I SA/Wa 934/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Przemysław Żmich, sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), asesor WSA Anna Fyda-Kawula, po rozpoznaniu w dniu 22 czerwca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi B. H. i J. H. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie i postanowienie Prezydenta [...] z [...] listopada 2021 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz B. amuHH. i J. H. solidarnie kwotę 614 (sześćset czternaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżonym postanowieniem z 7 lutego 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako organ/kolegium) utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy, z dnia 23 listopada 2021 r., znak sprawy: UD-IV-WNI- G.6826.784.2021.EPS w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia potwierdzającego, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] , oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] , z obrębu nr [...] , objętej księgą wieczystą nr [...] zostało przekształcone w prawo własności w trybie art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040, dalej jako ustawa). W uzasadnieniu postanowienia kolegium wskazało, że jak ustalił organ I instancji, według danych ewidencji gruntów i budynków przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym nie ma samodzielnych lokali. Z Krajowego Rejestru Sądowego wynika, że w dniu 1 stycznia 2019 r. nieruchomość budynkowa pod tym adresem została wskazana jako adres dwóch osób prawnych: [...] sp. z o. o. z siedzibą w W., KRS nr: [...] i [...] sp. z o. o. z siedzibą w W,, KRS nr: [...]. Powyższe wg organu nakazuje przyjąć, że faktyczna funkcja ww. budynku jest inna niż wynikająca z zapisów z rejestru budynków a wskazana rozbieżność jest najprawdopodobniej wynikiem samowolnej zmiany warunków użytkowania bez wymaganego prawem zgłoszenia do organu architektoniczno-budowlanego. W dalszej kolejności organ zwrócił uwagę, że jakkolwiek ustawodawca dopuścił możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności także w przypadku nieruchomości częściowo wykorzystywanej na cele inne niż mieszkalne, to zastrzegł przy tym aby zachowana została podstawowa funkcja nieruchomości, tj. zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z prawem budowlanym, w przypadku częściowego wykorzystania budynku mieszkalnego jednorodzinnego decydujące znaczenie ma powierzchnia wykorzystywana na cele inne niż mieszkalne, która może wynosić maksymalnie 30% całkowitej powierzchni budynku mieszkalnego. Kolegium podniosło, że dokumentacja zebrana w sprawie wskazuje na funkcje budynku, które wzajemnie się wykluczają. Zgodnie bowiem z wpisami w ewidencji gruntów i budynków obiekt znajdujący się na nieruchomości pełni funkcję mieszkaniową, natomiast wpisy dotyczące spółki mających siedzibę na terenie nieruchomości wskazują, że nastąpiła samowolna zmiana sposobu użytkowania budynku z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną. Wg organu w postępowaniu o wydanie zaświadczenia organ nie jest uprawniony do dokonywania ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających z prowadzonych przez siebie rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Tym samym wobec istniejących wątpliwości co do zgodności wpisu w ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym i tym samym okoliczności którą miałoby potwierdzać zaświadczenie i jednocześnie brakiem możliwości wyjaśnienia tych wątpliwości w postępowaniu zaświadczeniowym, w ocenie organu należało odmówić wydania zaświadczenia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie B. H. i J. H. (dalej jako skarżący) zarzucili powyższemu postanowieniu naruszenie: 1) art. 4 ust. 1 i 4 w zw. z art. 1 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów poprzez wadliwe ustalenie, że działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], uregulowana w KW o numerze [...] nie jest zabudowana na cele mieszkaniowe, a w konsekwencji odmowę wydania zaświadczenia; 2) naruszenie art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 126 kpa w zw. z art. 124 § 2 kpa poprzez zaniechanie dokonania stanowczych ustaleń faktycznych i oparcie się na niedookreślonych tezach o treści: "Powyższe nakazuje przyjąć, że faktyczna funkcja budynku jest inna niż wynikająca z zapisów z rejestru budynków. Wskazana rozbieżność jest najprawdopodobniej wynikiem samowolnej zmiany warunków użytkowania tego budynku, tj. bez wymaganego prawem zgłoszenia do organu architektoniczno-budowlanego; 3) naruszenie art. 217 - 220 kpa oraz 124 § 2 kpa w zw. z art. 126 kpa w zw. z art. 107 § 3 kpa poprzez uznania, że w miejsce procedury z art. 217 - 220 kpa należy prowadzić bliżej nieokreślone postępowanie wyjaśniające, bez wskazania podstawy prawnej swojego stanowiska. Mając powyższe na uwadze skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia Prezydenta m. st. Warszawy z dnia 23 listopada 2021 roku, znak UDIV-WNI- G.6826.784.2021.EPS; a także zasądzenie kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Z kolei w myśl art. 1 ust. 2 ustawy, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Ponadto, zgodnie z art. 1a ustawy, jej przepisy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, o czym stanowi art. 4 ust. 2 ustawy. Tryb wydawania zaświadczeń określony jest w art. 217-220 kpa. Zgodnie z art. 218 § 1 kpa zaświadczenie ma na celu potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Stosowanie zaś do art. 218 § 2 kpa, organ administracji publicznej, przed wydaniem zaświadczenia, może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Postępowanie to ma jedynie charakter pomocniczy, uproszczony i odformalizowany (zob. wyrok WSA w Krakowie z 16.11.2017 r., III SA/Kr 620/17) i nie podlega rygorom pełnego postępowania dowodowego. Z powyższych przepisów wynika zatem, że w postępowaniu o wydanie zaświadczenia nie prowadzi się w pełnym zakresie postępowania dowodowego, nie gromadzi się dowodów ani nie ustala stanu faktycznego sprawy, nie dokonuje się również subsumpcji ustaleń faktycznych do przepisów prawa materialnego. W postępowaniu tym ustala się jedynie, czy na podstawie informacji, którymi organ już dysponuje - można potwierdzić fakty lub stan prawny. Jak wynika z prowadzonej przez organ ewidencji gruntów i budynków, na przedmiotowym gruncie znajduje się jeden budynek mieszkalny. Ponadto z działu I-O księgi wieczystej o nr [...] wynika, że na nieruchomości znajduje się budynek przeznaczony na cele mieszkalne. Jako użytkownicy wieczyści wpisani są J. i B. H. . Powyższa konfiguracja oznacza, w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki przekształcenia przewidziane w ustawie, albowiem nieruchomość zabudowana jest wyłącznie budynkiem mieszkalnym a jak wynika z księgi wieczystej, skarżący posiadają prawo użytkowania wieczystego ww. gruntu. Organy obu instancji stanęły na stanowisku, że przeszkodę dla przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma stanowić fakt, że w budynku znajdującym się na przedmiotowej nieruchomości zarejestrowana jest działalność gospodarcza. Stanowisko to nie jest poprawne, albowiem art. 1 ust. 2 ustawy nie wyklucza objęcia jej przepisami gruntów zabudowanych budynkami o charakterze mieszanym czy mieszkaniowo-usługowym. Okoliczność, że w budynku mieszkalnym jest zarejestrowana działalność gospodarcza bądź figuruje on jako siedziba spółki prawa handlowego nie niweczy jego podstawowej funkcji mieszkalnej, a tym samym grunty zabudowane takimi budynkami wpisują się w cel ustawy polegający na wspieraniu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli (zob. Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Wolters Kluwer 2019 r.). Należy też ponownie podkreślić, że w postępowaniu w przedmiocie wydania zaświadczenia organ nie może badać, jak to miało miejsce w rozpoznawanej sprawie, kwestii dotyczących faktycznego sposobu użytkowania budynku czy ewentualnej samowolnej zmiany sposobu jego użytkowania z funkcji mieszkalnej na niemieszkalną, bowiem tego rodzaju postępowanie wykracza poza zakres postępowania o wydanie zaświadczenia (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 4 marca 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 2553/19). Podsumowując, Sąd uznał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 4 ust. 1 i 4 w zw. z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy poprzez wadliwe przyjęcie przez organy, że wątpliwości do faktycznego sposobu wykorzystania budynku (wbrew jego ściśle określonym cechom ewidencyjnym) uzasadniają odmowę wydania żądanego zaświadczenia. Rozpoznając sprawę ponownie organ uwzględni ocenę prawną Sądu przedstawioną w niniejszym uzasadnieniu. Mając powyższe na uwadze, orzeczono jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania w pkt 2 sentencji orzeczono na podstawie art. 200, 202 § 2 i 205 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., dalej jako ppsa). Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 ppsa.