I SA/Rz 181/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący S. WSA Małgorzata Niedobylska, Sędzia WSA Jacek Boratyn, Sędzia WSA Jarosław Szaro /spr./, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 23 lipca 2026 r. sprawy ze skargi J. C. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie z dnia 5 stycznia 2026 r., nr 1801-IEE.7192.101.2025 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę.

I SA/Rz 181/26 U Z A SA D N I E N I E Przedmiotem skargi J. C. (dalej: skarżąca) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie (dalej: Dyrektor IAS) z 5 stycznia 2026 r. nr 1801-IEE.7192.101.2025, utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: Naczelnik US) z 9 października 2025 r. nr 1806-SEE.7112.1.2025, w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, Jak wynika z akt sprawy, wezwaniami z 13 lipca 2023 r., organ egzekucyjny - Naczelnik US dokonał zajęcia udziałów wynoszących ½ w użytkowaniu wieczystym nieruchomości wraz z udziałami we własności budynków, dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...], należących do zobowiązanych – A. K. i M. K., wzywając ich do zapłaty egzekwowanych należności - w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Następnie organ egzekucyjny złożył w Sądzie Rejonowym w [...] IV Wydział Ksiąg Wieczystych elektroniczne wnioski o wpis w księdze wieczystej ostrzeżeń o wszczęciu egzekucji z ww. nieruchomości. Postanowieniem z 22 stycznia 2025 r. organ egzekucyjny połączył postępowania egzekucyjne prowadzone do udziałów w użytkowaniu wieczystym ww. nieruchomości wraz z prawem własności budynków należących do A. K. i M. K. Obwieszczeniem z 5 lutego 2025 r. organ egzekucyjny zawiadomił o terminie opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Pismem z 24 lutego 2025 r. organ egzekucyjny zlecił sporządzenie wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu K.Ł. Operat szacunkowy został sporządzony 5 kwietnia 2025 r. Organ egzekucyjny obwieszczeniem z 17 marca 2025 r. zawiadomił o zmianie terminu zakończenia opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości (rozpoczęcie opisu i oszacowania wartości nieruchomości 20 luty 2025 r. o godz. 10.00, zakończenie – 29 kwietnia 2025 r. o godz. 10.00.). W dniu 29 kwietnia 2025 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, który wraz z operatem szacunkowym z 5 kwietnia 2025 r. został doręczony m.in. skarżącej 20 maja 2025 r. Pismem z 27 maja 2025 r. skarżąca wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu. Uzasadniając wniosek o przywrócenie terminu wskazała, że organ egzekucyjny nie zawiadomił jej o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, chociaż dysponował wiedzą, że jest ona wierzycielem (wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej). Brak zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomość pozbawił skarżąca możliwości wyrażenia stanowiska w sprawie. Zaniechano podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości oraz zarzucono brak zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, co doprowadziło do ustalenia sumy oszacowania według cen innych niż przeciętne ceny sprzedaży podobnych nieruchomości i budynków w tej samej okolicy i finalnie zaniżenie wyceny. Proces wyceny nieruchomości powinien zostać poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek i dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zdecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości. Informacje te powinny być jasne i czytelne. W związku z powyższym skarżąca wniosła o uzupełnienie oszacowania nieruchomości z uwzględnieniem złożonych zarzutów. Postanowieniem z 12 czerwca 2025 r. organ egzekucyjny przywrócił skarżącej termin do wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości i następnie postanowieniem z 27 czerwca 2025 r., uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. Rozstrzygnięcie organu I instancji zostało uchylone przez organ odwoławczy postanowieniem z 11 września 2025 r. Następnie postanowieniem z 9 października 2025 r., organ egzekucyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu postanowienia organ egzekucyjny wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony z zachowaniem wymogów obowiązującego prawa, tj. z uwzględnieniem ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 poz. 1145, dalej: u.g.n.) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz. 1832, dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości). Oszacowania wartości nieruchomości dokonała osoba do tego uprawniona, tj. rzeczoznawca majątkowy, legitymujący się właściwymi uprawnieniami, który wskazał według jakich metod i technik dokonał wyceny nieruchomości. W ocenie organu I instancji operat jest logiczny, kompletny i zawiera wszechstronną analizę rynku nieruchomości i cech nieruchomości. Organ podkreślił, że wybór rynku, metody wyceny oraz cech rynkowych należy wyłącznie do rzeczoznawcy. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Kwestionując merytoryczną treść i poszczególne elementy dokonanej wyceny nieruchomości, strona powinna przedłożyć dowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Według organu egzekucyjnego operat szacunkowy z 5 kwietnia 2025 r. został sporządzony pod względem formalnym prawidłowo, a zatem mógł stanowić podstawę dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w trybie przepisu art. 110r ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 132 ze zm., u.p.e.a.). Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skarżąca złożyła zażalenie, zarzucając, że oszacowana wartość nieruchomości jest zbyt niska. Według skarżącej oszacowana wartość odpowiada wartości domu jednorodzinnego, a nie hali przemysłowej, która przyniesie wysokie zyski. Dotychczas dla dzierżawy nie była przeszkodą różna własność i konfiguracja działek, cały teren to własność rodzinna i nie jest obarczona wadą prawną. Zdaniem skarżącej oceny wyceny powinna dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Opisanym na wstępie postawieniem z 5 stycznia 2026 r. organ odwoławczy utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy podzielił w całości stanowisko organu I instancji, że operat szacunkowy z 5 kwietnia 2025 r., został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami przez osobę do tego uprawnioną, tj. rzeczoznawcę majątkowego oraz że jest logiczny, rzetelny, kompletny. Zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem oraz informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił proces przeprowadzonej wyceny, zastosowanego podejścia, wskazał metody oraz techniki wyceny wraz z uzasadnieniem, ustalił przedmiot wyceny, przedstawił nieruchomości porównawcze oraz wskazał końcowy wynik obliczeń. Operat został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie, przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny, analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. Organ egzekucyjny natomiast przeprowadził ocenę operatu szacunkowego, uwzględniający zakres, w jakim organ jest kompetentny go kwestionować. Zdaniem organu II instancji wprawdzie analizowany operat szacunkowy zawiera w swej treści nieścisłości (na jego pierwszej stronie wskazano, że określa on wartość rynkową udziałów wynoszących po ½ w nieruchomości gruntowej, zabudowanej częścią budynku hali przemysłowej z komponentem biurowo-socjalnym oraz infrastrukturą techniczną towarzyszącą położoną w K., gdy tymczasem operat winien jednoznacznie określać wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego oraz budynków stanowiących odrębną od gruntu własność w udziale po ½ części), jednak nie ma to wpływu na oszacowaną wartość. Z treści operatu wynika, że oszacowano wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności części budynku i infrastruktury technicznej towarzyszącej oraz wartość udziału w tym prawie. Ponadto w operacie szacunkowym wskazano hipotekę przymusową na rzecz Gminy K. w kwocie [...] zł, podczas gdy w księdze wieczystej widnieje kwota [...] zł. Organ II instancji zaznaczył, że skarżąca w zarzutach zakwestionowała sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy w zakresie dokonanej analizy rynku nieruchomości oraz wyceny nieruchomości, nie zakwestionowała natomiast elementów protokołu. Podkreślono, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu egzekucyjnego, tak jak każda inna opinia, lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.). Powołując się na orzecznictwo organ odwoławczy wskazał, że organy administracji publicznej orzekające w sprawie nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wartości nieruchomości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Według Dyrektora IAS skarżąca po zapoznaniu się z operatem szacunkowym i uznaniu, że wartość nieruchomości w nim określona została zaniżona, powinna była wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi egzekucyjnemu. Organ podkreślił, że określenie wartości związane jest z wiedzą specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego, a zatem może być podważone jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania, mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie ww. art. 157 ust. 1 u.g.n. O przeprowadzenie takiej oceny operatu szacunkowego, winien wystąpić ten, który ma wątpliwości co do jego prawidłowości (organy w niniejszej sprawie takich wątpliwości nie miały). W skardze do tut. Sądu na powyższe postanowienie organu odwoławczego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że złożyła wniosek o uzupełnienie oszacowania nieruchomości. Według skarżącej biegły powinien uzupełnić oszacowanie, ponieważ wartość oszacowania nieruchomości jest zbyt niska. Nie został wzięty pod uwagę charakter nieruchomości zabudowanej halą przemysłową, gdzie prowadzona jest dochodowa działalność przemysłowa. Skarżąca zaznaczyła, że proces wyceny nieruchomości powinien zostać poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. Jej zdaniem to Urząd Skarbowy powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych czy prawidłowo dokonano wyceny, zasięgnąć informacji u innych rzeczoznawców majątkowych, aby zaspokoić wszystkie roszczenia wierzycieli. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, a sformułowane w niej zarzuty okazały się nietrafne. Sąd nie stwierdził podstaw do zastosowania względem kontrolowanego postanowienia środków określonych w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143), dalej: p.p.s.a. Uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonego postanowienia mogłoby bowiem nastąpić w razie stwierdzenia przez Sąd naruszenia przez organ prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Żadna z powyższych okoliczności w kontrolowanej sprawie jednak nie zaistniała. Rozpoznawana sprawa dotyczy zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Organ odwoławczy utrzymując postanowienie organu I instancji stwierdził, w szczególności, że operat stanowiący podstawę ustalenia wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K.Ł. zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny, rzetelny i kompletny. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił proces przeprowadzonej wyceny, zastosowanego podejścia, wskazał metody oraz techniki wyceny wraz z uzasadnieniem, ustalił przedmiot wyceny, przedstawił nieruchomości porównawcze oraz wskazał końcowy wynik obliczeń. Odnosząc się do sformułowanych przez skarżącą zarzutów, dotyczących kwestii zaniżenia w operacie wartości nieruchomości organ odwoławczy wyjaśnił, że okoliczność ta dotyczy merytorycznej zawartości operatu szacunkowego, a ta pozostaje poza zakresem analizy i oceny zarówno organu egzekucyjnego, jak i organu II instancji. Skarżąca z kolei stoi na stanowisku, że wartość oszacowania nieruchomości jest zbyt niska. Wskazuje na pominięcie charakteru przedmiotowej nieruchomości, na której posadowiona jest hala produkcyjna, brak uwzględnienia indywidualnych cech nieruchomości oraz właściwego doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie współczynników korygujących. Według skarżącej organ powinien zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu sprawdzenia prawidłowości wyceny. W rozpoznawanej sprawie nie jest sporny fakt wywiązania się organu egzekucyjnego z obowiązków dotyczących egzekucji z nieruchomości, w szczególności w zakresie zawiadomienia o terminie opisu i oszacowaniu zajętej nieruchomości oraz sporządzenia protokołu z opisu i oszacowania nieruchomości, który został następnie doręczony skarżącej. Analiza akt administracyjnych niniejszej sprawy potwierdza wywiązanie się przez organ z obowiązków dotyczących egzekucji z nieruchomości. Sedno zarzutów sprowadza się do niedoszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Należy wskazać, że do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone zarzuty przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie (art. 110u § 1 u.p.e.a.). Operat szacunkowy zajętej nieruchomości przygotowywany jest dla organu egzekucyjnego, gdyż to ten podmiot wyznacza rzeczoznawcę majątkowego do dokonania tej czynności (art. 110s u.p.e.a.). Strona (dłużnik), jak i uczestnik postępowania, ma prawo się z nim zapoznać na każdym etapie postępowania egzekucyjnego. Szczegółowe przepisy dotyczące sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawarte zostały w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z § 3 tego rozporządzenia, określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości (1). Oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym (2) Przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, a także gdy liczba transakcji nieruchomościami podobnymi albo ich stawek czynszu jest niewystarczająca, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości (3). W przypadkach uzasadnionych rodzajem nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości (4). Odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych określa się właściwy rynek nieruchomości przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu badania (5). Obszar analizowanego rynku nieruchomości powinien odzwierciedlać podobieństwo społeczno-gospodarcze wpływające na poziom cen nieruchomości. Obszar ten nie musi odpowiadać podziałowi administracyjnemu (6). W myśl art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n., w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Należy wskazać, że ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Pełni bowiem on podobną rolę, jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., SK 20/01, OTK-A 2003/9/105). W orzecznictwie jednolicie wskazuje się, że z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, iż organ administracji musi ocenić dowód, w tym również operat szacunkowy, po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Powyższe nie oznacza jednak, jak słusznie wskazano w zaskarżonym postanowieniu, że organ może samodzielnie ingerować w treść operatu. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Obowiązkiem organu jest natomiast ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. W sytuacji, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, organ nie jest władny kwestionować poczynionych w nim ustaleń (zob. np. wyrok NSA z 10 kwietnia 2026 r., III FSK 1287/25). O kwestiach merytorycznych operatu decyduje rzeczoznawca majątkowy, który ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, bowiem mieści się to w zakresie jego wiedzy specjalistycznej, której z kolei nie posiada organ (por. np. wyroki NSA z: 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13). Tak więc, organ egzekucyjny nie jest władny ocenić prawidłowości wyceny, o ile wycena nie wykazuje oczywistych wadliwości. Nie oznacza to związania organu opinią, ale stanowi bez wątpliwości ograniczenie zakresu kontroli takiego operatu przez organ egzekucyjny. W orzecznictwie podkreśla się, że aby skutecznie zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. np. wyroki NSA z: 12 czerwca 2025 r., III FSK 1017/24; 23 lutego 2023 r., III FSK 3037/21; 24 listopada 2022 r., III FSK 2026/21). Z kolei w wyroku z 24 listopada 2020 r., sygn. akt II FSK 1952/18, NSA zaznaczył, że kwestionując merytoryczną treść i poszczególne elementy dokonanej wyceny nieruchomości, wynikające z treści danego operatu szacunkowego, strona powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 ww. ustawy. Stosownie do tego przepisu, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (...). W świetle zarzutów skargi należy zaznaczyć, że z żadnego przepisu prawa nie wynika obowiązek organu by w określonej sytuacji był on zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem sporządzenia prawidłowości operatu szacunkowego. O tym zatem, czy takie wystąpienie w danym przypadku byłoby wskazane, decyduje sam organ (zob. wyrok z 4 grudnia 2024 r., I OSK 1902/21). W przekonaniu Sądu organy zasadnie uznały, że w niniejszej sprawie nie było potrzeby wystąpienia do organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych celem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego K. Ł., ponieważ nie stwierdzono naruszenia prawa przy sporządzaniu operatu oraz nie zawiera on błędów, które dyskwalifikowałyby jego walory dowodowe. Nadmienienia wymaga, że ustawodawca, przewidując możliwość weryfikacji prawidłowości sporządnienia operatu szacunkowego, nie przesądził, że z odpowiednim wnioskiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych może wystąpić wyłącznie organ. Taka konstrukcja instytucji weryfikacji operatu umożliwia zatem wystąpienie ze stosownym wnioskiem także stronie postępowania. Tym samym, jeżeli w ocenie strony postępowania zaistnieją zastrzeżenia w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, to powinna ona zwrócić się do wspomnianej organizacji bez oczekiwania, że to organ prowadzący postępowanie zakwestionuje prawidłowość operatu (zob. wyrok NSA z 5 września 2024 r., I OSK 974/21). O dokonanie takiej oceny do ww. organizacji mogła wystąpić skarżąca jako strona zainteresowana, skoro to w jej subiektywnej ocenie operat jest nieprawidłowy z uwagi na niedoszacowanie wartości nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że skarżąca takich działań nie podjęła, nie poparła też zgłoszonych zarzutów innymi dokumentami, które podważyłyby stanowisko rzeczoznawcy. Samo zaś niezadowolenie skarżącej ze sporządzonej wyceny, czy też subiektywne przekonanie o jej nieprawidłowości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie może prowadzić do skutecznego podważenia jego wiarygodności i rzetelności. W zaskarżonym postanowieniu zasadnie wyjaśniono stronie, że organ egzekucyjny nie ma uprawnień do wkraczania w sferę merytoryczną sporządzonego operatu szacunkowego, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, sporządzoną w zakresie wiadomości specjalnych, odnośnie do szacowania wartości nieruchomości. Sąd nadmienia również, że w postępowaniu egzekucyjnym wartość nieruchomości jest wartością rynkową, tj. prawdopodobną ceną, jaką można uzyskać za nieruchomość i na jej wysokość w decydującej mierze wpływają prawa rynku, czyli podaż i popyt. Cena ustalona przez biegłego jest tylko ceną wyjściową, zaś przebieg licytacji i liczba zainteresowanych nieruchomością ostatecznie zdecyduje o tym, na jakim poziomie ukształtuje się cena sprzedaży. Z przedstawionych względów Sąd uznał, że zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem i brak jest podstaw do uwzględnienia skargi. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji.