II SA/Gl 787/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2023 r. sprawy ze skargi J. K. (K.) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 17 maja 2021 r. nr SKO-UL/41.7/147/2021/5482/ŁK w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Prezydent Miasta Dąbrowa G. (organ I instancji) decyzją z dnia 9 listopada 2021 r. nr[...], wydaną na podstawie art. 104 i art. 268a Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz.256 z późn. zm. – dalej "K.p.a.") oraz art. 98a ust. 1, 1a i art. 148 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990-dalej "u.g.n.") orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej nr geodezyjnym [...] karta mapy [...] położonej w D., obręb D. przy ul. [...] w wysokości 17 612,35 zł i zobowiązał B. i J. K. do solidarnej zapłaty powyższej kwoty na rzecz Gminy D. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji przedstawił przebieg prowadzonego postępowania oraz podejmowane w jego trakcie czynności, nadto przywołał treść przepisów prawa leżących u podstaw podjętego rozstrzygnięcia. Wskazał na przygotowany w ramach prowadzonego postępowania operat szacunkowy i przedstawiono go do zapoznania się przez strony, które wniosły istotne zastrzeżenia do jego treści. Do zarzutów sformułowanych względem operatu szacunkowego wypowiedziała się jego autorka, która zgłoszonych zarzutów nie podzieliła i uznała je za bezzasadne, przedstawiając do tego stosowną argumentację. W konkluzji tej części rozważań organ I instancji uznał sporządzony operat szacunkowy za prawidłowy i sporządzony zgodnie z regułami sztuki w tym zakresie. W dalszej części uzasadnienia organ przybliżył powierzchnię i kształt poszczególnych działek powstałych w następstwie przeprowadzonego podziału jak również wskazano na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu, na którym położone są przedmiotowe działki. Następnie organ ten przedstawił mechanizm ustalania wyceny wartości spornych działek i przedstawiono wartość poszczególnych działek powstałych po podziale. W następstwie porównania wartości działki przed podziałem oraz wartości działek powstałych w wyniku podziału ustalono różnicę wartości na kwotę 352 247,00 zł i przy zastosowaniu 5% stawki zamieszczonej w uchwale Rady Miejskiej w D. ustalono wysokość opłaty adiacenckiej. W odwołaniu od decyzji organu I instancji J. K. (skarżący) podkreślił, że decyzja organu I instancji wydana została w oparciu o operat szacunkowy, który w ocenie skarżącego nie jest rzetelny i zawiera błędy merytoryczne. Wzrost wartości przedmiotowych działek został ustalony w następstwie wybrania wadliwych transakcji. Podkreślono, że transakcje wybrane do ustalenia podziału pochodzą z 2015 r., natomiast w 2019 r. ceny te są już inne. Wskazał, że działka przed podziałem została zakupiona za kwotę 1 400 000 zł, a rzeczoznawca wycenił ją na kwotę 1 133 421,00 zł. Podkreślono, że rzeczoznawca nie uwzględnił transakcji z 2018 r., gdzie podobną działkę sprzedano za kwotę 200 zł za metr kwadratowy. W końcowej części odwołania zakwestionowano ustalenia rzeczoznawcy co do możliwości wykorzystania działki 2, jak również co do przebiegu przez nią sieci uzbrojenia technicznego. Wniósł o uchylenie powyższej decyzji i nie ustalanie opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach( SKO) decyzją z dnia 17 maja 2021 r. nr SKO-UL/41.7/147/2021/5482/ŁK, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu SKO przedstawiło przebieg postępowania według chronologii zdarzeń, a następnie przywołał regulacje prawne mające zastosowanie w sprawie i dokonał ich analizy. W dalszej części uzasadnienia SKO odniosło się do zasad sporządzania operatu szacunkowego i doszło do przekonania, że rzeczoznawca majątkowy w sposób prawidłowy dokonał wyboru transakcji do wyceny spornej nieruchomości i w tym zakresie nie dopuścił się do naruszenia obowiązujących regulacji prawnych. SKO stwierdziło, że operat szacunkowy leżący u podstaw decyzji organu I instancji spełnia wszystkie wymagane prawem elementy, a dobór transakcji nie budzi istotniejszych zastrzeżeń. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, skarżący reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym zaskarżył w całości decyzję SKO zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania administracyjnego a to w szczególności art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. w związku z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez wadliwą ocenę przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego, pomijającego tak istotne elementy jak położenie nieruchomości ich atrakcyjność lokalizacji, bliskość centrum miasta. Nadto wskazano na naruszenie powyższych przepisów polegające na przyjęciu do wyceny trzech nieruchomości, które nie są podobne do nieruchomości skarżącego, jak również podniósł naruszenie tych przepisów procesowych w związku z art. 98a u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie metody porównawczej nieruchomości skarżącego z innymi nieruchomościami położonymi w zupełnie innych - mniej atrakcyjnych częściach miasta. Wystąpił o uchylenie zaskarżonej decyzji i o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W motywach skargi przedstawił argumentację przemawiającą za zasadnością jej wniesienia i w tym zakresie odwołał się do stanowisk prezentowanych w orzecznictwie sądów administracyjnych. W ocenie skarżącego organy administracji nie dokonały oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w sposób prawidłowy i zgodny z zasadami sztuki. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i przywołało analogiczną argumentację do tej, którą zamieściło w uzasadnieniu własnej decyzji. Odnosząc się do argumentów podniesionych w skardze organ administracji publicznej nie podzielił ich. Wyrokiem z dnia 9 listopada 2021 r. sygn.. akt II SA/Gl 903/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę skarżącego na decyzję z SKO z dnia 17 maja 2021 r. W uzasadnieniu Sąd odwołał się do stanowiska prezentowanego w orzecznictwie sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Podobnie polemika osoby nieposiadającej wiadomości specjalnych co do przyjęcia np. określonych cech i ich wagi jest całkowicie nieuprawniona Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 9 maja 2023 r. sygn.. akt IOSK 920/22, po rozpoznaniu skargi kasacyjnej skarżącego uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 9 listopada 2021 r. sygn. akt II SA/Gl 903/21 w i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania oraz zasądził od SKO na rzecz skarżącego kasacyjnie kwotę 2.165 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego. W uzasadnieniu stwierdził, że Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając skargę na decyzję, która wydana została w oparciu o dowód jakim jest operat szacunkowy, zobowiązany jest również objąć kontrolą przedłożony operat i nie chodzi tu o wiadomości specjalne, których wymaga się od biegłych, ale przepisy materialnoprawne regulujące zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a w wiec zgodności operatu szacunkowego z obowiązującym prawem, Ponadto stwierdził, że z rozwiązania zawartego w art. 157 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych nie wynika jednak wyłączenie organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a., a tym bardziej uprawnienia sadu administracyjnego. Na rozprawie pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i zawarte w niej argumenty. Wniósł o zasądzenie kosztów postępowania. Podkreślił, że skarżący składał zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Dodatkowo zauważył, że ilość transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę jest za mała. Wyjaśnił, że nie zwrócono się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o weryfikacje operatu. W ocenie pełnomocnika skarżącego w tym zakresie należała do organu administracji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Skarga jest niezasadna. Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Na wstępie wskazać należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wydając niniejszy wyrok był, na podstawie art. 190 p.p.s.a., związany wyrokiem NSA z dnia 9 maja 2023 r. r., sygn. akt I OSK 920/22. Stosownie do przepisu art. 190 p.p.s.a. wykładnia prawa - ocena prawna wyrażona w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego jest wiążąca w sprawie dla sądu pierwszej instancji zarówno wówczas, gdy dotyczy zastosowania przepisów prawa materialnego, jak również przepisów postępowania administracyjnego. Oznacza to, że WSA jest obowiązany rozpatrzyć sprawę ponownie, stosując się do wykładni - oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, bez względu na poglądy prawne wyrażone w orzeczeniach sądowych w innych sprawach. Przez wykładnię - ocenę prawną, o której mowa w art. 190 p.p.s.a. rozumie się wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencję tej oceny. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia jego wadliwości, np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych. Niewątpliwie wskazana wykładnia - ocena prawna to osąd o prawnej wartości sprawy i może ona dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak i kwestii zastosowania określonego przepisu prawa, jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji. Obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, ciążący na wojewódzkim sądzie administracyjnym, może być wyłączony tylko w wypadku istotnej zmiany stanu prawnego lub faktycznego (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt II GSK 1602/12, Lex nr 145763). Związanie Sądu pierwszej instancji w rozumieniu powyższego przepisu oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, a zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania nie dysponuje całkowitą swobodą przy wydawaniu nowego orzeczenia, lecz obowiązany jest uwzględnić wykładnię dokonaną przez sąd drugiej instancji, która przestaje wiązać tylko w ściśle określonych przypadkach zmiany stanu faktycznego sprawy, zmiany stanu prawnego, podjęcia przez NSA przed ponownym rozpoznaniem sprawy przez WSA uchwały zawierającej odmienną wykładnię w tym samym zakresie, co wykładnia zamieszczona w wyroku uchylającym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach stwierdza, że nie wystąpiła żadna z ww. okoliczności, usprawiedliwiających ustanie związania wyrokiem NSA. Uchylając wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9 listopada 2021 r. o sygn. II SA/Gl 903/21, NSA, wyraził w przedmiotowej sprawie ocenę prawną, którą Sąd rozpoznając sprawę po raz wtóry jest związany. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając skargę na decyzję, która wydana została w oparciu o dowód jakim jest operat szacunkowy, zobowiązany jest również objąć kontrolą przedłożony operat i nie chodzi tu o wiadomości specjalne , których wymaga się od biegłych , ale przepisy materialnoprawne regulujące zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a w wiec zgodności operatu szacunkowego z obowiązującym prawem. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja SKO z dnia 17 maja 2021 r., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta D. z dnia 9 listopada 2021 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Podstawę materialnoprawną rozpoznawanej sprawy stanowi przepis art. 98a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 -dalej "u.g.n."). Powołany wyżej przepis stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne i obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Opłata adiacencka zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n., ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia takiej opłaty. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie koncentruje się wokół wzrostu wartości nieruchomości wywołanym podziałem nieruchomości skarżącego. Przy czym skarżący podaje, że w jego ocenie nie powinien ponosić żadnej opłaty ponieważ zakupił nieruchomość po cenie wyższej niż 1133 421 zł wskazanej przez rzeczoznawcę jako wartość rynkowa nieruchomości w stanie na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości działki. Kwestionował również prawidłowość i rzetelność operatu szacunkowego. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. opłatę adiacencką organ ustala od każdego podziału nieruchomości, o ile w wyniku podziału wzrasta jej wartość. Zatem po wydaniu decyzji podziałowej organ ma prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, o ile są spełnione przesłanki określone w art. 98a u.g.n. W tej sprawie organ I instancji na wniosek współwłaścicieli działki nr[...] o powierzchni 9843 m 2 dokonał jej podziału zgodnie z decyzją podziałową z dnia 11 stycznia 2019 r. nr[...] . Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 14 stycznia 2019 r. Opłata adiacencka ustalona została w przewidzianym okresie 3 lat od dnia dokonania podziału nieruchomości Dodać przy tym należy, że zgodnie z § 1 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w D. z dnia [...] w sprawie zmiany treści uchwały Rady Miejskiej w D. Nr [...] z dnia[...]. w sprawie: ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości (opubl . w Dz. Urz. Woj. Śl. nr 209, poz. 38989 z dnia 26 listopada 2009 r.), stawka opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego przez właściciela lub użytkownika wieczystego została ustalona w wysokości 5% różnicy wartości. Operat szacunkowy w celu określenia wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale sporządziła rzeczoznawca majątkowy A. R. i zdaniem Sądu, organy prawidłowo przyjęły, że operat z dnia 14 stycznia 2021 r. ma wartość dowodową, natomiast zastrzeżenia złożone przez skarżącego w dniu 18 lutego 2021r. nie podważają wiarygodności oceny dokonanej przez rzeczoznawcę. Biegła wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Opinia rzeczoznawcy majątkowego spełnia zatem wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych. Sąd zauważa, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania a ocena operatu dokonywana przez organ nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Sądu operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia. Został on wykonany zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości. Przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Natomiast zarzuty skarżącego, wkraczające w sferę wiadomości specjalnych, nie mogą być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego. Dobór nieruchomości porównawczych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jest bowiem zadaniem powierzonym rzeczoznawcy majątkowemu, ściśle wiążącym się ze specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości. Ocena przedmiotowego operatu została przeprowadzona w zgodzie z regułą swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.) oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., regulujących zasady określania wartości nieruchomości, a także przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej: "rozporządzenie"). Stosownie do art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Dla potrzeb ustalenia wartości nieruchomości gruntowej szczegółowo opisano na stronach 8-10 operatu szacunkowego. Zastosowano w operacie podejście porównawcze metodą porównywania parami W operacie, na stronie 14 rzeczoznawca wyjaśnił, dlaczego koniecznym stało się zastosowanie współczynnika korelacji. Wartość nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca ustalił na kwotę 1133421 zł, natomiast wartość rynkową nieruchomości po podziale na kwotę 1485668 zł. Co oznacza, że wzrost wartości wyniósł 352247 zł. W rezultacie prawidłowo została wyliczona kwota opłaty adiacenckiej W tym miejscu podkreślić należy, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast, ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Z kolei, szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być bowiem przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Wobec tego, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, kwestionowanie przyjętej metodologii i wkraczanie tym samym w sferę wiadomości specjalnych, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Nadto wskazać należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że o ocenę, o której mowa w tym przepisie może wystąpić każdy, w tym strona postępowania zainteresowana podważeniem metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie współczynników korygujących czy nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżący nie skorzystała z tej możliwości. W ocenie Sądu, rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Przyjęta metoda i technika szacowania czyni wyliczenie wartości nieruchomości przed i po podziale czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie powyższej metody wyceny. Nie nasuwa zastrzeżeń dokonana przez organy obu instancji ocena tego operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy z dnia 1 marca 2021 r. stanowiących odpowiedź na zastrzeżenia sformułowane przez skarżącego, dotyczące przyjęcia transakcji nieruchomości podobnych na lokalnym rynku D. Zasadnie rzeczoznawca stwierdził, że dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości powoduje, iż nowo powstałe działki gruntu mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu gospodarczego. W kwestii pozostałych zarzutów stwierdzić trzeba, że jak już wyżej Sąd wskazał, podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego i opłata adiacencka związana jest z takim właśnie podziałem oraz związanym z tym wzrostem wartości nieruchomości. Jeżeli skarżący miał wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu mógł skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Przy czym nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości, organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska skarżącego o weryfikację operatu szacunkowego. Skoro skarżący tego nie uczynił, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty adiacenckiej. Podsumowując, zdaniem Sądu zebrany materiał dowodowy nie dawał żadnych podstaw do stwierdzenia, że organy uchybiły swym powinnościom w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego, wynikającym z art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a., jak również wynikającym z art. 7 a K.p.a. nakazującego rozstrzyganie wątpliwości na korzyść strony, w sytuacji gdy jak to zostało wyjaśnione wyżej organ takich wątpliwości nie miał, a także z art. 8 K.p.a. zobowiązującego organ do prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do władzy publicznej. W prawidłowo ustalonym stanie faktycznym sprawy zastosowano zaś prawidłowo właściwe przepisy prawa materialnego. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę. Powołane w treści niniejszego uzasadnienia orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Internetowej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (orzeczenia.nsa.gov.pl)