0113-KDIPT1-3.4012.1167.2025.2.ALN

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe w zakresie uznania, że sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie mieści się w zakresie działalności gospodarczej określonej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym nie działał Pan jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy;

• prawidłowe w zakresie uznania, że będzie miał Pan prawo dokonania wstecznej rejestracji jako podatnik VAT i prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu budowy budynków opisanych we wniosku za okres, w którym nie doszło do przedawnienia.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 grudnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w podatku od towarów i usług, który dotyczy uznania, że:

· sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1, będącej we współwłasności małżeńskiej, nie mieści się w zakresie działalności gospodarczej określonej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym nie działał Pan jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy;

· będzie miał Pan prawo dokonania wstecznej rejestracji jako podatnik VAT i prawo do odliczenia VAT naliczonego z tytułu budowy budynków opisanych we wniosku za okres, w którym nie doszło do przedawnienia.

Wniosek uzupełnił Pan pismem z 9 stycznia 2026 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Posiada zatrudnienie w stosunku pracy. Znajduje się w związku małżeńskim i posiada wspólność majątkową.

11 stycznia 2021 r. nabył nieruchomość niezabudowaną oznaczoną działką gruntu nr 1 położoną w miejscowości B, dla której Sąd Rejonowy w A, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…). Działka oznaczona jest w rejestrze gruntów symbolem: RIV – grunty orne. Z wypisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu wsi B wynika, że zgodnie z zatwierdzoną uchwałą Rady Gminy C działka przeznaczona jest pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy zagrodowej. W akcie notarialnym Wnioskodawca wraz z małżonką oświadczyli, że nabywają nieruchomość za fundusze stanowiące ich majątek wspólny, na prawach współwłasności majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość została nabyta od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej.

Z tytułu zakupu notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnej. Na ww. działce Wnioskodawca wybudował dom jednorodzinny mieszkalny, który został sprzedany przez Wnioskodawcę po wybudowaniu. Budowa trwała od 07.07.2021 r. do 27.10.2023 r. (sprzedaż 28.01.2024). Po wybudowaniu Wnioskodawca zamieszkał w nim wraz z rodziną przez około 3 miesiące.

Ww. działka została nabyta w trakcie innej budowy prowadzonej na wcześniej nabytej 30 października 2020 r. działce nr 2 położonej również w D. Działka ta podobnie jak działka 1 nabyte zostały z zamiarem przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe. Status działki 2 był analogiczny jak do działki 1, tj. była to nieruchomość niezabudowana, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy zagrodowej.

Środki na zakup ww. działki pochodziły ze sprzedaży domu mieszkalnego wybudowanego na uprzednio nabytej działce (3) w D, na której Wnioskodawca wybudował dom mieszkalny z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe. Działka w D, na której wybudowany został dom, nabyta była również od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Wnioskodawca z tytułu czynności zakupu uiścił podatek od czynności cywilnoprawnych. Rodzina na krótki okres zamieszkała w tym domu. Dom ten jednak został zbyty, pomimo, że wydawało się, że jest on idealną lokalizacją („zielona okolica”) dla Wnioskodawcy i jego małżonki. Budowa domu w D była realizowana własnymi siłami oraz zaangażowanymi do pracy podwykonawcami. Brak doświadczenia spowodował, że Wnioskodawca nie dostrzegł błędów podczas prac, budynek posiadał błędy instalacyjne, a koszty ich usunięcia zniechęciły Wnioskodawcę i jego małżonkę do ostatecznego osiedlenia się w nim. Na dodatek Wnioskodawca skonfliktował się z sąsiadem. Stąd Wnioskodawca zaczął szukać innej lokalizacji. Dodatkowym powodem nabycia działki nr 2 był zamiar wybudowania domu spełniającego wymagania dla osób niepełnosprawnych, bowiem w tym domu mieli zamieszkać nie tylko Wnioskodawcy oraz jego małżonka, ale i matka Wnioskodawcy, wymagająca opieki z powodu wieku i niepełnosprawności. Powodem zbycia były okoliczne warunki, sąsiedztwo przedsiębiorcy asenizacyjnego (parking dla szambiarek), konieczność poniesienia nieprzewidzianych kosztów - przepompowni, dyskomfort z powodu pobliskiej drogi, stały ruch, problemy z wykończeniem oraz ostatecznie śmierć matki Wnioskodawcy. Wszystkie ww. okoliczności, w szczególności ograniczenia związane z wielkością domu i jego położeniem, przyczyniły się do poszukiwania, już w toku budowy domu jednorodzinnego na tej działce, innej lokalizacji, mającej zapewnić zamieszkanie rodzinie Wnioskodawcy. Dlatego też jeszcze przed zakończeniem budowy domu na działce 2 Wnioskodawca zakupił działkę 1.

Po zakończeniu budowy domu na działce 1 Wnioskodawca postanowił jednak zbyć ją, bowiem okazało się w trakcie zamieszkania, że na działce ujawniły się problemy geologiczne, brak odpowiedniego drenażu oraz nielegalna budowla, które przyczyniły się do zalewania działki wodami gruntowymi z pobliskich posesji oraz pól, co skutkowało koniecznością poniesienia dodatkowych wydatków drenażu i podniesienia nieruchomości, by nie była ona zalewana.

Sytuacja rodzinna, w szczególności oczekiwania małżonki, która oczekiwała i nadal oczekuje posiadania własnego domu, w którym to będzie czuła się swobodnie i bezpiecznie, gwarantującego jej zabezpieczenie mieszkaniowe na wypadek nieprzewidywanych relacji z potomstwem z poprzedniego związku Wnioskodawcy, były pierwotnymi przyczynami rozpoczęcia inwestycji.

W toku ww. planów stworzenia wspólnego, nie obarczonego przeszłością nowego domu Wnioskodawca i jego małżonka natrafiali na nieprzewidziane przeszkody powodujące zmiany lokalizacji.

Wnioskodawca wyjaśnia, że ww. perturbacje spowodowały, że do tej pory jest właścicielem domu, który nabył przed związkiem małżeńskim z obecną żoną. Dom do tej pory jest zamieszkały przez Wnioskodawcę i małżonkę.

Wnioskodawca nie poprzestał na poszukiwaniach nowej lokalizacji pod zamieszkanie i nabył inną działkę nr 4 w D, na której prowadzone są prace budowlane zmierzające do wybudowania domu. Ponadto nabył działkę nr 5, na której nie trwają żadne prace.

Wnioskodawca oświadcza, że posiada wykształcenie w zakresie marketingu i ekonomii, nie posiada uprawnień budowlanych, a zatrudniony jest w podmiocie trzecim na stanowisko koordynatora zakupów (branża produkcyjna – szaf elektronicznych na potrzeby elektrowni). Małżonka Wnioskodawcy pracuje w podmiocie trzecim (branża medyczna) na stanowisku manager ds. zarządzania obiektem.

Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Reasumując, Wnioskodawca na przestrzeni lat 2018-2023 nabył i sprzedał w ramach zarządu majątkiem prywatnym:

Działkę w D 3 - zakup nastąpił 19.12.2018 r., na której wybudował i sprzedał dom wraz z udziałem w gruncie tej działki 29.09.2020 r. Rodzina Wnioskodawcy w tym domu mieszkała krótko, ok. 4 miesiące, w nim to ujawniły się błędy instalacyjne oraz konieczność zmiany warunków zamieszkania z uwzględnieniem warunków bez barier dla osób niepełnosprawnych znajdujących się w rodzinie – matka Wnioskodawcy.
Działka B 2 - zakup nastąpił 30.10.2020 r., na której wybudował i sprzedał dom mieszkalny z udziałem w gruncie tej działki 18.08.2022 r. (budowę zakończono 17.05.2022 r.). Rodzina Wnioskodawcy w tym domu zamieszkiwała przez okres ok. 4 m-cy, ale już w trakcie budowy tego domu zmieniły się potrzeby rodziny, w tym ujawniły wady okolicy, w szczególności bliskie sąsiedztwo przedsiębiorcy asenizacyjnego oraz konieczność poniesienia nieprzewidzianych kosztów – przepompowni, a także śmierć matki Wnioskodawcy.
Działka B 1 - zakup nastąpił jeszcze przed zakończeniem budowy domu na działce wymienionej w pkt 2), tj. 11.01.2021 r., na której Wnioskodawca wybudował i sprzedał dom mieszkalny wraz z udziałem w gruncie tej działki 23.01.2024 r.

Po wybudowaniu Wnioskodawca zamieszkał w nim wraz z rodziną przez okres około 3 miesięcy, jednak w trakcie zamieszkania ujawniły się wady, których nie przewidziano tj. problemy geologiczne, brak odpowiedniego drenażu oraz nielegalna budowla, które przyczyniły się do zalewania działki wodami gruntowymi z pobliskich posesji oraz pól. To skutkowało podjęciem decyzji o sprzedaży.

Działka B 4 - zakup nastąpił 20.01.2023 r., na której trwają prace budowlane zmierzające do wybudowania domu mieszkalnego.

Zarówno Wnioskodawca jak i małżonka nie byli i nie są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

Ww. działania na przestrzeni lat nie były nastawione na obrót nieruchomościami, wszystkie budowy realizowane były przez Wnioskodawcę samodzielnie. Każdy nabywca, który zakupił dom od Wnioskodawcy był wyszukany poprzez portale typu (...), (...) czy (...). Wnioskodawca nie prowadził specjalnej akcji promującej sprzedaż, nie utworzył strony, nie występował o zmiany warunków zabudowy. Każda z działek w momencie nabycia posiadała MPZP, zgodnie z którym działki były przeznaczone pod zabudowę. Zamierzając zamieszkać w nich Wnioskodawca musiał je uzbroić, wystąpić o przyłącze wody, odprowadzania ścieków, czy złączy energetycznych.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sprzedaży domu mieszkalnego wybudowanego na działce 1, która to została nabyta jeszcze w toku prac nad ukończeniem domu na działce 2.

W okresie trwania inwestycji budowy domów Wnioskodawca ponosił wydatki udokumentowane fakturami przez podatników VAT czynnych. Na fakturach widnieją dane jego jako osoby fizycznej lub jego żony.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan:

1. W jakim celu kupił Pan działkę nr 5, na której nie trwają żadne prace?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Działka została nabyta z zamiarem zarządu majątkiem prywatnym, w szczególności:

· zabezpieczeniem własnego bytu na wypadek rozpadu związku małżeńskiego i koniecznością zmiany miejsca zamieszkania, a więc z myślą o celach mieszkaniowych własnych, a także

· z myślą o zabezpieczeniu finansowym rodziny, w szczególności, nieprzewidzianych sytuacji życiowych uniemożliwiających aktywność zawodową lub utratą źródła przychodów.

2. Czy budowa budynków posadowionych na działkach nr 3, nr 2, nr 1, nr 4, od których zamierza Pan rozliczyć VAT naliczony od zakupów towarów i usług zrealizowana była/jest w ramach działalności gospodarczej? Proszę wskazać, dla każdego z budynków odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Jak Wnioskodawca wskazał jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.

Zamiar rozliczenia VAT zasadny będzie wyłącznie w przypadku uznania przez organ wydający interpretację, iż dokonywana sprzedaż działek zabudowanych nr 3, nr 2, nr 1, wbrew stanowisku Wnioskodawcy realizowana była w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Tym samym Wnioskodawca informuje, że budowa:

· budynku posadowionego na działce 3 nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej;

· budynku posadowionego na działce 2 nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej;

· budynku posadowionego na działce 1 nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej;

a z przeznaczeniem na własne cele mieszkalne.

Na działce nr 4 posadowiony jest budynek w stanie surowym zamkniętym, budowa jest w toku, zamiarem jest przeznaczenie budynku pod własne potrzeby mieszkaniowe.

Jak wskazano we wniosku: „Wnioskodawca nie poprzestał na poszukiwaniach nowej lokalizacji pod zamieszkanie i nabył inną działkę nr 4 w, na której prowadzone są prace budowlane zmierzające do wybudowania domu."

3. Czy pomimo formalnego braku rejestracji do podatku VAT zachowywał się Pan jak czynny podatnik podatku VAT (np. prowadzi Pan ewidencję do celów rozliczeń podatku VAT, wystawiał Pan faktury z wykazaną kwotą podatku VAT, składał Pan jednolite pliki kontrolne dla potrzeb VAT za poszczególne miesiące, w deklaracjach wykazywał zarówno podatek należny od wykonywanych czynności opodatkowanych, jak i podatek naliczony z faktur zakupowych)?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca nie zachowywał się jak czynny podatnik podatku VAT, nie prowadził ewidencji do celów rozliczeń podatku VAT, nie wystawiał faktur z wykazaną kwotą podatku VAT, nie składał jednolitych plików kontrolnych dla potrzeb VAT za poszczególne miesiące.

4. Z jakiego powodu przed dniem rozpoczęcia wykonywania czynności opodatkowanych, nie dopełnił Pan, wynikającego z art. 96 ust. 1 ustawy, formalnego obowiązku złożenia dokumentów rejestrowych?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że nigdy nie rozpoczął wykonywania czynności opodatkowanych, bowiem nie prowadził i nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Realizacja budowy domów i następnie ich sprzedaż nie była wykonywana z zamiarem handlu domami, a jak to wyjaśnił Wnioskodawca we wniosku działki i budowy domów związane były z własnymi potrzebami mieszkaniowymi. To, że doszło do sprzedaży domów wynikało z niesprzyjających okoliczności, które doprowadziły Wnioskodawcę do konieczności zbycia wybudowanych domów.

Tym samym w ocenie Wnioskodawcy nie miał on obowiązku rejestracji do VAT na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o VAT. Czy ww. stanowisko Wnioskodawcy jest zasadne jest kwestią oceny stanowiska Wnioskodawcy przez organ w odniesieniu do pytania:

„Czy dokonana sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1, mieści się w zakresie działalności gospodarczej, określonej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca działał jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy?”

5. Proszę wskazać datę (dzień-miesiąc-rok) czynności, która zrealizowana była w ramach działalności gospodarczej.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Jak wyjaśniono w odpowiedzi do pytania 4 w ocenie Wnioskodawcy nie prowadził i nie prowadzi on działalności gospodarczej, a tym samym nie wykonywał czynności w ramach tej działalności.

Daty sprzedaży poszczególnych domów został szczegółowo opisany we wniosku, tj.:

· dom na działce nr 3 w (…) z udziałem w gruncie tej działki 29.09.2020 r.;

· dom na działce nr 2 w (...) z udziałem w gruncie tej działki 18.08.2022 r.;

· dom na działce nr 1 w (...) z udziałem w gruncie tej działki 23.01.2024 r.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą sprzedaży domu wybudowanego na działce nr 1, bowiem zakup tej działki nastąpił zanim Wnioskodawca zakończył budowę domu na działce nr 2 w (…).

6. Proszę wskazać inwestycje, w których wykonywał Pan czynności w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w pytaniu postawionym we wniosku a oznaczonym nr 2?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy wyrażonym już w odpowiedziach do pytania 4 jak i pytania 5 każda z wymienionych inwestycji nie była realizowana w ramach działalności gospodarczej, w każdej z nich Wnioskodawca miał zamiar przeznaczenia na cele osobiste, własne mieszkaniowe.

Pytanie nr 2 związane jest bezpośrednio z pytaniem nr 1.

Konsekwencją uznania przez Organ, że stanowisko Wnioskodawcy do pytania 1 jest nieprawidłowe jest uzyskanie wiedzy czy Wnioskodawca powinien dokonać rejestracji wstecznej i tym samym odliczenia VAT.

7. Czy zarejestrował się Pan jako czynny podatnik VAT? Jeśli tak, to proszę podać datę? Jeśli zamierza się Pan zarejestrować jako Podatnik VAT czynny proszę podać datę, z którą zamierza Pan dokonać rejestracji?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca nie zarejestrował się jako czynny podatnik VAT. Wnioskodawca nie zamierza zarejestrować się jako podatnik VAT czynny o ile Organ potwierdzi stanowisko Wnioskodawcy wyrażone w odpowiedzi na pytanie 1.

Zatem potencjalna data rejestracji wstecznej zależy od oceny przez Organ stanowiska Wnioskodawcy do pytania 1.

8. Z jakim zamiarem nabywał Pan towary i usługi do budowy budynków posadowionych na działkach nr 3, nr 2, nr 1 i 4, tj. z zamiarem ich wykorzystania do:

a) czynności opodatkowanych lub

b) zwolnionych od podatku lub

c) niepodlegających opodatkowaniu.

Proszę udzielić odpowiedzi do każdej inwestycji odrębnie?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Działka nr 3 – Wnioskodawca nabywał towary i usługi do budowy budynku posadowionego na działce z zamiarem wykorzystania jej do czynności niepodlegających opodatkowaniu, na cele mieszkaniowe własne.

Działka nr 2 – Wnioskodawca nabywał towary i usługi do budowy budynku posadowionego na działce z zamiarem wykorzystania jej do czynności niepodlegających opodatkowaniu, na cele mieszkaniowe własne.

Działka nr 1 – Wnioskodawca nabywał towary i usługi do budowy budynku posadowionego na działce z zamiarem wykorzystania jej do czynności niepodlegających opodatkowaniu, na cele mieszkaniowe własne.

Działka nr 4 - Wnioskodawca nabywał i nabywa nadal (inwestycja w toku) towary i usługi do budowy budynku posadowionego na działce z zamiarem wykorzystania jej do czynności niepodlegających opodatkowaniu, na cele mieszkaniowe własne.

9. Do jakich czynności wykorzystywał/wykorzystuje Pan towary i usługi do budowy budynków (budynki posadowione na działkach nr 3, nr 2, nr 1 i 4), tj. do:

a) czynności opodatkowanych lub

b) zwolnionych od podatku lub

c) niepodlegających opodatkowaniu.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca wykorzystywał/wykorzystuje towary i usługi do budowy budynków (budynki posadowione na działkach nr 3, nr 2, nr 1) do czynności niepodlegających opodatkowaniu, na cele mieszkaniowe własne. Budynek posadowiony na działce 4 nie został oddany do użytkowania, jest w stanie surowym zamkniętym, tym samym na razie nie jest wykorzystywany w żaden sposób. Celem jednak jest przeznaczenie na cele mieszkaniowe własne.

10. Na kogo zostały wystawione faktury związane z realizacją inwestycji polegającej na budowie budynków posadowionych na działkach nr 3, nr 2, nr 1 i 4? Proszę wskazać jednoznacznie dla każdej inwestycji.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Faktury związane z realizacją inwestycji polegającej na budowie budynku posadowionego na działce:

· nr 3 wystawione zostały na Wnioskodawcę lub małżonkę również jako osobę fizyczną, jako osobę/-by fizyczną/-ne nieprowadzącą/-ce działalności gospodarczej;

· nr 2 wystawione zostały na Wnioskodawcę lub małżonkę również jako osobę fizyczną, jako osobę/-by fizyczną/-ne nieprowadzącą/-ce działalności gospodarczej;

· nr 1 wystawione zostały na Wnioskodawcę lub małżonkę również jako osobę fizyczną, jako osobę/-by fizyczną/-ne nieprowadzącą/-ce działalności gospodarczej.

Faktury związane z realizacją inwestycji polegającej na budowie budynku posadowionego na działce nr 4 wystawione zostały i będą wystawiane na Wnioskodawcę lub małżonkę również jako osobę fizyczną, jako osobę/-by fizyczną/-ne nieprowadzącą/-ce działalności gospodarczej.

11. W jakim okresie otrzymywał Pan faktury z tytułu ponoszonych wydatków związanych z realizacją inwestycji? Proszę wskazać jednoznaczny przedział czasowy dla każdej inwestycji budowy budynków posadowionych na działkach nr 3, nr 2, nr 1 i 4 odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Dla inwestycji budowy budynku posadowionego na działce nr:

· 3 Wnioskodawca otrzymywał faktury w okresie od 19.12.2018 - 26.04.2021 (kancelaria notarialna od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane budową, zakup projektu, materiałów budowlanych, faktury do paragonów odebrane po okresie 6 miesięcy od zakupu);

· 2 Wnioskodawca otrzymywał faktury w okresie 30.10.2020 - 23.09.2022 (kancelaria notarialna od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane z budową, czyli zakup projektu, końcowe rozliczenie zużytej wody, a materiały budowlane);

· 1 Wnioskodawca otrzymywał faktury w okresie 09.04.2021 do 03.11.2025 (od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane budową, czyli budowa przyłącza gazowego, opłata za prąd, prace budowlane);

· 4 Wnioskodawca otrzymał pierwsze faktury od 20.01.2023 (kancelaria notarialna od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane z budową, czyli zakup projektu 19.02.2024 r., w związku z trwającą budową nadal otrzymuje i będzie otrzymywać kolejne faktury związane z pracami budowlanymi;

12. Czy budynki znajdujące się na działkach nr 3, nr 2, nr 1, nr 4, stanowią budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane? Proszę wskazać dla każdego budynku odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Budynek znajdujący się na działce nr 3 w momencie jej sprzedaży nie stanowił budynku w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, był i jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 3 pkt. 2a tej ustawy, tj. budynek mieszkalny jednorodzinny przez który należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Budynek znajdujący się na działce nr 2 w momencie jej sprzedaży nie stanowił budynku w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane był i jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 3 pkt. 2a tej ustawy, tj. budynek mieszkalny jednorodzinny przez który należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Budynek znajdujący się na działce nr 1 w momencie jej sprzedaży nie stanowił budynku w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, był i jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu art. 3 pkt. 2a tej ustawy, tj. budynek mieszkalny jednorodzinny przez który należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Na działce nr 4 posadowiony został nieukończony budynek mieszkalny jednorodzinny w rozumieniu art. 3 pkt. 2a ustawy Prawo budowlane, tj. budynek mieszkalny jednorodzinny przez który należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Prace budowlane są w toku (budynek w stanie surowym, zamkniętym z zaawansowanymi pracami budowlanymi wewnątrz). Nie jest to jednak budynek o którym mowa w art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane.

13. Czy budynki znajdujące się na działkach nr 3, nr 2, nr 1, nr 4 są trwale związane z gruntem?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Budynek znajdujący się na działce nr:

· 3 jest trwale związany z gruntem;

· 2 jest trwale związany z gruntem;

· 1 jest trwale związany z gruntem;

Na działce nr 4 nie ma jeszcze zakończonego budynku, prace budowlane są w toku (budynek w stanie surowym, zamkniętym z zaawansowanymi pracami budowlanymi wewnątrz). Jednak w obecnym stanie surowym zamkniętym jest to budynek trwale związany z gruntem.

14. Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków znajdujących się na działkach nr 3, nr 2, nr 1, nr 4, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług? Proszę wskazać dla każdego budynku odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Pierwsze zasiedlenie budynku (zajęcie na własne potrzeby mieszkaniowe) znajdującego się na działce nr:

· 3 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło 06.06.2020 r.;

· 2 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło 01.05.2022 r.;

· 1 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło 25.09.2023 r.

Na działce nr 4 nie zakończono budowy budynku, więc nie było czego zasiedlać.

Wnioskodawca wyjaśnia, że zaczął użytkować budynki zanim uzyskał pozwolenie na użytkowanie.

15. Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków znajdujących się na działkach nr 3, nr 2, nr 1, nr 4, a momentem sprzedaży upłynął/upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Proszę wskazać dla każdego budynku odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynku znajdującego się na działce nr:

· 3, a momentem sprzedaży nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata;

· 2, a momentem sprzedaży nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata;

· 1, a momentem sprzedaży nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Wnioskodawca nie zamierza sprzedać budynku na działce nr 4, trwają nadal prace budowlane.

16. Czy budynki znajdujące się na działkach nr 3, nr 2, nr 1, nr 4, były wykorzystywane przez Pana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku (należy wskazać przepis na podstawie którego działalność korzystała ze zwolnienia)? Proszę wskazać dla każdego budynku odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Budynek znajdujący się na działce nr:

· 3 nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do działalności gospodarczej, Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, budynek wykorzystywał na cele mieszkaniowe własne.

· 2 nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do działalności gospodarczej, Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, budynek wykorzystywał na cele mieszkaniowe własne.

· 1 nie był przez Wnioskodawcę wykorzystywany do działalności gospodarczej, Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, budynek wykorzystywał na cele mieszkaniowe własne.

Nie ma zakończonej budowy budynku na działce nr 4 trwa na niej budowa.

17. Czy przy wytworzeniu budynku, który znajduje się na działce nr 1, nr 3, nr 2, nr 4 przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca przy wytworzeniu budynków, znajdujących się na działkach nr 1, nr 3, nr 2, nie był i wciąż, w ocenie Wnioskodawcy, nie jest podatnikiem VAT czynnym, w związku z czym nie przysługiwało mu prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budowa na działce nr 4 trwa i przeznaczona jest na cele zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, zatem zdaniem Wnioskodawcy nie przysługuje mu i nie będzie przysługiwać prawo do odliczenia VAT, do czasu zmiany przeznaczenia.

18. Czy po pierwszym zasiedleniu ponosił Pan nakłady na ulepszenie budynków znajdujących się na działkach nr 1, nr 3, nr 2, nr 4, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym w wysokości co najmniej 30% tej budowli? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

a) czy w stosunku do wydatków na ulepszenie budynku przysługiwało Panu prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony;

b) od kiedy ponosił Pan wydatki na budynek; (proszę podać dzień, miesiąc i rok);

c) czy i kiedy nastąpiło oddanie do użytkowania budynku po ulepszeniu;

d) czy po zakończonym ulepszeniu miało miejsce pierwsze zasiedlenie budynku; jeżeli tak, to należy wskazać miesiąc i rok;

e) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku a sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Proszę wskazać dla każdego budynku odrębnie.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca zwraca uwagę, że jak wyraźnie opisał we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w domu wytworzonym na działce nr:

· 1 mieszkał bardzo krótko i nie dokonywał ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, bowiem nie prowadzi działalności i nie posiadał domu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które można byłoby ulepszać.

· 3mieszkał bardzo krótko i nie dokonywał ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, bowiem nie prowadzi działalności i nie posiadał domu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które można byłoby ulepszać.

· 2 mieszkał bardzo krótko i nie dokonywał ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym bowiem nie prowadzi działalności i nie posiadał domu w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, które można byłoby ulepszać.

Budowa budynku na działce 4 nadal trwa, zatem nie doszło do jego zasiedlenia, a tym samym ulepszeń oraz sprzedaży.

19. Proszę wskazać datę oddania do użytkowania każdego z budynków ze wskazaniem numeru działki, na której się znajduje, które są przedmiotem wniosku.

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Budynek znajdujący się na działce nr:

· 3 został oddany do użytkowania w oparciu o pozwolenie na użytkowanie 25.08.2020;

· 2 został oddany do użytkowania w oparciu o pozwolenie na użytkowanie 30.06.2022;

· 1 został oddany do użytkowania w oparciu o pozwolenie na użytkowanie 28.11.2023.

Budynek znajdujący się na działce nr 4 nie został oddany do użytkowania, nadal trwają prace budowlane.

20. Proszę wskazać datę sprzedaży każdego z budynków (jeśli został sprzedany) ze wskazaniem numeru działki, na której się znajduje, które są przedmiotem wniosku.

Odpowiedź Wnioskodawcy znajduje się w odpowiedzi na pytanie 5, tj. budynku znajdującego się na działce nr:

· 1 został sprzedany 23.01.2024 r.;

· 2 został sprzedany 18.08.2022 r.;

· 3 został sprzedany 29.09.2020 r.

Jak już wcześniej wyjaśniono na działce 4 trwa budowa, budynek nie podlegał sprzedaży, celem jest jego przeznaczenie na cele mieszkaniowe własne.

21. Czy wartość początkowa każdego z budynków znajdujących się na działkach nr 1, nr 3, nr 2, nr 4 przekroczyła 15.000 zł?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wartość budowy każdego z budynków (wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej), jeśli odpowiada ona wartości początkowej, tj. uwzględniającej koszt nabycia działki oraz budowę budynku, znajdujących się na działkach nr 1, nr 3, nr 2, nr 4, to przekroczyła ona 15.000 zł.

22. W jaki sposób udokumentował Pan sprzedaż budynków wraz z udziałem w gruncie, które znajdują się na działce nr 3, działce nr 2, działce nr 1?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca zawarł w formie aktu notarialnego umowę kupna – sprzedaży.

23. Czy z tytułu sprzedaży budynków wraz z udziałem w gruncie, które znajdują się na działce nr 3, działce nr 2, działce nr 1 wystawił Pan faktury z wykazanym podatkiem należnym?

Odpowiedź Wnioskodawcy:

Wnioskodawca z tytułu sprzedaży budynków wraz z udziałem w gruncie, które znajdują się na działce nr 3, działce nr 2, działce nr 1 nie wystawiał faktury z wykazanym podatkiem należnym, jak bowiem wynika z opisu sprawy nie jest i nie był zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Pytania

Czy dokonana sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1, mieści się w zakresie działalności gospodarczej, określonej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca działał jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy?
Czy Wnioskodawca, będzie miał prawo po dokonaniu rejestracji do VAT, jako podatnik VAT czynny, począwszy od tej czynności, która zrealizowana była w ramach działalności gospodarczej i tym samym do rozliczenia VAT naliczonego od zakupów poniesionych na wytworzenie przedmiotów sprzedaży (domów opisanych we wniosku) za okres, w którym nie doszło do przedawnienia?

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

Stan faktyczny dotyczy pytania 1 – dotyczącego sprzedaży domu z udziałem w gruncie działki 1, na co wskazuje nie tylko pytanie, ale i opis sprawy.

Zdarzenia przyszłe dotyczą pytania 2 – dokonania wstecznej rejestracji oraz prawa po rejestracji do odliczenia VAT.

Pana stanowisko w sprawie

Ad.1)

Zdaniem Wnioskodawcy dokonana sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1, nie mieści się w zakresie działalności gospodarczej określonej art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym Wnioskodawca nie działał jak podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy.

Ad. 2)

Wnioskodawca będzie miał prawo po dokonaniu rejestracji do VAT jako podatnik VAT czynny począwszy od tej czynności, która zrealizowana była w ramach działalności gospodarczej i tym samym do rozliczenia VAT naliczonego od zakupów poniesionych na wytworzenie przedmiotów sprzedaży za okres, w którym nie doszło do przedawnienia.

Komentarz

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zatem w oparciu o ww. przepis stwierdzić należy, że podatnikiem podatku VAT może zostać każda osoba, która nawet sporadycznie wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu, o ile mają one związek z działalnością uznawaną za gospodarczą.

Przez działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT rozumie się: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W art. 15 ust. 3 ustawy o VAT ustawodawca wskazał co nie uznaje się za samodzielnie wykonywaną działalność gospodarczą, wymieniając czynności:

z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1-6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych;
z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.

Tym samym działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT wszelkie formy aktywności, takie jak produkcja, handel, świadczenie usług - w tym także działalność rolnicza, górnicza czy wykonywanie wolnych zawodów - lub inne działania o podobnym charakterze.

Zasadne jest zatem uznanie, że osoby fizyczne nie są podatnikami VAT w sytuacjach, gdy sprzedają, przekazują lub darują przedmioty należące do ich majątku prywatnego - czyli takiego, który nie został nabyty z myślą o odsprzedaży lub wykorzystaniu w ramach działalności gospodarczej. W związku z tym, podatnikiem podatku od towarów i usług nie jest osoba, która jednorazowo lub sporadycznie dokonuje transakcji, nie uzyskuje z tego tytułu regularnych dochodów i nie prowadzi zorganizowanej, zarejestrowanej działalności. Okazjonalne czynności wykonywane poza zakresem działalności gospodarczej nie skutkują więc automatycznie uznaniem danej osoby za podatnika VAT w odniesieniu do tych działań.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestia czy sprzedaż nieruchomości - domu jednorodzinnego wraz z udziałem w gruncie, wybudowanego przez Wnioskodawcę na działce 1 - stanowi realizację prawa do dysponowania majątkiem prywatnym, czy też jest przejawem działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, była przedmiotem rozstrzygnięcia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 15 września 2011 r. w połączonych sprawach C-180/ oraz C-181/10.

Trybunał podkreślił, że samo wykonywanie prawa własności - takie jak sprzedaż nieruchomości - nie jest automatycznie uznawane za działalność gospodarczą. Również liczba i zakres takich transakcji nie mogą być jedynym kryterium rozróżnienia między sprzedażą majątku prywatnego a prowadzeniem działalności. Nawet sprzedaż większej liczby działek może mieścić się w ramach zarządu własnym majątkiem i nie podlegać VAT, o ile nie towarzyszą jej działania typowe dla działalności gospodarczej.

Natomiast inaczej sytuacja wygląda, gdy osoba fizyczna podejmuje aktywne działania, które wykraczają poza zwykłe zarządzanie majątkiem, i które są charakterystyczne dla działalności producentów, handlowców czy usługodawców, zgodnie z art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładem takich działań może być uzbrojenie gruntu (np. doprowadzenie mediów) lub prowadzenie kampanii promocyjnej. Takie działania świadczą o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a nie jedynie o korzystaniu z prawa własności.

Warto również zaznaczyć, że chociaż pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało wprost zdefiniowane w analizowanych przepisach ustawy o VAT, to jego rozumienie wynika z interpretacji art. 15 ust. 2 tej ustawy oraz z orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Kluczowe znaczenie ma tu wyrok TSUE w sprawie C-291/92, który dotyczył sprzedaży przez podatnika VAT części majątku niewykorzystywanej w ramach działalności gospodarczej, a przeznaczonej do celów osobistych.

Z orzeczenia tego wynika, że majątek prywatny to ta część zasobów osoby fizycznej, która nie jest przeznaczona ani wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Kluczowe jest przy tym, aby podatnik od chwili nabycia nieruchomości aż do jej zbycia zachowywał zamiar traktowania jej jako element swojego majątku osobistego. Dobrym przykładem takiego podejścia może być wybudowanie domu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a nie w celu jego sprzedaży czy wynajmu na rynku komercyjnym.

Podkreślić należy, że kluczową kwestią w ocenie, czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jest ustalenie, czy w związku z tą sprzedażą podejmowane były aktywne działania charakteryzujące działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań wykraczających poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Działka została nabyte bez zamiaru jej odsprzedaży, a wszelkie podejmowane czynności miały na celu zaspokojenie jego i jego rodziny potrzeb mieszkaniowych. Nie podejmował on żadnych działań marketingowych wykraczających poza standardowe ogłoszenia. Sprzedaż nie była również związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, gdyż Wnioskodawca takiej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami nie prowadzi.

Sam fakt dokonania wcześniej kilku transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, nie przesądza o prowadzeniu działalności gospodarczej. O uznaniu, że dana osoba działa jako podatnik VAT, decyduje zorganizowany charakter tych działań, a więc m.in. aktywne zaangażowanie środków typowych dla przedsiębiorców - takich jak działania inwestycyjne, planistyczne czy marketingowe. Takich działań Wnioskodawca nie podejmował.

Fakt nabycia i zbycia tej działki w toku trwającej budowy domu na działce 2 uzasadniony był okolicznościami, które pojawiły się w toku prac budowalnych.

Nieruchomość była zakupiona podobnie jak wskazane uprzednio nieruchomości oznaczone nr działek 3 jak i 2 w celach własnych mieszkaniowych, ale okoliczności rodzinne, a także niezależne od Wnioskodawcy takie jak problemy geologiczne, brak odpowiedniego drenażu oraz nielegalna budowla, powodujące zalewanie działki wodami gruntowymi oraz z pobliskich posesji oraz pól, wystąpienie dodatkowych kosztów usunięcia ww. skutków, przyczyniły się do zbycia działki.

Sprzedaż nastąpiła już po wybudowaniu działki, w domu tym (podobnie jak w poprzednich domach) Wnioskodawca zamieszkał, jednak zmuszony został do sprzedaży by uniknąć dodatkowych kosztów oraz by doprowadzić do wyboru takiego miejsca, w którym mógłby docelowo mieszkać wraz z małżonką.

Poszukiwania nabywcy podobnie ja w przypadku domów na działkach nr 3 i 2 odbywało się analogicznie poprzez ogłoszenie ... , (...) czy (...).

W związku z powyższym, należy przyjąć, że sprzedaż domu mieszkalnego wraz z udziałem w gruncie oznaczonym nr działki 1 przez Wnioskodawcę stanowi wyzbycie się majątku osobistego i nie nosi cech działalności gospodarczej. Tym samym, transakcja ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Wnioskodawca nie powinien być traktowany jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT w odniesieniu do przedmiotowej sprzedaży.

Ad. 2)

Wnioskodawca ma prawo po dokonaniu rejestracji do VAT jako podatnik VAT czynny począwszy od tej czynności, która zrealizowana była w ramach działalności gospodarczej i tym samym do rozliczenia VAT naliczonego od zakupów poniesionych na wytworzenie przedmiotów sprzedaży za okres, w którym nie doszło do przedawnienia.

Art. 5 ust. 1 pkt. 1) ustawy o VAT stanowi:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej "podatkiem", podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarem zgodnie z art. 2 pkt. 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o art. 43 ust. 1 pkt. 10) i pkt. 10a) ustawy o VAT w której ustawodawca posługuje się terminem dostawy budynku, budowli lub ich części, stwierdzić należy, że na gruncie ustawy o VAT zbycie praw własności do nieruchomości budynkowej i gruntowej traktowana jest jak zbycie towaru.

Zgodnie z art. 96 ust. 1

Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Art. 88 ust. 4 ustawy o VAT stanowi:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

W oparciu o analizę ww. przepisów stwierdzić należy, że zrealizowanie czynności objętych art. 5 za odpłatnością w ramach działalności gospodarczej, dla których nie można zastosować zwolnienia podmiotowego określonego art. 113 ustawy o VAT, skutkuje tym, że podatnik ma obowiązek rejestracyjny. Niedochowanie tego obowiązku jednak nie powoduje, że jest on traktowany jako podmiot nie kwalifikujących się do podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Pomimo braku rejestracji dokonując czynności opodatkowanej VAT niekorzystającej ze zwolnienia z opodatkowania zobowiązany będzie do odprowadzenia zobowiązania podatkowego w VAT – VAT należnego wg stawki właściwej dla dokonanej sprzedaży w terminach wynikających z art. 103 ustawy o VAT i składania deklaracji podatkowych wraz z ewidencją VAT (JPK_V7).

Tym samym, Wnioskodawca wykonując działalność gospodarczą w rozumieniu VAT zobowiązany jest dokonać rejestracji, wskazując w formularzu rejestracyjnym datę utraty prawa do zwolnienia od pierwszej czynności, która podlega opodatkowaniu VAT.

W oparciu jednak o art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, który w wyroku TSUE został uznany za niezgodny z dyrektywą 112 Rady Europy, ma czasowo zawieszoną możliwość korzystania z prawa określonego w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT dopóki nie będzie widniał w rejestrze VAT.

Na gruncie więc regulacji krajowej dopiero zarejestrowanie podatnika w prowadzonym przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej rejestrze VAT jako podatnika VAT czynnego umożliwi skorzystanie z prawa określonego w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT – tj. rozliczenia podatku VAT naliczonego z wydatków dokumentujących wydatki na czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Pomimo więc, że na fakturach dokumentujących wydatki ponoszone na przedmiot sprzedaży nie widnieją dane identyfikujące Wnioskodawcę jako podatnika VAT – NIP – to po zarejestrowaniu będzie mógł on rozliczyć VAT naliczony z uwzględnieniem okresu przedawnienia określonego art. 86 ust. 13 ustawy o VAT, który stanowi, że:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w terminach, o których mowa w ust. 10, 10d, 10e i 11, może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej:

za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, albo
za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, po okresie rozliczeniowym, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego

- nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

W tym celu zobowiązany będzie sporządzić ewidencję VAT, uwzględniając czynność opodatkowaną VAT, jak i faktury związane z tą sprzedażą oraz złożyć JPK_V7.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest:

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

a) określone udziały w nieruchomości;

b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości;

c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny:

Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Przepis art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.) stanowi, że:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Z kolei jak stanowi art. art. 33 pkt 1 i 2 ww. Kodeksu:

Do majątku osobistego każdego z małżonków, stosownie do art. 33 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy należą między innymi:

przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W oparciu o art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie gruntu traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonywana przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tej czynności.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania VAT sprzedaży działki istotne jest zatem, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania zbywcy nieruchomości za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym należy wskazać, że elementami przesądzającymi o uznaniu transakcji sprzedaży nieruchomości za prowadzenie działalności gospodarczej jest cel nabycia oraz całokształt działań jakie podjął Pan w odniesieniu do nieruchomości przez cały okres jej posiadania.

Na tle przedstawionego opisu sprawy Pana wątpliwości dotyczą uznania, czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1, mieści się w zakresie działalności gospodarczej. Pana wątpliwości dotyczą również prawa dokonania wstecznej rejestracji jako podatnika VAT i prawa do odliczenia VAT naliczonego z tytułu budowy budynków opisanych we wniosku za okres, w którym nie doszło do przedawnienia.

Zauważyć należy, że aby rozstrzygnąć czy będzie miał Pan prawo do odliczenia VAT z tytułu budowy budynków opisanych we wniosku należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć czy będzie Pan działał w charakterze podatnika dla sprzedaży wszystkich zabudowanych działek opisanych we wniosku, tj. dla działek nr 1, 3 oraz 2.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika że 11 stycznia 2021 r. nabył Pan nieruchomość niezabudowaną oznaczoną działką gruntu nr 1. Na ww. działce wybudował Pan dom jednorodzinny mieszkalny, który został sprzedany przez Pana po wybudowaniu. Budowa trwała od 07.07.2021 r. do 27.10.2023 r. (sprzedaż 23.01.2024). Po wybudowaniu zamieszkał Pan w nim wraz z rodziną przez około 3 miesiące.

Wskazał Pan, że działka nr 1 została nabyta w trakcie innej budowy prowadzonej na wcześniej nabytej przez Pana (30 października 2020 r.) działce nr 2 położonej również w (...). Wskazał Pan, że działka nr 2 podobnie jak działka 1 nabyta została z zamiarem przeznaczenia na własne cele mieszkaniowe. Status działki 2 był analogiczny jak do działki 1, tj. była to nieruchomość niezabudowana, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy zagrodowej. Budowę domu zakończył Pan 17.05.2022 r. W domu tym mieszkał Pan około 4 miesiące. Działkę 2 wraz z wybudowanym domem sprzedał Pan 18.08.2022 r.

Środki na zakup ww. działki nr (…) pochodziły ze sprzedaży domu mieszkalnego wybudowanego na uprzednio nabytej 09.12.2018 r. działce nr 3 w D. Działka w D, na której wybudowany został dom, nabyta była również od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Dom został oddany do użytkowania 25.08.2020 r. i mieszkał w nim również około 4 miesiące. Działkę wraz z domem sprzedał Pan 29.09.2020 r.

20.01.2023 r. nabył Pan inną działkę nr 4 w (…), na której prowadzone są obecnie prace budowlane zmierzające do wybudowania domu. Nabył Pan również działkę nr 5, na której nie trwają żadne prace.

Ponadto wskazał Pan, że jest właścicielem domu, który nabył przed związkiem małżeńskim z obecną żoną. Dom do tej pory jest zamieszkały przez Pana i małżonkę.

Każda z działek w momencie nabycia posiadała MPZP, zgodnie z którym działki były przeznaczone pod zabudowę. Zamierzając zamieszkać w nich musiał Pan je uzbroić, wystąpić o przyłącze wody, odprowadzania ścieków, czy złączy energetycznych.

Analiza przedstawionego opisu sprawy, dokonana w kontekście przywołanych wyżej przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że Pana postępowanie jest charakterystyczne dla podmiotów występujących profesjonalnie w obrocie gospodarczym. Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że w stosunku do nieruchomości poczynił Pan określone działania. Wskazać należy, że podejmowanie zorganizowanych działań polegających na zabudowie działek nabytych jako niezabudowane, świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Wskazał Pan, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami. Wskazał Pan również, że towary i usługi do budowy budynków na działkach nr 1, 3 i nr 2 wykorzystywał Pan do czynności niepodlegających opodatkowaniu. Nie można się z tym zgodzić, ponieważ podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Podejmowane przez Pana działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Jak wskazał Pan każda z działek niezabudowanych w momencie nabycia posiadała MPZP, zgodnie z którym działki były przeznaczone pod zabudowę, następnie je Pan uzbrajał, występował o przyłącze wody, odprowadzania ścieków, czy złącza energetyczne, następnie budował Pan budynki i sprzedawał je. Nabył Pan kolejne działki, na których prowadzi Pan prace budowlane zmierzające do wybudowania domu lub takie na których nie trwają żadne prace.

Podkreślić w tym miejscu jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. W przedmiotowej sprawie nie można mówić tylko o pojedynczej czynności, o której mowa w wyroku TSUE C-180/10 i C-181/10, ale mamy do czynienia z ciągiem przytoczonych w tym orzeczeniu okoliczności, które przemawiają za uznaniem Pana za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT jest Pan zatem podatnikiem VAT w związku ze sprzedażą zabudowanych działek 1, 3 i 2, gdyż – w świetle wskazanych przez Pana okoliczności sprawy - wystąpił ciąg czynności świadczący o zorganizowanym i celowym działaniu z zamierzeniem sprzedaży zabudowanych działek.

Podejmowane przez Pana działania przyjęły charakter czynności typowych dla działań podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Podejmowane przez Zainteresowanych działania wpływają generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi na działkach nr 1, 3 i 2 jest zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy stwierdzam, że w związku ze sprzedażą nieruchomości nr 1, 3 i 2 zabudowanych domami mieszkalnymi występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, czynność sprzedaży ww. Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

By udzielić odpowiedzi na pytanie, które postawił Pan we wniosku jako nr 2, należy najpierw odnieść się podstawowego uprawnienia podatnika dotyczące obniżenia podatku należnego o podatek naliczony zawarte zostało w art. 86 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy, warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Jak wskazałem w odpowiedzi na Pana pierwsze pytanie, z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym na działce 1 występuje Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy:

Rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

· towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

· przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Natomiast, kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Z opisu wynika, że dostawa domów mieszkalnych na działkach nr 1, 3 i 2 nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem, ich dostawa nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Również zwolnienie w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy nie miało zastosowania ponieważ, co do zasady przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie towarów i usług budowlanych niezbędnych do wybudowania domów mieszkalnych na działkach nr 1, 3 i 2. Ponadto z opisu sprawy nie wynika, aby domy mieszkalne na działkach nr 1, 3 i 2 wykorzystywane były wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Mając na uwadze powyższe dostawa domów mieszkalnych na działkach nr 1, 3 i 2 nie korzysta ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, dostawa działek nr 1, 3 i 2 z posadowionymi na ich domami mieszkalnymi, będących we współwłasności małżeńskiej, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, podatnik może zrealizować w terminach określonych w art. 86 ust. 10-13 ustawy.

Zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

Przy czym, co również istotne, zgodnie z art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Zgodnie z art. 86 ust. 11 ustawy:

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Stosownie do treści art. 86 ust. 13 ustawy:

za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, albo
za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, a w przypadku podatnika, o którym mowa w art. 99 ust. 2 i 3, za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, po okresie rozliczeniowym, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego

- nie później jednak niż w ciągu 5 lat, licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Zatem, prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur dokumentujących zakupy związane z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą wynika z samej konstrukcji podatku od towarów i usług i zapewnia neutralność tego podatku dla czynnych podatników VAT. W stosunku do faktur lub dokumentów celnych podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy po otrzymaniu faktury lub dokumentu celnego, będącego podstawą odliczenia lub za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują określone sytuacje, w których podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług, pomimo tego, że spełnione są generalne przesłanki upoważniające go do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony. Ograniczenia te zawarte są w art. 88 ustawy.

Stosownie do art. 86 ust. 15 ustawy:

Do uprawnienia, o którym mowa w ust. 13, stosuje się odpowiednio art. 81b Ordynacji podatkowej.

Na podstawie art. 81b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa:

Uprawnienie do skorygowania deklaracji:

ulega zawieszeniu na czas trwania postępowania podatkowego lub kontroli podatkowej - w zakresie objętym tym postępowaniem lub kontrolą;
przysługuje nadal po zakończeniu:

a) kontroli podatkowej,

b) postępowania podatkowego - w zakresie nieobjętym decyzją określającą wysokość zobowiązania podatkowego.

Istotą przedawnienia uregulowanego w art. 70 Ordynacji podatkowej jest to, że na skutek upływu czasu zobowiązanie podatkowe wygasa z mocy prawa, zobowiązanie podatkowe bowiem przestaje istnieć.

Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy:

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest więc związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Natomiast dla realizacji tego prawa konieczne jest m.in. posiadanie statusu podatnika VAT czynnego.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 96 ust. 3 ustawy:

Podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Naczelnik urzędu skarbowego, po weryfikacji danych podanych w zgłoszeniu rejestracyjnym, rejestruje podatnika jako:

„podatnika VAT czynnego”,
„podatnika VAT zwolnionego” - w przypadku podatnika, o którym mowa w:

a) ust. 3 i 3c,

b) art. 113a ust. 1, jeżeli złożył zawiadomienie w celu rejestracji jako podatnik VAT UE

- i na jego wniosek potwierdza to zarejestrowanie.

Ponadto, w myśl art. 96 ust. 5 ustawy:

Jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni - do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Zatem, rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Rejestracja następuje więc w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów, które przeznaczone są do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Jednocześnie należy rozróżnić moment powstania prawa do odliczenia od momentu skorzystania z tego prawa. Jego realizacja następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia i aby skutecznie zrealizować już powstałe uprawnienie, podatnik musi usunąć wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika.

Warto również zaznaczyć, że w wyroku TSUE w sprawie C-400/98 Trybunał stwierdził, że prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dokonaniem inwestycji nie jest uzależnione od dokonania wcześniejszej rejestracji dla celów podatku VAT. Potwierdzeniem takiej tezy mogą być także wyroki TSUE w sprawach C-268/83 oraz C-110/94, gdzie TSUE wskazał, że powstanie prawa do odliczenia nie zależy od formalnego uznania statusu podatnika przez organy podatkowe. Nabywane jest ono automatycznie, z chwilą uzyskania statusu podatnika, którym się staje w momencie pierwszych inwestycji związanych z przyszłą działalnością gospodarczą.

Natomiast z orzecznictwa TSUE w sprawie C-385/09 Nidera wynika, że prawo do odliczenia powstaje w momencie, w którym podatek ten stał się należny, a jego powstanie nie jest w żaden sposób uzależnione od formalnego uznania statusu podatnika przez organ skarbowy, ale od zaistnienia po stronie podatnika zamiaru, potwierdzonego obiektywnymi dowodami, prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących VAT.

Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.

Na podstawie art. 103 ust. 1 ustawy:

Podatnicy oraz podmioty wymienione w art. 108 są obowiązani, bez wezwania naczelnika urzędu skarbowego, do obliczania i wpłacania podatku za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał obowiązek podatkowy, na rachunek urzędu skarbowego, z zastrzeżeniem ust. 1a-4 oraz art. 33 i art. 33b.

Natomiast w myśl art. 109 ust. 3 ustawy:

Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:

rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
kontrahentów;
dowodów sprzedaży i zakupów.

Stosownie do art. 109 ust. 3b ustawy:

Podatnicy, o których mowa w art. 99 ust. 1, są obowiązani przesyłać, na zasadach określonych w art. 99 ust. 11c, za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję, o której mowa w ust. 3, łącznie z deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji.

Powyższy przepis wskazuje, że podatnicy VAT czynni są obowiązani przesyłać za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję prowadzoną na potrzeby podatku od towarów i usług, łącznie z deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji.

Należy stwierdzić, że ustawa nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych w czasie, gdy nie widniał on w rejestrze podatników podatku od towarów i usług, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi są wykorzystywane do bieżącej (lub przyszłej) działalności opodatkowanej (oraz spełniają inne warunki określone w przepisach ustawy). Niemniej, ustawodawca narzucił podatnikom, chcącym dokonać odliczenia podatku VAT od poczynionych nabyć, obowiązek rejestracji jako podatnika VAT czynnego. Tym samym podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i otrzymania faktury. Lecz, aby uprawnienie to zrealizować musi posiadać status podatnika VAT czynnego w momencie realizacji uprawnienia.

Rejestracji należy dokonać przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 ustawy, przy czym przepis nie określa, jak wcześnie rejestracja powinna nastąpić. Natomiast powinna ona nastąpić najpóźniej w dniu poprzedzającym dokonanie pierwszej czynności opodatkowanej.

Rejestracja następuje zatem w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów.

W tym miejscu należy zauważyć, że to organ podatkowy właściwy dla podatnika decyduje ostatecznie o sposobie rejestracji podatnika jako podatnik VAT czynny.

Dokonanie wstecznej rejestracji jako czynny podatnik VAT powoduje możliwość realizacji przez Pana prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego od zakupów związanych z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT oraz obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego udokumentowanych wystawionymi przez Pana fakturami od dnia rozpoczęcia przez Pana działalności gospodarczej.

Ma Pan obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego z tytułu zrealizowanej sprzedaży od dnia rozpoczęcia przez Pana działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wskazałem, realizacja prawa do odliczenia podatku naliczonego następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia podatku, jednakże aby skutecznie zrealizować powstałe uprawnienie, podatnik musi usunąć, najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa - wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako czynnego podatnika.

Dopiero usunięcie negatywnej przesłanki, poprzez złożenie zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R powoduje możliwość realizacji przez Pana przysługującego prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego. Dopełnienie ww. wymogów umożliwia Panu realizację prawa do odliczenia podatku naliczonego związanego z czynnościami opodatkowanymi podatkiem VAT.

Wskazał Pan, że otrzymywał Pan faktury na towary i usługi w celu budowy budynków:

• na działce nr 3 w okresie od 19.12.2018 r. - 26.04.2021 r. (kancelaria notarialna od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane z budową, zakup projektu, materiałów budowlanych, faktury do paragonów odebrane po okresie 6 miesięcy od zakupu);

• na działce nr 2 w okresie 30.10.2020 r. - 23.09.2022 r. (kancelaria notarialna od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane z budową, czyli zakup projektu, końcowe rozliczenie zużytej wody, materiały budowlane);

• na działce nr 1 w okresie 09.04.2021 r. do 03.11.2025 r. (od czynności nabycia działki, następnie pierwsze związane z budową, czyli budowa przyłącza gazowego, opłata za prąd, prace budowlane).

Faktury są wystawione na Pana lub Pana małżonkę, która była współwłaścicielem działki zabudowanej.

Wskazać należy, że w odniesieniu do wydatków poniesionych:

• w 2018 r. - 5-letni okres uprawniający odliczenia podatku naliczonego powinien być liczony od początku roku 2018 r. i upłynął 31 grudnia 2022 r.;

• w 2019 r. - 5-letni okres uprawniający odliczenia podatku naliczonego powinien być liczony od początku roku 2019 r. i upłynął 31 grudnia 2023 r.;

• w 2020 r. - 5-letni okres uprawniający odliczenia podatku naliczonego powinien być liczony od początku roku 2020 r. i upłynął 31 grudnia 2024 r.;

• w 2021 r. - 5-letni okres uprawniający odliczenia podatku naliczonego powinien być liczony od początku roku 2021 r. i upłynął 31 grudnia 2025 r.

Zatem, skoro nabywane przez Pana towary i usługi w celu budowy budynków na działkach nr 1, nr 3 i nr 2, jak już wcześniej rozstrzygnąłem, wykorzystywane były/są wyłącznie do czynności opodatkowanych, to przysługuje Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych wydatków związanych z rozpoczęciem dokonywania czynności opodatkowanych, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych wskazanych w art. 88 ustawy. Prawo to przysługuje Panu począwszy od faktur z 2022 r., dla których 5-letni okres uprawniający odliczenia podatku naliczonego powinien być liczony od początku roku 2022 i upłynie 31 grudnia 2026 r. i za kolejne lata.

Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za nieprawidłowe, a w zakresie pytania nr 2 za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

· stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz

· zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniami, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zaznaczam także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Jestem ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty opis sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podsumowanie

Odblokuj pelna analize tej interpretacji

Teza

Tresc