0112-KDSL1-1.4011.732.2025.3.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 25 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 stycznia 2026 r. (wpływ 12 stycznia 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

W dniu (…).07.2025 r. sprzedała Pani mieszkanie w A, które kupiła (…).10.2020 r.

Mieszkanie sprzedała Pani, (…).

(…), spowodowały, że nie czekając upływu 5 lat od zakupu, sprzedała Pani to mieszkanie i w dniu (…).08.2025 r. kupiła Pani inne mieszkanie w B. W B zameldowała się Pani i mieszka. Pracodawca umożliwia Pani pracę zdalną, przez pewien czas w roku. Obecnie jest Pani pracownikiem C. Pracuje Pani, jako (…). Jednocześnie zawnioskowała Pani o przeniesienie do D i tam do pracy będzie Pani dojeżdżać co dzień pociągiem z B.

Obecnie, w okresie, kiedy jeszcze jest Pani pracownikiem C i w okresach, gdy nie może Pani pracować zdalnie i musi Pani pracować w siedzibie C, przebywa Pani w A. Natomiast, tak jak Pani wspomniała, zameldowała się Pani w B, a pracodawca umożliwia Pani pracę zdalną przez część okresu i wtedy cały czas jest Pani w B. (…). Mieszkanie to służy więc Pani obecnie do realizacji Pani celów mieszkaniowych i przebywanie tam korzystnie wpływa na Pani (…).

Jednocześnie nabyła Pani też dom na Węgrzech w dniu (…).11.2025 r.

Dom ten nabyła Pani również do realizacji Pani celów mieszkaniowych. Chciałaby Pani popracować w D jeszcze do końca 2027 r. (…), a później na stałe przeprowadzić się na Węgry. Natomiast obecnie, przed stałą wyprowadzką dom ten również służyłby Pani do realizacji Pani celów mieszkaniowych. (…).

Dom jest w spokojnej i cichej okolicy i tamtejszy „klimat” zdecydowanie pozytywnie wpływałby na proces (…). Takie rozwiązanie (…). Na temat możliwości zakupu domu na Węgrzech i zakupu więcej niż jednej nieruchomości pytała Pani pracowników KAS zanim sprzedała Pani mieszkanie w A. To nie jest chęć optymalizacji podatkowej. Mówi Pani po (…) i od dawna chciała się tam przeprowadzić.

W przypadku, gdyby mogła Pani uwzględnić do ulgi podatkowej koszty obu tych nieruchomości (pytanie na ten temat zadała Pani w odpowiednim polu formularza ORD-IN) chciała Pani jeszcze poruszyć temat zdarzenia przyszłego.

Interesuje Panią czy nie straci prawa do odliczenia kosztów związanych z zakupem domu na Węgrzech, jeśli udostępni Pani garaż oraz dwa pokoje dwóm starszym paniom z okolicy, w zamian za „dokładanie” się przez nie do rachunków? Tj. nie brałaby Pani od nich dodatkowych pieniędzy za „wynajem” tych pomieszczeń, tylko dokładałyby się do Pani rachunków (prąd, gaz, woda, ogrzewanie). Pytanie to też zadała Pani w odpowiednim polu formularza ORD-IN, natomiast tu przedstawia Pani szczegółowy kontekst tej sytuacji. Garaż nie jest Pani potrzebny, (…).

(…).

Panie mają swoje mieszkania, więc by u Pani nie mieszkały, a jedynie trzymały w garażu swoje rzeczy prywatne i (…). Dom miałby cały czas charakter domu mieszkalnego. (…).

Pani obecnie przebywałaby tam w okresach (…) i w ramach urlopu, a od 2028 r. planuje Pani się tam przeprowadzić. (…).

Pani by bardzo pasowało, żeby przedłużyć (czasowo) z nimi tę umowę (…), choćby ze względu na to, (…).

Podkreśla Pani, nie jest żadną „inwestorką” czy „spekulantką” handlującą nieruchomościami.

Naprawdę nie była już Pani w stanie funkcjonować w A. (…).

Mając na uwadze kontekst przedstawionej sytuacji, zwraca się Pani o interpretację indywidualną.

Oświadcza Pani ponadto, że nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

Ponadto pismem z 8 stycznia 2026 r. odpowiedziała Pani na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

czy zakupiony „dom na Węgrzech” stanowi budynek mieszkalny?

Odpowiedź: Tak.

czy garaż oraz dwa pokoje, które będzie Pani udostępniać znajdują się w jednej bryle budynku i stanowią pomieszczenia zakupionego domu?

Odpowiedź: Tak.

czy garaż wraz z domem stanowi jedną nieruchomość, tzn. czy z (…) systemu ewidencji nieruchomości wynika, że garaż nie może być przedmiotem odrębnej od domu sprzedaży?

Odpowiedź: Tak. „Garaż” jest pomieszczeniem w domu. W akcie notarialnym jest tylko informacja, że kupiła Pani dom. O „garażu” nie ma mowy. Po prostu, z jednej strony domu jest dodatkowe pomieszczenie (nie jakaś „przybudówka”/odrębny budynek, tylko wewnątrz domu na dole), które może służyć do trzymania czegokolwiek, np. roweru, jedzenia, auta, maszyny do szycia. Pani to pomieszczenie nazwała „garaż” (być może niefortunnie), natomiast jest to po prostu dodatkowe pomieszczenie w domu. Nie można sprzedać osobno pomieszczenia, które nazwała Pani „garaż”. Jest ono częścią budynku.

W przypadku, gdyby któraś z odpowiedzi na powyższe pytanie miała wpływ na niemożliwość skorzystania przez Pani z ulgi, ma Pani dodatkowe pytanie. Czy w takiej sytuacji może Pani tym paniom udostępnić co najmniej do marca/kwietnia te pomieszczenia nieodpłatnie i nie straci Pani możliwości skorzystania z ulgi?Jeśli problemem (w przypadku gdyby była możliwość udostępnienia im tych pomieszczeń na takiej zasadzie, że dzielą z Panią rachunki za media) byłby tylko „garaż”, to tu nie ma problemu, bo Panie mogą te swoje rękodzieła trzymać w jednym z pokojów i „garażu” by im nie udostępniała.

Pani stanowisko na zadane dodatkowe pytanie jest takie, że wówczas nie straci Pani prawa do skorzystania z ulgi, ponieważ gościć (za darmo) u siebie w domu może Pani kogo chce i jak często chce.

Jak wspomniała Pani, panie by u Pani nie mieszkały, nie nocowałyby, tylko przychodziły od czasu do czasu, w pasujących im terminach (…) (w ciągu dnia).

Jak wspominała Pani we wcześniejszym piśnie, panie te potrafią (…). Dla Pani na razie jest to (…) i byłoby dla Pani bardzo korzystne, gdyby jeszcze przez jakiś czas ktoś Panią w tym „wspierał”. Zależałoby Pani, żeby na razie ktoś tam doglądał tego (…). Przy czym oczywiście nie planuje Pani „przeciągać” tej sytuacji. Natomiast byłoby dla Pani bardzo pomocne i redukujące stres, gdyby jeszcze co najmniej przez kilka miesięcy ktoś Pani pomagał z (…).

Ma Pani jeszcze jedno pytanie w kontekście projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nr projektu UD116). Media alarmują, że skorzystać z przepisów dotyczących ulgi podatkowej (gdy ma się inne mieszkanie) można było tylko do końca 2025 i podkreślają, że do tego czasu trzeba było nie tylko zawrzeć akt notarialny, ale też stać się właścicielem nowej nieruchomości (jeśli chce się nabyć więcej niż jedną nieruchomość). W tym terminie (do końca 2025) sprzedała Pani mieszkanie w A oraz kupiła mieszkanie w B i przedmiotowy dom E.

Jednakże w przypadku domu na Węgrzech, wskutek tamtejszych procedur urzędowych, właścicielem stanie się w styczniu (tzn. wówczas pozmieniają się zapisy w hipotece). Czy w tej sytuacji, i w kontekście nagłej zmiany przepisów, może Pani w ogóle rozważać skorzystanie z ulgi podatkowej również na ten dom na Węgrzech (…)? Tzn. umowę u notariusza zawarła Pani w listopadzie 2025 i w listopadzie 2025 dokonała Pani płatności za ten dom, natomiast zmiany w (…) księgach wieczystych nastąpią w 2026.

Pani stanowisko na zadane pytanie dodatkowe jest takie, że (…) może Pani skorzystać z ulgi podatkowej na ten dom, nawet w przypadku, gdy zmiany w (…) księgach wieczystych nastąpią w 2026 r. Gdy sprzedawała Pani mieszkanie w A nie było informacji, że nagle będą wprowadzone zmiany w przepisach. Wówczas obowiązywały przepisy, w myśl których na wydatkowanie środków ze sprzedaży mieszkania miał Pani 3 lata i mogła Pani nabyć więcej niż jedną nieruchomość. Gdyby Pani wiedziała, że nagle zmienią się przepisy, zaczekałaby Pani ze sprzedażą mieszkania w A. Nie może być sytuacja, że prawo działa wstecz.

W przypadku domu w B, jak wspomniała Pani, zameldowała się tam, mieszka tam i poprosiła w C, której pracownikiem jest Pani o przeniesienie do D, gdzie planuje Pani dojeżdżać do pracy z B. Obecnie, jak wspominała Pani, sporą część czasu może Pani pracować zdalnie, z B i tak się dzieje.

Nie jest Pani żadnym spekulantem handlującym nieruchomościami. (…).

Natomiast w kontekście zapytania o to czy może Pani udostępnić dwa pokoje (wraz z „garażem” lub bez niego, jeśli to „garaż” byłby problemem) (…) w zamian za dokładanie się przez nie do mediów (wg zużycia) lub wręcz za darmo (gdyby się okazało, że w przypadku, gdyby współuczestniczyły w kosztach, straciłabym prawo do ulgi podatkowej), chciała Pani tylko zwrócić uwagę organu na interpretacje indywidualne, które wydane zostały innym osobom, w których to organ pozwolił (bez straty ulgi podatkowej) wynajmować nieruchomości zakupione ze środków pochodzących ze sprzedaży innej nieruchomości przed upływem pięciu lat.

Przykładowo w interpretacji o numerze: 0112-KDSL1-2.4011.270.2025.2.AP Dyrektor KAS daje zgodę na skorzystanie z ulgi podatkowej osobom, które kupiły nową nieruchomość ze środków pochodzących ze sprzedaży innej (przed upływem 5 lat od jej nabycie) osobom, które deklarują, że chcą tą nieruchomość wynajmować (czerpać korzyści z wynajmu), a zamieszkają tam, jak przejdą na emeryturę.

Pani w odróżnieniu od takich osób nie chce się wzbogacać na wynajmie i co więcej już od teraz chce tam spędzać dużo czasu w ciągu roku (z uwagi na problemy zdrowotne i (...)), a w ciągu kilku lat zamieszkać tam na stałe.

Dom kupiła Pani dla siebie, do celów mieszkaniowych. Dom ma parter i piętro. Pani się tam „zainstalowała” na piętrze i mieszka Pani (obecnie przebywa tam czasowo, natomiast w ciągu kilku lat planuje Pani zamieszkać tam na stałe). (…). Dom cały czas byłby domem mieszkalnym. Nie byłoby w nim żadnej zarejestrowanej działalności. To tak, jakby (w sytuacji, gdyby możliwe było udostępnienie im tego tylko na Pani koszt, tj. że nie dokładałyby się do rachunków za media) (…).

Tzn. w takiej sytuacji nie tyle, że nie czerpałaby Pani żadnych korzyści majątkowych, co wręcz ponosiłaby Pani dodatkowe koszty związane ze zużyciem gazu

Pytania uwzględniające pytania zawarte w piśmie uzupełniającym wniosek z 8 stycznia 2026 r

1. Czy może Pani koszty związane z zakupem obu tych nieruchomości uwzględnić w dochodzie zwolnionym od podatku?

2. Czy może Pani podwyższyć koszty związane z zakupem mieszkania w A o wskaźnik inflacji, tj. czy może Pani zastosować art. 22 ust. 6f ustawy o PIT?

3. Czy nie straci Pani prawa do ulgi w przypadku domu E, jeśli udostępni Pani garaż (do trzymania prywatnych rzeczy) i dwa pokoje dwóm paniom emerytkom w zamian za współdzielenie rachunków (prąd, woda, ogrzewanie, gaz)? Panie by tam nie mieszkały (Pani by mieszkała), tylko przychodziły (…).

4. Jeśli odpowiedź na pyt. 1 będzie negatywna, prosi Pani o odpowiedź czy może Pani uwzględnić w dochodzie zwolnionym od podatku przynajmniej koszt związany z zakupem mieszkania w B?

5. W przypadku, gdyby któraś z odpowiedzi na powyższe pytanie miała wpływ na niemożliwość skorzystania przez Panią z ulgi, ma Pani dodatkowe pytanie. Czy w takiej sytuacji może Pani tym paniom udostępnić co najmniej do marca/kwietnia te pomieszczenia nieodpłatnie i nie straci Pani możliwości skorzystania z ulgi?

6. Ma Pani jeszcze jedno pytanie w kontekście projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nr projektu UD116). Czy w tej sytuacji, i w kontekście nagłej zmiany przepisów, może Pani w ogóle rozważać skorzystanie z ulgi podatkowej również na ten dom E (...)?

Pani stanowisko w sprawie uwzględniające pismo uzupełniające wniosek z 8 stycznia 2026 r.

Nie znalazła Pani przepisów, które by ograniczały wydatkowanie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości na zakup wyłącznie jednej nieruchomości. Nieruchomości, które kupiła Pani faktycznie służą (będą służyć) do zaspokojenia Pani własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli chodzi o mieszkanie w B, to wydaje się Pani, że w świetle obowiązujących obecnie przepisów, cel mieszkaniowy już Pani zrealizowała (i w dalszym ciągu tam będzie Pani mieszkać), więc Pani stanowisko jest takie, że jeśli chodzi o to mieszkanie, może Pani koszt jego nabycia uwzględnić, jako wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe.

Jeśli chodzi o dom na Węgrzech to ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, od kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Obecnie (co jest Pani w stanie udokumentować) często Pani choruje (…). Obecnie w domu na Węgrzech przebywałaby Pani w okresach niezdolności do pracy oraz podczas urlopu, a od 2028 chciałaby Pani się tam przeprowadzić na stałe.

Pani stanowisko jest takie, że w przypadku tej nieruchomości, w kontekście obecnie obowiązujących przepisów, brak jest podstaw do uznania, że nie realizuje Pani (nie będzie Pani realizować) w niej własnego celu mieszkaniowego. W związku z powyższym Pani stanowisko jest takie, że również koszt związany z zakupem tego domu może Pani uwzględnić, jako wydatek poniesiony na cele mieszkaniowe.

Jeśli chodzi o możliwość udostępnienia kilku pomieszczeń w domu na Węgrzech dwóm (…) emerytkom, Pani stanowisko jest takie, że nie straci Pani przez to możliwości odliczenia kosztów związanych z zakupem tego mieszkania.

Pani stanowisko jest takie w kontekście ogólnodostępnych w Internecie licznych interpretacji Dyrektora KAS pozwalających (bez straty ulgi) tego typu nieruchomości wynajmować (i czerpać korzyści z wynajmu). Pani nie czerpałaby korzyści z wynajmu. Panie dokładałyby się tylko do opłat i nie mieszkałyby w tym domu, tylko pojawiały się w nim w swoim wolnym czasie, (…). Pani by realizowała własne cele mieszkaniowe na piętrze, a panie tworzyłyby te swoje (…).

Jeśli chodzi o art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, zgodnie z którym koszty nabycia mogą być corocznie podwyższane w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, i możliwość zastosowania go do kosztów związanych z zakupem mieszkania w A to Pani stanowisko jest takie, że może w ten sposób zmniejszyć dochód.

Jak wspomniała Pani, panie by u Pani nie mieszkały, nie nocowałyby, tylko przychodziły od czasu do czasu, w pasujących im terminach (…) (w ciągu dnia).

Jak wspominała Pani we wcześniejszym piśnie, panie te potrafią obsługiwać (…). Pani się tego dopiero uczy. (…). Przy czym oczywiście nie planuje Pani „przeciągać” tej sytuacji. (…).

Ma Pani jeszcze jedno pytanie w kontekście projektu ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (nr projektu UD116). Media alarmują, że skorzystać przepisów dotyczących ulgi podatkowej (gdy ma się inne mieszkanie) można było tylko do końca 2025 i podkreślają, że do tego czasu trzeba było nie tylko zawrzeć akt notarialny, ale też stać się właścicielem nowej nieruchomości (jeśli chce się nabyć więcej niż jedną nieruchomość). W tym terminie (do końca 2025) sprzedała Pani mieszkanie w A oraz kupiła mieszkanie w B i przedmiotowy dom na Węgrzech.

Jednakże w przypadku domu na Węgrzech, wskutek tamtejszych procedur urzędowych, właścicielem stanie się w styczniu (tzn. wówczas pozmieniają się zapisy w hipotece). Czy w tej sytuacji, i w kontekście nagłej zmiany przepisów, może Pani w ogóle rozważać skorzystanie z ulgi podatkowej również na ten dom na Węgrzech (…)?Tzn. umowę u notariusza zawarła Pani w listopadzie 2025 i w listopadzie 2025 dokonała Pani płatności za ten dom, natomiast zmiany w (…) księgach wieczystych nastąpią w 2026.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem, jeżeli następuje odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że (…) października 2020 r. zakupiła Pani mieszkanie w A, które (…) lipca 2025 r. sprzedała Pani.

W konsekwencji sprzedaż przez Panią mieszkania w A dokonana w 2025 r., które zakupiła Pani w 2020 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż miała miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia mieszkania w A

Przechodząc do skutków podatkowych w zakresie sprzedaży nieruchomości należy wskazać, co następuje:

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Przywołany przepis jednoznacznie wskazuje, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa majątkowego (udziału w prawie) powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa (udziału w prawie). Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione.

Koszt nabycia, co do zasady, określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie, której nabywca staje się właścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Kosztem nabycia są również wydatki notarialne, czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości, pod warunkiem, że w istocie nabywca je poniósł.

Jak stanowi art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski”.

Odnosząc się do Pani wątpliwości, dotyczących waloryzacji poniesionych przez Panią kosztów nabycia nieruchomości, wskazuję na literalną wykładnię normy prawnej określonej w wyżej cytowanym art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten posługuje się zwrotem „koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c”, z powyższego zwrotu wynika jednoznacznie, że podstawą podwyższenia w niniejszej sprawie może być więc – będący przedmiotem Pani zapytania – koszt nabycia przez Panią nieruchomości. Podstawę waloryzacji w niniejszej sprawie stanowi zatem wynikająca z umowy sprzedaży cena jaką Pani zapłaciła nabywając lokal mieszkalny w (...) powiększona o wydatki notarialne, czyli wydatki ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości (pod warunkiem, że w istocie Pani takie wydatki poniosła).

W konsekwencji, w opisanej sprawie uzyskany dochód z odpłatnego zbycia w 2025 r. mieszkania w (...) podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy:

- przychodem z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości mieszkaniowej, ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jako wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, a

- kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stanowiącymi udokumentowane koszty nabycia nieruchomości.

Jednocześnie koszty nabycia lokalu mieszkalnego w A mogły być corocznie podwyższane począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło jego zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie trzech pierwszych kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłoszonemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. Corocznej waloryzacji podlegał koszt nabycia pierwotnie ustalony.

Innymi słowy, w przedmiotowej sprawie może Pani zastosować art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

W myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W świetle natomiast art. 21 ust. 25a cytowanej ustawy:

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Jak wskazano powyżej wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Jednym z takich celów jest nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, położonego w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jednak wyjaśnić należy, że stosownie do art. 21 ust. 27 cytowanej ustawy:

W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

W przypadku nabycia nieruchomości na terytorium Węgier warunek określony w ww. art. 21 ust. 27 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostanie spełniony, w myśl bowiem art. 27 zdanie pierwsze Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Węgierską w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzonej w Budapeszcie dnia 23 września 1992 r. (Dz. U. z 1995 Nr 125, poz. 602 ze zm.):

Właściwe władze Umawiających się Państw będą wymieniały informacje konieczne do stosowania postanowień niniejszej konwencji, a także informacje o ustawodawstwie wewnętrznym Umawiających się Państw, dotyczące podatków wymienionych w niniejszej konwencji, w takim zakresie, w jakim opodatkowanie, jakie ono przewiduje, nie jest sprzeczne z konwencją, jak również informacje zapobiegające uchylaniu się od opodatkowania.

Wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód z odpłatnego zbycia ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez niego tylko jednej nieruchomości mieszkalnej. Zatem osoba, która posiada miejsce zamieszkania może nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych.

Wskazując jako cel mieszkaniowy wydatki poniesione na nabycie nieruchomości mieszkalnej, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytej nieruchomości mieszkalnej, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że podatnik nie realizuje celu mieszkaniowego w przypadku, gdy nabył nieruchomość mieszkalną w celu zamieszkania w nim, ale w nieruchomości tej – z różnych powodów – zamieszka po upływie określonego czasu. W takim przypadku, prawa do zwolnienia nie pozbawia podatnika okoliczność, że np. przez jakiś czas nieruchomość ta częściowo będzie udostępniona nieodpłatnie lub wynajmowana za wynagrodzeniem. Co istotne, nie jest przeszkodą dla zastosowania omawianego zwolnienia wynajęcie nieruchomości mieszkalnej innemu podmiotowi – i to zarówno przed realizacją własnego celu mieszkaniowego, jak i już po tym fakcie. Innymi słowy, nie ma znaczenia kolejność wykonywanych działań. Ważne jest jedynie to, że nieruchomość została nabyta w celu realizacji własnego celu mieszkaniowego – czy to od razu po jej nabyciu, czy też w czasie późniejszym.

Należy również wskazać, że w obowiązującym stanie prawnym ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości (budynków/lokali mieszkalnych), nie limituje celów które można zrealizować czy też liczby budynków/lokali, które podatnik może nabyć. Ustawa nie ogranicza prawa do zwolnienia co do liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych

Podkreślam, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do zastosowania ulgi w nim przewidzianej konieczne jest spełnienie dwóch warunków, a mianowicie: wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe i dokonanie tej czynności przed upływem trzyletniego terminu od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło to zbycie.

Zatem, jeśli – jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie – w 2025 r. nabyła Pani mieszkanie w B oraz zakupiła Pani dom na Węgrzech z zamiarem realizowania w obu własnego celu mieszkaniowego, to fakt, że nie zamieszka Pani w jednym z nich od momentu jego nabycia (lecz dopiero za jakiś czas lub z przerwami) nie stoi na przeszkodzie dla zastosowania zwolnienia podatkowego. Ponadto nie spowoduje utraty przez Panią prawa do zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czasowe udostępnienie/wynajmowanie garażu i dwóch pokoi w zakupionym domu na Węgrzech.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że wydatkowanie przychodu uzyskanego przez Panią ze sprzedaży mieszkania w A, na nabycie nieruchomości – mieszkania w B oraz domu na Węgrzech – służących realizacji Pani własnych celów mieszkaniowych uprawnia do skorzystania w tym zakresie ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponadto udostępnienie/ wynajem garażu oraz dwóch pokoi znajdujących się z zakupionym domu na Węgrzech nie powoduje utraty możliwości skorzystania przez Panią z tzw. ulgi mieszkaniowej.

W związku z powyższym niezasadnym jest rozpatrywanie kolejnych Pani pytań sformułowanych we wniosku oraz uzupełnieniu z 8 stycznia 2026 r.

Dodatkowo organ wskazuje, że w przypadku sprzedaży przez Panią w 2025 r. lokalu mieszkalnego w (...) stosuje się dotychczasowe zasady ulgi mieszkaniowej, a stan prawny w tym zakresie nie uległ zmianie w okresie, który jest przedmiotem wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia oraz

- zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Organ podatkowy wydający interpretacje indywidualne nie jest uprawniony do analizowania i oceny załączonych dokumentów – jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę we wniosku, zadanym przez niego pytaniem oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Podsumowanie

Odblokuj pelna analize tej interpretacji

Teza

Tresc