II SA/Ke 595/25

. Sygn. akt II SA/Ke 595/25 [pic] W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 lutego 2026 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Banach, Sędziowie Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2026 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi N. Sp. z o.o. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia 15 września 2025 r. znak: SKO.GN-70/2909/206/2025 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości gruntowej oddala skargę.

Decyzją z 15.09.2025 r. znak: SKO.GN-70/2909/206/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach (zwane dalej "SKO") utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Morawica z 16.06.2025 r. znak: RG.6831.86.2024 w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości gruntowej. Powyższa decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Wnioskiem z 23.10.2024 r. A Sp. z o.o. w [...] (zwana też dalej "Spółką") zwróciła się do organu o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości położonych w gminie [...], oznaczonych w ewidencji gruntów nr [...] – na podstawie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.". Pismem z 22.11.2024 r. organ I instancji wezwał wnioskodawcę m.in. do dokładnego wskazania, która z nowo powstałych w wyniku podziału działek zostaje wydzielona w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Pismem z 15.01.2025 r. organ I instancji w trybie art. 79a § 1 K.p.a. ponownie wezwał Spółkę do wykazania przesłanek dopuszczających podział nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. W wyznaczonym terminie wnioskodawca nie przedłożył dodatkowego uzupełnienia dokumentacji, które mogłoby mieć istotny wpływ na wydanie decyzji podziałowej zgodnie z jego żądaniem – wobec czego ww. decyzją z 16.06.2025 r. organ odmówił zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości gruntowej położonej w obrębie ewid. [...], stanowiącej własność Spółki, oznaczonej jako: działka ewid. nr [...], przedstawionego na mapie sytuacyjnej z projektem podziału nieruchomości gruntowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w dniu 1.10.2024 r. za nr ew. P.2604.2024.6863, opracowanej przez geodetę uprawnionego K. K., stanowiącej załącznik do tej decyzji. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano m.in. art. 93 ust. 1, 3, 4 i 5, art. 95 pkt 7, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1 i 1a, art. 99 u.g.n. oraz § 4 i § 10 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663 z 2004 r.). Organ stwierdził, że dokonanie podziału nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania uniemożliwia korzystanie z budynku mieszkalnego. Taka sytuacja w sprawie zaś nie zachodzi, bowiem dotychczasowe zagospodarowanie terenu nie uniemożliwia wnioskodawcy korzystanie z zabudowanych działek. W odwołaniu od ww. decyzji Spółka wskazała, że na działkach nr [...] zostało zakończone zadanie inwestycyjne polegające na budowie dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które zostały już formalnie dopuszczone do użytkowania. Organ I instancji błędnie zastosował art. 93 ust. 1 u.g.n., gdyż przedmiotowy podział w aktualnym etapie nie ma charakteru inwestycyjnego, lecz porządkujący, jako że jego celem jest dostosowanie struktury własnościowej do istniejącego i już użytkowanego zagospodarowania terenu. Nie miało przy tym znaczenia, że pozwolenie na użytkowanie nastąpiło w trakcie postępowania administracyjnego przed organem I instancji, gdyż przy składaniu wniosku o podział zaznaczono, że budynki są w trakcie procedury oddania pozwolenia na użytkowanie. Spółka, powołując się na art. 77 § 1 K.p.a., podniosła że jeśli w trakcie postępowania zmieni się stan faktyczny, np. oddano obiekt do użytkowania, organ powinien to uwzględnić przy rozstrzyganiu sprawy. Wyjaśniono zarazem, że wbrew twierdzeniu organu przesłanka "niezbędności" powinna być rozumiana funkcjonalnie – wystarczy, że działka umożliwia użytkowanie budynku zgodnie z jego przeznaczeniem (wyrok NSA z 16.10.2013 r., I OSK 1027/12). Nie jest wymagane spełnienie norm planistycznych, o ile projektowany podział służy racjonalnemu korzystaniu z istniejącej zabudowy mieszkaniowej (wyrok NSA z 12.06.2023 r., I OSK 228/20). Podział dokonywany na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. nie musi spełniać wymagań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "m.p.z.p."), w tym w zakresie minimalnej powierzchni działek budowlanych, co znajduje poparcie w utrwalonym orzecznictwie (wyrok NSA z 8.11.2012r., I OSK 1241/12, wyrok WSA w Lublinie z 17.05.2017r., II SA/Lu 126/17). Ponadto, w innych analogicznych sprawach dot. tej samej jednostki planistycznej MN4, Burmistrz Morawicy zatwierdzał podziały działek zabudowanych – przy powołaniu się na art. 95 pkt 7 u.g.n. – wobec czego obecnie doszło do naruszenia zasady równego traktowania stron (art. 8 K.p.a.). W wyroku NSA z 24.02.2011 r., I OSK 1963/09, podkreślono, że zasadniczym celem art. 95 pkt 7 u.g.n. jest uporządkowanie stosunków prawnych, a w sytuacji gdy zabudowa już istnieje i działa – niedopuszczalne jest jego zawężające stosowanie. Ten wyrok znajduje zastosowanie w przedmiotowej sprawie, gdyż zabudowa już istnieje i jest oddana do użytkowania. Natomiast racjonalne powody odmowy miałyby skutek prawny w sytuacji gdy obiekty znajdujące się na gruncie byłyby w fazie pozwolenia na budowę – a nie oddania ich do użytkowania. SKO, utrzymując w mocy zakwestionowaną decyzję, podkreśliło że przewidziane w art. 95 pkt 1-8 u.g.n. wyjątki od zasady wyrażonej w art. 93 ust. 1 tej ustawy stosuje się niezależnie od ustaleń m.p.z.p., a nie dopiero wtedy, gdy nie ma możliwości dokonania podziału konkretnej nieruchomości zgodnie z ustaleniami m.p.z.p. Przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. posługuje się pojęciem "działki budowlanej", którą w art. 4 pkt 3a zdefiniowano jako zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Rozpatrując wniosek o zatwierdzenie podziału należy zatem zbadać występowanie tych przesłanek. Oceny natomiast możliwości "racjonalnego i prawidłowego" korzystania z działki należy dokonywać z punktu widzenia wskazanych parametrów działki – a mianowicie wielkości, cech geometrycznych, dostępu do drogi publicznej oraz wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Ocena w tym zakresie nie może być dowolna. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej" – co mogłoby prowadzić do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom m.p.z.p. Interpretacja art. 95 u.g.n. nie może bowiem prowadzić do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z m.p.z.p. Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, że wnioskowane do podziału działki są już działkami, które zgodnie z obowiązującym m.p.z.p. (uchwała Rady Gminy Morawica nr XLV/425/14 z dnia 30.09.2014 r.) są położone na terenie oznaczonym symbolem MN4 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej planowane, przy czym dla obszaru obrębu geodezyjnego [...] minimalna norma powierzchniowa nowo wydzielanych działek dla terenu objętego przeznaczeniem MN4 wynosi 0,1200 ha dla zabudowy wolnostojącej. Dodatkowo dla terenu oznaczonego symbolem identyfikacyjnym MN4 ustalona jest minimalna ilość stanowisk postojowych - 2 stanowiska na mieszkanie (w tym 1 miejsce garażowe). Na działkach podlegających podziałowi wnioskodawca prowadzi zadanie inwestycyjne w postaci budowy dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oznaczonych nr 1, nr 2, nr 3, nr 4 (budynki na działce nr [...]), nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, nr 9 (budynki na działce nr [...]) na podstawie decyzji Starosty Kieleckiego z dnia 17.05.2024 r. w sprawie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowalnego i pozwolenia na budowę. Zdaniem Kolegium, aktualnie przeznaczone do podziału działki są to działki o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na nich budynkach mieszkalnych. Nie ma zatem podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. Na wnioskowanych do podziału działkach posadowionych jest 9 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, a dotychczasowe zagospodarowanie terenu umożliwia wnioskodawcy korzystanie z zabudowanych działek, w tym z realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi. Przedłożony do zatwierdzenia, w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n., projekt podziału ww. działek zmierza, w ocenie organu odwoławczego, do wydzielenia dziewięciu działek, z których każda zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. SKO – wskazując że wnioskodawca nie wykazał, iż podział nieruchomości, który polegać miałby na wydzieleniu 9 działek, na których są posadowione domy mieszkalne wolnostojące jednorodzinne, jest niezbędny do prawidłowego korzystania z tych budynków mieszkalnych posadowionych na działkach podlegających podziałowi o nr [...] i nr [...] – stwierdziło brak spełnienia przesłanek uzasadniających dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. Zgromadzony materiał dowodowy potwierdza, że korzystanie z tych wybudowanych budynków mieszkalnych posadowionych na działkach nr [...]i nr [...] jest możliwe, natomiast wyodrębnienie działek w sposób wskazany przez wnioskodawcę doprowadzi do mnożenia podziałów – a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom m.p.z.p. Warunki dokonywania podziałów nieruchomości, a także warunki kształtowania ładu przestrzennego dla terenu oznaczonego symbolem MN4 zawarto w obowiązującym m.p.z.p. Ponadto, dokonywanie podziałów zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 95 u.g.n. nie może prowadzić do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z tym planem. Ze sfomułowania "niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego" jednoznacznie wynika, że wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. musi być niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy, gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne, jest to zgodnie z orzecznictwem coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. W niniejszej sprawie przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, na którym położone są objęte wnioskiem o podział nieruchomości, nie uniemożliwia stronie korzystania z zabudowanych działek, w szczególności brak jest podstaw do zaakceptowania argumentacji strony, że przedmiotowy podział porządkuje stan prawny – w sytuacji gdy nie zostały spełnione przesłanki z art. 95 pkt 7 u.g.n., wskazujące na konieczność i niezbędność dokonania podziału w celu korzystania z budynków mieszkalnych. Podnoszone przez Spółkę okoliczności nie dotyczą bowiem zawartej w art. 95 pkt 7 u.g.n. przesłanki dokonania takiego podziału, jaką jest niezbędność podziału do korzystania z budynku mieszkalnego. W rezultacie, skoro wielkość i struktura nieruchomości objętych wnioskiem o podział umożliwia prawidłowe korzystanie z posadowionych nań budynków mieszkalnych, nie było możliwe pozytywne rozpatrzenie złożonego wniosku. SKO, odnosząc się do zarzutów odwołania o naruszeniu art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 K.p.a., stwierdziło, że organ I instancji podjął wszelkie niezbędne czynności dla wyjaśnienia, czy w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki uprawniające do zastosowania art. 95 pkt 7 K.p.a. – zbierając, celem należytego wyjaśnienia sprawy, materiał dowodowy w głównej mierze bazujący na dokumentach przedstawionych przez wnioskodawcę, a przeprowadzona ocena tego materiału nie nosi cech dowolności. Przyjęte stanowisko organ I instancji należycie i szczegółowo uzasadnił. Skoro bowiem do korzystania z budynków mieszkalnych nie jest niezbędne wydzielenie działek budowlanych, to brak jest podstaw do zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. W skardze, skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, Spółka wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji – w całości i zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowego, formułując wobec decyzji SKO zarzuty: 1. naruszenia art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez błędną interpretację przez organ odwoławczy przesłanki "niezbędności", sprowadzając, czy też redukując ją do subiektywnego pojęcia "komfortu" właścicieli; tymczasem wykładnia art. 95 pkt 7 u.g.n. odnosi się do funkcjonalnej konieczności zapewnienia racjonalnego korzystania z budynku mieszkalnego - niezależnie od zgodności projektu podziału z ustaleniami m.p.z.p.; tymczasem wszystkie budynki zostały oddane do użytkowania i posiadają dostęp do drogi publicznej oraz pełną infrastrukturę techniczną, a każda z projektowanych działek jest funkcjonalnie związana z konkretnym budynkiem mieszkalnym i zapewnia jego racjonalne użytkowanie; zgodnie z obecną linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego przesłanka "niezbędności" ma charakter funkcjonalny i nie wymaga zgodności z normami planistycznymi, a wydzielenie działki jest dopuszczalne gdy pozwala to na racjonalne i samodzielne korzystanie z budynku (wyrok NSA z 24.07.2012 r., I OSK 1027/12); ponadto, niezbędność została wykazana na aktualnym etapie postanowieniem Starosty Kieleckiego o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu z dnia 3.10.2025 r. – co stanowi realne i obiektywne uniemożliwienie wykonywania przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umów zawartych w trybie ustawy deweloperskiej; kwestia ta w istocie przesądza o niezasadności argumentacji organów obu instancji, wykazując niewątpliwie istnienie przesłanki "niezbędności"; 2. błędnego oparcia rozstrzygnięcia na ustaleniach m.p.z.p., polegającego na tym, że decyzja SKO powiela rozumowanie organu I instancji, opierając się na braku zgodności projektu podziału z m.p.z.p.; tymczasem art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi wyjątek od tej zasady – podział może być bowiem dokonany niezależnie od ustaleń m.p.z.p., jeżeli jego celem jest wydzielenie działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (wyrok NSA z 24.07.2012 r., sygn. I OSK 1027/12); natomiast SKO nie dokonało samodzielnej oceny przesłanek zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n., bezrefleksyjnie powielając stanowisko organu I instancji – co stanowi naruszenie prawa; 3. naruszenie art. 77 § 1 K.p.a. – poprzez niepełne rozpoznanie materiału dowodowego, pomimo że organ odwoławczy zaniechał uwzględnienia nowego stanu faktycznego, mimo iż złożono dokumenty potwierdzające zakończenie inwestycji i oddanie budynków do użytkowania – co stanowi naruszenie art. 77 § 1 K.p.a., który obliguje organ do wszechstronnego i aktualnego materiału dowodowego; zgodnie z art. 77 § 1 K.p.a. organ ma obowiązek uwzględniać całość materiału dowodowego, także zmiany stanu faktycznego w toku sprawy; 4. naruszenie art. 8 § 1 K.p.a. (zasada równego traktowania), jako że w analogicznych sprawach dotyczących tej samej jednostki planistycznej MN4 organ zatwierdzał podziały działek zabudowanych, nawet gdy budynki nie były jeszcze oddane do użytkowania; SKO nie wyjaśniło, dlaczego w niniejszej sprawie zastosowano odmienną interpretację – co narusza zasadę równego traktowania stron (dowód: decyzje organu I instancji z 12.02.2024 r., 7.12.2023 r., 18.05.2022 r., 18.12.2020 r., 12.01.2024 r., 27.10.2021 r., 8.03.2022 r., 27.06.2022 r., 20.12.2024r., decyzja Wójta Gminy Nowiny z 1.07.2024 r.); 5. naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. – poprzez brak należytego uzasadnienia decyzji, gdyż SKO ogranicza się do lakonicznych powtórzeń stanowiska organu I instancji, nie przedstawiając analizy stanu faktycznego, odniesienia do dowodów zebranych w sprawie, wyjaśnienia, dlaczego przesłanka "niezbędności" nie została spełniona, polemiki z orzecznictwem powoływanym przez stronę; tak sporządzone uzasadnienie nie odpowiada wymogom art. 107 § 3 K.p.a. i uniemożliwia kontrolę instancyjną; 6. naruszenie art. 7, art. 8 § 1, art. 77 § 1 oraz art. 11 K.p.a. – poprzez brak obiektywizmu, niekonsekwencję organów oraz nierówne traktowanie stron; organ odwoławczy naruszył zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej (art. 8 § 1 K.p.a.) oraz obowiązek wszechstronnego i obiektywnego rozpoznania sprawy (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.) poprzez wybiórcze potraktowanie materiału dowodowego i przyjęcie stanowiska sprzecznego z praktyką orzeczniczą w tożsamych stanach, w sytuacji gdy z przedłożonych dokumentów wynika, że w innych sprawach dotyczących działek położonych w tej samej jednostce planistycznej (MN4) Burmistrz Morawicy zatwierdzał projekty podziału nieruchomości zabudowanych, nawet w przypadkach, gdy budynki nie były oddane do użytkowania; z kolei w niniejszej sprawie — przy bardziej zaawansowanym stanie faktycznym, gdy wszystkie budynki zostały ukończone i oddane do użytkowania – organy odmówiły zatwierdzenia podziału; taka rozbieżność orzecznicza, przy tożsamym stanie prawnym, stanowi rażące naruszenie zasady równego traktowania stron oraz obiektywizmu organów administracji (art. 8 § 1 i art. 11 K.p.a.), a tym samym prowadzi do wniosku, że decyzja SKO jest nie tylko błędna merytorycznie, ale również wewnętrznie niespójna i sprzeczna z utrwaloną praktyką administracyjną. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. W kolejnych pismach procesowych z 10.11.2025 r. i z 4.02.2026 r. Spółka podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko, zarzucając że odpowiedź na skargę nie usuwa uchybień wskazanych w skardze, a w istocie potwierdza naruszenia prawa materialnego i procesowego. Strona zakwestionowała stanowisko SKO co do tego, że przesłanka "niezbędności" powinna być rozumiana w sposób skrajnie zawężający, zbliżony do sytuacji całkowitej niemożności korzystania z budynku – co pozostaje w sprzeczności z utrwalonym orzecznictwem, zgodnie z którym: - przesłanka niezbędności ma charakter funkcjonalny, - ocenie podlega możliwość racjonalnego i zgodnego z przeznaczeniem korzystania z budynku, - art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi samodzielną podstawę podziału, niezależną od ustaleń m.p.z.p. Ponadto, SKO nie uwzględniło nowego stanu faktycznego (naruszenie art. 77 § 1 K.p.a.), pomijając znaczenie postanowienia Starosty Kieleckiego z 3.10.2025 r. o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu – który to dokument ma kluczowe znaczenie dla sprawy, gdyż: - potwierdza, że brak zatwierdzenia podziału uniemożliwia formalne przeniesienie własności na nabywców, będących stronami umowy deweloperskiej, - uniemożliwia wykonanie umów deweloperskich, - prowadzi do stanu niezgodnego z ustawą deweloperską, a okoliczności te wprost potwierdzają istnienie przesłanki "niezbędności" w rozumieniu art. 95 pkt 7 u.g.n. Zdaniem strony, organ odwoławczy miał obowiązek uwzględnić zmieniony stan faktyczny (art. 77 § K.p.a.), a zaniechanie to stanowi naruszenie prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy. SKO nadal opiera się na ustaleniach m.p.z.p., co stanowi naruszenie art. 95 pkt 7 u.g.n., powtarzając argumentację organu I instancji dotyczącą niespełnienia norm powierzchniowych m.p.z.p. Tymczasem art. 95 pkt 7 u.g.n. wyłącza obowiązek zgodności z m.p.z.p., a podział może nastąpić "niezależnie od ustaleń planu miejscowego", organ nie może odmówić podziału z powodu niespełnienia norm planistycznych. SKO nie dokonuje samodzielnej oceny przesłanki niezbędności, lecz powiela argumentację organu I instancji, co stanowi naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. Ponadto, organ II instancji nie odnosi się do zarzutu nierównego traktowania – co przesądza o naruszeniu art. 8 § 1 K.p.a. i nie odnosi się do przedstawionych decyzji organu, które w tożsamych stanach faktycznych zatwierdzały podziały nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. – nawet gdy budynki nie były jeszcze oddane do użytkowania. Brak jakiejkolwiek reakcji na ten zarzut oznacza naruszenie art. 8 § 1 K.p.a. (zasada równego traktowania), art. 11 K.p.a. (zasada przekonywania), art. 7 K.p.a. (obowiązek wyjaśnienia okoliczności sprawy). Z kolei uzasadnienie SKO nie spełnia wymogów art. 107 § 3 K.p.a., a odpowiedź na skargę potwierdza, że SKO nie przeprowadziło samodzielnej analizy, nie odniosło się do zarzutów odwołania, nie dokonało oceny dowodów, nie odniosło się do powołanego orzecznictwa. Odnosząc się do stanowiska SKO, zgodnie z którym "inne decyzje organu nie wiążą w niniejszej sprawie i nie są źródłem prawa", podkreślono, że argument ten całkowicie pomija sens przywołania tych rozstrzygnięć. Jest bowiem oczywiste i nie wymaga dowodzenia, że decyzje administracyjne wydane w innych postępowaniach nie mają charakteru wiążącego w rozumieniu prejudykatu i nie stanowią źródeł prawa. Równie dobrze można sparafrazować, że orzeczenia przywoływane przez SKO również nie stanowią źródeł prawa w polskim systemie prawnym. Nie w tym jednak celu zostały powołane, lecz jako dowód praktyki stosowania prawa przez sam organ gminy w analogicznych stanach faktycznych – co ma bezpośrednie znaczenie dla oceny zgodności działania organów z art. 8 § 1 K.p.a., statuującym zasadę równego traktowania stron oraz zasadę pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej. Zgodnie z utrwalonym poglądem doktryny i orzecznictwa, organy administracji publicznej są zobowiązane do zachowania spójności i konsekwencji w stosowaniu prawa wobec podmiotów znajdujących się w porównywalnych sytuacjach faktycznych i prawnych. Obywatel ma prawo oczekiwać, że organy będą działały w sposób jednolity, przewidywalny i zgodny z zasadą państwa prawnego. W niniejszej sprawie przedstawione decyzje Burmistrza Morawicy dotyczące jednostki planistycznej MN4 potwierdzają, że w tożsamych stanach faktycznych organ zatwierdzał podziały nieruchomości na podstawie art. 95 pkt 7 u.g.n. – nawet w sytuacjach mniej zaawansowanych niż w sprawie skarżącej Spółki. Brak jakiejkolwiek merytorycznej reakcji SKO na ten zarzut oraz sprowadzenie go do oczywistego stwierdzenia o braku związania innymi decyzjami, czy tez truizmami o tym, że decyzje te nie są źródłem prawa tylko, co jest oczywiste, aktem jego stosowania, dowodzi, że organ odwoławczy nie przeprowadził wymaganej oceny pod kątem art. 8 § 1 K.p.a. i nie zbadał, czy odmienne potraktowanie strony skarżącej znajduje jakiekolwiek racjonalne uzasadnienie. Taka selektywność i niekonsekwencja w stosowaniu prawa narusza zasadę równości wobec prawa oraz zasadę zaufania do organów administracji publicznej, co samo w sobie stanowi podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji. Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143), zwanej dalej "p.p.s.a.", z uwagi na złożenie w tym zakresie przez SKO stosownego wniosku – któremu nie sprzeciwiła się strona skarżąca, prawidłowo zawiadomiona w tym zakresie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Rozpatrując skargę w ramach powyżej zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia zakwestionowanego rozstrzygnięcia. Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja SKO, utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji o odmowie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości gruntowej położonej w obrębie ewid. [...], stanowiącej własność skarżącej Spółki, oznaczonej jako: działka ewid. nr [...]o powierzchni 0,1832 ha na działki oznaczone nowymi kolejnymi numerami: nr [...], przedstawionego na mapie sytuacyjnej z projektem podziału nieruchomości gruntowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organu I instancji powołano m.in. art. 93 ust. 1, 3, 4 i 5, art. 95 pkt 7, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1 i 1a, art. 99 u.g.n. oraz § 4 i § 10 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663 z 2004 r.). Niespornym jest fakt, że działki objęte wnioskiem o podział, tj. działki o nr [...] położone w obrębie ewid. [...], gm. Morawica, znajdują się na terenie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy Morawica nr XLV/425/14 z dnia 30.09.2014 r. w sprawie Zmiany nr 3 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morawica część I (Dz.Urz. Woj. Świętokrzyskiego z 2014 r. poz. 3189 ze zm.), a dokładnie położone są na terenie oznaczonym symbolem MN4 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej planowane. Stosownie do § 37 ust. 1 pkt 1 lit. f części tekstowej tego planu, regulującego szczegółowe zasady scalania i podziału nieruchomości, minimalna wielkość działki utworzonej w wyniku podziału dla wszystkich terenów oznaczonych MN4 wynosi 1200 m2 dla zabudowy wolnostojącej. Nie ulega wątpliwości, że wielkość projektowanych działek jw. nie spełnia tej normy. Z tego względu podstawą dokonanego podziału, zgodnie ze złożonym wnioskiem, miał być art. 95 pkt 7 u.g.n. Należy bowiem podnieść, że zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 93 ust. 1 u.g.n., podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Art. 95 u.g.n. przewiduje wyjątki od tej reguły. I tak, stosownie do pkt 7 tego artykułu, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (wówczas też nie jest wymagana opinia o zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego – art. 93 ust. 4 u.g.n.). Jak słusznie zauważył organ, stosownie do treści art. 4 pkt 3a u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. Orzecznictwo sądów administracyjnych zawęziło przy tym rozumienie "niezbędności" dla korzystania z budynku mieszkalnego do "konieczności". "Niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to nie tylko opłacalność czy wygoda, lecz sytuacja, gdy wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne. Przesłanka "niezbędności" wydzielanej działki budowlanej dla istniejącego na tej działce budynku mieszkalnego powinna być dokonywana przy uwzględnieniu parametrów, o jakich mowa w art. 4 pkt 3a u.g.n. Chodzi o to, aby wydzielana działka budowlana, zabudowana budynkiem mieszkalnym, spełniała kryteria prawidłowego, racjonalnego i zgodnego ze społeczno-gospodarczym przeznaczenia w zakresie przysługującego prawa własności, tj. aby jej wydzielenie służyło racjonalnemu wykorzystaniu tej działki wraz z budynkiem (por. m.in. wyrok WSA w Poznaniu z 6.03.2025 r., sygn. II SA/Po 785/24, wyrok WSA w Szczecinie z 30.10.2024 r., sygn. II SA/Sz 735/24, wyrok WSA w Krakowie z 13.02.2025 r., sygn. II SA/Kr 1571/24, wyrok WSA w Lublinie z 4.07.2023 r., sygn. II SA/Lu 253/23, wyrok WSA we Wrocławiu z 15.12.2022 r., sygn. II SA/Wr 562/22). Orzecznictwo dostarczyło przykładów zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. Wskazało, że w oparciu o ten przepis możliwe jest wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego. Można też zastosować art. 95 pkt 7 u.g.n., gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Niezależnie więc czy organ dokonuje oceny działki dzielonej czy też działki powstałej w wyniku podziału nie może abstrahować od ustalenia, czy dokonanie podziału jest niezbędne dla umożliwienia korzystania z budynku mieszkalnego. Tylko bowiem w takiej sytuacji możliwe będzie dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. (ww. wyrok WSA w Poznaniu z 6.03.2025 r., sygn. II SA/Po 785/24). Z ustaleń organów w rozpatrywanej sprawie wynika, że na działkach mających podlegać podziałowi wnioskodawca prowadzi zadanie inwestycyjne w postaci budowy dziewięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych oznaczonych, w tym czterech na działce nr [...] i pięciu na działce nr [...]. Podstawą realizacji tych budynków jest decyzja Starosty Kieleckiego z dnia 17.05.2024 r. w sprawie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowalnego i pozwolenia na budowę. Spółka wyjaśniła natomiast, że realizacja powyższej inwestycji została już zakończona i budynki zostały formalnie dopuszczone do użytkowania. W ocenie Sądu prawidłowe jest stanowisko organów, zgodnie z którym w niniejszym przypadku nie zachodzą przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 95 pkt 7 u.g.n. Aktualna powierzchnia przeznaczonych do podziału działek zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych na nich budynków mieszkalnych, wydano pozwolenie na budowę, a także – jak twierdzi Spółka – pozwolenie na użytkowanie, działki posiadają dostęp do drogi publicznej oraz pełną infrastrukturę techniczną, a zagospodarowanie terenu umożliwia wnioskodawcy korzystanie z zabudowanych działek, w tym z realizację uprawnień budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi. Powyższej oceny nie zmienia powoływany przez Spółkę fakt odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali, co zdaniem skarżącej powoduje, że nie jest możliwe formalne przeniesienie własności na nabywców, będących stronami umów deweloperskich i uniemożliwia wykonanie tych umów oraz prowadzi do stanu niezgodnego z umową deweloperską. Jak trafnie podniósł WSA w Gdańsku w wyroku z 7.10.2021 r., sygn. II SA/Gd 204/21, okoliczności takie jak brak możliwości wykonania umów deweloperskich czy zawarcia umów kredytowych, wiążące się z negatywnymi konsekwencjami finansowymi dla wnioskodawcy, niewątpliwie istotne z punktu widzenia interesów skarżącej, nie mogą jednak stanowić argumentów przemawiąjących za dokonaniem podziału nieruchomości. Nie dotyczą one bowiem przesłanki dokonania takiego podziału, jaką jest niezbędność podziału do korzystania z budynku mieszkalnego. Przeciwna interpretacja normy art. 95 pkt 7 u.g.n. prowadziłaby do sytuacji, w której w każdym przypadku realizacji przez dewelopera na nieruchomości niepodlegającej podziałowi kilku budynków mieszkalnych, podział takiej nieruchomości byłby z założenia zasadny. W ocenie Sądu, interpretacja taka nie byłaby zgodna z intencją ustawodawcy i prowadziłaby do istotnego rozszerzenia zakresu stosowania normy art. 95 pkt 7 u.g.n. oraz istotnego zwiększenia ilości podziałów nieruchomości naruszających postanowienia planistyczne. O ile ustawodawca uzna, że podział nieruchomości w takiej sytuacji jak zaistniała w niniejszej sprawie, powinien być możliwy, winien wprowadzić w tym zakresie stosowną regulację (por. też w tym zakresie wyrok WSA w Lublinie z 4.07.2023 r., sygn. II SA/Lu 253/23, wyrok WSA w Krakowie z 17.11.2023 r., sygn. II SA/Kr 1084/23). Podkreślenia wymaga, że art. 95 u.g.n., jako wprowadzający wyjątki od zasad wynikających z art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 1, powinien być interpretowany w sposób literalny (ścisły). Nie można do tego przepisu stosować wykładni rozszerzającej. Ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tylko w wyjątkowych sytuacjach, kazuistycznie wskazanych w tym przepisie. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może więc nastąpić, jeśli zaistnieje jedna z sytuacji przewidzianych w art. 95, gdyż do niezwiązania ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może dojść wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie (por. wyrok WSA we Wrocławiu z 10 stycznia 2013 r., II SA/Wr 762/12, wyrok WSA w Krakowie z 17.11.2023 r., sygn. II SA/Kr 1084/23). W ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty związane z naruszeniem przez organy art. 8 K.p.a., tj. zasady zaufania do organów i równości wobec prawa, oparte na fakcie, że w analogicznych sprawach (na okoliczność czego przedłożono stosowne decyzje) dotyczących tej samej jednostki planistycznej MN4 organ zatwierdzał podziały działek zabudowanych, nawet gdy budynki nie były jeszcze oddane do użytkowania. Otóż przepis art. 8 § 2 K.p.a. stanowi co prawda, że organy administracji publicznej bez uzasadnionej przyczyny nie odstępują od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, jednakże podkreślenia wymaga, że przez utrwaloną praktykę należy rozumieć akceptowane przez sądy, stabilne, jednolite, ustandaryzowane i wieloletnie oraz znane publicznie postępowanie organów administracji publicznej przy rozstrzyganiu spraw tego samego rodzaju w takich samych stanach faktycznych i prawnych. Praktyka taka przede wszystkim musi być przy tym zgodna z prawem (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 29.06.2021 r., sygn. II SA/Bd 117/21). Wyrażona w art. 8 § 2 K.p.a. norma prawna zawiera raczej postulat realizacji przez organ administracyjny w takich samych okolicznościach faktycznych i prawnych uzasadnionych oczekiwań strony, a nie prawem usankcjonowaną pewność uzyskania określonego rozstrzygnięcia poprzez nałożenie na organ obowiązku bezwzględnego i bezrefleksyjnego powielania dotychczasowych rozstrzygnięć (wyrok NSA z 28.02.2025 r., sygn. III OSK 2341/23). Norma wynikająca z art. 8 § 2 K.p.a. jest integralnie powiązana z zasadą legalności działania organów administracji publicznej (art. 6 K.p.a.), co oznacza, że organy administracji publicznej są zobowiązane do natychmiastowego odstąpienia od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, jeżeli praktyka ta naruszała lub nadal narusza prawo. W tym sensie zasada legalności jest w rozumieniu tego przepisu najbardziej "uzasadnioną przyczyną" odstąpienia od tego rodzaju utrwalonej praktyki administracyjnej. W tej sytuacji zatem, skoro stanowisko organów zostało w niniejszym przypadku w sposób rzeczowy uzasadnione oraz jest ono zgodne z wykładnią wypracowaną przez orzecznictwo na gruncie art. 95 pkt 7 u.g.n., trudno zarzucać organom naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej, utrwalonej praktyki rozpoznawania spraw czy zasady równości. Podkreślenia wymaga, iż jak podniesiono ww. przepis ma charakter wyjątku i musi być rozumiany ściśle, a jego stosowanie nie może stać się zasadą, prowadzącą w efekcie do regularnego pomijania przepisów obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w dodatku bez spełnienia – jak w niniejszym przypadku – przesłanek ustawowych. Trzeba też zaznaczyć, że Spółce znane były wymogi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym co do minimalnej wielkości działek możliwych do wydzielenia, już na etapie projektowania zabudowy. Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.