II OSK 2391/25

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Robert Sawuła (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Masternak-Kubiak Sędzia NSA Grzegorz Czerwiński Protokolant starszy asystent sędziego Rafał Jankowski po rozpoznaniu w dniu 24 lutego 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej T. S.A. w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 24 lipca 2025 r. sygn. akt II SA/Ke 201/25 w sprawie ze skargi T. S.A. w K. na uchwałę Rady Miasta Kielce z dnia 13 lutego 2025 r. nr XV/280/2025 w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej 1. oddala skargę kasacyjną, 2. oddala wniosek B. sp. j. z siedzibą w K. o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

1. Wyrokiem z 24 lipca 2025 r., II SA/Ke 201/25, Wojewódzki Sąd Administracyjny (powoływany dalej jako: WSA) w Kielcach oddalił skargę T. S.A. w Kielcach (Spółka) na uchwałę Rady Miasta Kielce (Rada, organ) z 13 lutego 2025 r. nr XV/280/2025 w przedmiocie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej (uchwała). Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: 2.1. Jak wynika z ustaleń sądu pierwszej instancji, zaskarżoną później uchwałą, Rada Miasta Kielce działając na podstawie art. 7 ust. 4 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. 2024, poz. 195, specustawa), oraz art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. 2024, poz. 1465 ze zm., Usg), ustaliła lokalizację inwestycji mieszkaniowej, polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działce nr ewid. [...], obręb [...] przy ul. [...] w Kielcach. 2.2. Wyrokując w sprawie II SA/Ke 201/25 kolejno wskazano, że skargę na ww. uchwałę wniosła Spółka (skarżąca), podnosząc zarzuty naruszenia: 1) art. 5 ust. 3 specustawy, gdyż uchwała nie spełniać miała warunku niesprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który przewiduje na terenie objętym wnioskiem tereny przewadze funkcji produkcyjno-magazynowych i usług technicznych z dopuszczeniu funkcji usług okołomiejskich i mieszkalnictwa, istniejące/rozwojowe; 2) art. 6 ust. 1 specustawy poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że zaskarżona uchwała uwzględnia charakter zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana, podczas gdy w najbliższej okolicy – a zasadniczo w całym mieście Kielce – nie występuje zabudowa o 21 kondygnacjach; 3) art. 7 ust. 4 specustawy w brzmieniu obowiązującym w dniu podjęcia uchwały poprzez podjęcie uchwały: a) pomimo braku wystąpienia przesłanki konieczności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gminy z uwagi na odpowiednią ilość inwestycji realizowanych zarówno w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, jak też na terenie całej gminy Kielce, b) pomimo zmniejszającej się liczby mieszkańców gminy przy jednoczesnym przyroście ilości oddawanych mieszkań, co wskazuje na brak zasadności podejmowania nadzwyczajnych środków przewidzianych specustawą, c) zawierającej lakoniczne i pozorne uzasadnienie spełnienia przesłanki zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, którego wysoki stopień ogólności i wewnętrzna sprzeczność sprawia, iż nie może zostać uznane za wykazujące spełnienie tej przesłanki; 4) art. 17 ust. 1 pkt 2 specustawy poprzez podjęcie uchwały, pomimo tego, że projektowany budynek nie ma dostępu do zbiorczej sieci kanalizacyjnej, o której mowa w ustawie z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. 2023, poz. 537 ze zm., Uzzw), przy jednoczesnym braku spełnienia przesłanek określonych w art. 17 ust. 5 specustawy; 5) art. 17 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 17 ust. 2 pkt 2 specustawy poprzez podjęcie uchwały, pomimo tego że zaświadczenie o możliwości przyjęcia nowych uczniów do Szkoły Podstawowej nr [...] było wydane 12 sierpnia 2022 r., a w okresie ostatnich 3 lat w okolicy tej szkoły powstały liczne inwestycje mieszkaniowe, zatem zaświadczenie jest nieaktualne i nie powinno stanowić podstawy do podjęcia zaskarżonej uchwały; 6) art. 17 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 17 ust. 5 i art. 20 specustawy poprzez przyjęcie, że budowa drogi oraz sieci kanalizacji sanitarnej nie stanowi inwestycji towarzyszącej i przyjęcie, że podpisanie umowy o realizację inwestycji drogowej pozostaje bez związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej i bez objęcia tej drogi uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej jest wystarczające dla przyjęcia, że teren objęty inwestycją mieszkaniową ma zapewniony dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 17 ust. 1 pkt 1 specustawy. 2.3. W obszernym uzasadnieniu skargi, Spółka wskazała m. in., że jest użytkownikiem wieczystym sąsiedniej nieruchomości położonej w Kielcach przy ul. [...] 11, składającej się z działki nr ewid. [...] i [...], a w świetle powołanego orzecznictwa naruszeniem interesu prawnego może być takie przeznaczenie nieruchomości sąsiadujących z działką stanowiącą własność osób wnoszących skargę w trybie 101 ust. 1 Usg, które udaremni bądź utrudni zabudowę ich nieruchomości lub też spowoduje uciążliwości i ograniczenia w swobodnym użytkowaniu nieruchomości i rozporządzaniu prawem własności. Spółka wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego na jej rzecz. 2.4. Następnie sąd pierwszej instancji wskazał, że w równie obszernej odpowiedzi na skargę, organ ustosunkował się szczegółowo do ww. zarzutów Spółki i wniósł o oddalenie skargi, domagając się jednocześnie dopuszczenia i przeprowadzenia przez sąd dowodów z następujących dokumentów: - pisma procesowego T. S.A. z 22 października 2024 r. w odrębnej sprawie II SA/Ke 324/24, - skargi kasacyjnej T. S.A. w ww. sprawie II SA/Ke 324/24, celem wykazania faktu, stanowiska prezentowanego w odrębnym postępowaniu sądowym zajmowanego przez skarżącą co do niesprzeczności studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kielce z lokalizacją jej własnej inwestycji mieszkaniowej przy ul. [...] w Kielcach. 2.5. Dalej w wyroku II SA/Ke 201/25 przywołano, że w piśmie z 7 maja 2025 r. B. sp. jawna (inwestor w sprawie dotyczącej zaskarżonej uchwały) wniosła o oddalenie skargi, wskazując że będąc inwestorem przedsięwzięcia objętego zakwestionowaną uchwałą ma bezpośredni, konkretny interes prawny w "utrzymaniu jej w mocy" i argumentując – w większości podobnie jak organ w odpowiedzi na skargę, że: - inwestycja spełnia warunek niesprzeczności ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Kielce – które określa teren inwestycji jako: "tereny o przewadze funkcji produkcyjno-magazynowych i usług technicznych z dopuszczeniem usług ogólnomiejskich i mieszkalnictwa", nawet w kontekście negatywnej opinii Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej w Kielcach z 18 grudnia 2024 r. – o charakterze wyłącznie pomocniczym i nie posiadającej mocy wiążącej, zdaniem strony sporządzonej nierzetelnie; - złożony wniosek okazał się kompletny; - przedłożona koncepcja urbanistyczno-architektoniczna w sposób jednoznaczny uzasadnia rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana – co stanowi literalne wypełnienie postanowień art. 6 specustawy; - wnioskodawca uwzględnił wymogi ustawodawcy w złożonym wniosku i koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, w tym także urbanistyczne działania z zakresu budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego w rejonie wnioskowanej inwestycji; - Prezydent Miasta Kielce w rejonie wnioskowanej inwestycji wydał kilka decyzji o warunkach zabudowy, ustalających lokalizację dla inwestycji mieszkaniowych wielorodzinnych, decyzji o pozwoleniu na budowę dla budynków mieszkalnych lub mieszkalno-usługowych; - Rada Miasta Kielce uchwaliła już kilka lokalizacji inwestycji mieszkaniowych w tym rejonie w trybie specustawy o parametrach urbanistycznych podobnych do wnioskowanej inwestycji, część inwestycji mieszkaniowych została już zrealizowana, nawet w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji; - dzielnica, gdzie ma powstać inwestycja, wbrew twierdzeniom ww. Komisji podlega od wielu lat permanentnej rewitalizacji i przekształceniu; - już w chwili tworzenia studium, planiści – jego autorzy – dwadzieścia pięć lat temu mieli świadomość nieuchronności przekształceń tego terenu, czy możliwości stworzenia "nowego centrum" miasta, a nie "dzielnicy obrzeżnej"; - funkcja mieszkaniowa w rejonie wnioskowanej inwestycji nie staje się funkcją dominującą – na co przedłożono szczegółowe wyliczenia powierzchniowe, (załącznik nr 1) dla kwartału ulic : [...], [...], [...], [...]; stosunek powierzchni działek mieszkalnych do po powierzchni obszaru wynosi 27,8% a po uwzględnieniu wnioskowanej inwestycji 29,55 %, co potwierdza, że wniosek nie jest sprzeczny ze studium; - uchwała nie narusza art. 7 ust. 4 specustawy, gdyż w Kielcach istnieje faktyczna potrzeba zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Gminy, a argumenty przedstawione w uzasadnieniu uchwały są szczegółowe, trafne i oparte na rzetelnej analizie stanu istniejącego - wskazano w nich m. in. na istotne problemy związane z niedoborem mieszkań, przeludnieniem istniejących lokali, niedostatecznym wyposażeniem budynków mieszkalnych w podstawowe instalacje sanitarne (takie jak łazienki i centralne ogrzewanie), jak również na potrzebę poprawy jakości zasobu mieszkaniowego; dane przedstawione w uzasadnieniu wykazują, że pomimo wzrostu liczby mieszkań w ostatnich latach, tempo budowy nowych lokali nie wystarcza na pokrycie niedoborów z lat ubiegłych, w szczególności w zakresie mieszkań dostępnych cenowo i mieszkań przeznaczonych dla osób o niskich dochodach; podano także konkretne liczby gospodarstw domowych oczekujących na przydział lokali socjalnych i komunalnych, co w sposób niebudzący wątpliwości dowodzi skali niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych w mieście; - inwestycja realizowana w trybie specustawy w terenie zurbanizowanym i uzbrojonym pozwala zatem na efektywne wykorzystanie istniejącej infrastruktury miejskiej oraz na realne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców Kielc; taki sposób lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jest nie tylko zgodny z celem ustawy, jakim jest przyspieszenie realizacji inwestycji mieszkaniowych, ale także sprzyja ładowi przestrzennemu oraz zasadzie racjonalnego gospodarowania przestrzenią; - uchwała nie narusza art. 17 ust. 1 pkt 2 specustawy, gdyż teren inwestycji posiada dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej zgodnie z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzeniu ścieków; gestorem sieci są W. Sp. z o.o., a wniosek zawiera stanowiska W. potwierdzające dostęp do tych sieci; warunki te można spełnić w oparciu o infrastrukturę istniejącą lub planowaną do realizacji; - zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 2 specustawy dla spełnienia wymagań w zakresie uzbrojenia terenu wystarczające jest, aby dostęp do sieci był zapewniony zarówno w chwili składania wniosku, jak i w wyniku planowanych działali inwestycyjnych; - inwestor przedstawił we wniosku pismo Prezydenta Miasta Kielce z 9 października 2024 r., zaświadczające, że Szkoła Podstawowa nr [...] może przyjąć 23 uczniów z planowanej inwestycji – co przesądza o bezzasadności zarzutu o naruszeniu art. 17 ust. 2 pkt 2 specustawy, zwłaszcza że liczba uczniów została wyliczona zgodnie z ustawą; - budowa drogi odbywa się w oparciu o decyzję ZRiD nr 8/2022 z 22.07.2022 r. "Przebudowa ul. [...] w Kielcach" na podstawie umowy inwestora z MZD. 2.6. W replice – na ww. odpowiedź uczestnika – strona skarżąca wniosła o oddalenie ww. wniosków dowodowych organu i podtrzymała swoje dotychczasowe wnioski i zarzuty co do: 1) sprzeczności uchwały ze studium, teren planowanej inwestycji na "Planszy kierunków zagospodarowania przestrzennego" został oznaczony kolorem filetowym i opisany jako "tereny o przewadze funkcji produkcyjno-magazynowych i usług technicznych z dopuszczeniem funkcji usług okołomiejskich i mieszkalnictwa, istniejące/rozwojowe"; tym samym studium na terenie planowanej inwestycji dopuszcza mieszkalnictwo jedynie na zasadzie wyjątku, a nie jako przeważającej funkcji zabudowy mieszkaniowej; tymczasem zaskarżona uchwała ustala lokalizację budynku wielorodzinnego o 21 kondygnacjach i aż 162 mieszkaniach; w ocenie skarżącego tak duże zamierzenie Inwestora nie stanowi kontynuacji ogólnych zasad zagospodarowania terenu, bowiem prowadzi do zmiany kierunków zagospodarowania i użytkowania terenów; 2) stanowiska uczestnika, kwestionującego rzetelność negatywnej opinii Gminnej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej; 3) przedstawionych przez inwestora szczegółowych wyliczeń powierzchni, których prawidłowości nie sposób ocenić; 4) konieczności poszanowania ładu przestrzennego, co wymaga oceny planowanej zabudowy w szerszej perspektywie terytorialnej, a nie tylko ograniczenie się do terenu inwestycji – obejmującej budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego o 21 kondygnacjach i wysokości 68 metrów, która nie występuje ani w sąsiedztwie nieruchomości dewelopera ani w całym mieście Kielce; 5) tego, że inwestor, co prawda, zgadza się z uzasadnieniem uchwały w części dotyczącej zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców miasta Kielce, jednak pomija fakt, że w uzasadnieniu uchwały wyraźnie wskazano, że "potrzeby mieszkaniowe w mieście Kielce nie są w pełni zaspokojone, w szczególności w kontekście mieszkań dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Ponadto istnieje deficyt ilościowy w segmencie mieszkań dostępnych cenowo oraz rozwoju budownictwa na wynajem"; tymczasem uczestnik w żaden sposób nie wyjaśnia, w jaki sposób jego inwestycja objęta uchwałą, przewidująca mieszkania o wysokim standardzie, ma realizować postulat zapewnienia na rynku mieszkań relatywnie tanich; 6) tego, że uczestnik w odpowiedzi na skargę nie odniósł się w ogóle do zarzutu dotyczącego warunków technicznych, wydanych przez W. sp. z o.o. z 25.01.2024 r., w których określono, że "brak jest sieci kanalizacji sanitarnej będącej w eksploatacji Spółki wystarczającej do odprowadzania ścieków z planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym"; w dalszej części pisma W. informują, że najbliższa sieć kanalizacji sanitarnej realizowana jest w pasie drogowym ul. [...], której inwestorem jest T. S.A.; przedmiotowa sieć nie jest jeszcze skończona i pozostaje własnością skarżącej; wobec tego, że odcinek sieci kanalizacji sanitarnej realizowany przez tę Spółkę pozostaje we władaniu i we własności skarżącej, W. Sp. z o.o. nie były uprawnione do wydania warunków technicznych określających możliwość tymczasowego wpięcia inwestycji objętej uchwała do odcinka sieci kanalizacji sanitarnej stanowiącego własność skarżącej; W. Sp. z o.o. uzgodniły tym samym przyłączenie inwestycji mieszkaniowej objętej uchwałą do sieci, do której w dacie wydawania warunków przyłączenia nie posiadały tytułu prawnego i nadal go nie posiadają, naruszając tym samym postanowienia art. 15 ust. 4 Uzzw, zgodnie z którym "Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług"; 7) tego, że nie istnieją techniczne możliwości świadczenia usług przez W. Sp. z o.o. – wobec nieistnienia wykonanej w całości sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...], a do wykonanego już odcinka tej sieci W. Sp. z o.o. nie posiadają tytułu prawnego; 8) inwestor nie porozumiał się ze skarżącą Spółką co do wpięcia planowanej inwestycji mieszkaniowej do sieci kanalizacyjnej będącej własnością skarżącej, ani nie zaproponował partycypacji w kosztach realizacji tej sieci kanalizacyjnej; tym samym, z uwagi na fakt, że ani inwestor, ani W. Sp. z o.o. nie planują realizować sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...], to inwestycja objęta uchwałą nie spełnia warunku dostępu do sieci kanalizacyjnej ani w oparciu o infrastrukturę istniejącą, ani w oparciu o infrastrukturę planowaną do realizacji. 2.7. W wyroku przywołano, że na rozprawie przed sądem pierwszej instancji pełnomocnik skarżącej poparł skargę, precyzując że wycofuje zarzuty z pkt 5 i 6 i wnosił o zasądzenie kosztów postępowania. Z kolei pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi, pełnomocnik inwestora przedsięwzięcia objętego zaskarżoną uchwałą wniósł o oddalenie skargi i przyłączył się do stanowiska pełnomocnika organu. 3.1. WSA w Kielcach opisanym na wstępie wyrokiem skargę oddalił. 3.2. W motywach swego orzeczenia sąd pierwszej instancji stwierdził, że nie mogła odnieść skutku argumentacja skarżącej o tym, że planowane zamierzenie inwestora nie stanowi kontynuacji ogólnych zasad zagospodarowania terenu, czy też narusza ład przestrzenny. Ponadto, w piśmie z 7 maja 2025 r. inwestor, negując twierdzenia Komisji, podniósł, że dzielnica, gdzie ma powstać inwestycja od wielu lat permanentnej rewitalizacji i przekształceniu, zaś ww. opinia ma charakter wyłącznie pomocniczy i nie posiada mocy wiążącej. Stanowisko wyrażone w tym zakresie przez inwestora jest zarazem zgodne z art. 7 ust. 12 pkt 1 specustawy, który stanowi, że wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie później niż w terminie 3 dni od dnia zamieszczenia wniosku, o którym mowa w ust. 1, na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy, a jeżeli gmina nie ma strony podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej, na stronie internetowej gminy, powiadamia o możliwości przedstawiania opinii gminną lub inną właściwą, w rozumieniu art. 8 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Upzp), komisję urbanistyczno-architektoniczną. W specustawie – dotyczącej – "ułatwień przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych" – nie zawarto bowiem wymogu, aby uchwalane w jej trybie inwestycje miały uzyskiwać zgodę komisji urbanistyczno-architektoniczną, pozostawiając temu organowi jedynie możliwość przedstawienia prawnie niewiążącej opinii. Sąd a quo podkreślił również, że kwestionowaną koncepcję urbanistyczno-architektoniczną sporządziła zgodnie z wymogiem art. 6 ust. 4 specustawy osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej – wraz z wymaganą art. 6 ust. 3 specustawy wizualizacją proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej. 3.3. Sąd pierwszej instancji podzielił przedstawione w odpowiedzi organu na skargę stanowisko co do tego, że obowiązujące przepisy nie wymagają fizycznego wykonania wszystkich przyłączy infrastrukturalnych w dniu składania wniosku o podjęcie stosownej uchwały w trybie specustawy i wystarczające jest, aby istniała możliwość podłączenia inwestycji do istniejącej lub planowanej sieci. W przypadku przedmiotowej inwestycji zostało to jednoznacznie potwierdzone przez gestora sieci – W. Sp. z o.o. w piśmie z 25 stycznia 2024 r. , w którym stwierdzono, że: "kanał sanitarny w ul. [...] - etap I, na wysokości działki nr ewid [...] (realizowanej obecnie przez T. S.A.), po zrealizowaniu zgodnie z projektem i spełnieniu zapisów umowy z 8.02.2021 r., będzie wystarczająca do zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym na działce nr ewid. [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w Kielcach". W konkluzji sąd pierwszej instancji uznając, że skarga nie jest zasadna, oddalił ją. 4.1. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wywiodła Spółka, zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając go w całości. 4.2. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuca: 1) na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2024, poz. 935 ze zm., Ppsa) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 133 § 1 w zw. z art. 151 Ppsa poprzez oparcie przez sąd pierwszej instancji orzeczenia na własnych ustaleniach nie znajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że warunki techniczne wydane przez W. Sp. z o.o. załączone do wniosku, na podstawie którego została wydana kwestionowana uchwała stanowią, że inwestycja objęta uchwałą posiada dostęp do sieci kanalizacyjnej w ramach planowanych działań inwestycyjnych, podczas gdy uczestnik B. Sp. j. (inwestor) nie planuje żadnych działań inwestycyjnych mających na celu zapewnić ten dostęp, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia skargi; 2) na podstawie art. 174 pkt 1 Ppsa naruszenie art. 17 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 17 ust. 5 specustawy w zw. z art. 151 Ppsa poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne uznanie, że inwestycja mieszkaniowa objęta uchwałą spełnia warunek dostępu do sieci kanalizacyjnej, podczas gdy przedmiotowa inwestycja mieszkaniowa nie posiada dostępu do sieci kanalizacyjnej zarówno w zakresie infrastruktury istniejącej, jak i planowanej, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia skargi; 4.3. Skarżąca kasacyjnie wnosi o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi poprzez stwierdzenie nieważności uchwały w całości oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kasacyjnie zwrotu niezbędnych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w postępowaniu kasacyjnym, ewentualnie wnosi o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy WSA w Kielcach do ponownego rozpoznania oraz wnosi o zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kasacyjnie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, jednocześnie wniesiono o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. 4.4. Skarżąca kasacyjnie podnosi w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że nie wyraziła zgody na przyłączenie inwestycji mieszkaniowej objętej uchwałą do sieci kanalizacyjnej, którą realizuje własnym staraniem, na własny koszt oraz której jest właścicielem. W tym miejscu skarżąca podkreśla jednak, że ani uczestnik (B. Sp. j.) ani W. Sp. z o.o. nie planują realizować sieci kanalizacji sanitarnej w ul. [...]. 4.5. Inwestor 20 lutego 2026 r. wniósł pismo procesowe sporządzone przez fachowego pełnomocnika, określone jako odpowiedź na skargę kasacyjną i datowane na 16 października 2025 r. W piśmie tym wnosi się o oddalenie skargi kasacyjnej. 4.6. Podczas rozprawy pełnomocnik skarżącej kasacyjnej Spółki popierał skargę kasacyjną. Zwrócił uwagę, że pismo procesowe inwestora określone jako odpowiedź na skargę kasacyjną powinno zostać zwrócone, nadto wniesiono ją po upływie terminu. Pełnomocnik uczestnika – inwestora – wnosił o oddalenie skargi kasacyjnej i zwrot kosztów postępowania. Podkreślał, że różni deweloperzy realizują tzw. inwestycje towarzyszące na terenach przy ul. [...] w Kielcach. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: 5.1. Zgodnie z art. 183 § 1 Ppsa (Dz. U. 2026, poz. 143) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W myśl art. 174 Ppsa, skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach. 5.2. Nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 133 § 1 w zw. z art. 151 Ppsa, jakoby sąd pierwszej instancji miał oprzeć swe rozstrzygnięcie na ustaleniach nieznajdujących się w aktach sprawy poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że warunki techniczne wydane przez W. sp. z o.o. załączone do wniosku inwestora stanowią, że inwestycja objęta sporną uchwałą posiada dostęp do sieci kanalizacyjnej. Nie jest także usprawiedliwiony zarzut niewłaściwego zastosowania art. 17 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 17 ust. 5 specustawy w zw. z art. 151 Ppsa poprzez niewłaściwe zastosowanie i błędne uznanie, że inwestycja objęta sporną uchwałą spełniać ma warunek dostępu do sieci kanalizacyjnej. Oba te zarzuty podlegają łącznemu rozpoznaniu, albowiem pozostają ze sobą w integralnym związku. 5.3. Z przepisów art. 17 specustawy wynikają oznaczone standardy lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, która ma być realizowana w trybie cyt. ustawy. Jednym z warunków jest to, aby lokalizować ją na terenie, który ma zapewniony zgodnie z zapotrzebowaniem, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, o której mowa w Uzzw (art. 17 ust. 1 pkt 2 specustawy). Wymóg ten – jak wynika z art. 17 ust. 5 specustawy – jest spełniony zarówno w oparciu o infrastrukturę istniejącą w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak i w oparciu o infrastrukturę planowaną do realizacji. Z motywów skargi kasacyjnej wynika, że zasadniczy wywód skarżącej kasacyjnie Spółki, by dowodzić brak spełnienia wymogu z art. 17 ust. 1 pkt 2 specustawy dla kwestionowanej inwestycji, sprowadza się do tego, że to Spółka realizuje kanalizację sanitarną w ul. [...] w Kielcach na mocy umowy z Gminą Miasto Kielce, która ma być przekazana później na rzecz tegoż Miasta. Dodatkowo podnosi się, że inwestor nie uzgodnił ze Spółką kwestii partycypacji w kosztach budowy sieci kanalizacji sanitarnej w rejonie ul. [...], Spółka nie przekazała tej sieci we władanie W. sp. z o.o., które tym samym nie posiadać miały tytułu prawnego do tej sieci i brak było podstaw do wydania warunków technicznych dla inwestora dla określenia możliwości wpięcia spornej inwestycji do odcinka sieci kanalizacji sanitarnej realizowanej przez Spółkę. Tak rozumianego zarzutu kasacyjnego Sąd Naczelny nie podziela. 5.4. Trafnie sąd pierwszej instancji uwypuklił, że zgodnie z art. 17 ust. 5 specustawy, oznaczone wymogi, jakie ma spełniać inwestycja realizowana w trybie specustawy (w tym także w zakresie dostępu do sieci kanalizacyjnej) mogą być spełnione także w oparciu o "infrastrukturę planowaną do realizacji". Ustalenia w tym zakresie sąd a quo oparł na znajdujących się w aktach sprawy dokumentach, w szczególności o warunki techniczne podłączenia planowanej inwestycji wydane przez W. sp. z o.o. z 25 stycznia 2024 r., nie są to więc ustalenia spoza akt sprawy, a to czyni bezzasadnym zarzut naruszenia art. 133 § 1 Ppsa. Z tych warunków wynika jednoznacznie, że będzie możliwość wpięcia planowanej inwestycji do kanalizacji sanitarnej w rejonie ul. [...], realizowanej przez skarżącą kasacyjnie Spółkę, po jej zrealizowaniu i spełnieniu zapisów umowy z 8 lutego 2021 r. z Miastem Kielce. Sama Spółka zatem realizując własne zamierzenie inwestycyjne w tym rejonie, także na podstawie i w trybie przepisów specustawy, podjęła się – na podstawie w/w umowy z Gminą Miastem Kielce – zrealizowania sieci kanalizacji sanitarnej, jako tzw. inwestycji towarzyszącej w rozumieniu specustawy w tym celu, aby dla własnego przedsięwzięcia budowanego na podstawie odrębnej uchwały podjętej w trybie specustawy (co Sądowi wiadomo z urzędu w związku z wyrokiem wydanym w sprawie II OSK 367/25) zaistniała podstawa do uznania, że wymogi dotyczące standardów lokalizacji i realizacji takiej inwestycji mieszkaniowej zostały spełnione. Dla oceny spełnienia wymogu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej objętej zaskarżoną uchwałą nie ma zatem żadnego znaczenia, że kanalizację sanitarną w ul. [...] w Kielcach realizuje skarżąca kasacyjnie Spółka, a nie została ona jeszcze przekazana na rzecz Gminy Miasto Kielce, skoro na podstawie umowy ma nastąpić przekazanie tej sieci kanalizacji do użytkowania w ramach infrastruktury komunalnej. Nie ma także dla skuteczności podnoszonych zarzutów kasacyjnych żadnego znaczenia kwestia braku partycypacji w kosztach budowy tej sieci kanalizacyjnej przez uczestnika postępowania – B. sp. jawna. Sieć kanalizacyjna realizowana przez skarżącą kasacyjnie Spółkę zasadnie została uznana w zaskarżonym wyroku za "infrastrukturę planowaną do realizacji" w rozumieniu art. 17 ust. 5 specustawy. 6.1. Skoro podstawy skargi kasacyjnej nie były usprawiedliwione, podlegała ona oddaleniu w myśl art. 184 Ppsa. 6.2. Wniosek o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego na rzecz uczestnika postępowania nie znajdując podstaw w przepisach art. 199 w zw. z art. 204 Ppsa, podlegał oddaleniu (pkt 2. wyroku).