II SA/Kr 1368/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Sebastian Pietrzyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędzia WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Anna Bubula po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2024 r. sprawy ze skargi Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 25 sierpnia 2023 r. znak SKO.ZP/415/132/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 25 sierpnia 2023 r., znak: SKO.ZP/415/132/2022 utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy K. z dnia 27 grudnia 2021 r., znak: WGP.6725.3.420.2020 orzekającą o ustaleniu Z. G. (dalej: "skarżąca") jednorazową opłatę w wysokości 24 500 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], o pow. 0,49 ha, położonej w W. , spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższa decyzja zapadła w następujących okolicznościach. Decyzją z dnia 27 grudnia 2021 r., znak: WGP.6725.3.420.2020 Burmistrz Gminy K. ustalił dla skarżącej jednorazową opłatę w wysokości 24 500 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], o pow. 0,49 ha, położonej w W. spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w rozpoznawanej sprawie zaistniały przesłanki stanowiące podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ustalono, że działka nr [...] położona w W. została zbyta aktem notarialnym - umowa sprzedaży Rep. A Nr [...] z dnia 16 grudnia 2020 r. Na dzień zbycia działka objęta była Księgą Wieczystą nr [...], w której własność wpisana była na rzecz skarżącej. Wcześniej nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa W. . Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości W. w Gminie Krzeszowice, zatwierdzonym uchwałą nr XIX/163/2004 Rady Miejskiej w K. z dnia 18 marca 2004 r. (Dz.Urz.Woj.Małop. Nr 108 poz. 1431 z dnia 18 maja 2004 r.), zaktualizowanej kolejnymi uchwałami Rady Miejskiej, działka nr [...] znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem R - tereny upraw polowych. Natomiast zgodnie aktualnie obowiązujący dla przedmiotowego obszaru miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego objęty uchwałą nr XLIV/572/2018 Rady Miejskiej w K. z dnia 28 czerwca 2018 r. w sprawie aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: Czerna, Filipowice, Miękinia, Nawojowa Góra, Nowa Góra, Ostrężnica, Paczółtowice, Rudno, Sanka, Tenczynek, Wola Filipowska, Zalas, Żary w Gminie Krzeszowice (Dz.Urz.Woj.Małop. z dnia 23 lipca 2018 r. poz. 5300) działka nr [...] obręb W. znajduje się w terenie oznaczonym symbolem MNR1-tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej. Zapisy obu planów następujących po sobie wskazują na zmianę przeznaczenia przedmiotowej działki, w tym możliwości jej zagospodarowania. W uchwale nr XLIV/572/2018 z dnia 28 czerwca 2018 r. Rada Miejska w Krzeszowicach ustaliła w § 53 wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem planu, w przypadku zbycia nieruchomości: dla terenów MN, MU, MNR, UP -10 %, dla terenów US- 5 %, dla terenów U, P- 30 %, dla pozostałych terenów - 5% stosownie do postanowień ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy ustalił, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości wynoszący 245 000 zł, co przy zastosowaniu stawki w wysokości 10 % - zgodnej z § 53 powołanej uchwały Rady Miejskiej w Krzeszowicach - daje kwotę opłaty w wysokości 24 500,00 zł. Dokonując oceny operatu szacunkowego organ stwierdził, że został on przygotowany i podpisany przez uprawioną osobę, zawiera on wszystkie niezbędne elementy treści. Sprawdzono również przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego analizy dokonany na potrzeby wykonania operatu dobór nieruchomości podobnych. Termin "podobny" oznacza "mający pewne cechy wspólne z czymś". Oznacza to, że cechy wspólne nie mają być "analogiczne". Mają to być te same cechy, ale nie muszą być one identyczne co do przyjmowanych wartości w przyjętych skalach pomiarowych między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Wybór nieruchomości uwzględnionych do porównań został poprzedzony przez rzeczoznawcę szczegółową analizą rynku nieruchomości z obszaru gminy Krzeszowice, co zostało przedstawione w operacie szacunkowym. Nieruchomości wybrane do porównań są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie na obszarze gminy Krzeszowice), stan prawny - są to nieruchomości będące przedmiotem prawa własności oraz funkcję użytkową i sposób wykorzystania w zależności od sytuacji planistycznej (przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo- usługową lub uprawy polowe). Wybrane do porównań nieruchomości zostały przez rzeczoznawcę szczegółowo scharakteryzowane i opisane. Przyjęta przez rzeczoznawcę skala ocen przy cechach rynkowych nieruchomości umożliwia weryfikację prawidłowości przypisania poszczególnym nieruchomościom atrybutów przy cechach cenotwórczych. W procesie wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wprowadziła poprawki, które eliminują różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Zdaniem organu I instancji, wobec spełnienia wszystkich przesłanek niezbędnych do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tj. określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, zbycia nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego oraz wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalonego planu określonego na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, należało orzec jak w sentencji decyzji. Od decyzji skarżąca złożyła odwołanie, w którym podała, że aktem notarialnym z dnia 16 grudnia 2020 r., za porozumieniem Burmistrza Gminy K. zamieniła należącą do niej działkę nr [...] położoną w W. , na działkę położoną w S. o pow. 20 arów. Skarżąca uważa, że straciła na tej zamianie, gdyż działka którą otrzymała od Gminy K. jest o wiele mniejsza, a nadto nie posiada dostępu do drogi. Skarżąca zaznaczyła, że jest emerytką i nie stać jej na zapłatę kwoty wskazanej - w decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 25 sierpnia 2023 r., znak: SKO.ZP/415/132/2022, działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust.1, ust. 3, ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r., poz. 977) art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r., poz. 775) utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że stanowisko organu I instancji jest prawidłowe. Zapisy planu objętego uchwałą Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 18 marca 2004 r. oraz planu objętego uchwałą Rady Miejskiej w K. z dnia 28 czerwca 2018 r. wskazują bowiem na zasadniczo odmienne przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. W pierwszym ze wskazanych planów działka nr [...] położona była w całości w terenie o przeznaczeniu rolnym, a zatem bez prawa zabudowy i bez możliwości jej zagospodarowania w inny sposób, aniżeli rolny. Natomiast w aktualnie obowiązującym miejscowym planie działka położna jest w terenie zabudowy mieszkaniowo - usługowej, co bezspornie stwarza możliwość jej zabudowy i zagospodarowania, także w sposób inwestycyjny. Kolegium podkreśliło, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zasadnicze znaczenie ma sporządzony w sprawie operat szacunkowy, określający wartość danej nieruchomości pod rządami poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak też według ustaleń aktualnie obowiązującego miejscowego planu. W przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. 0,49 ha położoną w W. wykazany został w operacie szacunkowym z dnia 26 września 2021 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. – G. . Zdaniem Kolegium, operat ten jest prawidłowy - sporządzony z uwzględnieniem w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.). Operat w sposób czytelny, logiczny, jasny i zrozumiały dla odbiorcy nie posiadającego wiedzy specjalistycznej w zakresie szacowania nieruchomości, przedstawia poszczególne etapy wyceny, założenia przyjęte w wycenie oraz wyprowadzone na ich podstawie wnioski, które są spójne z analizą przedstawioną w operacie. Odnosząc się natomiast do samych założeń przyjętych przy dokonywaniu wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego Kolegium stwierdziło, że założenia te oraz argumentację przedstawioną na ich poparcie należy przyjąć jako zasadne, w szczególności w zakresie wpływu określonych w operacie cech rynkowych na wartość nieruchomości, zastosowania współczynników korygujących oraz analizy w przedmiocie podobieństwa nieruchomości przyjmowanych do wyceny. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mógłby mieć w rozpoznaje sprawie przypadku zastosowania. Odnosząc się do argumentacji odwołania Kolegium wskazało, że naliczenie opłaty planistycznej w warunkach spełnienia przesłanek ustawowych, o których mowa wyżej, jest obowiązkiem wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. W wyniku dokonanej umowy zamiany, w oparciu o aktu notarialny Rep. A nr [...] z dnia 16 grudnia 2020 r., skarżąca otrzymała w zamian za działkę nr [...] położoną w W. , nieruchomość położoną w miejscowości S., stanowiącą działki nr [...] i [...], a z uwagi na wynikające z oszacowania różnice wartości pomiędzy tymi nieruchomościami, skarżąca otrzymała od Gminy K. dopłatę w wysokości 73 120,00 zł. Stąd też Kolegium nie podzieliło argumentacji skarżącej, że poniosła stratę w związku z dokonaną umowy zamiany. W skardze na decyzję Kolegium skarżąca wniosła o anulowanie decyzji organu I instancji. Podała, że działka, którą zbyła na rzecz Gminy Krzeszowice jest działką budowlaną, bez dostępu do drogi, a wcześniej była to działka rolna. Zaznaczyła, że działka ta ma powierzchnię 49 a, natomiast ta działka, którą otrzymała od Gminy 20 a i również nie ma dostępu do drogi. W dalszej części skargi podała jakie osiąga dochody i wydatki oraz opisała swój stan zdrowia. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634), dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). W myśl art. 145 § 1 pkt 1) p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 p.p.s.a. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, iż sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (por. uzasadnienie do wyroku NSA z 9 lipca 2008 r., sygn. II OSK 795/07). Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie utrzymująca decyzję organu I instancji ustalającą skarżącej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbyciem własności nieruchomości zlokalizowanej w granicach nowo uchwalonego planu w czasie nie przekraczającym 5 lat od jego uchwalenia. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 , poz. 977 ze zm.) – dalej jako "uPlan", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 uPlan wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Trzeba także wskazać, że w myśl art. 37 ust. 12 uPlan w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Treść przytoczonych powyżej przepisów nie budzi co do zasady większych wątpliwości, z wyjątkiem dotyczącym pojęcia "zbycia" w kontekście naliczanej opłaty, którego znaczenie może powodować wątpliwości interpretacyjne. Nie rozważając w tym miejscu bliżej tego pojęcia w realiach niniejszej sprawy wystarczy wskazać, że elementem "zbycia" jest ekwiwalentność (por. np. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 24 listopada 2016 roku, sygn. II OSK 2507/15), jednakże w kontekście naliczanej na zasadzie art. 36 ust. 4 uPlan opłaty podkreślić należy, że istotne znaczenie ma ustalenie przez organ, czy doszło do przysporzenia majątkowego w związku z wejściem w życie planu miejscowego. Podstawą do ustalenia opłaty nie jest bowiem sam fakt zbycia nieruchomości, ale także to, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości, która następnie została zbyta wzrosła. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela stanowisko przedstawione w uzasadnieniu do uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09, w której wskazano, że "Opłata ta jest daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od obowiązku uiszczenia takiej opłaty jest zwolniony ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero zbycie takiej nieruchomości uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Jeżeli tak, to ustawodawca akceptuje nieobciążanie ową opłatą właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, którego udziałem jest przysporzenie majątkowe polegające na wzroście wartości jego nieruchomości, ale nie stało się ono przedmiotem obrotu. To zaś oznacza, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Jeżeli przysporzenie majątkowe, o którym mowa, nie staje się przedmiotem korzyści z tytułu zbycia nieruchomości, to opłata planistyczna nie jest wymierzana. Tak rozumiana funkcja owej opłaty odpowiada celom, dla jakich jest ustanawiana: po pierwsze - "podzielenia się" przez właściciela nieruchomości zyskiem, jaki osiąga, a po drugie - przeciwdziałania "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomościami bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu." Co istotne w art. 37 ust. 1 uPlan mowa jest o ustaleniu wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży. To również pozwala na postawienie tezy, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości połączonym z odpłatnością, ewentualnie z osiągnięciem innej korzyści majątkowej związanej z jej zbyciem. Przykładowo bezgotówkowe nabycie w drodze zamiany nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, w sytuacji gdy wartość nieruchomości zamienianej zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z tego planu jest niższa, niewątpliwie przysparza właścicielowi nieruchomości o niższej wartości korzyści majątkowej. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd zawarty w uzasadnieniu do wyroku WSA w Krakowie z dnia 13 maja 2021 r., II SA/Kr 271/21, w którym wskazano, że przy ocenie zasadności pobrania opłaty planistycznej należy uwzględnić nie tyle formę zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w niniejszej sprawie zamianę), co skutki dokonania tej czynności prawnej. Gdyby bowiem okazało się, że w wyniku zbycia nieruchomości nie następuje przysporzenie majątkowe po stronie dotychczasowego właściciela tej nieruchomości, to pobranie w tej sytuacji opłaty planistycznej przeczyłoby celowi tej daniny, którym jest przede wszystkim "podzielenia się" przez właściciela nieruchomości zyskiem jaki osiąga. Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy trzeba wskazać, że organy obydwu instancji stwierdziły, że będąca przedmiotem postępowania umowa zamiany (przy czym Burmistrz Gminy K. w uzasadnieniu do decyzji odnosi się do bliżej nieokreślonej umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A Nr [...], a więc również o innym numerze niż faktycznie zawarta przez Skarżącą umowa zamiany) mieści się w pojęciu "zbycie nieruchomości" użytym w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a co za tym idzie daje już podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z poglądem tym nie można się w pełni zgodzić. W wyniku zawartej umowy zamiany Skarżąca nabyła od Gminy K. własność nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina K. utworzonej między innymi z działek nr nr [...] i [...] dla których prowadzona jest księga wieczysta nr [...] o łącznej powierzchni około 0,1019 ha, natomiast Gmina K. nabyła od Skarżącej nieruchomość położonej w miejscowości W. , gmina K. , utworzonej z działki nr [...] o powierzchni 0,49 ha. Przy czym jak wynika z treści aktu notarialnego z dnia 16 grudnia 2020 roku, Rep. A Nr [...] (not. w K. W. ) zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego sołectw: D., D., S. w Gminie K. zatwierdzonym Uchwałą Nr XLV/532/2014 Rady Miejskiej w K. z dnia 22 października 2014 roku (Dz. Urz. Woj. Małop. z dnia 14 listopada 2014 roku, poz. 6396), w nawiązaniu do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 1323/15 z dnia 11 grudnia 2015 roku, działka nr [...], położona w obrębie S. znajduje się w terenie MU2 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki R. , w granicach Parku [...], w granicach Głównego Zbiornika Wód Podziemnych nr [...] "C.", działka nr [...], położona w obrębie S. znajduje się w terenie MU2 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki R. w Granicach Parku [...] w granicach Głównego. Natomiast działka zgodnie z Uchwałą nr XLIV/572/2018 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 28 czerwca 2018 roku w sprawie aktualizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw: Czerna, Filipowice, Miękinia, Nawojowa Góra, Nowa Góra, Ostrężnica, Paczółtowice, Rudno, Sanka, Tenczynek, Wola Filipowska, Zalas, Żary w Gminie K. (Dz. Urz. W.M. poz. 5300 z dnia 23 lipca 2018 roku) działka nr [...] obręb W. , dla której jest prowadzona księga wieczysta nr [...], znajduje się w terenie oznaczonym symbolem MNR2 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w granicach terenu ochrony pośredniej strefy ochronnej ujęcia wody powierzchniowej z rzeki Rudawy, w granicach udokumentowanych złóż "Tenczynek" WK 393, w granicach otuliny Tenczyńskiego Parku Krajobrazowego. Ustalając opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 uPlan organy ograniczyły się jedynie do wyliczenia wartości nieruchomości składającej się z działki nr [...] przed wejściem w życie planu miejscowego oraz po wejściu w życie planu. To jednak w realiach niniejszej sprawy jest dalece niewystarczające. Organy nie ustaliły bowiem, czy na skutek zbycia nieruchomości Skarżąca uzyskał jakiegokolwiek przysporzenie majątkowe (korzyść), a jeśli tak to w jakim zakresie. Przyjąć należy, że na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym opłata planistyczna może być wymierzona w razie spełnienia trzech przesłanek: 1) nie upłynął termin 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, 2) wartość nieruchomości zbywanej wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, 3) zbycie nieruchomości (przeniesienie własności) implikuje w sposób immanentny uzyskanie przez stronę umowy korzyści majątkowej (przysporzenia, zysku). Jeżeli zatem przysporzenie majątkowe nie jest nierozdzielnie związane ze zbyciem nieruchomości, to opłata planistyczna nie jest wymierzana. W związku z tym, że organy nie dostrzegły powyższego uznać należy, że dokonały nieprawidłowej wykładni przepisu art. 36 ust. 4 uPlan. Niezależnie wskazać też należy, że organy nie ustaliły również w sposób prawidłowy i adekwatny do potrzeb stanu faktycznego sprawy. Z naruszeniem art. 7 i 77 § 1 ustawy z dni a14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2023 roku, poz. 775 ze zm.) – dalej jako "K.p.a." nie zbadały bowiem, czy w sprawie na skutek umowy zamiany nastąpiło powiększenie (przysporzenie) majątku skarżącego w stosunku do jego stanu sprzed zamiany, jak również czy faktycznie Skarżąca odniosła korzyść majątkową będącą wyłącznie wynikiem zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowego gruntu. Nie można bowiem tracić z pola widzenia, że w kontrolowanej sprawie przedmiotem zamiany są nieruchomości położone w stosunkowo bliskiej odległości od siebie, na terenie mającym bardzo zbliżone przeznaczenie, aczkolwiek w dwóch różnych planach miejscowych. Możliwa jest więc sytuacja, że na skutek zamiany tych nieruchomości przysporzenie majątkowe jednego właściciela względem drugiego wzajemnie się zniosło, z uwzględnieniem dopłaty ustalonej w drodze umowy zamiany. Okoliczność ta wymaga jednak dokładnego ustalenia przez organ w ponownym postępowaniu. Ze względu na powyższe na podstawie art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) i c) p.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.