Skutki podatkowe przekazania Gminie nieruchomości zabudowanych – interpretacja 2026 (0111-KDIB3-1.4012.612.2026.2.AB)

Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 sierpnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych przekazania Gminie nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

(...) Spółka z o.o. w (...) (dalej także jako: „Spółka”, „Wnioskodawca”) jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”). (...) Spółka z o.o. w (...) zostało powołane do realizacji zadań własnych Gminy (...). Gmina (...) posiada 100% udziałów Spółki. Gmina (...) jest jedynym wspólnikiem Spółki. Gmina (...) jest również zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT.

(...) Spółka z o.o. w (...) zostało zawiązane przez Gminę (...) na podstawie uchwały Rady Miasta i Gminy (...) z dnia (...) 1991 r. nr (...) w sprawie ustalenia formy organizacyjno-prawnej (...) w (...). Akt założycielski Spółki został sporządzony w dniu 2 grudnia 1991 r. Spółka została zarejestrowana w dniu (...) 1992 r. w Sądzie Rejonowym w (...), Wydział Gospodarczy, pod poz. (…), a następnie wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu (...) 2003 r. pod numerem KRS: (...).

Spółka chce przekazać Gminie (...) nieruchomości – grunty, budynki i budowle w zamian za umorzenie udziałów. Rozpoczęto już proces przekazania udziałów (...) Spółka z o.o. w (...) w celu ich umorzenia. Rada Miasta i Gminy (...) podjęła uchwałę w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości stanowiących własność gminy (...) oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na okres dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.

Przedmiotem przeniesienia własności będą działki: 1, 2, 3, 4, 5, 6. Działka 1 będzie podzielona. Łącznie przejęciu przez Gminę będzie podlegało (...) m2 gruntów zabudowanych wiatami i budynkami, z bramami i ogrodzeniem.

Przedmiotowe działki są zabudowane następującymi budynkami:

· działka 1: budynek zakwalifikowany do kodu (...) budynek działu techniczno-inwestycyjnego. Po podziale działki 1 obie nowo wydzielone działki będą zabudowane;

· działka 2: budynek magazynowy zakwalifikowany do kodu (...);

· działka 3: wiaty zakwalifikowane do kodu (...), (...), (...), (...), budynek zarządu zakwalifikowany do kodu (...), budynek targowisko/cmentarz zakwalifikowany do kodu (...), budynek dawnej kasy zakwalifikowany do kodu (...)

· działka 4: budynek gospodarczy zakwalifikowany do kodu (...), warsztat samochodowy zakwalifikowany do kodu (...), budynek warsztatowy zakwalifikowany do kodu (...) oraz ogrodzenie

· działka 5: wiata samochodowa od ul. (...) zakwalifikowana do kodu (...) oraz ogrodzenie

· działka 6: wiata na PSZOK-u zakwalifikowana do kodu (...) oraz ogrodzenie.

Przedmiotowe działki zostały nabyte przez Spółkę w drodze aportu wniesionego przez Gminę (...) w 2003 r., natomiast budynki znajdujące się na tych działkach zostały nabyte przez Spółkę w dniu 1 lutego 1992 r., tj. w dniu jej rejestracji w Sądzie Rejonowym w (...), Wydział (…), pod poz. (...).

W chwili wniesienia aportu w 2003 r. wszystkie działki były zabudowane. Nakłady na wybudowanie budynków poniosły częściowo Gmina (...), a częściowo dawne (...) we (...). Spółka ponosiła natomiast późniejsze nakłady remontowe.

Spółce przy nabyciu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, naliczonego. Prace modernizacyjne zostały przeprowadzane przez Spółkę w budynku ((...)) poł. na działce 1, budynku ((...)) poł. na działce 3 latach 2009-2010 (ocieplenie budynku, tynkowanie i malowanie elewacji, malowanie ścian w biurach, położenie płytek w niektórych pomieszczeniach). Niektóre budynki sięgają roku 1913 r. (data budowy). Nieruchomości stanowią własność spółki, używane były na potrzeby własne oraz oddawane w najem. W ciągu ostatnich 16 lat nie dokonywano ulepszeń przedmiotowej nieruchomości, których wartość przekraczałaby 30% jej wartości początkowej.

Przedmiotowe nieruchomości były wykorzystywane do działalności opodatkowanej (najmem i dzierżawa, cmentarz, targowisko) oraz działalności zwolnionej (m.in. usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi).

W celu ustalenia rynkowej wartości Nieruchomości będących przedmiotem planowanego przeniesienia zostanie sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Operat szacunkowy będzie obejmował wszystkie nieruchomości mające zostać przeniesione na Gminę (...), w tym działki powstałe po podziale działki nr 1, i będzie określać wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości.

Operat szacunkowy zostanie sporządzony na potrzeby ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego Gminie (...) z tytułu zbycia na rzecz Spółki części udziałów w celu ich dobrowolnego umorzenia. Wysokość wynagrodzenia zostanie określona kwotowo w uchwale zgromadzenia wspólników oraz w umowie nabycia udziałów w celu umorzenia, a następnie odzwierciedlona w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości.

Strony przyjmą, że wysokość tego wynagrodzenia odpowiada łącznej wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego. Operat szacunkowy będzie dokumentem potwierdzającym rynkowy poziom wynagrodzenia, natomiast samodzielnie nie będzie stanowił źródła zobowiązania Spółki wobec Gminy.

Poza przeniesieniem opisanych nieruchomości nie będą występowały żadne dopłaty pieniężne ani inne świadczenia wyrównawcze.

Ad.1

Wyjaśniamy, że każdy z budynków:

· budynek zakwalifikowany do kodu (...) budynek działu techniczno-inwestycyjnego znajdujący się na działce nr 1;

· budynek magazynowy zakwalifikowany do kodu (...) znajdujący się na działce nr działka 2;

· budynek zarządu zakwalifikowany do kodu (...), budynek targowisko/cmentarz zakwalifikowany do kodu (...), budynek dawnej kasy zakwalifikowany do kodu (...), budynek kontenerowy zakwalifikowany do kodu (...) znajdujący się na działce nr 3;

· budynek gospodarczy zakwalifikowany do kodu (...), warsztat samochodowy zakwalifikowany do kodu (...), budynek warsztatowy zakwalifikowany do kodu (...) znajdujący się na działce nr działka 4;

jest budynkiem rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i jest trwale związany z gruntem.

Ad.2

Wyjaśniamy, że każda z budowli:

- wiaty zakwalifikowane do kodu (...), (...), (...), (...) znajdujące się na działce nr 3;

- ogrodzenie znajdujące się na działce nr działka 4;

- wiata samochodowa od ul. (...) zakwalifikowana do kodu (...) oraz ogrodzenie znajdujące się na działce nr działka 5;

- wiata na PSZOK-u zakwalifikowana do kodu (...) oraz ogrodzenie znajdujące się na działce nr działka 6;

stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy ww. Prawo budowlane i jest trwale związana z gruntem.

Ad.3

Niniejszym wyjaśniamy, że przy przyjęciu następujących obiektów:

- wiata (...) – spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- ogrodzenie na działce 4 – spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- wiata (...) – spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- wiata (...) – spółce przysługiwało częściowe prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- ogrodzenia na działce 5 – spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- wiata (...) – spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- wiata (...) – spółce przysługiwało częściowe prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

- ogrodzenie na działce 6 – spółce nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad.4

Informujemy, że:

- wiata (...) – została wybudowana w 1990 r. i nabyta przez spółkę 01.02.1992 r.

- wiata (...) – została wybudowana w 1991 r. i nabyta przez spółkę 01.02.1992 r.

- wiata (...) – została wybudowana w 1999 r.

- wiata (...) – została wybudowana w 1981 r. i nabyta przez spółkę 01.02.1992 r.

- wiata (...) – została wybudowana w 2000 r.

- ogrodzenia zostały nabyte przez spółkę 01.02.1992 r.

Ad.5

Informujemy, że:

- wiata (...) – została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- wiata (...) – została nabyta w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

- wiata (...) – została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

- wiata (...) – została nabyta w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

- ogrodzenia zostały nabyte została nabyta w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad.6

Informujemy, że:

- wiata (...) – została nabyta przez spółkę 01.02.1992 r.

- wiata (...) – została nabyta przez spółkę 31.05.1999 r.

- wiata (...) – została nabyta przez spółkę 31.12.1999 r.

- wiata (...) – została nabyta przez spółkę 01.02.1992 r.

- wiata (...) – została nabyta przez spółkę 30.11.2000 r.

- ogrodzenia zostały nabyte przez spółkę 01.02.1992 r.

- budynek (...) – został nabyty przez spółkę 01.02.1992 r.

- budynek (...) – został nabyty przez spółkę 02.12.1993 r.

- budynek (...) – został nabyty przez spółkę 01.02.1992 r.

W ww. terminach wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych budynków oraz obiektów.

Ad.7

Od pierwszego zajęcia poszczególnych budynków i obiektów do dnia ich sprzedaży minie okres dłuższy niż dwa lata.

Ad.8

Wszystkie obiekty wymienione w punkcie 8 nie były przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Budynek (...) jest przedmiotem najmu od 2012 r.

Jedno biuro w budynki (...) jest przedmiotem najmu od 2016 r.

Ad.9

Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym poszczególnych obiektów wymienionych w punkcie 9.

Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie budynków (...), (...), (...) w stosunku do których, spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ad.10

Ulepszenie budynku (...) miało miejsce w 2013 r. Wartość ulepszenia wyższa niż 30% wartości początkowej.

Ulepszenie budynków (...) i (...) miało miejsce w 2010 r. Wartość ulepszenia niższa niż 30% wartości początkowej.

Ad.11

Odpowiedz dotyczy budynku (...), w którym doszło do pierwszego zasiedlenia.

Ad.12

Od pierwszego zasiedlenia budynku (...) po jego ulepszeniu przekraczającym 30% jego wartości początkowej, do dnia jego sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata.

Ad.13

Budynki i obiekty były wykorzystywane przez spółkę na cele działalności zwolnionej i opodatkowanej. Spółka zajmuje się między innymi zarządzaniem nieruchomościami. Podstawa prawna zwolnienia § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Ad.14

Odp. Dla działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Ad.15

Dla ww. działek wydana została decyzja Nr (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku usługowego – administracji publicznej oraz dwukondygnacyjnego garażu z funkcją (…), budynku towarzyszącego (siedziby (...), magazynu, garażu) wraz z zagospodarowaniem terenu, infrastrukturą techniczną, podziemnymi zbiornikami retencyjnymi oraz instalacją gazową, na terenie działek o nr ewid. 4, 7, 8, 2, 3, 5, 6, 9, 10 oraz na terenie części działek o nr ewid. 1 i 11 położonych w obrębie geodezyjnym (...), gmina (...).

Ad.16

Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 były wykorzystywane przez spółkę na cele działalności zwolnionej i opodatkowanej.

Ad.17

Nie, Strony planują pozostać przy zwolnieniu z VAT i nie składać oświadczenia o rezygnacji z ww. zwolnienia.

Ad.18

Zgromadzenie Wspólników spółki zamierza podjąć uchwałę o umorzeniu udziałów na zasadach i warunkach określonych w art. 199 Kodeksu spółek handlowych. Uchwała będzie zawierać:

- oznaczenie spółki: nazwa, siedziba, numer KRS i wysokość kapitału zakładowego,

- podstawa prawna: powołanie się na art. 199 Kodeksu spółek handlowych oraz odpowiedni zapis umowy spółki,

- rodzaj umorzenia: wskazanie, że umorzenie jest dobrowolne (za zgodą wspólnika),

- określenie udziałów: liczba, numery oraz wartość nominalna umarzanych udziałów,

- wynagrodzenie: informacja o braku wynagrodzenia (umorzenie),

- sposób finansowania: wskazanie, że umorzenie następuje poprzez obniżenie kapitału zakładowego.

Pytania

Czy w przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym przeniesienie przez Spółkę na rzecz Gminy (...) prawa własności opisanych nieruchomości - tytułem wynagrodzenia należnego Gminie za udziały nabywane przez Spółkę w celu ich umorzenia - będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT?
Czy w przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym dostawa opisanych budynków, budowli i gruntów, na których są one posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?
Czy w przedstawionym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym w przypadku zastosowania zwolnienia Spółka będzie uprawniona do wystawienia Gminie (...) faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną, a na żądanie Gminy zgłoszone w terminie określonym w art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT - zobowiązana do jej wystawienia, przy czym wartość transakcji wykazana na fakturze będzie odpowiadała wynagrodzeniu za umarzane udziały ustalonemu na podstawie operatu szacunkowego i przyjętemu w uchwale, umowie oraz akcie notarialnym; natomiast w razie rezygnacji ze zwolnienia Spółka wystawi fakturę z podatkiem VAT.

Państwa stanowisko

Przeniesienie przez Spółkę na rzecz Gminy (...) prawa własności opisanych nieruchomości - tytułem wynagrodzenia należnego Gminie za udziały nabywane przez Spółkę w celu ich umorzenia - będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Dostawa opisanych budynków, budowli i gruntów, na których są one posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.
W przypadku zastosowania zwolnienia Spółka będzie uprawniona do wystawienia Gminie (...) faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną, a na żądanie Gminy zgłoszone w terminie określonym w art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT - zobowiązana do jej wystawienia, przy czym wartość transakcji wykazana na fakturze będzie odpowiadała wynagrodzeniu za umarzane udziały ustalonemu na podstawie operatu szacunkowego i przyjętemu w uchwale, umowie oraz akcie notarialnym; natomiast w razie rezygnacji ze zwolnienia Spółka wystawi fakturę z podatkiem VAT.

III. UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Ad.1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary (np. nieruchomości) w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą tych towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że odpłatność nie wymaga, aby zapłata przybrała formę pieniężną. Wystarczające jest istnienie stosunku prawnego, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, a świadczenie otrzymywane przez dostawcę stanowi rzeczywiste wynagrodzenie za przenoszony towar. W analizowanym stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym przeniesienie nieruchomości służy wykonaniu obowiązku wypłaty Gminie wynagrodzenia za udziały nabywane przez Spółkę w celu ich umorzenia. Zachodzi zatem bezpośredni związek pomiędzy wydaniem nieruchomości a świadczeniem wzajemnym Gminy w postaci zbycia udziałów na rzecz Spółki.

Samo nabycie przez Spółkę udziałów własnych w celu umorzenia oraz ich późniejsze unicestwienie nie stanowią dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT. Odmiennie należy jednak ocenić wykonanie wynagrodzenia umorzeniowego w formie rzeczowej. Przeniesienie własności nieruchomości powoduje przejście na Gminę prawa do rozporządzania towarami jak właściciel i stanowi odrębną odpłatną dostawę towarów.

Powyższe stanowisko znajduje bezpośrednie potwierdzenie w wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 13 czerwca 2018 r. w sprawie C-421/17, Polfarmex. Trybunał rozstrzygnął, że przekazanie nieruchomości akcjonariuszowi tytułem wynagrodzenia za akcje nabywane w ramach mechanizmu umorzenia „stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej”, jeżeli nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą spółki. W niniejszej sprawie nieruchomości były wykorzystywane przez Spółkę na potrzeby działalności własnej oraz oddawane w najem i dzierżawę, a zatem pozostają w sferze jej działalności gospodarczej.

Analogicznie Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 9 kwietnia 2015 r., sygn. IPPP1/4512-198/15-5/AW, stwierdził, że „Zatem należy stwierdzić, że przeniesienie własności Nieruchomości w zamian za umorzenie udziałów, wbrew stanowisku Spółki, będzie odpowiadało hipotezie art. 7 VATU. Za taką oceną przemawia okoliczność, że zaistnieje dostawa towarów rozumiana zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy, jako przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel i dodatkowo będzie ona miała charakter odpłatny. W opisanym przypadku wypłata wynagrodzenia w formie rzeczowej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”. Także Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 21 maja 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.204.2025.3.AKA, uznał, że przekazanie nieruchomości w zamian za nabycie udziałów w celu umorzenia „podlega opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów”.

Podsumowując, przeniesienie przez Spółkę na rzecz Gminy (...) prawa własności opisanych nieruchomości - tytułem wynagrodzenia należnego Gminie za udziały nabywane przez Spółkę w celu ich umorzenia - będzie stanowiło odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad.2

Zarówno w treści ustawy o VAT, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy o VAT.

Należy też zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku lub zwolnienie, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Natomiast, jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części nie korzysta ze zwolnienia z VAT, to ze zwolnienia z VAT nie korzysta też dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przewiduje zwolnienie z VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Nieruchomości opisane w stanie faktycznym / zdarzeniu przyszłym są zabudowane w związku z tym ich dostawa nie może skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

· dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

· pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o VAT rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przedstawionym zdarzeniu wszystkie działki były już zabudowane w chwili wniesienia ich aportem w 2003 r. Budynki były użytkowane co najmniej od 1992 r., a część obiektów powstała znacznie wcześniej. Nieruchomości były wykorzystywane na potrzeby własnej działalności Spółki oraz oddawane w najem. Oznacza to, że pierwsze zasiedlenie poszczególnych budynków i budowli nastąpiło wiele lat przed planowaną dostawą, a od tego momentu upłynął okres znacznie dłuższy niż dwa lata.

Prace modernizacyjne wskazane w opisie przeprowadzono w latach 2009-2010 jedynie w dwóch budynkach. W ciągu ostatnich 2 lat Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotowych Nieruchomości, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej Nieruchomości. Nie doszło więc do nowego pierwszego zasiedlenia.

Opisany stan faktyczny / zdarzenie przyszłe nie obejmuje sytuacji, w której Gmina po wniesieniu aportu wybudowałaby obiekty na gruncie Spółki, a następnie przekazała Spółce lub rozliczyła z nią nakłady. W chwili wniesienia aportu w 2003 r. wszystkie działki były już zabudowane a Gmina nie budowała żadnych nowych budynków na przedmiotowych Nieruchomościach. Z tego względu zagadnienie rozliczenia nakładów poniesionych po aporcie nie występuje w niniejszej sprawie i nie wpływa na ocenę planowanej dostawy.

Z uwagi na to, że od momentu pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się Nieruchomościach a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata, to dostawa Nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 24 grudnia 2024 r., sygn. akt 0112-KDIL1- 1.4012.635.2024.3.DS potwierdził, że „Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata”.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 31 stycznia 2014 r., sygn. ITPP2/443-1150/13/EK czytamy, że: „Dostawa ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostanie dokonana po pierwszym zasiedleniu w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i po upływie dwóch lat od tego zasiedlenia”.

Również w interpretacji indywidualnej z 17 marca 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.741.2024.6.AAR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „Wobec tego, dla planowanej transakcji zbycia nieruchomości w zamian za udziały Wspólnika w Spółce w celu ich umorzenia zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy”.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
adres budynku, budowli lub ich części.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 1 kwietnia 2026 r., sygn. akt 0113-KDIPT1-3.4012.127.2026.1.KAK potwierdził, że „Należy również zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą;

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

(…) Tak więc ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jeśli zatem strony transakcji podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożyły zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT”. Tak też interpretacja Dyrektora KIS z dnia 17 kwietnia 2025 r., nr 0111-KDIB3- 1.4012.143.2025.4.KO.

Reasumując, dostawa opisanych budynków, budowli i gruntów, na których są one posadowione, będzie korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opodatkowania po spełnieniu warunków określonych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Ad.3

Zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy o VAT podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

Na mocy art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9, art. 113a ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Na podstawie art. 106b ust. 3 ustawy o VAT na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

- jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT wynika, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Spółka może jednak wystawić taką fakturę dobrowolnie. Ponadto zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT będzie obowiązana ją wystawić, jeżeli Gmina zgłosi żądanie w terminie trzech miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dokonano dostawy.

Faktura dokumentująca dostawę zwolnioną powinna wykazywać wartość sprzedaży zwolnionej, bez kwoty podatku VAT, oraz wskazywać podstawę prawną zwolnienia, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT.

W przypadku wyboru rezygnacji ze zwolnienia Spółka będzie natomiast obligatoryjnie zobowiązana wystawić fakturę z wykazanym podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży. W analizowanej transakcji zapłatą za nieruchomości jest ekonomiczna wartość świadczenia wzajemnego Gminy, tj. uzgodnione wynagrodzenie za udziały nabywane przez Spółkę w celu umorzenia. Kwota wykazana na fakturze powinna zatem odpowiadać wynagrodzeniu umorzeniowemu wynikającemu z uchwały, umowy oraz aktu notarialnego.

Operat szacunkowy stanowi podstawę określenia wartości rynkowej nieruchomości, lecz samodzielnie nie kreuje wysokości wynagrodzenia na gruncie VAT. W sytuacji, gdy Strony przyjmą wartość wynikającą z operatu jako wysokość wynagrodzenia należnego Gminie za umarzane udziały i odzwierciedlą ją w dokumentach korporacyjnych oraz w akcie notarialnym, Spółka wykaże na fakturze właśnie tę wartość. Przy zastosowaniu zwolnienia cała ta kwota będzie wartością sprzedaży zwolnionej, bez doliczania podatku VAT.

W interpretacji indywidualnej z 25 maja 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.200.2021.1.DS, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, analizując zbycie nieruchomości w zamian za udziały nabyte w celu umorzenia, wskazał, że „podstawą opodatkowania z tytułu zbycia Nieruchomości będzie wartość nominalna Udziałów” - z uwzględnieniem przewidzianej w tamtej sprawie dopłaty odpowiadającej VAT. Rozstrzygnięcie to potwierdza, że decydujące znaczenie ma treść uzgodnionego świadczenia wzajemnego, a operat jest narzędziem służącym jego rynkowemu ustaleniu.

Gmina posiada 100% udziałów Spółki, a więc strony są podmiotami powiązanymi. Operat szacunkowy będzie istotnym dowodem, że wysokość wynagrodzenia odpowiada wartości rynkowej. Jeżeli wynagrodzenie odbiegałoby od wartości rynkowej, a powiązania miały wpływ na jego wysokość, zastosowanie może znaleźć art. 32 ustawy o VAT, po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie.

Oznacza to, że w przypadku zastosowania zwolnienia Spółka będzie uprawniona do wystawienia Gminie (...) faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną, a na żądanie Gminy zgłoszone w terminie określonym w art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT - zobowiązana do jej wystawienia, przy czym wartość transakcji wykazana na fakturze będzie odpowiadała wynagrodzeniu za umarzane udziały ustalonemu na podstawie operatu szacunkowego i przyjętemu w uchwale, umowie oraz akcie notarialnym; natomiast w razie rezygnacji ze zwolnienia Spółka wystawi fakturę z podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Natomiast stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą tych towarów w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zaznaczyć należy, że z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlega opodatkowaniu. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu musi być wykonana przez podatnika.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zaznaczyć należy, że zasady dotyczące umorzenia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością zostały zawarte w art. 199 ustawy z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t. j. Dz. U. 2024 r. poz. 18 ze zm.), zwanej dalej „Kodeksem spółek handlowych”.

Jak wynika z treści art. 199 § 1 Kodeksu spółek handlowych:

Udział może być umorzony jedynie po wpisie spółki do rejestru i tylko w przypadku, gdy umowa spółki tak stanowi. Udział może być umorzony za zgodą wspólnika w drodze nabycia udziału przez spółkę (umorzenie dobrowolne) albo bez zgody wspólnika (umorzenie przymusowe). Przesłanki i tryb przymusowego umorzenia określa umowa spółki.

Na podstawie art. 199 § 2 Kodeksu spółek handlowych:

Umorzenie udziału wymaga uchwały zgromadzenia wspólników, która powinna określać w szczególności podstawę prawną umorzenia i wysokość wynagrodzenia przysługującego wspólnikowi za umorzony udział. Wynagrodzenie to, w przypadku umorzenia przymusowego, nie może być niższe od wartości przypadających na udział aktywów netto, wykazanych w sprawozdaniu finansowym za ostatni rok obrotowy, pomniejszonych o kwotę przeznaczoną do podziału między wspólników. W przypadku umorzenia przymusowego uchwała powinna zawierać również uzasadnienie.

Stosownie do art. 199 § 3 Kodeksu spółek handlowych:

Za zgodą wspólnika umorzenie udziału może nastąpić bez wynagrodzenia.

Z powyższych przepisów wynika, że umorzenie udziałów jest czynnością zmierzającą do likwidacji pewnej partii lub wszystkich udziałów, a w konsekwencji powoduje likwidację określonej części kapitału zakładowego albo samych udziałów – w przypadku, gdy umorzenie nie jest połączone z obniżeniem kapitału zakładowego (odbywa się z zysku). Umorzenie dobrowolne zostało zdefiniowane jako dokonywane za zgodą wspólnika, w drodze nabycia udziału przez spółkę
(np. sprzedaż, darowizna).

Państwa wątpliwości dotyczą skutków podatkowych przekazania Gminie nieruchomości zabudowanej w ramach obniżenia kapitału zakładowego Spółki (umorzenia udziałów).

W świetle powyższego należy zauważyć, że czynność nabycia przez Spółkę udziałów od wspólnika w celu ich umorzenia w zamian za wynagrodzenie nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług, ani świadczenia usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. Wobec tego, przedmiotowa czynność nie mieści się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, zatem nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nadmienić należy, że dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, rozumiana jest przez ustawodawcę, jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W określeniu „jak właściciel” zawiera się możliwość uznania za dostawę faktycznego przeniesienia władztwa nad rzeczą. W rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług „dostawa” oznacza wszelkiego rodzaju rozporządzanie towarem, tj. sprzedaż, zamianę, darowiznę, oraz każdą inną transakcję, która w aspekcie ekonomicznym będzie prowadziła do podobnego rezultatu.

Przywołane wyżej regulacje prawne wskazują, że w sytuacji przeniesienia na rzecz wspólników własności towarów w zamian za udziały, które mają podlegać umorzeniu, skutki podatkowe dokonania czynności przekazania towarów oraz umorzenia udziałów należy oceniać odrębnie.

Należy zaznaczyć, że aby uznać transakcję za odpłatną, a tym samym podlegającą opodatkowaniu, konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między dostawą towarów lub świadczeniem usług a świadczeniem wzajemnym. Tego rodzaju bezpośredni związek ma miejsce, gdy pomiędzy świadczeniodawcą a świadczeniobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych, gdyż świadczenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywiste odzwierciedlenie wartości usługi świadczonej usługobiorcy.

Powyższe wnioski potwierdza orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, które w kwestii związanej z transakcjami dotyczącymi akcji/udziałów jednolicie wskazuje, że samo posiadanie, czy też emisja udziałów i innych papierów wartościowych, jak również samo ich nabycie, nie stanowi działalności gospodarczej. Nie stanowią tym samym działalności również transakcje polegające na zbyciu wkładów w innych przedsiębiorstwach (np. w wyrokach: z dnia 26 września 2013 r. C-283/12, z dnia 20 czerwca 1996 r. C 155/94).

Jednakże w sytuacji przekazania towaru – w zamian za akcje/udziały, które mają być umorzone – należy przyjąć, że czynność ta stanowi dostawę towarów (następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, realizowane przez podatnika podatku od towarów i usług).

Potwierdza to wyrok TSUE z 13 czerwca 2018 r. w sprawie C‑421/17, w którym stwierdzono, że:

Artykuł 2 ust. 1 lit. a) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że przekazanie przez spółkę akcyjną na rzecz jednego z jej akcjonariuszy własności nieruchomości, dokonane, jak w sprawie rozpatrywanej w postępowaniu głównym, tytułem wynagrodzenia za nabycie przez ową spółkę akcyjną, w ramach mechanizmu umorzenia akcji przewidzianego w przepisach krajowych, akcji posiadanych przez owego akcjonariusza w jej kapitale zakładowym, stanowi odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od wartości dodanej, o ile owa nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą owej spółki akcyjnej.

Należy bowiem zwrócić uwagę na kwestię wystąpienia odpłatności (wynagrodzenia).W wyroku w sprawie C-16/93 Tolsma TSUE wskazał, że podstawą wymiaru podatku od świadczenia usług jest to wszystko, co stanowi wynagrodzenie za usługę oraz że świadczenie usług jest opodatkowane tylko wtedy, jeżeli istnieje bezpośrednie powiązanie między wykonaną usługą i otrzymanym wynagrodzeniem. Oznacza to, że pomiędzy świadczeniem a wynagrodzeniem powinien istnieć bezpośredni związek. Dodatkowo wynagrodzenie musi być możliwe do określenia w wartościach pieniężnych, przy czym może przybrać inną formę niż pieniężną (np. dostawa towarów, papierów wartościowych). W takim przypadku dla opodatkowania istotna jest możliwość wyrażenia tego wynagrodzenia w formie pieniężnej.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego oraz obowiązujących przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w uwarunkowaniach niniejszej sprawy mamy do czynienia z transakcją polegającą na przekazaniu składnika majątku wykorzystywanego w Państwa działalności gospodarczej – nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami – na rzecz Gminy w zamian za udziały, nabywane przez Spółkę w celu ich umorzenia. Zatem w tym przypadku pomiędzy stronami istnieje więź o charakterze zobowiązaniowym – Spółka zobowiązała się przenieść na rzecz Gminy nieruchomości zabudowane budynkami i budowlami z kolei Gmina wyraziła zgodę na umorzenie udziałów. Wartość udziałów, które podlegają umorzeniu jest wyrażalna w wartościach pieniężnych. Tym samym istnieje bezpośredni związek pomiędzy dostawą towarów, a wynagrodzeniem stanowiącym konkretną wartość wyrażalną w pieniądzu.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że przekazanie przez Spółkę towarów w zamian za udziały, w celu ich umorzenia – tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie – odpowiada hipotezie art. 7 ust. 1 ustawy. Za taką oceną przemawia okoliczność, że mamy tutaj do czynienia z przeniesieniem prawa do rozporządzania towarami jak właściciel i dodatkowo przeniesienie to ma charakter odpłatny.

Reasumując, przeniesienie przez Państwa nieruchomości zabudowanych budynkami i budowlami na rzecz Gminy – jako wynagrodzenia za nabyte przez Spółkę od Gminy, w celu ich umorzenia, udziały – będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 7 ust. 1, w związku z art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe

Odnosząc się do kwestii możliwości zastosowania zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawy opisanych budynków, budowli i gruntów (pytanie nr 2) należy zauważyć co następuje:

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do stwierdzenia, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

- towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

- przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Bowiem stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga natomiast art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenie budowlane”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.), zwanej dalej ustawą „Prawo budowlane”.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o budowli – należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo („Spółka”, „Wnioskodawca”) zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zostali Państwo powołani do realizacji zadań własnych Gminy. Gmina i posiada 100% udziałów Spółki. Gmina jest jedynym wspólnikiem Spółki. Gmina (...) jest również zarejestrowanym, czynnym podatnikiem VAT. Chcą Państwo przekazać Gminie nieruchomości – grunty, budynki i budowle w zamian za umorzenie udziałów. Przedmiotem przeniesienia własności będą działki zabudowane 1, 2, 3, 4, 5, 6. Przedmiotowe działki są zabudowane następującymi budynkami rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane trwale związanymi z gruntem tj. budynek zakwalifikowany do kodu (...) budynek działu techniczno-inwestycyjnego znajdujący się na działce nr 1, budynek magazynowy zakwalifikowany do kodu (...) znajdujący się na działce nr działka 2, budynek zarządu zakwalifikowany do kodu (...), budynek targowisko/cmentarz zakwalifikowany do kodu (...), budynek dawnej kasy zakwalifikowany do kodu (...), budynek kontenerowy zakwalifikowany do kodu (...) znajdujący się na działce nr 3, budynek gospodarczy zakwalifikowany do kodu (...), warsztat samochodowy zakwalifikowany do kodu (...), budynek warsztatowy zakwalifikowany do kodu (...) znajdujący się na działce nr działka 4. Ponadto na nieruchomościach znajdują się budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy ww. Prawo budowlane trwale związana z gruntem tj. wiaty zakwalifikowane do kodu (...), (...), (...), (...) znajdujące się na działce nr 3; ogrodzenie znajdujące się na działce nr działka 4; wiata samochodowa zakwalifikowana do kodu (...) oraz ogrodzenie znajdujące się na działce nr działka 5 oraz wiata na PSZOK-u zakwalifikowana do kodu (...) oraz ogrodzenie znajdujące się na działce nr działka 6. Wskazali Państwo, że budynek (...), budynek (...), budynek (...), budynek (...), budynek (...), budynek (...), budynek (...), budynek (...) – został nabyty przez spółkę 01.02.1992 r. budynek (...) – został nabyty przez spółkę 02.12.1999 r. wiata (...), wiata (...), wiata (...) - zostały nabyte przez spółkę 01.02.1992 r., wiata (...) – została nabyta przez spółkę 31.05.1999 r., wiata (...) – została nabyta przez spółkę 31.12.1999 r., wiata (...) – została nabyta przez spółkę 30.11.2000 r., ogrodzenia zostały nabyte przez spółkę 01.02.1992 r. W ww. terminach wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) poszczególnych budynków oraz obiektów. Ponosili Państwo wydatki na ulepszenie budynków (...), (...), (...) w stosunku do których, spółka miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ulepszenie budynku (...) miało miejsce w 2013 r. Wartość ulepszenia wyższa niż 30% wartości początkowej. Ulepszenie budynków (...) i (...) miało miejsce w 2010 r. a wartość ulepszenia była niższa niż 30% wartości początkowej. Od pierwszego zasiedlenia budynku (...) po jego ulepszeniu przekraczającym 30% jego wartości początkowej, do dnia jego sprzedaży minie okres dłuższy niż 2 lata.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa ww. budynków i budowli nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki i budowle zostały już zasiedlone. Jednocześnie pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Zatem mając powyższe na uwadze w rozpatrywanej sprawie, przy dostawie ww. budynków i budowli zostaną spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z tym, że planowana dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. dostawy – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

– zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

W myśl art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Strony planują pozostać przy zwolnieniu z VAT i nie składać oświadczenia o rezygnacji z ww. zwolnienia.

Zatem mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że dostawa ww. budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa działek, na których posadowione są poszczególne budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do wątpliwości dotyczących obowiązku wystawienia faktury należy wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta
z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a;
wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1;
otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy:

a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4,

c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b.

W myśl art. 106b ust. 2 ustawy:

Podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie
art. 82 ust. 3.

W świetle art. 106b ust. 3 ustawy:

Na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika
z ust. 1, z wyjątkiem:

a) czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4,

b) czynności, o których mowa w art. 106a pkt 3 i 4,

1a) otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1, z wyjątkiem:

a) przypadku, gdy zapłata dotyczy czynności, o których mowa w art. 19a ust. 1b i ust. 5 pkt 4 oraz art. 106a pkt 3 i 4,

b) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów,

sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

– jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Generalnie ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku na podstawie przepisów ustawy lub rozporządzeń wykonawczych do niej oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT. Jednakże nie ma przeszkód, aby w powyższych sytuacjach podatnik wystawiał fakturę.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4
i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał
lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Jak stanowi art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy:

Podstawa opodatkowania obejmuje: podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze,
z wyjątkiem kwoty podatku.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z ww. art. 29a ust. 1 i ust. 6 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady.

Przepis ten stanowi, że:

W odniesieniu do dostaw towarów i świadczenia usług innych niż te, o których mowa w art. 74-77, podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną lub którą dostawca
lub usługodawca otrzyma w zamian za dostawę towarów lub świadczenie usług, od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z subwencjami związanymi bezpośrednio z ceną takiej
dostawy lub świadczenia.

Trzeba podkreślić, że uzależnienie podstawy opodatkowania od zapłaty faktycznie otrzymanej przez podatnika jest regułą bezwzględnie obowiązującą (z zastrzeżeniem wyjątków wyraźnie przewidzianych przez ww. Dyrektywę VAT). Państwa członkowskie nie mogą ustanawiać innych reguł ustalania podstawy obliczania podatku np. dla niektórych rodzajów towarów.

Należy wskazać, że z orzecznictwa TSUE wynika, że zapłata musi być wyrażalna w formie pieniężnej, choć niekoniecznie w jednostkach pieniężnych (może to być np. świadczenie usługi lub dostawa towarów). Podstawą opodatkowania jest zapłata faktycznie otrzymana (którą ma otrzymać podatnik), a nie wartość oszacowana według obiektywnych kryteriów (m.in. wyroki w sprawie C-33/93 czy C-154/80).

Z opisu sprawy wynika, że w celu ustalenia rynkowej wartości Nieruchomości będących przedmiotem planowanego przeniesienia zostanie sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Operat szacunkowy będzie obejmował wszystkie nieruchomości mające zostać przeniesione na Gminę. Wysokość wynagrodzenia zostanie określona kwotowo w uchwale zgromadzenia wspólników oraz w umowie nabycia udziałów w celu umorzenia, a następnie odzwierciedlona w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości. Strony przyjmą, że wysokość tego wynagrodzenia odpowiada łącznej wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego. Operat szacunkowy będzie dokumentem potwierdzającym rynkowy poziom wynagrodzenia, natomiast samodzielnie nie będzie stanowił źródła zobowiązania Spółki wobec Gminy.

W świetle przedstawionych okoliczności i powołanych przepisów należy stwierdzić, że podstawą opodatkowania dla czynności zbycia Nieruchomości przez Państwa na rzecz Gminy w zamian za Udziały (w celu ich umorzenia) będzie - zgodnie z art. 29a ust. 1 w zw. z art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy - wszystko co stanowi zapłatę.

Zatem mając na uwadze powyższe rozstrzygnięcie, że dostawa przedmiotowej Nieruchomości będzie zwolniona na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz jak Państwo wskazali, że Strony planują zostać przy zwolnieniu i nie składać oświadczenia o rezygnacji z ww. zwolnienia, będą Państwo uprawnieni do wystawienia Gminie faktury dokumentującej sprzedaż zwolnioną, a na żądanie Gminy zgłoszone w terminie określonym w art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT - zobowiązani do jej wystawienia, przy czym wartość transakcji wykazana na fakturze będzie odpowiadała wynagrodzeniu za umarzane udziały ustalonemu w operacie szacunkowym.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

- stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia,

- zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym albo opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

0111-KDIB3-1.4012.612.2026.2.AB

Podsumowanie

Czy ta interpretacja pasuje do Twojego stanu faktycznego?

Teza

Powiązane interpretacje

Treść