I SA/Kr 1105/23

|Sygn. akt I SA/Kr 1105/23 | [pic] W Y R O K W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 stycznia 2024 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, w składzie następującym:, Przewodniczący Sędzia: WSA Inga Gołowska, Sędziowie: WSA Piotr Głowacki, WSA Urszula Zięba (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, w dniu 18 stycznia 2024 r., sprawy ze skargi M. M. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 4 października 2023 r. nr [...] w przedmiocie uznania zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji; II. zasądza od Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie na rzecz skarżącego kwotę 597 zł (słownie: pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bochni jako organ egzekucyjny prowadzi postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanego M. M. na podstawie własnych tytułów wykonawczych oraz na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez wierzyciela Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Tarnowie Inspektorat w Bochni. Organ egzekucyjny zawiadomieniami z 25 sierpnia 2022 r. i z 9 listopada 2022 r. dokonał zajęcia nieruchomości Zobowiązanego w postaci działki budowlanej nr [...] położonej w B. przy ul. [...]. Organ egzekucyjny wezwał zobowiązanego do zapłaty w terminie 14 dni powstałych zaległości pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ponieważ Zobowiązany nie uregulował zadłużenia, organ egzekucyjny zgodnie z art. 110m § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2022 r., poz. 479 ze zm.), dalej "u.p.e.a.", przystąpił do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Na podstawie art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego R. W., która sporządziła operat szacunkowy określający wartość zajętej nieruchomości na kwotę 94 tys. zł. Organ egzekucyjny 27 czerwca 2023 r. sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, który został Zobowiązanemu doręczony wraz z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego dnia 10 lipca 2023 r. Zobowiązany 11 lipca 2023 r. złożył w ustawowym terminie "zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości". W zarzutach wskazał, że operat sporządzony został z rażącym naruszeniem reguł i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz szeregu innych przepisów prawa obowiązujących w tym zakresie, co skutkowało rażącym zaniżeniem wartości szacowanej nieruchomości. Zobowiązany przedłożył przy tym dwa operaty szacunkowe: pierwszy z dnia 14 stycznia 2020 r., sporządzony przez biegłego sądowego W. G. na zlecenie komornika sądowego, określający wartość nieruchomości na kwotę 176 368 zł, drugi natomiast z 5 lipca 2023 r. sporządzony (na zamówienie Zobowiązanego) przez rzeczoznawcę majątkowego A. W. określający wartość nieruchomości na kwotę 350 500 zł. Ponadto zobowiązany zawnioskował o: - sporządzenie nowej wyceny nieruchomości przez innego rzeczoznawcę, - ewentualnie zwrócenie się do rzeczoznawcy R. W. o uzupełnienie/skorygowanie sporządzonego operatu i ustosunkowanie się do zarzutów, - wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę R. W.. W związku z ww. zarzutami, organ egzekucyjny zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego R. W. o ustosunkowanie się do wniesionych zarzutów w sposób umożliwiający organowi egzekucyjnemu ocenę ich zasadności. W dniu 26 lipca 2023 r. do organu egzekucyjnego wpłynęło pismo, w którym rzeczoznawca majątkowy podtrzymał sporządzoną wycenę nieruchomości oraz odniósł się do zarzutów stawianych przez Zobowiązanego. Do pisma załączono erratę do operatu szacunkowego. Organ egzekucyjny po zapoznaniu z zarzutami, opinią rzeczoznawcy oraz całością materiału dowodowego w sprawie, postanowieniem z 11 sierpnia 2023 r. uznał zarzuty Zobowiązanego za niezasadne. Po rozpatrzeniu zażalenia Skarżącego, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie postanowieniem z 4 października 2023 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Organ II instancji w uzasadnieniu zacytował szereg przepisów u.p.e.a. istotnych z punktu widzenia wydanego rozstrzygnięcia i zaznaczył, że zarówno organ egzekucyjny jak i organ odwoławczy nie może wkraczać w merytoryczną prawidłowość opinii rzeczoznawcy majątkowego. Możliwe jest dokonanie tylko oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. W związku z tym możliwe jest jedynie zbadanie czy protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości obejmuje swoim zakresem wymagane przepisami u.p.e.a. elementy treści, jak również czy zawiera niejasności, pomyłki czy sprzeczności. DIAS podał, że zgodnie z u.p.e.a. opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonym w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do zobowiązanego, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), dalej "u.g.n."). W drugim stadium, rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. W omawianej sprawie operat szacunkowy z 9 czerwca 2023 r. stanowiący podstawę protokołu oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego przez organ egzekucyjny, został wykonany przez uprawnioną do tego osobę posiadającą specjalne wiadomości z zakresu szacowania nieruchomości. Czynności opisu i oszacowania nieruchomości zostały przeprowadzone i ukończone 27 czerwca 2023 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w Bochni. O dniu zakończenia czynności zobowiązany został zawiadomiony. Odnosząc się w związku z tym do zarzutów dotyczących opisu i oszacowania wartości nieruchomości DIAS stwierdził, że wszystkie istotne elementy dotyczące wyceny nieruchomości zawarte w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości znajdują odzwierciedlenie w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym: wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.)). Organ podał, że analiza treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości jednoznacznie wskazuje również, że w pełni odpowiada on wymogom określonym w art. 110r § 1 u.p.e.a. Nie uchybia również regulacjom zawartym w rozporządzeniu Ministra Finansów z 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742). DIAS podał, że w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, stanowiącym integralną część protokołu, zawarty został dokładny opis nieruchomości gruntowej, niezabudowanej, składającej się z działki o nr ewidencyjnych [...]. W protokole opisu i oszacowania w punkcie dotyczącym "określenia wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw" organ egzekucyjny wskazał, że wartość rynkowa prawa własności ww. nieruchomości położonej w B. została określona na kwotę 94 tys. zł. Dyrektor stwierdził, że ani organ egzekucyjny, ani organ odwoławczy nie mają kompetencji do oceny merytorycznej sposobu i prawidłowości wyboru metody wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego dokonania merytorycznej zmiany treści operatu przez zastosowanie formuły erraty, DIAS podał, że forma ta to nic innego jak skorygowanie błędów pisarskich. W sprawie rzeczoznawca nie dokonał korekty operatu, nie zmienił wartości nieruchomości, a jedynie wyjaśnił, że w operacie nastąpiła omyłka pisarska przy opisie procedury wyceny. Odnosząc się z kolei do zarzutu Zobowiązanego "o braku możliwości weryfikacji przez niego zbioru transakcji nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej przez rzeczoznawcę R. W." organ podał, że tylko rzeczoznawcy majątkowi na potrzeby wycen nieruchomości posiadają uprawnienia do wglądu w akty notarialne oraz rejestry cen nieruchomości. Szczegóły tych transakcji pozwalające na identyfikację konkretnej nieruchomości czy właściciela nieruchomości są tylko i wyłącznie do wiedzy rzeczoznawcy i nie mogą zostać ujawnione w operacie szacunkowym. DIAS zwrócił uwagę, że Zobowiązany zarzucił brak możliwości weryfikacji przez niego zbioru transakcji przyjętych przez R. W., podczas gdy w przedstawionym przez niego operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego A. W. jest dokładnie taki sam sposób prezentacji danych o transakcjach (bez możliwości weryfikacji). Organ wyjaśnił także dlaczego za bezzasadny uznaje zarzut dotyczący braku aktualizacji cen transakcyjnych na datę wyceny. Odnosząc się do zarzutu "braku ustalenia przez rzeczoznawcę zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych" – DIAS wskazał, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy w stosunku do wielkości działki nie wskazał skali ocen, a jedynie określił, że w przypadku nieruchomości o przeznaczeniu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jako "PU" (obiekty produkcyjne, składy, magazyny i obiekty handlowe) występuje tendencja, iż im większa powierzchnia nieruchomości tym korzystniejsza z punktu widzenia ceny. Organ podał, że w sprawie wielkość wycenionej nieruchomości to zaledwie 6 arów (działki niezabudowanej). W operacie szacunkowym rzeczoznawca R. W. wskazała na stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz rożne cechy działek mające największy wpływ na wartość nieruchomości na lokalnym rynku nieruchomości, a mianowicie: położenie, lokalizację, otoczenie, uzbrojenie, powierzchnię działki, dojazd. Dokonała także oceny cen rynkowych nieruchomości, określiła wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności uwzględniła wpływ tych cech i wag na wartość zajętej działki. Przy czym ceny porównawcze korygowała poprawkami z tytułu przyjętych w analizie poprawek różnic w cechach poszczególnych nieruchomości, które miały wpływ na ich wartość. Ponadto organ zauważył, że zwrócono się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do przedłożonych przez Zobowiązanego dwóch innych operatów na inne wyższe kwoty. Rzeczoznawca majątkowy w swojej odpowiedzi podtrzymała wycenę i zauważyła, że w owych dwóch operatach przyjęto do ustalenia cenę transakcji dotyczącą nieruchomości o innych niż przedmiotowa działka przeznaczeniu, co spowodowało wyższą wycenę. Podsumowując DIAS podał, że przeprowadzona analiza prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego ww. nieruchomości nie wykazała uchybień formalnych w świetle § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W konsekwencji organ stwierdził, że sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 27 czerwca 2023 r. spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać przedmiotowy protokół. W skierowanej do WSA w Krakowie skardze na postanowienie DIAS w Krakowie z 4 października 2023 r., które pełnomocnik Skarżącego zaskarżył w całości, zarzucono naruszenie: 1. przepisów postępowania, a to art. 110u § 1 zd. 2 u.p.e.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 141 i art. 144 kpa w zw. z art. 15 kpa poprzez naruszenie prawa Skarżącego do merytorycznego rozpoznania przez organ zażalenia na postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bochni z 11 sierpnia 2023 r., polegające na uchyleniu się przez organ od powinności rozpoznania zarzutu Skarżącego sformułowanego w pkt 1 zażalenia Skarżącego, w którym to zarzucie Skarżący podniósł daleko idące zastrzeżenia pod adresem formalnej prawidłowości procesowania postępowania w relewantnej sprawie, a to w związku z pozbawieniem go dostępu do uzupełniających wypowiedzi/oświadczeń biegłej, które to wypowiedzi biegłej stały się podstawą rozstrzygnięcia w sprawie, co miało istotny wpływ na wynik niniejszej sprawy, ponieważ skutkowało wydaniem przez organ zaskarżonego orzeczenia po przeprowadzeniu postępowania, w toku którego nie rozpoznano całości zażalenia Skarżącego, a w konsekwencji pozbawieniem Skarżącego prawa do merytorycznej kontroli, w toku instancji administracyjnej, prawidłowości ww. postanowienia Naczelnika; 2. przepisów postępowania, a to art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 9 kpa w zw. z art. 10 § 1 kpa w zw. z art. 79 § 2 k.p.a. w zw. z art. 81 k.p.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez niezasadne utrzymanie w mocy postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w Bochni z dnia 11 sierpnia 2023 r., uznającego za niezasadne zarzuty Skarżącego do opisu i oszacowania nieruchomości, pomimo że postanowienie to zostało oparte na przywołanych w treści jego uzasadnienia wyjaśnieniach biegłej R. W., w których biegła ta miała rzekomo ustosunkować się do zarzutów Skarżącego z dnia 11 lipca 2023 roku podniesionych pod adresem operatu szacunkowego z 9 czerwca 2023 roku, w sytuacji gdy w toku postępowania przed Naczelnikiem Urzędu Skarbowego w Bochni Skarżący nie był informowany o treści wzmiankowanego pisma biegłej, a w konsekwencji nie miał on możliwości ustosunkowania się do jego treści, co miało istotny wpływ na wynik relewantnej sprawy, ponieważ skutkowało pozbawieniem Skarżącego prawa czynnego udziału w przedmiotowym postępowaniu oraz dokonaniem przez organ ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę zakwestionowanego rozstrzygnięcia, w oparciu o dowód, co do którego Skarżący nie miał możliwości ustosunkowania się, czego bezpośrednią konsekwencją było również naruszenie przez organ powinności należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego; 3. przepisów postępowania, a to art. 110s § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 84 § 1 kpa w zw. z art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa w zw. z art. § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez zaakceptowanie przez organ treści i ustaleń operatu szacunkowego nieruchomości z dnia 9 czerwca 2023 r. pomimo, że ten został sporządzony przez biegłą w sposób uniemożliwiający przeprowadzenie przez Skarżącego oraz organ formalnej/metodologicznej kontroli jego prawidłowości, a to z uwagi na fakt konsekwentnego uchylania się przez biegłą od podania informacji o przeznaczeniu w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (dalej: "MPZP") nieruchomości przybranych przez biegłą do analizy porównawczej, z uwagi na ich rzekomo podobny charakter do ww. nieruchomości, w sytuacji gdy na gruncie przedmiotowego postępowania istnieje poważna wątpliwość co do charakterystyki nieruchomości "podobnych" zidentyfikowanych przez biegłą (vide zarzuty Skarżącego z dnia 11 lipca 2023 roku do opisu i oszacowania, w których zasadnie zwrócono uwagę na fakt, że ww. nieruchomość została przez biegłą przyrównana do nieruchomości "przemysłowych", podczas gdy w obowiązującym MPZP przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze "obiektów produkcyjnych, składów magazynowych i obiektów handlowych" i jako taka nie powinna być przyrównywana do działek o przeznaczeniu wyłącznie przemysłowym), co ma istotny wpływ na wynik przedmiotowego postępowania, ponieważ skutkowało pozbawieniem Skarżącego oraz organu możliwości zweryfikowania prawidłowości przybranej przez biegłą próby nieruchomości porównywalnych z przedmiotową nieruchomością, a tym samym pozbawieniem Skarżącego oraz organu możliwości dokonania rzetelnej, merytorycznej weryfikacji odnośnego operatu; 4. przepisów postępowania, a to art. 110s § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. w zw. z art. 84 § 1 kpa w zw. z art. 154 ust 1 u.g.n. w zw. z pkt 5.2.2. i 5.2.5. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - nota interpretacyjna pn. "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (dalej: "PKZW"), polegające na zaakceptowaniu przez organ treści i ustaleń operatu szacunkowego z dnia 9 czerwca 2023 roku, pomimo że ten został sporządzony przez biegłą z naruszeniem metodologicznych wymagań wyceny nieruchomości opisanych w PKZW, a to w sytuacji gdy biegła sama w treści odnośnego operatu szacunkowego deklaruje, że sporządzone przez nią opracowanie oparte jest na podstawach metodologicznych określonych w PKZW, a to w zakresie w jakim biegła całkowicie zlekceważyła przewidziany w pkt 5.2.2. PKZW obowiązek aktualizacji cen transakcyjnych (na sporządzenia datę wyceny) nieruchomości przybranych przez biegłą do zbioru nieruchomości stanowiącego podstawę zastosowania przez biegłą metody korygowania ceny średniej, a to pomimo że istotna cześć analizowanych przez biegłą transakcji (w tym również transakcja zidentyfikowana przez biegłą jako transakcja wyrażająca "cen. Min." szczególnie istotną dla zastosowania metody korygowania ceny średniej) dokonała się na ponad 12 miesięcy przed datą wyceny, jak również w zakresie w jakim biegła całkowicie zlekceważyła przewidziany w pkt 5.2.5. PKZW obowiązek ustalenia zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych nieruchomości analizowanych, a to poprzez odstąpienie przez biegłą od wskazania precyzyjnej skali ocen dla cechy "otoczenie" oraz "wielkość działki" i poprzestanie w tym zakresie na stwierdzeniu, że "im większa powierzchnia tym korzystniej dla tego przeznaczenia", a to pomimo że w odniesieniu do wszystkich pozostałych cech nieruchomości analizowanych biegła wprowadziła 3 - stopniową skalę, dla której wskazała precyzyjne kryteria zaszeregowania, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ stanowiło z jednej strony podstawę dokonania szacowania wartości nieruchomości z wykorzystaniem danych nieaktualnych, co skutkować mogło zarówno zawyżeniem jak i zaniżeniem jej wyceny, a z drugiej strony pozbawiło Skarżącego i organ możliwości weryfikacji pracy biegłej, w zakresie w jakim uniemożliwiło dokonanie oceny czy, a jeśli tak to pod jakim warunkiem, biegła dopuszczała możliwość przyznania nieruchomości w kategorii "wielkość działki", oceny "średnio korzystanej", która to ocena miałaby korzystny wpływ na wynik szacowania wartości nieruchomości; 5. przepisu postępowania, a to art. 110r § 1 pkt 7 u.p.e.a. w zw. z art. 110s §1 i 3 u.p.e.a. w zw. z art. 159 u.g.n. w zw. z § 85 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (dalej "Rozporządzenie"), poprzez ustalenie przez organ wartości nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na podstawie przepisów nieobowiązującego w dacie rozstrzygania przez organ zażalenia Skarżącego Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w sytuacji gdy zgodnie z przywołaną na wstępie normą temporalną z § 85 ust. 2 Rozporządzenia, do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie Rozporządzenia stosuje się przepisy Rozporządzenia, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ skutkowało dokonaniem przez organ "ustalenia wartości" nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy, którego metodologia sporządzenia, w zakresie w jakim dotyczy analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, pomija wyrażony w § 5 ust. 3 Rozporządzenia obowiązek aktualizacji cen nieruchomości podobnych na dzień określenia wartości nieruchomości, co w konsekwencji stanowiło podstawę dokonania przez biegłą szacowania wartości nieruchomości z wykorzystaniem danych nieaktualnych, co skutkować mogło zarówno zawyżeniem jak i zaniżeniem jej wyceny. Z uwagi na powyższe zarzuty wniesiono o: 1. rozpoznanie przedmiotowej sprawy na rozprawie; 2. uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia; 3. zasądzenie od organu na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów postępowania. Ponadto na zasadzie art. 106 §3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.), dalej zwanej "p.p.s.a.", wniesiono o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu, a to artykułu z Gazety Prawnej pod tytułem "Ceny gruntów w górę. Winien boom na nieruchomości komercyjne" z dnia 13 grudnia 2022 roku. Odpowiadając na skargę, DIAS w Krakowie wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Kontroli Sądu podlegało postanowienie DIAS w Krakowie z 4 października 2023 r., którym utrzymano w mocy postanowienie organu egzekucyjnego z 11 sierpnia 2023 r. uznające za niezasadne zarzuty Skarżącego do protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w B. Kontrola ta zasadniczo skoncentrowała się wokół prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego nieruchomości na potrzeby prowadzonego wobec Skarżącego postępowania egzekucyjnego. W zażaleniu na postanowienie organu I instancji Zobowiązany zarzucił w szczególności dokonanie merytorycznej zmiany operatu szacunkowego przy zastosowaniu nieprzewidzianej prawem formuły "erraty", w sytuacji gdy w takim przypadku przepisy powszechnie obowiązującego prawa wymagają wydania opinii uzupełniającej. Zarzucił także, zarówno na etapie postępowania przed organem jak i przed sądem, brak możliwości zweryfikowania charakterystyki nieruchomości przybranych przez biegłą do analizy porównawczej, z uwagi na ich rzekomo podobny charakter do wycenianej nieruchomości. Organ uznał natomiast, że operat został sporządzony prawidłowo, a zarzuty Strony nie zasługują na uwzględnienie. Dyrektor IAS w Krakowie stwierdził w szczególności, że forma erraty to nic innego jak skorygowanie błędów pisarskich. W sprawie rzeczoznawca nie dokonał korekty operatu, nie zmienił wartości nieruchomości, a jedynie wyjaśnił, że w operacie nastąpiła omyłka pisarska przy opisie procedury wyceny, tj. w pkt 7.2. operatu, gdzie widnieje zapis, że zastosowano podejście porównawcze, metodą porównania parami, podczas gdy faktycznie wybrano metodę korygowania ceny średniej. W ocenie organu skorygowany został jedynie błąd pisarski dotyczący sformułowania, natomiast sam sposób, metodologia wyceny i ustalenie wartości nieruchomości zostało dokonane zgodnie z zasadami i procedurami korygowania ceny średniej. Organ podał także, odnosząc się do zarzutu braku możliwości weryfikacji nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej, że szczegóły transakcji pozwalające na identyfikację konkretnej nieruchomości czy właściciela nieruchomości są tylko i wyłącznie do wiedzy rzeczoznawcy i nie mogą zostać ujawnione w operacie szacunkowym. W tak zakreślonym sporze, należy przyznać rację Skarżącemu. Należy na wstępie przypomnieć, że zgodnie z art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Jednocześnie w myśl art. 110s § 1 i 2 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach u.g.n. Art. 110r § 1 u.p.e.a. stanowi, że w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje: 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów; 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem; 3) stwierdzone prawa i obciążenia; 4) umowy ubezpieczenia; 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki; 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego; 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw; 8) zgłoszone prawa do nieruchomości; 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości. Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. z 2014 r., poz. 742). Stosownie natomiast do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jednocześnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Należy także zaznaczyć, że do zakwestionowanego przez Skarżącego operatu szacunkowego miało zastosowanie – z uwagi na treść art. 159 u.g.n. – obowiązujące jeszcze w dacie jego sporządzenia, rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), które zostało uchylone z dniem 9 września 2023 r. Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 tego rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. W myśl zaś § 4 przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§4 ust. 4 rozporządzenia). Tak zakreślone ramy prawne wyznaczają kryteria oceny prawidłowości operatu. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się bowiem jednolicie, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak rzeczoznawca nie ma pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości. Musi się on bowiem stosować do ustawowych i podustawowych regulacji w tym zakresie. Jednocześnie opinia biegłego jest dowodem w sprawie w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, co do jego zgodności z przepisami prawa, w oparciu o które został sporządzony. W judykaturze wskazuje się również, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (wyrok WSA w Gliwicach z 13 marca 2019 r., sygn. akt I SA/Gl 933/18 oraz powołane tam orzecznictwo; wszystkie przywołane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w internetowej bazie orzeczeń na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok NSA z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 851/16). W świetle powyższych uwag należy stwierdzić, że operat musi być niewątpliwie sporządzony w sposób logiczny, zrozumiały i przejrzysty, co warunkuje dokonanie jego oceny. Wprawdzie, w świetle cytowanego wyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. nie kwestionuje się prawa rzeczoznawcy majątkowego do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, podkreśla się jednakże, iż uzasadnienie dokonanego wyboru, w tym doboru współczynników korygujących, powinno być zrozumiałe dla niespecjalisty. W przeciwnym wypadku iluzoryczna staje się kontrola poprawności merytorycznej operatu (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 23 listopada 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 98/17). W świetle powyższych uwag Sąd stwierdza, że prosta analiza operatu szacunkowego z 9 czerwca 2023 r. budzi wątpliwości co do jego spójności i zupełności, które to wątpliwości wymagają wyjaśnienia w toku ponownego rozpoznawania zarzutów Skarżącego przez organ. Jak wskazał NSA w wyroku z 3 listopada 2022 r., sygn. akt III FSK 1035/21, a obecnie orzekający Sąd w pełni stanowisko to podziela, fakt, że organy nie są uprawnione do merytorycznej oceny operatu, nie może uzasadniać weryfikacji wyłącznie pobieżnej i ogólnej. Prawidłowa kontrola konkretnego dowodu z opinii biegłego powinna obejmować zbadanie zgodności z prawem tego dowodu, tj. m.in. tego czy zawiera on elementy przewidziane prawem, a ponadto jego przydatność i wiarygodność dowodową, czemu powinna służyć ocena opinii biegłego pod względem jej zupełności, spójności, a także logiczności wyprowadzanych wniosków w świetle okoliczności sprawy. Organ nie może chociażby samodzielnie ocenić czy wartość nieruchomości jest zawyżona czy też zaniżona, gdyż wymaga to wiadomości specjalnych, jednak może i powinien ocenić czy operat zawiera wszystkie wymagane elementy prowadzące do tej końcowej oceny, tj. oszacowania wartości nieruchomości. W związku z powyższym rację ma Skarżący zarzucając biegłemu dokonywanie merytorycznej zmiany treści operatu przy zastosowaniu formy erraty. Nie jest bowiem tak, jak wskazuje organ, że biegła wspomnianą erratą, skorygowała błąd pisarski przy opisie metody szacowania nieruchomości - tj. pkt 7.2 operatu, gdzie widnieje zapis, że zastosowano podejście porównawcze, metodą porównania parami, podczas gdy faktycznie wybrano metodę korygowania ceny średniej. Sąd zauważa, że na str. 12 i 13 operatu biegła opisała bowiem na czym polega metoda porównywania parami i opisała zrealizowaną procedurę przy wykorzystaniu tej właśnie metody szacowania, w szczególności przez utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości oraz określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Nie można w takiej sytuacji mówić o błędzie pisarskim, czyli "widocznym, niezamierzonym niewłaściwym użyciu wyrazu, mylnej pisowni, czy też opuszczeniu jakiegoś wyrazu lub wyrazów". W przedmiotowej erracie biegła omówiła założenia metody korygowania ceny średniej, co jednak nie usuwa uzasadnionych wątpliwości co do zastosowanej faktycznie metody wyceny i dyskwalifikuje wartość dowodową przedmiotowego operatu. Niezależnie od powyższego Sąd zaznacza także, że analizując treść przedmiotowego operatu, należy jeszcze raz wskazać, że zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu (wykorzystanego w rozpoznanej sprawie) podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dla wyceny nieruchomości metodą korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Sąd zaznacza, że definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zwiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisane określonym cechom. Podobieństwo przyjętych do zbioru nieruchomości nie może bowiem budzić wątpliwości, a strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane w operacie nieruchomości rzeczywiście są podobne. Dlatego też konieczne jest opisanie nieruchomości uznanych za podobne w taki sposób, aby możliwe było ich zidentyfikowanie. W innym wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. Z taką sytuacją mamy natomiast do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem w sporządzonym operacie znajduje się jedynie szczegółowy opis cech nieruchomości szacowanej, brak jest jednak wskazania tych cech w odniesieniu do nieruchomości przyjętych jako obiekty porównawcze. Nie chodzi przy tym o takie określenie nieruchomości podobnych, które umożliwi ich identyfikację, jednak nie można ograniczyć się sporządzenia tabelki (str. 14 operatu) zawierającej 14 pozycji, w których podano miasto położenia nieruchomości, obręb, powierzchnię, daty transakcji, ceny transakcji i cenę za 1m2. Podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, zaś ich usunięciu służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących tak nieruchomość wycenianą, jak i każdą z nieruchomości z nią porównywanych. Z przedmiotowego operatu wynika, że w ocenie biegłego zasadniczy wpływ na cenę mają takie atrybuty jak: lokalizacja, otoczenie, uzbrojenie, wielkość działki i dojazd. W związku z tym biegły powinien przez pryzmat tych cech dokonać opisu wszystkich porównywanych nieruchomości, co pozwoliłoby zweryfikować istnienie - bądź nie - wymaganego podobieństwa między nimi a nieruchomością wycenianą. Kwestionowany operat opisów takich nie zawiera, co również uniemożliwia ocenę operatu. Jak jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie (por. m.in. wyrok NSA z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II OSK 1973/15 oraz powołane tam orzecznictwo) operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. W świetle powyższych uwag, Sąd stwierdza, że w sprawie doszło do naruszenia art. 7 k.p.a. (zasady prawdy obiektywnej), art. 77 § 1 k.p.a. (zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy), art. 80 k.p.a. (zgodnie z którym organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona) w związku z art. 18 u.p.e.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż organy oparły rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym. Operat szacunkowy, w oparciu o który dokonano w niniejszej sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości jest bowiem dotknięty wadami, które nie pozwalają zaakceptować sporządzonego na jego podstawie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W konsekwencji Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzającego je postanowienie organu I instancji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni przedstawioną argumentację, uzupełni materiał dowodowy w zakresie uchybień wykazanych w operacie szacunkowym, a następnie oceni zebrany materiał dowodowy, zgodnie z zasadami określonymi w przepisach prawa. O kosztach postępowania Sąd orzekł na zasadzie art. 200, art. 205 § 2 zasądzając na rzecz strony skarżącej koszty postępowania obejmujące: wpis od skargi w wysokości 100 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 480 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa – 17 zł. Złożona w niniejszej sprawie skarga została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 3 p.p.s.a.. Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Jak zaś zgodnie podnosi się w orzecznictwie (wyroki NSA: z dnia 16 lutego 2021 r., III FSK 2430/21; z dnia 8 grudnia 2020 r., I FSK 1110/20, I FSK 1121/20, I FSK 1122/20, z dnia 11 czerwca 2019 r., II OSK 1867/17; orzeczenia.nsa.gov.pl) rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 p.p.s.a. (w przeciwieństwie do przypadków określonych w art. 119 pkt 2 p.p.s.a.) jest niezależne od woli stron.