I SA/Po 616/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Rennert Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędzia WSA Małgorzata Bejgerowska (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Świdłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2023 r. sprawy ze skargi E. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 czerwca 2022 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę w całości.

1. Zaskarżoną decyzją z dnia 1 czerwca 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. z dnia 18 listopada 2021 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz zobowiązania do wniesienia powyższej opłaty przez E. G. . z siedzibą w Z. (dalej jako: "Spółka", "Strona" lub "Skarżąca"). Niniejsza sprawa dotyczy nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], stanowiącej własność Strony położonej w P. przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb G., arkusz mapy [...], działka nr [...], której wartość wzrosła na skutek podziału na działki nr [...], [...], [...] i [...]. 1.1. Niniejsza sprawa zawisła po raz kolejny przed Sądem, albowiem WSA w Poznaniu wyrokiem z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt II SA/Po 1055/19, uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 sierpnia 2019 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu powyższej nieruchomości. Z akt sprawy wynika, że na wniosek Spółki, decyzją z dnia 7 sierpnia 2018 r., zatwierdzono podział powyższej nieruchomości o powierzchni 38 197 m˛, na działki nr: [...] o powierzchni 5 804 m˛, [...] o powierzchni 6 749 m˛, [...] o powierzchni 25 608 m˛ i [...] o powierzchni 36 m˛. Z uzasadnienia powyższego orzeczenia wynika, że WSA podzielił stanowisko organów w zakresie pozytywnej oceny operatu szacunkowego co do doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości sprzed podziału (działka nr [...]), jak też powstałych po podziale działek nr [...], [...] i [...]. Nie zgodzono się ze Skarżącą, że operat został sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. Sąd uznał natomiast za zasadne zarzuty dotyczące naruszenia art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344 – dalej w skrócie: "u.g.n.") dotyczące ustalenia zmiany wartości tylko co do wydzielonej działki oznaczonej nr [...]. Sąd zobowiązał organ administracji publicznej do ustalenia na podstawie stosownych aktów, wymienionych w art. 154 ust. 2 u.g.n., przeznaczenia nieruchomości w części działki [...] i zweryfikowanie twierdzeń biegłego dotyczących prawidłowego określenia przeznaczenia tej części nieruchomości, a w konsekwencji prawidłowości dokonanej w tym zakresie wyceny. 1.2. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy organ I instancji w decyzji z dnia 18 listopada 2021 r. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowanego podziałem zatwierdzonym ostateczną decyzją z dnia 7 sierpnia 2018 r. oraz zobowiązano Spółkę do wniesienia owej opłaty. Organ, realizując zalecenia WSA w Poznaniu, dokonał weryfikacji nowego operatu szacunkowego z dnia 22 września 2021 r. Rzeczoznawca dokonał korekty cen transakcyjnych ze względu na różnice w cechach między nieruchomościami podobnymi a wycenianą. Wyjaśniono, że decyzją podziałową działka nr [...] została wydzielona pod trafostację, jednak decyzja ta nie zmieniła przeznaczenia nieruchomości, które biegły ustalił na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 5 września 2017 r. – przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub zabudowę usługową. Zdaniem biegłego działka nr [...] nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania, w związku z czym, wartość rynkową nieruchomości po podziale, biegły określił jako sumę wartości działek nr [...], [...][...] i [...]. Zdaniem organu I instancji biegły w sposób rzetelny, logiczny i wiarygodny wykazał, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...] zł (wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale – [...] zł). Stwierdzono, że operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami, a także wytycznymi zawartymi w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r. Z kolei Strona, kwestionując moc dowodową i zasadność powyższego operatu nie przedstawiła kontroperatu. Podsumowując organ I instancji uznał, że w sprawie zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, wynikające z art. 98a u.g.n., która stanowi 30% od kwoty [...]zł i wynosi [...] zł. 1.3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania Spółki, w decyzji z dnia 1 czerwca 2022 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji z dnia 18 listopada 2021 r. Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że operat jest podstawowym dowodem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej i wymaga specjalistycznej wiedzy. Zaznaczono, że w przypadku zastrzeżeń co do rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego, istnieje możliwość oceny tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na mocy art. 157 u.g.n. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę niepoparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny. Organ odwołujący dokonał oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie i nie znalazł podstaw do jego podważenia. Za nieuzasadnione uznano oczekiwania Spółki ujawnienia przez rzeczoznawcę majątkowego szczegółowych informacji o nieruchomościach, stanowiących obiekty porównawcze, pozwalających na ich identyfikację, w tym np. numerów działek, numerów repertoriów aktów notarialnych, co naruszałoby art. 175 ust. 3 u.g.n. i stanowiło złamanie tajemnicy zawodowej. W sprawie nie dopatrzono się braku rzetelności i należytej staranności w działaniach rzeczoznawcy. Operat uznano za opracowanie rzetelne, sporządzone zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki, a wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Organ II instancji zaznaczył, że zostały spełnione oba warunki ustalenia opłaty adiacenckiej (istnienie ostatecznej decyzji podziałowej oraz występowanie w obrocie prawnym uchwały określającej stawkę procentową opłaty w chwili, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna). 2. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Skarżąca, reprezentowana przez adwokata, wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania, ewentualnie o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W skardze sformułowano następujące zarzuty naruszenia przepisów postępowania: 1) art. 8 § 1 i 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm. - dalej w skrócie: "K.p.a.") poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów administracji publicznej oraz zasady prowadzenia postępowania podatkowego w sposób budzący zaufanie do organów, polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, rozstrzygającej sprawę odmiennie niż we wcześniejszych decyzjach wydanych przez ten sam organ w takim samym stanie faktycznym i prawnym, w skutek czego wydane są odmienne decyzje administracyjne bez bliższego uzasadnienia zmiany stanowiska organu administracji publicznej w tym zakresie; 2) art. 7, art. 80 i art. 77 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. został wykonany prawidłowo, mimo, iż został on sporządzony wadliwie i nie spełnia cech dowodu dla toczącego się postępowania z następujących względów: a) operat szacunkowy jest niekompletny: - nie zawiera wykazu transakcji stanowiących podstawę przeprowadzenia; - nie zawiera analiz/obliczeń, z których wynikają podstawowe założenia, w celu określenia cech różnicujących i ich wag; b) operat szacunkowy został sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym: - na wykresie zaprezentowanym na stronie 6. operatu przedstawiono zależność cen jednostkowych od wielkości powierzchni gruntów. Wykres bazuje na 6 transakcjach, a jego celem jest pokazanie zależności cen jednostkowych od wielkości powierzchni gruntów. Zdaniem Skarżącej na ceny nieruchomości wpływ mają jednak także inne cechy nieruchomości, m.in. kształt, komunikacja, wielkość. Aby wyciągnąć wnioski z takiego wykresu, wszystkie cechy nieruchomości powinny być takie same (lub sprowadzone do takich samych stanów). W przypadku transakcji o różnych opisach nieruchomości, analizowana grupa transakcji musi być znacznie większa (aby nastąpiło uśrednienie). Przedłożony do sprawy operat szacunkowy w żaden sposób się do tego nie odnosi. Są to więc dowolne transakcje, zaś zaprezentowana zależność ma charakter "życzeniowy" i jest ona "dobrana pod operat"; - analiza trendu cen nie została przeprowadzona w sposób wiarygodny. Analizując wykres przedstawiony na stronie 7 operatu stwierdzić należy, że przedstawiona na wykresie linia trendu jest niewiarygodna, ze względu na dużą rozbieżność cen od [...] zł do [...] zł/m˛. Rzeczoznawca wskazuje, że korzysta z programu arkusza kalkulacyjnego. Na wykresie nie zaznaczył jednak opcji "pokaż współczynnik R2". Współczynnik ten obrazuje zaś dopasowanie linii trendu do danych transakcji. Przyjmuje on wielkość od 0 do 1. W przypadku bazy przyjętej na wykresie będzie on bliski 0 (zero), czyli nie pokazuje żadnej zależności; - analiza rynku nie została oparta na reprezentatywnej ilości transakcji. Powinna zostać oparta na większej ilości transakcji, zaś do końcowych obliczeń należy przyjąć tylko kilkanaście lub kilka transakcji w zależności od przyjętej metody obliczeń. Cechy różnicujące powinny być określone na podstawie większej ilości transakcji. W operacie wielkości cech różnicujących obliczono tylko na podstawie trzech dowolnych, przypadkowych transakcji, co oznacza, że kto inny, przyjmując trzy inne transakcje, mógłby uzyskać zupełnie inny wynik. Analiza została wykonana w sposób uznaniowy i niewiarygodny. Dodatkowo należy wskazać, że obliczenia oparte na trzech transakcjach, z których maksymalna nie ma najlepszych cech, a najniższa najgorszych, nie mają matematycznego sensu. Wynik jest przypadkowy i "oczekiwany". Prowadzi to do wypaczenia procesu obliczeń; - powyższe uchybienia w sporządzeniu operatu szacunkowego winny prowadzić do wyeliminowania go ze sprawy. W motywach skargi podkreślono, że zdaniem strony organ odwoławczy ponownie rozpatrując sprawę, winien był zwrócić się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zawartych w odwołaniu zarzutów wobec sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a następnie ponownie ocenić ten dowód, jako główną podstawę ustaleń faktycznych w sprawie. Rzeczoznawca nie przedstawił zaś żadnych wyjaśnień w sprawie i nie odniósł się do uwag skarżącej. Konieczne jest dopuszczenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w niniejszej sprawie przez organizację zawodową rzeczoznawców. Zarzucono, że organ I Instancji, ustalając wysokość opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, nie przeanalizował wcześniejszych decyzji tego organu: z dnia 10 lutego 2015 r., nr [...] [...] oraz z dnia 24 czerwca 2015 r., nr [...], co skutkowało wydaniem w takim samym stanie faktycznym i prawnym odmiennej decyzji. W tych sprawach umorzono postępowanie, gdyż nie stwierdzono wzrostu wartości nieruchomości i wobec tego brak było podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Z kolei w decyzji organu I instancji w niniejszej sprawie, opartej na takim samym stanie prawnym i faktycznym (dotyczy tych samych przepisów z u.g.n. i także nieruchomości przy ul. [...] w obrębie G. w [...]), ten sam organ uznał, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Strona dokonując podziału działki nr [...] oczekiwała takiego samego wyniku postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, jakie miało miejsce w przypadku podziału działki nr [...] oraz [...]. W tym zakresie zauważono, że zmiany przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej miały charakter jedynie doprecyzowujący. Zarzucono również, że organ II instancji nie odniósł się w sposób należyty do argumentacji i zarzutów podniesionych przez Skarżącą. Organ nie dokonał właściwej oceny operatu i nie uwzględnił szeregu występujących w nim błędów. Skarżąca wskazała, że operat jest niekompletny i że został on sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80, art. 7 i art. 77 K.p.a. Zdaniem Skarżącej rzeczoznawca w niniejszej sprawie nie usunął wad operatu i w dalszym ciągu posiada on wymienione powyżej wady i usterki. Wskazano, że organ i sąd administracyjny zobligowany jest ocenić wartość operatu szacunkowego, co dotyczy podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżąca uznała, że nie miała obowiązku przedstawienia przeciwdowodu w formie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, bowiem to organ winien we wskazanym zakresie ocenić operat. 2.1. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację w sprawie. Podkreślono, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ jest dopuszczalne, wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. 2.2. Podczas rozprawy przed Sądem pełnomocnik Skarżącej podtrzymała stanowisko i argumentację przedstawione w skardze. Na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 259 - dalej w skrócie: "P.p.s.a.") Sąd oddalił wniosek dowodowy, sformułowany w skardze o dopuszczenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia w sprawie operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, jako niedopuszczalny. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozważył, co następuje: 3. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 3 § 1 P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych niepodnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Orzekanie odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź uchybienia prawu materialnemu (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). W sytuacji braku powyższych uchybień, na podstawie art. 151 P.p.s.a., sąd oddala skargę w całości albo w części. 3.1. Stosownie do art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, (...) było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Na gruncie niniejszej sprawy kluczowe znaczenie ma prawomocny wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt II SA/Po 1055/19, w którym uchylono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 sierpnia 2019 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu powyższej nieruchomości. Sąd uprzednio rozpoznający niniejszą sprawę wytknął nieprawidłowości dotyczące przeznaczenia i ustalenia wzrostu wartości tylko co do wydzielonej działki oznaczonej nr [...]. Sąd zobowiązał więc organ administracji publicznej do ustalenia na podstawie stosownych aktów, wymienionych w art. 154 ust. 2 u.g.n., przeznaczenia nieruchomości w części działki [...] i zweryfikowanie twierdzeń biegłego dotyczących prawidłowego określenia przeznaczenia tej części nieruchomości, a w konsekwencji prawidłowości dokonanej w tym zakresie wyceny. Istotnym w sprawie jest, że Spółka nie zaskarżyła powyższego orzeczenia, co oznacza, że w całości wiąże ono zarówno organy, Stronę, jak i Sąd obecnie rozpatrujący skargę. W wyroku tym WSA podzielił stanowisko organów w zakresie pozytywnej oceny operatu szacunkowego co do doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości sprzed podziału (działka nr [...]), jak też powstałych po podziale działek nr [...], [...] i [...]. Nie zgodzono się ze Skarżącą, że operat został sporządzony wadliwie pod względem metodologicznym. W tej sytuacji Sąd związany jest stanowiskiem wyrażonym w prawomocnym wyroku, a dotyczącym działek nr [...], [...] i [...] Skoro w prawomocnym wyroku z dnia z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt II SA/Po 1055/19, Sąd zakwestionował jedynie tę część procedowania, która dotyczyła działki oznaczonej nr [...], to jedynie w tym zakresie możliwa jest ponowna kontrola sądu administracyjnego rozpoznającego niniejszą skargę. 3.2. Zdaniem Sądu w składzie orzekającym, organy obu instancji ponownie rozpoznające sprawę, zrealizowały zalecenia WSA w Poznaniu i zasadnie zaakceptowały operat szacunkowy z dnia 22 września 2021 r. Rzeczoznawca dokonał korekty cen transakcyjnych ze względu na różnice w cechach między nieruchomościami podobnymi a wycenianą. Wyjaśniono, że decyzją podziałową działka nr [...] została wydzielona pod trafostację, jednak decyzja ta nie zmieniła przeznaczenia nieruchomości, które biegły ustalił na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 5 września 2017 r. – przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub zabudowę usługową. Rzeczoznawca majątkowy zasadnie zwrócił uwagę, że działka nr [...] nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania, w związku z czym, wartość rynkową nieruchomości po podziale, biegły określił jako sumę wartości działek nr [...], [...] i [...]. Zweryfikowanie stanowiska w operacie szacunkowym doprowadziło do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości (bez działki nr [...]) o [...] zł (wartość nieruchomości według stanu przed podziałem wynosi [...] zł, a według stanu po podziale – [...] zł). Zdaniem Sądu brak jest podstaw do kwestionowania kolejnego operatu, skoro został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami, przy uwzględnieniu zaleceń zawartych w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r. Organy obu instancji słusznie zwróciły uwagę, że Strona, kwestionując moc dowodową i zasadność powyższego operatu miała możliwość, a nie jak twierdzi w skardze, obowiązek przedstawienia kontroperatu. Wbrew oczekiwaniom Skarżącej, Sąd nie miał podstaw do zlecenia sporządzenia w sprawie operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. 3.3. Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił art. 98a u.g.n., zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: 1) dokonanie podziału nieruchomości, 2) podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i obowiązywanie jej w dniu stworzenia warunków, 3) stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i 4) wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. 3.4. Poza sporem pozostaje, że działka nr [...] położona w [...] obręb G., arkusz mapy [...], została podzielona na działki nr [...], [...], [...] i [...] na mocy decyzji organu I instancji z dnia 7 sierpnia 2018 r. Bezsporną jest również okoliczność, że w dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miasta P. z dnia 20 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2004 r., Nr 83, poz. 1716). Z uchwały tej wynika, że opłata adiacencka wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką nieruchomość uzyskała po podziale i miała przed jej podziałem. Z akt sprawy wynika, że zachowany został również 3-letni termin do ustalenia opłaty. Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 13 sierpnia 2018 r. 3.5. Autor skargi kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który stanowił podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości, a w konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej, pomijając stanowisko zawarte w prawomocnym wyroku WSA w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt II SA/Po 1055/19. Jak wyżej wskazano, ustalenie tej daniny następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.) i w tym zakresie w operacie szacunkowym z dnia 22 września 2021 r. ustalono przeznaczenie działki nr [...] i zasadnie wyłączono ją ustaleń dotyczących wartości, z uwagi na okoliczność, że nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania. Powyższe stanowisko jest korzystne dla Spółki i nie sposób podważyć wartości dowodowej oraz poprawności sporządzenia opinii, w kontekście obowiązujących przepisów prawa, w tym zakresie. Organy obu instancji zasadnie uznały operat za jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, który nie zawiera błędów matematycznych, a zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu oraz została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, a wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. 3.6. Podkreślenia wymaga, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, których ani organ, ani sąd nie posiadają. Jest on sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz bazy porównawczej w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. To jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Również on decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 lipca 2021 r., o sygn. akt I SA/Po 374/21 – treść powołanych wyroków dostępna jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresemCBOSA Jak wspomniano w przypadku gdy strona ma zastrzeżenia do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Takie uprawnienie przyznaje stronie art. 157 u.g.n., a nie Sądowi. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 marca 2014 r., o sygn. akt I OSK 1894/12). W przedmiotowej sprawie Skarżąca nie skorzystała z tej możliwości, a także nie przedłożyła kontroperatu, co leżało w jej gestii. Sąd także nie stwierdził, aby operat szacunkowy był niekompletny lub zawierał jakiekolwiek braki. W związku z powyższym zarzuty dotyczące sporządzonego w dniu 22 września 2021 r. operatu szacunkowego nie zasługiwały na uwzględnienie, Ponownego podkreślenia wymaga, że w zakresie nieruchomości nr [...], [...] i [...], kwestia oceny prawidłowości wyceny wzrostu wartości nieruchomości i ustalonej na tej podstawie wysokości opłaty adiacenckiej została prawomocnie rozstrzygnięta wyrokiem WSA w Poznaniu z dnia 1 lipca 2020 r., o sygn. akt II SA/Po 1055/19. W zakresie owych trzech wydzielonych działek WSA nie zgodził się z zarzutami Strony i wskazał, że "dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości i sprzed podziału (działka nr [...]) jak też powstałych po podziale działek o nr [...], [...] i [...] nie budzi zastrzeżeń". Wobec powyższego w zakresie powyższych trzech działek Sąd w składzie orzekającym jest związany wyrokiem wydanym w sprawie, gdyż jest on prawomocny. Zdaniem Sądu, organy obu instancji zrealizowały zalecenia zawarte w wyroku WSA z dnia 1 lipca 2020 r., dotyczące ustalenia przeznaczenia nieruchomości nr [...] i biegły zweryfikował prawidłowość dokonanej w tym zakresie wyceny. 3.7. Uwzględniając powyższe, za chybione uznać należy zarzuty naruszenia przepisów postępowania, a mianowicie art. 8 § 1 i 2, art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 80 K.p.a. Skarżąca nie zdołała podważyć ustalonego przez organy obu instancji stanu faktycznego i jego oceny, które były podstawą orzekania. Multiplikacja zarzutów procesowych sformułowanych w skardze sprowadza się do zakwestionowania stanowiska organu odwoławczego, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci operatu szacunkowego był wystarczający do uznania przez organy, że doszło do wzrostu wartości spornej nieruchomości i istnieją podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, ocena operatu szacunkowego dokonana przez organy była prawidłowa, spójna i wnikliwa. Sąd stwierdził, że materiał dowodowy zebrany w toku postępowania administracyjnego jest kompletny i wystarczający do wydania rozstrzygnięcia, a jego ocena została przeprowadzona prawidłowo. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji świadczy o wszechstronnym dokonaniu analizy operatu. Organy administracyjne przeprowadziły postępowanie, działając na podstawie i w granicach prawa, bez uchybienia zasadzie prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie, a fakt, że strona nie zgadza się z dokonaną oceną materiału dowodowego i jest niezadowolona z rozstrzygnięcia, pomimo nieprzedstawienia kontroperatu, nie świadczy o wadliwości zaskarżonej decyzji. Organy obu instancji nie pominęły żadnego dowodu, ani okoliczności istotnej z uwagi na przedmiot sprawy i rozpatrzyły ją w sposób wnikliwy 3.8. Reasumując, Sąd nie stwierdza w niniejszej sprawie naruszeń prawa procesowego, które miałyby istotny, a nie jakikolwiek, wpływ na wynik sprawy, stanowiących podstawę do wyeliminowania z obrotu zaskarżonej decyzji. W sprawie nie doszło do naruszenia fundamentalnych zasad postępowania, w szczególności zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie (art. 8 K.p.a.) i zasady przekonywania (art. 11 K.p.a.) oraz zasady prawdy obiektywnej (art. 7 K.p.a.). Organy obu instancji w toku postępowania dowodowego, zrealizowały obowiązek zebrania i w sposób wyczerpujący rozpatrzenia całego materiału dowodowego, podejmując przy tym działania, zmierzające do wyjaśnienia sprawy w granicach wyznaczonych przez art. 153 P.p.s.a. Ponadto uzasadnienie decyzji zostało sporządzone w sposób prawidłowy, zgodnie ze wskazaniami art. 107 K.p.a. 3.9. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę w całości jako niezasadną.