I SA/Wa 1050/20

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka – Płaczkowska (spr.) Sędzia WSA Anna Falkiewicz – Kluj po rozpoznaniu w dniu 12 stycznia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym, w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2020 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.

Zaskarżoną decyzją z [...] lutego 2020 r., nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza [...] od decyzji Starosty [...] z [...] sierpnia 2019 r., nr [...] ustalającej odszkodowanie za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...], obręb [...]o pow. [...], która na podstawie decyzji z [...] września 2016 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na: "Rozbudowie drogi gminnej ul. [...] w [...]" z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza [...] wydał [...] września 2016 r. decyzję nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na: "Rozbudowie drogi gminnej ul. [...] w W.", którą zatwierdził projekt podziału nieruchomości na potrzeby przedmiotowej inwestycji. Pod inwestycję przeznaczono, m.in. nieruchomość położoną w [...], oznaczoną jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha. Wojewoda wyjaśnił, że stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 z późn. zm.- dalej specustawa) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 specustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm. - dalej u.g.n.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Organ wskazał, że [...] października 2018 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – W. K. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...] zł. Decyzją z [...] sierpnia 2019 r. nr [...] Starosta [...]: - w pkt 1) ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] i powyższe odszkodowanie przyznał na rzecz L. Z. w kwocie [...] zł w udziale 2/4 we współwłasności, P. B. w kwocie [...] zł w udziale 1/4 we współwłasności oraz A. B. w kwocie [...] zł w udziale 1/4 we współwłasności; - w pkt 2) zobowiązał Gminę [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz [...], kwestionując operat szacunkowy, wnosząc o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Po rozpoznaniu odwołania i zbadaniu całości akt sprawy Wojewoda wskazał, że określenie wartości nieruchomości stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Wojewoda podał, że w prowadzonym przed Starostą [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z [...] października 2018 r. (klauzula potwierdzająca aktualność z [...] grudnia 2019 r.) przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny zastosowała się do dyspozycji § 36 rozporządzenia, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, położonych na terenie [...]. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie ze znowelizowanym § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Organ wskazał, że rzeczoznawca W. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 21 transakcji umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę kubaturową o cenach jednostkowych od 208,51 zł/m2 do 481,90 zł/m2. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie, strefa; sąsiedztwo; możliwości inwestycyjne) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości została określona w kwocie [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na kwotę [...] zł według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. W ocenie organu odwoławczego biegła w operacie szacunkowym z [...] października 2018 r. (klauzula potwierdzająca aktualność z [...] grudnia 2019 r.) właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 1 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości kierowała się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Biegła do wyceny nieruchomości położonej w [...] przyjęła transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę, jakie miały miejsce w latach 2016-2018 na terenie miasta W. Rzeczoznawca określiła przedmiot, zakres i cel wyceny oraz jej przeznaczenie. W dalszej części opracowania dokonała analizy rynku, przyjęła bazę do wyceny i poprzez odpowiednią metodykę określiła wartość tej nieruchomości. Biegła wskazała, że wyceniana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, zaś w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w [...] z 14 października 2011 r. przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, śródmieście o symbolu [...]. Biegła wyjaśniła, że w studium strefa śródmiejska znajduje się na terenie wielofunkcyjnego rozwoju usług i mieszkalnictwa jednorodzinnego i wielorodzinnego. W piśmie z [...] grudnia 2019 r. rzeczoznawca dokonała analizy cen działek drogowych z rynku lokalnego w celu ewentualnego zastosowania art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. (tzw. "zasada korzyści). Wskazała, że wartość przedmiotowej nieruchomości określono zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania zgodnym z funkcją w studium przyjmując do porównania nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo- usługową, bowiem wartość nieruchomości określona dla aktualnego sposobu użytkowania jest wyższa od wartości określonej dla alternatywnego sposobu użytkowania zgodnego z przeznaczeniem na cel publiczny. W ocenie organu z uwagi na to, że wyceniana działka, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] znajdowała się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, śródmieście o symbolu [...] biegła właściwie zastosowała metodę wyceny - stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z ust. 3 art. 154 u.g.n. dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Rzeczoznawca mając na uwadze, że wyceniana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, prawidłowo uznała za wiążące ustalenia wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], obowiązującego na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda wskazał, że wkraczanie organu w dobór transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę byłoby ingerencją w merytoryczną treść wyceny, do której organ administracyjny nie jest uprawniony. To rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n). Wojewoda wskazując na orzecznictwo podał, że ocena operatu przez organ możliwa jest wyłącznie w aspekcie kompletności, spójności, logiczności, prawidłowości ustaleń formalnych co do stanu wycenianej nieruchomości, czy spełnienia wymagań formalnych, zakreślonych stosownymi regulacjami normatywnymi. Ocena ta nie jest możliwa w takim zakresie, jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Organ analizując operat nie stwierdził braków formalnych ani błędów obliczeniowych. Operat zawiera również wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i 57 rozporządzenia. W piśmie z [...] grudnia 2019 r. rzeczoznawca wyjaśniła, że na stronie 5 operatu szacunkowego w pkt 4 "Daty istotne dla ustalenia wartości nieruchomości" został popełniony błąd pisarski oraz że data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny to [...] września 2016 r. Z kolei w piśmie z 6 lipca 2019 r. rzeczoznawca wyjaśniła, że wagi cech zostały oszacowane uwzględniając cechy różnicujące i ich wpływ na cenę, po analizie cen i cech nieruchomości podobnych. Analizując zespół cech charakterystycznych porównywanych nieruchomości, wyodrębniono cechy porównawcze różnicujące nieruchomości, a następnie oceniono procentowy wpływ tych cech na cenę. Wpływ procentowy poszczególnych cech biegła określiła na podstawie znajomości cen transakcyjnych i cech wszystkich nieruchomości podobnych opisanych w operacie szacunkowym, uwzględniając porównywalne rynki nieruchomości oraz preferencje potencjalnych nabywców. Rzeczoznawca podkreśliła, że przy ocenie wpływu poszczególnych cech na cenę, niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, wiedza o cechach rynkowych nieruchomości przyjętych do porównania oraz doświadczenie rzeczoznawcy, zaznaczając jednocześnie, że posiada wieloletnie doświadczenie i bardzo dobrą znajomość rynku nieruchomości powiatu w. Organ zaznaczył, że według powszechnie stosowanych zasad wyceny rzeczoznawca w zakresie wiedzy specjalnej określa cechy rynkowe oraz ich wagi. W przepisach prawnych dotyczących wyceny nie jest wymagane od biegłego ujawnienie informacji na jakiej podstawie przyjmuje wagi cech. Z zapisu na str. 12 operatu wynika, iż biegła dokonała analizy, na podstawie której określiła wagi cech rynkowych. Wojewoda podkreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, nie poparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że operat został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Wojewoda stwierdził, że operat szacunkowy z klauzulą potwierdzającą aktualność zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2020 r. złożyła Gmina [...]. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 7, i 77 kpa w zw. z art. 80 kpa, poprzez brak wszechstronnej analizy sporządzonej w toku postępowania opinii biegłego i bezkrytyczne przyjęcie wniosków w niej zawartych. Wojewoda [...] nie odniósł się w swojej decyzji do podniesionych w odwołaniu Burmistrza [...] zarzutów. W ocenie skarżącej organ administracji powinien zawsze wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Zarzucono także naruszenie art. 77 § 1 w zw. art. 80 kpa i także art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust 1 u.g.n. Zdaniem skarżącej Wojewoda [...] nie dokonał samodzielnej oceny, czy przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryteria podobieństwa, podczas gdy rzeczoznawca wybrała do porównań nieruchomości o niedookreślonym położeniu i bez wskazania ich przeznaczenia: mieszkaniowe, usługowe czy też mieszkaniowo - usługowe z wyjaśnieniem proporcji pomiędzy tymi funkcjami. Wskazanie tych cech, w ocenie skarżącej, jest istotne, gdyż nieruchomość wyceniana zgodnie ze studium przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo - usługową, śródmiejską o symbolu [...]. Nie podano także w jakiej odległości znajdują się nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, gdy ich powierzchnia jest rożna od powierzchni podlegającej wycenie i waha się od 500 m2 do 1533 m2. W ocenie skarżącej niewątpliwie cena nieruchomości o tym samym przeznaczeniu w studium, ale położonych w innych częściach nawet tej samej miejscowości jest rożna, a w konsekwencji wycena dokonane przez biegłą jest nieprawidłowa i nie może się ostać. W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i o zasądzenie kosztów postępowania oraz o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Zarzuty skargi rozwinięto w uzasadnieniu. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zarówno organ jak i uczestnicy postępowania nie sprzeciwili się rozpoznaniu sprawy w trybie uproszczonym, wobec czego Sąd rozpoznał sprawę w tym trybie – zgodnie z art. 119 pkt 2 ppsa. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Organy wydając decyzje w niniejszej sprawie prawidłowo zastosowały przepisy prawa. Wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy). Dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n). Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają ocenie, na mocy art. 80 kpa, organów rozpoznających sprawę. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również także czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA z 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11 i z 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09). W rozpoznawanej sprawie organy dokonały prawidłowej i wnikliwej oceny operatu szacunkowego i zasadnie stwierdziły, że operat ten może stanowić dowód w sprawie. W konsekwencji dowód ten stanowił podstawę do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji był aktualny (klauzula aktualności z [...] grudnia 2019 r.), nie zawierał niejasności, czy braków. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określiła w operacie wartość gruntu (wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej). Zważyć należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wynika z akt sprawy dla przedmiotowej działki nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] pod zabudowę mieszkaniową - usługową śródmiejską. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Organy przytoczyły treść § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia. W związku z faktem, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie z ustaleniami studium była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową - usługową śródmiejską prawidłowo do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami o tym samym przeznaczeniu. Powyższe spowodowane jest tym, że ceny gruntów pod drogi są niższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę kubaturową. Wobec czego chybiony jest zarzut skargi dotyczący nie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę zasady korzyści. Prawidłowo biegła ustaliła wartość gruntu według aktualnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia w dokumentach planistycznych. Analizą objęto rynek lokalny miasta [...] w okresie od drugiej połowy 2016 r. do dnia sporządzenia wyceny. Ostatecznie po ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku, współczynników korygujących (położenie 40%; sąsiedztwo 20%; możliwości inwestycyjne 40%) wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości została określona w kwocie [...] zł - łącznie na kwotę [...] zł - według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (biegła w piśmie z [...] grudnia 2019 r. skorygowała pomyłkę pisarską daty na którą uwzględniono stan nieruchomości) i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu. Biegła w piśmie z [...] grudnia 2019 r. wyjaśniła, że w latach 2017 - 2019 ceny nieruchomości były stabilne. Odnośnie zarzutów skargi dotyczących wadliwego doboru nieruchomości porównawczych z uwagi na przyjęcie do porównań nieruchomości o różnej powierzchni - od 500 m2 do 1533 m2 wskazać należy, że zgodnie z art. 4 pkt 16) u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przepis powyższy nie wymienia powierzchni. Biegła w operacie wyjaśniła, że wszystkie przyjęte do porównań nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży i dotyczą nieruchomości pod zabudowę kubaturową. Wskazała także cechy rynkowe tych nieruchomości i określiła rynek. Wskazała daty transakcji, powierzchnie działek i ceny. Trafne jest stanowisko Wojewody, że organ nie może wkraczać w wiadomości specjalne biegłego. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, wskazuje cechy rynkowe i określa wagi poszczególnych cech. Zarzut skargi, że zestawienie transakcji do porównań jest zbiorem pozornym jest pozbawiony podstaw. Należy zgodzić się z organami, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, w zw. z art. 18 ust. 1 specustawy i w zw. z art. 134 ust. 1- 3 u.g.n oraz art. art. 151 ust. 1 u.g.n, wobec czego może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Ze wszystkich powyżej omówionych przyczyn nieskuteczny jest zarzut, że organy nie przeprowadziły dokładnej oceny operatu szacunkowego. Organy w uzasadnieniach swoich decyzji dokonały wnikliwej analizy wartości dowodowej operatu słusznie uznając, że operat ten pod względem prawnym nie budzi zastrzeżeń. Wbrew zarzutom skargi nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 kpa, gdyż organy prowadziły postępowanie z zachowaniem zasad określonych w tych przepisach. Z przyczyn wyżej omówionych nie zostały też naruszone przepisy prawa materialnego wskazane w skardze. Mając na uwadze wszystkie wyżej podane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.