I SA/Wa 1227/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Kowalska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Joanna Skiba Protokolant referent – stażysta Beata Karczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lipca 2020 r. sprawy ze skargi A. A. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...[ w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Wojewoda Mazowiecki decyzją z 25 lutego 2019 r., nr 775/2019, po rozpatrzeniu odwołania A. A., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 21 grudnia 2018 r., nr 302/2018, o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w [...], obręb [...], oznaczoną jako dz. ew. nr [...] o pow. 0,0327 ha. Zaskarżona decyzja zapadła w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Starosta [...] decyzją z 29 listopada 2017 r., nr 24/2017, orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz zatwierdził projekt budowlany pod nazwą: "Budowa drogi gminnej ul. [...] w [...] (kategoria obiektu budowlanego: IV, XXV, XVIII, XXV, XXVI).". W wyniku podziału powstała działka nr [...], z obrębu [...], o pow. 0,0327 ha, przeznaczona pod inwestycję drogową. W dacie wydania decyzji przedmiotowa działka stanowiła własność A. A.. Starosta [...] decyzją z 21 grudnia 2018 r., nr 302/2018, działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt. Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 dalej specustawa), ustalił odszkodowanie w wysokości 100.820,00 zł za wyżej opisaną nieruchomość stanowiącą dz. nr [...], na rzecz A. A., odmówił powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości oraz zobowiązał Gminę [...] do zapłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył A. A. Wojewoda Mazowiecki decyzją z 25 lutego 2019 r., nr 775/2019, po rozpatrzeniu odwołania A. A., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z 21 grudnia 2018 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że w przedmiotowym postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z 25 lipca 2018 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Rzeczoznawca oparła wycenę na § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zgodnie z treścią którego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Rzeczoznawca zbadała przeznaczenie terenu na datę 29 listopada 2017 r. i w tej dacie dz. nr [...] według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części miasta [...] dla obszaru między granicą administracyjną z gminą [...], a ulicami: [...] oraz terenami kolei [...], zatwierdzonego uchwałą nr 1484/XLVI11/2014 z 2 lipca 2014 r. Rady Miejskiej w [...], znajdowała się na terenie drogi dojazdowej o symbolu [...] ul. [...]. Działka przed wydaniem decyzji i po jej wydaniu usytuowana była w obszarze przeznaczonym pod drogę. Aktualny sposób użytkowania działek jest tożsamy z celem wywłaszczenia. Rzeczoznawca dokonała wyceny nieruchomości zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi obowiązującymi w tym zakresie. Dokonała oględzin nieruchomości zgodnie z załączoną dokumentacją fotograficzną do operatu. Określiła przedmiot, zakres i cel wyceny. A następnie w dalszej części opracowania dokonała analizy rynku, przyjęła bazę do wyceny i poprzez odpowiednią metodykę określiła wartość nieruchomości. Organ zaznaczył, że w aktach sprawy znajduje się wyczerpujące wyjaśnienie rzeczoznawcy w odpowiedzi na zastrzeżenia A. A. dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W piśmie tym rzeczoznawca stwierdza, że "W przedmiotowym przypadku wyceniana nieruchomość (działka nr [...]) jest przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną i wywłaszczona została pod drogę. Uwzględniając § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości nieruchomości przyjęto transakcje za nieruchomości drogowe. Do oszacowania wartości rynkowej gruntu przyjęto podejście porównawcze. W podejściu tym zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Do porównania wybrano nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, zgodnie z art. 4 pkt. 16 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018r., poz. 121). Wartość nieruchomości określono zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. Zarzut strony do operatu szacunkowego jest bezzasadny." Wojewoda zaznaczył, że w jego ocenie operat szacunkowy z 25 lipca 2018 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii, ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ww. decyzję Wojewody Mazowieckiego wniósł A. A. zaskarżając ją w całości. Decyzji zarzucił: 1. naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia: a) art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 kpa i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez: - nieustosunkowanie się do całości materiału dowodowego i niewskazanie dlaczego nie uwzględniono przy wydaniu decyzji dowodów przedstawionych przez skarżącego w postaci dokumentów cen m2 nieruchomości w [...], - nieustosunkowania się i niewyjaśnienie w sposób czytelny i bezsporny, dlaczego jedenaście nieruchomości wybranych do porównań (tabela ze str. 14 operatu) było bardziej podobnych do działki skarżącego 3/22 niż cztery inne, odrzucone na etapie selekcji materiału porównawczego (w tabeli działek drogowych ze str. 11-12 operatu było początkowo 15 nieruchomości), a także niewyjaśnienie dlaczego w ocenie cech rynkowej jakości drogi (oceniona jako dobra) wyceniana działka była według ul [...] (piaszczystej), a nie ul [...] (asfaltowej) przy której był i jest jedyny wjazd i przy której był i jest adres przedsiębiorstwa skarżącego, co miało wpływ na oszacowanie wartości gruntu; - brak staranności postępowania organów administracji, zarówno Starostwa [...] jak i Wojewody Mazowieckiego, polegające na tym, że organy te przeprowadziły postępowanie i rozstrzygnęły sprawę bez pełnej znajomości stanu faktycznego, lekceważąc wniosek dowodowy skarżącego w postaci powołania nowego biegłego rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego czy też powołanie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, co spowodowało, że rozstrzygnięcie jest wadliwe i nieprawidłowe, - brak staranności postępowania Wojewody Mazowieckiego, który rozpoznając jednocześnie, w tym samym czasie dwa odwołania skarżącego (tej samej treści) od decyzji Starosty [...], ustalającego odszkodowania osobno: za prawo własności nieruchomości gruntowych zabudowanych działki ewidencyjnej [...] i osobno działki ewidencyjnej [...] (będące jednym pasem gruntu na terenie przedsiębiorstwa skarżącego), gdzie operat szacunkowy biegłej i decyzje Starosty [...] miały taką sama treść (tylko kwota odszkodowania była inna z uwagi na wielkość działek) wydał zgoła odmienne decyzje, tj. zaskarżaną decyzję 775/2019 (znak SPN.III.7570.1.23.2019.JW) utrzymującą w mocy decyzję Starosty [...] Nr 302/2018 z dnia 21 grudnia 2018r oraz odmienną: decyzję nr 860/2019 (znak SPN.111.7570.1.24.2019.JW) uchylającą decyzję Starosty [...] Nr 303/2018 z dnia 21 grudnia 2018 r. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy: a) polegające na błędnej wykładni przepisu § 55 ust. 1 i 2 i § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. treści "(...) wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. (...)" gdy organ błędnie przyjął, bezkrytycznie za rzeczoznawca majątkowym, że: - właściwe jest przyjęcie do porównań transakcji drogowych pochodzących nie tylko z terenów miejskich, jak przedmiot wyceny (położony w centrum [...]), ale też administracyjnie wiejskich, podmiejskich, co w przypadku tzw. transakcji drogowych jest kwestionowane w orzecznictwie, zwłaszcza, jeśli mamy do czynienia z sytuacją, ze do wyceny nieruchomości miejskiej przyjęte są transakcje pochodzące z terenów wiejskich i podmiejskich, gdzie jednak (jak w niniejszej sprawie) poziom cen jednostkowych jest zazwyczaj zauważalnie niższy; - jest wystarczające ilość danych z transakcji nieruchomości drogowych, aby określić wartość nieruchomości i naniesień na niej przy uwzględnieniu tylko tych cen z transakcji drogowych, podczas gdy brak było przesłanek do zastosowania tego rodzaju wyceny, a to błędne i nieuzasadnione przez organ założenie całkowicie pomijało ustalenie wartości rynkowej nieruchomości przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych; b) polegające na błędnej wykładni przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. w zw. z § 55 ust. 1 i 2 w zw. z § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego polegające na błędnym przyjęciu, że "nieruchomości podobne" do miejskich, są również nieruchomości podmiejskie, wiejskie, choć jest odwrotnie, z uwagi chociażby na znaczne różnice w otoczeniu nieruchomości, stopniu jego zagospodarowania, a zwłaszcza - stopniu zurbanizowania danego terenu, a także c) polegającej na tym, że operat został sporządzony w sposób nieprecyzyjny, uniemożliwiający stronom jego ocenę; d) polegające na błędnym zastosowaniu przepisu § 4 ust. 1, § 55 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, a także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. poprzez wzięcie do porównania nieruchomości, których sposób opisu nie pozwala na ustalenie, a w konsekwencji na sprawdzenie, że bezspornie mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi, co w okolicznościach niniejszej sprawy ma znaczenie istotne dla końcowego wyniku. Skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodów: a) na podstawie art. 157 § 1 i § 4 u.g.n. przeprowadzenie dowodu i powołanie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (art. 157 u.g.n.), b) przeprowadzenie dowodu z załączonego (kontr)operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. określającego wartość rynkową prawa własności do nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogę gminną działki skarżącego (gdzie 1m2 działki niezabudowanej skarżącego wynosi 801,27 zł, a naniesień: 1 m2 to 258,67 zł (ogrodzenie) i 1 m2 asfalt to 180,24 zł), wykonanego na zlecenie skarżącego, celem wykazania faktycznej wartości 1 m2 nieruchomości gruntowej i ogrodzenia (naniesień) i nieruchomości wyłożonej asfaltem - działki skarżącego, c) przeprowadzenie dowodu z decyzji nr 860/2019 Wojewody Mazowieckiego z dnia 28.02.2019 r., celem wykazania skrajnej rozbieżności stanowiska organu II instancji wobec tego samego operatu szacunkowego sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę i decyzji organu I instancji ustalającego wysokości odszkodowania; d) wezwanie Urzędu Gminy do przedłożenia wykazu wyceny innych działek, nieruchomości wśród gruntów przyległych do działki skarżącego w centrum w [...]. Mając na uwadze powyższe zarzuty wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji, ewentualnie z ostrożności procesowej o stwierdzenie nieważności tych decyzji jako wydanych z rażącym naruszeniem prawa oraz zasądzenie kosztów postępowania. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019r. poz. 2167 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. II. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a. Sąd nie dopatrzył się uchybień których istnienie, w świetle art. 145 P.p.s.a., mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. W stosunku do nieruchomości, które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy). Wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z art. 12 ust. 5 tej ustawy wynika, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Dokonując oceny wartości dowodowej, sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, należało mieć na względzie przede wszystkim to, czy został on sporządzony zgodnie z następującymi przepisami: art. 134 u.g.n., z którego wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi (z zastrzeżeniem art. 135) wartość rynkowa nieruchomości, art. 151 ust. 1 u.g.n. zawierającego definicję wartości rynkowej, art. 152 - 156 u.g.n. wskazujących na sposoby określania wartości nieruchomości (tj. podejścia do ich wyceny), zasady dokonywania wyboru przez rzeczoznawcę odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania, źródła danych o nieruchomościach, a także określających formę sporządzenia opinii i okres jej przydatności. W tym zakresie dokonywana ocena, a następnie jej sądowa kontrola, winny także uwzględniać przepisy powołanego wyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określającego m.in.: rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposoby określania wartości nakładów na nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (vide: § 1 rozporządzenia). Jedynie operat kompletny i logiczny, spełniający warunki formalne, odpowiadający powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawierający wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną. W wyniku przeprowadzonej kontroli zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, tut. Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 25 lipca 2018 r., został sporządzony w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Jego analiza doprowadziła Sąd do wniosku, że sporządzający go rzeczoznawca majątkowy zasadnie ustalił stan przedmiotowej nieruchomości na dzień 29 listopada 2017 r., prawidłowo określił jej przeznaczenie drogowe - wynikające z obowiązującego planu miejscowego - wskazał na katalog źródeł danych merytorycznych o nieruchomości oraz dokonał jej wyczerpującej charakterystyki w kontekście położenia, otoczenia (przy uwzględnieniu przeznaczenia terenów przyległych), stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także sposobu zagospodarowania i stanu techniczno-użytkowego. Ponadto biegła wyczerpująco oraz logicznie uzasadniła wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, które to podejście uwarunkowała, uprzednio dokonaną przez biegłą analizą rynku lokalnego obejmującą transakcję "drogowe" zawarte w okresie około trzech lat wstecz od daty szacowania. Co istotne, biegła wyjaśniła przy tym, dlaczego przyjęła do porównania transakcje z ww. okresu, wskazując, że okres ten cechuje względna stabilizacja cen. Skarżący z kolei nie przedstawił żadnego dowodu, który skutecznie podważyłby prawidłowość przyjęcia do porównania przez rzeczoznawcę ujętych w operacie transakcji. Tzw. (kontr)operat sporządzony na zlecenie skarżącego nie spełnia wymagań określonych w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Transakcje objęte zestawieniem w (kontr)operacie dotyczą nieruchomości nie spełniających kryterium podobieństwa, którego wymaga przyjęcie podejścia porównawczego (vide: art. 153 ust. 1 u.g.n.), bowiem są to nieruchomości o zupełnie innym przeznaczeniu, aniżeli nieruchomość objęta przedmiotowym postępowaniem. Sąd podziela zatem stanowisko organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegły w sposób właściwy dobrał do porównania nieruchomości podobne oraz prawidłowo ustalił współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wynika z akt sprawy, szacowana nieruchomość zgodnie z ustaleniami planu miejscowego była przeznaczona pod teren drogi dojazdowej o symbolu [...] ulicy [...]. Oznacza to, że cel wywłaszczenia jest tożsamy z jej przeznaczeniem. Tym samym w sprawie ma zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Sąd podziela stanowisko prezentowane w orzecznictwie, że w odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (tak wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014r., sygn. akt I OSK 1395/13). Skoro w obrocie prawnym miały miejsce transakcje nieruchomościami drogowymi należało przyjąć w pierwszej kolejności nieruchomości drogowe. Zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero wykluczenie istnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi (a nie tylko zajętymi), uzasadnia obliczenie odszkodowania w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Jak wskazuje NSA w niżej powołanym wyroku "Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia: "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Jak wynika z opinii rzeczoznawcy do oszacowania ceny nieruchomości przejętej pod drogę przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne z powiatu [...], uwzględniając podobne zurbanizowanie miejscowości. Sąd nie stwierdził aby rzeczoznawca dokonała błędnej wykładni pojęcia nieruchomości podobnej. Definicja tego pojęcia zawarta jest w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nieruchomością podobną jest nieruchomość, która "jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość". Nie oznacza to, jak wywodzi skarga, że nieruchomości podobne muszą być położone w tym samym mieście. Cechy nieruchomości wziętych do porównania mogą być zresztą korygowane stosownymi wskaźnikami. Jak wynika z operatu do wyceny przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi położonymi zarówno w [...], jak i w miejscowościach położonych w bliskim sąsiedztwie. Zwraca przy tym uwagę, że ceny nieruchomości z [...] miały niższą wartość jednostkową niż te położone w [...] czy [...] (Operat k. 14). Jak wynika z opinii cechami wpływającymi na wartość nieruchomości była wyłącznie lokalizacja i wartość inwestycyjna rozumiana jako położenie na terenach zurbanizowanych. Kontr operat przedstawiony przez skarżącego został natomiast sporządzony niezgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia; do porównania przyjęto nieruchomości przeznaczone pod budownictwo usługowo - mieszkaniowe i usługowe. Z tej przyczyny nie można było uznać, że podważa on prawidłowość operatu sporządzonego w toku postępowania administracyjnego. Nie sposób przy tym uwzględnić zarzutów skargi, w tym naruszenia przez organy art. 7, 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Skarżący nie przytoczył w tym zakresie żadnych przykładów odmiennej wyceny nieruchomości podobnych o takim samym przeznaczeniu, stąd podnoszone przez niego w tym względzie twierdzenia należało uznać za gołosłowne. W szczególności zarzut niewyjaśnienia przyczyn odrzucenia kilku nieruchomości z zestawienia przyjętego do wyceny ma charakter polemiki. Skarżący nie wskazuje dlaczego jego zdaniem akurat te odrzucone transakcje są bardziej podobne do jego nieruchomości. Również nie budzi wątpliwości bezzasadność zarzutu przyjęcia do wyceny położenia działki nr [...] przy ulicy [...], skoro wzdłuż tej ulicy jest położona. Również zarzut niepowołania nowego biegłego nie mógł się ostać. Samo niezadowolenie skarżącego z dotychczasowego operatu, zwłaszcza wyceny nieruchomości, nie świadczy o wadliwości operatu już sporządzonego. Skoro operat szacunkowy będący podstawą ustalenia odszkodowania został sporządzony w niniejszej sprawie zgodnie z obowiązującymi, powołanymi wyżej przepisami, brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone w sposób nieprawidłowy. Nie są zasadne również zarzuty naruszenia prawa materialnego sprowadzające się w istocie do próby wykazania naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenia i art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący nie wykazał braku podobieństwa nieruchomości wskazanych w zestawieniu ograniczając się jedynie do ich zakwestionowania. Również dołączony do skargi kontr operat nie podważa tej oceny w sytuacji gdy niezgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia wycenę w nim zawartą oparto o nieruchomości o innym przeznaczeniu niż działka wyceniana. Sąd nie podzielił także pozostałych zarzutów naruszenia prawa procesowego, w tym art. 107 § 3 k.p.a. Decyzja organu II instancji zawiera bowiem wszystkie niezbędne elementy, w tym przytoczenie przepisów prawnych mających zastosowanie w przedmiotowej sprawie oraz rzeczowe uzasadnienie faktyczne i prawne. Organ dokonał przy tym prawidłowej wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, wynikające z operatu szacunkowego oraz dokonał jego oceny w kontekście obowiązujących przepisów prawa. Reasumując, stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Również Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) orzeczono o oddaleniu skargi ----------------------- Sygn. akt I SA/Wa 1227/19