I SA/Wa 2496/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska sędzia WSA Przemysław Żmich asesor WSA Anna Milicka-Stojek (spr.) Protokolant referent Magdalena Murawska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi A. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 21 września 2023 r. nr KOA/4586/Pn/23 w przedmiocie podziału nieruchomości oddala skargę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "Kolegium" lub "organ") decyzją z 21 września 2023 r. nr KOA/4586/Pn/23, po rozpatrzeniu odwołania [...] (dalej jako "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] (dalej jako "Burmistrz") z 13 lipca 2023 r. nr 44/2023 odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] z obrębu [...] o pow. 0,1450 ha, położonej przy ul. [...] w [...]. Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Skarżący wnioskiem z 20 kwietnia 2023 r. wystąpił o zatwierdzenie, w trybie art. 95 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344), powoływanej dalej jako "u.g.n.", podziału dz. nr [...] o pow. 0,1450 ha na dz. nr [...] o pow. 249 m2 i dz. nr [...] o pow. 1203 m2. Burmistrz decyzją z 13 lipca 2023 r. odmówił zatwierdzenia projektu podziału ww. nieruchomości w sposób przedstawiony na mapie z projektem podziału. Jak wyjaśnił, z dokumentów załączonych do wniosku nie wynika, by podział dz. nr [...] na dz. nr [...] o pow. 249 m2 i dz. nr [...] o pow. 1203 m2 był konieczny do prawidłowego korzystania z wybudowanego na działce budynku mieszkalnego. Co więcej, przedstawione wydzielenie dz. nr [...] niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego nie spełnia cech działki budowlanej według kryteriów art. 4 ust. 3a u.g.n. Podział ten pozostawia bowiem poza obszarem działki budowlanej – na działce sąsiedniej, część doprowadzających urządzeń infrastruktury technicznej, tj. przyłącza wody i kanalizacji, a odległość ścian budynku od projektowanych granic nie spełnia wymaganych minimalnych odległości 4 m dla ściany z otworami i 3 m dla ściany pełnej bez otworów. Zaproponowany podział nie spełnia więc wymogów z art. 95 pkt 7 u.g.n., który winien być stosowany jedynie w wyjątkowych sytuacjach, tj. nie pozwalających na stosowanie w sposób prawidłowy przepisów prawa własności na działce oraz budynku na niej posadowionego. Przepis ten ma zastosowanie do wyodrębnienia nieruchomości gruntowej "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, nie zaś jako "wystarczającej" dla niego, gdyż taka interpretacja prowadzi do obejścia zasady, że podział winien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Kolegium decyzją z 21 września 2023 r., po rozpoznaniu odwołania skarżącego, utrzymało w mocy ww. decyzję i wskazało, że skarżący wystąpił o dokonanie podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., a więc wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku, czyli działki o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winne być spełnione, jeśli budynek ten byłby obecnie budowany. Celem tego podziału jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. Definicja działki budowlanej wskazuje jedynie na to, że jej powierzchnia powinna umożliwiać prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych - nie precyzując szczegółowych wymagań odnośnie do jej powierzchni i parametrów działki pod budynkiem i wokół niego. Chodzi o wydzielenie takiej działki, która daje możliwość swobodnego i bezpiecznego korzystania z budynku mieszkalnego, a w szczególności zapewnienie odpowiedniej konserwacji czy modernizacji całego obiektu wraz z niezbędnymi elementami infrastruktury technicznej. Kolegium wyjaśniło też, że wyjątek od ogólnych zasad dokonywania podziału nieruchomości, które służą zapewnieniu utrzymania ładu przestrzennego, wprowadzony został przez ustawodawcę w ściśle określonym celu, tj. aby zapobiec sytuacjom, w których brak dokonania podziału uniemożliwia prawidłowe korzystanie z budynku mieszkalnego. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, dla zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. istotne jest ustalenie, czy proponowany podział służy zapewnieniu prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy, gdy do korzystania z tego budynku wydzielenie działki budowlanej jest konieczne. Działka objęta wnioskiem znajduje się na terenie objętym uchwałą Rady Miasta [...] z 30 listopada 2012 r. Nr 226/VI/2012 w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...], obejmującego teren ograniczony ulicami: [...] (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2012 r. poz. [...]), powoływaną dalej jako "plan". W planie przewidziano na tym terenie minimalną powierzchnię działki dla zabudowy jednorodzinnej: dla nowowydzielanej działki budowlanej 1200 m2 dla zabudowy wolnostojącej i wielorodzinnej oraz 750 m2 dla jednego segmentu zabudowy bliźniaczej. Sporna działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Po podziale mają zaś powstać dwie działki, tj. dz. nr [...] o pow. 249 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz dz. nr [...] o pow. 1203 m2 niezabudowana. Podział nie jest zatem zgodny z ustaleniami planu. Zastosowanie zaś trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi budynku korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem. Przepis ma więc zastosowanie dla wyodrębnienia nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów i zagęszczenia zabudowy. Zastosowanie tego przepisu musi być usprawiedliwione ściśle określonym w nim celem, a taka sytuacja w sprawie nie zachodzi. Obecna działka spełnia bowiem wymogi do korzystania z budynku mieszkalnego i w żaden sposób tego korzystania nie uniemożliwia. Ma ona dostęp do drogi publicznej oraz mediów. Dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia skarżącemu korzystania z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Nie stanowi zaś uzasadnienia podziału nieruchomości zabudowanej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. kwestia wyłącznie oddzielenia własności budynku albo wydzielenia nowej działki w celu jej zbycia jako realizacja prawa własności, w sytuacji gdy posadowiony na działce obiekt może spokojnie funkcjonować i można z niego w pełni korzystać w obecnym stanie faktycznym i prawnym. Zdaniem Kolegium, działanie skarżącego ma na celu obejście prawa, w szczególności postanowień planu. Zgodność przy tym podziału z przepisami odrębnymi powoduje, że wydzielona działka musi spełniać wszystkie warunki do tego, by mogła być uznana za odrębną nieruchomość – działkę budowlaną w rozumieniu zarówno art. 4 pkt 3a u.g.n., ale też przepisów m.in. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", które zawierają taką samą definicję pojęcia ustawowego działki budowlanej. Chodzi o takie cechy działki, jakie obecnie powinna ona posiadać, gdyby miała zostać zabudowana budynkiem, który już został wzniesiony. Tymczasem mająca powstać w wyniku podziału działka zabudowana budynkiem, nie spełnia definicji działki budowlanej z uwagi na to, że po podziale nie ma cech pozwalających by była samodzielną działką z istniejącą na niej zabudową. W wyniku podziału odległości ścian budynku posadowionego na dz. nr [...] nie spełniają wymaganych minimalnych odległości 4 m dla ściany z otworami i 3 m dla ściany pełnej bez otworów, które wynikają z ww. rozporządzenia. W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższą decyzję skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zatwierdzenie podziału nieruchomości, ewentualnie przekazanie sprawy do rozpoznania organowi, jak też zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił organom: 1. naruszenie prawa procesowego, tj.: - art. 77 § 1 w zw. z art. 80 i art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 775 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", tj. niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych i prawnych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, 2. naruszenie prawa materialnego, tj.: - art. 95 pkt 7 u.g.n. polegające na błędnym przyjęciu, że podział nieruchomości w tym trybie musi spełniać warunek "konieczności" do prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego, podczas gdy ustawodawca wskazuje w nim, że podział ma polegać na wydzieleniu "działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego", w takim znaczeniu, że wydzielony areał okaże się niezbędny, ale zarazem wystarczający do korzystania z budynku mieszkalnego - a nie konieczny; - art. 4 ust 3a u.g.n. przez jego niewłaściwe zastosowanie i wadliwe uznanie, że określa on w szczególności minimalne odległości ścian budynku od granic działki, podczas gdy zawiera on jedynie definicję działki budowlanej, a nie jej szczegółowy sposób zagospodarowania, w tym odległości budynków czy budowli od granic działki. Ustawodawca w art. 4 ust. 3a u.g.n. zdefiniował pojęcie "działki budowlanej" w rozumieniu przepisów ww. ustawy a nie np. w przepisach rozporządzenia. Gdyby ustawodawca chciał odesłać do przepisów odrębnych, to zrobiłby to; - niewłaściwe zastosowanie przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez wskazanie, że w wyniku podziału odległości ścian budynku posadowionego na projektowanej dz. nr [...] nie spełniają wymaganych odległości 4 m dla ściany z otworami i 3 m dla ściany pełnej bez otworów, podczas gdy zamknięty katalog przypadków stosowania rozporządzenia, ujęty w jego § 1 i § 2, nie dotyczy podziałów nieruchomości; - art. 7 (organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa) i art. 87 (źródła prawa) ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm.), powoływanej dalej jako "Konstytucja", które wskazują zamknięty katalog źródeł prawa. Organ wydając decyzję administracyjną nie może zaś przekraczać obowiązujących norm prawnych celem uzasadnienia własnego, subiektywnego stanowiska w rozstrzyganej materii; - art. 5 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.c.", bowiem projektowany podział nieruchomości nie narusza praw i interesów osób trzecich, nie narusza zasad współżycia społecznego; - art. 140 K.c. w zw. z art. 64 Konstytucji przez zastosowanie wykładni rozszerzającej, prowadzącej do zastosowania innych przepisów niż określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi skarżący przywołał argumentację na poparcie powyższych zarzutów, jak też poglądy orzecznictwa wskazujące na przeciwne niż przedstawiły organy, zastosowanie art. 95 pkt 7 u.g.n. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z 2 kwietnia 2024 r., w uzupełnieniu skargi, skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji, zarzucając organom naruszenie: 1. przepisów postępowania, tj. a) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 6 i art. 8 K.p.a. przez prowadzenie postępowania w sposób nierespektujący zasady praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej, wyrażające się w wybiórczym i niewłaściwym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w dowolnej ocenie materiału dowodowego; b) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. przez brak należytego wyjaśnienia okoliczności sprawy, polegające na braku rzetelnego i spełniającego wymogi procedury uzasadniania okoliczności dowodowych stanowiących podstawę wydania decyzji, w szczególności nieuwzględnienie argumentacji zawartej we wniosku o podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n.; c) art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 i § 3 K.p.a. przez niewskazanie w uzasadnieniu decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej; d) art. 89 § 2 K.p.a. przez brak przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, podczas gdy w sprawie zachodziła potrzeba jej wyjaśnienia z udziałem biegłych albo w drodze oględzin, w celu wyjaśnienia, że wnioskowany podział umożliwi korzystanie z budynku w sposób racjonalny oraz zgodny z przeznaczeniem i funkcją; e) art. 15 K.p.a. przez brak samodzielnej oceny mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa, odniesienia się do zarzutów odwołania skarżącego w kontekście także argumentów i ocen zawartych w decyzji pierwszej instancji; 2. prawa materialnego, tj. a) art. 95 pkt 7 u.g.n. przez jego błędną interpretację i brak jego zastosowania, co skutkowało odmową zatwierdzenia podziału nieruchomości w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; b) art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682), przez jego niezastosowanie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. W świetle zaś art. 4 pkt 3a u.g.n. działką budowlaną jest zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, również przywoływanym w skardze, podkreśla się, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności. W tego typu sprawie istotne jest to, czy wydzielana działka budowlana ma odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, by następnie pod tym kątem stwierdzić, czy projektowany podział umożliwi właścicielom prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku mieszkalnego i urządzeń położonych na tej działce (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2 października 2009 r. sygn. akt I OSK 5/09, LEX nr 573283). W orzecznictwie sądowym wskazuje się też, że przypadek uregulowany w art. 95 pkt 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie działki budowlanej "niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Omawiany przepis służy utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśli budynek ten byłby obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej w rozumieniu art. 4 ust. 3a u.g.n., której parametry umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych. W postępowaniu o zatwierdzenie podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana zabudowana budynkiem mieszkalnym. Wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. musi być zaś niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne (por. wyroki: Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 12 czerwca 2023 r. sygn. akt I OSK 228/20, LEX nr 3621522 i z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1027/12, LEX nr 1556914; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 listopada 2022 r. I SA/Wa 372/22, LEX nr 3447416). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że przedmiotowa nieruchomość położna jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...], obejmującym teren ograniczony ulicami: [...] - wprowadzonym uchwałą Rady Miasta [...] z 30 listopada 2012 r. Nr 226/VI/2012 - jako "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach zadrzewionych". Przywoływany plan przewiduje minimalną powierzchnię nowowydzielanej działki budowlanej 1200 m2 dla zabudowy wolnostojącej i wielorodzinnej, podczas gdy działka przeznaczona do podziału ma powierzchnię 1450 m2, zaś w wyniku jej podziału miałaby powstać, m.in. dz. nr [...] o pow. 249 m2 zabudowana domem jednorodzinnym. Co więcej, w projekcie podziału dz. nr [...] wskazano, że jej powierzchnia wynosi 1452 m2, a zatem 2 m2 więcej niż wskazuje na jej powierzchnię księga wieczyste i rejestr gruntów. W konsekwencji działki mające powstać po podziale liczą 249 m2 i 1203 m2 powierzchni, tj. więcej niż faktycznie ma sama dzielona nieruchomość. Z akt rozpoznawanej sprawy, w tym zwłaszcza z treści wniosku skarżącego z 20 kwietnia 2023 r. o podział tej nieruchomości skierowanego do Burmistrza, jak też odwołania i skargi, nie wynika przy tym, że w sprawie zaistniała (wstąpiła) przesłanka z art. 95 pkt 7 u.g.n., tj. konieczność wydzielania działki budowalnej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Nie zostały bowiem wskazane przez skarżącego jakiekolwiek okoliczności (dowody, motywy, itp.) uzasadniające wydanie decyzji podziałowej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. Jak już natomiast wyżej wyjaśniono, wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. musi być niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne. Na gruncie tej sprawy, w ocenie Sądu, nie zachodzi niezbędność wydzielania działki budowalnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Zastosowanie zaś trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Taka sytuacja w sprawie nie zachodzi. Dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia wnioskującemu o podział korzystanie z zabudowanej działki, w tym realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkiem mieszkalnym. Wnioskowana do podziału działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego, nie ma więc podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. (por. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2023, s. 689-690). W tym stanie rzeczy, w ocenie Sądu, decyzje odmawiające zatwierdzenia podziału tej nieruchomości nie naruszają przywoływanych w skardze przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się zaś do zawartych w skardze zarzutów natury konstytucyjnej, zauważyć trzeba, że choć korzystanie z rzeczy stanowi jedno z podstawowych uprawnień wynikających z prawa własności i właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania ze swojej nieruchomości i rozporządzania nią, w tym do dokonywania jej podziału, to jednocześnie nie można przyjąć, że prawo to ma charakter bezwzględny i niepodlegający jakimkolwiek ograniczeniom. Konstytucja w art. 64 ust. 3 stanowi bowiem, że własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W art. 140 K.c. określono zaś, że korzystanie z rzeczy następuje w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego i musi być wykonywane zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. W świetle powyższego nie można przyjąć, że właściciel nieruchomości może w sposób nieograniczony korzystać ze swoich uprawnień właścicielskich, dokonując dowolnych podziałów należącej do niego nieruchomości. W ustawie o gospodarce nieruchomościami przewidziano bowiem, że zasadą jest dokonywanie podziałów nieruchomości w sposób zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n. ustawodawca stwierdził bowiem jednoznacznie, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Nie wymaga szerszego wyjaśnienia cel tego rodzaju regulacji, którym jest podporządkowanie podziałów nieruchomości gospodarce przestrzennej. Dla zapewnienia skutecznego wykonywania przez gminę jej władztwa planistycznego konieczne jest ograniczenie korzystania z nieruchomości (w tym również jej podziałów), aby nie doszło do naruszenia istniejącego lub planowanego ładu przestrzennego. W ocenie Sądu, tego rodzaju ograniczenia mieszczą się w wyżej wymienionym katalogu uprawnionych ograniczeń prawa własności, bowiem zostały one wprowadzone w przepisach ustawy w celu zagwarantowania, że prawo własności wykonywane będzie w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i nienaruszający praw osób trzecich. Gmina ma prawo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, kierując się dobrem wspólnym, ustalić sposób przeznaczenia nieruchomości i jej zabudowy, określić np. przebieg ciągów komunikacyjnych, a także ustalić minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego będą co do zasady ograniczały zatem uprawnienia właściciela do swobodnego korzystania z nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 maja 2023 r. sygn. akt I SA/Wa 2958/22, LEX nr 3583532). W takim kontekście należy rozumieć przepisy Rozdziału 1 Działu III u.g.n. regulującego dokonywanie podziału nieruchomości. Jak już wspomniano, jako ogólną zasadę ustawodawca przewidział dopuszczalność podziału tylko, gdy jest on zgodny z planem miejscowym. Z kolei w art. 95 u.g.n. przewidziano wyjątki od tej zasady. W konsekwencji wyjątki te muszą być wykładane w sposób ścisły, nie jest natomiast dopuszczalne ich rozszerzanie. Do takiego zaś rozszerzenia doprowadziłby zaproponowany przez skarżącego podział przedmiotowej działki, w sytuacji, gdy nie wykazano, że podział ten faktycznie "służy zapewnieniu prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego", czy też jest "niezbędny do korzystania z budynku mieszkalnego". Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy, gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne. Sąd nie neguje przy tym stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonego w przywołanym w skardze wyroku z 16 października 2013 r. sygn. akt I OSK 1027/12, w którym uznano, że art. 95 pkt 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Warunkiem dokonania takiego podziału jest jednak jego niezbędność dla korzystania z budynku mieszkalnego, co w niniejszej sprawie, jak już wyżej wskazano, nie miało miejsca. Niezależnie zatem, czy organ dokonuje oceny działki dzielonej, czy też działki powstałej w wyniku podziału nie może abstrahować od ustalenia, czy dokonanie podziału jest niezbędne dla umożliwienia korzystania z budynku mieszkalnego. Tylko bowiem w takiej sytuacji możliwe będzie dokonanie podziału w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. W świetle przedstawionej wyżej wykładni art. 95 pkt 7 u.g.n. należy ocenić jako niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy rozważania organu w zakresie charakteru działki budowlanej i odwoływanie się w tym zakresie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Postawione więc w skardze zarzuty naruszenia przepisów ww. rozporządzenia nie mogły zostać uwzględnione, bowiem zasadniczą przyczyną wydania decyzji odmownej było stwierdzenie przez organ, że niezgodny z ustaleniami planu miejscowego podział nie ma na celu umożliwienia korzystania z budynku mieszkalnego w zaprezentowanym wyżej rozumieniu art. 95 pkt 7 u.g.n. Zdaniem Sądu, organy prawidłowo przyjęły, że w ustalonym stanie faktycznym nie było podstaw do zastosowania art. 95 pkt 7 u.g.n. i w konsekwencji zasadnie odmówiły zatwierdzenia podziału nieruchomości na podstawie tego przepisu. Organy wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły przy tym stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy jej rozstrzyganiu oraz uzasadniły swoje orzeczenia (art. 107 § 1 i § 3 K.p.a.). Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.), orzekł jak w sentencji.