I OSK 1902/21

Dnia 4 grudnia 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie: sędzia NSA Monika Nowicka (spr.) sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka Protokolant: starszy asystent sędziego Wojciech Maciołek po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2024 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej T.O. i J.O. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 20 lipca 2020 r. sygn. akt I SA/Wa 2414/19 w sprawie ze skargi T. O. i J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną

Wyrokiem z dnia 20 lipca 2020 r. (sygn. akt I SA/Wa 2414/19), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie – orzekając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej: "p.p.s.a") – oddalił skargę T.O. i J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2019 r. nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia 14 grudnia 2018 r. nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej od J. i T. małżonków [...] w wysokości 57.813,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] w obrębie [...], na skutek jej podziału, zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z dnia 25 września 2015 r. nr [...]. W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, T.O. i J.O. zarzucili Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie naruszenie: na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. - prawa materialnego, tj." art. 145 § 1 lit. a) p.p.s.a." w zw. art. 157 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: "u.g.n") - poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że skarżący zobowiązani byli do przedłożenia organowi administracji przeciwdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w sytuacji, gdy skarżący złożyli kontroperat rzeczoznawcy majątkowego – A.L. dla operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego – M. B., podczas gdy organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych dokonuje oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu takiej wyceny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 marca 2019 roku, I SA/Wa 2029/18); na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. - przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to: 1. "art. 145 § 1 c) p.p.s.a." w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (zwanego k.p.a.) - poprzez: a) niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym przyjęciu, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. B. (sporządzony na zlecenie organu administracji) nie budzi zastrzeżeń i został uznany przez Sąd I instancji jako dowód wiarygodny, w sytuacji gdy obarczony jest on tożsamymi błędami jak operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A.L. (złożony do akt jako kontroperat strony postępowania), któremu odmówiono prymatu dowodu wiarygodnego, ponieważ Sąd I instancji uznał, że został on sporządzony z naruszeniem przepisów prawa oraz zawiera błędy i omyłki, co skutkowało oddaleniem skargi, a w konsekwencji nieuchyleniu decyzji organów II instancji, b) nieodróżnienie oceny prawidłowości różniących się od siebie operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny od oceny ich wiarygodności dowodowej, w sytuacji, gdy oceną prawidłowości zajmuje się organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a nie organ administracyjny (por wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2020 roku, I OSK 2659/19) powyższe doprowadziło do oddalenia skargi, co skutkowało nieuchyleniem decyzji organów II instancji, 2. "art. 145 § 1 c) p.p.s.a." w zw. z art. 7, 8 § 1, art. 9 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. - polegające na oddaleniu skargi zamiast uwzględnieniu skargi, a w konsekwencji nieuchyleniu decyzji organów II instancji pomimo, że nie zebrano i nie rozważono całego materiału dowodowego w niniejszej sprawie, gdyż organ administracji nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonych operatów szacunkowych przez rzeczoznawców majątkowych tj. M. B. i A. L., w sytuacji gdy różnice wartości przed i po podziale nieruchomości w tych operatach wynoszą blisko 120.000, zł co stanowi istotną różnicę, która powinna być wyjaśniona merytorycznie, zaś ani organ administracji ani Sąd I instancji nie posiada wiedzy specjalistycznej do oceny prawidłowości tych operatów szacunkowych, co skutkowało nienależytym i nie wyczerpującym wyjaśnieniem skarżącym podstaw ustalenia praw i obowiązków skarżących w przedmiocie opłaty adiacenckiej. Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne, skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania. Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. (t.j. Dz. U. z 2024, poz. 935), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, a które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności zarzutów kasacyjnych. Zarzuty te zostały oparte na obu podstawach kasacyjnych, określonych w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a., to jest: na obrazie prawa materialnego w postaci: "art. 145 § 1 lit. a) p.p.s.a." w zw. art. 157 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (bez wskazania miejsca publikacji w/w ustawy czyli bez określenia jej wersji) oraz na istotnym naruszeniu przepisów postępowania, takich jak: "art. 145 § 1 c) p.p.s.a." w zw. z art. 7, 8 § 1, art. 9 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. a także "art. 145 § 1 c) p.p.s.a." w zw. z art. 80 k.p.a. W ocenie składu orzekającego, zarzuty te okazały się nieuzasadnione. Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów procesowych należy już na wstępie wyjaśnić, że wprawdzie w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, jej autor wskazywał na szereg wadliwości występujących – jego zdaniem – zarówno w postępowaniu przed Sądem Wojewódzkim jak i w postępowaniu administracyjnym, w tym akcentował zwłaszcza prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawczynię majątkową – M.B. a który to operat stanowił podstawę dla określenia przez Prezydenta [...] wysokości opłaty adiacenckiej, tym niemniej jednak, zarzuty kasacyjne, zawarte w petitum skargi kasacyjnej ( z wyjątkiem zarzutu opartego na art. 157 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) nie zostały oparte na przepisach regulujących zasady sporządzania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczność zatem że zarzuty kasacyjne ograniczały się jedynie do przepisów procedury administracyjnej, skutkuje tym, że ocena zaskarżonego wyroku (a która jest dokonywana tylko w granicach zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej), nie może uwzględniać szeregu kwestii podniesionych w argumentacji opisowej, zawartej uzasadnieniu skargi kasacyjnej. Oceniając zatem zaskarżony wyrok przez pryzmat wymienionych wyżej zarzutów opartych na: art. 145 § 1 c) p.p.s.a. w zw. z art. 7, 8 § 1, art. 9 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. a także art. 145 § 1 c) p.p.s.a. w zw. z art. 80 k.p.a., wyjaśnić należy, że tego rodzaju zarzuty okazały się nieskuteczne. Przepisy procedury sądowoadministracyjnej nie znają bowiem przepisu "art.145 § 1 c) p.p.s.a." (ani zresztą przepisu "art. 145 § 1 a) p.p.s.a"). Przepisy natomiast zawarte w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. mają jedynie charakter blankietowy. Stanowią one tylko formalną podstawę prawną dla wydania wyroku określonej treści. Natomiast sama treść wyroku jest wynikiem dokonania przez sąd określonej oceny prawnej zaskarżonej decyzji. Jak wynikało z akt sprawy przedmiotem zaskarżenia była w tym przypadku decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 czerwca 2019 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia 14 grudnia 2018 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej należnej od J. i T. małżonków [...] w wysokości 57.813,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...]w obrębie [...], na skutek jej podziału, który został zatwierdzony ostateczną decyzją Prezydenta [...] z dnia 25 września 2015 r. nr [...]. Wysokość w/w opłaty została zaś ustalona w oparciu o operat wykonany na zlecenie Urzędu m. st. Warszawy, sporządzony przez rzeczoznawczynię majątkową – M. B.. Zdaniem bowiem organów, operat ten był spójny, logiczny i wiarygodny. Został on opracowany prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami to jest ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z tego więc powodu organy przyjęły, że określony w tym operacie wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie jej podziału został prawidłowo, zgodnie z regulacją zawartą w art. 80 k.p.a. - udowodniony. Podkreślić też w tym miejscu trzeba, że ponieważ strony postępowania zgłaszały w toku postępowania szereg uwag do tego operatu, Prezydent [...], pismem z dnia 10 października 2018 r., zobowiązał biegłą – M. B. do ustosunkowania się do powyższych uwag. Następstwem tego, biegła w piśmie z dnia 19 października 2018 r. przedstawiła stosowne, obszerne wyjaśnienia, dotyczące w szczególności zarzutów: o błędnym uwzględnieniu wśród nieruchomości podobnych zarówno nieruchomości objętych planami, jak i nieruchomości, co do których zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Wyjaśniła, że nieruchomości przyjęte przez nią do porównań, stanowiły grunty przewidziane zarówno pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i/lub jednorodzinną oraz grunty objęte planem zagospodarowania przestrzennego i grunty ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Sam przy tym brak planu nie przekładał się na poziom cen gruntów, gdyż decydującym w tym zakresie był potencjał inwestycyjny gruntów. O potencjale tym nie świadczyło zaś wyłącznie istnienie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego, dowodziła go sama możność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W piśmie tym biegła odniosła się także szczegółowo do pozostałych zarzutów podnoszonych przez strony postępowania, uzasadniając m. in. przyjęty w operacie przez nią: dobór wielkości porównywanych nieruchomości oraz stopniowalność cechy oznaczonej jako "dostęp do drogi publicznej". Wyjaśniła także możliwość identyfikacji nieruchomości uznanych w tym operacie za podobne. W takiej więc sytuacji organy uznały, że operat szacunkowy sporządzony przez M.B.– jako wiarygodny dowód mógł stanowić podstawę do wydania decyzji. To stanowisko podzielił następnie Sąd Wojewódzki, akcentując, że operat sporządzony przez M.B.nie budził także i jego zastrzeżeń, gdyż zawierał wszystkie elementy świadczące o jego poprawności i spełnieniu wymogów określonych w art. 4 pkt 16, art. 151, art. 153, art. 1654, art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1, § 55 i § 56 ust. 1 pkt 7 oraz 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W powołanym operacie – jak wywodził Sąd I instancji – (cyt.): "rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość rynkową wycenianej nieruchomości przed podziałem na kwotę 4 060 141 zł, a po podziale na kwotę 4 252 852 zł. Podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości o 192 711 zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% różnicy wartości opłata adiacencka wyliczona została w wysokości 57 813,30 zł. Wyliczeń tych rzeczoznawca majątkowy dokonała w oparciu o bazę cen rynkowych, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca wyodrębniła do określenia wartości rynkowej gruntu transakcje nieruchomościami uznanymi przez nią za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej przed podziałem oraz transakcje uznane za najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej po podziale. W ocenie Sądu, w przedmiotowym operacie zastosowano właściwe podejście, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat był spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych były prawidłowe. Przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedlała istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie. Ponadto Sąd zaakcentował jednocześnie, że w sprawie nie doszło do naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania, gdyż - jak wynikało to z akt - w piśmie z dnia 19 października 2018 r. rzeczoznawczyni majątkowa ustosunkowała się do zarzutów skarżących do operatu z 15 stycznia 2018 r. dotyczących doboru nieruchomości podobnych, w tym różnicy w powierzchniach działek przyjętych do porównań, przyjętych cech rynkowych oraz sposobu identyfikacji nieruchomości uznanych za podobne". Podnieść też należy, że w toku postępowania administracyjnego strony przedłożyły drugi operat szacunkowy, sporządzony na ich zlecenie przez rzeczoznawczynię majątkowa – A. L.. Operat ten jednak został uznany przez organy za dowód niewiarygodny, gdyż zawierał błędy. W szczególności wskazywano w tym zakresie na fakt, że sporządzająca ten operat rzeczoznawczyni - A. L., szacując w podejściu porównawczym wartość działek nr [...] przed podziałem, uwzględniła łączną ich powierzchnię w procesie porównywania z nieruchomościami podobnymi, czym naruszyła dyspozycję art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organów, jakkolwiek wielkość nieruchomości nie została wprost wskazana w katalogu cech nieruchomości podobnych, to jednak z reguły wpływała ona na wartość nieruchomości, co wyjaśniła i uzasadniła w piśmie z 19 października 2018 r. rzeczoznawczyni – M. B.. Z tego względu, organy przyjęły, że nie można było uznać, iż działka nr [...] o powierzchni [...] m2 była podobna do działek o powierzchni [...] m2, i [...] m2 i [...] m2. Kolegium nie podzieliło przy tym argumentacji A. L., że przyjęcie takiego sposobu oszacowania wynikało z niemożności samodzielnego zagospodarowania działki nr [...]. Działka ta bowiem była działką zabudowaną, a co świadczyło przeciwko wyżej wskazanej tezie rzeczoznawczyni. Możliwość samodzielnego zagospodarowania działki nie budziła również wątpliwości M.B. i nie była także kwestionowana przez strony postępowania. W ocenie zatem Sądu Wojewódzkiego, skoro, zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, to należało uznać, że definicja ta kładzie nacisk na to, aby nieruchomość podobna tj. nieruchomość, której transakcja sprzedaży miała służyć określeniu wartości nieruchomości wycenianej, była z nią porównywalna. Ustawa wskazywała tu wprawdzie na dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości, ale z powołanego unormowania wynikało również, że dobierając nieruchomości porównywalne należało mieć wzgląd także na inne cechy wpływające na jej wartość. Tymi cechami były zaś: położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacji i lokalizacja, jak też wielkość powierzchni nieruchomości. W związku z tym Sąd Wojewódzki podzielił stanowisko organu, że jakkolwiek wielkość nieruchomości nie jest wprost wskazana w katalogu cech nieruchomości podobnych, to jednak z reguły wpływa na jej wartość. Z tego powodu więc – jak podkreślił Sąd - orzecznictwo przyjmuje, że jako jedna z cech fizycznych nieruchomości winna ona być uwzględniona w operacie szacującym wartość nieruchomości. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, nie zasługiwała również na aprobatę, zawarta w operacie z dnia 19 marca 2018 r. argumentacja biegłej A.L., że przyjęcie opisanego wyżej sposobu oszacowania nieruchomości przed podziałem wynikało z niemożności zagospodarowania działki nr [...]. Argumentacji tej przeczył bowiem m. in. fakt, że działka ta była zabudowana. W ocenie składu orzekającego w świetle wyżej przedstawionego stanu sprawy ,nie można było zatem zgodzić się ze skarżącymi, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawczynię majątkową - M. B. był obarczony (cyt.): "tożsamymi błędami jak operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego A. L.". Wręcz przeciwnie, zarówno organy jak i Sąd Wojewódzki stały na stanowisku, że operat ten mógł stanowić wiarygodny w tym przypadku dowód. Natomiast z treści skargi kasacyjnej nie wynikało by nawet skarżący przypisywali operatowi sporządzonemu przez biegłą M.B.takich samych wadliwości, jakie zostały podniesione w stosunku do operatu sporządzonego przez biegłą A. L.. Dlatego też zarzut oparty na art. 80 k.p.a. nie był trafny. Poza tym skoro operat, sporządzony przez biegłą L., zawierał błędne ustalenia (np. co do wyżej omówionej możliwości zagospodarowania działki nr [...]), to już choćby tylko z tego powodu, nie mógł on w tym przypadku stanowić dowodu. Ponadto wyjaśnić też trzeba, że sformułowane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzuty w stosunku do operatu sporządzonego przez rzeczoznawczynię majątkową M.B., a w których autor skargi kasacyjnej wskazywał na: a) dużą różnicę pomiędzy ceną minimalną a maksymalną określoną w Tabeli nr 1 Operatu 1, wynoszącą 250%, co uniemożliwia zakwalifikowanie nieruchomości zamieszczonych w Tabeli nr 1 jako nieruchomości podobnych pod względem ceny określonej za jeden metr kwadratowy, b) zamieszczenie w Tabeli nr 1 nieruchomości porównawczych objętych Miejskim Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który dopuszcza na ich terenie zabudowę wielorodzinną, podczas, gdy nieruchomość, objęta treścią decyzji organu I instancji, podlegała pod Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy, które dopuszcza w przedmiotowej lokalizacji jedynie zabudowę jednorodzinną, co powinno mieć bezpośrednie przełożenie na wycenę nieruchomości i klasyfikację przedmiotowych nieruchomości jako nieruchomości podobnych ponieważ zmniejsza to potencjał inwestycyjny nieruchomości, c) zamieszczenie w Tabeli nr 1 nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...], złożonej z działek ewidencyjnych o numerach [...]oraz [...]obu z obrębu [...], których 2/3 łącznej powierzchni stanowiło las, zgodnie z danymi pochodzącymi z ewidencji gruntów a co oznaczało, iż nie sposób było jej zakwalifikować jako nieruchomości podobnej pod względem przeznaczenia, jak również uzasadniało jej niską cenę za jeden metr kwadratów, nie mogły mieć w tym przypadku żadnego znaczenia. Powyższe zarzuty dotyczyły bowiem w zasadzie zagadnień specjalistycznych, gdyż o doborze nieruchomości, które będą stanowić materiał porównawczy dla nieruchomości wycenianej, decyduje rzeczoznawca majątkowy. W sytuacji zaś, gdy powyższe kwestie podnoszone przez strony, zostały wyczerpująco wyjaśnione przez biegłą w piśmie z dnia 19 października 2018 r., do którego złożenia zobowiązał ją Prezydent [...], a następnie zagadnienie to dostatecznie też zostało przedstawione w zaskarżonym wyroku, to nie można było twierdzić, że w postępowaniu administracyjnym nie zebrano i nie rozważono w tej sprawie całego materiału dowodowego. Powtórzenie tych samych zarzutów w uzasadnieniu skargi kasacyjnej , które były już wcześniej podnoszone w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym należało więc uznać jedynie za polemikę ze stanowiskiem Sądu Wojewódzkiego i organów. Dodać też przy tym wypada, że z żadnego przepisu prawa nie wynika obowiązek organu by w określonej sytuacji był on zobowiązany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem sporządzenia prawidłowości operatu szacunkowego. O tym zatem, czy takie wystąpienie w danym przypadku byłoby wskazane, decyduje sam organ. Skoro zaś w rozpoznawanej sprawie kontroperat w stosunku do operatu, który został oceniony przez organ jako: sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, spójny i logiczny, zawierał błędy i nieścisłości, to brak wystąpienia w takim przypadku wystąpien8ia z urzędu o sporządzenie oceny prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego organ orzekał, nie mogło świadczyć o wadliwie przeprowadzonym postępowaniu dowodowym. Wskazać przy tym jednocześnie trzeba, że nic nie stało na przeszkodzie by strony postepowania same wystąpiły z tego rodzaju wnioskiem. Okoliczność bowiem, iż istniała tego rodzaju możliwość, wynikała choćby z treści pisma Prezydenta [...] z dnia 20 lipca 2018 r. oraz z treści uzasadnienia wcześniej wydanej w tej sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 25 września 2018 r. nr [...]. Dlatego też zarzut kasacyjny oparty na art. 8 i art. 9 k.p.a. (w którym podnoszono, że organ nie poinformował stron o takiej możliwości) nie był uzasadniony. Zawarte natomiast w uzasadnieniu skargi kasacyjnej twierdzenia skarżących, w których zarzucali oni wadliwość operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłą M.B. polegającą na: stopniowaniu cechy porównawczej w przedmiocie dostępu do drogi publicznej jako dostępu: bardzo dobrego, dobrego bądź przeciętnego, podczas, gdy – ich zdaniem - metoda ta była niewłaściwa, ponieważ (cyt.): "zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nieruchomość posiada lub nie posiada dostępu do drogi publicznej a ewentualne stopniowanie można ograniczyć do (i) bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, (ii) dostępu do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, (iii) odpowiednią służebność drogową" wymagały już wskazania prawidłowo sformułowanego w tym zakresie - zarzutu kasacyjnego dotyczącego obrazy prawa materialnego. Analogiczna też sytuacja zachodziła w odniesieniu do twierdzeń, w których skarżący w uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzucali, iż operat szacunkowy sporządzony przez biegłą M.B. był wadliwy bo nie zawierał cech porównawczych, takich jak: numery ksiąg wieczystych czy wyrysy z katastru nieruchomości. Przechodząc do kwestii materialnoprawnych,, wyjaśnić należy, że opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), nie jest opinią, którą może zastąpić operat szacunkowy sporządzony na użytek określonego postępowania administracyjnego. Jest to bowiem opinia dotycząca samego operatu szacunkowego, w której dokonywana jest ocena prawidłowość jego sporządzenia. Z tego powodu w/w opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie może być oczywiście traktowana w postępowaniu administracyjnym (w którym został sporządzony operat szacunkowy) jako jakikolwiek "przeciwdowód". W związku z tym nie była oczywiście fortunna wypowiedź Sądu Wojewódzkiego zawarta w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, a w której Sąd ten stwierdził, że (cyt.): " kwestionowanie ustalonej na podstawie operatu szacunkowego opłaty adiacenckiej, niepoparte przeciwdowodem w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny z 15 stycznia 2018 r." Powyższa wypowiedź Sądu, biorąc jednak pod uwagę kontekst tej wypowiedzi i pozostałą część wywodów Sądu Wojewódzkiego, nie może być traktowana jako istotne naruszenie art. 157 ust. 1-4 u.g.n. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynikało bowiem, że Sąd Wojewódzki stał na stanowisku, iż ponieważ skarżący nie przedłożyli opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która zakwestionowała by prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą M. B. to po złożeniu przez tą biegłą wyjaśnień nie mogli oni skutecznie w dalszym ciągu podważać prawidłowości tego operatu. W tej więc sytuacji, skład orzekający uznał, że również zarzut materialnoprawny związany z naruszeniem art. 157 ust. 1 - 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie był uzasadniony. W rezultacie zatem biorąc powyższe pod uwagę Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że zaskarżony wyrok mimo częściowo nieprawidłowego uzasadnienia odpowiadał jednak prawu a to uzasadniało wydanie wyroku na podstawie art. 184 p.p.s.a.