II OZ 55/22

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej zażalenia Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. w S. na postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 21 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 1068/21 o odrzuceniu skargi w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. w S. na decyzję Z. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] sierpnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie odmowy zmiany decyzji w sprawie nakazania wykonania określonych robót budowlanych postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie postanowieniem z dnia 21 grudnia 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 1068/21, na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. DZ. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej "P.p.s.a.") odrzucił skargę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. [...] w S. (dalej jako skarżąca) w sprawie z jej skargi na decyzję Z. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] sierpnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie odmowy zmiany decyzji w sprawie nakazania wykonania określonych robót budowlanych, uznając, że skarżąca nie uzupełniła braków formalnych wniesionej skargi poprzez nadesłanie uchwały Wspólnoty o powołaniu zarządu. Sąd orzekł także o zwrocie uiszczonego wpisu od skargi. Sąd wskazał, że wniesiona w niniejszej sprawie skarga podpisana została w imieniu Zarządu Wspólnoty przez P. K. Do skargi załączony został akt notarialny rep. A nr [...] dotyczący umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Zarządzeniem z dnia 20 października 2021 r. Sąd zobowiązał Wspólnotę do usunięcia braków formalnych skargi poprzez przedłożenie dokumentu (uchwały), z którego wynikałoby, że P. K. upoważniony jest do reprezentowania Wspólnoty przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Szczecinie – w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi. W zakreślonym przez Sąd terminie skarżąca Wspólnota nadesłała pismo z dnia [...] listopada 2021 r., podpisane przez P. K., w treści którego między innymi wskazała, że z § 9 pkt 2 umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2009 r. (akt notarialny rep. A nr [...]) wynika, że zarząd nieruchomością wspólną sprawuje P. K.. Wspólnota nie nadesłała uchwały stosownie do zobowiązania Sądu z dnia 20 października 2021 r. Sąd wskazał, że osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu (art. 28 § 1 P.p.s.a.), i stosownie do art. 29 tej ustawy zobligowane są wykazać swoje umocowanie dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu. Sąd zwrócił uwagę, że sposób reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.). Wskazał, że co do zasady, podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest zarząd tej wspólnoty. Zarząd Wspólnoty, powołany przez właścicieli lokali w drodze uchwały, reprezentuje bowiem tę wspólnotę stosownie do treści art. 21 ustawy o własności lokali. Zgodnie natomiast z treścią art. 20 ust. 1 tej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Odnosząc się do realiów sprawy Sąd stwierdził, że skarżąca, na wezwanie Sądu o przedłożenie uchwały Wspólnoty o powołaniu zarządu celem zweryfikowania, czy osoba, która podpisała skargę była do tego upoważniona nie nadesłała ww. uchwały. Sąd uznał, że warunku tego nie spełnia nadesłane przez Wspólnotę pismo z dnia [...] listopada 2021 r., podpisane przez P. K., jak też akt notarialny, na który wnoszący skargę się powołuje, z którego wynika jedynie, że strony umowy notarialnej dotyczącej umowy kupna - sprzedaży jednego lokalu mieszkalnego, wchodzącego w skład Wspólnoty, ustalają, że zarząd wspólną nieruchomością sprawować będzie P. K.. W ocenie Sądu, zapis ten wiąże strony umowy, jednakże nie wynika z niego ani fakt powołania zarządu przez Wspólnotę, w szczególności upoważnienie "sprawującego zarząd" do wniesienia skargi. Wobec tego Sąd przyjął, że brak formalny skargi nie został uzupełniony, co wykluczyło nadanie jej biegu i rozpoznanie przez Sąd i uzasadniało odrzucenie skargi na podstawie art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. Skarżąca wniosła zażalenie na powyższe postanowienie zaskarżając je w całości. Zarzuciła mu naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: a) art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. poprzez odrzucenie skargi z uwagi na nieuzupełnienie w wyznaczonym terminie braków formalnych skargi ,podczas gdy skarga wniesiona przez skarżącą nie zawierała braków formalnych, b) art. 49 § 1 P.p.s.a. poprzez wezwanie skarżącej do uzupełnienia braków formalnych skargi, podczas gdy skarga wniesiona przez skarżącą nie zawierała braków formalnych, c) art. 29 P.p.s.a. poprzez przyjęcie, iż skarżąca nie wykazała swojego umocowania dokumentem przy pierwszej czynności w postępowaniu, podczas gdy skarżąca wykazała upoważnienie osoby sprawującej zarząd do wniesienia skargi, załączając do skargi akt notarialny, z którego wynikało umocowanie do działania w imieniu skarżącej Wspólnoty. Natomiast zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy wskazano na naruszenie: d) art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (dalej u.w.l.) poprzez jego zastosowanie, podczas gdy sposób zarządu w skarżącej Wspólnocie został określony w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali i powierzony osobie fizycznej; e) art. 18 ust. 1, 2 i 3 u.w.l. poprzez jego niezastosowanie i przyjęcie, iż skarżąca nie wykazała umocowania sprawującego zarząd P. K. do wniesienia skargi. Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości. Skarżąca w uzasadnieniu zażalenia zakwestionowała odrzucenie skargi przez Sąd podnosząc, że sposób zarządu we Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. B. [...] w S. został w niej określony zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. - w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2009 roku - akt notarialny rep. A numer [...] (w aktach sprawy) i sprawowanie zarządu zostało powierzone P. K.. Twierdzi, że nie ma przeszkód by określenie zasad zarządzania nieruchomością wspólną nastąpiło w pierwszej dla danej nieruchomości umowie o ustanowieniu własności lokalu. Strony tej umowy, czyli nabywca lokalu i dotychczasowy właściciel nieruchomości mogą swobodnie określić sposób zarządu, a ich decyzja w tym zakresie jest wiążąca dla wszystkich właścicieli, których lokale zostaną wyodrębnione później. Zgodnie bowiem z ust. 2 przywołanego przepisu, w razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zgodnie z przepisem art. 18 u.w.l. kwestia zarządu nieruchomością wspólną może zostać określona przez właścicieli lokali w sposób odbiegający od reguł przewidzianych w ustawie - na podstawie zawartej między nimi umowy. Zawarcie takiej umowy może nastąpić w różnych okolicznościach (...) w umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu - zarówno w przypadku sukcesywnego wyodrębnienia jednego lub kilku lokali (zob. przykładowo: wyr. SN z 8.6.2017 r., V CSK 578/16, Legalis), jak również w przypadku jednoczesnego wyodrębnienia wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości (...) Na mocy odesłania przewidzianego w art. 33 u.w.l. ustawodawca przewiduje w odniesieniu do zarządcy zasadniczo takie same reguły wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, jakie obowiązują zarząd wspólnoty. Na tej podstawie należy przyjąć, że zarządca, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., reprezentuje wspólnotę mieszkaniową jako szczególnego rodzaju przedstawiciel właścicieli lokali. Co do zasady, jego umocowanie do dokonywania w ich imieniu czynności materialnych i procesowych wynika bezpośrednio z ustawy. Oznacza to, że zarządca jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu i w tym zakresie może się powoływać bezpośrednio na umowę bądź uchwałę właścicieli lokali powierzającą mu zarząd nieruchomością wspólną (Komentarz do art. 18 ustawy o własności lokali red. Osajda 2021, wyd. 11/Berek, Legalis). Stanowisko takie zostało przedstawione w Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. akt III CZP 106/16, który wskazał, że "W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U.2015.1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych." Przenosząc powyższe na okoliczności niniejszej sprawy skarżąca wskazuje, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w sposób nieuzasadniony wezwał Skarżącą do uzupełnienia braku formalnego skargi poprzez przedłożenie uchwały wykazującej umocowanie P. K. do złożenia skargi w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej, dysponując umową w formie aktu notarialnego, w której został określony sposób zarządu. Sąd w sposób błędny uznał, iż zastosowanie winien znaleźć art. 20 u.w.l .podczas, gdy w Skarżącej Wspólnocie sposób zarządu nieruchomością wspólną został określony zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. Zatem w konsekwencji odrzucenie skargi było bezpodstawne. Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje: Zażalenie zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem NSA, istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do tego czy skarżąca Wspólnota dołączając do skargi akt notarialny rep. A nr [...] dotyczący umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu nr [...] w budynku położonym przy Alei B. [...] w S. i jego sprzedaży wykazała umocowanie P. K. do reprezentowania skarżącej w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: "Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej". Natomiast art. 18 ust. 2a zdanie pierwsze tej ustawy stanowi, że "Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza". Stosownie zaś do art. 18 ust. 3 ww. ustawy jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale. Zatem wyłącznie wówczas, gdy sposobu zarządu nie określono tak jak wskazano w umowie lub uchwale zastosowanie znajdują zasady określone w przepisach Rozdziału 4 tej ustawy "Zarząd nieruchomością wspólną". Wynikająca z art. 18 swoboda właścicieli lokali w określeniu w umowie lub uchwale sposobu zarządu nieruchomością wspólną dotyczy zarówno oznaczenia, kto ma sprawować zarząd, jak i ustalenia zasad zarządzania. W umowie lub uchwale podjętej na tej podstawie właściciele lokali mogą w szczególności postanowić, że sami będą bezpośrednio zarządzać nieruchomością wspólną lub że zarządzać nieruchomością wspólną będzie wybrany przez nich zarząd (zarząd wspólnoty) albo określona osoba fizyczna lub prawna, tj. zarządca. Zarząd taki często określany jest w uproszczeniu zarządem powierzonym. W okolicznościach niniejszej sprawy, na mocy umowy z dnia [...] kwietnia 2009 r. o ustanowieniu odrębnej własności i sprzedaży lokalu o numerze [...], położonego w budynku przy al. B. [...] w S., sporządzonej w formie aktu notarialnego Repertorium A. numer [...], określono sposób zarządu nieruchomością wspólną. Wskazano w niej w § 9 ust. 2, że "Strony ustalają, że zarząd wspólną nieruchomością sprawować będzie nieodpłatnie - P. K., posiadający licencję zarządcy, wydaną przez Ministra Infrastruktury, numer [...] z dnia [...] lipca 2001 roku ". Powyższe, zdaniem NSA, jednoznacznie wskazuje, że na mocy umowy z dnia [...] kwietnia 2009 r. doszło do powierzenia zarządu osobie fizycznej, tj. P. K., chociaż nie określono jednoznacznie zakresu upoważnienia zarządcy do działania w imieniu właścicieli lokalu, jak też nie zakreślono maksymalnego pułapu czasowego do kiedy zarząd będzie sprawowany przez tą osobę. W konsekwencji powyższego zastosowanie znajduje przepis art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym: "W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału", w tym również art. 21, który z kolei uprawnia zarząd do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w znaczeniu podmiotowym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r. sygn. akt III CZP 62/05). Tym samym słusznie skarżąca powołuje się na aktualne w odniesieniu do postępowania sądowoadministracyjnego stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 9 lutego 2017 r. III CZP 106/16 (OSNC z 2017 r., z. 12, poz. 135), zgodnie z którym: "W braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych". W uzasadnieniu tej uchwały Sąd Najwyższy słusznie argumentował, skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec istotnego podobieństwa (wykluczającego jednoczesne funkcjonowanie zarządu i zarządcy), nie jest zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. Podobieństwo to przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22, regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty (por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 1339/16). Nadto jak wskazywał Sąd Najwyższy w ww. uchwale, skoro zarządcę uznaje się nie - jak w niektórych wypowiedziach piśmiennictwa - za "quasi organ" wspólnoty mieszkaniowej lub wręcz za jej przedstawiciela, to także przy tym założeniu wskazane podobieństwo przemawia za stosowaniem na podstawie odesłania przewidzianego w art. 33 do zarządcy w całej rozciągłości przepisów art. 21 i 22 regulujących prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowanie jej przez zarząd wspólnoty. Skoro zarząd w zakresie spraw wspólnoty, które prowadzi lub którymi, innymi słowy, kieruje, jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na określonych w tych przepisach zasadach także przed sądami, to wobec tego podobieństwa nie byłoby zasadne wyłączenie takiej możliwości w odniesieniu do zarządcy. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży z dnia [...] kwietnia 2009 r. jednoznacznie wynika, że zarząd nieruchomością wspólną został powierzony osobie fizycznej P. K., a zatem umowa ta wskazuje osobę zarządcy, który jak zarząd jest umocowany do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz, w tym w postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wskazuje na to odesłanie z art. 33 ustawy o własności lokali. Wobec tego Sąd I instancji powinien przyjąć, że z treści ww. aktu notarialnego będącego umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu i sprzedaży wynika umocowanie dla P. K. jako zarządcy nieruchomości wspólnej do reprezentowania skarżącej Wspólnoty. Domaganie się przez Sąd I instancji przedstawienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej o powołaniu zarządu nie było zasadne bowiem z przedłożonej przy skardze umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali i sprzedaż z [...] kwietnia 2009 r. wynikało, że P. K. jest zarządcą uprawnionym do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną dla tej nieruchomości gdzie obecnie funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa wnosząca skargę. Mając powyższe na uwadze, na uwzględnienie zasługiwały zarzuty naruszenia art. 29 P.p.s.a., art. 20 ust. 1 oraz art. 18 ust. 1, 2 i 3 ustawy o własności lokali oraz w konsekwencji powyższego zarzut naruszenia art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. bowiem w istocie w niniejszej sprawie skarga nie posiadała braku formalnego albowiem do skargi dołączono dokument w formie umowy z [...] kwietnia 2009 r., z którego wynika umocowanie P. K. jako zarządcy Wspólnoty do jej reprezentowania przed sądem. Nie było tym samym podstaw do wzywania na podstawie art. 49 § 1 P.p.s.a. Wspólnoty o uzupełnienie braków skargi poprzez nadesłanie uchwały, z której wynikałoby upoważnienie dla P. K. do reprezentowania Wspólnoty przez sądem a następnie do odrzucenia skargi w myśl art. 58 § 1 pkt 3 P.p.s.a. bowiem brak formalny skargi nie występował. Podsumowując, stwierdzić należy, że Wspólnota Mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna mająca zdolność sądową (art. 25 § 3 P.p.s.a. w związku z art. 6 zdanie pierwsze ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) może być reprezentowana w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez jej zarządcę jako osobę uprawnioną do działania w jej imieniu (art. 28 § 1 P.p.s.a.), a do czego umocowanie w niniejszej sprawie strona skarżąca wykazała. Nie była to również czynność przekraczająca zwykły zarząd. W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 185 § 1 w związku z art. 197 § 2 P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonego postanowienia w całości.