I SA/Lu 79/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Niezgoda Sędziowie Sędzia WSA Monika Kazubińska-Kręcisz (sprawozdawca) Sędzia WSA Grzegorz Wałejko po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 czerwca 2026 r. sprawy ze skargi A. J. z udziałem Urzędu Miasta Lublin, Urzędu Miasta Stołecznego Warszawa, I. spółki z o.o. w W. , Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, Urzędu Marszałkowskiego Województwa Lubelskiego na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie z dnia 5 grudnia 2025 r. nr 0601-IEE.7192.185.2025.2 w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości I. oddala skargę; II. oddala wniosek uczestnika postepowania I. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 5 grudnia 2025 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie z dnia 9 października 2025 r. nr 0612-SEE.7112.4.2024.177, oddalające zarzuty A. J. (strony, zobowiązanej, skarżącej) do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy i treści zaskarżonego rozstrzygnięcia, Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie prowadzi wobec strony postępowanie egzekucyjne na podstawie szeregu tytułów wykonawczych (nie tylko własnych). Organ dokonał zajęcia nieruchomości – lokalu mieszkalnego, położonego w L. przy ul. [...]. Rzeczoznawca majątkowy A. S. w dniu 27 sierpnia 2024 r. sporządził operat szacunkowy, określając wartość nieruchomości na kwotę 1.373.000 zł, w tym garażu – na kwotę 65.011 zł. Pomimo wezwań zobowiązana nie uregulowała dochodzonych należności, a w tych warunkach organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości przeprowadzone zostały 14 listopada 2024 r. Organ egzekucyjny określił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w kwocie wynikającej z operatu biegłego (1.373.000 zł). We wniesionych do opisu i oszacowania nieruchomości zarzutach zobowiązana zarzuciła naruszenie art. 110r § 1 pkt 7 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.) i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) przez wskazanie zaniżonej wartości nieruchomości w oparciu o błędny operat, art. 110m § 1 u.p.e.a. i art. 156 ust. 3 u.g.n. przez wykorzystanie operatu pomimo zmiany uwarunkowań prawnych, art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z § 1 rozporządzenia w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości przez sporządzenie opisu oszacowania w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym oraz art. 110r § 1 pkt 2 u.p.e.a. przez uznanie garażu za przynależność, a nie część nieruchomości. Postanowieniem z 18 grudnia 2024 r. nr 0612-SEE.7112.4.2024,95 Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie uznał za zasadny zarzut nieprawidłowego opisania przez organ obiektów budowlanych oraz oddalił zarzuty błędnego określenia wartości nieruchomości, a także sporządzenia opisu i oszacowania niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Po rozpatrzeniu zażalenia strony na to postanowienie, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie postanowieniem z dnia 24 marca 2025 r. nr 0601-IEE.7192.11.2025.9 uchylił postanowienie z dnia 18 grudnia 2024 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując na konieczność zebrania i oceny materiału dowodowego w sprawie oraz dokonania należytego uzasadnienia rozstrzygnięcia. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2025 r. nr 0612-SEE.7112.4.2024.110: - uznał za zasadny zarzut nieprawidłowego opisania przez organ obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości, dokonanego w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości; - oddalił zarzuty oparcia opisu i oszacowania na sporządzonym w wadliwy sposób operacie szacunkowym. Po rozpatrzeniu zażalenia zobowiązanej, postanowieniem z 9 czerwca 2025 r. nr 0601-IEE.7192.71.2025.2 Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Lublinie utrzymał w mocy postanowienie z dnia 7 kwietnia 2025 r. Na rozstrzygnięcie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej strona wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie. Skarga została oddalona wyrokiem z dnia 14 stycznia 2026 r., sygn. akt I SA/Lu 498/25. Od tego wyroku zobowiązania wniosła skargę kasacyjną, która na tym etapie nie została rozstrzygnięta. Uznając za konieczne powtórzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, organ egzekucyjny dokonał obwieszczenia o sporządzeniu kolejnego protokołu opisu i oszacowania. Zwrócił się jednocześnie do rzeczoznawcy majątkowego o dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego z dnia 27 sierpnia 2024 r. W dniu 20 sierpnia 2025 r. rzeczoznawca dokonał aktualizacji operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. Określając jej wartość uznał garaż za przynależność oraz wziął pod uwagę upływ czasu i związaną z tym zmianę cen nieruchomości. Wartość nieruchomości lokalowej wraz z garażem wycenił na kwotę 1.379.00 zł. W dniu 2 września 2025 r. spisany został protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, w którym przyjęto wartość określoną przez biegłego. Skarżąca wniosła zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości oraz zwróciła się o zawieszenie postępowania egzekucyjnego. Jej zdaniem, doszło do naruszenia przepisów k.p.a., u.p.e.a. oraz u.g.n. przez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania oraz dokonanie dowolnej oceny dowodów, oparcie opisu i oszacowania wartości nieruchomości na wadliwej aktualizacji operatu szacunkowego, wydanie dwóch sprzecznych w omawianej kwestii decyzji, tj. postanowienia z dnia 9 czerwca 2025 r. oraz opisu i oszacowania z dnia 2 września 2025 r., ponowne orzekanie w sprawie już rozstrzygniętej oraz uznanie, że dowód w postaci operatu szacunkowego nie podlega ocenie organu, ale wiąże go merytorycznie. Biegły A. S. wezwany do zajęcia stanowiska w zakresie zarzutów stwierdził, że są one bezzasadne. Postanowieniem z dnia 9 października 2025 r. nr 0612-SEE.7112.4.2024.177 Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wydanym tego samego dnia postanowieniem nr 0612-SEE.7112.4.2024.179 organ odmówił też zawieszenia postępowania egzekucyjnego. Na postanowienie w przedmiocie zarzutów strona wniosła zażalenie, domagając się jego uchylenia, wstrzymania wykonania, a nadto zawieszenia postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. W zażaleniu zarzucono naruszenie: - art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 80 k.p.a.; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 u.p.e.a. w zw. z art. 8 i art. 80 k.p.a. przez prowadzenie postępowania z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania oraz dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego dowodowego, polegające na oparciu się na operacie szacunkowym zaktualizowanym w sposób naruszający art. 156 ust. 4 u.g.n.; - art. 156 § pkt 3 k.p.a. przez wydanie decyzji w sprawie już rozstrzygniętej, tj. sporządzenie protokołu z 2 września 2025 r., pomimo wydania w dniu 9 czerwca postanowienia Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Lublinie i złożenia na to postanowienie skargi do sądu administracyjnego; - art. 107r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. przez wskazanie zaniżonej wartości nieruchomości w oparciu o wadliwie sporządzony operat; - art. 107r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. przez uznanie, że operat nie podlega ocenie organu, lecz merytorycznie go wiąże. W rozpoznaniu zażalenia organ odwoławczy przytoczył treść art. 110c § 1, § 2, art. 110o § 1, § 2 i § 3, art. 110s § 1 i § 2, art. 110r § 1 oraz art. 110u § 1 u.p.e.a. i wskazał, że na podstawie tych przepisów wyznaczono do oszacowania zajętej nieruchomości A. S., posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania wartości nieruchomości. Biegły sporządził operat w dniu 27 sierpnia 2024 r., natomiast w dniu 20 sierpnia 2025 r. dokonał jego aktualizacji, zamieszczając w operacie stosowną klauzulę i potwierdzając, że stan prawny nieruchomości, jej uwarunkowania lub istotne czynniki nie uległy zmianie. W oparciu o te dokumenty sporządzony został protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Działanie polegające na przeprowadzeniu ponownego opisu i oszacowania nieruchomości było konsekwencją uwzględnienia przez organ egzekucyjny zarzutu nieprawidłowego opisania garażu w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 14 listopada 2024 r., gdzie garaż ten błędnie zakwalifikowano jako przynależność, podczas gdy stanowi on część wspólną budynku, tj. znajduje się w tej samej bryle. Ponowny opis i oszacowanie były więc logiczną konsekwencją uznania zasadności jednego z zarzutów. Nie doszło wobec tego do wydania dwóch sprzecznych rozstrzygnięć, ani wydania decyzji w sprawie już rozstrzygniętej. Wskazując na przepisy u.g.n. (art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1 i ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1) organ odwoławczy wyjaśnił, że określona w operacie wartość nieruchomości to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jest to wartość obiektywna, oparta na cenach uzyskanych na rynku za nieruchomości podobne, która zależy od podaży i popytu, ale też od indywidualnych cech danej nieruchomości. Subiektywne poczucie zobowiązanego, że wycena jest zbyt niska, nie może prowadzić do uznania tego dokumentu za wadliwy. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, niemniej w orzecznictwie funkcjonuje pogląd, że organ nie powinien wkraczać w jego zawartość merytoryczną, a więc w tę część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Operat wiąże zatem merytorycznie w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Obowiązkiem organu jest dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym – czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu (w tym wyboru nieruchomości do porównania, metody szacowania, korekt) decyduje natomiast rzeczoznawca, kontroluje zaś organizacja rzeczoznawców majątkowych. Organ odwoławczy ocenił, że operat wraz z aktualizacją tworzą razem logiczną i spójną całość, zawierają wszystkie wymagane prawem elementy. Biegły określił wartość nieruchomości lokalowej wraz z garażem na 1.379.000 zł. Określił garaż jako pomieszczenie przynależne oraz wziął pod uwagę upływ czasu i związaną z tym zmianę cen. Operat został wykonany przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Podejście to zakłada, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Organ wyjaśnił, że nieruchomości podobne nie są identyczne z nieruchomością szacowaną. Zakres podobieństwa nieruchomości, których cechy bierze się pod uwagę, określono w art. 4 pkt 16 u.g.n. Uznania za nieruchomość podobną nie wykluczają różnice w powierzchni, położeniu czy innych cechach. W tym względzie biegły stosuje odpowiednie wskaźniki korygujące. Nawiązując do podnoszonych zarzutów organ odwoławczy zauważył, że biegły w operacie wprost wskazywał, iż do wyceny przyjęto lokale o powierzchni od 100 m2 do 210 m2, natomiast różnice w powierzchni pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi zostały skorygowane w ramach cechy "powierzchnia użytkowa lokalu". Biegły wyjaśnił też, że przedmiotem oszacowania była nieruchomość lokalowa, gdyż tak została zapisana w księdze wieczystej i rejestrze gruntów. W najbliższej okolicy brak było transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości takie jak szacowana. Jego powierzchnia 186,15m2 jest duża, takie lokale są rzadsze w obrocie rynkowym. Analiza lokalnego rynku nieruchomości i rynków rodzajowo podobnych, badania własne biegłego oraz wyniki analiz informacji z publikacji dotyczących rynku nieruchomości dała podstawy merytoryczne do stwierdzenia zmian cen transakcyjnych nieruchomości określonych jako podobne. W związku z powyższym wprowadzono współczynnik korygujący ceny transakcyjne ze względu na trend zmian cen w czasie. Organ podkreślił, że podważenie prawidłowości zastosowanych współczynników korygujących i cech rynkowych mogłoby nastąpić jedynie w ramach oceny dokonywanej przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania. Organ egzekucyjny, rozpatrując zarzuty, nie jest zobligowany, ale i uprawniony do weryfikacji prawidłowości zastosowanych rozwiązań w tym zakresie. Dobór nieruchomości do analizy wymaga wiadomości specjalnych, a ukształtowana przez u.g.n. pozycja rzeczoznawcy jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. W zaskarżonym postanowieniu wskazano, że – zgodnie z wyjaśnieniami rzeczoznawcy – w operacie pominięto standard wykończenia lokali w budynkach jako cechę różnicującą, ze względu na brak jednoznacznej możliwości oceny w bazie reprezentatywnej. W sposób pośredni standard został uwzględniony przez nieprzyjmowanie nieruchomości o niskich cenach transakcyjnych jednostkowych do końcowej analizy. Inwestor kupuje bowiem nieruchomość jako całość. Biegły zaznaczył, że operat określa wartość nieruchomości, a nie cenę poszczególnych lokali. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego wyznaczana jest cena, jest sprzedaż licytacyjna. Cena finalna może być wyższa (nawet znacznie) od oszacowanej wartości. W nawiązaniu do zażalenia organ odwoławczy stwierdził też, że określenia wartości lokalu nie dokonuje się na podstawie doniesień prasowych o wzroście cen. Nie jest to bowiem weryfikowalne źródło takich wiadomości. W wyniku analizy rynku lokalnego ustalono ceny rynkowe lokali mieszkalnych przyjętych do analizy. Stwierdzono, że zasadniczy wpływ na cenę na rynku lokalnym prawa własności do lokalu mieszkalnego mają: położenie, dostęp do usług, forma zabudowy, powierzchnia użytkowa lokalu oraz komunikacja; do każdej z cech przypisano jej wagi. Rzeczoznawca sporządził wykaz 10 transakcji z prawem własności do lokali mieszkalnych podobnych odnotowanych na rynku lokalnym, zaś do końcowego porównania parami przyjął 3 nieruchomości lokalowe mieszkalne podobne w aspekcie cech rynkowych. Ponieważ nieruchomości podobne nie posiadały przynależnego garażu, uwzględniono go jako cechę podnoszącą wartość wycenianego lokalu. Jak stwierdzono w zaskarżonym postanowieniu, organ egzekucyjny dokonał właściwej oceny operatu szacunkowego oraz jego aktualizacji przez uznanie jego kompletności i prawidłowości. Operat wraz z aktualizacją zawierają wszystkie wymagane prawem elementy. Na ich podstawie sporządzono w dniu 2 września 2025 r. protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, spełniający wymogi określone w art. 110r § 1 u.p.e.a. Podczas opisu i oszacowania zachowano procedurę przewidzianą w ustawie egzekucyjnej, dochowano terminów, prawidłowo powiadomiono uczestników i dokonano stosownych obwieszczeń. Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania okazały się zatem niezasadne. W odniesieniu do zawartego w zażaleniu wniosku o wstrzymanie wykonania postanowienia organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do art. 143 k.p.a. właściwym do wydania takiego rozstrzygnięcia jest organ pierwszej instancji (egzekucyjny). Z kolei wniosek o wstrzymanie postępowania egzekucyjnego nie mógł zostać uwzględniony, gdyż przepisy u.p.e.a. nie przewidują wstrzymania na wniosek dłużnika. W odniesieniu do wniosku o zawieszenie postępowania egzekucyjnego organ odwoławczy zauważył natomiast, że tożsame żądanie było już formułowane i zostało rozpatrzone, a postanowienia o odmowie zawieszenia postępowania strona nie zaskarżyła. W skardze na powyższe postanowienie A. J. domagała się jego uchylenia oraz zasądzenia zwrotu kosztów postępowania. Podniosła zarzuty naruszenia: - art. 7, art. 8, art. 11, art. 77, art. 80 k.p.a.; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 p.p.s.a. w zw. z art. 8 i art. 80 k.p.a. przez przeprowadzenie postępowania administracyjnego z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania oraz dokonanie dowolnej oceny materiału dowodowego, która polegała na oparciu się na rzekomo zaktualizowanym operacie szacunkowym, sporządzonym w sposób naruszający art. 156 ust. 4 u.g.n., nie zawierającym analizy czy nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, uwzględniającym dane o rynku sprzed aktualizacji, pozbawionym zrozumiałego i jasnego określenia współczynnika korygującego, nie wyjaśniającym, dlaczego cena nieruchomości w ciągu roku została podwyższona o jedynie 6.000 zł oraz przez brak zlecenia sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego; - art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 p.p.s.a. w zw. z art. 8 i art. 80 k.p.a. przez wydanie dwóch sprzecznych rozstrzygnięć, wydanie rozstrzygnięcia pomimo złożenia skargi do sądu administracyjnego na postanowienie z dnia 9 czerwca 2025 r. oraz złożenia wniosku o wstrzymanie wykonania opisu i oszacowania wyznaczonego na dzień 2 września 2025 r.; - art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. przez ponowne orzekanie w sprawie już rozstrzygniętej; - art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. przez wskazanie zaniżonej wartości nieruchomości w oparciu o operat rzeczoznawcy, sporządzony w sposób wadliwy – zawierający błędny dobór transakcji porównawczych, sporządzony metodą porównania parami, mimo że nieruchomości przyjęte do porównania miały inny metraż, były inaczej zlokalizowane, mieściły się w starych blokach mieszkalnych, pominięto też standard wykończenia lokali, doskonałą lokalizację oraz nowoczesne wyposażenie nieruchomości wycenianej; - art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a., art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. przez uznanie, iż dowód z operatu rzeczoznawcy nie podlega ocenie, lecz merytorycznie wiąże organ, podczas gdy oczywistym naruszeniem jest okoliczność wykazywana przez skarżącą, iż do porównania nieruchomości wzięto pod uwagę całkowicie odmienne nieruchomości, co skutkowało zaniżeniem wyceny nieruchomości. W uzasadnieniu skarżąca podnosiła m.in., że skoro zarzucała brak analizy uwarunkowań prawnych, rzeczą organu było wyjaśnienie tej wątpliwości. Tymczasem organ uznał, że analizą uwarunkowań prawnych jest sama adnotacja o braku zmian tych uwarunkowań. Pominięto okoliczność, że rzekoma analiza stanowiła tak naprawdę powtórzenie poprzedniego operatu. Nie przeprowadzono żadnego dodatkowego wyjaśnienia, uznając za wystarczające oparcie się na dotychczasowej wycenie. Uzasadniając zarzut sprzeczności rozstrzygnięć strona zaznaczyła, że organ zauważył konieczność powtórzenia operatu jedynie w zakresie oszacowania garażu, a jednocześnie uznał za niezbędne powtórzenie całości opisu i oszacowania. W skardze wskazano też, że podobieństwo porównywanych nieruchomości nie może budzić wątpliwości, a ich usunięciu winien służyć dokładny opis cech istotnych. Organ pominął fakt, że porównywane lokale w żaden sposób nie były podobne do nieruchomości skarżącej. Rzeczoznawca nie sporządził rzetelnego wykazu transakcji nieruchomości podobnych, nie udokumentował i nie przedstawił danych wykazujących kryteria, na podstawie których wybrał próbkę reprezentacyjną, do porównania wybrał nieruchomości o powierzchni mniejszej od lokalu skarżącej. Nie wskazał, w jaki sposób korygował ceny, przyjął do porównania lokale mieszkalne znajdujące się w starych blokach mieszkalnych, podczas gdy wyceniany lokal jest jednym z dwóch lokali w wolnostojącym budynku posadowionym na dużej działce, posiadającym garaż oraz ogród i bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Biegły nie wskazywał daty budowy porównywanych lokali, nadto jeden z budynków był w stanie deweloperskim. Nie uwzględnił rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dobór transakcji porównawczych nie został uzasadniony. Zdaniem skarżącej, opisany jako podstawa szacowania materiał porównawczy jest tak znikomy, że nie może posłużyć do sporządzenia prawidłowej wyceny. W skardze wskazano też szczegółowo zakres wykończenia i związane z nim koszty, które – zdaniem strony – zostały pominięte przez rzeczoznawcę. Zdaniem skarżącej, skoro wykazała ona błędy merytoryczne biegłego, organ powinien wyjaśnić wątpliwości w tym zakresie. Tymczasem organ nie wyjaśnił, na czym miała polegać korekta cen, przyjął bezkrytycznie wyjaśnienia biegłego co do doboru nieruchomości porównywanych. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Administracji Skarbowej wniósł o jej oddalenie, popierając stanowisko prezentowane w zaskarżonym postanowieniu. W piśmie z dnia 7 maja 2026 r. uczestnik postępowania – [...] wniósł o oddalenie skargi oraz wniosków w niej zawartych, zasądzenie od skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Uczestnik stwierdził, że działanie skarżącej zmierza wyłącznie do zwłoki w postępowaniu egzekucyjnym, a zarzuty do operatu szacunkowego są nieuprawnione. Skarżąca nie zwróciła się też w celu kontroli do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Pozostali uczestnicy postępowania nie zajęli stanowiska w sprawie. Zarządzeniem z dnia 26 maja 2026 r. sprawa skierowana została do rozpoznania w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna, bowiem zaskarżone postanowienie odpowiada prawu. Przedmiotem sprawy są zgłoszone przez skarżącą zarzuty do opisu i oszacowania należącej do niej nieruchomości (lokalu mieszkalnego), będącej przedmiotem czynności egzekucyjnych w egzekucji należności pieniężnej. Zdaniem skarżącej, organ w sposób nieuprawniony – nie oczekując na prawomocność wyroku sądowego w sprawie dotyczącej tej samej kwestii (sygn. akt I SA/Lu 498/25), dokonał ponownie czynności opisu i oszacowania, powielając zasadniczo te same błędy, których dopuścił się w postanowieniu z dnia 9 czerwca 2025 r. (stąd też i zarzuty skargi są zbieżne z tymi, które zgłoszono we wskazanej sprawie). Dopuścił się też istotnej wadliwości poprzez ponowne orzekanie w sprawie już raz rozstrzygniętej. Odnosząc się w pierwszej kolejności do tak postawionego zarzutu, który faktycznie zmierza do wykazania podstawy stwierdzenia nieważności kontrolowanego postanowienia (art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. i art. 18 u.p.e.a.) stwierdzić należy, że jest on bezpodstawny. Jakkolwiek bowiem wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2026 r. sygn. akt I SA/Lu 498/25 jest nieprawomocny, a w toku jest postępowanie kasacyjne (sygn. akt I GSK 857/26), to jednak pozostaje to irrelewantne dla wyniku niniejszego postępowania. Przypomnieć należy, że we wskazanej sprawie Sąd poddał kontroli ostateczne postanowienie organu w przedmiocie uznania zarzutu nieprawidłowego opisania przez organ obiektów budowlanych i oddalenia zarzutów oparcia opisu i oszacowania na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Sąd pierwszej instancji uznał skargę A. J. na to postanowienie za niezasadną. Pozostawanie w obrocie prawnym ostatecznego postanowienia, które w części uwzględniało stanowisko skarżącej i musiało prowadzić do ponowienia czynności opisu i oszacowania w pełnym zakresie, z uwagi na podważenie prawidłowości opisu nieruchomości (co z kolei mogło wpłynąć na określenie jej wartości), uprawniało organ do podjęcia tej czynności bez konieczności oczekiwania na uprawomocnienie się takiego postanowienia. Postanowienia, od których nie służy zażalenie w administracyjnym toku instancji mają charakter postanowień ostatecznych. Z ostatecznością wiąże się z kolei fakt, iż postanowienie takie jest wykonalne. Brak było więc konieczności oczekiwania na zakończenie postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Z drugiej strony, toczące się postępowanie sądowe nie stanowi przeszkody do rozpoznania niniejszej sprawy także z tego względu, że niezależnie od rozstrzygnięcia przez sąd kasacyjny, organ każdorazowo byłby i tak zobligowany do ponownego przeprowadzenia czynności opisu i oszacowania. Dlatego też organ zasadnie zlecił czynności związane z opisem i oszacowaniem biegłemu z zakresu wyceny nieruchomości i wydał zaskarżone w niniejszej sprawie rozstrzygnięcie, bez naruszenia zarzucanych przez skarżącą przepisów postępowania. Przypomnieć należy, że organ – kierując się wytycznymi i oceną zwartymi w postanowieniu z dnia 9 czerwca 2025 r., w którym nie zakwestionowano rzetelności operatu szacunkowego w ogólności, a wyłącznie podważono dokonany opis nieruchomości, zlecił czynności temu samemu biegłemu rzeczoznawcy celem stosownego skorygowania i uzupełnienia jego opinii. Taki sposób działania był w pełni uzasadniony, zważywszy na zasadę ekonomiki postępowania. Organ nie znalazł także podstawy do uwzględnienia wniosku strony o wywołanie kolejnej opinii (sporządzanej przez innego specjalistę), bowiem – jak podkreślono w postanowieniu – nie zaistniała taka obiektywna potrzeba – opinia spełniała wszystkie standardy prawidłowego operatu, zaś zastrzeżenia w istocie sprowadzały się do opisu nieruchomości w kontekście przepisów prawa cywilnego i uznania garażu, posadowionego w bryle budynku, za przynależność. W ocenie Sądu, aktualnie sporządzony na podstawie uzupełnionej opinii biegłego, protokół opisu i oszacowania nieruchomości sporządzony 2 września 2025r. zawiera wszystkie elementy wskazane w art. 110r u.p.e.a., w tym w pkt 7 tego przepisu - określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Zgodnie ze stosownie uzupełnionym i uaktualnionym operatem, wartość rynkową wycenianej nieruchomości określono na kwotę 1.379.000 zł. Zdaniem skarżącej, wycena ta jest nieprawidłowa, bowiem bazuje na nieporównywalnych transakcjach (z uwagi na błędny dobór nieruchomości do porównania) o charakterze historycznym (pochodzących z 2024r.), a nadto nie uwzględnia zasadniczych indywidualnych cech szacowanej nieruchomości, jak: atrakcyjne położenie w rekreacyjnej dzielnicy miasta, w pobliżu komunikacji miejskiej, z urządzonym ogrodem, została oddana do użytku w 2021 r., jest w doskonałym stanie technicznym, posiada wysoki standard wykończenia, lokal jest usytuowany w budynku dwurodzinnym, a nie w osiedlu wielomieszkaniowym starego typu. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że zarzuty te były formułowane wobec rozstrzygnięcia organu także w pierwotnie prowadzonym postępowaniu i nie znalazły one akceptacji Sądu w sprawie sygn. akt I SA/Lu 498/25. Z uwagi jednak na fakt, że orzeczenie to nie jest prawomocne, Sąd w niniejszej sprawie – podzielając w pełni argumentację i poglądy zawarte w tym wyroku – powtórzy je dla celów niniejszej sprawy. Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast stosownie do art. 159 u.g.n., minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie wyżej powołanego przepisu, 5 września 2023 r. wydano rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832). Zgodnie z § 79 ww. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny; 4) podstawę prawną wyceny; 5) źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; 6) daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; 7) opis stanu nieruchomości; 8) wskazanie przeznaczenia nieruchomości; 9) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 10) wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; 11) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; 12) podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Określona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny (§ 79 ust. 2 ww. rozporządzenia). W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości (§ 79 ust. 3). Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (§ 79 ust. 4). Operat szacunkowy zawiera podpis rzeczoznawcy majątkowego, który go sporządził oraz naniesione w formie nadruku lub pieczątki imię i nazwisko oraz numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także datę jego sporządzenia (§ 81). Zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny wyznacza do oszacowania wartości zajętej nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym. Sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, jak to wynika z art. 152 ust. 1 powołanej ustawy, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określanie wartości nieruchomości, zgodnie z treścią § 3 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia, poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości. Zgodnie z art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a,, pełni bowiem on podobną rolę, jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). Z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Powyższe nie oznacza jednak, jak słusznie wskazano w zaskarżonym postanowieniu, iż organ może samodzielnie ingerować w treść operatu. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Obowiązkiem organu jest natomiast ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. W sytuacji, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, organ nie jest władny kwestionować poczynionych w nim ustaleń (zob. wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 1287/25). Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast, jak trafnie wskazał organ, rzeczoznawca majątkowy. Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności merytorycznej sporządzonego operatu jest wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Strona nie skorzystała jednak z tej drogi, zaś organ nie miał w takim wypadku obowiązku wywoływania kolejnej opinii biegłego, zważywszy m.in. na zasady ekonomii postępowania. Operatu szacunkowego nie można też zastąpić w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym rodzajowo dowodem. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że analiza operatu szacunkowego z 27 sierpnia 2024 r., wraz z uaktualnieniem z dnia 20 sierpnia 2025r., stanowiącego podstawę treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazanego rozporządzenia z 5 września 2023 r. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości w wysokości 1.379.000 zł (przed aktualizacją – 1.373.000 zł). Ustalając tę wartość rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak stanowi § 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1 rozporządzenia). W operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał, że wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonano uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie i faktyczny sposób użytkowania, stan nieruchomości, dostępność usług i komunikacji miejskiej oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Wbrew stanowisku skarżącej, w operacie opisano szczegółowo lokal mieszkalny, wskazując na jego powierzchnię użytkową (186,15 m2), przynależny garaż w bryle budynku o pow. 34,53 m2 – łącznie 220,68 m2, jak też standard wykończenia i warunki lokalizacyjne, które tę nieruchomość charakteryzują (działka [...] z urządzonym ogrodem, z dostępem do drogi publicznej, bliskości komunikacji miejskiej oraz terenów rekreacyjnych). Równocześnie, po analizie rynku nieruchomości, biegły dokonał wyboru nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego spełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości szacowanej. Biegły podkreślił, że nieruchomość należąca do skarżącej jest mocno zindywidualizowana, choćby ze względu na jej powierzchnię użytkową, czas budowy oraz sposób zagospodarowania oraz położenie. Niemniej jednak uwzględnił w operacie do porównania lokale najbardziej zbliżone pod tymi względami, choć oczywiście nie identyczne, na co zwraca uwagę – formułując zarzuty skargi - skarżąca. Brak jest jednak takiego wymogu, by parametry nieruchomości podobnych były identyczne z parametrami nieruchomości wycenianej (taki warunek z zasady były niespełnialny). Pomiędzy nieruchomościami mogą występować różnice (w tym również odnoszące się do ich powierzchni czy lokalizacji), o czym świadczy treść art. 153 ust. 1 u.g.n. Z kolei dobór nieruchomości podobnych do porównań, analiza cech i wyznaczenie cech rynkowych pozostają w zakresie wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Zdefiniowanie rynku i jego analiza wymagają bowiem wiedzy specjalnej o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy pozostawione zostało również ustalenie wpływu poszczególnych cech nieruchomości na wartość rynkową, gdyż wszystkie te kwestie nie są uregulowane przepisami prawa, a są zależne od uwarunkowań lokalnych oraz okresu, w którym dokonuje się oceny. Organ egzekucyjny nie jest władny ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych, o ile dobór ten nie wykazuje oczywistych wadliwości (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17). Dlatego też zasadnie nie uznano argumentów odnośnie do nieadekwatności w wyborze nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej, bowiem biegły decyzję w tym przedmiocie należycie uargumentował. Wytypował te cechy nieruchomości podobnych, które determinują wartość rynkową na rynku lokalnym (i pozostają w zgodzie z art. 4 pkt 16 u.g.n.), zaś te warunki nieruchomości opiniowanej, których nie odnaleziono w nieruchomościach porównywanych, zostały skompensowane wskaźnikami korekcyjnymi. Jak powiedziano, stosowanie współczynników korygujących w wycenie nieruchomości jest kluczowym elementem podejścia porównawczego. Pozwala ono, podobnie jak wagi cech rynkowych i pozarynkowych, dostosować ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do specyfiki wycenianego obiektu. Takie zasady wyceny wynikają m.in. z Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW), opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły przyznał, że w obrocie rynkowym odnotował niewielką ilość transakcji podobnych, jednak równocześnie wskazał, że próba wytypowana do porównania była wystarczająca do zastosowania wskazanej metody. Dla zastosowania np. metody korygowania ceny średniej koniecznym byłoby zestawienie minimum kilkunastu takich transakcji (pkt 5.1. PKZW). W celu określenia wartości przedmiotu wyceny w operacie szacunkowym biegły dokonał analizy transakcji obejmujących trzy spośród dziesięciu wytypowanych nieruchomości lokalowych, o powierzchni pomiędzy 103 a 133 m2, pochodzących z okresu 27 czerwca 2024 r. do 20 marca 2025 r. (co pozostaje w zgodzie z zasadami wskazanymi w PKZW). Wbrew stanowisku strony, biegły zaktualizował zatem operat, uwzględniając w nim transakcje z okresu późniejszego (pierwotnie były to bowiem umowy z 2022 r. do sierpnia 2024 r.). W zakresie powierzchni zastosowano współczynnik korygujący, podobnie jak w wypadku trendu zmian cen w czasie oraz innych cech, które biegły uznał za rynkowe, tj. wpływające na wartość rynkową nieruchomości. Za takie biegły uznał: położenie, dostęp do usług, formę zabudowy, powierzchnię użytkową, komunikację. Każdej z tych cech przypisano odpowiednią wagę. Wśród takich cech nie zostało uwzględnione wykończenie lokalu, które tak mocno akcentuje w skardze strona. Rzeczoznawca słusznie uznał, że taka cecha ma charakter indywidualny, jest związana z adaptacją lokalu dla własnych potrzeb i rzadko wpływa bezpośrednio na wartość rynkową lokalu. Co nie mniej istotne, w tym względzie nie istnieje materiał porównawczy, bowiem w umowach sprzedaży standard lokali jest opisywany w sposób syntetyczny i pobieżny (co także świadczy o niewielkim znaczeniu takiej inwestycji dla ostatecznej wyceny nieruchomości). Fakt, iż lokal oraz budynek, w którym się znajduje, należą do obiektów nowych, położonych na terenach rekreacyjnych, ale równocześnie będących obrzeżami miasta, został natomiast uwzględniony przez biegłego poprzez eliminację transakcji o najniższych cenach. Nie pominięto także istotnej cechy rynkowej nieruchomości, tj. przynależnego do niej garażu – w tym zakresie biegły zastosował szczegółowo opisaną w operacie korektę, bowiem nieruchomości przyjęte do porównania takiej cechy nie posiadały. Podkreślić należy, że rzeczoznawca bazował na wytypowanych i dostępnych danych o wartościach faktycznych transakcji jednostkowych, nie zaś na danych pochodzących z doniesień prasowych (na które powołuje się skarżąca), które po pierwsze mają zwykle charakter nieprecyzyjny i uśredniony, po drugie – są, w odróżnieniu od materiału będącego podstawą operatu, nieweryfikowalne. W konsekwencji, organ odwoławczy zasadnie stwierdził, że sporządzony operat, stanowiący podstawę protokołu opisu i oszacowania z 2 września 2025 r., zawiera szczegółowe dane dotyczące obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności. To w konsekwencji potwierdza, że operat został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych w takim zakresie, do jakiego uprawnione są organy w ramach postępowania egzekucyjnego. Odnośnie do zarzutu braku uzasadnienia przez biegłego wyboru zastosowania metody szacowania oraz braku adekwatności metody porównania parami do okoliczności niniejszej sprawy należy zauważyć, że kwestia merytorycznej oceny zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości znajduje się poza zakresem analizy i oceny organów administracji (por. wyrok NSA z 17 stycznia 2023 r., sygn. akt III FSK 1842/21). Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, bowiem mieści się to w zakresie jego wiedzy specjalistycznej, której z kolei nie posiada organ (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11). Nie oznacza to, jak wskazała strona, związania organu opinią, ale stanowi bez wątpliwości ograniczenie zakresu kontroli takiego operatu przez organ egzekucyjny, o czym była już mowa powyżej. Strona każdorazowo może wystąpić o taką weryfikację do odpowiedniej organizacji rzeczoznawców majątkowych. Zgłoszenie przez tę organizację zastrzeżeń w zakresie metodologii działania biegłego oraz jego końcowych wniosków bez wątpliwości musiałoby zostać przez organ uwzględnione. W niniejszej sprawie strona, pomimo wielokrotnych wskazań organu oraz profesjonalnej reprezentacji, z drogi tej nie skorzystała. Natomiast w aktach administracyjnych znajduje się operat rzeczoznawcy L. W. z 1 lutego 2024 r. wywołany przez komornika sądowego, w którym wartość nieruchomości wyceniono na kwotę 1.379.200 zł, tj. zbieżną z wartością wynikającą z operatu biegłego A. S.. Potwierdza to dodatkowo prawidłowość działań i wyników pracy biegłego w niniejszej sprawie. Skarżąca podniosła, że organ (a wcześniej rzeczoznawca) nie potwierdził w aktualizacji operatu, iż nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Biegły zawarł w tym względzie w operacie stosowne oświadczenie, zaś strona – poza ogólnym i niczym nie wspartym zarzutem – nie wskazała takich czynników, które świadczyłyby o całkowitej dezaktualizacji założeń opinii. Dlatego też organ uznał, że nie zaistniała potrzeba ponawiania dowodu, zaś biegłemu zlecono wyłącznie czynności aktualizacyjne. Oznacza to, że pierwotnie sporządzona ekspertyza stanowiła punkt wyjścia dla ponownego opracowania rzeczoznawcy. W ocenie Sądu, zaskarżone postanowienie jest w okolicznościach kontrolowanej sprawy prawidłowe i nie narusza wskazanych w skardze przepisów. Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu. Sąd uznał wniosek uczestnika postępowania o zasądzenie na jego rzecz od skarżącej zwrotu kosztów postępowania za nieuzasadniony. Zasada orzekania w sprawie kosztów postępowania, wyrażona została w art. 199 p.p.s.a. Z regulacji tej wynika, że strony ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie. Wyjątki od tej zasady przewidziane zostały w dalszych przepisach Działu V Rozdziału 1 p.p.s.a. W ocenie Sądu, żaden z nich nie pozwala na zasądzenie na rzecz uczestnika postępowania od skarżącego zwrotu kosztów postępowania. Zasada związana z wynikiem postępowania przed wojewódzkim sądem administracyjnym, o której mowa w art. 200 p.p.s.a., pozwala jedynie na zasądzenie kosztów od organu na rzecz skarżącego, po spełnieniu przesłanek w nim wskazanych (podobnie w przypadkach opisanych w art. 201 p.p.s.a.). Z kolei przesłanki zastosowania zasady słuszności o której mowa w art. 206 i 207 p.p.s.a., dotyczą jedynie możliwości miarkowania przysługujących stronie kosztów, nie stanowią zaś podstawy do ich zasądzenia. W ocenie Sądu w sprawie nie może także znaleźć zastosowania zasada zawinienia przewidziana w art. 208 p.p.s.a., który daje możliwość nałożenia na jedną ze stron obowiązku zwrotu kosztów postępowania, które wywołane są jej niesumiennym lub oczywiście niewłaściwym postępowaniem. Nie sposób w niniejszej sprawie dopatrzyć się takiego zachowania po stronie skarżącej, która korzystała ze swoich uprawnień procesowych (por. wyrok NSA z 27 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 400/14). W związku z tym zastosowanie w sprawie znajduje ogólna regulacja wynikająca z art. 199 p.p.s.a. (zob. wyrok NSA z dnia 2 czerwca 2015 r., sygn. akt II OSK 2700/13).