I SA/Kr 278/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Dąbek Sędziowie WSA Borys Marasek WSA Grzegorz Klimek (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 28 maja 2026 r. sprawy ze skargi J.K. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 28 stycznia 2026 r. nr 1201-IEE.7113.1.258.2025.3.ET w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości skargę oddala.

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 28 stycznia 2026 r. nr 1201-IEE.7113.1.258.2025.3.ET Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie (dalej również jako: Dyrektor, Organ, DIAS), po rozpoznaniu zażalenia J.K. (dalej również jako: Strona, Zobowiązany, Skarżący), utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Myślenicach z dnia 21 listopada 2025 r. nr 1216-SEE.7112.15.2025.56 w sprawie uznania zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości za nieuzasadnione. Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym. 1.1. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Myślenicach – jako organ egzekucyjny – wszczął, na podstawie własnych tytułów wykonawczych, postępowanie z egzekucyjne z udziału ½ części w nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o nr [...] położoną w D., należący do Zobowiązanego. Zawiadomieniem z dnia 13 marca 2025 r. nr 1216-SEE.7112.15.2025.1 organ egzekucyjny zajął ww. udział w nieruchomości należący do Zobowiązanego i wezwał go do zapłaty zaległych należności. Zawiadomienie o zajęciu doręczono Zobowiązanemu w dniu 2 kwietnia 2025 r. Organ egzekucji prowadzi też (na podstawie odrębnych tytułów wykonawczych) postępowanie egzekucyjne wobec J.K., która także posiada udział ½ części w ww. nieruchomości. Organ egzekucyjny postanowieniem z dnia 17 czerwca 2025 r. nr 1216-SEE.7112.15.2025.15 połączył postępowania egzekucyjne prowadzone wobec Skarżącego oraz J.K. do ww. udziałów w tej nieruchomości. Obecnie organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku Zobowiązanego na podstawie własnych tytułów wykonawczych oraz tytułów wykonawczych innych wierzycieli na łączną kwotę należności głównej w kwocie 1.455.651,97 zł. Ponieważ Zobowiązany, pomimo wezwania, nie zapłacił dochodzonych należności, organ egzekucyjny, zgodnie z art. 110m § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 z późn. zm.; dalej jako u.p.e.a.), przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, wpisanego w centralnym rejestrze rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z wyceny wartości rynkowej nieruchomości z dnia 11 sierpnia 2025 r., określający jej wartość rynkową na kwotę 58.760 zł oraz wartość rynkową udziałów wynoszących po ½ w prawie własności nieruchomości gruntowej na kwoty po 29.365 zł. Następnie organ egzekucyjny zawiadomił Skarżącego o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który został wyznaczony na dzień 8 października 2025 r. na godz. 10:00 oraz o prawie wniesienia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zawiadomienie to doręczono Zobowiązanemu w dniu 8 września 2025 r. W dniu 8 października 2025r. w Urzędzie Skarbowym w Myślenicach pracownik organu egzekucyjnego sporządził protokół opisu i oszacowania wartości ww. udziału w tej nieruchomości. Zobowiązany nie był obecny przy sporządzaniu protokołu. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono Zobowiązanemu w dniu 27 października 2025 r. 1.2. Zobowiązany – pismem z dnia 21 października 2025 r. – wniósł w ustawowym terminie zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W piśmie tym zarzucił: - niedoszacowanie wartości nieruchomości; - wycena każdego z udziałów z osobna miała negatywny wpływ na kompleksowy wynik tego oszacowania. Sposób w jaki oszacowano wartość nieruchomości obniża jej rzeczywistą wartość co ma wpływ na uzyskaną z jej sprzedaży kwotę; - obszar rynku przyjęty do wyceny nieruchomości podobnych jest niewystarczający - zbyt wąski; - na przyjętym wąskim rynku lokalnym liczba transakcji nieruchomościami podobnymi jest zbyt mała, aby przeprowadzić wiarygodną wycenę; - nieruchomości przyjęte do porównania są w niewielkim stopniu podobne do wycenianej nieruchomości, gdyż ta posiada wiele korzystnych cech, które wpływają na cenę; - nieruchomość o cenie minimalnej nie sposób uznać za nieruchomość podobną, gdyż posiada zupełnie inne cechy niż nieruchomość wyceniana. Nieruchomość o cenie maksymalnej może zostać uznana za podobną, gdyż posiada wiele cech wspólnych z nieruchomością wycenianą; - klasa bonitacyjna nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej jest niższa niż wycenianej nieruchomości. Dla nieruchomości może być wydana decyzja o warunkach zabudowy i może zostać przekształcona w działkę budowlaną. Zobowiązany dołączył do pisma przykładowe oferty sprzedaży nieruchomości rolnych z terenu powiatu myślenickiego, które jego zdaniem mają wskazywać na ustalenie przez rzeczoznawcę zbyt niskiej wartości nieruchomości, która nie uwzględnia jej realnej wartości rynkowej. Z uwagi na powyższe, domaga się ponownego oszacowania nieruchomości, z uwzględnieniem szerszego rynku lokalnego - powiatu myślenickiego. 1.3. Pismem z dnia 28 października 2025 r. rzeczoznawca majątkowy szczegółowo odniósł się do zgłoszonych zarzutów. Oświadczył, że w pełni podtrzymuje swoją "opinię" w przedmiotowej sprawie. W ocenie rzeczoznawcy operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, z uwzględnieniem aktualnego na dzień wyceny poziomu cen, stanu nieruchomości oraz zastosowaniem obowiązujących przepisów prawa. 2. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Myślenicach postanowieniem z dnia 21 listopada 2025 r. nr 1216-SEE.7112.15.2025.56 uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za niezasadne. Opierając się na wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego, ustosunkował się obszernie do stawianych przez Skarżącego zarzutów, odmawiając jednocześnie ponownego oszacowania nieruchomości. 3. Pismem z dnia 17 grudnia 2025 r. Zobowiązany złożył zażalenie na ww. postanowienie, zarzucając: 1. nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości, nieodpowiadające cenom rynkowym podobnych nieruchomości w tej samej lokalizacji, 2. pominięcie istotnych cech nieruchomości, takich jak: klasa bonitacyjna nieruchomości, 3. brak ponownego oszacowania nieruchomości, do której jest prowadzona egzekucja, co uniemożliwia weryfikację prawidłowości sporządzonego oszacowania. W ocenie Strony organ egzekucyjny oddalił zarzuty, nie odnosząc się do nich w sposób wyczerpujący i nie poddał również ocenie ww. nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Zarzucono naruszenie zasady pogłębionego wyjaśnienia sprawy oraz zasady zaufania obywatela do organów podatkowych. Zdaniem Skarżącego zaskarżone postanowienie zostało wydane przedwcześnie oraz z pominięciem istotnych okoliczności mających wpływ na prawidłowe ustalenie wartości ww. nieruchomości. 4. W wyniku przeprowadzonego postępowania zażaleniowego Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie wydał opisane na wstępie postanowienie z dnia 28 stycznia 2026 r. W uzasadnieniu postanowienia Organ streścił przebieg dotychczasowego postępowania oraz powołał przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie. Dyrektor podkreślił, że złożone zarzuty koncentrowały się na wykazaniu, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo a wartość nieruchomości została przez rzeczoznawcę nieprawidłowo wyceniona. Odnosząc się do powyższego zarzutu DIAS wyjaśnił, że operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołów opisu i oszacowania wartości nieruchomości, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę tj. rzeczoznawcę X.Y. (uprawnienia nr [...]). Czynności dotyczące opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 8 października 2025 r. w siedzibie organu egzekucyjnego. Wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokołach opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę. Analiza treści protokołów jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiadają one wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. Dyrektor podkreślił, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie są uprawnione do wnikania w merytoryczną zawartość operatu szacunkowego, ani też do oceny czy wycena nieruchomości przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa. Niezależnie od powyższego organ egzekucyjny, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, odniósł się jednak obszernie do wszystkich argumentów podniesionych przez Zobowiązanego. W tym zakresie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził prawidłowość sporządzonego przez siebie operatu szacunkowego. Za rzeczoznawcą podał, że operat został sporządzony w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzenia MRiT, Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) oraz ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Wskazał na czynniki, które wpłynęły na jej wartość. Ocenił przy tym, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Uznał, że rzeczoznawca uzasadnił wybór podejścia przyjętego do wyceny, a także metodę i technikę tej wyceny. Stwierdził, że opinia szacunkowa biegłego rzeczoznawcy jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Nie zawiera ona żadnych niejasności, pomyłek czy też braków, z tych też powodów należało jej przyznać wartość dowodową. Organ egzekucyjny nie znalazł powodów do kwestionowania operatu szacunkowego. Tym samym nie miał podstaw, by zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego. W ocenie Organu to strona, która kwestionuje prawidłowość wykonania operatu szacunkowego, powinna poddać taki operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarżący kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego, nie poddał go kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W ocenie DIAS bezzasadny jest także zarzut naruszenia zasady pogłębionego wyjaśnienia sprawy oraz zasady zaufania obywatela do organów. Organ I instancji w sposób szczegółowy odniósł się do wszystkich zarzutów Skarżącego, wyjaśniając przy tym przesłanki jakimi się kierował przy podejmowaniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. 5.1. Pismem z dnia 12 marca 2026 r. Strona, reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie: 1. art. 4 ust. 16 oraz art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2024 poz. 1145 z późn. zm.; dalej jako u.g.n.) poprzez uwzględnienie przez Organ w materiale dowodowym operatu szacunkowego pomimo jego istotnych i oczywistych wad prowadzących do niedoszacowania wycenianej nieruchomości; 2. art. 151 ust.1 u.g.n. w związku z § 3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r. poz. 1832; dalej jako "Rozporządzenie") poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym ustaleniu wartości nieruchomości Skarżącego poprzez przyjęcie cen transakcyjnych za nieruchomości podobne położone wyłącznie na obszarze gminy D., gdzie były najtańsze i było ich najmniej, zamiast na obszarze całego powiatu myślenickiego, co doprowadziło poprzez przyjęcie zbyt wąskiego rynku do zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości i de facto doprowadzenia do pokrzywdzenia dłużników; 3. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu za podobne nieruchomości w niewielkim stopniu podobnych do wycenianej nieruchomości, która posiada wiele korzystnych cech wpływających na cenę; 4. § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez dokonanie nieprawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny co miało wpływ na wysokość oszacowania bez uwzględnienia przy porównywanych nieruchomościach klasy bonitacyjnej, lokalizacji, dogodności dojazdu, ukształtowania przestrzennego, występowania urządzeń melioracyjnych oraz infrastruktury utrudniającej agrotechnikę; 5. § 29 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez nierozszerzenie rynku lokalnego poza teren gminy Dobczyce, pomimo występowania na tym rynku cen zdecydowanie niższych niż w sąsiednich gminach oraz braku na przyjętym rynku wystarczającej liczby transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do przeprowadzenia szacunku metodą porównawczą; 6. § 5 w zw. z § 6 i § 7 Rozporządzenia poprzez niewłaściwe uzasadnienie przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru zastosowanej metody szacowania; 7. bezpodstawne uznanie transakcji ujawnionych w operacie szacunkowym za transakcje podobne w sytuacji, w której zarówno powierzchnie, lokalizacje, daty transakcji, warunki transakcji, jak i powiązane z tym ceny nieruchomości różnią się w sposób tak rażący, że zastosowanie podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej prowadzi do niższego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości poprzez uwzględnienie nieruchomości, których cena jest zdecydowanie niższa, co prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca majątkowy bezpodstawnie zestawił wspomniane nieruchomości, a to skutkowało zaniżeniem wartości szacowanej nieruchomości; 8. art. 7, art. 77 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2025 r. poz. 1691; dalej jako k.p.a.) poprzez brak dokonania wszechstronnej oceny dowodów zgromadzonych w postępowaniu, a tym samym dokonanie dowolnej oceny dowodów i bezkrytyczne uznanie, że operat szacunkowy jest spójny i logiczny mimo jego oczywistych wad, co spowodowało znaczne zaniżenie wartości nieruchomości; 9. art. 77 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia przez Organ wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy w postępowaniu administracyjnym, tj. niewyjaśnienie istotnych dla sprawy wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu poprzez nie dokonanie jego weryfikacji przez innego biegłego, mimo jego oczywistych wad wskazanych przez Skarżącego. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego, według norm przepisanych. 5.2. W odpowiedzi na skargę DIAS wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje 6.1. W pierwszej kolejności zaznaczenia wymaga, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako p.p.s.a.), zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z brzmieniem art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów. Jak zaś zgodnie podnosi się w orzecznictwie (wyroki NSA: z dnia 16 lutego 2021 r., III FSK 2430/21; z dnia 8 grudnia 2020 r., I FSK 1110/20, I FSK 1121/20, I FSK 1122/20, z dnia 11 czerwca 2019 r., II OSK 1867/17; wszystkie przywoływane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl) rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. (w przeciwieństwie do przypadków określonych wart. 119 pkt 2 p.p.s.a.) jest niezależne od woli stron. W ocenie Sądu, skierowanie niniejszej sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym umożliwiło rozstrzygnięcie sprawy bez szkody dla jej wyjaśnienia, przeciwdziałając jednocześnie stanowi przewlekłości postępowania. Wyjaśnić należy przy tym, że rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nie prowadzi do pominięcia argumentacji Skarżącego, bowiem podnoszone przez niego argumenty, podobnie jak i argumenty Organu, były wnikliwie rozważane przez Sąd w oparciu o akta sprawy oraz złożoną skargę wraz z odpowiedzią Organu na skargę. 6.2. Odnosząc się zaś do kwestii kognicji Sądu, należy wpierw przywołać art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267), stosownie do którego sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Normatywnym potwierdzeniem sprawowania przez sądy administracyjne kontroli działalności administracji publicznej jest również art. 3 § 1 p.p.s.a. stanowiący ponadto, że sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie. Zaznaczenia wymaga, że stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.). W myśl art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeśli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Z kolei stosownie do art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. sąd stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 3 p.p.s.a., sąd stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach. Natomiast zgodnie z art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części. 6.3. Dokonując kontroli zaskarżonego orzeczenia zgodnie z zakreślonymi powyżej regułami, Sąd stwierdził, że skarga jest niezasadna. 6.4. Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W świetle art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Natomiast zgodnie z brzmieniem art. 157 u.g.n.: 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. 1a. (uchylony) 2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. 3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd. 4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. 6.5. W niniejszej sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę protokołów opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 11 sierpnia 2025 r. został wykonany przez – powołanego przez organ egzekucyjny – uprawnionego do tego osobę (rzeczoznawca majątkowy X.Y., numer uprawnień [...]). Czynności opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone, a następnie zakończone w dniu 08.10.2025r. w siedzibie organu egzekucyjnego. W czynnościach tych brała udział pani J.K. (wraz z dwoma pełnomocnikami), natomiast – pomimo poinformowania o takiej możliwości – Zobowiązany nie wziął udziału w tych czynnościach. Protokół wraz z operatem szacunkowym doręczono Zobowiązanemu 27.10.2025 r. Jak podnosi się w orzecznictwie (wyrok NSA z dnia 26 kwietnia 2023 r., III FSK 2100/21), ocenie organu egzekucyjnego podlega, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków. Jednak w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Tak też postąpiły w niniejszej sprawie organy, oceniając ten operat pod względem formalnym. Ponadto wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokołach opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę. Analiza treści protokołów jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiadają one wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a., zawierają wszystkie niezbędne, wymagane przez prawo elementy, szczegółowo opisane również w treści zaskarżonego postanowienia. W odpowiedzi na wątpliwości i zastrzeżenia Zobowiązanego podnoszone w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości (pismo z dnia 21 października 2025 r.), organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy i uzyskał opinię rzeczoznawcy z dnia 28 października 2025 r., w której podtrzymał on w całości operat szacunkowy. Jak podnosi się w orzecznictwie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2024 r., III FSK 98/24) organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17, z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13 oraz z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13, z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11). Powyższe stanowisko jest ugruntowane w orzecznictwie i wynika również z orzeczeń przytoczonych przez Organ w zaskarżonym postanowieniu. Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, kontrola operatu szacunkowego przeprowadzona organy obydwu instancji w niniejszej sprawie została dokonana w sposób prawidłowy. Kontrola ta obejmowała bowiem badanie zgodności z prawem tego dowodu, weryfikację czy zawiera on elementy przewidziane prawem, sprawdzenie jego przydatności i wiarygodności dowodowej poprzez ocenę operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organy nie pozostały obojętne na podnoszone przez Stronę wątpliwości. Występujący w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w sporządzonej opinii – odnosząc się do zarzutów i wątpliwości Wójta – w całości podtrzymał jednak operat szacunkowy z dnia 11 sierpnia 2025 r., stwierdzając, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie, z uwzględnieniem aktualnego na dzień wyceny poziomu cen, stanu nieruchomości oraz zastosowaniem obowiązujących przepisów prawa. 6.6. Weryfikowanie przyjętego przez rzeczoznawcę zakresu cen i przyjętej metody wymaga natomiast wiadomości specjalnych, znajomości metodologii sporządzania operatu szacunkowego i nie może być, zgodnie z przywołanymi wcześniej przepisami i jednolitymi poglądami orzecznictwa, dokonane przez organ i sąd administracyjny. Jeśli Strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu na podstawie art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony (podkreślenie Sądu), która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ani sąd administracyjny, ani organy administracji, nie mogą bowiem wkraczać w merytoryczną zasadność operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a tego oczekiwała skarżąca wnosząc przedmiotowe zarzuty do opisu i oszacowania oraz skargę do WSA. Powyższe również wynika z ugruntowanych poglądów orzecznictwa. Tytułem przykładu można wskazać wyrok NSA w z dnia 24 listopada 2020 r., II FSK 1952/18, w którym stwierdzono, że kwestionując merytoryczną treść i poszczególne elementy dokonanej wyceny nieruchomości, wynikające z treści danego operatu szacunkowego, strona powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a wskazanej ustawy. Samo zaś niezadowolenie strony z opinii biegłego, czy tez subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jego wiarygodności. Podobnie w wyroku NSA z dnia 6 grudnia 2024 r.. III FSK 934/23, stwierdzono, że jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W konsekwencji zarzuty skargi (nr 1-7) podważające sporządzony operat pod względem merytorycznym, bez wystąpienia przez Zobowiązanego do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, należy uznać za bezzasadne. 6.7. Niezasadne są również zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Zgodnie z tymi przepisami, w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). Organ nie naruszył tych przepisów w tym specyficznym postępowaniu. Raz jeszcze powtórzyć należy, że kontrola sporządzonego operatu została dokonana pod względem formalnym, kontrola ta obejmowała badanie zgodności z prawem tego dowodu, weryfikację czy zawiera on elementy przewidziane prawem, sprawdzenie jego przydatności i wiarygodności dowodowej poprzez ocenę operatu pod względem jego zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Jak bowiem również wskazuje się w orzecznictwie (wyrok NSA z dnia 23 lutego 2023 r., III FSK 3317/21) art. 157 ust. 1 u.g.n. modyfikuje ustanowioną w art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów organu egzekucyjnego. Jeśli więc istnieją zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego należy zwrócić się do tej organizacji, a nie oczekiwać, iż to organ podatkowy albo sąd administracyjny zakwestionuje jego prawidłowość. Zatem w tym specyficznym postępowaniu to Zobowiązany (a nie Organ), jeśli kwestionował prawidłowość merytoryczną sporządzonego operatu szacunkowego, powinien wystąpić – w trybie art. 157 u.g.n. – do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Przy czym – co należy podkreślić – musi to być wystąpienie do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do konkretnego, innego rzeczoznawcy (biegłego), co zdaje się sugerować Zobowiązany w zarzucie nr 9. Albowiem – zgodnie z brzmieniem art. 157 ust. 2 u.g.n. – sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. 6.8. Sąd nie będąc związany granicami skargi (art. 134 § 1 p.p.s.a.) dokonał również kontroli zaskarżonego postanowienia w zakresie wykraczającym poza sformułowane w skardze zarzuty i również w tym zakresie nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, które skutkowałyby koniecznością jego uchylenia. 6.9. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.