0111-KDIB2-2.4014.123.2026.2.MM

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 maja 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 6 maja 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 czerwca 2026 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu 26 lutego 2026r. Wnioskodawca wraz z małżonką nabyli nieruchomość gruntową zabudowaną, położoną w miejscowości (…) na podstawie aktu notarialnego (…).

Na nieruchomości znajdują się:

1. budynek mieszkalny jednorodzinny z lat 90 w pełni nadający się do zamieszkania,

2. drugi budynek formalnie oznaczony w ewidencji gruntów jako budynek mieszkalny, trwale połączony z budynkiem gospodarczym.

Wyżej wymieniony budynek nie jest użytkowany od wielu lat jako budynek mieszkalny, pełni funkcję budynku gospodarczego. Nie posiada sprawnych instalacji (brak wody, kanalizacji, ogrzewania), konstrukcja ścian i dachu wymagałaby generalnego remontu, w praktyce nie nadaje się do zamieszkania bez kosztownej przebudowy. Budynek nie posiada numeru porządkowego, ani samodzielnej księgi wieczystej. Obecnie pełni funkcję niemieszkalną i jest traktowany jako budynek gospodarczy w sensie użytkowym. Pomimo istnienia fizycznej konstrukcji budynek nie realizuje funkcji mieszkalnej i nie jest użytkowany jako dom.

Przy zawarciu aktu notarialnego notariusz pobrał PCC w wysokości 2%, uznając obecność drugiego budynku widniejącego w ewidencji jako mieszkalny za przeszkodę w zwolnieniu z podatku.

Wnioskodawca oraz jego małżonka nie posiadali żadnej nieruchomości mieszkalnej ani udziału w takiej nieruchomości co daje podstawę do zwolnienia z PCC.

W dniu nabycia (zakupu) nieruchomości, tj. 26 lutego 2026 r. nie była wydana w stosunku do drugiego budynku mieszkalnego decyzja organu administracji architektoniczno-budowlanej o pozwoleniu na jego rozbiórkę. W dniu nabycia (zakupu) ww. budynku, tj. 26 lutego 2026 r. nie była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca jego rozbiórkę lub zakazująca jego użytkowania.

Pytanie

Czy nabycie nieruchomości korzysta ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy PCC, mimo że na działce znajduje się drugi budynek formalnie oznaczony w ewidencji jako mieszkalny, lecz faktycznie pełniący funkcję niemieszkalną i nieużytkowy do celów mieszkalnych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, przysługuje zwolnienie z PCC. Drugi budynek mimo formalnego oznaczenia w ewidencji gruntów, nie spełnia funkcji mieszkalnej ani wymogów technicznych umożliwiających użytkowanie jako dom. Budynek od wielu lat jest niezamieszkany, ani przystosowany do zamieszkania, jedynie pełni funkcję magazynową. Zwolnienie przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC dotyczy nabycia domu jednorodzinnego. W niniejszej sprawie Wnioskodawca oraz jego małżonka nabyli tylko jeden budynek mieszkalny nadający się do zamieszkania co uprawnia do zwolnienia z PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

I tak w myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wraz z żoną nabył Pan nieruchomość, która zabudowana jest budynkiem mieszkalnym nadającym się do zamieszkania. Nieruchomość ta zabudowana jest również drugim budynkiem, który formalnie oznaczony jest w ewidencji gruntów jako budynek mieszkalny, trwale połączony z budynkiem gospodarczym. Budynek ten od wielu lat nie jest użytkowany jako mieszkalny, pełni funkcję budynku gospodarczego. Nie posiada sprawnych instalacji, a konstrukcja ścian i dachu wymagałaby generalnego i kosztownego remontu aby nadawał się do zamieszkania. W dniu zawarcia umowy sprzedaży i przed tym dniem Pan ani Pana żona nie posiadaliście wcześniej żadnych nieruchomości. W dniu zakupu nieruchomości nie została wydana w stosunku do drugiego budynku decyzja organu administracji architektoniczno-budowlanej o pozwoleniu na jego rozbiórkę ani decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca jego rozbiórkę lub zakazująca jego użytkowania. Przy zawarciu aktu notarialnego notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych uznając obecność drugiego budynku za przeszkodę w zwolnieniu.

Pana zdaniem, ma Pan prawo do zwolnienia na podstawie art. 9 pkt 17 ww. ustawy, ponieważ nabył Pan tylko jeden budynek nadający się do zamieszkania.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Jak wynika z treści wniosku, nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzą dwa budynki mieszkalne. Mimo że drugi z budynków obecnie pełni funkcję budynku gospodarczego, to zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów i budynków jest budynkiem mieszkalnym. Natomiast to, że budynek ten nie posiada sprawnych instalacji oraz konstrukcja ścian i dachu wymaga remontu jest naturalną konsekwencją tego, że budynek ten od wielu lat nie jest użytkowany jako budynek mieszkalny. Nie oznacza to jednak, że budynek z tego powodu przestał być w sensie prawnym budynkiem mieszkalnym.

Opierając się zatem na obiektywnej dokumentacji jaką jest wypis z rejestru budynków należy wskazać, że na nabytej przez Pana nieruchomości gruntowej znajdują się dwa budynki mieszkalne.

Odnosząc się natomiast do Pana argumentacji, że budynek nie spełnia funkcji mieszkalnej, ani wymogów technicznych umożliwiających użytkowanie go jako dom, ponieważ od wielu lat jest niezamieszkały i pełni funkcję magazynową należy wyjaśnić, że możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.

W myśl art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.):

W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.

Stosownie do art. 67 ww. ustawy:

Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc, w stosunku do drugiego budynku mieszkalnego, który znajduje się na nabytym przez Pana gruncie – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, przedmiotem umowy sprzedaży były dwa budynki mieszkalne.

Treść ww. przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych.

W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie na podstawie wskazanej umowy sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania. Tym samym notariusz prawidłowo pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych od zawartej umowy sprzedaży.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;

2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.