I OSK 1680/23

Dnia 15 kwietnia 2025 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Piotr Przybysz Sędziowie: sędzia NSA Piotr Niczyporuk sędzia del. WSA Anna Wesołowska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 15 kwietnia 2025 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M.T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 marca 2023 r., sygn. akt I SA/Po 844/22 w sprawie ze skargi M.T. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] września 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną

Wyrokiem z 10 marca 2023 r. I SA/Po 844/22 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę M.T. (Skarżący) na decyzję Wojewody z [...] września 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Skarżący zaskarżył wyrok Sądu pierwszej instancji skargą kasacyjną w całości zarzucając mu naruszenie : 1. prawa materialnego, to jest art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej jako ugn oraz § 4 pkt 3, § 36 ust. 1 i 4 oraz § 55 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez ich niezastosowanie i przyjęcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, że biegła w sposób prawidłowy i rzetelny zweryfikowała, które nieruchomości będące przedmiotem transakcji w latach 2020-2021 są podobne do nieruchomości wycenianej oraz uznanie, że 3 nieruchomości, które zostały przyjęte do ostatecznego porównywania parami, są podobne do nieruchomości wycenianej, podczas gdy operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2022 r. nie rozstrzyga kryteriów doboru nieruchomości podobnych, a w szczególności przesłanek odrzucenia nieruchomości położonych w miejscowości S., 2. przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi, mające istotny wpływ na wynik postępowania, to jest: a) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w związku z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, powoływanej dalej jako kpa, przez zaniechanie uchylenia zaskarżonych decyzji przez Sąd pierwszej instancji w związku z dowolnym uznaniem przez Sąd, że operat szacunkowy sporządzony 28 lutego 2022 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K.L. w pełni odpowiada formalnym wymogom i nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie do ustalenia wysokości odszkodowania, a dane zawarte w tym operacie nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość, wobec czego opracowanie mogło stanowić wiarygodny dowód o wartości wycenianej nieruchomości, podczas gdy zastosowane przez biegłego kryteria podobieństwa porównywanych nieruchomości są niejasne oraz zasadność doboru nieruchomości przyjętych do porównań budzi wątpliwości, a kwestia prawidłowości doboru prawidłowej metodologii szacowania, kryteriów doboru nieruchomości jak i wyników szacunków powinna podlegać ocenie stosownie do zasady prawdy materialnej oraz zasady kompletności materiału dowodowego, b) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w związku z art. 7, art. 75, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80 kpa i art. 84 § 1 kpa przez zaniechanie uchylenia zaskarżonych decyzji przez Sąd pierwszej instancji w związku z przyjęciem, że zbędne byłoby zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do uzupełnienia operatu szacunkowego, gdyż biegła przedstawiła szczegółowe wyjaśnienia i odniosła się do uwag i zarzutów skarżącego a operat jest w pełni spójny i logiczny, podczas gdy aby okoliczność ta mogła zostać stwierdzona, konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego albo chociażby zobowiązanie dotychczasowego rzeczoznawcy majątkowego do udzielenia wyczerpujących wyjaśnień dotyczących operatu szacunkowego z dnia 28 lutego 2022 r., ponieważ ani Sąd, ani organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, pozwalającymi uznać, że operat ten w sposób prawidłowy ustala wartość odszkodowania, c) art. 3 § 1 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ppsa w związku z art. 10 § 1 kpa w zw. z art. 79 § 1 kpa przez zaniechanie uchylenia zaskarżonych decyzji przez Sąd pierwszej instancji i przyjęcie, że obecność stron postępowania przy dokonywaniu oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, która uległa wywłaszczeniu, nie jest obowiązkowa, podczas gdy skarżący w ogóle nie został zawiadomiony o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania, co uniemożliwiło stronie czynny udział w postępowaniu, a powyższy dowód dotyczył okoliczności mających znaczenie dla sprawy. W związku z powyższym Skarżący wniósł na podstawie art. 185 § 1 ppsa wnoszę o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu, a na podstawie art. 203 pkt 1 ppsa w zw. z art. 205 § 1 i 2 ppsa o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kasacyjnie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. W skardze kasacyjnej podniesione zostały zarówno zarzuty naruszenia przepisów postępowania jak i prawa materialnego, co obliguje sąd kasacyjny do odniesienia się w pierwszej kolejności do zarzutów opartych na drugiej podstawie kasacyjnej. W zarzucie objętym punktem 2.a petitum skargi kasacyjnej Skarżący kwestionuje stanowisko Sądu Wojewódzkiego w świetle którego sporządzony w postępowaniu administracyjnym operat może odpowiada wymogom formalnym i nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie go jako dowodu w sprawie. Uzasadniając tak postawiony zarzut Skarżący wskazuje, że niejasne są zastosowane przez biegłego kryteria podobieństwa porównywanych nieruchomości. Skarżący podkreśla, że z zestawienia sporządzonego przez rzeczoznawcę i z treści operatu nie wynika, w jakiej odległości od granic nieruchomości znajduje się zabudowa i jaka, co znajduje się w najbliższym otoczeniu nieruchomości, brak jest również danych o ich stanie prawnym oraz o istnieniu ograniczonych praw rzeczowych oraz o sposobie korzystania. W ocenie Skarżącego nie zostało również wyjaśnione, jaka konkretnie liczba działek obsługiwanych przez drogę jest "przeciętna" a jaka "duża". Skarżąca kwestionuje również nieprzyjęcie do porównań nieruchomości położonych w miejscowości S. Odnosząc się do tak uzasadnionego zarzutu przypomnieć należy, że wyceniana nieruchomość zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położona była na terenach komunikacyjnych. Zatem zarówno jej przeznaczenie planistyczne jak i przeznaczenie wynikające z decyzji z [...] grudnia 2021 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej było tożsame. W konsekwencji biegła przeprowadziła analizę gruntów przeznaczonych pod komunikację i wskazała, że rynek lokalny (gminy S.) jest słabo rozwinięty, odnotowano bowiem w okresie ostatnich dwóch lat jedynie kilkanaście transakcji. Z treści opinii wynika wprost, że podstawowym kryterium podobieństwa przyjętym przez biegłą było przeznaczenie planistyczne nieruchomości przyjętych do porównań. Biegła ustaliła również jakie są atrybuty waloryzujące nieruchomość gruntową (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie oraz intensywność wykorzystania drogi). Przedstawiła charakterystykę przyjętych atrybutów wartościujących a następnie w tabeli zawartej na stronach 19-20 opinii opisała nieruchomości przyjęte do porównań wskazując ich lokalizację (to jest miejsce położenia), sąsiedztwo i rodzaj gruntów oraz intensywność wykorzystania drogi. Następnie odniosła przyjęte atrybuty waloryzacyjne do wycenianej nieruchomości. Biegła przedstawiając transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi publicznej zwróciła uwagę, iż nieruchomości położone w miejscowości S. osiągają znacznie wyższe ceny niż nieruchomości położona na pozostałym terenie gminy. Biorąc pod uwagę, że nieruchomość stanowiąca współwłasność Skarżącego położona jest w miejscowości Zielątkowo, biegła przyjęła do porównań nieruchomości położone poza granicami miejscowości S. Wbrew stanowisku Skarżącego, przyjęcie do porównań nieruchomości położonych poza miejscowością S. zostało przez biegłą odpowiednio wyjaśnione. Jest to również zgodne z wynikającą z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym na datę wydania decyzji organu drugiej instancji opublikowanym w Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., dalej "u.g.n.") zasadą, w świetle której podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak wynika zaś z art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Działanie biegłej polegające na odrzuceniu transakcji nieruchomościami położonymi w miejscowości S. osiągającymi – jak wynika z danych zawartych w operacie – blisko trzykrotnie wyższe ceny niż nieruchomości położone poza tą miejscowością uznać należało zatem za w pełni prawidłowe, jako prowadzące do ustalenia ceny rynkowej nieruchomości na podstawie cen dotyczących nieruchomości o podobnym położeniu oraz przeznaczeniu. W świetle przyjętych przez biegłą atrybutów wartościujących i ich opisu kwestia braku opisu odległości w jakiej od przyjętej do porównań działki znajduje się zabudowa i co konkretnie znajduje się w sąsiedztwie działki nie ma znaczenia. Opisując bowiem atrybut "sąsiedztwo i otoczenie oraz rodzaj gruntów otaczających" biegła przyjęła wartość "dobre" w przypadkach, w których sąsiedztwo i otoczenie stanowią tereny zorganizowanej zabudowy mieszkaniowej, a "średnie" – grunty mieszkaniowe zabudowane i niezabudowane. Zatem kwestia odległości zabudowy od konkretnej działki nie miała znaczenia dla przyjętego parametru. Istotne było jakie tereny znajdują się w sąsiedztwie, co szczegółowo zostało opisane na stronie 20 opinii. W przypadku nieruchomości wycenianej przyjęto, ocenę średnią atrybutu sąsiedztwo, to jest przyjęto, że w jej sąsiedztwie znajdują się grunty mieszkaniowe zabudowane i niezabudowane. Z opisu nieruchomości zawartego na stronie 9 opinii wynika, że bezpośrednie otoczenie nieruchomości wycenianej stanowiły tereny mieszkaniowe zabudowane i użytkowanie rolniczo. Stwierdzenie to potwierdzają wydruki z map zamieszczone w opinii jak i dokumentacja fotograficzna. Argument Skarżącego dotyczący braku informacji o stanie prawnym nieruchomości w tym o ograniczonych prawach rzeczowym uznać należy za niezasadny. Skarżący nie wyjaśnił w jaki sposób rozumie pojęcie "stanu prawnego" zwłaszcza, że w świetle art. 134 ust. 2 u.g.n. ów stan prawny nie jest elementem uwzględnianym przy wycenie nieruchomości. Odnosząc się zaś do podnoszonego zarówno na etapie postępowania zarówno administracyjnego jak i sądowego argumentu dotyczącego zaniechania uwzględnienia przy wycenie nieruchomości faktu obciążenia jej hipoteką przypomnieć należy, że zarówno biegła jak i organ drugiej instancji słusznie zwrócili uwagę na art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1363, dalej "specustawa"), w świetle którego jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Jak wynika z ustaleń organów, które w tym zakresie nie były kwestionowane przez Skarżącego, hipoteka ustanowiona na spornej nieruchomości wygasła. Podkreślić jednak należy, że w świetle art. 18 ust. 1c specustawy nawet jej istnienie nie miałoby wpływu na wysokość odszkodowania. Rzeczywiście, w świetle art. 18 ust. 1a specustawy, jeżeli na nieruchomościach objętych decyzją wydaną w trybie ustawy są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Skarżący w skardze kasacyjnej nie wskazywał jednak, by ceny nieruchomości przyjętych do porównań ustalone zostały z uwzględnieniem art. 18 ust. 1a specustawy, co mogłoby mieć wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Co również istotne, w żadnym z pism składanych w toku postępowania administracyjnego (pismo z 18 marca 2022 r., pismo z 21 kwietnia 2022 r., odwołanie, pismo z 8 sierpnia 2022 r.) czy też sądowoadministracyjnego Skarżący argumentu takiego nie podnosił. Odnosząc się do argumentu dotyczącego niewyjaśnienia przez biegłą kwestii jaka konkretnie liczba działek obsługiwanych przez drogę jest "przeciętna" a jaka "duża" podkreślić należy, że już w opinii biegła wskazała wprost, iż ocena "dobra" tego parametru dotyczy drogi obsługującej bardzo dużą ilość działek (głównej drogi gminnej), ocena "średnia" drogi obsługującej przeciętną ilość działek a ocena "słaba" drogi obsługującej mniejszą ilość działek. W tym zakresie wycenianej działce przypisano ocenę "średnią" co oznacza, że obsługuje ona przeciętną ilość działek. W piśmie z 11 kwietnia 2022 r. biegła wyjaśniła, że wyceniana działka będzie stanowiła ul. [...] obsługującą 15 działek, poziom dobry zaś osiągają główne drogi gminne takie jak ul. [...] w Z. (nieruchomość nr 1 w tabeli na str. 19). W świetle powyższych okoliczności faktycznych sprawy uznać należy, że Sąd Wojewódzki nie naruszył przywołanych w punkcie 2a petitum skargi kasacyjnej przepisów podzielając stanowisko organów, iż sporządzony w toku postępowania operat może być uznany za dowód wystarczający do ustalenia wysokości przysługującego Skarżącemu i pozostałym współwłaścicielom nieruchomości odszkodowania za nieruchomość przejętą w trybie specustawy. Sąd kasacyjny wskazuje w tym miejscu, że w pełni podziela również stanowisko Sądu Wojewódzkiego co do zakresu kontroli operatu szacunkowego sporządzonego. Sąd Wojewódzki prawidłowo wskazał, że operat sporządzony przez biegłego podlega ocenie zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Słusznie również zwrócił uwagę że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Zatem podnoszone w zarzucie 1.a. kwestie dotyczące prawidłowości metodologii szacowania, kryteriów doboru nieruchomości czy też wyników szacunków mogły podlegać badaniu wyłącznie w trybie przewidzianym w art. 157 u.g.n. Przyznać należy bowiem rację Skarżącemu, który wskazuje, że ani organ ani sąd administracyjny nie dysponują wiadomościami specjalistycznymi pozwalającymi na dokonanie merytorycznej kontroli operatu. Sąd kasacyjny w składzie rozpoznającym sprawę podziela stanowisko, że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości Jeżeli w niniejszej sprawie, po uzyskaniu wyjaśnień biegłego po stronie organu nie powstały wątpliwości, co do prawidłowości operatu, nie miał on obowiązku przeprowadzenia kontroli o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. To Skarżący, jeżeli po zapoznaniu się z operatem uznał go za wadliwy winien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyroki NSA z 15 października 2024 r. I OSK 1257/21, 29 czerwca 2022 r. I OSK 1821/21). W konsekwencji w powyższym zakresie zarówno zarzut objęty punktem 1.a. jak i 1.b. petitum skargi kasacyjnej uznać należało za niezasadny. Niezasadny był również zarzut objęty punktem 1.c. petitum skargi kasacyjnej, Stawiając go Skarżący zarzuca Sądowi pierwszej instancji pominięcie uchybienia polegającego na niepowiadomieniu go przez biegłą o terminie oględzin celem sporządzenia operatu. Rację miał Sąd pierwszej instancji wskazując, że obecność stron postępowania przy dokonywaniu oględzin przez rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, która uległa wywłaszczeniu, nie jest obowiązkowa. Strona ma prawo uczestniczyć w takich oględzinach, lecz rzeczoznawca nie ma obowiązku ich powtórzenia, jeżeli któraś ze stron na oględziny się nie stawi. Słusznie również Sąd Wojewódzki zwrócił uwagę, że biegła w piśmie z dnia 25 lipca 2022 r. wskazała, że zawiadomiła listownie byłych właścicieli nieruchomości o terminie oględzin, jednak oprócz przedstawiciela Gminy S., nikt się nie pojawił. Sąd kasacyjny przypomina, że za uzasadnione mogą być tylko zarzuty naruszenia postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zarzucając biegłej niepowiadomienie go o terminie oględzin Skarżący nie wskazuje jakie jego nieobecność w trakcie tych oględzin miała skutki dla ustalenia wysokości odszkodowania. Skarżący nie wskazuje jakie okoliczności faktyczne dotyczące wycenianej nieruchomości nie zostały przez biegłą uwzględnione na skutek jego nieobecności w trakcie oględzin. Zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego to jest art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., oraz § 4 pkt 3, § 36 ust. 1 i 4 oraz § 55 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej "rozporządzenie") Skarżący uzasadniał przyjęciem do porównań transakcji nieruchomościami związanymi z nabywaniem gruntów pod drogi. W ocenie Skarżącego, nieruchomość stanowi przedmiot obrotu rynkowego tylko wtedy gdy podmiot oferujący ją nie jest poddany przymusowi przeprowadzenia transakcji i działa w ramach swobody umów. Zatem wybranie przez biegłą nieruchomość nabytych pod drogi publicznej stroi w rażącej sprzeczności z dyspozycją przepisów rozporządzenia. Stanowisko to uznać należy za niezasadne. Jak zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 maja 2019 r. I OSK 1852/17, a pogląd ten sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela, nie ma podstaw, aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem założyć, że umowy dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Jak podkreśla się w orzecznictwie, treść tego rodzaju umów pozwala ustalić rynkową wartość nieruchomości, za którą przysługuje odszkodowanie. Niezasadne są również argumenty Skarżącego zmierzające do wykazania, że w realiach sprawy zachodziły podstawy do dokonania wyceny przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Skarżący w swojej argumentacji podkreślał, że w świetle § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości określa się przyjmując jej przeznaczenie zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Skarżący pomija jednak, że przeznaczenie nieruchomości biegła ustaliła w niniejszej sprawie zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. to jest przyjmując jej przeznaczenie wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w rozpoznawanej sprawie decyzja wydana na postawie specustawy nie zmieniła przeznaczenia nieruchomości. Wyjaśnić następnie należy że w świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z § 36 rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść. Tak rozumiany przepis aktu wykonawczego umożliwia realizację ustawowego obowiązku dokonania wyceny nieruchomości wywłaszczonych na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania czyniąc przepisy te spójnymi, pozwalając jednocześnie na dostosowanie podejścia do zaistniałych w konkretnej sprawie warunków. Pogląd ten jest poglądem wiodącym i dominującym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por.: wyroki NSA z 26 czerwca 2023 r. I OSK 408/20 oraz z 13 lipca 2023 r. I OSK 1341/22 i przywołane w nich orzecznictwo). W niniejszej sprawie sam fakt, że rynek nieruchomości drogowych uznany został przez biegłą za słabo rozwinięty nie wykluczał możliwości pozyskania odpowiednich danych niezbędnych do przeprowadzenia wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Zwrócić należy bowiem uwagę, że zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy tej metodzie prawodawca nie precyzuje zatem liczby nieruchomości koniecznych do porównania z wycenianą i w praktyce rzeczoznawcy majątkowi przyjmują, że wymagane jest porównanie z kilkoma nieruchomościami podobnymi, w odróżnieniu od metody korygowania ceny średniej, która wymaga przyjęcia do porównań co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Oczywiście niezasadny był argument Skarżącego dotyczący wadliwego w jego ocenie zaniechania zobowiązania przez Sąd biegłej do złożenia stosownych wyjaśnień na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd kasacyjny przypomina, że w świetle przywołanego przez Skarżącego przepisu sąd administracyjny może przeprowadzić dowód z dokumentu. Nie jest jednak możliwe prowadzenie w postępowaniu przed sądem administracyjnym postępowania dowodowego polegającego na wzywaniu biegłego do przedstawienia dodatkowych wyjaśnień czy też przeprowadzenie dowodu z jego opinii. Opinia biegłego nie może być bowiem uznana za dokument, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a. Mając na uwadze powyższe wywody Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną. Uzasadnienie zostało sporządzone stosownie do wymogów określonych w art. 193 zdanie 2 p.p.s.a zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej. W niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącego kasacyjnie – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzekł się rozprawy, a strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o jej przeprowadzenie, stąd też rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a.