II SA/Gd 211/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor WSA Jakub Chojnacki (sprawozdawca) Protokolant Specjalista Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 17 czerwca 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 27 stycznia 2026 r. nr SKO Gd 48/25 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.

Pan M. D. (Skarżący) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (SKO, Kolegium) z 27 stycznia 2026 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: W dniu 22 czerwca 2022 r. Rada Miasta Gdyni podjęła uchwałę nr XLIII/1318/22 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chylonia w Gdyni - tzw. Osiedle Meksyk (Dz. Urz. Woj. Pom. poz. 2923), która weszła w życie 9 sierpnia 2022 r. Zgodnie z uchwałą działki nr [...] oraz [...] znalazły się w granicach terenu oznaczonego symbolem [...] KD-D 1/2 - droga publiczna dojazdowa - ul. [...], natomiast działki nr: [...], [...], [...], [...] i [...] położone są w strefie planistycznej [...] U/MW2 - zabudowa usługowa/ zabudowa wielorodzinna - usługi wymagane są przynajmniej w parterach budynków - w częściach zlokalizowanych wzdłuż ciągów usługowych oznaczonych na rysunku planu. Zgodnie z § 12 ww. uchwały: "ustala się 30% stawkę służącą do naliczenia jednorazowej opłaty w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości w momencie jej zbycia zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z wyłączeniem terenów będących w zasobie nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla których ustala się stawkę w wysokości 0%". W dniu 29 listopada 2023 r. Skarżący zbył udział wynoszący 25/200 części we własności nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr [...], stanowiącej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] za łączną kwotę 1.135.400,00 zł. Prezydent Miasta Gdyni po wszczętym z urzędu i przeprowadzonym postępowaniu, wydał w dniu 21 listopada 2024 r. decyzję, w której ustalił Skarżącemu opłatę w wysokości 91.200,00 zł w związku ze sprzedażą udziału 25/200 w prawie własności nieruchomości, stanowiącej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] ,obręb [...], położonej w rejonie ulicy [...] w G., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał m. in., w związku z dokonaną sprzedażą udziału w prawie współwłasności nieruchomości został sporządzony operat szacunkowy. Operat szacunkowy z 15 lipca 2024 r. wykazuje wzrost wartości ww. nieruchomości wskutek uchwalenia uchwałą nr XLIII/1318/22 Rady Miasta Gdyni z dnia 22 czerwca 2022 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na przedmiotowym terenie. Organ I instancji zaznaczył, że w operacie szacunkowym biegła wskazała przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w aktach prawa miejscowego. Zgodnie z planem miejscowym nr 0707, obowiązującym od 9 sierpnia 2022 r., część nieruchomości stanowiąca część działki nr [...] i działkę nr [...], położona jest w strefie planistycznej [...] KD-D 1/2 - droga publiczna dojazdowa - ul. [...], natomiast pozostała część ww. nieruchomości stanowiąca działki nr: [...], [...], [...], [...] i [...] położona jest w strefie planistycznej [...] U/MW2 - zabudowa usługowa/zabudowa wielorodzinna - usługi wymagane są przynajmniej w parterach budynków – w częściach zlokalizowanych wzdłuż ciągów usługowych oznaczonych na rysunku planu. W planie miejscowym nr 0701 obowiązującym do 8 sierpnia 2022 r. część nieruchomości stanowiąca część działki nr [...] i działkę nr [...], położona była w strefie planistycznej [...]-KD – ul. [...], działki nr: [...] i [...] położone były w strefie planistycznej [...]-U.1 - funkcje usługowe, produkcja nieuciążliwa, z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jako towarzyszącej, działka nr [...] znajdowała się w strefie [...]-U.1 - funkcje usługowe, produkcja nieuciążliwa, z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jako towarzyszącej, działka nr [...] znajdowała się w strefie [...]-M.2/Ue - funkcja mieszkaniowo-usługowa. Działalność gospodarcza nieuciążliwa. Zabudowa szeregowa z usługami w parterze, natomiast działka nr [...] położona była w liniach rozgraniczających pasa drogowego [...]-KL - projektowana ulica lokalna. W dalszej części uzasadnienia decyzji Prezydent przywołał, że w tabeli na str. 12 operatu biegła wskazała, że część działki nr [...] o powierzchni 24 m2 nie była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - obecnie obowiązującego oraz dotychczasowego. Biegła wyjaśniła, że z uwagi na fakt, że przeznaczenie pozostałej części działki nr [...] i działki nr [...] nie uległo zmianie w wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego, przedmiotowa część nieruchomości nie została uwzględniona w procesach szacowania. Organ I instancji wskazał również, że dokonał na podstawie art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego z 15 lipca 2024 r., sprostowanego na podstawie § 84 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Stwierdzono, że operat ten spełnia wymogi przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Przedmiotowy operat został opracowany z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wartości przedmiotu wyceny zostały ustalone według cen obowiązujących na dzień sprzedaży udziału w prawie współwłasności. Zgodnie z art. 150 ust. 5 i 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego i zawiera wszystkie elementy wymienione w § 79 ust. 1 ww. rozporządzenia - tj. przedstawiono w nim sposób dokonania wyceny, w tym: określono przedmiot i zakres wyceny, określono cel, podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, wskazano daty istotne dla określenia wartości przedmiotu zbycia, dokonano opisu stanu przedmiotu wyceny oraz jego przeznaczenia, a także wykonano analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Ponadto wskazano rodzaj określonej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także obliczenia wartości przedmiotu wyceny oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zdaniem Prezydenta Miasta, operat szacunkowy z 15 lipca 2024 r. jest sporządzony w sposób spójny i pozbawiony nieścisłości. Ponadto treść dokumentu opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, jest kompletna i wiarygodna, co stanowi o jego wartości dowodowej. Zastosowane przez biegłą normy prawne w sporządzonym operacie oraz sposób jego opracowania uzasadniają przyjęcie wskazanych wartości. Wobec powyższego uznał on powyższą opinię biegłej za dopuszczalną jako dowód w sprawie i mogącą służyć jako podstawa do ustalenia wysokości opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który zaczął obowiązywać od 9 sierpnia 2022 r. Wysokość opłaty planistycznej ustalono na podstawie ww. operatu, w którym został wykazany wzrost wartości zbytego udziału 25/200 w prawie współwłasności przedmiotowej nieruchomości wskutek uchwalenia w dniu 22 czerwca 2022 r. nowego planu miejscowego, w kwocie 304000 zł stanowiącej różnicę między wartością rynkową tego udziału w kwocie 592000 zł, po uchwaleniu nowego planu miejscowego, a jego wartością rynkową w kwocie 288000 zł według przeznaczenia ustalonego w planie miejscowym obowiązującym do 8 sierpnia 2022 r. Na podstawie § 12 uchwały Rady Miasta Gdyni nr XLIII/1318/22 z dnia 22 czerwca 2022 r. ustalono opłatę planistyczną w kwocie 91200 zł, stanowiącej 30% od wykazanego wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego wzrostu wartości przedmiotu zbycia w kwocie 304000 zł. Pismem z 16 grudnia 2024 r. Skarżący złożył odwołanie od powyższej decyzji Prezydenta Miasta Gdyni. Następnie przy piśmie z 10 stycznia 2025 r. przedłożył wykonany na własne zlecenie kontroperat. SKO rozpoznając odwołanie skarżącego, decyzją z 27 stycznia 2026 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z 21 listopada 2024 r. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy oszacował wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu. Przy wycenie wartości nieruchomości wybrał podejście porównawcze, metodę porównywania parami zaś do oszacowania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca stosował rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca wyliczył, że wartość gruntu przed zmianą planu miejscowego wynosiła 2300000 zł, zaś po jego uchwaleniu 4735000 zł. Organ wyliczył opłatę ustalając ją dla udziału 25/200, który był przedmiotem zbycia. Odnosząc wzrost wartości nieruchomości do wysokości udziału organ wyliczył, że wzrost przypadający na udział wynosił 304000 zł, co przy 30% stawce opłaty dało kwotę 91200 zł opłaty planistycznej. SKO zarzuty podniesione przez Skarżącego co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego uznało za nieuzasadnione. W ocenie Kolegium założenia metodologiczne przyjęte przez rzeczoznawcę są logiczne i prawidłowe. Oceniono, że najbardziej efektywnym sposobem zagospodarowania gruntu będzie jednolita zabudowa na całym terenie, stąd obszar nieruchomości wyceniono jako funkcjonalną całość. Rzeczoznawca w sposób prawidłowy określił rynek nieruchomości porównawczych przyjmując, że przy szacowaniu wartości nieruchomości przed zmianą planu do analizy przyjęto transakcje nieruchomościami o dużych powierzchniach (powyżej 2000 m2), na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkalno-usługowej. Wyeliminowano nieruchomości, na terenie których możliwa była realizacja zabudowy wolnostojącej z usługami. Rzeczoznawca scharakteryzował ten rynek na str. 19 wyceny podając, że "Rynek nieruchomości gruntowych o wskazanym wyżej przeznaczeniu [pod zabudowę mieszkalno-usługową] i dużych powierzchniach jest rynkiem ograniczonym. Odnotowano kilkanaście transakcji, które znacznie różniły się pomiędzy sobą powierzchnią terenu oraz szczegółowymi zapisami dotyczącymi przeznaczenia. Dominował obrót gruntami o mniejszych powierzchniach (w granicach 1 000-2 000 m2) oraz gruntami, na których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej. Tego typu grunty najczęściej są przedmiotem zainteresowania indywidualnych nabywców planujących realizację przedsięwzięcia budowlanego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Grunty o większych powierzchniach, gdzie możliwa jest realizacja zabudowy bliźniaczej czy szeregowej oraz usługowej najczęściej są przedmiotem zainteresowania deweloperów realizujących zadania inwestycyjne polegające na budowie i sprzedaży mieszkań czy domów." Do wyceny rzeczoznawca wykorzystał 4 transakcje opisane w tabeli nr 1 operatu. Do wyliczeń przyjęto wszystkie 4 transakcje (tabela nr 16, str. 35 wyceny). Są to nieruchomości gruntowe niezabudowane, na terenie których możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowo-usługowej w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Wyeliminowano działki, które dopuszczały realizację jedynie zabudowy wolnostojącej. Do analizy przyjęto transakcje o zbieżnych ustaleniach szczegółowych w planach miejscowych w zakresie intensywności zabudowy, dopuszczalnej wysokości budynków czy wymaganej powierzchni biologicznie czynnej. Dalej organ II instancji zauważył, że dokonując wyceny nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową rzeczoznawca wyjaśnił, że transakcji poszukiwał na runku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Rzeczoznawca scharakteryzował ten rynek opisując na str. 27, że "Rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową na terenie Trójmiasta jest przeciętnie rozwinięty, odnotowano kilkadziesiąt transakcji, które znacznie różniły się pomiędzy sobą powierzchnią terenu oraz szczegółowymi zapisami dotyczącymi przeznaczenia. Dostępne były liczne transakcje, które wyłączały możliwość realizacji zabudowy usługowej oraz takie, które oprócz zabudowy wielorodzinnej i usługowej dopuszczały realizację np. zabudowy jednorodzinnej lub wielorodzinnej w budynkach małych (do 4-6 mieszkań). Ww. nieruchomości nie uznano za nieruchomości podobne, nie przyjęto ich do analizy". Sześć transakcji porównawczych zaprezentowano w tabeli nr 10, z których do dalszych analiz wykorzystano trzy (Ip. 4,5,6 z tabeli nr 10). Osobno rzeczoznawca oszacował wartość gruntu przeznaczonego pod komunikację ([...]). Rzeczoznawca wyjaśnił także, że działki nr [...] i [...] nie zmieniły swojego przeznaczenia w wyniku wprowadzenia zapisów nowego MPZP, nie zostały uwzględnione w wycenie. Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości w zakresie, w którym biegła nie wzięła pod uwagę w swoich wyliczeniach w tabeli 22, 23, 24 (str. 38 i 39 operatu) wszystkich nieruchomości przyjętych w tabeli 10 (str. 29) to jest liczby pojedynczej od 1-6 transakcji, a przyjęła jedynie te z pozycji od 4-6 (z najwyższymi cenami transakcyjnymi), co wpłynęło na błędne wyliczenie średniej arytmetycznej w tabeli 24 przy jednoczesnym przyjęciu delty dla transakcji z pozycji 1-6 w tabeli 10, SKO wskazało, że zarzut ten jest nieuzasadniony. Rzeczoznawca na str. 32 wyceny opisał procedurę zastosowania metody porównywania parami zgodną ze standardami wyceny. Rzeczoznawca wskazał, że najpierw utworzył zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę wyceny (tabela 10), ustalił cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, ocenił wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, ustalił zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, a dopiero wówczas dokonał wyboru do porównań z utworzonego zbioru, trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Ponadto § 7 ust. 1 rozporządzenia definiuje cechy rynkowe jako właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. Biorąc powyższe pod uwagę Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca, po pierwsze miał możliwość przeprowadzenia analizy porównawczej na trzech z sześciu nieruchomości wytypowanych według własnej oceny stopnia podobieństwa do nieruchomości wycenianej. To, jakie dokładnie względy zadecydowały o tym, że wybrał te a nie inne transakcje, nie podlega ocenie ze strony organu administracji, albowiem mieści się w zakresie wiedzy fachowej w zakresu wyceny nieruchomości. Wybór mógłby zostać zakwestionowany wyłącznie wówczas, gdyby z jakichkolwiek powodów okazał się oczywiście błędny, nielogiczny, niespójny z innymi elementami wyceny. Okoliczności takich SKO jednak nie dostrzegł, ponadto nie wskazuje na nie także Skarżący. Samo stwierdzenie, że są to nieruchomości, które uzyskały najwyższe ceny, nie dyskwalifikuje jeszcze decyzji rzeczoznawcy o posłużeniu się nimi. Po drugie, odnośnie do podstawy sześciu, a nie trzech transakcji jako podstawy wyliczeń matematycznych Kolegium zauważyło, że transakcje nr 1-6 z tabeli nr 10 to transakcje obrazujące rynek nieruchomości podobnych do wycenianej, a więc zbiór stanowiący podstawę wyceny, o którym mowa w § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1 rozporządzenia. Metoda porównywania parami polega na tym, że z tak zbudowanego zbioru wybiera się co najmniej trzy nieruchomości, z którymi następnie porównuje się nieruchomość wycenianą. W ocenie SKO ten sposób postępowania opisany i zastosowany przez rzeczoznawcę w zakresie wyliczeń matematycznych nie stoi w sprzeczności z § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. Wymaga on bowiem, aby do porównań wybrać co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Jednak cechy rynkowe, ocenę ich wpływu na wartość, tworzy się dla zbioru nieruchomości będących podstawą wyceny (§ 6 rozporządzenia), a nie dla trzech nieruchomości porównawczych z którymi przy metodzie porównywania parami, porównuje się nieruchomość szacowaną. Byłoby tak, gdyby zbiór będący podstawą wyceny ograniczał się tylko do trzech transakcji. Tymczasem w przypadku metody porównywania parami tak być nie musi. Odnosząc się do dalszych zarzutów odwołania SKO stwierdziło, że przed zmianą planu nieruchomość miała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Po zmianie planu przeznaczenie gruntu to zabudowa mieszkaniowo-wielorodzinna z towarzyszeniem usług. Analiza rzeczoznawcy dowiodła, że zmiana ta skutkowała wzrostem wartości gruntu. Analiza oparta została na transakcjach nieruchomościami o przeznaczeniu podobnym do nieruchomości wycenianej tak przed, jak i po zmianie planu. Wyliczenia nie nasuwają wątpliwości. Wynika z nich, że zmiana funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej na wielorodzinną wpłynęła korzystnie na wartości nieruchomości zwiększając ją. W tym kontekście, w ocenie SKO, nieuzasadniony jest zarzut mówiący, że na mocy poprzedniego planu miejscowego brak było ograniczeń w intensywności zabudowy. W starym planie miejscowym ustalony był maksymalny udział powierzchni zabudowanej na działce, dopuszczalna wysokość zabudowy oraz wskaźnik intensywności zabudowy działki określony jako minimalny. Ustalone w planie wskaźniki zabudowy istotnie ograniczały parametry potencjalnej zabudowy. Dla terenu oznaczonego symbolem [...] M2-Ue maksymalny udział powierzchni zabudowanej na działce dla segmentów wewnętrznych wynosił 50%, a dla segmentów skrajnych 35%. Dopuszczalna wysokość zabudowy została ustalona na 12 m od linii nieprzekraczalnej oraz do 4 m pomiędzy liniami: "ściśle określoną", a "nieprzekraczalną". Dla terenów [...]-U1 i [...]-U1 - maksymalny udział powierzchni zabudowanej na działce ustalony został na 40%, natomiast dopuszczalna wysokość 15 m. W nowym planie miejscowym dla przedmiotowego terenu przeznaczonego pod zabudowę usługową/zabudowę wielorodzinną ustalono wysokość budynków do 14,0 m z możliwością podwyższenia do 17,0 m, pod warunkiem wycofania podwyższonych części w sposób ustalony w planie. Powierzchnia zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej ustalona została do 0,40 powierzchni działki budowlanej, natomiast dla zabudowy usługowej do 0,50 powierzchni działki budowlanej. Możliwość realizacji zabudowy wielorodzinnej na przedmiotowym terenie, o ustalonych w nowym planie miejscowym parametrach zabudowy, stanowi istotną zmianę potencjału inwestycyjnego przedmiotowej nieruchomości wskutek wejścia w życie nowego aktu prawa miejscowego. Zgodnie ze stanowiskiem bieglej, nowy plan miejscowy wprowadził możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wraz z usługami co wpłynęło na poprawę atrakcyjności ekonomicznej przedmiotu wyceny. Odnośnie przedłożonego przez skarżącego kontroperatu Kolegium zauważyło, że w orzecznictwie sądów administracyjnych niesporne jest stanowisko, że opiniom sporządzonym na zlecenie strony nie można przypisać waloru dowodu z opinii biegłego, nawet jeśli sporządzone zostały przez osoby posiadające wiedzę fachową. Opinie sporządzone na zlecenie strony traktować należy jedynie jako wyjaśnienia stanowiące poparcie stanowiska strony, choć z uwzględnieniem wiadomości specjalnych. Opinia prywatna stanowi wyłącznie umotywowane stanowisko strony i jej znaczenie dowodowe w postępowaniu nie dorównuje opinii biegłego powołanego w tym postępowaniu. Biorąc powyższe pod uwagę Kolegium uznało, że brak było podstaw, aby przedłożony dowód w postaci operatu szacunkowego uznać za dowód z opinii biegłego i na jego podstawie wydać decyzję w sprawie. Dokument ten potraktowano jako szczególnego rodzaju pismo procesowe wskazujące na stanowisko strony co do przedmiotu postępowania. Kontroperat mógłby zdaniem Kolegium posłużyć do konieczności zweryfikowania operatu sporządzonego na zlecenie organu, o ile byłby sporządzony w pełni prawidłowo. Kontroperat przedstawiony przez Skarżącego narusza jednak przepisy prawa. Jego wadą jest, że nie zawiera istotnego elementu, jakim jest opis cech rynkowych wymaganych przez § 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Na koniec SKO wskazało, że nie dostrzega potrzeby zlecenia zbadania operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n., albowiem nie stwierdza jakichkolwiek zastrzeżeń nasuwających podejrzenie co do rzetelności sporządzonej wyceny. O ile skarżący dostrzega taką potrzebę, miał możliwość realizacji procedury weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skarżący w skardze na powyższą decyzję zarzucił: naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 77 § 1 oraz 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego w zw. z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy z 25 lipca 2024 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego, przy braku innych dowodów potwierdzających ustaloną w nim wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku z jej sprzedażą, w sytuacji gdy, zgodnie z treścią art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, a w sprawie nie doszło do jego potwierdzenia na podstawie art. 156 ust. 4 u.g.n., co skutkowało błędnym nieuzupełnieniem materiału dowodowego w sprawie, a tym samym wydaniem decyzji bez niezbędnego dowodu, co do podstawowej kwestii dla przedmiotu postępowania, uniemożliwiającej nawet ustalenie czy w stosunku do Strony powinna być naliczana opłata na podstawie art. 36 ust. 4 u.g.n..; art, 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem uzyskania oceny prawidłowości operatu oraz (niezależnie) niezobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do sporządzenia pisemnej opinii uzupełniającej do operatu w związku z jego wadami, w sytuacji, gdy wniosek ten został złożony w terminie właściwym, poparty został umotywowanymi uwagami do treści operatu oraz dotyczył kwestii zasadniczej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, co skutkowało błędnym nieuzupełnieniem materiału dowodowego w sprawie, a tym samym wydaniem decyzji bez niezbędnego dowodu, co do podstawowej kwestii dla przedmiotu postępowania, uniemożliwiającej nawet ustalenie czy w stosunku do Strony powinna być naliczana opłata na podstawie art 36 ust, 4 u.p.z.p., a w konsekwencji co najmniej zawyżeniem wysokości ewentualnej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości KW nr [...] na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz w związku z jej sprzedażą; naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 80 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej, oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyznanie pełnej wiarygodności dowodowej operatowi, a także art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z pisemnej opinii uzupełniającej do operatu, określającej aktualną, rynkową wartość nieruchomości przy uwzględnieniu okoliczności powoływanych w zarzutach z 1 pkt 2 oraz pkt 3 petitum odwołania oraz nieprzeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego, którego przedmiotem będzie pismo organu z 12 lipca 2023 r. (znak PNN.6840.106.2017.MD) zaoferowania współwłaścicielom nieruchomości nabycia prawa własności nieruchomości przyległej do nieruchomości i o tożsamym przeznaczeniu jak większość nieruchomości (dz. nr [...]/ i [...] o łącznej powierzchni 165 m2), w sytuacji, gdy w stosunku do operatu zgłoszono szereg zarzutów dotyczących sposobu wyliczenia opłaty, wnioskowano o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego (najlepiej po uchyleniu decyzji organu I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania), a także przedstawiono dowody wskazujące na konieczność i zasadność przyjęcia zupełnie odmiennych parametrów - niższych kwotowo - do wyliczenia jednorazowej opłaty, tj. podniesiono, iż: w operacie ustalono, że przed uchwaleniem uchwałą nr XLIH/1318/22 Rady Miasta Gdyni z 22 czerwca 2022 r. planu zagospodarowania przestrzennego dla części dzielnicy C. w G. wartość tej nieruchomości wynosiła 471,71 zł za 1 m2, podczas gdy, w operacie szacunkowym z 4 maja 2022 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego sporządzanym na zlecenie tego samego organu na potrzeby postępowania dot. ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności nieruchomości (stanowiącej uprzednio wspólną nieruchomość z nieruchomością) za grunty o tożsamym przeznaczeniu jak w przypadku nieruchomości cena transakcyjna za 1 m2 ustalona została na poziomie 298 zł netto tj. była o ok 50% niższa niż ta ustalona w operacie. Organ pominął w swoich rozważaniach fakt, zaoferowania współwłaścicielom nieruchomości (w tym odwołującemu) pismem z 12 lipca 2023 r. (znak PNN.6840.106.2017.MD) nabycie prawa własności nieruchomości przyległej do nieruchomości i o tożsamym przeznaczeniu jak większość nieruchomości (dz. nr [...]/ i [...] o łącznej powierzchni 165 m2), względem której organ ustalił cenę transakcyjną za 1 m2 na kwotę 321,21 zł; sporządzenie operatu z naruszeniem § 8 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości w zakresie, w którym biegła rzeczoznawczyni nie wzięła pod uwagę w swoich wyliczeniach w tabeli 22, 23, 24 z operatu (strona 38 i 39) wszystkich nieruchomości przyjętych w tabeli 10 z operatu (strona 29) to jest liczby pojedynczej od 1-6 transakcji, a przyjęła jedynie te z pozycji od 4-6 (z najwyższymi cenami transakcyjnymi), co wpłynęło na błędne wyliczenie średniej arytmetycznej w tabeli 24 z operatu przy jednoczesnym przyjęciu delty dla transakcji z pozycji 1-6 w tabeli 10 z operatu (strona 39). Mając na względzie powyższe Skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji SKO, a także o rozważenie uchylenia w całości decyzji organu I instancji. Ponadto wniósł na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. o zasądzenie od organu na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw, w tym uwzględniających kwotę wynagrodzenia adwokata. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja SKO z 27 stycznia 2026 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z 21 listopada 2024 r., ustalającą Skarżącemu opłatę w wysokości 91200 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze sprzedażą udziału 25/200 w prawie własności tej nieruchomości, stanowiącej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obręb [...], położonej w rejonie ul. [...] w G. Zgodnie z art. 36 art. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) - dalej "u.p.z.p.", jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania wzrosła wartość nieruchomości, którą następnie właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości zbywa, wówczas wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę. Opłata ta nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Na postawie art. 37 u.p.z.p. rzeczoną wartość nieruchomości ustala się na dzień zbycia nieruchomości (ust. 1). Wartość nieruchomości odpowiada różnicy między: wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu: 1) przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu; 2) faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Wartość nieruchomości określa się jednocześnie zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ust. 12). Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość będąca przedmiotem wyceny podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chylonia w Gdyni - tzw. Osiedle Meksyk (plan nr 0707), uchwalonego uchwałą nr XLIII/1318/22 Rady Miasta Gdyni z dnia 22 czerwca 2022 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego z dnia 25 lipca 2022 r., poz. 2923. Plan ten obowiązuje od 9 sierpnia 2022 r. W § 12 ww. uchwały ustalono 30% stawkę służącą do naliczenia jednorazowej opłaty w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości w momencie jej zbycia zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zgodnie z uchwalonym planem miejscowym, część nieruchomości stanowiąca część działki nr [...] i działkę nr [...], położona jest w strefie planistycznej [...] KD-D 1/2 - droga publiczna dojazdowa - ul. [...], natomiast pozostała część spornej nieruchomości stanowiąca działki nr: [...], [...], [...], [...] i [...] położona jest w strefie planistycznej [...] U/MW2 - zabudowa usługowa/zabudowa wielorodzinna - usługi wymagane są przynajmniej w parterach budynków – w częściach zlokalizowanych wzdłuż ciągów usługowych oznaczonych na rysunku planu. Do 8 sierpnia 2022 r. z kolei, na przedmiotowym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chylonia w Gdyni - Osiedla Meksyk (plan nr 0701), uchwalony uchwałą nr XIX/622/00 Rady Miasta Gdyni z dnia 24 maja 2000 r. W uprzednio obwiązującym planie miejscowym część nieruchomości stanowiąca część działki nr [...] i działkę nr [...] położona była w strefie planistycznej [...]-KD – ul. [...], działki nr: [...] i [...] położone były w strefie planistycznej [...]-U.1 - funkcje usługowe, produkcja nieuciążliwa, z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jako towarzyszącej, działka nr [...] znajdowała się w strefie [...]-U.1 - funkcje usługowe, produkcja nieuciążliwa, z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej jako towarzyszącej, działka nr [...] znajdowała się w strefie [...]-M.2/Ue - funkcja mieszkaniowo-usługowa, działalność gospodarcza nieuciążliwa, zabudowa szeregowa z usługami w parterze, natomiast działka nr [...] położona była w liniach rozgraniczających pasa drogowego [...]-KL - projektowana ulica lokalna. W dniu 29 listopada 2023 r., Skarżący jako współwłaściciel sprzedał swój udział wynoszący 25/200 w prawie współwłasności spornej nieruchomości, stanowiącej działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obręb [...], o łącznej powierzchni 5749 m2. Prezydent Miasta Gdyni pismem z 29 lipca 2024 r. zawiadomił Skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia tzw. opłaty planistycznej. W konsekwencji bezsporne jest, że doszło do uchwalenia nowego planu miejscowego, Skarżący zbył udział w nieruchomości objętej tym planem a do wszczęcia postępowania doszło w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Sporne w sprawie jest natomiast to, czy faktycznie doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego. Podstawowym dokumentem w postępowaniu mającym na celu ustalenie wartości nieruchomości jest sporządzana na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 poz. 1145 ze zm.) - dalej jako "u.g.n." Operat zostaje sporządzony na podstawie przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832) - dalej jako "Rozporządzenie". W rozpoznawanej sprawie SKO uznało, że operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu I instancji jest zgodny z przepisami prawa i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości tzw. "opłaty planistycznej". Zdaniem Sądu wniosek Kolegium jest prawidłowy. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, pełni bowiem podobną rolę. Z kolei z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca. Organ rozpoznający sprawę nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też organ może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. W niniejszej sprawie, biegła sporządzająca operat szacunkowy przy wycenie wartości nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, natomiast do oszacowania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi - metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 8 Rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (ust. 1). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych w zbiorze stanowiącym podstawę wyceny współczynnikami korygującymi wynikającymi z oceny wycenianej nieruchomości w odniesieniu do przyjętej skali ocen poszczególnych cech rynkowych, z uwzględnieniem położenia ceny średniej w przedziale pomiędzy ceną minimalną i ceną maksymalną (ust. 2). Skarżący zarzucił pominięcie przez SKO faktu naruszenia przez biegłą wskazanego wyżej przepisu Rozporządzenia polegające na niewzięciu pod uwagę w swoich wyliczeniach w tabeli 22, 23, 24 z operatu wszystkich nieruchomości przyjętych w tabeli 10 z operatu to jest liczby pojedynczej od 1-6 transakcji, a przyjęcie jedynie te z pozycji od 4-6 (z najwyższymi cenami transakcyjnymi), co wpłynęło na błędne zdaniem Skarżącego wyliczenie średniej arytmetycznej w tabeli 24 przy jednoczesnym przyjęciu delty dla transakcji z pozycji 1-6 w tabeli 10. W pierwszej kolejności zauważyć należy, że zarzut ten dotyczy merytorycznej zawartości operatu, czyli wiedzy specjalnej, którą posiada biegły rzeczoznawca i co do zasady kwestionowanie przywołanych przez Skarżącego wyliczeń nie leży w kompetencji SKO. Niemniej, Kolegium w ramach wynikającego z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego obowiązku oceny operatu jako części materiału dowodowego, prawidłowo wskazało na str. 8 i nast. uzasadnienia zaskarżonej decyzji, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach. Biegła na str. 32 operatu opisała procedurę zastosowania metody porównywania parami zgodną ze standardami wyceny. Wskazała, że najpierw utworzyła zbiór nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę wyceny (tabela 10), ustaliła cechy rynkowe wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, oceniła wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, ustaliła zakres skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, a dopiero wówczas dokonała wyboru do porównań z utworzonego zbioru, trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Ponadto § 7 ust. 1 Rozporządzenia definiuje cechy rynkowe jako właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny. Ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen. SKO prawidłowo oceniło kontekście przepisów Rozporządzenia, że rzeczoznawca, po pierwsze miał możliwość przeprowadzenia analizy porównawczej na trzech z sześciu nieruchomości wytypowanych według własnej oceny stopnia podobieństwa do nieruchomości wycenianej. To, jakie dokładnie względy zadecydowały o tym, że wybrał te a nie inne transakcje, nie podlega ocenie ze strony organu administracji, albowiem mieści się w zakresie wiedzy fachowej w zakresu wyceny nieruchomości. Wybór mógłby zostać zakwestionowany wyłącznie wówczas, gdyby z jakichkolwiek powodów okazał się oczywiście błędny, nielogiczny, niespójny z innymi elementami wyceny. Samo stwierdzenie, że wybrane do porównania nieruchomości są to nieruchomości, które uzyskały najwyższe ceny, nie dyskwalifikuje jeszcze decyzji rzeczoznawcy o posłużeniu się nimi, zwłaszcza że z treści operatu wynika, że biegła wybrała trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Trafnie również organ uznał, że transakcje nr 1-6 z tabeli nr 10 to transakcje obrazujące rynek nieruchomości podobnych do wycenianej, a więc zbiór stanowiący podstawę wyceny, o którym mowa w § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1 Rozporządzenia. Metoda porównywania parami polega na tym, że z tak zbudowanego zbioru wybiera się co najmniej trzy nieruchomości, z którymi następnie porównuje się nieruchomość wycenianą. Sposób postępowania opisany i zastosowany przez rzeczoznawcę w zakresie wyliczeń matematycznych nie stoi w sprzeczności z § 8 ust. 1 Rozporządzenia. Wymaga on bowiem, aby do porównań wybrać co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Jednak cechy rynkowe, ocenę ich wpływu na wartość, tworzy się dla zbioru nieruchomości będących podstawą wyceny (§ 6 rozporządzenia), a nie dla trzech nieruchomości porównawczych z którymi przy metodzie porównywania parami, porównuje się nieruchomość szacowaną. Byłoby tak, gdyby zbiór będący podstawą wyceny ograniczał się tylko do trzech transakcji. Tymczasem w przypadku metody porównywania parami tak być nie musi. SKO w ramach kontroli operatu zasadnie zauważyło również, że biegła wyjaśniła, iż zmiana przeznaczenia nieruchomości wynikająca z uchwalenia nowego planu miejscowego wiązała się ze wzrostem wartości nieruchomości. Nie budzi zastrzeżeń stwierdzenie biegłej, że zmiana funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej na wielorodzinną wpłynęła korzystnie na wartości nieruchomości. Biegła wyjaśniła w czym upatruje owego wzrostu, odwołując się do takich parametrów jak: wskaźniki intensywności zabudowy i powierzchni zabudowy, wysokość zabudowy oraz proporcji funkcji zabudowy na spornej nieruchomości. Operat zawiera także uzasadnienie doboru określonych nieruchomości podobnych, które wyjaśnia w sposób dostateczny, dlaczego biegła przyjęła do porównania akurat te nieruchomości. Kwestionowanie w takiej sytuacji prawidłowości ich doboru dotyczy wiedzy specjalistycznej biegłej i nie leży w kompetencjach SKO. Zdaniem Sądu, nie sposób w okolicznościach rozpoznawanej sprawy skutecznie zarzucić SKO, że ustaliło wysokość opłaty planistycznej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego z naruszeniem § 78 Rozporządzenia. Kolegium szczegółowo wyjaśniło, dlaczego uważa, że sporządzony operat zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedstawienie sposobu wykonania wyceny odpowiada wymogom z art. § 79 Rozporządzenia i nie zostało przez Skarżącego skutecznie zakwestionowane. Sąd ocenę SKO w pełni podziela. W tym miejscu odnieść trzeba się do zarzutu nieuwzględnienia przez SKO kontropoeratu sporządzonego na zlecenie Skarżącego oraz zaniechania zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu. Otóż stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n., jedynym prawem przewidzianym sposobem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jest ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców. Podkreślić przy tym należy, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (art. 157 ust. 2 u.g.n.). Wynika z tego, że jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n., tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. W świetle tego przepisu, tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadku, gdy podnoszone przez stronę wady operatu dotyczą zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to nie będą mogły odnieść skutku ze względu na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie, w rezultacie strona bez skorzystania z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n., nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 7 września 2016 r., II SA/Bd 509/16; orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie podkreśla się także, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych co do tego, kto ma wystąpić o ocenę operatu szacunkowego (zob. m.in. wyrok NSA z 5 grudnia 2024 r., I OSK 1908/21, orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeśli więc w niniejszej sprawie organy uznały, że operat szacunkowy nie zawiera uchybień i może on stanowić podstawę dokonania ustaleń w zakresie wysokości opłaty planistycznej, to inicjatywa wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leżała po stronie Skarżącego. O taką weryfikację jednak nie wystąpił, natomiast to, że prywatny operat szacunkowy nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu – przesądził ustawodawca w przywołanym już art. 157 ust. 2 u.g.n. Zauważyć przy tym wypada, że SKO odniosło się do operatu szacunkowego przedłożonego przez Skarżącego przy odwołaniu trafnie stwierdzając, że nie zawiera on istotnego elementu, jakim jest opis cech rynkowych wymaganych przez § 6 Rozporządzenia. Jak słusznie zauważył organ, cechy nieruchomości mają dostarczyć wiadomości o tym, pod jakim względem różnią się od siebie nieruchomości porównawcze oraz z jakich powodów uzyskały one - pomimo podobieństwa - różne ceny. Opis cech powinien zatem pozwolić na ustalenie, jakie konkretnie parametry, którymi cechują się nieruchomości porównawcze, zadecydowały o tym, że nieruchomości porównawcze uzyskały różne ceny. Brak tego elementu dyskwalifikuje w tej sprawie przydatność dowodową operatu prywatnego. Na marginesie jedynie zauważyć trzeba, że organ trafnie zauważył, że z przedłożonego kontropertau także wynika wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, co nie koreluje ze stanowiskiem Skarżącego prezentowanym w toku postępowania, że wzrost ten w istocie nie nastąpił. Zdaniem Sądu, z przyczyn opisanych wcześniej, w sprawie nie było powodów uzasadniających powzięcie przez SKO wątpliwości, co do przydatności operatu szacunkowego z 15 lipca 2024 r. przy ustalaniu spornej opłaty. Prawidłowo zatem przyjęło Kolegium, że nie było potrzeby zwracania się do biegłej o jakiekolwiek wyjaśnienia. Organ odniósł się przy tym szczegółowo w uzasadnieniu decyzji do zarzutów odwołania, a jego stanowisko uznać należy za prawidłowe. Konieczne jest także odniesienie się do zarzutu naruszenia przez SKO art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Sąd rozpoznający tę sprawę podziela stanowisko judykatury wskazujące na specyfikę postępowania w przedmiocie renty planistycznej. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na ściśle sprecyzowaną datę historyczną - dzień jej sprzedaży. Przepis ten wyłącza stosowanie mechanizmu z art. 156 ust. 3 u.g.n. (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy przyjąć jako wartość podstawową, że operat szacunkowy w tego typu sprawach rekonstruuje fakty i zjawiska rynkowe osadzone w zamkniętej przeszłości. Wartość nieruchomości z dnia zawarcia umowy sprzedaży jest wielkością stałą i obiektywną. Upływ czasu między sporządzeniem operatu a wydaniem decyzji przez organ odwoławczy nie ma żadnego wpływu na ową historyczną wartość. Wymuszanie na organach administracji publicznej cyklicznego odnawiania operatów szacunkowych, których zadaniem jest wyłącznie potwierdzenie stanu minionego, jest zabiegiem z punktu widzenia prawa celowego całkowicie zbędnym (por. wyrok NSA z 8 kwietnia 2026 r., II OSK 2607/25; orzeczenia.nsa.gov.pl). W tym miejscu odnotować należy, że z operatu szacunkowego wynika, iż wartość nieruchomości określono na 23 listopada 2023 r., w sytuacji, gdy do jej zbycia doszło 6 dni później, to jest 29 listopada 2023 r. Nie sposób jednak zakwestionować stanowiska biegłej, że tak niewielka różnica czasowa mogła mieć wpływ na wysokość wyceny. Także pozostałe zarzuty skargi nie prowadzą do konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji. Zdaniem Sądu, skoro podstawą ustalania wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę na zlecanie orzekającego organu, to inne dokumenty, takie jak pismo zawierające ofertę nabycia nieruchomości sąsiedniej za określoną cenę, nie mogą służyć kwestionowaniu prawidłowości określenia wartości nieruchomości i w konsekwencji wysokości opłaty planistycznej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 u.g.n.). Istota tego rozwiązania sprowadza się do konieczności analizy dokonanych transakcji nieruchomościami podobnymi, a nie ofertami zakupu takich nieruchomości. Cen ofertowych zakupu nieruchomości nie można co oczywiste utożsamiać z ceną transakcyjną sprzedaży. Co do zaś nieuwzględnienia przez SKO wyceny z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby ustalenia odszkodowania w związku z wywłaszczeniem nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu - stwierdzić trzeba, że skoro ustawodawca nie dopuszcza kwestionowania wyceny tej samej nieruchomości operatem szacunkowym innego biegłego (art. 157 ust.1 u.g.n.), to tym bardziej niedopuszczalne jest oparcie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby innego postępowania. Podsumowując, SKO w sposób odpowiadający wymogom art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oceniło sporządzony na potrzeby ustalenia wzrostu wartości nieruchomości operat szacunkowy, nie dopatrując się w nim uchybień uzasadniających jego weryfikację choćby poprzez dodatkowe wyjaśnienia biegłej operat sporządzającej. Skarżący nie skorzystał z możliwości przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i nie wykazał wadliwości dokonania oceny tego dokumentu przez Kolegium. Postępowanie w sprawie przeprowadzono zgodnie z przepisami je regulującymi i przy prawidłowym zastosowaniu norm prawa materialnego, natomiast weryfikacja zarzutów zarówno odwołania jak i skargi dotyczących merytorycznej zawartości operatu (dobór nieruchomości, obliczenia rachunkowe) leży poza zakresem oceny SKO i w konsekwencji również Sądu rozpoznającego tę sprawę. Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.