I SA/Wa 1948/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.), asesor WSA Mateusz Rogala, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym w dniu 31 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi G.S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] maja 2022 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1) uchyla zaskarżone postanowienie; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz G.S. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Zaskarżonym postanowieniem z [...] maja 2022 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpatrzeniu zażalenia G.S. i P.S. na postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy z [...] stycznia 2022 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia, utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że postanowieniem z [...] stycznia 2022 r. Prezydent m.st. Warszawy odmówił wydania zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m kw., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. W uzasadnieniu postanowienia Prezydent podał m.in., że z informacji z ewidencji gruntów i budynków, a także zapisów w księdze wieczystej, wynika że przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana. W ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej opisana jest jako tereny rekreacyjno - wypoczynkowe. Nie jest zatem przeznaczona na cele mieszkaniowe. Zażalenie na postanowienie Prezydenta złożyli G.S. i P.S.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wskazało, że stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r., poz. 916) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 1a ustawy przekształceniowej przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie. Organ odwoławczy wskazał, że jak wynika z treści księgi wieczystej nr [...] przedmiotowa nieruchomość stanowi tereny rekreacyjno-wypoczynkowe. Według treści księgi wieczystej istnieje więc przeszkoda w wydaniu żądanego zaświadczenia. Z informacji z rejestru gruntów wynika, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] stanowi tereny rekreacyjno- wypoczynkowe i nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. W ocenie organu posiadane rejestry i ewidencje stanowią przeszkodę do wydania zaświadczenia. Kolegium podniosło, że w orzecznictwie podkreśla się, iż celem ustawy jest zniesienie prawa użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe. Gramatyczna wykładnia przepisów nie pozostawia wątpliwości, że zakresem regulacji objęte są wyłącznie nieruchomości, na których znajdują się budynki o funkcji mieszkalnej wraz z infrastrukturą towarzyszącą, umożliwiającą prawidłowe korzystanie z budynków mieszkalnych. Z tych względów, przekształceniem nie zostaną objęte nieruchomości całkowicie wolne od zabudowy lub zabudowane innymi, niż określone w ustawie obiektami (por. wyrok WSA w Warszawie z 18 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Wa 103/20). Biorąc pod uwagę brak zabudowana nieruchomości budynkiem mieszkalnym Kolegium uznało, że nie można było stwierdzić przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności. W związku z powyższym brak jest przesłanek do wydania zaświadczenia o żądanej treści. Organ odwoławczy wskazał, że P.S. wniósł zażalenie 7 lutego 2022 r., a zatem jeszcze przed doręczeniem mu postanowienia Prezydenta. Jednakże pozostałym stronom, tj. W.S., J.Z., M.S., S. oraz R. S. doręczono postanowienie 1 lutego 2022 r. Organ wyjaśnił, że zgodnie z utrwalonym orzecznictwem wniesione przez P.S. zażalenie nie może zostać uznane za przedwczesne, ponieważ postanowienie organu I instancji weszło do obrotu już [...] lutego 2022 r. Kolegium powołało orzeczenia w powyższej kwestii. Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z [...] maja 2022 r. złożyła G.S.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 i 2 oraz art. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r. polegające na ich niewłaściwej wykładni i błędnym niezastosowaniu. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji. Zarzuty rozwinęła w uzasadnieniu skargi, podnosząc m.in., że za nieruchomość podlegającą procedurze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. należy uważać nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym. Wskazując na orzecznictwo podniosła, że nieruchomością podlegającą przekształceniu będzie nie tylko nieruchomość zabudowana domem (domami) mieszkalnymi czy budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowię lokale mieszkalne, ale także grunt niezabudowany mieszkaniowo, jeżeli jest on związany funkcjonalnie z gruntem zabudowanym mieszkaniowo, będącym również w użytkowaniu wieczystym. W ocenie skarżącej stanowisko organu o braku podstawy do wydania zaświadczenia z uwagi na charakter i przeznaczenie działki nr [...], jako terenu rekreacyjno-wypoczynkowego niezabudowanego budynkami mieszkalnymi jest wadliwe, bowiem nie uwzględnia stanu faktycznego sprawy, jak również treści przepisów ustawy z 20 lipca 2018 r. W niniejszej sprawie kluczowym pozostaje związek "gruntu" z celem mieszkaniowym. Skarżąca podniosła, że decyzją z [...] czerwca 2012 r., nr [...] Prezydent m. st. Warszawy zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na terenie działek nr [...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w [...]. Działka [...] stanowiła immanentnie teren uzgodnionej inwestycji mieszkaniowej. Powyższa decyzja została zmieniona decyzją Prezydenta m. st. Warszawy z [...] grudnia 2015 r. W ramach tej decyzji zatwierdzono zmiany na terenie działki nr [...] polegające na zmianie przebiegu sieci, przyłączy oraz likwidacji miejsc parkingowych. Obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane obejmuje działki nr [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...] z obrębu [...]. Na podstawie tych decyzji inwestor wybudował i oddał do użytkowania zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem, zagospodarowaniem terenu i infrastrukturą techniczną na terenie działek nr ew. [...] i [...] z obrębu [...] przy ul. [...] (numer porządkowy [...]). Na działce nr [...] wybudowane zostały budynki mieszkalne wielorodzinne, natomiast wyłącznie celem obsługi tych budynków na działce nr [...] wybudowane zostały obiekty i urządzenia budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z tych budynków w postaci, m.in:, wjazdu i wyjazdu z garażu budynku na działce [...], zbiornika na wody opadowe, osiedlowej sieci ciepłowniczej [...], przyłączy wodno-kanalizacyjnych, przyłączy energetycznych, ciągów jezdnych, ciągów pieszych. Skarżąca podniosła, że działka nr [...] nie pełni jakichkolwiek innych funkcji aniżeli obsługa budynku na działce [...] - służy wyłącznie racjonalnemu i prawidłowemu korzystaniu z budynku mieszkalnego. Organ nie uwzględnił tych okoliczności. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Jednocześnie w myśl art. 1 ust. 2 tej ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości wskazane w tym przepisie. Kolegium przytoczyło treść powyższego przepisu. Zważyć należy, że celem ustawy przekształceniowej jest umożliwienie przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów mieszkalnych z towarzyszącą im niezbędną infrastrukturą w prawo własności. W ocenie Sądu tak wyznaczony cel ustawy powoduje, że za nieruchomość podlegającą procedurze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności należy uważać nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe w rozumieniu funkcjonalnym. Oznacza to, że nieruchomością podlegającą przekształceniu będzie nie tylko nieruchomość zabudowana domami (domem) mieszkalnymi czy budynkami mieszkalnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, ale także grunt niezabudowany mieszkaniowo, jeżeli jest on związany funkcjonalnie z gruntem zabudowanym mieszkaniowo, będącym również w użytkowaniu wieczystym tego samego podmiotu, co grunt zabudowany (por. wyroki NSA z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 227/21, z 19 października 2021 r., sygn. akt I OSK 557/21, z 19 listopada 2021 r., sygn. akt I OSK 608/21). W orzecznictwie przyjmuje się, że posadowienie na działkach parkingów, sieci przesyłowych, tj. infrastruktury umożliwiającej prawidłowe i normalne korzystanie z lokali mieszkalnych pozwala na uznanie, że działki stanowią nieruchomość w rozumieniu funkcjonalnym, a zatem nieruchomość podlegającą ustawie przekształceniowej. Skarżąca oraz P.S. w zażaleniach podnosili, że na działce nr [...] wybudowane zostały budynki mieszkalne wielorodzinne, natomiast na działce nr [...] wybudowane zostały obiekty i urządzenia budowlane umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z tych budynków w postaci, m.in. wjazdu i wyjazdu z garażu budynku na działce nr [...], zbiornika na wody odpadowe, osiedlowej sieci ciepłowniczej [...], przyłączy wodno-kanalizacyjnych, przyłączy energetycznych, ciągów jezdnych, ciągów pieszych. Podnieśli, że działka nr [...] nie pełni jakichkolwiek innych funkcji aniżeli obsługa budynków na działce nr [...]. Do zażaleń przedłożyli decyzję Prezydenta m. st. Warszawy z [...] czerwca 2012 r., nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę zespołu budynków wielorodzinnych z garażem na terenie działek nr [...] i nr [...]. Z decyzji tej wynika obszar oddziaływania obiektu, m.in. na działkę nr [...]. Skarżąca załączyła do zażalenia także decyzję Prezydenta z [...] grudnia 2015 r., nr [...] zmieniającą decyzję tego organu z [...] czerwca 2012 r., z której również wynika obszar oddziaływania na przedmiotową działkę oraz zmiany na terenie działki nr [...], tj. przebiegu sieci i przyłączy. Kolegium w żaden sposób nie odniosło się do zarzutów zażalenia, jak również do złożonych decyzji. Nie zbadało także, komu przysługiwał (na datę istotną w sprawie) tytuł prawny do działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, czy przysługiwał on osobom będącym użytkownikami wieczystymi działki nr [...], tj. skarżącej i pozostałym stronom postępowania. Zważyć należy, że organ odwoławczy ma obowiązek ponownie rozpoznać sprawę w jej całokształcie. Wprawdzie postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia jest ograniczone, jednakże zgodnie z art. 218 § 2 kpa organ przed wydaniem zaświadczenia może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające. Niezbędna więc była ocena tych dokumentów i odniesienie się przez Kolegium do nich w zaskarżonym postanowieniu. Z powyższych przyczyn wydanie zaskarżonego postanowienia jest co najmniej przedwczesne. Postanowienie to zostało wydane z naruszeniem art. 7, 75 § 1, 77 § 1, 77 i 80 kpa, a naruszenie tych przepisów mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy z powodów wyżej omówionych. Dlatego Sąd, z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 200 w zw. z art. 210 § 2 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku. Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym uzasadnione było treścią art. 119 pkt 3 ppsa. Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni stanowisko przedstawione w niniejszym uzasadnieniu.