II SA/Kr 138/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: starszy referent sądowy Paulina Filipek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 maja 2026 r. sprawy ze skarg R. C. i M. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z dnia 27 listopada 2025 r. znak SKO-ZP-415-319/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi.

Prezydent Miasta Nowego Sącza decyzją nr 107/2025 z 29 września 2025 r., znak WAU.RU.6730.44.2025.TW, na wniosek Ł. K. z 14 czerwca 2025 r., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia budowlanego pod nazwą: "Budowa 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi oraz lokalami usługowymi (w zakresie jednego budynku) na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] przy ul. W. w N. ". W uzasadnieniu decyzji organ I instancji opisał spełnienie w sprawie wszystkich przesłanek, o których mowa w art. 59-61 i art. 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130), dalej: "u.p.z.p." oraz § 1-13 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116), dalej "rozporządzenie". R. C. oraz M. P. wnieśli od powyższej decyzji Prezydenta Miasta Nowego Sącza z 29 września 2025 r. niezależnie odwołania o takiej samej treści, podnosząc, że planowane przedsięwzięcie obejmuje działkę nr [...], której są współwłaścicielami, a która stanowi jedyny dojazd do ich nieruchomości, tj. działki nr [...], z drogi publicznej, ul. C. , zgodnie z zapisem w akcie notarialnym, którego odpis załączyli. Zdaniem odwołujących koncepcja zagospodarowania działek wskazywała na przeznaczenie działki nr [...] pod tereny zielone, na co odwołujący kategorycznie się nie zgadzają. Skarżący zarzucili, że przyjęta koncepcja zagospodarowania narusza ich prawo własności i pozbawia dostępu do działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z 27 listopada 2025 r., znak SKO-ZP-415-319/2025, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572), dalej: "K.p.a." oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy ww. decyzję Prezydenta Miasta Nowego Sącza z 29 września 2025 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przywołał i wyjaśnił treść stosowanego w sprawie art. 61 u.p.z.p. oraz rozporządzenia. Wskazał, że w toku postępowania do akt sprawy załączono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzoną przez osobę posiadającą uprawnienia wymagane art. 60 ust. 4 w zw. z art. 5 ust. 5 u.p.z.p., bowiem posiada dyplom ukończenia studiów wyższych oraz ukończyła studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego. W analizie jej autor wyjaśnił, że front terenu wynosi ok. 32 m i stanowi granice terenu inwestycyjnego od strony północno-wschodniej gdzie znajduje się istniejący zjazd z drogi publicznej ul. W. Zasięg obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 96 m od terenu inwestycji. Kształt eliptyczny obszaru analizowanego powoduje, że teren inwestycji znajduje się w centrum obszaru analizy. Ustalenia powyższe organ II instancji uznał za zgodne z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. W zakresie kontynuacji funkcji autor analizy ustalił, że w terenie analizowanym znajdują się działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...] oraz działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...], na których znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] oraz na działce nr [...] w obrębie [...] znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Na działkach nr: [...], [...], [...] w obrębie [...], działkach nr: [...], [...] w obrębie [...] oraz na działkach nr: [...] (część), [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] znajduje się zabudowa usługowa. Na działkach nr: [...], [...] w obrębie [...] znajduje się zabudowa garażowa. Dalej autor analizy wyjaśnił, że wnioskowana zabudowa nie jest sprzeczna z przedstawionym kontekstem funkcjonalnym (budynki mieszkalne jednorodzinne w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji). Jednocześnie, w obszarze analizowanym występują przykłady zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (również z towarzyszącą funkcją usługową). Analiza potwierdziła zdaniem organu II instancji możliwość realizacji wnioskowanego zamierzenia w zakresie kontynuacji funkcji, w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Organ odwoławczy zgodził się z ustaleniami analizy w zakresie kontynuacji funkcji, wskazując, że zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i wielorodzinna, pełnią funkcję mieszkaniową. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej, każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego. Organ II instancji powołał się w uzasadnieniu zaakceptowania poszczególnych parametrów i wskaźników dodatkowo na ustalenia "decyzji nr 1" i "decyzji nr 2", które jak wynika z analizy, ale nie z uzasadnienia decyzji, stanowią dwie ostatnio wydane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy terenów w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej inwestycji: 1) nr 54/2024 z 30 kwietnia 2024 r., znak: WAU.RU.6730.11.2024.ŁM – dla trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych, 2) nr 8/2025 z 8 stycznia 2025 r., znak: WAU.RU.6730.144.2024.ŁM – dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym (nota bene, jest to decyzja wydana na wniosek skarżących). Następnie organ odwoławczy stwierdził, że ustalenia dotyczące linii zabudowy są prawidłowe, zgodne z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Teren inwestycji przylega do drogi publicznej, tj. ul. W. . Zdaniem Kolegium prawidłowo ustalono linię nowej zabudowy od tej ulicy jako przedłużenie narożnika budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się na sąsiedniej działce nr [...], w odległości 7 m od północno-wschodniej granicy terenu inwestycji z działką nr [...] obr. [...] i działką nr [...] obr. 70 (ul. W. Dalej organ II instancji wskazał, że ustalenia w zakresie udziału powierzchni zabudowy są prawidłowe, a przyjęte na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia odstępstwo znajduje uzasadnienie w analizie, z której wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się również działki o współczynniku 30-49%. Ustalona wartość 30%, pomimo że przewyższa średnią wartość wskaźnika (26%), mieści się w zastanym stanie zabudowy. W konsekwencji prawidłowy i uzasadniony jest wniosek wynikający ze szczegółowych wyjaśnień autora analizy, że wartość 30% nie naruszy ładu przestrzennego. Kolejno organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z wnioskiem planowana inwestycja zakłada omawiany parametr dla terenu inwestycji łącznie w przedziale od 1134 m2 do 1621 m2 (1175 m2 zgodnie z częścią graficzną wniosku), co w odniesieniu do powierzchni terenu inwestycji (0,4060 ha) przekłada się na wskaźnik od 27,9% do 39,9% (28,9%). Choć zatem ustalony średni udział powierzchni zabudowy występujący na obszarze analizowanym nie umożliwia realizacji przedmiotowej inwestycji o założonych parametrach w myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia, to proponowany przez inwestora parametr powierzchni zabudowy, zwłaszcza po dookreśleniu w przedłożonym załączniku graficznym (tj. ok. 29%), nie odbiega znacząco od średniej wartości wskaźnika charakteryzującego zabudowę znajdującą się w obszarze analizowanym. Następnie Kolegium wskazało, że w tabelarycznym zestawieniu do analizy przedstawiono szereg badanej zabudowy charakteryzujący się udziałem powierzchni zabudowy w przedziale od 30% do 49%, w którym zawiera się również budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową znajdujący się na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] (32%). Na sąsiednich zaś terenach w treści decyzji nr 1 omawiany parametr ustalono do 33%, a w decyzji nr 2 do 31%. Przechodząc do kwestii udziału powierzchni biologicznie czynnej organ II instancji wskazał, że na podstawie § 9 ust. 2 rozporządzenia, dla określonego terenu inwestycji należało ustalić minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 35%, bowiem przyjęta wartość mieści się w istniejących wartościach tego parametru w obszarze analizy i jest zbliżona do średniej. Jednocześnie zdaniem organu odwoławczego autor analizy przekonująco i w sposób wyczerpujący uzasadnił wyznaczenie parametru na poziomie 35%. Wyjaśnienia te są logiczne, spójne i oparte na wszechstronnej analizie ładu przestrzennego obszaru analizy w zakresie powierzchni biologicznie czynnej. Na podstawie dokonanych obliczeń określono średni udział powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 40%. Zgodnie z wnioskiem planowana inwestycja zakłada omawiany parametr dla terenu inwestycji w przedziale od 1216 m2 do 1621 m2 (1818 m2 zgodnie z częścią graficzną wniosku), co w odniesieniu do powierzchni terenu inwestycji (0,4060 ha) przekłada się na wskaźnik od 29,9% do 39,9% (44,7%). Dalej organ II instancji wskazał, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna objęta opracowaniem charakteryzuje się udziałem powierzchni biologicznie czynnej na poziomie odpowiednio 30% (działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...]) oraz 43% (działka nr [...] w obrębie [...]). Na sąsiednich terenach w treści decyzji nr 1 i 2 omawiany parametr ustalono odpowiednio na poziomie min. 35% oraz 30%. Dodatkowo odwoławczy zauważył, że wszystkie miejsca postojowe zaplanowano prawidłowo na terenie inwestycji, a zgodnie z treścią § 39 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: "na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...] co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny [...]". Podsumowując, z uwagi na obowiązek zapewnienia na terenie inwestycji określonej liczby miejsc postojowych, sformułowaną w ustawie definicję powierzchni biologicznie czynnej, zamiar odprowadzania wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej, powierzchnię określonego terenu inwestycji jak i wskazane wyżej przykłady parametru występujące w badanym obszarze, w przedmiotowej sprawie za racjonalne i uzasadnione uznało Kolegium wyznaczenie omawianego parametru na poziomie min. 35%. Odnośnie natomiast zagadnienia maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, organ II instancji stwierdził prawidłowość ustaleń: 1) na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia: a) wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy na poziomie 1,82, b) wskaźnik maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy na poziomie 1,18; 2) na podstawie § 4 ust. 2 rozporządzenia, wskaźnik minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy na poziomie 0,11. Organ odwoławczy przyznał, że średni wskaźnik intensywności zabudowy wynikający z tabelarycznego zestawienia do analizy wynosi 0,60, podczas gdy we wniosku dla planowanych budynków zakłada się powierzchnię całkowitą łącznie w przedziale od 8335 m2 do 10837 m2, co w odniesieniu do powierzchni terenu inwestycji (0,4060 ha) przekłada się na wskaźnik od 2,05 do 2,67. Ustalony średni wskaźnik intensywności zabudowy występujący na obszarze analizowanym nie odpowiada zatem przedstawionym założeniom planowanej inwestycji. Kolegium zwróciło uwagę, że po pierwsze, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna objęta analizą charakteryzuje się omawianym wskaźnikiem m.in. na poziomie 1,82 (najwyższa wartość wykazana wśród badanej zabudowy). Natomiast na średni wskaźnik ma wpływ występująca licznie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, która z uwagi na swoje parametry kubaturowe znacząco wpływa ma uzyskany wynik. Organ odwoławczy stwierdził, że polityka przestrzenna miasta N. zakłada rozwój zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w ramach obszaru znajdującego się pomiędzy ul. W. i ul. Ł. - co potwierdzają wydane decyzje nr 1 i 2 ustalające warunki zabudowy na terenach sąsiednich. Dodatkowo organ II instancji zauważył, że przy ul. C. na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...], na mocy decyzji nr 7/2024 z 9 stycznia 2024 roku, znak: WAU.RAB.6740.368.2023.PG, zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej pozwolenia na budowę, w trakcie realizacji jest budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową. W rozpatrywanej sprawie organ odwoławczy uznał za zasadne nawiązanie nową zabudową do wskaźnika intensywności, jakim odznacza się badana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Pomimo faktu, że jest to najwyższa występująca w obszarze analizowanym wartość wskaźnika (1,82), stanowi on ok. 88,6% dolnego przedziału łącznej powierzchni całkowitej zamierzenia określonej przez inwestora. W treści decyzji nr 2 ustalono omawiany parametr na poziomie 1,81. W ramach przedmiotowej inwestycji planowana jest realizacja garaży podziemnych, które z uwagi na pełnioną funkcję i zastosowane rozwiązania często charakteryzują się większą powierzchnią niż pozostała część nadziemna poszczególnych budynków. W związku z powyższym, na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia, dla określonego terenu inwestycji ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy na poziomie 1,82. Analogicznie na podstawie dokonanych obliczeń określono średni wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy na poziomie 0,47, natomiast zgodnie z wnioskiem dla planowanego budynku zakłada się powierzchnię całkowitą kondygnacji nadziemnych łącznie w przedziale od 6523 m2 do 8481 m2, co w odniesieniu do powierzchni terenu inwestycji (0,4060 ha) przekłada się na wskaźnik od 1,61 do 2,09. Ustalony więc średni wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy występujący na obszarze analizowanym nie odpowiada przedstawionym założeniom planowanej inwestycji. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna objęta opracowaniem charakteryzuje się omawianym wskaźnikiem m.in. na poziomie 1,18 (najwyższa wartość wykazana wśród badanej zabudowy). W treści decyzji nr 2 ustalono omawiany parametr na poziomie 1,24. Z uwagi na wcześniej nakreślone uzasadnienie, zdaniem Kolegium należy w przedmiotowej sprawie nawiązać nową zabudową do wskaźnika nadziemnej intensywności, jakim odznacza się badana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Pomimo faktu, że jest to najwyższa występująca w obszarze analizowanym wartość wskaźnika (1,18), stanowi on ok. 73,4% dolnego przedziału łącznej powierzchni całkowitej kondygnacji nadziemnych zamierzenia określonej przez inwestora. Z kolei najmniejsza wartość wskaźnika nadziemnej intensywności zabudowy występuje na działce nr [...] w obrębie [...]. 0,11) - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Przechodząc do parametru szerokości elewacji frontowej organ II instancji wskazał, że prawidłowo określono na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowych projektowanych budynków w przedziale od 10,48 m do 15,72 m, od strony północno-wschodniej granicy terenu inwestycji, w widoku od ul. W. Ustalenia powyższe wynikały z zasad ustalania parametru określonych w § 6 rozporządzenia, tj. z wartości średniej w obszarze analizy oraz tolerancji 20%. Średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizy wynosi 13,1 m. Odnosząc się z kolei do parametru wysokości zabudowy, organ odwoławczy wskazał, że ustalenie wysokości nowej zabudowy w przedziale od 11,0 m do 13,0 m, na podstawie § 7 ust. 2 rozporządzenia, odpowiada stopniowaniu wysokości wynikającym z decyzji nr 1 i 2 oraz nawiązuje do realizowanej jak i możliwej do realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zestawienie wysokości zabudowy zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Średnia wysokość z wybranych przykładów zabudowy (przylegająca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i występująca w obszarze analizowanym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) wynosi 11,9 m. Organ II instancji wskazał za autorem analizy, że na podstawie dokonanych obliczeń określono średnią wysokość zabudowy na poziomie 10,0 m. Zabudowa mieszkaniowa znajdująca się na przylegających do terenu inwestycji działkach sąsiednich wzdłuż ul. W. charakteryzuje się wysokością w wymiarze odpowiednio: 11,0 m (działka nr [...] w obrębie [...] oraz 9,0 m (działka nr [...] w obrębie [...]). Pozostałe nieruchomości z zabudową przylegające do terenu inwestycji od strony północno-zachodniej to działki nr: [...] w obrębie [...] (z wysokością zabudowy odpowiednio: 6,0 m, 9,0 m, 8,5 m) oraz dodatkowo działka nr [...] w obrębie 64 (11,0 m). Zgodnie z wnioskiem planowana wysokość zabudowy dla projektowanych budynków została określona w przedziale od 16,0 m do 20,0 m (dookreślona w części graficznej wniosku jako 16,25 m). Taka wysokość nie znajduje odniesienia wśród badanej zabudowy (jedynie w dolnym zakresie przedziału w odniesieniu do najwyższych parametrów wykazanych w obszarze analizowanym - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna znajdująca się na działce nr [...] w obrębie [...] (tj. 17,0 m) - w znacznym oddaleniu od terenu inwestycji przy ul. K. Z uwagi na najbliższą sąsiednią zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o wskazanych parametrach wysokościowych (bazowa średnia wysokość 10,0 m) organ odwoławczy stwierdził brak podstaw do nawiązywania wysokością do zabudowy znajdującej się na granicy badanego obszaru. Na sąsiednich terenach w treści decyzji nr 1 omawiany parametr ustalono w przedziale od 15,0 m do 16,5 m, a w decyzji nr 2 w przedziale od 9,0 m do 12,5 m co wskazuje, że planuje się nową zabudowę strefować względem istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej przy ul. W. i ul. C. . Teren inwestycji znajduje się w pasie przylegającym do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podobnie jak teren określony w decyzji nr 2 (z wysokością 12,5 m). Przy ul. C. realizowany budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...] charakteryzuje się wysokością 13,5m. Omawiając kolejno kwestię geometrii dachu, organ odwoławczy wskazał, że prawidłowo na podstawie § 8 ust. 1 rozporządzenia dla planowanych budynków przyjęto, wynikające odpowiednio z geometrii dachów w obszarze analizowanym: - typ dachu: płaski ze ścianą attykową, wraz z estetycznym maskowaniem infrastruktury technicznej zlokalizowanej na dachu budynku (poprzez stosowanie m.in. ażurowych/perforowanych osłon, dostosowanych do architektury budynku); - infrastruktura techniczna zlokalizowana na dachu budynku powinna być sytuowana w zorganizowanych grupach; - układ głównych połaci dachu: nie dotyczy (dach płaski); - kąt nachylenia (spadku) powierzchni zadaszenia: w przedziale od 0°do 5"; - kierunek głównej kalenicy: nie dotyczy (dach płaski); - kierunek frontowej elewacji z attyką: prostopadle w odniesieniu do południowo-wschodniej granicy terenu inwestycji z działkami nr: [...], [...], [...] w obrębie [...] albo w odniesieniu do północno-zachodniej granicy terenu inwestycji z działkami nr: [...], [...] w obrębie [...] Istniejąca zabudowa charakteryzuje się bowiem zadaszeniem o formie wielospadowej, płaskiej, a także dwuspadowej i jednospadowej, również o połaciach niesymetrycznych/przesuniętych, o kącie nachylenia głównych połaci w przedziale od 0° do 46°. Zgodnie z wnioskiem dla planowanych budynków zakłada się realizację dachu płaskiego, o kącie nachylenia dachów ok. 0°, co odpowiada zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. W decyzjach nr 1 i 2 przyjęto dachy płaskie o kącie nachylenia w przedziale od 0° do 10°. Odnośnie minimalnej liczby miejsc do parkowania, organ II instancji stwierdził, że we właściwy sposób, stosownie do § 10 rozporządzenia, w oparciu o treść pisma Miejskiego Zarządu Dróg w N. z 29 kwietnia 2025 r. znak: DAD.4401.60.2025.WR oraz ustalenia decyzji nr 1 i 2, ustalono obowiązek realizacji miejsc postojowych na terenie inwestycji według wskaźnika: - min. 1,2 miejsca na jeden lokal mieszkalny, - min. 3 miejsca na 100 m2 powierzchni usługowej. Z kolei dostęp do drogi publicznej możliwy jest bezpośrednio z ul. W. . Miejski Zarząd Dróg w N. pismem z 29 kwietnia 2025 r. znak: DAD.4401.60.2025.WR zaopiniował pozytywnie możliwość realizacji wnioskowanej inwestycji na określonych warunkach. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do realizacji inwestycji. Grunty znajdujące się w granicach administracyjnych miasta nie wymagają zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne. Ustalono, że inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ponadto wnioskowane zamierzenie inwestycyjne nie znajdzie się w obszarze: - w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej (...) ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, - strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, - strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja I instancji została uzgodniona z organami współdziałającymi - Marszałkiem Województwa Małopolskiego, Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w N. . Zasięgnięto też opinii Miejskiego Zarządu Dróg w N. . Decyzja I instancji zawierała wszystkie wymagane prawem elementy, załączniki do niej stanowi kopia mapy z terenem inwestycji oznaczonym liniami rozgraniczającymi, na którym zakreślono nieprzekraczalne linie zabudowy, analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w formie tekstowej oraz w formie graficznej z zaznaczonym obszarem analizowanym. Końcowo, odnosząc się do zarzutów odwołań Kolegium wyjaśniło, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Tak samo nie podlega badaniu stan własności działek, które zostały ujęte we wniosku jako teren inwestycji. Są to bowiem zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, dlatego też uprawnienia, które przysługują właścicielowi do terenu, którego dotyczy decyzja o warunkach zabudowy, nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia. Organ II instancji wyjaśnił ponadto, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie pierwszą fazę procesu inwestycyjnego i ma zapewnić zgodność inwestycji z ładem przestrzennym. Stanowi dla inwestora informację, czy dane zamierzenie w ogóle może być zrealizowane bez naruszenia istniejącego ładu urbanistycznego. Co do zasady nie upoważnia jednak do realizacji inwestycji. Jak wynika wprost z art. 63 ust. 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Na etapie starania się o wydanie warunków zabudowy inwestor nie musi zatem posiadać żadnego prawa do dysponowania terenem. Decyzja ta nie narusza również praw osób trzecich w tym sensie, że nie pozwala inwestorowi na realizację jego zamierzenia. Zgodnie bowiem z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409), dalej "P.b.", roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Podsumowując Kolegium podkreśliło za orzecznictwem sądowym, że decyzja o warunkach zabudowy nie wywołuje skutków materialnoprawnych, nie rodzi ona bowiem żadnych uprawnień, ani obowiązków. Jest to jedynie promesa uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę i nie może stanowić samodzielnej podstawy do podjęcia działań inwestycyjnych. R. C. oraz M. P. wnieśli na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Nowym Sączu z 27 listopada 2025 r., znak SKO-ZP-415-319/2025, niezależne, ale tożsame w treści skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: 1) art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy skutkującej pozbawieniem działki objętej prawomocną decyzją o warunkach zabudowy dostępu do drogi publicznej, a to poprzez określnie przeznaczenia działki nr [...] obr. [...] przy ul. W. w N. jako powierzchni biologicznie czynnej, argumentując, iż ww. działka nr [...] - na skutek prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta Nowego Sącza nr 8/2025 z 8 stycznia 2025 r., znak: WAU.RU.6730.144.2024.ŁM - przeznaczona jest jako szlak komunikacyjny warunkujący dostęp do drogi publicznej dla działki nr [...]; 2) art. 77 K.p.a. poprzez wybiórcze zebranie i rozpatrzenie zgromadzonego materiału dowodowego skutkującego pominięciem przeprowadzenia dowodu z dokumentu w postaci ww. prawomocnej decyzji Prezydenta z 8 stycznia 2025 r., argumentując, iż wzmiankowana decyzja reguluje status działki nr [...] jako działki gwarantującej dostęp do drogi publicznej dla działki nr [...], stąd też ma ona istotne znaczenie z punktu widzenia rozstrzygnięcia niniejszej sprawy; 3) art. 4 P.b. poprzez pozbawienie działki nr [...] dostępu do drogi publicznej, a w konsekwencji bezprawną, nadmierną i nieproporcjonalną ingerencję w zasadę wolności budowlanej, skutkującą pozbawieniem skarżących możliwości realizowania zamierzonego przedsięwzięcia deweloperskiego, bowiem skarżący są współwłaścicielami działki nr [...] i zgodnie z ww. prawomocną decyzją Prezydenta z 8 stycznia 2025 r. spełnia wymagania niezbędne do realizacji zamierzonego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku wielorodzinnego z podziemnym garażem wielostanowiskowym oraz dwoma zbiornikami na wody opadowe, z zastrzeżeniem, że działka nr [...] będzie przeznaczona jako droga dojazdowa zapewniająca dostęp do drogi publicznej. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji Kolegium z 27 listopada 2025 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta z 29 września 2025 r., dopuszczenie oraz przeprowadzenie dowodu z decyzji Prezydenta z 8 stycznia 2025r. oraz notarialnej umowy sprzedaży z 17 kwietnia 2024 r., zasądzenie kosztów postępowania. W tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm prawem przepisanych, z uwzględnieniem 17 zł opłaty od pełnomocnictwa, a także o rozpoznanie sprawy na rozprawie. W uzasadnieniu zarzutów i wniosków skarg skarżący podnieśli m.in., że zawarli 17 kwietnia 2024 r. u notariusza umowę sprzedaży (repertorium A Nr [...]), na mocy której stali się właścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] oraz współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Każdy ze skarżących jest właścicielem [...] ww. działki. Przedmiotowa transakcja służyć miała realizacji inwestycji deweloperskiej polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z podziemnym garażem wielostanowiskowym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr [...] oraz działce [...]. Skarżący podkreślili, że mocą ww. prawomocnej decyzji z 8 stycznia 2025 r. Prezydent ustalił warunki zabudowy dla ww. zamierzenia inwestycyjnego, wskazując w treści załącznika nr 2 do rzeczonej decyzji, iż: "teren inwestycji (dz, nr [...], [...] w obr [...]) będzie posiadać dostęp do drogi publicznej tj. ul. C. poprzez istniejący zjazd i odcinek drogi wewnętrznej zlokalizowanej na działce nr [...] w obr [...] Skarżący podnieśli, że zaproponowane przez nich rozwiązanie dotyczące sposobu zagwarantowania dostępu do drogi publicznej dla działki nr [...] przez działkę nr [...] jawi się jako najbardziej optymalne oraz najmniej uciążliwe z punktu widzenia interesów osób trzecich (najmniejszy faktyczny oraz prawny stopień ingerencji w prawo własności). Dodatkowo taki właśnie sposób dostępu do drogi publicznej został określony w umowie sprzedaży z 17 kwietnia 2024 r. (rep. A Nr [...]). Po uprawomocnieniu się ww. decyzji, 14 marca 2025 r. spółka W. Sp. z o.o. złożyła wniosek o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla własnej inwestycji, co skutkowało wydaniem decyzji Prezydenta z 29 września 2025 r. nr 107/2025. Od decyzji tej obaj skarżący wnieśli odwołanie a następnie skargę do Sądu ze względu na ustalenie przeznaczenia działki nr [...] jako powierzchni biologicznie czynnej, co stoi w sprzeczności ze sposobem, w jaki działka nr [...] została zagospodarowana w prawomocnej już decyzji. Skarżący zostali pozbawieni możliwości swobodnego zagospodarowania działki [...] zgodnie z jej przeznaczeniem jako szlaku komunikacyjnego gwarantującego dostęp do drogi publicznej dla działki [...] - co w efekcie neguje możliwość realizacji całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Przywołując orzecznictwo sądowe skarżący podnieśli, że wolność budowlana może być postrzegana nie tylko jako zasada prawa - ale również jako publiczne prawo podmiotowe przysługujące każdemu, kto spełnia warunki określone w przepisach. Pozwala ono na kierowanie roszczeń wobec administracji publicznej, polegających na żądaniu zaniechania nieuprawnionej ingerencji w prawo podmiotowe inwestora bądź - w przypadkach wyraźnie przewidzianych przez normy prawne - na żądaniu wydania aktów administracyjnych pozwalających na prowadzenie robót budowlanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o oddalenie obu skarg. Kolegium podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie i ponownie odniosło się do zarzutów skarżących. Na rozprawie 29 maja 2026 r. Sąd, na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi postanowił zarządzić połączenie sprawy o sygn. akt II SA/Kr 139/26 ze sprawą o sygn. akt II SA/Kr 138/26 do ich wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i dalsze prowadzenie pod wspólną sygnaturą II SA/Kr 138/26. Na rozprawie pełnomocnik uczestnika postępowania (inwestora) wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143), dalej: "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a zarzuty skarżących nie mogą przynieść zamierzonego skutku. Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Kontrola Sądu w niniejszej sprawie dotyczyła decyzji Kolegium utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta Nowego Sącza ustalającej warunki zabudowy dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego w postaci budowy 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z garażami podziemnymi oraz lokalami usługowymi (w zakresie jednego budynku) na działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie [...], przy ul. W. w N. . Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji. Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja została wydana w niezawierającym istotnych wad procesowych postępowaniu; spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a., a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że wydanie kwestionowanej decyzji poprzedziło wyjaśnienie istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7 i art. 77 K.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.). Zgodnie zaś z art. 107 § 3 K.p.a. w decyzji zawarto podstawowe jej elementy, wskazano uzasadnienie faktyczne i prawne. W szczególności uzasadniono stanowisko organu i wyjaśniono podstawy prawne rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa. W tym stanie rzeczy Sąd podziela argumentację rozstrzygnięcia organu II instancji, ponieważ jest ona zgodna z obowiązującym prawem. Poczynione w przedmiotowej sprawie ustalenia organu II instancji obejmują okoliczności ważne dla wydanego rozstrzygnięcia w zakresie wystąpienia przesłanek do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, które w uzasadnieniu decyzji zostały powołane, znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń co do ich prawidłowości. Co istotne w niniejszej sprawie, skarżący nie kwestionowali wprost żadnych ustaleń organów dotyczących analizy i jej obszaru, a także żadnego z ustalonych parametrów i wskaźników inwestycji, a jedynie zaplanowanie na terenie działki [...] powierzchni biologicznie czynnej, podczas gdy zgodnie z ich własną decyzją WZ z 8 stycznia 2025 r., działka ta ma służyć za dojazd do ich działki [...] i stanowić o dostępie tej działki do drogi publicznej. Jedynie gwoli wyjaśnienia Sąd wskazuje, że działka [...] zgodnie z wydrukami ksiąg wieczystych w aktach w sprawy i oświadczeniami stron, stanowi w 1/3 własność skarżących, a w 2/3 inwestora. Kluczowe bowiem jest w niniejszej sprawie, że zakres orzekania przez Sąd jest limitowany przesłankami określonymi w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (...), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Nie było w sprawie sporne, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a obszar analizy wyznaczono prawidłowo, zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Za front terenu trafnie przyjęto część granicy terenu inwestycji, która przylega do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Powyższe nie budzi też żadnych wątpliwości Sądu. Niewątpliwie spełnione zatem w sprawie zostały warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Sąd stwierdza, że prawidłowe i adekwatne do stanu faktycznego i prawnego sprawy jest stanowisko organu II instancji, które należy zaakceptować co do istotnych okoliczności sprawy, co musiało skutkować oddaleniem bezzasadnej skargi. Jak bowiem słusznie wskazał organ odwoławczy, w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi żadnej zmiany, a zatem i ograniczeń w sferze praw rzeczowych zarówno właściciela nieruchomości, dla którego ustalono warunki zabudowy, jak i dla właścicieli nieruchomości sąsiednich. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie realizacji inwestycji, w związku z wydaniem pozwolenia na budowę, które następuje w odrębnym postępowaniu od tego prowadzonego w sprawie warunków zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 kwietnia 2024 r., sygn. akt: II OSK 1882/21 – powołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Podmiot występujący o ustalenie warunków zabudowy nie musi w ogóle legitymować się prawem do terenu objętego wnioskiem. Tym samym, co do zasady, nie bada się w tym postępowaniu stosunków własnościowych (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 17 sierpnia 2023 r., sygn. II SA/OI 355/23). Nie bada się zatem również stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp tej czy innej inwestycji do drogi publicznej. Tak samo nie podlega badaniu stan własności działek, które zostały ujęte we wniosku jako teren inwestycji. Są to bowiem zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, dlatego też uprawnienia, które przysługują właścicielowi do terenu, którego dotyczy decyzja o warunkach zabudowy, nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia. Sama decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu nie stanowi aktu naruszającego prawa do korzystania z rzeczy podmiotów uprawnionych wobec nieruchomości znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. Nie jest ona rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie realizacyjnej, w związku z wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. W tej sytuacji zagrożenie czyichś praw dotyczących nieruchomości, na której planuje się inwestycję bądź nieruchomości sąsiedniej, w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, ma charakter jedynie potencjalny (por. wyrok WSA w Gdańsku z 6 kwietnia 2023 r., sygn. II SA/Gd 794/22). Obrazowo rzecz ujmując, nie ma w obecnie obowiązującym prawie zagospodarowania przestrzennego żadnych przeszkód, by jeden lub większa liczba wnioskodawców, uzyskała dwie lub więcej prawomocnych decyzji ustalających warunki zabudowy tego samego terenu, które całkowicie wzajemnie się wykluczają, o ile każda z nich spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p. Natomiast na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie wymagał od inwestora prawa do dysponowania całym gruntem, wziętym do obliczeń wskaźników i parametrów, na cele budowlane i dokonywał kontroli projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Należy zaznaczyć, że na etapie ustalenia warunków zabudowy organy nakazały inwestorowi zachować wyliczone w decyzji wprost warunki. Natomiast poglądowe załączniki graficzne do wniosku, w tym opracowanie na k. 27 akt adm. I instancji, przewidujące teren zielony m.in. na działce [...], nie wiążą inwestora. Może on na stosunkowo dużym terenie inwestycji tak zaplanować zagospodarowanie terenu, aby działka [...] mogła służyć za drogę dojazdową do działki [...], teren powierzchni biologicznie powiększając w innej części inwestycji. Natomiast podkreślić trzeba raz jeszcze, jak trafnie wskazywał organ II instancji, że rysujący się w sprawie spór pomiędzy współwłaścicielami co do sposobu zagospodarowania wspólnej działki, nie może mieć wpływu na rozstrzygnięcia na tym etapie procesu inwestycyjnego (decyzja WZ). W zakresie natomiast, w jakim Sąd miał kompetencje i obowiązek skontrolować zaskarżoną decyzję, stwierdza, że ustalenia decyzji I instancji zaakceptowane przez Kolegium są prawidłowe i odpowiadają wytycznym rozporządzenia w zakresie ustalania wskaźników i parametrów inwestycji. Co istotne, każdorazowo gdy ustalone wartości wykraczały poza wartości minimalne i maksymalne w obszarze analizowanym, odstępstwa od wartości średniej zostały obszernie i przekonująco umotywowane. Podsumowując, zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, została wydana na podstawie prawidłowo sporządzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot wyspecjalizowany w tym zakresie, posiadający uprawnienia określone w art. 5 u.p.z.p. Ustalenia analizy znalazły odzwierciedlenie w ustaleniach decyzji i z uwagi na ich wyczerpujące uzasadnienie brak jest podstaw, aby je w niniejszej sprawie kwestionować. Natomiast jak słusznie wskazało Kolegium, decyzja o warunkach zabudowy nie wywołuje skutków materialnoprawnych, nie rodzi żadnych uprawnień, ani obowiązków. Jest to jedynie promesa uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę pod określonymi warunkami, pod kątem zgodności z zastanym ładem urbanistycznym i nie stanowi samodzielnej podstawy do podjęcia działań inwestycyjnych (por. postanowienie NSA z 8 czerwca 2011 r., sygn. akt II OZ 479/11, Lex Omega nr 1083756). Organ II instancji wprost i jednoznacznie w zaskarżonej decyzji wyjaśnił, że decyzje o warunkach zabudowy mogą zostać wydane dla tego samego terenu więcej niż jednemu wnioskodawcy, a w konsekwencji mogą przewidywać całkowicie odmienne zainwestowanie i przeznaczenie terenu. Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. W szczególności Sąd nie stwierdził naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., art. 77 K.p.a. ani art. 4 P.b. Organ II instancji we właściwy sposób ustalił stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonał wykładni stosowanych przepisów prawa, a skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargi, o czym orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 P.p.s.a.