II GSK 715/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Skoczylas Sędzia NSA Marcin Kamiński Sędzia NSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Protokolant asystent sędziego Piotr Ostrowski po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2026 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej J.S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 listopada 2022 r. sygn. akt VI SA/Wa 1946/22 w sprawie ze skargi J.S. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 11 maja 2022 r. nr DPPiGN-VII.6651.9.2018.AC.10.KOZ-R/1248 w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych oddala skargę kasacyjną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 10 listopada 2022 r., (sygn. akt VI SA/Wa 1946/22) oddalił skargę J.S. (dalej przywoływana jako: "Skarżąca", "Strona"), na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii (dalej przywoływany jako: "Organ"), z dnia 11 maja 2022 r. nr DPPiGN-VII.6651.9.2018.AC.10.KOZ-R/1248 w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej Za podstawę wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął ustalenia faktyczne, z których wynika: 1. Decyzją Organu z 31 lipca 2020 r., wydaną w oparciu o art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm., dalej przywoływany jako: "u.g.n."), w zw. z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 18 listopada 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Rozwoju (Dz.U. poz. 2261), wobec Skarżącej, rzeczoznawcy majątkowego, legitymującej się uprawnieniami zawodowymi nr [...], wpisanej do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych 22 listopada 1996 r, zastosowano karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy. Przedmiotem postępowania wyjaśniającego objęte zostały czynności zawodowe Skarżącej wykonane podczas sporządzenia na zlecenie B.B. operatu szacunkowego z 5 stycznia 2018 r. (na pierwszej stronie operatu w ww. zakresie błędnie wskazano rok 2017). Opracowanie to dotyczyło określenia "wartości rynkowej prawa własności dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania dla zaspokojenia roszczeń jako skutków wywłaszczenia przez miasto części nieruchomości". Po przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, Organ przyjął za własne ustalenia faktyczne i prawne dokonane w toku tego postępowania uznając, że odpowiadają zebranemu w sprawie materiałowi dowodowemu oraz są zgodne z przepisami prawa regulującymi działalność zawodową w zakresie wyceny nieruchomości, w tym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W decyzji stwierdzono, że Skarżąca wykonując czynności szacowania opisane w operacie szacunkowym z 5 stycznia 2018 r. nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n., a popełnione przez nią uchybienia są bezsporne i wymagają uwzględnienia w wymiarze orzekanej kary dyscyplinarnej. Z uwagi na rodzaj, zakres i wagę stwierdzonych naruszeń w wykonywaniu obowiązków zawodowych Organ zastosował wobec Skarżącej karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, wymienioną w przepisie art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Skarżącej zarzucono, że w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, naruszając przy tym podstawowe zasady wyceny nieruchomości. Jak wynika z zebranego materiału dowodowego rzeczoznawca majątkowy już na wstępie nieprawidłowo określiła przedmiot, zakres i cel wyceny. W dalszej kolejności błędnie wskazała datę, na którą uwzględniła stan wycenianych na którą uwzględniła stan wycenianych części nieruchomości, przyjmując datę 29 grudnia 2015 r., tj. dzień sprzed wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jednocześnie wskazując, iż w tym dniu właścicielem nieruchomości było Miasto Łódź. Pominęła sytuację prawną nieruchomości ukształtowana przez decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 30 grudnia 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, uzasadniając ten brak umową ze zleceniodawcą. Organ podkreślił, iż rzeczoznawca majątkowy jako osoba zaufania publicznego jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a także zachowując zasadę bezstronności. Organ wskazał, że niedopuszczalnym jest przyjmowanie założeń sprzecznych ze stanem faktycznym i prawnym, a wskazane uchybienia były znaczące z punktu widzenia całego procesu wyceny. Organ jednocześnie zauważył, iż rzeczoznawca majątkowy zdawała sobie sprawę, do jakiego celu miał służyć sporządzony przez nią operat szacunkowy, bo wskazała na wstępie opracowania cel wyceny jako określenie wartości rynkowej prawa własności dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania i w efekcie jako osoba posiadająca wiedzę specjalistyczną wprowadziła zleceniodawcę w błąd. Na podstawie przedmiotowego operatu szacunkowego B.B. twierdziła, że ceny transakcyjne na terenie miasta Łodzi kształtują się na poziomie od 640 zł/m2 do 7500 zł/m2, zaskarżając inne opracowania, w których podano inne dane z rynku nieruchomości. Według Organu, analogiczne zastrzeżenia dotyczą pominięcia faktów związanych z przeznaczeniem nieruchomości podlegającej wycenie. Skarżąca przyjęła tylko te fakty, które były korzystniejsze, a mianowicie decyzję o warunkach zabudowy z 2017 r., która nie obejmowała wywłaszczonych działek gruntu, pomijając wydaną dwa lata wcześniej decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Równie niezrozumiały jest wybór metody wyceny. Organ wskazał, że zastosowanie w sprawie metody pozostałościowej z założeniem dopuszczalnej zabudowy mieszkaniowo - usługowej nie znajdowało uzasadnienia, choć największym błędem było przyjęcie, że na nieruchomości, co do której wydana została decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, możliwa będzie zabudowa mieszkaniowo - usługowa zwłaszcza gdy takiego przeznaczenia nieruchomość nie miała. Powyższe założenie doprowadziło następnie do wyliczenia "utraconego zysku z realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego", czego przepisy prawa odnoszące się do zasad ustalania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomości nie przewidują. Według Organu takie postępowanie musiało skutkować czasowym zawieszeniem uprawnień zawodowych. 2. Rozpoznając sprawę ponownie Organ zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, KOZ stwierdziła, że Skarżąca naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych tym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie przepisu art. 178 u.g.n i jednocześnie wystąpiła o zastosowanie wobec niej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy, określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Organ nie stwierdził podstaw do uchylenia lub zmiany zaskarżonej decyzji i utrzymał w mocy decyzję własną z 31 lipca 2020 r 3.. Skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. 4. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w przywoływanym na wstępie wyroku z dnia 10 listopada 2022 r. orzekł na podstawie art. art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (obecnie Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej przywołana jako: p.p.s.a.). Sąd I instancji wskazał, że przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że Skarżąca przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszyła obowiązki wynikające art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz uwydatniło ciężar gatunkowy stwierdzonych naruszeń prawa. WSA podkreślił, że w sprawie źródło nieprawidłowości podejmowanych przez Skarżącą czynności przy wykonywaniu operatu szacunkowego dla B.B. stanowił fakt niezastosowania przy szacowaniu przepisów tzw. specustawy drogowej. Przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm., dalej jako: "specustawa drogowa") nie zostały wskazane w podstawie prawnej spornej wyceny. Zdaniem Sądu I instancji nie można uznać za usprawiedliwienie pominięcia ww. ustawy treści zlecenia zamawiającego wobec celu sporządzania spornego dokumentu przez Skarżącą. Uprawnienia przyznane ustawowo rzeczoznawcy majątkowemu nie oznaczają bowiem, że jego czynności zawodowe mogą być wykonywane w sposób dowolny i poza kontrolą uprawnionych organów. W ocenie WSA w oczywistej sprzeczności pozostaje opracowanie operatu na dzień poprzedzający datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (czyli bez uwzględnienia jej skutków) i jednoczesne przyznanie, że "celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania dla zaspokojenia roszczeń jako skutków wywłaszczenia przez miasto części nieruchomości". WSA wskazał, że Skarżąca była świadoma przeznaczenia sporządzonego przez nią operatu. W wyjaśnieniach z 11 października 2021 r. wskazała bowiem, że "Według mojej wiedzy, operat miał posłużyć do negocjacji z organem prowadzącym postępowanie o wysokości odszkodowania adekwatnego do strat poniesionych w wyniku wydzielenia z nieruchomości części gruntu pod drogę." Przyjęcie zatem stanu na inną datę, uzgodnioną ze zleceniodawcą, byłoby możliwe, gdyby operat szacunkowy nie był sporządzany dla potrzeb ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa nieruchomości zajętych pod drogi. O tym, że na dzień sporządzenia wyceny nie można było uniknąć powołania się na stan faktyczny i prawny ukształtowany decyzją z 30 grudnia 2015 r. świadczy trudność ze wskazaniem działek gruntu podlegających wywłaszczeniu, w związku z którym dokonywano szacowania ich wartości. W trakcie posiedzenia zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej 26 października 2018 r. Skarżąca wskazała: "Przedmiotem wyceny były działki [...], przejęte pod realizację nowej drogi." Skarżąca operowała zatem oznaczeniem działek powstałych w wyniku decyzji Prezydenta Miasta Łodzi z 30 grudnia 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zatwierdzającej podział m.in. nieruchomości stanowiącej działkę [...] (w wyniku podziału powstały dwie działki, w tym działka [...]) oraz nieruchomości stanowiącej działkę [...] (w wyniku podziału powstały także dwie działki, w tym działka [...]). Jak wskazał WSA wskazany stan faktyczny miał swoje prawne konsekwencje w postaci nakazanego w takich przypadkach obowiązkowego sposobu ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 12 ust. 4, ust. 4a i ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej. W ocenie WSA przyjęcie jako podstawy odszkodowania za działki przejęte z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej utraconego zysku z przedsięwzięcia inwestycyjnego realizowanego na działkach sąsiednich było niedopuszczalne. Podstawę odszkodowania stanowi bowiem wyłącznie wartość nieruchomości. WSA stwierdził, że postępowanie w sprawie przeprowadzono prawidłowo. Nie dopuszczono się w jego trakcie naruszenia przepisów postępowania, np., poprzez odmowę przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka – B.B.. Organ nie kwestionował bowiem treści zlecenia sporządzenia operatu tylko sposób jego wykonania przez Skarżącą. Dlatego, zdaniem WSA, nie było powodu dopuszczenia dowodu w postaci przesłuchiwania zleceniodawcy w charakterze świadka. Okoliczności, na które miałby być dopuszczony ww. dowód nie były sporne w sprawie. Sąd I instancji zauważył, że nie ma wpływu na rodzaj zastosowanej kary, bowiem badał prawidłowość postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez KOZ oraz postępowania Organu wydającego zaskarżoną decyzję. Wybór kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego, przy czym w tej sprawie Organ wystarczająco uzasadnił orzeczoną wobec Skarżącej - rzeczoznawcy majątkowego, karę dyscyplinarną. Nie można odmówić racji Organowi, że postawa rzeczoznawcy majątkowego wskazywała, że nie dostrzega popełnionych przez siebie błędów i nieprawidłowości. 5. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyła Skarżąca zaskarżając ww. wyrok w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie żądania skargi i uchylenie poprzedzającego go rozstrzygnięcia, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, nadto o rozpoznanie sprawy na rozprawie oraz zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych. Skarżąca zarzuciła: mające wpływ na wynik postępowania naruszenie przepisów postępowania: a) art 3 § 1 i 2 p.p.s.a, w zakresie w jakim Sąd nie skontrolował naruszeń prawa dokonanych przez Organ, to jest art 75 § 1 i 77 § 1 k.p.a. poprzez odmowę przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka B.B., pomimo iż ten dowód przyczyniłby się wyjaśnieniu sprawy, a nie był sprzeczny z prawem, naruszenie prawa materialnego b) art. 12 ust. 4a i 18 ust 1 specustawy drogowej przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż przepis ten nakłada określone warunki wyceny wywłaszczanej nieruchomości nie tylko na organ i działającego na jego zlecenie biegłego, lecz również na wywłaszczanego obywatela i na biegłego szacującego na jego zlecenie wartość nieruchomości. c) art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, że w pojęciu "starannością właściwą dla zawodowego charakteru" czynności rzeczoznawcy oraz "bezstronności w wycenie nieruchomości" nie mieści się przygotowywanie operatów szacunkowych przyjmujących za podstawę wyceny istniejące w przeszłości lub hipotetyczne założenia i warunki ograniczające. 6. Organ nie złożył odpowiedzi na skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. 7. Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego pozostaje zgodność z prawem wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a nie bezpośrednio decyzji organów administracji. Oznacza to, że skuteczność zarzutów kasacyjnych wymaga wykazania uchybień Sądu pierwszej instancji w zakresie kontroli legalności decyzji administracyjnych, przy czym zgodnie z art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a. zarzuty kasacyjne powinny zostać powiązane z naruszeniem prawa materialnego lub przepisów postępowania sądowoadministracyjnego. Tymczasem zasadnicza argumentacja skargi kasacyjnej koncentruje się na polemice z ustaleniami Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i Ministra Rozwoju i Technologii oraz na prezentowaniu własnej oceny prawidłowości sporządzonej wyceny, nie wskazując w sposób odpowiadający wymaganiom art. 174 p.p.s.a., na czym miałoby polegać wadliwe zastosowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny konkretnych przepisów ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W istocie zatem skarga kasacyjna zmierza do ponownego zakwestionowania ustaleń faktycznych i oceny materiału dowodowego dokonanej przez organy odpowiedzialności zawodowej. Tego rodzaju polemika nie może jednak odnieść skutku w postępowaniu kasacyjnym, którego przedmiotem pozostaje ocena legalności działalności sądu administracyjnego pierwszej instancji. Niezależnie od powyższego podniesione zarzuty nie podważają trafności stanowiska zajętego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny. 8. Sąd pierwszej instancji prawidłowo wskazał, że odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych została przez ustawodawcę ukształtowana jako szczególny reżim odpowiedzialności publicznoprawnej związanej z wykonywaniem zawodu zaufania publicznego, którego istotą jest zapewnienie rzetelności, bezstronności oraz zgodności sporządzanych wycen z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi. Zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest wykonywać czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Niewypełnienie tych obowiązków skutkuje odpowiedzialnością zawodową przewidzianą w art. 178 ust. 1 u.g.n., przy czym katalog kar dyscyplinarnych obejmuje między innymi zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku. Postępowanie wyjaśniające w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej prowadzone jest przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, której zadaniem pozostaje ocena zgodności czynności rzeczoznawcy z obowiązującymi przepisami prawa oraz standardami wykonywania zawodu. Organ administracji nie jest przy tym związany samym oznaczeniem celu operatu przyjętym przez rzeczoznawcę ani treścią oczekiwań zleceniodawcy, lecz obowiązany jest ocenić rzeczywisty charakter sporządzonego opracowania oraz jego zgodność z prawem. 9. W badanej sprawie Komisja przeprowadziła postępowanie wyjaśniające zakończone sporządzeniem protokołu końcowego z dnia 4 lutego 2020 r., w którym szczegółowo wskazano stwierdzone naruszenia przepisów prawa oraz podstawy ich kwalifikacji. Wbrew stanowisku Skarżącej kasacyjnie Organy były uprawnione do oceny, czy przyjęte przez rzeczoznawcę założenia metodologiczne uwzględniały całokształt istotnych okoliczności faktycznych i prawnych wpływających na wartość nieruchomości i nie sposób uznać, aby Organy odpowiedzialności zawodowej arbitralnie "zmieniły" cel operatu. Trafnie zarówno Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, Minister Rozwoju jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjęli, że rzeczoznawca majątkowy, niezależnie od oczekiwań zleceniodawcy, nie może sporządzać operatu z pominięciem rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości ani abstrahować od bezwzględnie obowiązujących regulacji dotyczących wyceny nieruchomości przejętych pod drogi publiczne. Z akt sprawy wynika bowiem jednoznacznie, że sporządzony przez Skarżącą kasacyjnie operat dotyczył działek [...] powstałych w wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 30 grudnia 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Działki te zostały przejęte pod drogę publiczną i z mocy prawa stały się własnością Miasta Łódź z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna, tj. 23 maja 2016 r. Pomimo tego rzeczoznawca majątkowy przyjęła założenie, że wycena dotyczyć będzie "stanu nieruchomości oraz jej wartości, jaką miałaby bez podjętych działań wywłaszczeniowych", co jak sama wskazała podczas posiedzenia Komisji - wynikało z uzgodnień ze zleceniodawcą. Skarżąca kasacyjnie konsekwentnie podnosiła, że operat sporządzony został na prywatne zlecenie właścicielki nieruchomości i nie miał charakteru operatu sporządzanego dla potrzeb administracyjnego ustalenia odszkodowania w trybie specustawy drogowej. W ocenie Skarżącej KOZ dokonała zatem nieuprawnionego przekształcenia celu operatu, a następnie oceniła go według zasad właściwych dla wyceny odszkodowawczej. Argumentacja ta pomija jednak istotę odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego. Przedmiotem oceny Organów odpowiedzialności zawodowej nie było bowiem ustalenie, jakie subiektywne oczekiwania wobec operatu miała zleceniodawczyni ani czy operat został formalnie nazwany "prywatnym". Kluczowe znaczenie miało to, że sporządzona wycena dotyczyła nieruchomości przejętych pod realizację inwestycji drogowej oraz odnosiła się do wartości nieruchomości według stanu sprzed wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej. Rzetelność zawodowa rzeczoznawcy majątkowego, pozostająca w ścisłym związku z obowiązkiem szczególnej staranności oraz zasadą bezstronności wyrażoną w art. 175 ust. 1 u.g.n., oznacza obowiązek uwzględnienia wszystkich istotnych okoliczności mogących wpływać na wartość nieruchomości, niezależnie od oczekiwań zleceniodawcy lub przyjętej przez strony konstrukcji zlecenia. Rzeczoznawca majątkowy nie może bowiem selektywnie pomijać elementów stanu faktycznego lub prawnego tylko dlatego, że określona koncepcja wyceny odpowiada oczekiwaniom zamawiającego albo założonemu celowi opracowania. Szczególny charakter zawodu rzeczoznawcy majątkowego polega właśnie na tym, że sporządzana wycena musi pozostawać obiektywna, rzetelna i zgodna z rzeczywistym stanem nieruchomości. W tym zakresie trafnie Organy oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny uznały, że odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawcy nie może być wyłączona wyłącznie przez powołanie się na prywatny charakter operatu lub autonomię ustaleń ze zleceniodawcą a Skarżąca pominęła skutki decyzji z dnia 30 grudnia 2015 r., mimo że decyzja ta miała zasadnicze znaczenie dla stanu prawnego nieruchomości i determinowała sposób ustalenia odszkodowania zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej. 10. Prawidłowo również Organy uznały, że Skarżąca kasacyjnie dopuściła się szeregu konkretnych naruszeń przepisów regulujących sposób sporządzania operatu szacunkowego. Po pierwsze, rzeczoznawca majątkowy błędnie określiła przedmiot, zakres i cel wyceny, czym naruszyła § 56 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: "rozporządzenie"). Komisja trafnie wskazała, że wycenie podlegały części dwóch odrębnych nieruchomości objętych odrębnymi księgami wieczystymi, podczas gdy w operacie przedstawiono je jako jedną nieruchomość. Jednocześnie Skarżąca kasacyjnie wskazała jako cel wyceny "ustalenie wysokości odszkodowania dla zaspokojenia roszczeń jako skutków wywłaszczenia", mimo że przepisy specustawy drogowej oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują odszkodowania za "utracony zysk z przedsięwzięcia inwestycyjnego". Po drugie, Skarżąca błędnie określiła datę stanu nieruchomości, czym naruszyła § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia. W operacie wskazano dzień 29 grudnia 2015 r. jako datę stanu nieruchomości, mimo że decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana dopiero 30 grudnia 2015 r., a działki [...] w dacie 29 grudnia 2015 r. formalnie jeszcze nie istniały. Trafnie zatem Organy uznały, że uchybienie to świadczy o braku szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego. Po trzecie, rzeczoznawca majątkowy nie wskazała prawidłowych podstaw prawnych wyceny, czym naruszyła § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 pkt 4 i 5 rozporządzenia. Pomimo że wycena dotyczyła nieruchomości przejętych pod drogę publiczną, w operacie pominięto przepisy specustawy drogowej oraz § 36 rozporządzenia regulujący zasady wyceny nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne. Komisja zasadnie wskazała, że rzeczoznawca "całkowicie zignorowała obowiązujące przepisy prawa, przyjmując jedynie wytyczne zleceniodawcy". Po czwarte, Skarżąca kasacyjnie nie ustaliła prawidłowo przeznaczenia nieruchomości, czym naruszyła § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia w związku z art. 154 i art. 130 ust. 1 u.g.n. Organy ustaliły, że rzeczoznawca pominęła rzeczywiste przeznaczenie wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, odwołując się natomiast decyzji o warunkach zabudowy wydanej niemal dwa lata po wydaniu decyzji ZRID. Po piąte, Komisja zasadnie zakwestionowała zastosowanie przez Skarżącą metody pozostałościowej. Jak wskazano w protokole końcowym, rzeczoznawca nie wykazała przesłanek zastosowania tej metody określonych w § 16 ust. 3 rozporządzenia, a przyjęte założenia dotyczące hipotetycznej zabudowy oparto między innymi na parametrach wynikających z wcześniejszego wniosku zakończonego decyzją odmowną. Trafnie uznano więc, że wybór metody pozostałościowej został dokonany z naruszeniem § 16 rozporządzenia. Wbrew stanowisku Skarżącej kasacyjnie Organy nie kwestionowały samej możliwości sporządzenia operatu na prywatne zlecenie ani prawa do przyjęcia określonych założeń wyceny. Trafnie jednak przyjęły, że swoboda rzeczoznawcy majątkowego nie może prowadzić do pomijania istotnych elementów stanu prawnego nieruchomości ani do konstruowania wyceny w oderwaniu od obowiązujących przepisów prawa. W tym kontekście zasadnie Wojewódzki Sąd Administracyjny zaakceptował stanowisko Organów, zgodnie z którym sporządzony operat poprzez pominięcie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości i przyjęcie konstrukcji "utraconego potencjału inwestycyjnego", mógł wprowadzać zleceniodawcę w błąd co do rzeczywistej wartości rynkowej przejętych nieruchomości. 11. Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty dotyczące postępowania wyjaśniającego przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Skarżąca miała możliwość składania wyjaśnień, uczestniczyła w posiedzeniu Komisji wraz z obrońcą z urzędu, a jej stanowisko zostało szczegółowo omówione zarówno w protokole końcowym, jak i w uzasadnieniu decyzji. Sam fakt, że Organy nie podzieliły jej argumentacji, nie oznacza naruszenia zasad postępowania administracyjnego. Skarżąca podnosiła, że KOZ nie uwzględniła jej wniosku o przesłuchanie zleceniodawczyni operatu, mimo że jej zdaniem dowód ten miał kluczowe znaczenie dla ustalenia celu operatu. Jednakże zarówno Organ, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny zasadnie wskazały, że przedmiotem postępowania nie było ustalenie subiektywnych oczekiwań zamawiającego, lecz ocena zgodności czynności zawodowych rzeczoznawcy z obowiązującymi przepisami prawa i standardami wykonywania zawodu. Cel operatu oraz przyjęte przez rzeczoznawcę założenia wynikały z samego operatu oraz z wyjaśnień składanych przez Skarżącą w toku postępowania. Organy dysponowały zatem materiałem pozwalającym na dokonanie oceny zgodności sporządzonego opracowania z wymogami prawa. Brak przeprowadzenia dodatkowego dowodu z przesłuchania zleceniodawczyni nie mógł mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, na co słusznie zwrócił uwagę WSA. 12. Nie sposób również zgodzić się z argumentacją Skarżącej kasacyjnie, zgodnie z którą użycie przez Organ w uzasadnieniu decyzji określeń takich jak "niezrozumiałe" miałoby świadczyć o niewyjaśnieniu sprawy. Sformułowania te stanowiły element krytycznej oceny przyjętych przez rzeczoznawcę założeń i rozwiązań metodologicznych, a nie przyznanie przez Organ, że nie rozumie stanu faktycznego sprawy. 13. Wreszcie brak jest podstaw do uznania, że wymierzona kara dyscyplinarna ma charakter rażąco niewspółmierny. Organ wskazał na wieloaspektowy charakter stwierdzonych uchybień oraz ich znaczenie dla prawidłowości procesu wyceny nieruchomości. Kara sześciomiesięcznego zawieszenia uprawnień zawodowych mieści się przy tym w dolnym zakresie sankcji przewidzianych w art. 178 ust. 2 u.g.n. Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo zatem uznał, że Organ administracji nie naruszył prawa w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie decyzji z obrotu prawnego. 14. Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną.