II OSK 12/24

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędziowie: sędzia NSA Grzegorz Czerwiński (sprawozdawca) sędzia del. WSA Grzegorz Antas Protokolant: starszy asystent sędziego Katarzyna Kudrzycka po rozpoznaniu w dniu 8 kwietnia 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K. sp. z o.o. z siedzibą w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 9 maja 2023 r. sygn. akt II SA/Kr 833/18 w sprawie ze skarg P. B., B. C., K. M. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej T. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 24 kwietnia 2018 r., znak: ZP/415/230/2018 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargi; 2. odstępuje od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego w całości.

Wyrokiem z dnia 9 maja 2023 r., sygn. akt II SA/Kr 833/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu skarg P.B., B.C., K.M. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej T. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 24 kwietnia 2018 r., znak: ZP/415/230/2018 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji oraz orzekł o zwrocie kosztów postępowania. Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych. Po rozpatrzeniu wniosku M.B., K. Sp. z o.o. w K. z 3 lipca 2015 r. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ... [...] obr.[...] oraz budowa zjazdu poprzez działkę nr [...] obr. jw. przy ul. [...]. w K., Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 20.02.2018 r. Nr AU-2/6730.2/247/2018, na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz w związku z art. 25 ustawy z dnia 16.12.2016 r. o zmianie niektórych ustaw w celu poprawy otoczenia prawnego przedsiębiorców (Dz. U. z 2016 r. poz. 2255) w odniesieniu do spraw wszczętych przed dniem 1.01.2017 r. oraz art. 29 ust. 6 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 1440 ze zm.), ustalił warunki zabudowy dla wskazanej inwestycji oraz umorzył postępowanie w części odnoszącej się do budowy zjazdu z działki nr [...] obr. [...], tj. działki stanowiącej drogę publiczną - ul. [...]. Decyzja ta zawierała załączniki: Nr 1- warunki zabudowy terenu, Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, które stanowiły integralną część decyzji. Organ przedstawił przebieg postępowania, które toczy się już kilka lat. Obecny etap postępowania zainicjował ponowny wniosek Inwestora z dnia 3.07.2015 r. po wcześniejszym uchyleniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 20.01.2015 r. sygn. akt II SA/Kr 612/14 decyzji organów administracji I i II instancji ustalających warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji (decyzja Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 9.08.2013 r. znak AU-2/6730/2/1992/2013 r. oraz decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie SKO.ZP/415/769/2013 z dnia 23.01.2014 r.). Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 17.02.2017 r. sygn. akt II OSK 1427/15 oddalił skargę kasacyjną T.B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Organ zauważył, że w toku postępowania poprzedzającego wydanie jego ostatniej decyzji z 20.02.2018 r. została opracowana analiza urbanistyczno – architektoniczna oraz projekt decyzji, przez osobę uprawnioną znajdującą się na liście, o której mowa w art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, iż w istniejącym kontekście przestrzennym istnieje możliwość wkomponowania planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny obszaru analizowanego. Planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przed wydaniem decyzji w toku postępowania uzyskano opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie z dnia 27.07.2015 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego, opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 06.08.2015 r. w zakresie ochrony środowiska, opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków w Krakowie z dnia 06.08.2015 r. w odniesieniu do obszarów objętych nadzorem archeologicznym, opinię Rady Dzielnicy [...] - uchwała RD nr [...] z dnia [...].2017 r., stanowiska Zespołu Urbanistycznego nr 17 z dnia 06.10.2016 r. i nr 24 z dnia 3 listopada 2016 r. Prezydent uznał, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. Powodem częściowego umorzenia postępowania była treść art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych obowiązującego od dnia 1.01.2017 r., zgodnie z którym budowa lub przebudowa zjazdu na podstawie zezwolenia, o którym mowa w ust. 1, zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu lub przebudowę zjazdu, nie wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Postępowanie o ustalenie warunków zabudowy w części obejmującej budowę/przebudowę zjazdu stało się wobec tego bezprzedmiotowe. W dalszej części uzasadnienia organ ustosunkował się do uwag i zastrzeżeń wniesionych przez strony postępowania. Odrębne odwołania od powyższej decyzji wnieśli Z.S. i K.S., P.B., W.S., B.C., Spółdzielnia Mieszkaniowa T. w K. oraz J.P. w imieniu własnym i jako pełnomocnik B.P. Kwestionowano ustalenia wskaźników i parametrów architektonicznych przyjętych w decyzji, zebrany w sprawie materiał dowodowy i jego ocenę, uznając go za niewystarczający, brak zbadania treści projektu budowlanego w kontekście przepisów techniczno-budowlanych, dochowanie zasady zagwarantowania stronom czynnego udziału w postępowaniu. Zarzucali naruszenie przepisów prawa budowlanego, w tym przepisów techniczno-budowlanych. Wskazywali na nieuwzględnienie stanowiska mieszkańców sąsiadujących z terenem inwestycji, pominięcie istnienia w okolicy zabudowy jednorodzinnej. Zwrócono uwagę na potencjalny, negatywny wpływ inwestycji na środowisko. Zdaniem odwołujących się błędnie przyjęto, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla potrzeb inwestycji. Przy ustalaniu warunków zabudowy powinno się uwzględnić przepisy techniczno-budowlane. Nie uwzględniono interesu osób trzecich a także działano wbrew zasadzie dobrego sąsiedztwa. Wyrażono obawę, że ustalona wysokość zabudowy 11,50 m jest nadal zbyt wysoka. W odpowiedzi na tak sformułowane zarzuty inwestor stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy. Wskazał na istotę decyzji o ustaleniu warunków zabudowy określającej podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu oraz różnicę tej decyzji w stosunku do decyzji pozwolenia na budowę. Podkreślił, że zachowano przepisy procedury, prawidłowo uzasadniono decyzję, zapewniono stronom czynny udział. Przyjęte w następstwie analizy konkretne parametry urbanistyczne dla przedmiotowej inwestycji są rezultatem kompleksowego wkomponowania planowanej inwestycji w istniejącą zabudowę z pełnym poszanowaniem tej zabudowy i zastanego sposobu zagospodarowania. Są one niższe od średnich w obszarze, co tym bardziej uzasadnia pogląd o ich prawidłowości, o wyważonym zakresie. Wydana decyzja realizuje wymogi art. 54 w związku z art. 64 u.p.z.p. - realizując jednocześnie uprawnienie wnioskodawcy do ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, po rozpoznaniu odwołań i zapoznaniu się z aktami sprawy uznało, że postawione tam zarzuty są niezasadne. Decyzją z 24 kwietnia 2018 r., znak: ZP/415/230/2018 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że w toku postępowania pozyskano wymagane dla wydania decyzji uzgodnienia i opinie organów, projekt decyzji, oraz analizę urbanistyczno-architektoniczną. Do decyzji zostały dołączone wymagane przepisami prawa załączniki tekstowe i graficzne. Organ wskazał na możliwość ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zgodnie z art. 59 i następne u.p.z.p. albowiem teren inwestycji nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym zasadnicze znaczenie miał art. 61 u.p.z.p. regulujący warunki wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy Normuje on gospodarowanie przestrzenią, stawia określone warunki i przesłanki dla realizacji inwestycji, możliwości wydania pozytywnej decyzji. Spełnienie łączne wszystkich przesłanek zawartych w cytowanym przepisie i zgodność z przepisami prawa powszechnie obowiązującego daje podstawę do pozytywnego załatwienia wniosku inwestora. Tymi przesłankami są: możliwość określenia dla nowej zabudowy zasad kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy, intensywności wykorzystania terenu; dostępu do drogi publicznej; istnienie uzbrojenia terenu, który nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, zgodność decyzji z przepisami odrębnymi. Oprócz wymienionych warunków wymagane jest ustalenie parametrów inwestycji w sposób określony przepisami wykonawczymi - przepisami Rozporządzenia dotyczącymi linii zabudowy, wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Przepisy rozporządzenia przewidują podstawowe zasady kształtowania zabudowy i kolejność ich stosowania, a ponadto możliwość odstąpienia od tych zasad, oraz ustalenia cech zabudowy w inny sposób, o ile wynika to z analizy, z której powinno wynikać, dlaczego odstąpienie od ogólnych zasad kształtowania zabudowy służy realizacji założenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p Organ administracji zwrócił uwagę na wynikające z art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. prawo inwestora do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jeśli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami. Organ uznał za nieuprawniony zarzut odwołania w zakresie naruszenia kwestionowana decyzją WZ norm prawa budowlanego, przepisów wykonawczych do tej ustawy czy rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 305/2011 w sprawie obrotu wyrobami budowlanymi. Dokonując analizy zgromadzonych dokumentów SKO stwierdziło, że planowana inwestycja będzie stanowić wprost kontynuację zabudowy i funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej występującej w sąsiedztwie na działkach nr [...] ... [...] obr.[...] dostępnych z tej samej drogi publicznej - ul. [...]. Istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym posiada funkcję obok zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowej i użyteczności publicznej, zabudowy gospodarczo -garażowej, dróg publicznych i wewnętrznych i infrastruktury technicznej. Występują także budynki jednorodzinne mieszkaniowe - zespół przedwojennej zabudowy willowej funkcjonującej jako budynki jedno i wielorodzinne. Wyjaśniono, że warunek kontynuacji funkcji zabudowy należy rozumieć szeroko. Tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Kontynuacją funkcji często określanej jako zasada "dobrego sąsiedztwa" nie jest odtworzenie przez nową zabudowę istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale to, aby na jej podstawie możliwe było określenie cech i charakterystyki nowej zabudowy. Wskazana we wniosku zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jak i garaż podziemny stanowią uzupełnienie istniejącej już w obszarze zabudowy. Ich forma, charakterystyka, parametry występujące w obszarze analizowanym, niezbędne dla prawidłowego ustalenia warunków zabudowy wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, zostały opisane, wyliczone, wykazane w dokumentach i materiale fotograficznym, graficznym, które znalazły się w aktach sprawy. Stanowiły one więc uzasadnioną podstawę dla opracowania projektu decyzji i samej decyzji WZ. Odnosząc się do jednego z przedstawionych zarzutów odwołań SKO wskazało na stanowisko orzecznicze wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 12 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Łd 1039/16, iż "Nieuprawniony jest pogląd, że zabudowa wielorodzinna nie stanowi kontynuacji funkcji mieszkaniowej, jeżeli na działkach sąsiednich znajdują się budynki jednorodzinne. " Z przedłożonych do akt sprawy opinii i uzgodnień branżowych instytucji dostawców mediów wynika spełnienie kolejnego warunku zapisanego w pkt 3 ust. 1 art. 61 u.p.z.p., który stawia wymóg, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W aktach sprawy znajdują się aktualne oświadczenie Spółki T. z 23.10.2017 r. w zakresie możliwości korzystania z istniejących sieci elektroenergetycznych (k. 1479), MPWiK z dnia 12.06.2015 r. o możliwości przyłączenia projektowanego budynku do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, oświadczenie MPEC z dnia 27.05.2015r. , ZIKiT z 27.07.2015 r., uzgodnienie Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 6.08.2015r. dot. obowiązkowego nadzoru archeologicznego w pracach ziemnych. Ustalenia decyzji w zakresie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 u.p.z.p. są poprawne. Niezależnie od faktycznego istnienia pełnego uzbrojenia miejskiego w terenie inwestycji przepis ten nie uzależnia wydania decyzji o warunkach zabudowy od fizycznego istnienia uzbrojenia terenu w dacie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Dla wydania takiej decyzji nie jest konieczne faktyczne istnienie uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ jedynie winien ustalić, czy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. (vide wyrok WSA w Krakowie z dnia 16 listopada 2017 r .sygn. akt II SA/Kr 834/17). W zakresie zarzutu dotyczącego braku możliwości prawnej przeprowadzenia przez sąsiednie do terenu inwestycji działki sieci ciepłowniczej SKO podkreśliło, że wedle zapisów art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. W konsekwencji z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić nawet podmiot niebędący właścicielem nieruchomości, na której planowana jest realizacja inwestycji (wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2013 r., sygn. akt II OSK 2532/11). Uzyskanie warunków zabudowy nie jest uzależnione od zgody właściciela nieruchomości, co oznacza, że dopuszczalne jest nawet pomimo jego wyraźnego sprzeciwu. Gwarancją dla właściciela, że bez jego zgody nie nastąpi zabudowa nieruchomości, jest wymóg legitymowania się tytułem prawnym do nieruchomości (prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. W oparciu o opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w Krakowie potwierdzono wystarczający dla zamierzenia inwestycyjnego dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] poprzez działkę nr [...]. Działka, przez którą przewidziano dostęp do drogi publicznej, nie znajduje się w zarządzie ZIKiT. Jest natomiast współwłasnością inwestora, który przedstawił do akt sprawy stosowne dokumenty. W zaskarżonej decyzji ustalono w sposób jednoznaczny i wystarczający dla wymagań decyzji WZ liczbę miejsc parkingowych dla projektowanych budynków mieszkalnych. W pkt II pdpkt 4 lit. d decyzji ustalono wskaźniki liczby miejsc postojowych 0,5 -1 m.p. na 1 mieszkanie. Rozstrzygnięcie to uwzględnia wskazania zawarte w uchwale Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. nr LIII 723/12 "Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa". Zdaniem SKO, zapis taki dostatecznie rozstrzyga powyższą kwestię. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy ocenia się jedynie czy jest obiektywnie możliwy dostęp wnioskowanego terenu do drogi publicznej, a więc czy istnieją na dzień rozpoznania wniosku takie uwarunkowania faktyczne i prawne na gruncie, które dają podstawy do skomunikowania wnioskowanej działki z drogą publiczną. (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 3 czerwca 2016 r. II SA/Ol 422/16) Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy wynikające m.in. z analizy urbanistyczno-architektonicznej, a ponadto warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oznaczony w ewidencji gruntów symbolem Bp. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Obszar poddany analizie architektoniczno-urbanistycznej w ocenie SKO został wyznaczony zgodnie z zapisem § 3.1 i 3.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.). Obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, aby od granicy do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 metrów. (wyrok NSA w Warszawie sygn. akt II OSK 1492/11 dnia 13 grudnia 2012 r.). Kolegium wskazało, że obszar analizowany, w którym znajduje się teren projektowanej inwestycji, to tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy usługowej, wyposażony w niezbędny układ komunikacyjny - drogi publiczne i wewnętrzne oraz infrastrukturę techniczną. Osoba dokonująca analizy wyznaczyła obszar analizowany przyjmując jako trzykrotność frontu działki wartość 210 m , który określiła na ok. 70 m. Jako front działki wskazano część działki z wjazdem z ul. [...]. Analiza dokonuje w sposób szczegółowy charakterystyki terenu jak też funkcji i cech istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Szeroko została opisana forma architektoniczna istniejącej zabudowy. Działając w oparciu o przepis § 4 pkt 4 Rozporządzenia ustalono, że linia zabudowy nie będzie wyznaczona, gdyż teren inwestycji mieści się w głębi kwartału, poza bezpośrednim sąsiedztwem z drogą publiczną ul. [...]. Ograniczeniem usytuowania budynku będą przepisy Pr. budowlanego, oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy. Organ wskazał na wynikające z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zasady wyznaczenia linii zabudowy dla nowej zabudowy. Organ podkreślił, że przepis rangi podustawowej musi być interpretowany w taki sposób, aby ostateczny wynik jego wykładni mieścił się w ramach wyznaczonych przez ustawę. Natomiast normy zawarte w rozporządzeniu nie mogą ograniczać praw wynikających z przepisów ustawowych. Nawet gdyby wyznaczenie linii zabudowy, na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia, nie było możliwe, to nie może to prowadzić automatycznie do wniosku, iż brak jest spełnienia jednej z przesłanek, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Nie można zaś wykluczyć takiej konfiguracji terenu przyszłej zabudowy, która uniemożliwia racjonalne wyznaczenie linii zabudowy. Z treści § 4 rozporządzenia wyraźnie wynika, że w przepisie tym chodzi o linię zabudowy od strony pasa drogowego. Pojęcie pasa drogowego pojawia się w ustępie 3, który swym zakresem regulacji nawiązuje do ustępu pierwszego. Pojęcie zaś pasa drogowego łączyć należy z pojęciem drogi publicznej. W sytuacji, w której nieruchomość przeznaczona do zabudowy nie przylega do drogi publicznej, a jedynie łączy się z nią drogą wewnętrzną, wyznaczanie linii zabudowy w istocie stanowić mogłoby nieuzasadnione ograniczenie praw właścicielskich. Linia taka nie stanowiłaby kontynuacji linii istniejącej, nie spełniałaby funkcji "oddzielenia" terenu zabudowy od drogi, wreszcie nie służyłaby wkomponowaniu projektowanej zabudowy w zastany porządek. Także i w orzecznictwie sądów administracyjnych nie wyklucza się a priori możliwości wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy bez określania linii zabudowy (por. np. II OSK 1218/11 - wyrok z 13 listopada 2012 r.). Vide wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 7 lutego 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 1508/16). Mając na uwadze ustalenia przeprowadzonej analizy organ odwoławczy zauważył, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/ terenu mieści się w wartości średniej ok. 41 %. Jest on bardzo zróżnicowany, uzależniony od rodzaju zabudowy. W wyniku dokonanej analizy i ustaleń odnośnie istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy ustalono go w wysokości 26 do 32%. Wskaźnik ten uwzględnia położenie terenu inwestycji wewnątrz kwartału, względy architektoniczne wskazane przez inwestora rozbicia brył budynku, rozczłonkowany rzut budynku na etapie projektu budowlanego. Organ I instancji ustalił wskaźnik zabudowy w wartości mniejszej, niż średniej dla obszaru, ze względu na zachowanie zasady ładu przestrzennego oraz fakt , że parametr ten powinien korespondować z sąsiednimi budynkami. Organ miał także na uwadze jak najlepsze wkomponowanie nowego budynku w zastany układ urbanistyczny. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono w wysokości min. 35% , wskazując na obowiązek zachowania i zabezpieczenia przed zniszczeniem jak największej ilości drzew rosnących na terenie inwestycji Kolegium nie kwestionuje ustaleń w tym zakresie. Ustalenie szerokości elewacji frontowej (tj. od ul. [...]) na poziomie 20 m z tolerancją +/- 1 m dla pojedynczej części elementu /segmentu naziemnego dokonano w oparciu o przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia. Parametr ten ma odniesienie do ustalonej w analizie średniej tego parametru wyliczonej dla obszaru analizowanego. Uwzględniono w wyliczeniach niewielką przestrzeń zamkniętego terenu inwestycji wewnątrz istniejącej zabudowy. Wskazano na potrzebę oddzielenia nowej zabudowy od przestrzeni podwórka. Ustalenie to oparto na § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia, wskazując jako uzasadnienie ustalenia istniejące łączne szerokości na dz. [...], [...]. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki do okapu ustalono w wartości 11 m +/- 0,5 m mierzonej od rzędnej terenu istniejącego tj. 208,80 m npm. Garaż podziemny ma zostać całkowicie zagłębiony w terenie. W analizie podano także, że wzorowano się ustalając ten parametr na wysokości elewacji frontowej sąsiednich budynków mieszkaniowych, obniżając wartość wnioskowanego parametru do ustalonej. Geometrię dachu ustalono w oparciu o przepis § 8 Rozporządzenia ustalając przekrycie budynku dachem płaskim. Ustalono całkowitą wysokość budynku na poziomie od 11,5m mierzonej od rzędnej terenu istniejącego tj. 208,80 m npm. Zdaniem SKO, ustalone w decyzji parametry posiadały szczegółowe uzasadnienie oraz pokrycie w podanych tabelarycznie danych kilkudziesięciu budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona została przez osobę uprawnioną, posiadającą wymaganą specjalistyczną wiedzę, opiniach i uzgodnieniach. Wbrew zarzutom odwołania analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budziła wątpliwości ani merytorycznych ani formalnych. W tych okolicznościach Kolegium nie zakwestionowało kompletności postępowania dowodowego. Podobnie SKO oceniło brak uzasadnienia dla przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, oględzin. Nie budziło zastrzeżeń Kolegium ustalenie stron postępowania administracyjnego w sposób poszerzony, uwzględniający zalecenia wyroku WSA w Krakowie. Wyjaśniono, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Uzyskanie warunków zabudowy nie musi bowiem zawsze oznaczać, iż dojdzie do realizacji planowanej inwestycji, gdyż decyzja ta nie zawiera nakazu realizacji zamierzenia. W postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie podlega ocenie celowość, czy słuszność projektowanej zabudowy. SKO podkreśliło, że decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych. Kwestie te należą do materii normowanej przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane i przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. O tym zaś rozstrzygać będzie organ właściwy w sprawach pozwoleń na budowę, związany powyższymi przepisami i wymaganiami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, w tym odnoszącymi się do ochrony interesów innych osób. Zakres ochrony interesów osób trzecich jest różny dla każdego z postępowań w procesie inwestycyjnym, a o ostatecznym kształcie projektowanego obiektu przesądzi organ architektoniczno-budowlany. Odnosząc się natomiast do podnoszonego w odwołaniu ograniczenia przez inwestycję dostępu do światła słonecznego Kolegium wskazało na zawarte w pkt II pkt 5 załącznika nr 1 do decyzji, ogólne wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Skargi na powyższą decyzję wnieśli: P.B., Spółdzielnia Mieszkaniowa T. w K. oraz B.C. i W.S. Po rozpoznaniu powyższych skarg wskazanym na wstępie wyrokiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z 20 lutego 2018 r. Nr AU-2.6730.2/247/2018 oraz orzekł o zwrocie kosztów postępowania sądowego. Sąd uznał skargi za zasadne, jednak nie wszystkie podniesione w nich zarzuty były trafne. Mając na uwadze granice orzekania Sądu wyznaczone przepisami prawa materialnego - art. 61 u.p.z.p. Sąd wskazał, że kontroluje legalność aktu na moment jego wydania przez organ. Nie mógł brać zatem pod uwagę argumentów uczestnika postępowania – inwestora K. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wskazanych w piśmie z 5 maja 2023 r.. Okoliczność, że pozwolenie na budowę wydane na podstawie zaskarżonej decyzji SKO z 24 kwietnia 2018 r., znak ZP/415/230/2018 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, skutkowało tym, że Spółka zrealizowała inwestycję położoną przy ulicy [...], a inwestycja ta uzyskała w 2022 r. pozwolenie na użytkowanie i mieszkania zrealizowane w ramach inwestycji zostały sprzedane, nie miała wpływu i znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy sądowej. Bezsporne w niniejszej sprawie było, że na moment wydania decyzji objętych skargami teren planowanej wówczas inwestycji określony we wniosku i zaskarżonych decyzjach obu instancji nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym zasadne było procedowanie przez organy w trybie ustalenia warunków zabudowy na zasadach określonych w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r. poz. 741), dalej "u.p.z.p.". Sąd rozpoczął rozważania od oceny elementów analizy urbanistyczno-architektonicznej, która stała się kanwą dla ustalenia parametrów dla inwestycji objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Sporządzenie analizy urbanistyczno-architektonicznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Podstawą dla wyciągania takich wniosków jest treść § 3 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej "Rozporządzenie", zgodnie z którym w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Sąd stwierdził, że o ile w niniejszej sprawie analiza została sporządzona (k.695 i nast. Tom 1 akt adm.), to jednak pewne jej elementy, a w zasadzie ich brak, wzbudził zasadnicze wątpliwości. Analiza wskazuje, że teren inwestycji kubaturowej zlokalizowany jest wewnątrz zespołu zabudowy ograniczonego ulicami [...], [...], [...] oraz [...], który to zespół stanowi dla niej najbliższe sąsiedztwo. Sąd podkreślił, że kwartał ten stanowi jedynie niewielką część obszaru analizy. Przy omawianiu form zabudowy występujących na terenie analizator brał pod uwagę zabudowę występującą w obszarze analizowanym, wypowiadając się w ogólności o cechach zabudowy wielorodzinnej kwartałowej, blokowej oraz usługowej. Jednak przy przejściu do konkretnych parametrów powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej skupił się jedynie na kwartale zabudowy ograniczonym ulicami [...], [...], [...] oraz [...] (dalej "kwartał"). Rozporządzenie w § 5. stanowi, że 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Sąd zauważył, że analiza w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy wskazuje, że wskaźniki w całym obszarze analizowanym są bardzo zróżnicowane i wynoszą od 10 % do 86 %, natomiast średni wskaźnik w kwartale wynosi 41 %. Sąd podkreślił, że nawiązując do tego, organ I instancji w załączniku nr 3 do decyzji (wyniki analizy) wskazał tak samo, że chodzi o średnią z kwartału, zaś na wstępie akapitu 3c (k. 1325 akt adm.) podał, że średni wskaźnik zabudowy z całego obszaru analizowanego wynosi 41 %. Sąd uznał, że do takiego stwierdzenia organ nie miał żadnych podstaw, gdyż nie upoważnia go do tego przytoczona wyżej treść analizy, gdyż wynika z niej, że podano wyłącznie średnią z kwartału. Ostatecznie w załączniku do decyzji organ wskazał, że uznaje regulację zawartą w § 5 ust. 1 Rozporządzenia za wystarczającą dla planowanej zabudowy (czyli średnia z obszaru analizowanego), jednocześnie stwierdzając, że będzie to przedział od 26 % do 32 %, stosownie do dyspozycji § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Zdaniem Sądu, organ sam sobie zaprzecza, powołując wykluczające się przepisy. Istotne jest jednak to, że nie odnosi się do średniej z całego obszaru, tylko do średniej z kwartału. Zauważa, że w analizie brak też tabelarycznego czy jakiegokolwiek innego ujęcia wykazu działek z obszaru analizy z informacjami dotyczącymi wskaźnika powierzchni zabudowy, choć analiza odwołuje się do tabel "w załączeniu" (których brak). W ocenie Sądu, podobna sytuacja miała miejsce odnośnie do szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z Rozporządzeniem: § 6. 1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Zatem i w tym zakresie istotna jest średnia, liczona w obszarze analizy. Tymczasem analiza wskazuje na średnią z kwartału zabudowy ograniczonym ulicami [...], [...], [...] oraz [...] ("kwartał"), wielkości 12,9 m, przy czym, odnosząc się tylko i wyłącznie do parametrów zabudowy w kwartale, proponuje szerokość elewacji 21 m +/-1 m (pisząc "dla każdego modułu/pojedynczej naziemnej części budynku"). Także i w tym zakresie brak w analizie jakichkolwiek danych tak co do parametrów w zakresie średniej działek w kwartale (mimo nadmienienia o załączonej tabeli), jak i w całym obszarze analizowanym. Sąd stwierdził, że zarówno w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy, jak i szerokości elewacji frontowej, które to parametry mają być ustalone w pierwszej kolejności w oparciu o średnią z obszaru – brak jest ustalenia średniej z obszaru analizowanego, jak również brak danych o parametrach dla poszczególnych działek z obszaru. Posłużono się natomiast średnią z kwartału stanowiącego niewielką część obszaru analizy. W ocenie Sądu taka sytuacja była niedopuszczalna. Dla potwierdzenia słuszności swojego stanowiska Sąd przywołał orzecznictwo, które wskazuje na konieczność badania w analizie urbanistycznej cech zabudowy wszystkich znajdujących się w jego granicach nieruchomości. Tylko w taki sposób możliwe jest bowiem zweryfikowanie, czy nowa zabudowa nie naruszy ładu przestrzennego. Ustalenie rodzaju i gabarytów istniejącej zabudowy w całym obszarze niezbędne jest również dla prawidłowego określenia wskaźników nowej zabudowy, pozwala bowiem na określenie średnich wielkości w obszarze badanym. Nieuprawniona jest więc teza, że obowiązkowi badania podlegają wyłącznie nieruchomości dostępne z tej samej drogi publicznej (wyrok z dnia 28 listopada 2019 r. II SA/Po 257/19). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 marca 2015 r. (II OSK 1936/13): stwierdził, że "1. Niedopuszczalne jest, aby organ w decyzji o warunkach zabudowy stwierdził, że planowana zabudowa nie będzie stanowić kontynuacji rodzaju zabudowy, linii zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących budowę po przeprowadzeniu analizy tylko na części działek znajdujących się w obszarze analizowanym. 2. Dla ustalenia warunków zabudowy konkretnej inwestycji decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. 3. Tylko pełna analiza umożliwia na dalszym etapie skonkretyzowanie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Sąd uznał, że zaniechanie przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji właściwej, kompletnej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w całym obszarze analizowanym, uniemożliwia organowi dokonanie wszechstronnej i rzetelnej oceny w zakresie warunków, określonych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., co stanowi istotę postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Rzetelna analiza winna odnosić się do całego obszaru analizowanego, a nie do jego wybranych fragmentów. Prawidłowe wskazanie nieruchomości w obszarze analizowanym, tj. bez dowolności i z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym przeciwdziała tendencyjności, czy dowolności wydawanych rozstrzygnięć. Tak wyznaczenie obszaru analizowanego, podobnie jak sama analiza, nie mogą zależeć w szczególności od koncepcji urbanistycznych, czy architektonicznych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji, czy dokumentację nazywaną analizą urbanistyczno-architektoniczną. W szczególności zaś co do wskaźnika powierzchni zabudowy i szerokości elewacji frontowej, punktem wyjścia do rozważań na temat wszelkich wyjątków i odstępstw winno być rzetelne zbadanie średnich parametrów wszystkich zabudowanych nieruchomości w obszarze analizowanym, a nie tylko wjego fragmencie. W pewnych sytuacjach oczywiście nie jest wykluczone odniesienie się przede wszystkim do rodzaju zabudowy na działkach sąsiednich, w szczególności przy niejednorodnej zabudowie w obszarze analizowanym. Pokreślił to NSA, w wyroku z dnia 9 marca 2017 r. II OSK 1732/15, wskazując m.in., że racjonalne jest przyjęcie, że dla ustalenia warunków konkretnego rodzaju zabudowy decydujące znaczenie powinna mieć w szczególności analiza właśnie tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jednocześnie jednak w tymże wyroku NSA podkreślił, że konkretyzacja warunków dla nowej zabudowy może odbyć się poprzez odniesienie już tylko do zabudowy o tożsamej funkcji, np. zabudowy wielorodzinnej, o ile analiza urbanistyczna obejmować będzie pod kątem zachowania ładu przestrzennego wszystkie działki położone w zakreślonym obszarze analizowanym. Pamiętać także należy, że odstępstwa od średniej w zakresie omawianych parametrów nie mogą być dowolne. "Konieczne jest, po ustaleniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej" (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 czerwca 2013 r. II SA/Łd 227/13). Sąd przytoczył m.in. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2020 r. II SA/Rz 1213/19, w którym stwierdzono, że "Jeżeli organ zamierza odstąpić od zasady wyznaczenia wskaźnika o wartości średniej, musi - pod rygorem uznania wadliwości decyzji - oprzeć ustalenie wskaźnika o wartości nieuśrednionej na szczegółowych, przekonujących oraz wnikliwie dobranych danych wynikających z treści części graficznej i tekstowej analizy. W tym zakresie konieczne jest wskazanie w uzasadnieniu decyzji bardzo szczegółowych danych wynikających z analizy, w tym danych co do numerów działek stanowiących podstawę ustalenia wyjątkowej wartości wskaźnika, charakterystyki i szczegółowych cech ich zagospodarowania i zabudowy oraz przekonujących ocen urbanistycznych lub architektonicznych, które mają uzasadniać tego rodzaju odstępstwo w świetle warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p.". Według Sądu, to ostatnie orzeczenie wskazuje też na wagę opisu parametrów działek wziętych do porównań z podaniem ich numerów włącznie. Sąd uznał, że analiza nie zawiera danych numerycznych oraz parametrów żadnych działek, co stanowi o jej wadliwości, skoro uniemożliwia prześledzenie i skontrolowanie rozumowania analizatora, a w dalszej kolejności organu. Podsumowując, Sąd stwierdził, że brak danych co do działek z obszaru analizowanego, brak obliczenia stosownych średnich z obszaru, a w to miejsce nieuprawnione oparcie się tylko na danych z kwartału (zresztą także bez prezentacji działek w tym zakresie) prowadzi do konkluzji o wadliwości analizy i jej wniosków w zakresie wskazanych parametrów. Podkreślić należy, że takie działanie można by oceniać pozytywnie tylko przy uprzednim zgromadzeniu danych i obliczeniu średnich z całego obszaru. Dodatkowo Sąd zauważył, że nazwa inwestycji obejmuje budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Natomiast ustalenie szerokości elewacji frontowej nastąpiło w oparciu o wadliwe dane, ale ponadto w odniesieniu do "każdego modułu". Należy zatem wyjaśnić, czy inwestycja będzie obejmować więcej niż jeden budynek (a w takim razie nie odpowiada temu nazwa inwestycji) i co ma na myśli inwestor mówiąc we wniosku o "modułach". Mając powyższe na uwadze - wobec faktu istotnego naruszenia przepisów prawa, a to art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3, 5 i 6 Rozporządzenia - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję, orzekając jak w pkt I sentencji wyroku. Sąd przy tym podzielił w pełni argumentację będącą podstawą rozstrzygnięcia tut. Sądu w podobnej sprawie o sygn. akt II SA/Kr 1012/18, dotyczącej innego podobnego wniosku tego samego inwestora w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla podobnej inwestycji. Fakt, że inwestor zrealizował już inwestycję objętą decyzją, położoną przy ulicy [...], a inwestycja ta uzyskała w 2022 r. pozwolenie na użytkowanie, nie miał wpływu i znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy przez Sąd. Jednakże przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ weźmie pod uwagę, że uchwałą Nr XCIV/2576/22 Rady Miasta Krakowa z dnia 14 września 2022 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru "Kazimierza Wielkiego", który swym zasięgiem obejmuje teren, jakiego dotyczył wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Odnosząc się krótko do niezasadnych zarzutów skarg Sąd wskazał, że pozostałe parametry zabudowy zostały ustalone poprawnie i podziela w tym zakresie stanowisko organu I instancji. Dotyczyło to w szczególności wysokości elewacji frontowej i geometrii dachu. Odnośnie do linii zabudowy, Sąd mając na uwadze treść § 4 ust. 1 – 4 Rozporządzenia uznał, że nie ulega wątpliwości, że inwestycja miała być realizowana w tzw. drugiej linii zabudowy. Jeden z zarzutów skargi dotyczył braku ustalenia linii zabudowy. W tej kwestii Sąd podzielił stanowisko WSA w Opolu zaprezentowane w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 marca 2016 r. sygn. II SA/Op 517/15, że "(...) brak jest prawnie uzasadnionych względów dla wyznaczenia linii zabudowy "w głębi działki" (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Gl 497/14, CBOSA). W decyzji o warunkach zabudowy ustala się tylko jedną linię zabudowy i to tylko od strony drogi publicznej. Brak jest podstaw prawnych do ustalania kilku linii zabudowy, w tym ustalania na działce granic, wewnątrz których może odbywać się zainwestowanie, przez limitowanie na działce granic zabudowy nie od strony drogi lecz w głębi działki (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Gl 218/14, CBOSA). Sąd podzielił stanowisko organów orzekających, w tym organu odwoławczego, że brak jest prawnie uzasadnionych względów dla wyznaczenia linii zabudowy "w głębi działki" (tzw. drugiej linii zabudowy) - wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 496,10. W tym zakresie Sąd podzielił wykładnię pojęcia "linii zabudowy" przedstawioną w orzeczeniu NSA z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 789/07 (CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl), zgodnie z którą należy przyjąć, że linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione frontony budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy terenu. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego. Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, określa nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Natomiast już do inwestora należy precyzyjne określenie lokalizacji inwestycji na jego nieruchomości. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Tylko taka interpretacja art. 61 ustawy w zw. z § 4 rozporządzenia daje się pogodzić z art. 34 ust. 3 Prawa budowlanego oraz § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.)". W efekcie powyższego Sąd stwierdził, że brak ustalenia linii zabudowy w warunkach niniejszej sprawy nie było błędem. Zdaniem Sądu, brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu nieodpowiedniego uzbrojenia w drogę dojazdową (od drogi publicznej) z powodu jej parametrów – zbyt wąskich w ocenie skarżącej Spółdzielni. Sąd odwołał się do wyroku WSA w Krakowie z dnia 13 września 2016 r. sygn. akt II SA/Kr 534/16), gdzie sformułowano tezy: "1. Na gruncie przepisów obecnie obowiązujących nie może budzić wątpliwości, że drogi należą do uzbrojenia terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Brak dostatecznego uzbrojenia terenu w drogi jest zatem przeszkodą dla ustalenia warunków zabudowy, a organ administracji ma obowiązek badania spełnienia tej przesłanki. 2. Prawidłowa wykładnia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. naprowadza na stwierdzenie, że nie odnosi się on do dróg publicznych. Skoro zatem teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, po której odbywa się ruch kołowy, to nie jest możliwa odmowa ustalenia warunków zabudowy z powołaniem się na niedostateczne uzbrojenie terenu ze względu na parametry tej drogi, w szczególności nie jest także dopuszczalne uzależnianie ustalenia warunków od przebudowy przez inwestora istniejącej drogi publicznej. (...). Niemniej nie można doprowadzać do paradoksu polegającego na tym, że nie bada się przepustowości i parametrów drogi publicznej, a bada się przepustowość drogi wewnętrznej, która doprowadza do drogi publicznej. Oznacza to, że termin "wystarczające uzbrojenie" będzie przede wszystkim odnosił się do kwestii istnienia drogi umożliwiającej dojazd do terenu inwestycji i znajdującej się na jej terenie, względnie bezpośrednio z tym terenem związanej". Sąd nie miał wątpliwości, że taka droga dojazdowa istnieje, zaś jej ewentualne parametry będą badane przy udzieleniu pozwolenia na budowę. Sąd nie podzielił zarzutu odnośnie do niewystarczającej ilości miejsc postojowych. Tutaj decyzja odwołuje się do uchwały Rady Miasta Krakowa Nr LIII/723/12 "Program Obsługi Parkingowej dla Miasta Krakowa", ustalając od 0,5 do 1 miejsc na 1 mieszkanie i było to prawidłowe. Odnośnie do zarzutu skargi B.C., kwestionującego przyjęcie kontynuacji funkcji zabudowy wielorodzinnej, podczas gdy na kilku działkach w sąsiedztwie występuje zabudowa jednorodzinna, zaś zabudowa wielorodzinna występować ma po drugiej stronie ulicy, Sąd wskazał, że z punktu widzenia ładu przestrzennego bierze się pod uwagę nie tylko działki w najbliższym sąsiedztwie, ale także inne występujące w obszarze analizy. Opowiedział się za nadaniem szerokiego znaczenia pojęciu sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa u.p.z.p. Wymóg zasady dobrego sąsiedztwa winien być zatem realizowany przy zachowaniu tej podstawowej zasady planowania przestrzennego. Przez ład przestrzenny należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne, stosownie do przepisu art. 2 pkt 1 u.p.z.p. zawierającego definicję legalną tego pojęcia (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 9 maja 2018 r. IV SA/Po 1121/17, LEX nr 2493259). W świetle powyższego Sąd za uprawnione uznał sięgnięcie do zabudowy nie tylko w bezpośrednim sąsiedztwie. K. Sp. z o.o. z siedzibą w K. wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości. Spółka zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: • art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2020 poz. 293 t.j.) w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588) poprzez błędną jego wykładnię przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie i nieuzasadnione przyjęcie, że organ administracji publicznej przeprowadził wadliwie analizę architektoniczno - urbanistyczną w części obejmującej wskaźniki wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz w części obejmującej wskaźnik szerokości elewacji frontowej; • § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588) poprzez błędną jego wykładnię przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie i nieuzasadnione przyjęcie, że organy administracji publicznej nieprawidłowo ustaliły wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; • § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, póz. 1588) poprzez błędną jego wykładnię przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie i nieuzasadnione przyjęcie, że organy administracji publicznej nieprawidłowo ustaliły wskaźnik wielkości szerokości elewacji frontowej. Podnosząc zarzut naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, skarżąca kasacyjnie wskazała na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325) poprzez błędne przyjęcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, iż postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez organ odwoławczy było niepełne i nie wyczerpywało przesłanek prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego, albowiem organ nie zebrał całego materiału dowodowego w sprawie, co w konsekwencji doprowadziło do uchylenia decyzji organów, pomimo braku podstaw do ich uchylenia; a także błędne wykazanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, że naruszenie prawa materialnego miało wpływ na wynik sprawy, a naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe zarzuty na uwadze wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku w całości, rozpoznanie skargi i orzeczenie co do istoty sprawy. Ponadto zwróciła się o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, a także o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie. W uzasadnieniu zarzutów skargi kasacyjnej przedstawiono argumentację mającą, zdaniem skarżącej kasacyjnie Spółki, potwierdzać zasadność podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na skargę kasacyjną Spółdzielnia Mieszkaniowa T. w K. wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie. Na wstępie należy wskazać, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę tylko w granicach skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143, dalej jako "P.p.s.a."), z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania, co oznacza związanie przytoczonymi w skardze kasacyjnymi jej podstawami, określonymi w art. 174 P.p.s.a. Nadto, zgodnie z treścią art. 184 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddala skargę kasacyjną, jeżeli zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna wniesiona przez K. sp. z o.o. z siedzibą w K. ma usprawiedliwione podstawy. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma ustalenie czy wydanie przez Prezydenta Miasta Krakowa decyzji z 20 lutego 20218 r. o warunkach zabudowy dla inwestycji pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ... [...] obr.[...] oraz budowa zjazdu poprzez działkę nr [...] obr. jw. przy ul. [...]. w K. m.in. na podstawie, znajdującej się w aktach sprawy, analizy architektoniczno-urbanistycznej było prawidłowe i wystarczające dla prawidłwości jej postanowień a w konsekwencji brak było podstaw do uchylenia tejże decyzji przez organ odwoławczy. Analiza architektoniczno-budowlana jak słusznie zauważył Sąd w zaskarżonym wyroku jest podstawowym i głównym dowodem pozwalającym ustalić jakie funkcje planowanej nowej zabudowy wpisują się w istniejące już na terenie analizowanym zagospodarowanie. Wskazuje ona jakie parametry i wskaźniki zabudowy należy przyjąć aby projektowana zabudowa spełniała nadrzędny wymóg ładu przestrzennego. Sąd podziela stanowisko skarżącej kasacyjnie Spółki, że przedstawiona analiza jest kompletna, spójna i w sposób bardzo szeroki weryfikuje wszelkie zagadnienia architektoniczno-urbanistyczne. Przyjęty obszar analizowany jest zgodny z § 3 ust. 1 i § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r., dalej jako rozporządzenie). Obszar analizowany w niniejszej sprawie został wyznaczony od granicy działki inwestora do granicy obszaru analizowanego z zastrzeżeniem, że odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 metrów. W analizie przyjęto, że szerokość frontu działki (od strony ul. [...] gdzie planowany jest dojazd na teren inwestycji) wynosiła około 70 m, a zatem należało przyjąć odległość 210 m licząc od granicy działki inwestora. Na tak oznaczonym terenie jak wynika z treści analizy znajdują się tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, zabudowy usługowej, tereny zabudowy jednorodzinnej. Znajduje się tam niezbędny układ komunikacyjny - drogi publiczne i wewnętrzne oraz infrastruktura techniczna. Przyjęcie parametru wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie w przedziale od 26% do 32% tj. poniżej średniej dla kwartału ulic [...], [...], [...] oraz [...], która wynosi 41% jest prawidłowe i odpowiada treści § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia albowiem zasadą jest wyznaczenie tego parametru na podstawie obliczonej średniej w całym obszarze analizowanym ale przewiduje się też odstępstwo (ust. 2) od średniej wynikającej z analizy jeśli ten odmienny od średniej parametr wynika z przeprowadzonej analizy. Skoro wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w całym obszarze analizowanym kształtował się w przedziale wartości od 10% (dz. nr 19) do 86% (dz. nr 29) , to nie jest wykluczone aby średnia dla tego całego obszaru wynosiła 41%. Choć organ w analizie przywołuje wartość ww. parametru 41% dla wydzielonego kwartału ulic [...], [...], [...] oraz [...], wskazując przy tym na przedział wartości od 12% do 86%, to wprost z treści punktu 3c załącznika nr 3 do decyzji wynika, że parametr ten obliczony został dla całego obszaru analizowanego i wynosił także 41 % (k. 1325 akt adm). Nie można zatem uznać, że organy naruszyły przepisy § 5 ust. 1 rozporządzenia gdyż wskazano średnią wartość wielkości powierzchni zabudowy dla całego obszaru analizowanego, a ustalając go w przedziale od 26% do 32% postąpiły zgodnie z § 5 ust. 2 tego rozporządzenia gdyż analiza samego kwartału ulic i potrzeba zachowania ładu przestrzennego (dostosowanie do najbliższego otoczenia) uzasadniała takie odstępstwo. W analizie argumentowano, że na wysokość wartości średniej dla kwartału wpływa występujący tam sposób zabudowy – działki zabudowane zabudową zwartą (która tu przeważa) charakteryzują się wskaźnikami zabudowy wyższymi niż działki zabudowane budynkami wolnostojącymi. Skoro planowana inwestycja będzie zabudową wolnostojącą, to należało odstąpić od wskaźnika zabudowy na podstawie średniej. Ta bowiem nie jest adekwatnym odniesieniem przestrzennym dla wnioskowanego sposobu zabudowy. (załącznik nr 3 pkt 3c k. 1336 akt adm.). Dalej uzasadniono dlaczego przedział od 26% do 32 % wskaźnika zabudowy został wskazany w decyzji. Stwierdzono, że obie wartości są niższe niż średnia, jednak są obecne w obszarze, obie zabudowane budynkami wielorodzinnymi i jednorodzinnymi i jako takie są dopuszczalne. Analiza uzasadniała zatem przyjętą wartość ww. parametru. Ustalenie go poniżej średniej stworzyło podstawę do zagospodarowania terenu z mniejszą intensywnością a to było z korzyścią dla ładu przestrzennego (uniknięto zabudowy, która dominowałaby nad sąsiednimi budynkami). Zabieg z wydzieleniem z całego obszaru objętego analizą kwartału ulic wokół działki inwestora zdaniem NSA był uzasadniony albowiem teren inwestycji położony jest pomiędzy działkami już zabudowanymi w oddaleniu od drogi publicznej. Takie usytuowanie wobec konieczności zachowania kardynalnej zasady przestrzegania ładu przestrzennego miało znaczenie albowiem nowa zabudowa powinna była odpowiadać najbliższemu jej otoczeniu, właśnie wyznaczonemu ww. kwartałem ulic. Takie działanie autora analizy, w ocenie NSA, nie stanowi uchybienia albowiem tylko odnosząc się do zabudowy najbliższej względem planowanej inwestycji można było uzyskać najlepiej wyważone parametry. To pozwoliło wkomponować inwestycję w otaczającą zabudowę bez zagrożenia, że pojawi się taka zabudowa, która będzie miała dominującą wysokość czy znacznie intensywniejszą zabudowę. Przy tak szeroko określonym obszarze analizowanym i z uwagi na mocno zurbanizowany teren wokół terenu inwestycji, uwzględnienie parametrów zabudowy z całego obszaru analizy mogłoby wypaczyć średnią, która później stanowiłaby punkt odniesienia dla przyjętej w decyzji wartości danego parametru. Kontekst przestrzenny związany z najbliższą zabudową w kwartale ulic w istocie pozwolił na lepsze wpasowanie się i skomponowanie z otoczeniem. Ponadto organy mając na uwadze zróżnicowaną zabudowę całego obszaru jeszcze bardziej okroiły wartości przyjętych parametrów zabudowy. Efekt właściwego wkomponowania w istniejącą zabudowę jak wynika ze skargi kasacyjnej został nawet dostrzeżony w konkursach architektonicznych, w którym przyznano wyróżnienie za rozbicie budynku na 4 bryły i dopasowanie skalą do otoczenia. Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 6 ust. 2 rozporządzenia dotyczącego ustalenia wskaźnika szerokości elewacji frontowej ograniczenie się do tego parametru w analizie względem kwartału ulic [...], [...], [...] oraz [...], w ocenie NSA, nie było uchybieniem skutkującym potrzebą uchylenia decyzji obu organów skoro w samej analizie uzasadniono dlaczego i jakie wartości przyświecały takiemu rozwiązaniu. Było to sensowne i przemyślane a nie dowolne. Wydzielenie kilku brył budynku wielorodzinnego o szerokości elewacji frontowej nieprzekraczającej 20 metrów sprawiło, że lepiej wkomponował się on w analizowany kwartał sąsiednich budynków. W analizie wskazano, że rozczłonkowany rzut oraz rozbicie brył budynku ograniczają w dużej mierze niekorzystne oddziaływanie budynku na sąsiednie tereny i jej ekspansywność. Należy zauważyć, że organ dokonał analizy tego parametru dla całego obszaru analizowanego choć nie zrobił tego w formie tabelarycznej. Wystarczające było, że wskazał zakres wartości tego parametru od 6 m do 94 m, wskazał na spotykane wartości skrajne oraz podał, że ilościowo najwięcej w obszarze występuje budynków, których szerokość elewacji frontowych mieści się w przedziale od ok. 10 m do około 30 m. Uzasadniono ograniczenie się do kwartału ulic bowiem planowana zabudowa nie będzie pozostawać w bezpośredniej relacji przestrzennej z oddalonymi od niej ulicami [...], [...], [...] natomiast będzie pozostawać w relacji z zabudową wewnątrz kwartału. W kwartale wskaźnik szerokości frontowej kształtował się od 3 m do 26 m z czego wychodziła średnia 12,9 m. Analiza w kwartale wspierana jest stosowną tabelką, która wskazuje na wartości dla poszczególnych działek (akta adm. k. 711 tom 1). Ustalenie wartości powyżej średniej na 20 m +/- 1 m dla każdego modułu budynku znajduje uzasadnienie bowiem w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji występują budynki o takich szerokościach elewacji frontowej. Nawiązanie do łącznej szerokości elewacji frontowych budynków jednorodzinnych i pojedynczej szerokości budynków wielorodzinnych w układzie równoległym do ulicy [...]. Za takim ustaleniem wartości tego parametru przemawiało usytuowanie planowanego budynku wewnątrz kwartału zabudowy na niewielkiej przestrzeni. Przy takiej lokalizacji analiza za cel obrała utworzenie określonego układu urbanistycznego, wyraźnie oddzielającego tę zabudowę od otwartej przestrzeni zielonej podwórka oraz zabudowy tworzącej obudowę kwartału k. 1327 akt adm.). Zatem odstępstwo od średniej wspiera analiza. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko, że analiza architektoniczno-urbanistyczna jest prawidłowa i rzetelna kiedy analizie poddaje się wskaźniki i parametry zabudowy wszystkich znajdujących się w obszarze analizowanym budynków. Organy jak słusznie zauważył Sąd skoncentrowały się na analizie szerokości elewacji frontowej budynków w wydzielonym kwartale ulic co mogło budzić uzasadnione wątpliwości. Jednak w tej sytuacji możliwe było na podstawie zalegającej w aktach administracyjnych sprawy mapy nieruchomości wchodzących w zakres obszaru analizowanego (k. 709 akt adm. t. 1) ustalić za pomocą ogólnie dostępnych serwisów mapowych (np. polska.geoportal2.pl) jakie są szerokości elewacji frontowych dla budynków spoza wydzielonego kwartału. Z takiej analizy danych przeprowadzonej przez NSA na potrzeby niniejszej sprawy wynika, że dla 98 budynków średnia szerokość elewacji frontowej wyniosła ok. 19,6 m. Dodając do tego szerokość elewacji frontowej dla budynków z przedmiotowego kwartału można stwierdzić, że w całym obszarze analizy średnia wartość to około 18,10 m. Wobec powyższego nie można zarzucić organom, że ustalenie szerokości elewacji frontowej dla przedmiotowej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy (20 m +/- 1 m) było nieuzasadnione. Nawet jeśli uznać, że organ nie przeanalizował szerokości elewacji frontowej w rozbiciu tabelarycznym na poszczególne działki z obszaru analizowanego, to uchybienie to nie doprowadziło do naruszenia mającego istotny wpływ na wynik sprawy skoro z dokumentacji sprawy oraz posiłkując się dostępnymi powszechnie danymi z serwisów mapowych można było ustalić wartość średnią tego parametru i poczynić stosowne wnioski. Zasadny zatem okazał się zarzut skargi kasacyjnej naruszenia przez Sąd art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. bowiem zgromadzony przez organ materiał dowodowy był wystarczający dla poczynienia ustaleń w zakresie określonych w decyzji o warunkach zabudowy wskaźników i parametrów zabudowy dla planowanej inwestycji a braki w analizie nie miały jaki się okazało (analiza NSA) istotnego wpływu na wynik sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny jednocześnie podziela stanowisko Sądu I instancji odnośnie do niezasadności zarzutów skarg odnośnie do braku konieczności wyznaczenia linii zabudowy w przypadku lokalizacji działki inwestycyjnej w obszarze otoczonym inną zabudową, w głębi działki z dala od drogi publicznej, do której dostęp jest poprzez drogę wewnętrzną. Brak ustalenia linii zabudowy w okolicznościach niniejszej sprawy był prawidłowy i uzasadniony. Podstawą do uwzględnienia skargi nie mógł być zarzut ustalenia zbyt wąskiej drogi dojazdowej do inwestycji. Skoro zapewniony jest dojazd do terenu inwestycji droga wewnętrzną to jest to wystarczające dla spełniania wymogu z art. 61 § 1 pkt 3 u.p.z.p. Ustalenie miejsc postojowych od 0,5 do 1 miejsca na 1 mieszkanie było prawidłowe albowiem odpowiadało regulacjom uchwały Rady Miasta Krakowa Nr LIII/723/12 "Program Obsługi Parkingowej dla Miasta Krakowa". Nie naruszono decyzją wymogu zachowania kontynuacji funkcji gdy na terenie inwestycji przewidziano zabudowę wielorodzinną, w której sąsiedztwie znajduje się zabudowa jednorodzinna. Dobre sąsiedztwo to nie tylko najbliższe sąsiedztwo terenu inwestycji ale również zabudowa występująca na innych dalej położonych działkach w granicach obszaru analizowanego. Z analizy wynika jednoznacznie, że w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa wielorodzinna jak i jednorodzinna zatem ich współistnienie powoduje, że powstanie planowanej inwestycji nie naruszy i nie będzie sprzeczna z istniejącym już zagospodarowaniem w zakresie jego funkcji. Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 P.p.s.a. w zw. z art. 151 P.p.s.a. i art. 193 P.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji. W punkcie 2 sentencji wyroku odstąpiono od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego w całości na podstawie art. 207 § 2 P.p.s.a. ----------------------- 27