I OSK 1476/23

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Krzysztof Sobieralski Sędziowie: sędzia NSA Mariola Kowalska sędzia del. WSA Anna Wesołowska (sprawozdawca) Protokolant asystent sędziego Anna Ziółkowska po rozpoznaniu w dniu 10 czerwca 2026 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. D., E. D., W. D. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 lutego 2022 r. sygn. akt I SA/Wa 439/21 w sprawie ze skargi M. D., E. D., W. D. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.

Wyrokiem z 17 lutego 2022 r. I SA/Wa 439/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę W. D., M. D. i E. D. (Skarżący) na decyzję Wojewody Mazowieckiego (Wojewoda) z [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Skarżący zaskarżyli wyrok Sądu pierwszej instancji skargą kasacyjną w całości, zarzucając mu na podstawie art. 174 pkt 1 oraz 2 p.p.s.a.: 1. naruszenie przepisów prawa materialnego: a) art. 18 ust. 1 w zw. z art 42 ust. 2 lit. b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm., dalej :"specustawa drogowa"), poprzez błędną interpretację prowadzącą do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość według wartości niższej niż jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania; b) art. 130 ust. 1 oraz 134 ust. 1-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 dalej u.g.n.) poprzez błędną interpretację i ustalenie wartości odszkodowania poniżej wartości rynkowej nieruchomości, w szczególności bez uwzględnienia jej faktycznego rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się ceny w obrocie nieruchomościami; c) art. 42 ust. 1 w zw. z art. 42 ust. 2 pkt 1, 2 oraz 4 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2020 r. poz. 2052) poprzez błędną interpretację i uznanie, iż ustalenie wartości odszkodowania w oparciu o pomiary nieruchomości niedokonane przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, pozwalające na wykonywanie samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii; d) § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego błędną interpretację oraz zastosowanie do wyceny nieruchomości w ramach operatu stanowiącego podstawę wydania zaskarżonych Decyzji, w sytuacji gdy całość wywłaszczonej nieruchomości nie była przeznaczona na inwestycję drogową na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej 2. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. przez jego niezastosowanie i nieuchylenie zaskarżonej decyzji, mimo że organ I jak i II Instancji naruszyły normy: a) art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256 z późn. zm., dalej k.p.a., poprzez ograniczenie postępowania dowodowego wyłącznie do sporządzonej wyceny i pominięcie w niniejszej sprawie konieczności przeprowadzenia prawidłowych pomiarów geodezyjnych określających jak część powierzchni działki [...] leży w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU - tereny mieszkaniowo-usługowe, a jaka w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem KL - 15, a jaka na obszarze oznaczonym symbolem KS2 - projektowana trasa nowo-ekspresowa, [...] (O. G., zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania [...]), a także pomiarów określających jaka część powierzchni działki [...] leży w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU - tereny mieszkaniowo-usługowe, a jaka część w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem KL- 15 - korytarz tras komunikacji kołowej ul. B., droga lokalna, i oparcie się w tym zakresie wyłącznie o szacowanie powierzchni przez osobę nieposiadającą wymaganych uprawnień, co miało istotny wpływ na wydanie i treść decyzji obu instancji, gdyż doprowadziło do błędnego wydania zaskarżonych decyzji, a także na treść zaskarżonego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, poprzez oddalenie skargi Skarżących; b) art. 76 § 1 k.p.a. przez jego błędne zastosowanie i uznanie, że ww. mapa sytuacyjna w zakresie w jakim wskazuje na zajęcie przedmiotowej nieruchomości pod drogę publiczną, ma moc dokumentu urzędowego, mimo że nie istnieje żaden przepis szczególny uprawniający geodetę uprawnionego do urzędowego zaświadczenia powyższej okoliczności, a powyższa mapa mogła co najwyżej urzędowo potwierdzać fakt i zakres podziału nieruchomości; c) art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie niezbędnych dla ustalenia całości istotnych okoliczności, w tym poprzez wykonanie prawidłowych pomiarów geodezyjnych określających jak część powierzchni działki [...] leży w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU - tereny mieszkaniowo-usługowe, a jaka w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem KL - 15, a jaka na obszarze oznaczonym symbolem KS2 - projektowana trasa nowo-ekspresowa, [...] ([...], zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania [...]), a także pomiarów określających jaka część powierzchni działki [...] leży w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU - tereny mieszkaniowo-usługowe, a jaka część w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem KL-15 - korytarz tras komunikacji kołowej ul. B., droga lokalna, i oparcie się w tym zakresie wyłącznie o szacowanie powierzchni przez osobę nieposiadającą wymaganych uprawnień; d) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak właściwego uzasadnienia decyzji, w szczególności nie wskazanie przyczyn dla których odstąpiono od wykonania prawidłowych pomiarów geodezyjnych określających jak część powierzchni działki [...] leży w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU - tereny mieszkaniowo-usługowe, a jaka w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem KL - 15, a jaka na obszarze oznaczonym symbolem KS2 - projektowana trasa nowo-ekspresowa, [...] ([...], zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania [...]), a także pomiarów określających jaka część powierzchni działki [...] leży w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU - tereny mieszkaniowo-usługowe, a jaka część w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem KL - 15 - korytarz tras komunikacji kołowej ul. B., droga lokalna, i oparto się w tym zakresie wyłącznie o szacowanie powierzchni przez osobę nieposiadającą wymaganych uprawnień; e) naruszenie art. 8 k.p.a, poprzez działanie organu podważające zaufanie obywateli do organów Państwa. Powyższe zarzuty zostały szerzej umotywowane w uzasadnieniu skargi kasacyjnej. Na podstawie wyżej wymienionych zarzutów Skarżący wnieśli o: 1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, 2. zasądzenie na rzecz Skarżących od organu kosztów postępowania według norm prawem przepisanych, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego. Jednocześnie Skarżący wnieśli o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Odpowiedź na skargę kasacyjną nie została wniesiona. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku. Przed przystąpieniem do ustosunkowania się do zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej przypomnieć należy istotę sprawy poddanej pod rozstrzygnięcie sądu kasacyjnego. Prezydent decyzją z [...] października 2017 r., nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie dróg powiatowych: ul. G. na odcinku od skrzyżowania z ul. M. do skrzyżowania z ul. B., ul. B. na odcinku od skrzyżowania z ul. G. do skrzyżowania z ul. K. w dzielnicy B. [...], projektowanej m.in. na działkach ewidencyjnych nr [...] i [...] z obrębu [...] o powierzchni odpowiednio 470 m2 i 241 m2, powstałych z podziału działki nr [...] uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], oraz nadał tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 10 listopada 2017 r. Następnie Prezydent decyzją z [...] stycznia 2020 r. ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w W., w Dzielnicy B., stanowiącą działki ewidencyjne nr [...] i [...], z obrębu [...] o pow. 470 m2 i 241 m2 powstałe z podziału działki [...] uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], przejętą z mocy prawa na rzecz [...] na podstawie ww. ostatecznej decyzji Prezydenta z [...] października 2017 r. w wysokości 363 624,00 zł (pkt I); ustalił odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej wynikającej z umowy kredytowej nr [...] z [...] września 2016 r. ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości w wysokości 263 675,68 zł i przyznał to odszkodowanie w całości na rzecz [...] w P. z siedzibą w P. ([...]) przy ul. K. [...], wpisanego do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr KRS [...] tytułem zaliczenia na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami (pkt II); ustalił odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej wynikającej z umowy kredytowej nr [...] z [...] listopada 2015 r. ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości na rzecz [...] w P. z siedzibą w P. ([...]) przy ulicy K. [...], wpisanego do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego pod nr [...], w wysokości 0,00 zł (pkt III); pomniejszył ustalone w pkt I odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość o ustalone w pkt II i III odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na tej nieruchomości i w ten sposób ustalił przysługujące do wypłaty na rzecz poprzednich właścicieli odszkodowanie w wysokości 99 948,32 zł (pkt IV); powiększył ustalone w pkt I odszkodowanie o 5% wartości przejętej na rzecz [...] nieruchomości tj. o kwotę 18 181, 20 zł (pkt V); przyznał ustalone w pkt IV odszkodowanie wraz z określoną w pkt V kwotą powiększenia w łącznej wysokości 118 129,52 zł na rzecz: W. D. (syna M. i H.) i E. D. (córki H. i A.) w udziale wynoszącym 1/2 części, tj. w kwocie 59 064,76 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, M. D. (syna W. i E.) i M. D. (córki A. i K.) udziale wynoszącym 1/2 części, tj. w kwocie 59 064,76 zł na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej(pkt VI); zobowiązał Prezydenta, jako organ wykonawczy [...], reprezentowanego przez Zarząd Miejski Inwestycji Drogowych, do zapłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dnia od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Od powyższej decyzji odwołanie złożyli Skarżący kwestionując operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie oraz wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości i ponowne ustalenie odszkodowania. Wojewoda decyzją z [...] grudnia 2020 r. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta z [...] stycznia 2020 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że w niniejszym postępowaniu sporządzony został operat szacunkowy z [...] kwietnia 2019 r., przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który uznany został przez Prezydenta za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i za wiarygodny dowód w sprawie, stąd w oparciu o niego ustalono odszkodowanie. Wojewoda stwierdził, że ww. operat zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii, ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe. Zatem jest on wiarygodnym dowodem wartości nieruchomości, a w konsekwencji decyzja Prezydenta z [...] stycznia 2020 r. jest zasadna i prawidłowa. Skarżący wywiedli na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Przywołanym na wstępie wyrokiem Sąd Wojewódzki oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. stwierdzając, że prawidłowo Wojewoda uznał, że przedstawiony w niniejszej sprawie operat jest wiarygodnym dowodem co do wartości nieruchomości. Analiza uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że Skarżący kwestionują ustalenie przez biegłą w operacie z [...] kwietnia 2019 r., zaopatrzonym w klauzulę aktualizacyjną z [...] maja 2020 r. i stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania, jaka część wywłaszczonej nieruchomości położona była na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowana przestrzennego oznaczonym symbole MU a jaka na obszarze oznaczonym symbolem KL i KS2 (zarzuty objęte punktami 2.a-c petitum skargi kasacyjnej). Ustosunkowując się do powyższego zarzutu wyjaśnić zatem należy, że w piśmie z [...] kwietnia 2019 r. przedkładając nowy operat szacunkowy biegła wyjaśniła, ż "w dacie sporządzania poprzedniego operatu nie były naniesione na mapę planu zagospodarowania przestrzennego granice wycenianych działek a z tekstu planu wynikało, że cała powierzchnia działek [...] i [...] w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod drogę. Po naniesieniu podziału na mapę i nałożeniu podziału na mapę planu okazało się, że tyko część powierzchni tych działek położona jest w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbole K- komunikacja kołowa a pozostała część w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem MU- zabudowa mieszkaniowo-usługowa. W związku z powyższym sporządzony został nowy operat szacunkowy w którym oddzielnie określono wartości poszczególnych nieruchomości." W ocenie Sądu kasacyjnego rozpoznającego sprawę przedstawione przez biegłą w piśmie z [...] kwietnia 2019 r. wyjaśnienia są jasne, spójne i pozwalają na prześledzenie, w jaki sposób ustalono i wyliczono powierzchnię działek podlegających wywłaszczeniu położoną na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele określone symbolem K a jaka – na obszarze przeznaczonym na cele określone symbolem Mu. Wobec przedstawionej przez biegłą metodologii wyliczenia jaka powierzchnia wywłaszczanych działek przeznaczona była na jaki cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, polegającej w istocie na odczytaniu zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie było konieczne przeprowadzanie dowodu z pomiarów celem ustalenia jaka część wywłaszczanych działek leży w określonym obszarze planu zagospodarowania. Okoliczności te zostały ustalone przez biegłą w sposób wskazany przez nią w piśmie z [...] kwietnia 2019 r. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podnoszono, że wskazanie w operacie, iż obszar przeznaczony na cele Mu wynosi około 246 m2 zaś obszar przeznaczony na celem określone symbolem K to 465 m2, oznacza, że w istocie nie jest wiadomo jaka jest rzeczywista powierzchnia działek ani jaki błąd przyjął biegły w swoich wyliczeniach. Odnosząc się do tej argumentacji wyjaśnić należy, że rzeczywiście pojęcie "około" w języku naturalnym oznacza "w przybliżeniu", "rzędu". Jak podaje słownik języka polskiego "około" - to przyimek poprzedzający określenie liczby, ilości, miary lub czasu, nadający im przybliżony charakter (https://sjp.pwn.pl/slowniki/oko%C5%82o.html). Wskazanie przez biegłą, że określona powierzchnia wynosi około określonej wartości wyrażonej w pełnych metrach kwadratowych odczytywać należy jako wskazanie, że ewentualna różnica nie przekracza 1m2. Zatem wskazanie w operacie, że powierzchnia przeznaczona na cele określone symbolem Mu to około 245 m2 zaś powierzchnia przeznaczona na cele określone symbolem K to około 465 m2 uznać należy za pozostające bez wpływu na wynik sprawy. W konsekwencji zarzuty objęte punktem 2.a-c petitum skargi kasacyjnej uznać należało za niezasadne. Niezasadny był również powiązany z powyższymi zarzutami zarzut naruszenia prawa materialnego objęty punktem 1.c petitum skargi kasacyjnej. Wyjaśnić należy, że przywołane przez Skarżących przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 2052., dalej "p.g.k.") dotyczą wykonywania samodzielnych funkcji w dziedzinie geodezji i kartografii. Wskazane w skardze kasacyjnej podpunkty art. 42 ust. 2 obejmują: a. kierowanie pracami geodezyjnymi i kartograficznymi, podlegającymi zgłoszeniu do organu Służby Geodezyjnej i Kartograficznej lub wykonywanymi na zlecenie tego organu, oraz sprawowanie nad nimi bezpośredniego nadzoru (art. 42 ust. 2 pkt 1), b. wykonywanie czynności rzeczoznawcy z zakresu prac geodezyjnych, podlegających zgłoszeniu do organu Służby Geodezyjnej i Kartograficznej lub wykonywanych na zlecenie tego organu, oraz sprawowanie nad nimi bezpośredniego nadzoru (art. 42 ust. 2 pkt 2), c. wykonywanie czynności technicznych i administracyjnych związanych z rozgraniczaniem nieruchomości (art. 42 ust. 2 pkt 4). Żadna z powyższych czynności nie jest czynnością obejmującą sporządzanie wyceny nieruchomości, w tym ustalenie na podstawie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jaka część danej nieruchomości przeznaczona jest na jakie cele. W konsekwencji Sąd Wojewódzki nie naruszył wskazanych przepisów akceptując ustalenia faktyczne organów co do wartości nieruchomości wynikające ze sporządzonego operatu szacunkowego. Sąd kasacyjny wskazuje, że Skarżący w toku postępowania administracyjnego nie kwestionowali powyższego sposobu ustalenia powierzchni działek przeznaczonych na określone cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że Skarżący zostali poinformowani o zgromadzeniu kompletnego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji (zawiadomienie z 6 listopada 2019 r. doręczone pełnomocnikowi Skarżących 20 listopada 2019 r.). W toku postępowania przed organem drugiej instancji nie został zgromadzony żaden dodatkowy materiał dowodowy, organ zwrócił się jedynie o potwierdzenie aktualności operatu. Argumentacja dotycząca wadliwego wyliczenia powierzchni przeznaczonej na poszczególne cele w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podniesiona została dopiero na etapie skargi do Sądu Wojewódzkiego. Skoro zatem na etapie postępowania administracyjnego Skarżący nie kwestionowali powyższego wyliczenia brak jest podstaw do czynienia organowi administracji zarzutu, że nie wyjaśnił w uzasadnieniu decyzji dlaczego odstąpił – jak to określają Skarżący – "od wykonania prawidłowych pomiarów geodezyjnych", którego to zaniechania nie dostrzegł Sąd Wojewódzki. Czyni to zatem niezasadny zarzut objęty punktem 2.d petitum skargi kasacyjnej. Odnosząc się do zarzutu objętego punktem 1.d. petitum skargi kasacyjnej, to jest zarzutu naruszenia § 36 ust. 4 rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej : "rozporządzenie") wyjaśnić należy, że wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze kasacyjnej biegła nie zastosowała dwóch metod wyceny w stosunku do tej samej nieruchomości. Metody wyceny opisane zostały w § 4 ust. 3-5 rozporządzenia. W cytowanych przepisach wyjaśniono, w jaki sposób dokonuje się porównania nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami. Tak opisany sposób porównywania nieruchomości stanowi właśnie metodę wyceny. Jak wynika z opinii, biegła zarówno w odniesieniu do części nieruchomości przeznaczonej miejscowym planie zagospodarowana przestrzennego na cele objęte symbolem K jak i w odniesieniu do części przeznaczonej na cele oznaczone symbolem Mu zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami, to jest metodę opisaną w § 4 ust. 3 rozporządzenia. Oznacza to, że biegła zastosowała jedną metodę w odniesieniu do obu części nieruchomości. Jak wynika z uzasadnienia skargi kasacyjnej, pod pojęciem zastosowania dwóch metod wyceny Skarżący rozumieją dokonanie wyceny części nieruchomości przeznaczonej w planie na cele oznaczone symbolem K przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji drogowych oraz dokonanie wyceny części nieruchomości przeznaczonej w planie na cele oznaczone symbolem Mu przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele mieszkaniowe. Uwzględniając pojęcie metody wyceny zawarte w rozporządzeniu tak uzasadniony zarzut jest niezasadny. W ocenie Skarżących, skoro cała nieruchomość nie była przeznaczona na cele drogowe brak było podstaw do stosowania § 36 ust. 4 rozporządzenia a nieruchomość winna podlegać wycenie na zasadach ogólnych, to jest zasadach określonych w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Odnosząc się do powyższego stanowiska Sąd kasacyjny wyjaśnia, że nie było możliwe dokonanie wyceny wywłaszczonej nieruchomości przy pominięciu przeznaczenia planistycznego poszczególnych części danej działki. Przywołany przez Skarżących w petitum skargi kasacyjnej art. 18 ust. 1 specustawy drogowej przewiduje, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jednocześnie w art. 12 ust. 5 specustawy zawarte wskazane zostało, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Pojęcie stanu nieruchomości, o którym mowa w art. 18 specustawy drogowej nie zostało zdefiniowane w tej ustawie, zatem w tym zakresie odwołać się należy przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W świetle art. 4 pkt 17 u.g.n. pod pojęciem stanu nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Pojęcie stanu prawnego nieruchomości obejmuje zarówno obciążenia prawne na nieruchomości jak i jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Warszawa 2023, str. 35). Konieczność uwzględnienia przy dokonywaniu wyceny również jej przeznaczenia planistycznego wynika wprost z art. 154 ust. 1 u.g.n., w świetle którego biegły przy dokonywaniu wyceny uwzględnia przeznaczenie planistyczne działek. Biegła dokonała wyceny uwzględniając zapis § 36 ust. 1 rozporządzenia to jest uwzględniając przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n., a więc wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie poszczególnych części nieruchomości. Odwołanie się przez organy i Sąd Wojewódzki do § 36 ust. 4 rozporządzenia nie może zostać ocenione jako wadliwe. Biegła ustaliła bowiem, że w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym możliwe jest ustalenie jej wartości według transakcji drogowych. Ponadto ustaliła, że przeznaczenie nieruchomości według celu wywłaszczenia, a więc celu drogowego, nie zwiększa jej wartości, zatem mieszkaniowa część nieruchomości winna być wyceniona według jej aktualnego przeznaczenia. Oznacza to innymi słowy, że cel wywłaszczenia nie wpływał na zwiększenie wartości nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe, zatem wycena tej części nieruchomości dokonana według aktualnego przeznaczenia była prawidłowa i zgodna z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Zatem argumentacja Skarżących dotycząca wadliwego dokonania wyceny musi być uznana za niezasadną. Zwrócić należy również uwagę, że Skarżący nie wyjaśniają na czym miałaby polegać wycena na zasadach ogólnych, skoro nawet przywołany przez nich § 36 ust. 1 rozporządzenia nakazuje uwzględnienie przeznaczenia planistycznego nieruchomości. W konsekwencji za niezasadny uznać należało zarzut naruszenia art. 18 ust. 1 specustawy drogowej poprzez błędną interpretację prowadzącą do ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość według wartości niższej niż jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie ustalone zostało na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego 4 kwietnia 2019 r., w dniu 23 maja 2020 r. biegła potwierdziła jego aktualność. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3 (to jest po upływie 12 miesięcy licząc od daty sporządzenia operatu), chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Innymi słowy oznacza to, że ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie aktualnego operatu w okresach wskazanych w art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. oznacza, że ustalono wartość nieruchomości na dzień, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponieważ zarzuty naruszenia przepisów postępowania zmierzające do zakwestionowania dokonanych przez organy i przyjętych przez Sąd Wojewódzki ustaleń faktycznych co do wartości nieruchomości okazały się niezasadne, za niezasadny uznać należało zarzut naruszenia art. 130 ust. 1 oraz 134 ust. 1-4 u.g.n. poprzez błędną interpretację i ustalenie wartości odszkodowania poniżej wartości rynkowej nieruchomości, w szczególności bez uwzględnienia jej faktycznego rodzaju, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia, stanu nieruchomości oraz aktualnie kształtujących się ceny w obrocie nieruchomościami. W rozpoznawanej sprawie nie można więc zarzucić organom działania podważającego zaufanie obywateli do organów Państwa, co czyni niezasadnym zarzut z punktu 2.e petitum skargi kasacyjnej. Zarzut naruszenia art. 42 ust. 2 lit. b specustawy drogowej jest w realiach niniejszej sprawy niezrozumiały. Przepis art. 42 specustawy drogowej to przepis przejściowy niezawierający wskazanej w skardze kasacyjnej jednostki redakcyjnej. Mając na uwadze powyższe wywody Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną. Uzasadnienie zostało sporządzone stosownie do wymogów określonych w art. 193 zdanie 2 p.p.s.a., zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.