarówno według stanu na dzień 13 stycznia 2018 r., jak i według stanu na dzień 13 listopada 2020 r., figurowała działka nr [...] (RII) o pow. 0,0290 ha obręb [...] jedn. ewid. K. a jako właściciel ujawniona była skarżąca. Z ustaleń wynika również, że dla działki nr [...] obr[...] - w dacie wejścia w życie miejscowego planu obszaru "A. - rejon ulic S. i C." - brak było ostatecznych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wobec powyższego w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości mając na uwadze dwa w/w stany planistyczne, tj.: - określając wartość nieruchomości według przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C." oraz określając wartość nieruchomości według faktycznego wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Dokonując natomiast wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (baza nieruchomości podobnych), autor operatu przyjął następujące cechy rynkowe, które w decydującym stopniu wpływają na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową nieruchomości, jak też określił ich wagi procentowe : (1) położenie i lokalizacja ogólna (25 %) (2) otoczenie i sąsiedztwo (10 %) (3) możliwości inwestycyjne (25 %) (4) powierzchnia nieruchomości (10 %) (5) dojazd, dostęp do nieruchomości (10 %) (6) dostęp do mediów (10 %) (7) ograniczenia (10 %). W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych przyjętych jako podobne do przedmiotowej nieruchomości. Kryterium doboru transakcji do porównania jest podobieństwo nieruchomości, ale nie ich identyczność. Zgodnie bowiem z definicją legalną zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pod pojęciem "nieruchomości podobnej" rozumieć należy taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tak więc nieruchomości podobne są to takie nieruchomości, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Podobieństwo nie oznacza jednak identyczności (tożsamości) cech nieruchomości, gdyż uzyskanie takiego rezultatu przy wycenie nie jest możliwie, bowiem na rynku nieruchomości nie występują dwie identyczne nieruchomości. Zatem warunkami uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanego gruntu, jest co do zasady spełnienie kryteriów z cyt. wyżej art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stąd też na podstawie przeprowadzonej analizy rynku rzeczoznawca wybrał takie transakcje nieruchomościami, które w ocenie rzeczoznawcy posiadają walor podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Szczegółowe wyjaśnienia w tym przedmiocie zawarte zostały w piśmie z dnia 24.10.2023 r. stanowiącym odpowiedź na odwołanie i przedstawionym przez rzeczoznawcę majątkowego do akt sprawy. Zatem odnosząc się do kolejnych zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium stwierdziło (co również wyjaśnił rzeczoznawca w w/w piśmie), że na stronie 19 operatu szacunkowego przedstawiono pięć nieruchomości (oznaczonych kolejno [...]), które były przedmiotem obrotu rynkowego na terenie jednostki ewidencyjnej K. , położone w obrębach [...] o powierzchniach 675 m2, 376 m2, 497 m2, 718 m2 i 195 m2, i zlokalizowane przy ul. W.E. R. (trzy nieruchomości) oraz przy ul. J. F. (jedna nieruchomość). Kolegium stwierdza również, że na str. 19 i 20 operatu szacunkowego przedstawiono dokładny opis tych nieruchomości, określając ich możliwości inwestycyjne, dostęp do drogi publicznej oraz dostęp do mediów, otoczenie i sąsiedztwo, kształt działki i ograniczenia, jak też uwarunkowania planistyczne. W ocenie Kolegium w składzie orzekającym w sprawie, zasadniczą kwestią dla dalszych etapów postępowania przy wycenie nieruchomości, jest dobór nieruchomości do porównań, bowiem dobór nieruchomości właściwych, przyjętych jako podobne do nieruchomości wycenianej, ma istotny wpływ na dalsze wyniki wyceny. Natomiast w przedmiotowej wycenie każda z nieruchomości, która została przyjęta do szacowania, została scharakteryzowana w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych w sposób, który pozwala na ocenę podobieństwa nieruchomości z bazy do przedmiotu wyceny. Stąd też Kolegium stwierdziło, że brak jest podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównań, zwłaszcza, że trzy z tych nieruchomości są położone w tym samym obrębie, co nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, wszystkie nieruchomości są przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, w przypadku dwóch nieruchomości z udziałem 2 % pow. w terenach komunikacji; ponadto wszystkie nieruchomości mają dostęp do drogi publicznej (z czego cztery nieruchomości mają dostęp bezpośredni, jedna nieruchomość ma dostęp pośredni) oraz wszystkie nieruchomości posiadają pełny dostęp do mediów. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 24.10.2023 r. wyjaśnił, co następuje: "1 . Zgodnie z tabelą zawartą na str. 22-23 operatu szacunkowego, w przypadku cechy "Położenie i lokalizacja ogólna" zastosowano dwustopniową gradację cechy, gdzie ocenę "bardzo dobra (1)", otrzymały "Nieruchomości zlokalizowane w bliższej odległości do centrum miasta K., na południe od DK7, w terenie bardzo atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców" natomiast ocenę "dobra (0)" otrzymały "Nieruchomości zlokalizowane w dalszej odległości do centrum miasta K., na północ od DK7, w terenie atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców". Nieruchomość Cl zgodnie z opisem na str. 19 znajduje się: w dalszej odległości do centrum miasta K. (ok. 4,7 km w linii prostej), na północ od DK7, w terenie atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców tj. w terenach rozwijających się. Analiza rynku wykazała, iż nieruchomości położone "w bliższej odległości do centrum miasta K." to nieruchomości znajdujące się w odległości do 4 km w linii prostej. Wszystkie nieruchomości C2-C5 z uwagi na zbieżność opisu z opisem oceny "bardzo dobra" cechy rynkowej "Położenie i lokalizacja ogólna" otrzymały ocenę "l ". W związku z powyższym zarzut bezzasadny. 2. Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny. Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. Zarówno stopień wpływu danej cechy na zróżnicowanie wartości, jak również odpowiednia gradacja (dwu lub trzy stopniowa) zostały ustalone w trakcie analizy rynku w odniesieniu do zgromadzonej bazy nieruchomości podobnych. Nie stwierdzono, aby występowanie dodatkowych ograniczeń tj. ograniczenie wynikające z silnego zadrzewienia oraz z sąsiedztwa linii kolejowych wpływało na wartość nieruchomości w większy sposób niż ograniczenie wynikające wyłącznie z silnego zadrzewienia. 3. W wycenie przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. — rejon ulic: S. i C." do szacowania przyjęto transakcje nieruchomościami o najwyższym walorze podobieństwa do przedmiotowej działki o czym świadczy m.in. zbieżność ocen w przypadku aż 4 z 7 cech. Transakcje C2-C4 znajdują się tak jak nieruchomośćwyceniana przy ul. R. 4. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego (str. 22-23), podczas analizy cech rynkowych wg przeznaczenia po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. — rejon ulic: S. i C." stwierdzono, że nieruchomości gruntowe niezabudowane i zabudowane budynkami w przeciętnym/złym stanie technicznym lub przeznaczone do rozbiórki - w całości lub o wiodącym przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej są uzależnione od następujących cech rynkowych, które to cechy rynkowe wpływają w decydującym stopniu na ceny transakcyjne i w efekcie na wartość rynkową przedmiotu wyceny: "Położenie i lokalizacja ogólna", "Otoczenie i sąsiedztwo", "Możliwości inwestycyjne", "Powierzchnia nieruchomości", "dojazd, dostępność do nieruchomości", "dostęp do mediów", "kształt działki", "uwarunkowania planistyczne" oraz "ograniczenia". Z uwagi na zbieżną ocenę cech nieruchomości porównawczych w bazie oraz przedmiotowej nieruchomości w zakresie parametrów "Kształt działki" oraz "Uwarunkowania planistyczne" pominięto wpływ wyżej wymienionych cech w dalszym procesie szacowania. Pozostałe cechy różnicują nieruchomości porównawcze oraz nieruchomość wycenianą, co potwierdza opis nieruchomości porównawczych (CI-C5) znajdujący się na str. 19-21 operatu szacunkowego. Do wyceny nieruchomości (str.32-35) przyjęto natomiast nieruchomości o najwyższym walorze podobieństwa do przedmiotu wyceny tj. C2-C5. Zbieżność tych samych ocen w przypadku aż 4 z 7 cech świadczy o dużym podobieństwie szacowanej nieruchomości oraz nieruchomości wziętych do szacowania wartości nieruchomości. Natomiast wszystkie nieruchomości przyjęte do bazy nieruchomości podobnych znajdują się na str. 19-21. 5. Przy określeniu wartości nieruchomości dla ustalenia renty planistycznej rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany zastosować art. 37 ust. I oraz art. 87 ust 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które specjalnie dla tego celu wyznaczają odrębny sposób określenia wartości nieruchomości. Z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, iż ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie mogą być brane pod uwagę w kontekście ustalenia renty planistycznej. Zgodnie z art. 4. l . ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego". Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest przepisem prawa miejscowego, służy jedynie wyznaczeniu polityki gminy w zakresie planowania przestrzennego, nie określa natomiast przeznaczenia terenu. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego (str. 23) w celu wyceny przedmiotowej nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystywania, analizą objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane podobne do przedmiotu wyceny, które zgodnie z treścią aktu notarialnego, z analizowanego rynku odrzucono transakcje nieruchomościami z obszarów: - objętych ustaleniami jakiegokolwiek planu, . objętych uchwałą o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla których została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu W związku z powyższym zarzut bezzasadny. 6.Zgodnie z zapisami punktu "Uwzględnienie cech szczególnych działek" (str. 17 i 24): Do oszacowania przyjęte zostały nieruchomości podobne do przedmiotowej nieruchomości, jednakże charakteryzujące się zróżnicowaną powierzchnią, co wynika z braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do działki nr [...]. Powyższe zostało poddane korekcie w procesie szacowania, poprzez zastosowanie cechy rynkowej " Powierzchnia działki "." Cechy nieruchomości podobnych ustala się wykorzystując wszelkie, niezbędne i dostępne dane w zakresie uzasadnionym rodzajem nieruchomości wycenianej i celem wyceny. Na podstawie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, warunków zawarcia transakcji, a także cech tych nieruchomości ocenia się możliwość przyjęcia cen transakcyjnych do wyceny nieruchomości i tworzy się zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny. Cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. Zarówno stopień wpływu danej cechy na zróżnicowanie wartości, jak również odpowiednia gradacja (dwu lub trzy stopniowa) zostały ustalone w trakcie analizy rynku w odniesieniu do zgromadzonej bazy nieruchomości podobnych 7. Zgodnie z treścią str. 27 operatu szacunkowego w przypadku nieruchomości Cl oraz C2 nie stwierdzono ograniczeń wpływających na wartość. (...) baza nieruchomości podobnych do przedmiotowej nieruchomości, według jej faktycznego sposobu wykorzystywania dotyczy nieruchomości gruntowych, które nie zostały objęte: ustaleniami jakiegokolwiek planu, uchwałą o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz dla których wydana została decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoznawca nie może oceniać hipotetycznego potencjału nieruchomości, które nie wynika z wydanych, obowiązujących decyzji, pozwoleń, dokumentów planistycznych odnoszących się bezpośrednio do przedmiotowej nieruchomości. Potencjalne możliwości inwestycyjne uwzględnione zostały w wycenie w sposób pośredni — poprzez dobór nieruchomości podobnych o zbliżonych parametrach w zakresie atrybutów rzutujących na ich potencjalne możliwości zagospodarowania. (...) 8. Dojazd, dostęp do nieruchomości C 4 (baza nieruchomości porównywalnych przyjętych do analizy, które były przedmiotem obrotu rynkowego, położonych na terenie jedn. ewid. K. w K. - działki niezabudowane) określono jako "pośredni", gdyż zgodnie z treścią aktu notarialnego przedmiotowa nieruchomość posiada dostęp do ul. J. j przez działkę będącą własnością Gminy K., która pełni funkcję drogi dojazdowej. W związku z powyższym, zarzut bezzasadny. Gdyby zarzut był zasadny, to nie zmieniłoby to oceny nieruchomości — w odróżnieniu od pozostałych nieruchomości miałaby gorszy dojazd/dostęp, w związku z czym otrzymałaby ocenę "0". 9. Do wyliczenia wskaźnika zmienności cen (trendu czasowego) wykorzystano nieruchomości, podobne do przedmiotowej nieruchomości o podobnym potencjale inwestycyjnym, natomiast do baz nieruchomości podobnych przyjęto transakcje nieruchomościami o najwyższym walorze podobieństwa do przedmiotu wyceny. 10. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego, wartości wag określono na podstawie informacji, danych uzyskanych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami, czyli na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości podobnych oraz własnej analizy realnych danych rynkowych. Autor operatu szacunkowego dysponuje bazą danych nieruchomości gruntowych, którą sam tworzy i na podstawie której przeprowadza badania rynkowe wsparte dodatkowymi analizami opartymi o ciągły monitoring rynku ofertowego, oraz badanie preferencji potencjalnych nabywców oparte o wywiady i badania przeprowadzane z biurami pośrednictwa nieruchomości. W ocenie autora operatu, dokument zwiera wszystkie wymagane od niego przepisami prawa elementy, jest kompletny spójny i w sposób logiczny i kompletny prezentuje wyniki analizy oraz sam wynik wyceny. Zarówno stopień wpływu danej cechy na zróżnicowanie wartości, jak również odpowiednia gradacja (dwu lub trzy stopniowa) zostały ustalone w trakcie analizy rynku w odniesieniu do zgromadzonej bazy nieruchomości podobnych. 11 . W wartości określone zostały na datę zbycia przedmiotu wyceny. Do obliczeń wykorzystano wiarygodne informacje zawarte w aktach notarialnych dotyczących nieruchomości gruntowych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowane o upływ czasu. Ponadto zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Nr 5/03/2012 z marca 2012 r. zmieniona uchwałą nr 13/2021 , Standardy Zawodowe Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, są zalecane rzeczoznawcom majątkowym zrzeszonym w sfederowanych stowarzyszeniach do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska, i nie są sztywnym przepisem do przestrzegania, stanowią jedynie pomoc merytoryczną". Wobec powyższego Kolegium stwierdzilo, że zarzuty dotyczące nieprawidłowego, wadliwego sporządzenia operatu szacunkowego, w świetle przedstawionych przez rzeczoznawcę wyjaśnień, nie można przyjąć jako uzasadnione. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję strona zobowiązana zarzuciła: 1. Naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., poprzez oparcie decyzji na operacie szacunkowym, który przyjmuje jako nieruchomości podobne nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. 2. Naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., poprzez oparcie decyzji na operacie szacunkowym, który przyjmuje do szacowania wartości nieruchomości, transakcje zawarte po dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. 3. Konsekwencją powyższego jest naruszenie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 4. Naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie stronie zapoznanie się z dowodami zgromadzonymi w sprawie, tj. pismem rzeczoznawcy z dnia 24 października 2023 roku, w którym rzeczoznawca odniósł się do zarzutów postawionych w odwołaniu. Brak możliwości zapoznania się z przedmiotowym pismem uniemożliwił stronie odniesienia się do treści pisma. Wniesiono o uchylenie decyzji obu instancji i o zasądzenie kosztów. Podkreślono u uzasadnieniu, iż odległość od centrum miasta nieruchomości o Lp. [...] oraz nieruchomości wycenianej wynosi w linii prostej ok. 3,7 km, przy czym odległość od centrum miasta K. nieruchomości o Lp. C5 wynosi 1,7 km. Różnice w odległościach są ponad dwukrotne, stąd nieuzasadniona jest jednakowa ocena w ramach cechy "położenie i lokalizacja ogólna", która jak określił rzeczoznawca majątkowy w opisie cechy na str. 22 opinii, uwzględnia miedzy innymi odległość od centrum miasta K.. Jak określono w opinii na stronie 20 operatu szacunkowego dla nieruchomości o Lp. [...] występuje sąsiedztwo linii kolejowych oraz silne zadrzewienia, z kolei dla nieruchomości o [...] występują jedynie silne zadrzewienia. W związku z powyższym, ciężko zgodzić się z ocenami przyznanymi nieruchomością porównawczym w ramach cechy "ograniczenia". Rzeczoznawca majątkowy podzielił ocenę w ramach omawianej cechy jedynie na dwie rangi, traktując sąsiedztwo torów kolejowych oraz silne zadrzewienia na jednakowym poziomie uciążliwości, jak występowaniem jedynie silnych zadrzewień. Niezrozumiałym jest przyznanie nieruchomościom posiadającym więcej ograniczeń jednakowej oceny, jak nieruchomościom posiadającym mniej ograniczeń. Na podstawie powyższego należałoby wprowadzić więcej rang w ramach omawianej cechy, która rozróżniałaby ilość i intensywność ograniczeń. Tak bliska obecność torów kolejowych wiąże się z ogromnym hałasem, negatywnym oddziaływaniem na ściany budynków, co z oczywistych względów powinno zostać uwzględnione w ocenie cechy i uznane za duże ograniczenie. W nieuzasadniony sposób nastąpiło odrzucenie w operacie nieruchomości porównawczych, które Rzeczoznawca definiuje jako podobne do nieruchomości wycenianej. W tabeli na stronie 19-21 operatu, Rzeczoznawca przedstawił 5 transakcji na nieruchomościach, które jak sam wskazuje są "posiadają walor podobieństwa do przedmiotowej nieruchomości". Natomiast do określenia wartości nieruchomości bez żadnego uzasadnienia wybrał tylko 4 nieruchomości. Nastąpiło też nieuzasadnione przyjęcie części cech rynkowych. Rzeczoznawca do wyceny działki po uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjął następujące cechy "położenie i lokalizacja", "otoczenie i sąsiedztwo", "możliwości inwestycyjne", "powierzchnia nieruchomości", "dojazd, dostępność nieruchomości", "dostęp do mediów" i "ograniczenia", między którymi, jak uznał, różnicują się nieruchomości porównawcze i nieruchomość wyceniana. W ramach 4 spośród 6 omawianych cech tj. "położenie i lokalizacja", "otoczenie i sąsiedztwo", "dostęp do mediów" i "ograniczenia" przyznano jednakowe oceny zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomościom porównawczym. Założono tym samym, iż nieruchomości nie różnią się między sobą w ramach tych cech. Przykładowo zgodnie ze skalą cechy "położenie i lokalizacja" opisaną na stronie 22 opinii cecha ta dzieli się na dwie rangi opisane w następujący sposób: Bardzo dobra (1,00): Nieruchomości zlokalizowane w bliższej odległości od centrum miasta K., na południe od DK7, w terenie bardzo atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Dobra (0,00): Nieruchomości zlokalizowane w dalszej odległości od centrum miasta K., na północ od DK7, w terenie atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. Na podstawie powyższego, zakres współczynników korygujących określony jest w zakresie 0,00 - 1,00. W bazie nieruchomości porównawczych wykorzystanych w procesie wyceny brak jest nieruchomości ocenionych na poziomie: dobra. W związku z powyższym nieuzasadnione jest przyjęcie rozstępu 1 w ramach omawianej cechy, a tym samym zbędne jest zastosowanie cechy "położenie i lokalizacja". Podobnie dla 3 pozostałych cech tj. "otoczenie i sąsiedztwo", "dostęp do mediów" i "ograniczenia". Zakwestionowano różne przeznaczenie nieruchomości porównawczych przyjętych do szacowania wartości działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy szacowaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy do bazy nieruchomości porównawczych przyjął transakcje o następującym przeznaczeniu: - Nieruchomość o Lp. C1 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach oznaczonych symbolem UM – tereny zabudowy usługowej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. - Nieruchomość o Lp. C2 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach oznaczonych symbolem UM – tereny zabudowy usługowej oraz zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. - Nieruchomość o Lp. C3 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach oznaczonych symbolem MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. - Nieruchomość o Lp. C4 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach oznaczonych symbolem U – tereny usług. Z kolei nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego położona jest na terenach oznaczonych symbolem MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Przeznaczeniu zdecydowanie bardziej korzystnym niż przeznaczenie nieruchomości przyjętych do porównania. Rzeczoznawca majątkowy do wyceny nieruchomości położonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego na obszarze oznaczonym symbolem MW – tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, przyjął nieruchomości o przeznaczeniu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oznaczone symbolem UM , U i MN. Do szacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca majątkowy przyjął transakcje o powierzchni około 10-krotnie większej od powierzchni nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. Trzy sposób czterech transakcji charakteryzują się powierzchnią ponad 10-krotnie większą od powierzchni nieruchomości wycenianej. Wieloletnie doświadczenie zawodowe oraz badanie zachowań na rynku działek niezabudowanych, jednoznacznie wskazuje, że im większa powierzchnia działki tym mniejsza cena jednostkowa. Na podstawie powyższego można wysnuć przypuszczenia, iż oszacowana jednostkowa wartość działki, będącej przedmiotem wyceny, jest zaniżona, ponieważ oszacowana została w oparciu o transakcje obejmujące działki o zdecydowanie większej powierzchni gruntu. Pomijając fakt przyjęcia do szacowania wartości działki o powierzchni 0,0290 ha, działek o powierzchni 0,2943 ha, 0,2871 ha, 0,2438 ha, nieuzasadnionym jest przyjęcie jedynie dwóch rang w ramach cechy "powierzchnia działki". Rzeczoznawca majątkowy oceniając nieruchomości pod względem cechy "powierzchnia działki", rozróżnia tylko dwie możliwe oceny tj. bardzo dobra – powierzchnia działki do 0,2000 ha, średnia – powierzchnia działki od 0,2001 ha. Na podstawie powyższego, należałoby wprowadzić więcej ocen w ramach omawianej cechy, dla realnego oddania wpływu tak dużej różnicy powierzchni między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi. Podkreślono nieuwzględnienie istotnych ograniczeń występujących na nieruchomościach porównawczych. Nadto działka, będąca przedmiotem wyceny posiada dostęp do drogi publicznej. Nieruchomość porównawcza o Lp. [...], wykorzystana do szacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie posiada dostępu do drogi publicznej. Rzeczoznawca na stronie 17 opinii, przedstawił wyliczenia wskaźnika zmienności cen (trendu czasowego) sporządzonego, jak określił, na podstawie: "nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych do przedmiotowej nieruchomości gruntowej". Na wykresie trendu zmiany cen, zamieszczonego na str. 17 opinii, zaznaczonych jest ok. 35 transakcji. Na stronie 22-23 oraz 28-29 opinii, rzeczoznawca przedstawił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz ich wagi. Rzeczoznawca nie podaje jednak sposobu wyliczenia wag cech rynkowych oraz nie podaje danych na podstawie, których obliczył wagi. Rzeczoznawca majątkowy, przy szacowaniu wartości odszkodowania z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala jego wartość na dzień sprzedaży nieruchomości tj. 13 listopada 2020 r. Wśród transakcji zestawionych w tabeli na stronie 32 opinii, 3 spośród 4 transakcji zawarte są po dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości tj. po dacie 13 listopada 2020 r. – transakcja o Lp.C3 z dnia 11.12.2020 (Rep 12194/2020), – transakcja o Lp.C4 z dnia 15.01.2021 (Rep. 435/2021), – transakcja o Lp.C5 z dnia 15.04.2021 (Rep 12870/2021). W dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powyższe transakcje nie zostały jeszcze zawarte i nie mogą stanowić źródła informacji o cenach nieruchomości podobnych. Rynek powyższych transakcji w dacie sprzedaży nieruchomości jeszcze nie istniał. Transakcje zawarte po dacie sprzedaży nie mogą być nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Zasadnym zatem jest, aby rzeczoznawca majątkowy ponownie oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem tylko tych transakcji, które zawarte zostały przed datą jej sprzedaży tj. przed datą 13 listopada 2020 roku. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych. Pkt 1 lit. "c" wskazanego przepisu stanowi, że Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Skarga jest częściowo zasadna, tj. w zakresie naruszenia art. 87 ust. 3a u.p.z.p. w związku z jego nowelizacją obowiązującą od 7 stycznia 2023r., co prowadzi do uchylenia decyzji organów obu instancji. W pierwszej kolejności trzeba poczynić kilka uwag ogólnych. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji SKO w Krakowie tj. w dniu 27 listopada 2025r., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 w/w ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Stosownie natomiast do art. 87 u.p.z.p. w jego pierwotnym brzmieniu obowiązującym do dnia 10 sierpnia 2011 roku, "obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r." Z powyższych przepisów wynika, że z mocy ustawy tracą moc miejscowe plany uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. Utrata mocy następuje z dniem 31 grudnia 2003 r. Ponadto jeśli uchwalono plan miejscowy w oparciu o zapisy u.p.z.p., a właściciel lub użytkownik wieczysty zbył po wejściu w życie tego planu nieruchomość znajdującą na obszarze, na którym uchwalono nowy plan, to wówczas organ pobiera opłatę planistyczną, której wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przy czym jeśli bezpośrednio przed wejściem w życie planu miejscowego na danym obszarze nie obowiązywał żaden plan, to wysokość opłaty planistycznego była obliczona przez odniesienie się do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Badając zgodność z Konstytucją RP powyższej regulacji Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08 orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, poz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, poz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, poz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, poz. 1413) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu do tego wyroku Trybunał wskazał, że "badając zgodność kontrolowanego przepisu z zasadą równości (art. 32 Konstytucji), w zakresie obciążenia obowiązkiem opłatowym, za wspólną cechę istotną należy uznać potencjalną korzyść, jaką przynosi ustabilizowanie sytuacji właścicieli i użytkowników wieczystych w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Z tego faktu wynika też konieczność, w wypadku sprzedaży nieruchomości, poniesienia kosztów na rzecz gminy, która miejscowy plan uchwala. Istotna jest aktywność gminy w tym zakresie. Prawo gminy do pobrania opłaty wiąże się z odniesieniem rzeczywistej korzyści wynikającej z uchwalenia miejscowego planu. Sytuacja właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie na podstawie u.p.z.p. nowe plany miejscowe uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych tam, gdzie, zgodnie z ustawą, nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Dochodzi tu do zróżnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości pod względem zaistnienia związku między uchwaleniem planu a wzrostem wartości zbywanej nieruchomości i w efekcie pobraniem przez gminę opłaty. Celem, który można uznać za właściwy, przewidywanym przez ustawodawcę, jest powiązanie uchwalenia miejscowego planu ze wzrostem wartości nieruchomości i, w założeniu również, ceny jej zbycia. Uzasadnione wtedy jest osiągnięcie korzyści zarówno przez sprzedającego, jak i przez gminę, która do wzrostu wartości się przyczyniła. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania w stosunku do poprzednio obowiązującego, wygasłego planu, prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Trybunał podkreśla, że ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości, przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Poddaną kontroli regulację należy więc uznać za niezgodną z art. 32 Konstytucji." Dalej Trybunał wskazał, że "właściciele nieruchomości nie mogli spodziewać się sytuacji, w której gminy posiadające miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego doprowadzą do utraty ich mocy na skutek zaniedbania w prowadzeniu polityki przestrzennej na swoim obszarze. Nie powinni oni ponosić negatywnych konsekwencji nieobowiązywania planu miejscowego z powodu zaniechania działań przez władzę lokalną. A tak właśnie dzieje się wskutek działania zaskarżonego przepisu art. 37 ust. 1 ustawy. WSA słusznie podkreśla, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami." W związku z powyższym wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego we wskazanym art. 87 u.p.z.p. na mocy art. 1 ustawy z 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 153, poz. 901) dodano ust. 3a, zgodnie z którym: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." Przepis ten we wskazanym brzmieniu obowiązywał od 10 sierpnia 2011 r. Powyższa zmiana – jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy – "sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego)" (por. uzasadnienie do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Sejm VI kadencji, Druk nr 3610). Następnie przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony przez art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 listopada 2022 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 roku, poz. 2747) zmieniającej ustawę z dniem 7 stycznia 2023 r. W wyniku tej zmiany w art. 87 dodano ust. 3b, natomiast ust. 3a uzyskał brzmienie: "Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w szczegółowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r." W uzasadnieniu do projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Sejm IX kadencji, Druk nr 2322) wskazano, że "celem projektu jest przesądzenie, iż w przypadku wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego po luce planistycznej, gmina płaci sprzedającemu nieruchomość (pełne) odszkodowanie w wysokości różnicy między dawnym planem (sprzed 1995 r.) a nowym planem, a nie jedynie w wysokości różnicy między wartością wynikającą z faktycznego wykorzystania nieruchomości a nowym planem. Projekt dostosowuje system prawa do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019 r. (sygn. akt SK 22/16)." W nawiązaniu do zmian wprowadzonych w ust. 3a wskazano, że "jednocześnie w projektowanym przepisie zastosowano do starych planów terminologię ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym ("miejscowy szczegółowy plan zagospodarowania przestrzennego"). W konsekwencji ujednolicono też terminologię w obowiązującym ust. 3a." W końcu przepis art. 87 ust. 3a u.p.z.p. został zmieniony z dniem 24 września 2023 roku przez art. 1 pkt. 66 z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 roku, poz. 1688) w ten sposób, że w zdaniu pierwszym wyraz "wykorzystywania" zastępuje się wyrazem "użytkowania". W kontekście powyższych regulacji w zakresie niniejszej sprawy trzeba zauważyć, że z dniem 1 stycznia 2004 roku z mocy prawa, utraciła moc uchwała Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. zmieniająca uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.). Dodatkowo można jeszcze wskazać, że plan ogólny w swoim pierwotnym brzmieniu został uchwalony uchwałą nr XXXVI/229/88 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 roku, Nr 12, poz.62; kolejne zmiany zostały ogłoszone w Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1990 r. Nr 27 poz.214, z 1991 r. Nr 18, poz.124 z 1992 r. Nr 14, poz.94, i z 1993 r. Nr 9, poz. 40). Przy czym według stanu prawnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość, to jest działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. w K. podlegała ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzonego Uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego Nr 24 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 r.). Między dniem 2 stycznia 2004 roku a 12 stycznia 2018 r. na tym obszarze nie obowiązywał żaden plan miejscowy, a z dniem 13 stycznia 2018 r. weszła w życie uchwała nr XCI/2401/17 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 grudnia 2017 r. (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 29 grudnia 2017 r. poz. 9167) o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C.". Zgodnie z nim przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: - MW.15 - (ok. 95 %) - Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - KDL.3 - (ok. 5 %) - Tereny komunikacji - tereny dróg publicznych klasy lokalnej. Zgodnie z § 21 uchwały w sprawie miejscowego planu obszaru "A. - rejon ulic S. i C.", obszar MW.1 -MW.26 - stanowi Tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej o podstawowym przeznaczeniu pod zabudowę budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Natomiast zgodnie z § 32.1 w/w uchwały, obszar oznaczony w planie symbolem KDL.1 - KDL.3 - stanowi Tereny komunikacji - tereny dróg publicznych o podstawowym przeznaczeniu pod drogi publiczne klasy lokalnej. Następnie umową sprzedaży zawartą z dnia 13.11.2020 r. skarżąca dokonała zbycia prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] o pow. 0,0290 ha., a w dniu 11.03.2021 r. do Strony zostało skierowane zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z (k-20 akt sprawy). W toku postępowania została sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości oznaczony datą 28 sierpnia 2023 roku. Jak wskazał rzeczoznawca w operacie (por. k. 2 operatu), cyt.: "W związku z faktem, że do 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r." gdyż taki plan dla tego obszaru nie został uchwalony, w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C." zastosowanie ma art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2023 poz. 977 z późn. zm.), a nie jej art. 87 ust. 3a i co za tym idzie wartość rynkową prawa własności określono przy uwzględnieniu: 1. Przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C.", zatwierdzonego uchwałą Nr XCI/2401/17 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 grudnia 2017 r. (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 29 grudnia 2017 r. poz. 9167), obowiązującego od 13 stycznia 2018 r. 2. Faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C.", zatwierdzonego uchwałą Nr XCI/2401/17 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 grudnia 2017 r. (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 29 grudnia 2017 r. poz. 9167), obowiązującego od 13 stycznia 2018 r. Przy czym jak wskazano dalej w operacie, faktyczny sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości to cyt.: "Na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "A. - rejon ulic S. i C.", tj. 13 stycznia 2018 r. istniała nieruchomość oznaczona w ewidencji jako działka nr [...] o powierzchni 0,0290 ha. Nieruchomość stanowiła działkę w kształcie zbliżonym do wydłużonego prostokąta. Teren był płaski. Nieruchomość była porośnięta roślinnością, w północnej części znajdowała się murowana altana. Nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Pełne uzbrojenie - sieć elektroenergetyczna i wodociągowa na nieruchomości, sieć gazowa oraz kanalizacyjna w bezpośrednim sąsiedztwie (do 100 m). Występowały ograniczenia - sąsiedztwo torów kolejowych. słup elektroenergetyczny na działce, zabudowania. Nie występowały obciążenia. Otoczenie nieruchomości stanowiły w przeważającej części tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, jednorodzinnej i usługowej, tory kolejowe. Wysoki stopień zurbanizowania." (por. k. 11 operatu). W związku z tym obliczając podstawę dla określenia opłaty, o której mowy a wart. 36 ust. 4 u.p.z.p. rzeczoznawca dokonał wyceny wartości nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego oraz według stanu po wejściu w życie planu miejscowego. Stanowisko to zostały w pełni zaaprobowane przez organy I i II instancji, co jest jednak błędne. Jakkolwiek trafnie wskazał rzeczoznawca, że jeżeli gmina nie posiadała szczegółowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., to art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. ma zastosowanie, to jednak nieprawidłowo przyjął, że w związku z tym nie należy już wyceniać nieruchomości według przeznaczenia wynikającego z planu ogólnego. W przypadku bowiem, gdy przed wejściem w życie obowiązującego obecnie planu miejscowego uchwalonego po 31 grudnia 2003 r. obowiązywał ogólny plan miejscowy uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc obowiązującą z upływem 2003 r., i pomiędzy obowiązywaniem obydwu planów zaistniała luka czasowa, w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej to wymagane jest określenie wartości nieruchomości: - po pierwsze, według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, - po drugie, według przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.), - po trzecie, według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy obowiązywaniem obu planów (por. M. Wolanin, Zasadnicze problemy dopuszczalności ustalenia i pobrania opłaty planistycznej oraz jej zwrotu, cz. II, Nieruchomości 2011, nr 10, s. 8-9), ewentualnie z uwzględnieniem wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla wycenianej nieruchomości. Z powyższych, wyżej przytoczonych regulacji art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (zasada korzyści). Określenie opłaty planistycznej wymaga zatem ustalenia, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. II OSK 919/06, WSA w Krakowie z dnia 29 października 2021 r., sygn. II SA/Kr 778/21, WSA w Krakowie z dnia 14 czerwca 2024 roku, sygn. II SA/Kr 389/24). Z tych względów nieuwzględnienie przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej treści planu ogólnego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 roku było nieprawidłowe co stanowi o naruszeniu wskazanych norm, to jest art. 87 ust. 3a i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Określenie zatem wysokości opłaty planistycznej odniesionej wyłącznie do faktycznego użytkowania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego obszaru A. - rejon ulic S. i C.", zatwierdzonego uchwałą Nr XCI/2401/17 Rady Miasta Krakowa z dnia 20 grudnia 2017 r. (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 29 grudnia 2017 r. poz. 9167), obowiązującego od 13 stycznia 2018 r. czyli "jako teren porośnięty roślinnością, w północnej części z murowaną altaną, z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej i z uzbrojeniem - sieć elektroenergetyczna i wodociągowa" z całkowitym pominięciem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie ogólnym, skutkowało wadliwym określeniem wartości rynkowej nieruchomości. Wadliwość ta polega na tym, że nie wzięto pod uwagę przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu (to jest na gruncie planu ogólnego) lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, zgodnie z zasadą korzyści. Wyraźnie trzeba podkreślić, że ta okoliczność została szczególnie podkreślona i omówiona w przytoczonym powyżej uzasadnieniu do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Zatem w świetle jednoznacznej treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości (względnie jeżeli jest to korzystniejsze - przeznaczenia w planie ogólnym, który wygasł z dniem 31 grudnia 2003 r. art. 87 ust. 3a u.p.z.p. - por. np. uzasadnienia do wyroków: NSA z dnia 15 marca 2018 roku, sygn. II OSK 2279/17, NSA z dnia 14 lutego 2019 roku, sygn. 719/17, NSA z dnia 15 lutego 2022 roku, sygn. II OSK 709/21). Ponadto skoro sporna nieruchomość została zbyta w 2020r. a wówczas obowiązywał art. 87 ust. 3a u.p.z.p., jak wyżej wskazano, jednak bez posłużenia się przez ustawodawcę przy określaniu wartości nieruchomości odniesieniem do konieczności uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. ale bez nadania mu cechy "szczegółowego" to organy miały obowiązek stosować ten przepis. Dodanie określenia "szczegółowego" w zakresie planu miejscowego nastąpiło dopiero przy kolejnej nowelizacji, która nastąpiła już po zbyciu nieruchomości przez skarżącą. Zatem wartość nieruchomości z dnia sprzedaży, należy w niniejszej sprawie interpretować jako jej stan z tego dnia i przepisy, które wtedy obowiązywały. W innym przypadku różna ocena wartości nieruchomości wynikałaby nie z postanowień planu, a z tego kiedy organ rozstrzygałby sprawę tj. czy przed 7.01.2023r. czy po tym dniu, a takie podejście byłoby nie do zaakceptowania jako wadliwe. Ponadto obowiązujący przed uchwaleniem miejscowego planu, plan ogólny jest dość szczegółowy. Z tych też względów operat szacunkowy, w którym nie dokonano wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości w planie ogólnym jest wadliwy. Sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, w całości zaakceptowany przez organy I i II instancji, jest zatem wadliwy z tego powodu, że biegły zaniechał określenia wartości szacowanej nieruchomości na podstawie ustaleń planu ogólnego Miasta Krakowa z 1988 r., błędnie uznając, że w świetle art. 87 ust. 3a u.p.z,p. nie ma on w sprawie zastosowania. Powyższe uniemożliwiło zastosowanie w sprawie "zasady korzyści" wymaganej cytowanym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego. Ta okoliczność przesądza o wadliwości wydanych decyzji tak przez organ I, jak i II instancji. Z tych względów skarga została uwzględniona. Powyższe stanowisko zostało utrwalone linią orzeczniczą WSA w Krakowie za wyrokami NSA w tym np. wyrokiem z dnia 24.03.2026r. sygn. akt II OSK 630/25. Dlatego w ponownym postępowaniu organ zleci uzupełnienie operatu o wyliczenie wartości nieruchomości wg jej przeznaczenia wg planu ogólnego i dopiero wtedy rozstrzygnie sprawę stosując tzw. zasadę korzyści i uwzględniając wyżej przedstawione poglądy prawne. W ocenie Sądu natomiast bezzasadne są zarzuty podnoszone w skardze odnoszące się do wadliwości operatu szacunkowego z innych podnoszonych tam względów tj. właściwego wyboru nieruchomości do porównań, ocen parametrów stanu otoczenia, uznania nieruchomości za podobne, sposobu określania wartości nieruchomości, mieszczą się właśnie w zakresie widomości specjalnych, pozostających poza kontrolą organu (por. m.in. wyroki NSA z 12.01.2021 r., II OSK 1408/19, oraz z 2.07.2025 r., II OSK 176/23). Ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w tym względzie jest prawnie dopuszczalna, przy czym, zmiana może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. Ocena taka nie została jednak w niniejszej sprawie przeprowadzona, ponieważ skarżąca nie wystąpiła o jej przeprowadzenie, ani organ, który nie był do tego zobligowany, gdy prawidłowość sporządzenia operatu nie budziła jego wątpliwości. Zgodnie bowiem z definicją legalną zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n, pod pojęciem "nieruchomości podobnej" rozumieć należy taką nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tak więc nieruchomości podobne są to takie nieruchomości, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Podobieństwo nie oznacza jednak identyczności (tożsamości) cech nieruchomości, gdyż uzyskanie takiego rezultatu przy wycenie nie jest możliwie, bowiem na rynku nieruchomości nie występują dwie identyczne nieruchomości. Zatem warunkami uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości szacowanego gruntu, jest co do zasady spełnienie kryteriów z cyt. wyżej art. 4 pkt 16 u.g.n. Sporządzony w kontrolowanej sprawie operat zawiera wszelkie informacje oraz okoliczności faktyczne i prawne niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Określa on wszystkie niezbędne elementy, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w tym w zakresie lokalizacji, stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, otoczenia nieruchomości, przeznaczenia), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, wartość przedmiotu wyceny). Dokonując wyceny gruntu, rzeczoznawca uwzględnił wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, tj. zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości (ograniczenia). Ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. uzasadnienia do wyroków NSA: z dnia z dnia 3 lipca 2018 r., sygn. I OSK 2269/16, z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. I OSK 2023/17, z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn, I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020r sygn. I OSK 557/19, z dnia 18 maja 2020 r., sygn. I OSK 384/19). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. W kontrolowanej sprawie trzy z nieruchomości przyjętych jako podobne były położone w tym samym obrębie, co nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, wszystkie nieruchomości były przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, w przypadku dwóch nieruchomości z udziałem 2 % pow. w terenach komunikacji; ponadto wszystkie nieruchomości posiadały dostęp do drogi publicznej (z czego cztery nieruchomości - dostęp bezpośredni, jedna nieruchomość – dostęp pośredni) oraz wszystkie nieruchomości posiadały pełny dostęp do mediów. Co do porównywanych nieruchomości zostały w operacie wskazane poszczególne wagi cech, a to biegły, jak wskazano powyżej i nie zostało zakwestionowane zwrócenie się do odpowiedniej organizacji, posiada specjalistyczną wiedzę i w związku z tym ma prawo przy uwzględnieniu tej wiedzy przyjąć określone wagi i wskaźniki. W przedmiocie z kolei zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 10 kpa skoro rzeczoznawca szczegółowo ustosunkował się do wszystkich zarzutów odwołania dotyczących sporządzonej wyceny, a jednocześnie w skardze nie przedstawiono nowych zarzutów dotyczących wyceny ponad te, które wskazane zostały już w odwołaniu, to nie można przyjąć, że wskazane w skardze uchybienie miało wpływ na wynik sprawy. Z tych względów na zasadzie art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. (pkt I sentencji). O kosztach w pkt II sentencji orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Na zasądzone koszty w wysokości 4852 zł składa się uiszczony wpis od skargi w kwocie 1235 zł oraz kwota 3600 zł (§ 2 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych tytułem wynagrodzenia radcy reprezentującego skarżącą, a także koszt pełnomocnictwa 17 zł.